Номер провадження: 22-ц/813/5326/25
Справа № 522/16206/22
Головуючий у першій інстанції Калініченко Л. В.
Доповідач Коновалова В. А.
Іменем України
09.10.2025 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Коновалової В.А.,
суддів: Карташова О.Ю., Лозко Ю.П.,
за участю секретаря судового засідання Нечитайло А.Ю.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс транс»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського»,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного позовного провадження справу
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Олімпекс транс»,
на рішення Київського районного суду м. Одеси від 11 березня 2025 року,
за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс транс» про визнання майнових прав на об'єкт нерухомого майна, третя особа: Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського»
Короткий зміст позовних вимог
В листопаді 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом доТОВ «Олімпекс транс» про визнання майнових прав на об'єкт нерухомого майна, визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, в обґрунтування якого зазначила, що17.10.2014 року між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» був укладений договір співпраці № 14/10-17, предметом якого є спільна діяльність сторін, направлена на будівництво 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що будуть побудовані на земельній ділянці загальною площею 4775 кв.м в АДРЕСА_1 . Фінансування будівництва було покладено виключно на ОК «Набережний квартал - Жаботинського», що залучало кошти фізичних осіб-пайовиків. ТОВ «Олімпекс Транс» взяло на себе обов?язок сприяти у реалізації прав пайовиків на набуття права власності після закінчення будівництва, шляхом надання відповідних документів для реєстрації їх права власності. На підставі цього договору про співпрацю та з метою фінансування будівництва житлового будинку, 19 серпня 2015 року між ОСОБА_1 та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» укладений договір про сплату внесків № 15.01.1.178.
Позивач посилається, що вона повністю сплатила вартість пайового внеску за нерухоме майно, проте, в установлені договором строки не відбулось введення об?єкта будівництва в експлуатацію, так як ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» вибуло із зобов?язання про співпрацю та припинило діяльність і не виконало свої зобов?язання по договору про сплату пайових внесків від 19.08.2015 № 15.01.1.178, тому єдиним способом захисту є визнання майнових прав на об?єкт нерухомості, що побудований за рахунок її коштів, оскільки право позивача відповідачем не визнається.
ОСОБА_1 просила суд визнати за позивачем майнові права на об?єкт нерухомого майна, а саме: квартиру АДРЕСА_2 , в об?єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва) OHM № 1813415251101 та визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19.04.2019 року, індексний номер: 46568211, прийнятого державним реєстратором комунального підприємства «Агенція державної реєстрації», Одеська область, Кушнеровою Р.В.
Ухвалою Київського районного суду м.Одеси від 06.02.2025 року прийнято відмову представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Клис А.А. про відмову в частині позовних вимог про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46568211 від 19.04.2019, прийняте державним реєстратором Комунального підприємства "Агенція державної реєстрації" Кушнеровою Р.В. Провадження в частині позовних вимог про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46568211 від 19.04.2019, прийняте державним реєстратором Комунального підприємства "Агенція державної реєстрації" Кушнеровою Р.В. закрито.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Київський районний суд м. Одеси рішенням від 11.03.2025 рокупозовну заяву ОСОБА_1 до ТОВ «Олімпекс транс», третя особа: Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» про визнання майнових прав на об'єкт нерухомого майна задовольнив. Визнав за ОСОБА_1 майнові права на об'єкт нерухомого майна, а саме: квартиру АДРЕСА_2 , в об'єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва) ОНМ № 1813415251101, вирішив питання розподілу судових витрат.
Ухвалюючи оскаржуване судове рішення, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 повністю сплачено вартість пайових внесків за спірне нерухоме майно, а введення об'єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, оскільки ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» вибуло із зобов'язань про співпрацю, та припинило діяльність (ініційована справа про банкрутство), що унеможливлює виконання ним своїх зобов'язань за договорами, суд вважав, що позивачем вірно обрано спосіб захисту порушених прав, за наслідком чого позов підлягає задоволенню, та слід визнати за ОСОБА_1 майнові права на об'єкт нерухомого майна квартиру АДРЕСА_2 , в об'єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №1813415251101.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
ТОВ «Олімпекс транс» в апеляційній скарзі проситьскасувати рішення Київського районного суду м.Одеси від 11.03.2025 року по справі № 522/16206/22 та ухвалити в справі нове рішення про відмову у задоволенні зазначених позовних вимог та вирішити питання розподілу судових витрат, посилаючись на неповне з'ясування обставин справи, що мають значення для справи, порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.
