14 жовтня 2025 року м. Харків Справа № 922/1351/19
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Істоміна О.А., суддя Лакіза В.В.,
за участю секретаря судового засідання Гаркуши О.Л.,
представників:
прокурор Ногіна О.М.;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційні скарги:
1. Харківської міської ради (вх.1207Х/2);
2. Фізичної особи - підприємця Курцеби Тетяни Василівни (вх.1240Х/2);
3. Управління комунального майна та приватизації департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (вх.1319Х/2);
на рішення Господарського суду Харківської області від 23.03.2021 (суддя Шатерніков М.І., повний текст складено 02.04.2021) у справі №922/1351/19
за позовом Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури №2 Харківської області, м.Харків,
до відповідачів:
1. Харківської міської ради, м.Харків,
2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, м.Харків,
3. Фізичної особи - підприємця Курцеби Тетяни Василівни, м.Харків,
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання договору купівлі-продажу недійсним
У травні 2019 Заступник керівника Харківської місцевої прокуратури №2 Харківської області звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради (відповідач-1), Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (відповідач-2) та до Фізичної особи - підприємця Курцеба Тетяни Василівни (відповідач-3), в якому просив суд:
визнати незаконним та скасувати п.67 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова" від 20.09.2017 №757/17;
визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 28.11.2017 №5522-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Курцебою Тетяною Василівною, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за №4362.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 23.03.2021 у справі №922/1351/19 позов задоволено повністю.
В основу рішення покладено наступні висновки суду:
Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації спірного майна шляхом викупу орендарем, а обраний спосіб приватизації не тільки є незаконним, а й суперечить інтересам держави та територіальної громади;
пункт 67 додатку до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова" від 20.09.2017 №757/17 прийнято з порушенням вимог Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Програми приватизації та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 20.09.2017 №757/17, а відтак є незаконним та підлягає скасуванню, оскільки спрямований не на досягнення мети, визначеної у цих Законах і Програмі, зокрема, досягнення максимальної ефективності приватизації об'єктів, і тим самим порушує права територіальної громади на отримання максимального економічного ефекту від продажу об'єкта комунальної власності;
оскільки договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 28.11.2017 №5522-В-С укладений на виконання рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 №757/17, яке прийнято відповідачем-1 по відношенню до Фізичної особи-підприємця Курцеби Т.В. з порушенням спеціального законодавства щодо приватизації нежитлових приміщень, тому зміст цього договору є таким, що суперечить ст.ст. 1, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст.ст.11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", що, у свою чергу, свідчить про його недійсність. Оспорюваний договір укладений з порушенням вимог ст.ст.203, 215, 228 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Не погодившись із означеним рішенням, Харківська міська рада звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, згідно з якою просить рішення Господарського суду Харківської області від 23.03.2021 у справі №922/1351/19 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури №2 відмовити повністю; судові витрати покласти на позивача у справі.
Підставами для скасування рішення суду першої інстанції Харківська міська рада зазначає наступні:
- судом першої інстанції неправильно застосовано положення ст.23 Закону України «Про прокуратуру». Прокурор, звертаючись до суду із позовом в якості самостійного позивача, зазначив, що Харківська міська рада належним чином не виконує покладені на неї функції. Прокуратура обґрунтовуючи підстави для представництва інтересів держави у спірних правовідносинах з поміж іншого посилається на ч.4 ст.23 Закону України «Про прокуратуру», якою передбачено, що прокурор зобов'язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це відповідного суб'єкта владних повноважень. Не звернення прокурора до компетентного органу свідчить про відсутність підстав стверджувати, що захист інтересів держави не здійснює або неналежним чином здійснює орган, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах;
- місцевим господарським судом неправильно застосовано ст.ст.11, 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», безпідставно здійснено посилання на Порядок продажу об'єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону та не застосовано ст.289 Господарського кодексу України (далі - ГК України), ч.2 ст.777 ЦК України. Як наслідок, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстави для визнання незаконним та скасування як такого, що прийнято з порушенням норм закону та суперечить інтересам держави та територіальної громади, п.67 додатку до рішення Харківської міської ради №757/17 від 20.09.2017, на підставі якого укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень №5522-В-С від 28.11.2017;
- місцевий господарський суд безпідставно врахував посилання прокурора на те, що оспорюваний правочин не відповідає ст.203 ЦК України, оскільки відповідні посилання прокурора не підтверджені жодними доказами.
- судом першої інстанції не надано оцінки тим обставинам, що на час звернення прокурора з розглядуваним позовом до суду вже відбувся поділ спірного майна, існували нові власники майна, утвореного внаслідок поділу.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.04.2021 для розгляду апеляційної скарги сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Лакіза В.В., суддя Геза Т.Д., суддя Здоровко Л.М.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.04.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської міської ради на рішення Господарського суду Харківської області від 23.03.2021 у справі №922/1351/19. Призначено справу №922/1351/19 до розгляду на 03.06.2021 об 11:30год. Сторонам по справі встановлено строк до 14.05.2021 включно для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв, клопотань, тощо.
Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, Фізична особа-підприємець Курцеба Тетяна Василівна також звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, згідно з якою просить рішення Господарського суду Харківської області від 23.03.2021 у справі №922/1351/19 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю; стягнути з позивача судові витрати.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги Фізична особа-підприємець Курцеба Т.В. посилається на наступне:
- судом першої інстанції не надано оцінки наведеним учасниками справи обставинам щодо спірного майна. Станом на час ухвалення оскаржуваного рішення спірне майно не існувало у вигляді окремого об'єкту цивільних прав. Тому належними відповідачами у справі повинні бути особи, які володіють відповідними об'єктами, які утворились внаслідок поділу спірного об'єкту. Означені особи повинні бути залучені в якості третіх осіб, оскільки рішення у справі може вплинути на їх права. На час розгляду справи в Господарському суді Харківської області у провадженні Московського районного суду м.Харкова перебувала справа №643/16817/18 за позовом Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури №2 в інтересах держави в особі Харківської міської ради, Департаменту територіального контролю Харківської міської ради, Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради до Фізичної особи-підприємця Курцеби Т.В., ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСББ «Піон-17» про визнання недійсними договорів, скасування рішень про реєстрацію права власності;
- вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, що не було належним чином зроблено судом першої інстанції;
- при прийнятті оскаржуваного рішення Харківською міською радою остання діяла в межах своїх повноважень, відповідно до Законів України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», «Про місцеве самоврядування в Україні» та Програми приватизації. Орган приватизації вправі самостійно обрати спосіб приватизації як викуп за відсутності будь-яких додаткових умов, як то проведення поліпшення майна на більш ніж 25% його вартості;
- прокурором жодними доказами не доведено порушення спірним договором інтересів держави і суспільства, його моральних засад, які б давали підстави вимагати застосування таких наслідків, які прокурор просить застосувати, у вигляді визнання спірного договору недійсним;
- самі по собі можливо допущені органами публічної влади порушення не можуть бути безумовною підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу у порушення права власності набувача такого майна, оскільки вони не допущені внаслідок його винної, протиправної поведінки.
За протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 23.04.2021 апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Лакіза В.В., суддя Геза Т.Д., суддя Здоровко Л.М.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 28.04.2021, зокрема, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Курцеба Тетяни Василівни на рішення Господарського суду Харківської області від 23.03.2021 у справі №922/1351/19. Призначено справу №922/1351/19 до розгляду на 03.06.2021 об 11:30год. Сторонам по справі встановлено строк до 18.05.2021 (включно) для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв, клопотань, тощо.
Не погодившись із рішення Господарського суду Харківської області, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради також звернулось до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, згідно з якою просить рішення Господарського суду Харківської області від 23.03.2021 у справі №922/1351/19 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури №2 відмовити; судові витрати покласти на позивача.
Підставами для скасування рішення суду першої інстанції відповідач-2 зазначає наступні:
- судом першої інстанції неправильно застосовано положення ст.23 Закону України «Про прокуратуру». Відсутні правові підстави для представництва прокурором інтересів держави в суді у справі №922/1351/19 та визначення себе в статусі позивача. Прокурор не навів жодних причин, що перешкоджають захисту інтересів держави належним суб'єктом, і які є підставами для звернення прокурора до суду, та не надав жодного доказу в обґрунтування невжиття Харківською міською радою чи Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради покладених на них законом заходів по захисту інтересів держави. У позовній заяві відсутня інформація, а судом першої інстанції не досліджувалось, що прокурор до подання цього позову звертався до уповноваженого органу, а таким уповноваженим органом надана відповідь, що такий орган не в змозі самостійно здійснити захист інтересів держави;
- місцевим господарським судом неправильно застосовано ст.ст.3, 11, 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Програми приватизації та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова на 2017-2022р.р., не застосовано ст.289 ГК України, ч.2 ст.777 ЦК України;
- позивачем не доведено та не підтверджено належними доказами, а судом не встановлено той факт, що оскаржуване рішення ради прийняте з порушенням вимог законодавства України, з перевищенням компетенції та порушувало права інших осіб. Орган приватизації вправі самостійно обрати такий спосіб приватизації як викуп за відсутності будь-яких додаткових умов, як то проведення поліпшень майна на більш ніж 25% його вартості;
- поза увагою суду першої інстанції залишилося те, що сторони уклали договір купівлі-продажу при їх вільному волевиявленні та вчинили дії, які свідчать про прийняття їх до виконання, тобто дії сторін спрямовані на реальне настання правових наслідків, а їх внутрішня воля відповідала зовнішньому її прояву, тому посилання прокурора на те, що спірні правочини не відповідають ст.203 ЦК України не підтверджені належними та допустимими доказами. Прокурором не доведено, а місцевим господарським судом не встановлено наявності завідомо суперечної інтересам держави і суспільства мети укладення оспорюваного правочину.
За протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 29.04.2021 апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Лакіза В.В., суддя Геза Т.Д., суддя Здоровко Л.М.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 18.05.2021, зокрема, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Управління комунального майна та приватизації департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради на рішення Господарського суду Харківської області від 23.03.2021 у справі №922/1351/19. Призначено справу №922/1351/19 до розгляду на 03.06.2021 об 11:30год. Сторонам по справі встановлено строк до 30.05.2021 (включно) для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв, клопотань, тощо.
У судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 03.06.2021, за участі прокурора та представника відповвдача-3, колегією суддів прийнято протокольну ухвалу про об'єднання апеляційних скарг відповідачів для їх спільного розгляду. Розглянувши клопотання представника Харківської міської ради про відкладення розгляду справи, з метою забезпечення принципів рівності всіх учасників перед законом та судом, а також створення сторонам необхідних умов для встановлення фактичних обставин справи та необхідності забезпечення всебічного, повного та об'єктивного дослідження усіх матеріалів справи та доказів на їх підтвердження, судова колегія дійшла висновку про обґрунтованість доводів, викладених у клопотанні представника Харківської міської ради, у зв'язку з чим визнала за можливе вказане клопотання задовольнити та відкласти розгляд справи на 22.06.2021 о 14:30год.
У зв'язку із тимчасовою непрацездатністю головуючого судді Лакізи В.В. та відпусткою судді-члена колегії Гези Т.Д., на підставі розпорядження керівника апарату суду від 17.06.2021, відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями та протоколів передачі судової справи раніше визначеному складу суду, для розгляду апеляційних скарг сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Бородіна Л.І., суддя Мартюхіна Н.О., суддя Плахов О.В.
22.06.2021 на електронну адресу суду від Харківської обласної прокуратури отримано пояснення (вх.7103ел2747), згідно з якими прокуратура просить апеляційні скарги відповідачів залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції - без змін як таке, що ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права.
В своїх поясненнях прокуратура зазначила наступне:
- з урахуванням того, що Харківська міська рада представляє інтереси громади міста Харкова, однак у цьому випадку вона є відповідачем у справі, як і Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, прокурором самостійно подано позов. Звертаючись до суду з розглядуваним позовом, прокурором дотримано процедуру, встановлену ч.ч.3, 4 ст.23 Закону України «Про прокуратуру»;
- Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, оскільки відсутні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідно об'єкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна. Факт відсутності поліпшення відповідачами під час розгляду справи судом першої інстанції не спростовувався;
- необґрунтованим є посилання апелянтів на положення ст.289 ГК України, ч.2 ст.777 ЦК України стосовно того, що у відповідача право на викуп орендованого майна виникло із договору оренди. У розглядуваному випадку положення абз.1 ч.1 ст.18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» є спеціальними;
- спірний правочин порушує інтереси держави в особі територіальної громади м.Харкова, що суперечить ч.1 ст.203, ст.228 ЦК України. Договір купівлі-продажу також суперечить ст.345 ЦК України, яка визначає, що приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом, та нормам спеціального Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію»).
22.06.2021 від Харківської обласної прокуратури через канцелярію суду надійшов другий примірник пояснень (вх.7118).
У судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 22.06.2021, за участі прокурора, зважаючи на зміну складу суду, неявку представників відповідачів у судове засідання, колегія суддів дійшла висновку про неможливість розгляду апеляційних скарг у цьому судовому засіданні та вирішила з метою дотримання основних засад господарського судочинства, визначених ст.2 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), повного, всебічного та об'єктивного розгляду справи та встановлення об'єктивної істини задовольнити клопотання відповідачів-1, 3 та відкласти розгляд справи на 08.07.2021 о 15:00год.
У зв'язку з відпусткою судді-члена колегії Плахова О.В., на підставі розпорядження керівника апарату суду від 07.07.2021, відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями та протоколів передачі судової справи раніше визначеному складу суду для розгляду апеляційних скарги сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Бородіна Л.І., суддя Геза Т.Д., суддя Мартюхіна Н.О.
07.07.2021 від Харківської міської ради надійшла заява (вх.7746) про зупинення провадження у справі.
У судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 08.07.2021, за участі прокурора та представників відповідачів, судова колегія відмовила у задоволенні заяви Харківської міської ради про зупинення провадження у справі. Оголошено перерву в судовому засіданні до 17.08.2021 о 10:45год.
У зв'язку з відпусткою судді-члена колегії Гези Т.Д., на підставі розпорядження керівника апарату суду від 16.08.2021, відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями та протоколів передачі судової справи раніше визначеному складу суду для розгляду апеляційних скарги сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Бородіна Л.І., суддя Лакіза В.В., суддя Мартюхіна Н.О.
16.08.2021 від Фізичної особи-підприємця Курцеби Т.В. отримано клопотання (вх.9430) про залучення в якості співвідповідачів: ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Піон-2017».
В обґрунтування клопотання відповідач-3 зазначив наступне. Станом на час прийняття рішення судом першої інстанції спірне майно не існувало у вигляді окремого об'єкту цивільних прав. Належними відповідачами у справі повинні бути особи, які володіють відповідними об'єктами, які утворилися внаслідок поділу спірного об'єкту. Господарським судом Харківської області були порушені права осіб, які є власниками спірного майна. Для запобігання у подальшому порушення прав осіб, які є власниками майна, їх необхідно залучити до розгляду справи в якості співвідповідачів, оскільки рішення по справі може вплинути на їх права.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 17.08.2021 зупинено провадження у справі №922/1351/19 до закінчення перегляду Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду справи №925/1133/18 та оприлюднення повного тексту постанови.
У зв'язку зі звільненням у відставку головуючого судді ОСОБА_8 , на підставі розпорядження керівника апарату суду від 01.05.2024, відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями та протоколів передачі судової справи раніше визначеному складу суду для розгляду апеляційних скарг у справі №922/1351/19 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Пуль О.А., суддя Білоусова Я.О., суддя Тарасова І.В.
У зв'язку зі звільненням у відставку головуючого судді ОСОБА_9 та відпусткою судді Тарасової І.В., яка входить до складу колегії суддів, на підставі розпорядження керівника апарату суду від 07.08.2025, відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями та протоколів передачі судової справи раніше визначеному складу суду для розгляду апеляційних скарг у справі №922/1351/19 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Істоміна О.А., суддя Лакіза В.В.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 17.09.2025, зокрема, прийнято справу №922/1351/19 до провадження. Поновлено апеляційне провадження у справі №922/1351/19. Призначено розгляд апеляційних скарг Харківської міської ради (вх.1207Х/2), Фізичної особи - підприємця Курцеби Тетяни Василівни (вх.1240Х/2), Управління комунального майна та приватизації департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (вх.1319Х/2) на рішення Господарського суду Харківської області від 23.03.2021 у справі №922/1351/19 на 14.10.2025 о 10:00год. Запропоновано сторонам у строк до 02.10.2025 (включно) надати письмові пояснення у справі з урахуванням висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.06.2024 у справі №925/1133/18.
Через підсистему «Електронний суд» 02.10.2025 від Харківської обласної прокуратури надійшли письмові пояснення (вх.11692; у межах встановленого судом строку), згідно з якими прокуратура просить залишити апеляційні скарги відповідачів без задоволення, рішення суду першої інстанції від 23.03.2021 - без змін.
При цьому за коротким змістом письмових пояснень прокуратура зазначає наступне:
- визначений ч.4 ст.23 Закону України «Про прокуратуру» обов'язок прокурора перед зверненням з позовом звернутись спершу до компетентного органу стосується звернення до органу, який надалі набуде статусу позивача. У цій статті не йдеться про досудове врегулювання спору і, відповідно, вона не покладає на прокурора обов'язок вживати заходів з такого врегулювання шляхом досудового звернення до суб'єкта, якого прокурор вважає порушником інтересів держави і до якого як до відповідача буде звернений позов;
- Харківська міська рада та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, як органи, наділені відповідними повноваженнями, не можуть обіймати декілька статусів у справі та виступати у якості як позивачів, так і відповідачів, оскільки є такими органами, які припустилися порушень та виступають у якості відповідачів у справі;
- оскільки спірним рішенням міською радою неправомірно визначено долю спірного майна, тобто за відсутності на те правових підстав, про що достеменно знали продавець та покупець, постановлено рішення про його викуп без проведення аукціону, що прямо суперечило нормам чинного на той час законодавства, прокурор може звертатися з позовом про визнання незаконним і скасування такого рішення. Оскарження у даному випадку рішення міської ради є ефективним та належним способом захисту.
У судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 14.10.2025 прокурор проти задоволення вимог апеляційних скарг заперечив, просив оскаржуване рішення залишити без змін.
Відповідачі явку повноважних представників у судове засідання не забезпечили, про наявність поважних причин неявки суд завчасно не повідомили. Належне повідомлення останніх про дату, час та місце судового засідання підтверджене матеріалами справи.
Оскільки судом апеляційної інстанції створено всі необхідні умови для реалізації сторонами своїх процесуальних прав, колегія суддів визнала за можливе розглянути справу в даному судовому засіданні.
Щодо клопотання Фізичної особи-підприємця Курцеби Т.В. (вх.9430 від 16.08.2021) про залучення в якості співвідповідачів осіб, які є власниками об'єктів, які утворилися внаслідок поділу спірного об'єкту нерухомого майна, судова колегія зазначає наступне.
Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов'язком суду, який виконується під час розгляду справи.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.48 ГПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання, залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання, за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.
Виходячи із системного аналізу змісту положень ч.ч.1, 2 ст.48 ГПК України вбачається, що зазначені процесуальні норми дозволяють суду першої інстанції (а не суду апеляційної інстанції, як про те просить відповідач-3) залучити до участі у справі співвідповідача (співвідповідачів) або замінити первісного відповідача належним відповідачем, причому вказані процесуальні дії суд має право вчиняти лише за клопотанням позивача (а не одного з відповідачів, як у розглядуваному випадку) до закінчення підготовчого провадження, а процесуальним наслідком пред'явлення позову до неналежного відповідача є відмова в позові до нього. Подібні правові висновки викладені у постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.02.2024 у справі №902/1331/22.
Згідно з ч.ч.1, 2, 4 ст.50 ГПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до закінчення підготовчого провадження у справі або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження, у разі, коли рішення у справі може вплинути на їхні права або обов'язки щодо однієї із сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за заявою учасників справи. Якщо суд при вирішенні питання про відкриття провадження у справі або при підготовці справи до розгляду встановить, що рішення господарського суду може вплинути на права та обов'язки осіб, які не є стороною у справі, суд залучає таких осіб до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору. Про залучення третіх осіб до участі у справі суд постановляє ухвалу, в якій зазначає, на які права чи обов'язки такої особи та яким чином може вплинути рішення суду у справі.
У свою чергу, у розглядуваному випадку судовою колегією не встановлено наявності підстав для залучення власників об'єктів, які утворилися внаслідок поділу спірного об'єкту нерухомого майна, до участі у справі в якості третіх осіб, оскільки, враховуючи заявлені прокурором у межах справи №922/1351/19 позовні вимоги (про визнання незаконним та скасування пункту додатку до рішення ради та про визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного між відповідачами-2, 3), які не включать у себе вимогу про повернення (витребування) майна, рішення у справі №922/1351/19 не може вплинути на права та обов'язки нових власників об'єктів нерухомого майна.
Дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Харківською місцевою прокуратурою №2 здійснюється процесуальне керівництво по кримінальному провадженню, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за №42017221080000002 від 04.01.2017 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.3 ст.365-2 Кримінального кодексу України. Відомості до ЄРДР внесені за фактами зловживань під час оцінки та продажу комунального майна Харківською міською радою.
У ході досудового розслідування на підставі ухвали слідчого судді Жовтневого районного суду м.Харкова від 06.02.2019 (справа №639/687/19) в Управлінні комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (відповідач-2) вилучено низку приватизаційних справ, у тому числі щодо приватизації нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м.Харків, вул.Гарібальді, 2.
Вивченням означеної справи встановлено наступні обставинии.
23.08.2017 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем Курцебою Тетяною Василівною (орендар) укладено договір оренди №1373 (далі - договір оренди), за умовами п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення 1-го поверху №78-:-82, загальною площею 186,2кв.м. у житловому будинку (далі - майно), яке належить до комунальної власності територіальної громади м.Харкова, розташоване за адресою: м.Харків, вул.Гарібальді, 2, літ «А-5» та відображається на балансі КП "Жилкомсервіс". Право на оренду цього майна отримано орендарем на підставі рішення виконавчого комітету Харківської міської ради від 21.08.2017 №542 «Про передачу в оренду нежитлових приміщень».
Відповідно до п.1.2 договору майно передається в оренду з метою використання: під розміщення суб'єкта господарювання, що надає побутові послуги населенню.
Згідно з п.3.1 договору вартість об'єкту оренди визначається на підставі висновку про вартість майна і складає 266 090,00 грн.
За умовами розділу 5 договору оренди орендар має, зокрема, наступні права:
здійснювати капітальний ремонт, реконструкцію, улаштування окремих входів у встановленому порядку, при наявності письмової згоди орендодавця, за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку проведення робіт, при наявності дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством (п.5.2);
за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід'ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості (п.5.3);
у разі належного виконання обов'язків, у разі продажу майна, що передане в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп (п.5.6).
Відповідно до п.10.1 договору останній діє з 23.08.2017 до 23.07.2020.
30.08.2017 Фізична особа-підприємець Курцеба Т.В. звернулась до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради з листом (вх.№12589), в якому просила дозволити приватизацію орендованих приміщень шляхом викупу.
Рішенням 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова" №757/17 від 20.09.2017 вирішено провести відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова шляхом викупу, зокрема пунктом 67 вирішено провести відчуження Фізичній особі-підприємцю Курцеба Т.В. об'єкта комунальної власності територіальної громади м.Харкова - нежитлові приміщення 1-го поверху, загальною площею 186,2кв.м., розташовані в будинку літ.“А-5» за адресою: м.Харків, вул.Гарібальді, 2, шляхом викупу.