(1) Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційна скарга вмотивована тим, що договір про сплату пайових внесків 15.01.1.178 від 19.08.2015 року укладений виключно з ОК «Набережний Квартал-Жаботинського», який, згідно з договором співпраці від 17.10.2014, був самостійною стороною у фінансуванні будівництва та організації відносин із інвесторами, розірвання зазначеного договору співпраці (на підставі рішення Господарського суду Одеської області у справі №916/3315/16) не породжує автоматично зобов'язань ТОВ «Олімпекс транс» перед фізичними особами, оскільки розірвання договору не передбачає переведення на ТОВ «Олімпекс транс» прав та обов'язків ОК «НК-Жаботинського» перед третіми особами.
Посилається, що ТОВ «Олімпекс транс» не заперечує та не заперечував наявність майнових прав у позивача на квартиру АДРЕСА_2 , що підтверджується діями відповідача у вжитті заходів щодо скасування державної реєстрації майнових прав на дане майно, а також доводами зазначеними у заявах по суті справи поданих до суду, у зв'язку з чим між сторонами відсутній спір щодо вищевказаного майна, що підтверджує, що правові відносини між сторонами є врегульованими та не потребують додаткового судового втручання в частині визнання майнових прав на цю квартиру.
Зазначає, що визнання майнових прав на об'єкт нерухомості в теперішній час не можливо в зв'язку з відсутністю об'єкту нерухомості, так як в теперішній час не завершене будівництво даного об'єкту.
Крім того, до теперішнього часу будинок недобудований та його не введено в експлуатацію, обов'язки щодо здійснення будівництва об'єкта, а також організації його фінансування, на ТОВ «Олімпекс Транс» не покладались. Вказані обов'язки покладено на ОК «Набережний Квартал - Жаботинського», що прямо передбачено умовами укладеного між сторонами договору співпраці від 17.10.2014 року та умовами укладеного договору між позивачем та ОК «Набережний Квартал - Жаботинського».
Стверджує, що неможливо зареєструвати майнові права на об'єкт нерухомості, який є предметом спору, у зв'язку з тим, що будівництво даного об'єкту було розпочате на підставі дозволу, виданого до набрання чинності ЗакономУкраїни «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», який набрав чинності 10.10.2022 року. ТОВ «Олімпекс Транс» не вчиняло жодних дій, які б могли розцінюватися як перешкоди у реалізації прав позивача, а відсутність можливості оформлення майнових прав є наслідком незавершеного будівництва та обмежень, встановлених законодавством.
Скаржник вважає необґрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що визнання за позивачем майнових прав на спірну квартиру є належним способом захисту її прав, виходячи з того, що об'єкт будівництва не введено в експлуатацію, а кооператив припинив свою діяльність.
(2) Позиція інших учасників справи
Одеський апеляційний суд ухвалою від 05.05.2025 року відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою, роз'яснив ОСОБА_1 право подання до апеляційного суду відзиву на апеляційну скаргу, роз'яснивОК «Набережний Квартал-Жаботинського» право подати до Одеського апеляційного суду пояснення у письмовій формі.
ТОВ «Олімпекс Транс» копію ухвали про відкриття провадження отримало 07.05.2025 року в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідкою.
Представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 копію ухвали про відкриття провадження та копію апеляційної скарги отримав 20.05.2025 року о 16:14:23 року в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідками.
ОК «Набережний Квартал-Жаботинського»копія ухвали про відкриття провадження та копія апеляційної скарги надсилались засобами поштового зв'язку.
23.06.2025 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 через підсистему ЄСІТС «Електронний суд» подав відзив на апеляційну скаргу.
Учасники процесу про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.