З метою здійснення заходів щодо приватизації об'єкта нерухомого майна Фізична особа-підприємець Курцеба Т.В. звернулась до Управління комунального майна із заявою про приватизацію №3481 від 25.09.2017, згідно з якою способом приватизації, визначеним органом приватизації, є викуп.
Листом б/н від 25.09.2017 (вх. №14060) Фізична особа-підприємець Курцеба Т.В. звернулась до Управління комунального майна щодо здійснення експертної оцінки приміщень ТОВ "Ріелті-Брокерідж" для приватизації майна.
Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради здійснено запит до директора ТОВ "Ріелті-Брокерідж" Саніна Є.В. (лист №14722 від 27.09.2017) з пропозицією провести оцінку нежитлових приміщень, на підставі договору з Фізичною особою-підприємцем Курцебою Т.В.
Як убачається зі Звіту ТОВ "Ріелті-Брокерідж" про незалежну оцінку нерухомого майна №04/10-02/2017, вартість нежитлових приміщень №№78-:-82, загальною площею 186,2кв.м., у літ. “А-5», що розташовані за адресою: м.Харків, вул.Гарібальді, 2 станом на 30.09.2017 без ПДВ становить 223 500,00 грн.
28.11.2017, на підставі рішення 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 №691/17 “Про Програму приватизації та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова на 2017-2022 рр.» та рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 20.09.2017 №757/17 “Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова», між територіальною громадою м.Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діє Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (продавець) та Фізичною особою - підприємцем Курцебою Т.В. (покупець) укладено договір №5522-В-С купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих Фізичною особою-підприємцем Курцебою Тетяною Василівною (далі - договір купівлі-продажу).
За умовами розділу 1 договору продавець зобов'язаний передати у власність, а покупець зобов'язаний прийняти нежитлові приміщення 1-го поверху №78-:-82 у житловому будинку літ.“А-5» загальною площею 186,2кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , орендовані Фізичною особою-підприємцем Курцебою Тетяною Василівною згідно з договором оренди №1373 від 23.08.2017.
Відповідно до розділу 2 договору купівлі-продажу оціночна вартість нежитлових приміщень, що відчужуються, визначена у відповідності до Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №1891 від 10.12.2003 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 25.11.2015 №1033), зафіксована у висновках оцінювача про вартість об'єкта оцінки станом на 30.09.2017, затверджених Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради 25.10.2017 і складає 223 500,00 грн. Згідно з Податковим кодексом України сума податку на додану вартість становить 20 відсотків від вартості нежитлових приміщень і складає 44 700,00 грн. Разом ціна продажу нежитлових приміщень, вказаних у розділі 1 становить 268 200,00 грн.
Договір купівлі-продажу посвідчений нотаріально та зареєстрований у реєстрі під номером 4362.
На думку прокурора, Харківською міською радою допущено порушення вимог законодавства у сфері приватизації при прийнятті рішення №757/17 від 20.09.2017 у частині пункту 67 щодо незаконного обрання способу приватизації (відчуження) спірних нежитлових приміщень шляхом викупу.
Прокурор зазначив, що продаж може бути проведений шляхом викупу у разі, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.
Прокурор зауважив про те, що Фізичною особою-підприємцем Курцебою Т.В не було здійснено жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об'єкту нерухомого майна у неї в оренді, а саме з 23.08.2017 по 30.08.2017, тобто по день подачі заяви товариства до міської ради для викупу (цей період склав лише тиждень). У звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заявці Фізичної особи-підприємця Курцеби Т.В. з прохання надати дозвіл на приватизацію, а також у всій приватизаційній справі будь-які відомості про такі поліпшення відсутні. Фізичною особою-підприємцем Курцебою Т.В. до органу приватизації не подавались документи, передбачені п.2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації. На момент укладання договору оренди №1373 від 23.08.2017 вартість майна складала 266 090,00 грн., а на момент укладання договору купівлі-продажу №5522-В-С від 28.11.2017 вартість цього ж майна склала 223 500,00 грн. (без ПДВ), що свідчить про нездійснення орендарем невід'ємних поліпшень орендованого майна.
У зв'язку із наведеним прокурор вважає, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем. Тобто, відповідне рішення міської ради є незаконним та підлягає скасуванню, а договір купівлі-продажу суперечить вимогам законодавства та має бути визнаний недійсним.
Судова колегія враховує наступне.
Оцінюючи процесуальну дієздатність прокурора на звернення до суду з позовом у межах справи №922/1351/19, Господарський суд Харківської області виснував про наявність у прокурора достатніх правових підстав для звернення до суду з позовом у захист інтересів держави, з урахуванням того, що захист інтересів держави в особі територіальної громади м.Харкова має здійснювати Харківська міська рада, проте саме цей орган місцевого самоврядування вчинив дії у вигляді прийняття рішення та підписання договору, які прокурор вважає незаконними та такими, що порушують інтереси держави в особі територіальної громади м.Харкова, з огляду на що, прокурором цілком правомірно заявлено відповідний позов, а Харківську міську раду визначено одним із відповідачів у цій справі, тому іншого органу місцевого самоврядування, який би міг здійснити захист інтересів держави в особі територіальної громади м.Харкова, виходячи із спірних правовідносин, не існує.
Правомірність самостійного звернення прокурора до суду з цим позовом в інтересах держави без визначення компетентного органу, оскільки Харківська міська рада та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, які, за твердженнями прокурора, порушили інтереси держави, є відповідачами у справі, а інший орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції в спірних правовідносинах, відсутній, наразі цілком відповідає актуальним правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18 зі спору, що виник із подібних правовідносин, до завершення касаційного перегляду якої зупинялося апеляційне провадження в розглядуваній справі №922/1351/19, в якій зроблено наступні висновки:
1) прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, якщо:
- орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси;
- орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави;
2) прокурор звертається до суду в інтересах держави як самостійний позивач, якщо:
- відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах;
- орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави.