ТОВ «Олімпекс Транс» про дату, час та місце розгляду справи повідомлене належним чином, судову повістку-повідомлення отримало 09.08.2025 року в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідкою.
Представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, судову повістку-повідомлення отримав 09.08.2025 року в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідкою.
ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, у відповідності до п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України.
ОСОБА_1 про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, що підтверджується довідковим листом про явку до судового засідання.
Одеський апеляційний суд ухвалою від 09.10.2025 року, яка занесена до протоколу судового засідання, відзив представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , залишив без розгляду, у зв'язку з пропуском строку на їх подання.
Так, Одеський апеляційний суд ухвалою від 05.05.2025 року відкрив апеляційне провадження. Як вже зазначалось копію ухвали про відкриття апеляційного провадження та апеляційну скаргу ОСОБА_2 отримав 20.05.2025 року о 16:14:23 року в особистому кабінеті Електронного суду.
Враховуючи викладене, останнім днем для подання відзиву, з урахуванням положень ч. 6 ст. 272 ЦПК України, є 30.05.2025 року.
З відзивом на апеляційну скаргу, представник позивача звернувся 23.06.2025 року за допомогою Електронного суду. Отже відзив подано з пропуском строку, встановленого ухвалою Одеського апеляційного суду від 05.05.2025 року.
Відповідно ст. 123 ЦПК України, перебіг процесуального строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок.
Відповідно до ч. 1 ст. 126 ЦПК України право на вчинення процесуальної дії втрачається із закінченням строку, встановленого законом або судом.
Згідно ч. 2 ст. 127 ЦПК України встановлений судом процесуальний строк може бути продовжений судом за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку.
Апеляційний суд зазначає, що як прохальна частина відзиву, так і його зміст не містять клопотання про поновлення строку на подання відзиву. Окремого клопотання про поновлення строку до відзиву також не додано, враховуючи викладене відзив на апеляційну скаргу, підлягає залишенню без розгляду.
Представник ТОВ «Олімпекс Транс» - Згода О.О., який приймав участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції, доводи апеляційної скарги підтримав.
В судовому засіданні ОСОБА_1 та її представник Клис А.А. просили апеляційну скаргу залишити без задоволення.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду приходить до наступного.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги, виходив з того, щопозивач не ставить питання про визнання за нею право власності, розуміючи, що об'єкт нерухомості не здано в експлуатацію, не визнає будь-які угоди недійсними або зобов'язання відповідача вчинити певні дії, а просить суд визнати за нею, як за інвестором, законне право на майнові права на об'єкт нерухомості (квартиру), що в даному випадку не порушує та не обмежує права та законні інтереси ТОВ «Олімпекс Транс», як замовника будівництва, який взяв на себе обов'язок сприяти у реалізації прав пайовиків на набуття права власності після закінчення будівництва, шляхом надання відповідних документів для реєстрації їх права власності, протилежного з боку відповідача суду не доведено належними та допустимими доказами.
Оскільки, ОСОБА_1 повністю сплачено вартість пайових внесків за спірне нерухоме майно, а введення об'єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, оскільки ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» вибуло із зобов'язань про співпрацю, та припинило діяльність (ініційована справа про банкрутство), що унеможливлює виконання ним своїх зобов'язань за договорами, суд вважав, що позивачем вірно обрано спосіб захисту порушених прав, за наслідком чого позов підлягає задоволенню, та слід визнати за ОСОБА_1 майнові права на об'єкт нерухомого майна квартиру АДРЕСА_2 , в об'єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №1813415251101.
Проаналізувавши встановлені судом першої інстанції обставини у справі, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.
10 липня 2008 року Одеською міською радою було прийнято рішення № 3151-V «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання ТОВ «Олімпекс Транс» в оренду земельної ділянки, площею 0,4775 га за адресою: АДРЕСА_1 для проектування та будівництва 2-х секційного 20-ти поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом.
10 грудня 2008 року між Одеською міською радою та ТОВ «Олімпекс Транс» укладено договір оренди, який зареєстрований 23 березня 2009 року в Одеській регіональній філії ДІ Центру ДЗК за № 040950500020, який поновлено до 31 грудня 2015 року.
Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради замовнику будівництва - TOB «Олімпекс Транс» були видані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки за № 01-06/119 від 10 жовтня 2013 року з намірами забудови: будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом, адреса будівництва: АДРЕСА_1 .
02 грудня 2014 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України надала дозвіл на виконання будівельних робіт № ТУ 115143360956 замовнику - ТОВ «Олімпекс Транс» та генеральному підряднику - ТОВ «Будівельна компанія «С.К.С» на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом, адреса будівництва: АДРЕСА_1 , вид будівництва - нове будівництво.
17 жовтня 2014 року між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» укладено договір співпраці № 14/10-17, предметом якого є спільна діяльність сторін, направлена на будівництво 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що будуть побудовані на земельній ділянці загальною площею 4775 кв.м в АДРЕСА_1 .
З метою виконання вищезазначеного договору про співпрацю, ТОВ «Олімпекс Транс» видало на користь ОК «Набережний квартал - Жаботинського» довіреність, згідно якої голова ОК «Набережний квартал - Жаботинського» мав право на підписання будь-яких договорів та вчинення будь-яких інших дій необхідних для виконання Договору про співпраці №14/10-17 з питань будівництва на введення в експлуатацію багатоквартирного житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 .
Фінансування будівництва було покладено виключно на ОК «Набережний квартал - Жаботинського», що залучало кошти фізичних-осіб пайовиків, у свою чергу ТОВ «Олімпекс Транс» взяло на себе обов'язок сприяти у реалізації прав пайовиків на набуття права власності після закінчення будівництва, шляхом надання відповідних документів для реєстрації їх права власності.
19 серпня 2015 року між ОСОБА_1 та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» було укладено договір № 15.01.1.178 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал - Жаботинського».
Згідно із пунктом 1.1 договору ОК «Набережний Квартал-Жаботинського зобов'язався організувати будівництво житлового будинку у м. Одеса (у районі 6-ої станції Великого Фонтану) за рахунок внесків учасника та внесків інших асоційованих членів кооперативу, здати його в експлуатацію, передати учаснику приміщення в об'єкті будівництва, обумовлене цим договором та всі документи, необхідні учаснику для реєстрації права власності на нього, а учасник зобов'язався сплатити кооперативу внески у розмірах та в порядку, встановлених даним договором та додатками до нього, та має право отримати об'єкт нерухомості лише за умови повної сплати внеску, встановленого даним договором для учасника.
Пунктом 1.5 договору встановлено, що об'єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_3 .
Відповідно до пункту 2.1 договору вартість будівництва одного квадратного метра загальної приведеної площі об'єкту нерухомості визначається обслуговуючим кооперативом відповідно до проектно-кошторисної документації та договору підряду з підрядною організацією і на день укладання цього договору складає 12448,60 грн за один квадратний метр і може змінюватись у випадках передбачених цим Договором.
Згідно із додатком № 1 до договору про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 19.08.2015 року сторони домовились, що на дату підписання цього порядку сплати внесків розмір внесків з врахуванням площі об'єкту нерухомості згідно проекту та вартості будівництва одного квадратного метру становить 499064,37 грн.
Пунктом 4.2.1 договору передбачено, що ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» зобов'язаний організувати будівництво об'єкту будівництва та закінчити будівельно-монтажні роботи у строк до 3 кварталу 2016 року при умові дотримання учасниками порядку та строків сплати внесків.
ОСОБА_1 внесла на рахунок ОК «Набережний квартал-Жаботинського» грошові кошти у розмірі 499064,37 гривень, про що свідчать платіжне доручення № 004 від 19.08.2025 року.
Позивачем були виконані зобов'язання за договором №15.01.1.178 про сплату внесків у ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» від 19.08.2015 року у повному обсязі.
Відповідно до ст.1 Закону України «Про кооперацію» пай - майновий поворотний внесок члена (асоційованого члена) кооперативу у створення та розвиток кооперативу, який здійснюється шляхом передачі кооперативу майна, в тому числі грошей, майнових прав, а також земельної ділянки.