За змістом апеляційних скарг відповідачі-1, 2 посилаються на те, що прокурор не навів жодних причин, що перешкоджають захисту інтересів держави належним суб'єктом, і які є підставами для звернення прокурора до суду, та не надав жодного доказу в обґрунтування невжиття Харківською міською радою чи Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради покладених на них законом заходів щодо захисту інтересів держави. Апелянти зауважують, що у позовній заяві відсутня інформація, а судом першої інстанції не досліджувалось, що прокурор до подання цього позову звертався до уповноваженого органу, а таким уповноваженим органом надана відповідь, що такий орган не в змозі самостійно здійснити захист інтересів держави.
Надаючи оцінку означеним доводам скаржників, судова колегія зазначає наступне. Підставність звернення прокуратури до суду без зазначення компетентного органу, який здійснює функції держави в спірних відносинах, правомірно обґрунтовується перевищенням Харківською міською радою, як органом місцевого самоврядування, що здійснює правомочності власника майна, належного територіальній громаді міста, встановлених законом меж її владних повноважень, а також необхідністю захисту інтересів держави в частині забезпечення права місцевої громади розпоряджатися нерухомим майном, яке їй належить. Натомість, ані Харківською міською радою, ані Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради не надано доказів здійснення покладених на них законом заходів по захисту інтересів держави.
Щодо доводів відповідачів-1, 2 про необхідність звернення прокурора до компетентного органу перед пред'явленням позову суд апеляційної інстанції зауважує наступне. Визначений ч.4 ст.23 Закону України «Про прокуратуру» обов'язок прокурора перед зверненням з позовом звернутись спершу до компетентного органу стосується звернення до органу, який надалі набуде статусу позивача. У цій статті не йдеться про досудове врегулювання спору і, відповідно, вона не покладає на прокурора обов'язок вживати заходів з такого врегулювання шляхом досудового звернення до суб'єкта, якого прокурор вважає порушником інтересів держави і до якого як до відповідача буде звернений позов. Подібний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.06.2024 у справі №925/1133/18, до розгляду якої зупинялось апеляційне провадження у справі №922/1351/19.
Підставою позовних вимог є те, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації майна шляхом викупу орендарем.
Як убачається з матеріалів справи, 20.09.2017 Харківською міською радою 7 скликання прийнято рішення №757/17 "Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова", згідно з яким з метою найбільш ефективного використання нежитлового фонду м.Харкова та поповнення бюджету міста Харкова, на підставі Законів України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва», ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Програми приватизації та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова на 2017-2022 р.р., затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 №691/17, керуючись ст.59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Харківська міська рада вирішила провести відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова, зокрема Фізичній особі-підприємцю Курцебі Т.В. шляхом викупу (додаток до рішення, п.67).
Відповідно до пункту 1.1 Програми приватизації та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова на 2017-2022 рр. її розроблено відповідно до Конституції України, ЦК України, ГК України, Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та інших законодавчих актів, що регулюють питання власності.
У програмі визначено мету, пріоритети та умови приватизації комунального майна територіальної громади міста на 2017-2022 рр. (п.1.2 Програми).
Згідно з п.3.1 Програми ініціатива щодо приватизації об'єктів комунальної власності може виходити як від Управління, так і від інших виконавчих органів Харківської міської ради, осіб, які можуть бути покупцями відповідно до законодавства. Ініціатива щодо визначення способу приватизації належить Управлінню.
Відповідно до п.3.3 Програми приватизація об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України та цією Програмою.
Викуп застосовується щодо об'єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом (п.3.4 Програми).
Згідно з п.3.5 Програми орендарі, що виявили бажання приватизувати орендоване майно, подають до Управління заяву про включення такого майна до переліку об'єктів, що підлягають приватизації.
Управлінням готується проект рішення сесії Харківської міської ради з переліками об'єктів, що пропонуються для приватизації за способами їх приватизації (п.3.7 Програми).
Пунктом 3.8 Програми визначено, що рішення про затвердження переліків об'єктів, що підлягають приватизації, приймаються на пленарному засіданні сесії Харківської міської ради за поданням Управління.
Після затвердження на сесії Харківської міської ради переліків об'єктів, що підлягають приватизації, Управління здійснює заходи щодо приватизації об'єктів відповідно до чинного законодавства (п.3.9 Програми).
Згідно з п.7.1 Програми приватизації відчуження об'єктів комунальної власності здійснюється із урахуванням вимог ЦК України, ГК України, Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», а також інших законодавчих та нормативно-правових актів у цій сфері.
У силу приписів ч.4 ст.3 Закону України "Про приватизацію державного майна" (у редакції станом на момент виникнення правовідносин) відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
З огляду на вартість спірного майна, яка не перевищує 250 000 000,00 грн. за даними звіту про оцінку майна, нормативним актом, який регулює відчуження такого об'єкту нерухомого майна є Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Відповідно до ст.3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції станом на момент виникнення правовідносин) приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється, у тому числі, шляхом викупу.
Викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об'єкта встановлюється Фондом державного майна України (ч.ч.1, 3 ст.11 означеного Закону).
Згідно з п.1 ч.1 ст.18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" приватизація об'єктів групи "А" (до яких, зокрема, належить окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташоване) здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.
Як зазначено вище, порядок викупу встановлений Фондом державного майна України. На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об'єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений наказом Фонду державного майна України від 02.04.2012 №439 (далі - Порядок №439).
Згідно з пунктом 8.1 Порядку №439 викуп об'єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об'єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено чинним законодавством України.
Відповідно до п.8.2 Порядку №439 ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, установлюється на підставі результатів його оцінки.
Виходячи з аналізу наведених норм, Східний апеляційний господарський суд дійшов висновку, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу за результатами проведення аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу орендарем об'єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна. Подібні правові висновки викладені у постанові об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2021 у справі №922/623/20, на яку доречно послався Господарський суд Харківської області за змістом оскаржуваного рішення, у постановах Верховного Суду від 04.02.2025 у справі №922/1076/22, від 17.09.2024 у справі №922/984/20, від 17.09.2024 у справі №922/787/20.
Оцінка майна, яке підлягає приватизації, провадиться відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №1891 від 10.12.2003.