Пайовий фонд - фонд, що формується з пайових внесків членів кооперативу і є одним із джерел формування майна кооперативу, розмір якого може змінюватися;
Згідно із ст. 19 Закону України «Про кооперацію» кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, одержаних від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом.
Колегія судді погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що уклавши договір про сплату пайових внесків, ОК «Набережний Квартал -Жаботинського» не лише засвідчив вступ ОСОБА_1 у члени кооперативу, а і розпорядився своїм майном - майновими правами на Об'єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_4 та з моменту виплати паю ОСОБА_1 стала учасником правовідносин щодо будівництва об'єкта нерухомості у вигляді квартири за зазначеною адресою.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 01.08.2017 року у справі №916/3315/16 розірвано укладений між ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний Квартал -Жаботинського» Договір співпраці №14/10-17 від 17.10.2014 року.
З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за №311839431 від 06.10.2022 року вбачається, що 10.04.2019 року державним реєстратором комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнеровою Р.В. проведено державну реєстрацію прав на інші речові права, стосовно спірного об'єкту, за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Олімпекс Транс», як за суб'єктом іншого речового права, на підставі винесеного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером №46568211 від 19.04.2019 року, номер запису про інше речове право 31271438./а.с.18, т.1/
Підставою для державної реєстрації вказаного рішення були наступні документи: перелік, серія та номер:1, виданий 08.04.2019, видавник: Товариство з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс»; договір оренди землі, серія та номер 5681 виданий 10.12.2008, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чужовська Н.Ю.; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 12.04.2019, видавник: TOB «Пром-Строй-ЛТД»; довідка з адресного реєстру міста Одеси, серія та номер:356443/1, виданий 08.01.2014, видавник: Юридичний департамент Одеської міської ради; експертний звіт, серія та номер: 3-206-18-ЕП/КО, виданий 20.12.2018, видавник: ТОВ «Укрбудекспертиза», висновок про відсоток готовності недобудованого об?єкту нерухомості, серія та номер: б/н, виданий 12.04.2019, видавник: ТОВ «Пром-Строй-ЛТД»; додатковий договір (угода) про поновлення договору оренди землі, серія та номер: 1066, виданий 17.05.2018, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чужовська Н.Ю.; додатковий договір (угода) про поновлення договору оренди землі, серія та номер: 3572, виданий 30.08.2013, видавник: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чужовська Н.Ю.; технічний паспорт, серія та номер: 0022248, виданий 06.07.2018, видавник: ТОВ «Нове бюро технічної інвентаризації»; рішення суду, серія та номер: 916/3315/16, виданий 01.08.2017, видавник: Господарський суд Одеської області; постанова, серія та номер: 916/3315/16, виданий 02.11.2017, видавник: Одеський апеляційний господарський суд; дозвіл на виконання будівельних робіт, серія та номер: ГУ1151143360956, виданий 02.12.2014, видавник: ДАБІ; паспорт, серія та номер: 911/1175/18, виданий 12.03.2019, видавник: Північний апеляційний Господарський суд; ухвала суду, серія та номер: 911/1175/18, виданий 08.11.2018, видавник: Господарський суд Київської області.
На підставі заяви ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» від 20.03.2023 року, за р.№498, посвідченої приватним нотаріусом ОМНО Янковською О.С., 14.04.2023 року державним реєстратором Таїровської селищної ради Одеського району Одеської області Хоміною М.І. винесено рішення про державну реєстрацію прав за №67220298, на підставі якого 12.04.2023 року 16:15:54 проведено державну реєстрацію припинення речового права ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» на майнові права на квартиру, проведену на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46568211 від 19.04.2019, яке прийняте державним реєстратором Комунального підприємства "Агенція державної реєстрації" Кушнеровою Р.В., номер запису про інше речове право 31271438.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Також наголошено про необхідність виконання зобов'язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).
У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Відповідно до статті 177 ЦК України об'єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки.
Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об'єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об'єктом цивільних правовідносин.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року N 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб'єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов'язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб'єктивне право, яке здатне бути самостійним об'єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.
Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява N 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви N 71916/01, 71917/01 та 10260/02).
У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об'єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).
Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполученого Королівства», заява N 44277/98).
У іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.
У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав.
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі N 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі N 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження N 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування.
Установивши, що ОСОБА_1 повністю сплатила вартість пайового внеску за спірне нерухоме майно, а введення об'єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, оскільки ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» вибуло із зобов'язання про співпрацю та припинило діяльність (ініційована справа про банкрутство), що унеможливлює виконання ним своїх зобов'язань за договором, суд першої інстанції правильно виходив із того, що належним способом захисту порушених прав позивача є визнання майнових прав на об'єкт нерухомості, побудований за її кошти, та дійшов правильного висновку про задоволення позовних вимог.
Такий висновок суду першої інстанції відповідає вимогам закону та матеріалам справи.
Аналогічного висновку у справі із подібними правовідносинами дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27 лютого 2019 року (справа № 761/32696/13-ц, провадження № 14-606цс18).
Доводи скаржника про те, що він не має відношення до будь-яких прав позивача та договору на підставі якого позивач вважає, що набув майнові права, є безпідставним, так, під час вирішення цього спору суд першої інстанції обґрунтовано врахував, що обидві сторони (ТОВ «Олімпекс Транс» та ОК «Набережний квартал-Жаботинського») при укладенні договору співпраці усвідомлювали, з яких джерел відбувається будівництво об'єкту та які наслідки тягне залучення коштів фізичних осіб - передачу відповідних квартир після введення об'єкту в експлуатацію, оскільки на майбутнє визначили між собою порядок передачі пайовикам майна, створеного за рахунок їх паїв у вигляді квартир, окремих приміщень.
Статтею 653 ЦК України визначені правові наслідки розірвання договору, відповідно до якої у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. Такі зобов'язання припиняються з моменту досягнення домовленості про розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.
Положеннями частини четвертої статті 653 ЦК України визначено, що сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.
Доводи про те, що ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» у зв'язку із розірванням договору співпраці не набуло майнові права для відчуження їх пайовикам суперечать положенням статті 653 ЦК України та фактичним обставинам справи. На підставі укладеного із ОСОБА_1 договору про сплату пайових внесків ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» розпорядився майновими правами на спірний об'єкт нерухомості, а тому з огляду на положення частини 4 статті 653 ЦК України ТОВ «Олімпекс Транс» після розірвання договору про співпрацю із ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» позбавлене права вимагати повернення виконаного останнім за зобов'язанням до моменту розірвання договору.
При цьому апеляційний суд звертає увагу, що висновки суду першої інстанції у оскаржуваному рішенні відповідають викладеним Верховним Судом у постанові, ухваленій за наслідком касаційної скарги по справі №947/25617/19 від 21.06.2022 року з аналогічних правовідносин, аналогічного спору, який виник між ТОВ «Олімпекс Транс» та іншим пайовиком в цьому ж спірному об'єкті будівництва 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, за адресою: АДРЕСА_1 .
Суд першої інстанції встановив обставини, що мають значення для справи, визначився зі спірними правовідносинами та нормами матеріального права, що такі регулюють, та дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову.
Отже, апеляційний суд вважає, що судове рішення ґрунтується на повно та всебічно досліджених матеріалах справи, постановлено з дотриманням вимог матеріального та процесуального права і підстав для його скасування в межах доводів апеляційної скарги не вбачається.
Щодо суті апеляційної скарги
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням вимог матеріального та процесуального права.
З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального права, доводи апеляційної скарги не дають підстав для його скасування, тому відповідно до ст. 375 ЦПК України апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
Щодо судових витрат
Оскільки апеляційна скарга залишена без задоволення, то судові витрати понесені у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на скаржника.
Керуючись ст.ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, 384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів,
ух в а л и в:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Олімпекс транс» залишити без задоволення.
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 11 березня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 28 жовтня 2025 року.
Головуючий В.А. Коновалова
Судді Ю.П. Лозко
О.Ю. Карташов