Відповідно до абз.6 п.73 названої Методики (у редакції станом на дату прийняття Харківською міською радою оспорюваного рішення) порядок оцінки орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди (концесії), під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Порядком також визначається процедура ідентифікації невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (концесіонера).
Наказом Фонду державного майна України №377 від 27.02.2004 затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації.
Невід'ємними поліпшеннями орендованого майна - є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості (п.1.1 Порядку).
Згідно з п.2.1 названого Порядку ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна є встановлення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.
Пункт 2.2 означеного Порядку визначає перелік підтверджувальних документів про здійснення орендарем поліпшень, що подаються ним до органу приватизації, який включає: договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти; погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо; аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи; довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв'язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень; інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.
Частиною 1 ст.74 ГПК України унормовано, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до ч.1 ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Судовою колегією встановлено та не заперечується сторонами, що матеріали справи не містять жодних належних та допустимих доказів, які б свідчили про те, що орендарем - Фізичною особою-підприємцем Курцебою Т.В. здійснювались будь-які поліпшення орендованих нею нежитлових приміщень за договором оренди №1373 від 23.08.2017, як і не містять доказів подання орендарем (відповідачем-3) підтверджувальних документів про здійснення поліпшень відповідно до Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації.
У звіті про оцінку майна №04/10-02/2017 відсутні будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи в орендованих нежитлових приміщеннях, у тому числі невід'ємні поліпшення.
Правильними є посилання прокурора на те, що поліпшень вартістю 25% від вартості орендованого майна не проводилось, оскільки станом на 06.07.2017 вартість орендованого майна складала 266 090,00 грн. без ПДВ (п.3.1 договору оренди), а станом на момент приватизації 223 500,00 грн. без ПДВ.
Судова колегія також враховує, що короткий строк від дати договору оренди (23.08.2017) до прийняття Харківською міською радою рішення про приватизацію шляхом викупу (20.09.2017) додатково свідчить про те, що відповідач-3 не здійснював передбачених законом поліпшень нерухомого майна. Більше того за такий короткий строк орендар не міг проявити себе в якості добросовісного орендаря та не міг бути визначений органом приватизації як добросовісний орендар, який згідно зі ст.777 ЦК України (на яку посилаються апелянти) має переважне право на приватизацію орендованого майна.
Відтак, обґрунтованим є висновок Господарського суду Харківської області про те, що рішення Харківської міської ради №757/17 в оскаржуваній частині прийняте з порушенням вимог Закону України «Про приватизацію державного майна», Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та Програми приватизації та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова на 2017-2022 рр. У цьому випадку умови, передбачені п.1 ч.1 ст.18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", були відсутні, а, отже, відсутні підстави для приватизації відповідачем-3 спірного нерухомого майна шляхом викупу.
Отже, доводи прокурора про те, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації спірного нерухомого майна шляхом викупу орендарем знайшли своє підтвердження.
За змістом апеляційних скарг відповідачі посилаються на те, що Харківською міською радою та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради дотримано спосіб та порядок проведення процедури приватизації спірних нежитлових приміщень, оскільки: вирішення питань приватизації майна, що є у комунальній власності, у тому числі прийняття відповідних правових актів, належить до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад; ст.289 ГК України та ч.2 ст.777 ЦК України визначають переважне право орендаря, який належно виконує свої обов'язки за договором, на викуп об'єкта оренди; положення ст.11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» не встановлюють обмежень щодо застосування законодавчих актів при проведенні приватизації об'єктів нерухомого майна шляхом викупу.
Східний апеляційний господарський суд звертає увагу, що у рішенні Конституційного Суду України від 10.12.2009 №31-рп/2009 у справі №1-46/2009, на яке посилається відповідач-2 за змістом апеляційної скарги, роз'яснено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму військового майна, що є річчю, яка не вилучена, не обмежена у цивільному обороті і може бути предметом договору найму (оренди), у разі продажу такого майна має переважне право перед іншими особами на його придбання.
Водночас, у рішенні Конституційного Суду України від 13.12.2000 №14-рп/2000 у справі №1-16/2000 (на яке посилається відповідач-3 за змістом апеляційної скарги) за конституційним зверненням товариства покупців членів трудового колективу перукарні №163 «Черемшина» щодо офіційного тлумачення окремих положень статті 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (справа про визначення способу малої приватизації), роз'яснено, що право органів, які здійснюють функції розпорядження державною власністю, самостійно визначати спосіб приватизації обмежується випадками, передбаченими законом.
За змістом п.1 ч.1 ст.18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.
З наведеного випливає, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом. У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу орендарем об'єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна (про що вже зазначалося вище за текстом постанови).
Тож помилковим є твердження апелянтів про те, що Харківська міська рада як орган місцевого самоврядування мала право самостійно обирати спосіб приватизації спірних нежитлових приміщень без урахування наведених законодавчих обмежень.
Положення ст.289 ГК України та ст.777 ЦК України (на які посилаються відповідачі-1, 2 за змістом апеляційних скарг), якими встановлювалося переважне право наймача перед іншими особами на придбання у разі продажу речі, переданої у найм, є загальними. Водночас, спеціальним законом, який у розглядуваному випадку регулює порядок приватизації об'єктів малої приватизації, зокрема шляхом викупу, є Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».
Крім того, як зазначалося вище за текстом постанови, відповідач-3 не набув статусу добросовісного орендаря на час прийняття органом місцевого самоврядування рішення про продаж йому майна шляхом викупу, оскільки його оренда з часу укладення договору оренди тривала менше місяця, тобто він не мав часу проявити себе як добросовісний орендар.
Аргументи скаржників у цій частині фактично ґрунтуються на власному тлумаченні норм права, якими врегульовано спірні правовідносини.
Щодо позовної вимоги про визнання незаконним та скасування пункту 67 додатку до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання №757/17 від 20.09.2017 Східний апеляційний господарський суд зауважує наступне.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи, оскільки зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням. Схожі за змістом правові висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 21.08.2019 у справі №911/3681/17, від 02.02.2021 у справі №925/642/19, від 28.09.2022 у справі №483/448/20, від 05.07.2023 у справі №912/2797/21, від 12.09.2023 у справі №910/8413/21, від 11.06.2024 у справі №925/1133/18 (до касаційного розгляду якої зупинялося апеляційне провадження у справі №922/1351/19).
При цьому, якщо таке рішення не відповідає закону, воно не створює тих наслідків, на які спрямоване. Тому немає потреби оскаржувати таке рішення - позивач може обґрунтовувати свої вимоги, зокрема, незаконністю такого рішення.
З огляду на те, що на час звернення прокурора з розглядуваним позовом до господарського суду вже був реалізований пункт 67 додатку до рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 №757/17 та вичерпав свою дію виконанням, а саме шляхом укладення 28.11.2017 договору купівлі-продажу №5522-В-С між відповідачем-2 та відповідачем-3, визнання незаконним і скасування такого рішення не може забезпечити ефективного захисту прав територіальної громади.
Враховуючи означене, помилковим є висновок Господарського суду Харківської області про задоволення вимоги прокурора про визнання незаконним та скасування пункту 67 додатку до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання “Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова» від 20.09.2017 №757/17.
Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 28.11.2017 №5522-В-С судова колегія зазначає наступне.
Згідно з ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього кодексу.
Частинами 1 - 3, 5 ст.203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до ч.3 ст.215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Судом апеляційної інстанції вище за текстом постанови встановлено, що договір купівлі-продажу від 28.11.2017 №5522-В-С укладений на виконання рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання “Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова» від 20.09.2017 №757/17, яке прийнято відповідачем-1 по відношенню до відповідача-3, Фізичної особи-підприємця Курцеби Т.В. з порушенням спеціального законодавства щодо приватизації нежитлових приміщень. Означене, у свою чергу, свідчить про наявність порушень чинного законодавства під час укладення договору купівлі-продажу нежитлових приміщень.
Разом з тим, судова колегія враховує наступне.
Відповідно до ч.1 ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
За змістом ст.ст.3, 15, 16 ЦК України правовою підставою для звернення до господарського суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, у чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце. Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 06.02.2025 у справі №910/15462/23, від 05.02.2025 у справі №914/3323/23.
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам необхідно виходити також із його ефективності, і це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним (постанова від 05.06.2018 у справі №338/180/17), тому суд повинен відмовляти у задоволенні позовної вимоги, яка не відповідає ефективному способу захисту права чи інтересу (постанови Верховного Суду від 16.04.2025 у справі №910/12312/24, від 01.07.2025 у справі №914/1883/22).
Ефективність позовної вимоги має оцінюватися, виходячи з обставин справи та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19.
Отже, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.
Обрання способу захисту - це прерогатива позивача. Водночас свобода в обрані способу захисту передбачає й несення позивачем ризику відмови в задоволенні позовних вимог у зв'язку із неналежністю чи неефективністю заявленого захисту. Вказане узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду про те, що обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 02.02.2021 у справі №925/642/19).
Застосування будь-яких засобів правового захисту матиме сенс лише за умови, що обрані суб'єктом порушеного права способи захисту відповідають вимогам закону та є ефективними.
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб'єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв'язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Безпосередньо у судовому засіданні Східного апеляційного господарського суду 14.10.2025 прокурор підтвердив, що метою звернення з розглядуваним позовом до суду є повернення спірного нерухомого майна у власність територіальної громади. У свою чергу, відповідна позовна вимога про повернення (витребування) майна прокурором у межах справи №922/1351/19 не заявлена.
Судова колегія звертає увагу, що задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не призводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення нерухомого майна у власність територіальної громади м.Харкова. У таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту, лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про повернення (витребування) майна.
Заявлення позовної вимоги про визнання виконаного договору недійсним без вимоги про застосування наслідків його недійсності не є ефективним способом захисту, бо не призводить до поновлення майнових прав територіальної громади м.Харкова, за захистом яких звернувся прокурор у межах справи №922/1351/19.
Судова колегія відхиляє посилання прокурора на те, що рішення в межах справи №922/1351/19 може бути підставою для вжиття заходів щодо повернення майна в іншій справі. Так, визнання правочину недійсним не з метою домогтися відновлення власного порушеного права у спосіб реституції, що застосовується між сторонами такого правочину (або на підставі ст.ст. 387; 388 ЦК України), а з метою створити підстави для подальшого звернення з іншим позовом або преюдиційну обставину чи доказ для іншого судового провадження суперечать завданням господарського (цивільного) судочинства, наведеним у ч.1 ст.2 ГПК України. Аналогічний висновок сформульовано в постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2022 у справі №908/976/19, у постанові Верховного Суду від 01.07.2025 у справі №914/1883/22.
За змістом апеляційних скарг відповідачі зазначають про те, що судом першої інстанції не надано оцінки тим обставинам, що на час звернення прокурора з розглядуваним позовом до суду вже відбувся поділ спірного майна, існували нові власники майна, утвореного внаслідок поділу. Однак, судова колегія звертає увагу, що обставини поділу спірного майна не мають значення при розгляді позовних вимог у межах справи №922/1351/19 про визнання незаконним та скасування пункту додатку до рішення міської ради та визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, враховуючи те, що прокурором не було заявлено вимог, спрямованих на повернення спірного майна (від добросовісного або недобросовісного набувача) у власність територіальної громади м.Харкова. Доводи відповідача-3 про те, що рішення у справі №922/1351/19 стосується прав нових власників частин нерухомого майна, також є безпідставними, оскільки відповідні особи не приймали участі у правовідносинах, які оспорює прокурор.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України". Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У цій справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Враховуючи вищевикладене у сукупності, апеляційні скарги відповідачів підлягають задоволенню, а рішення Господарського суду Харківської області від 23.03.2021 у справі №922/1351/19 підлягає скасуванню як таке, що ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права, з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Відмова у задоволенні позовних вимог відповідно до положень ст.129 ГПК України має наслідком залишення витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви за прокуратурою.
Враховуючи, що спір виник внаслідок неправильних дій відповідачів, керуючись положеннями ч.9 ст.129 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд покладає на скаржників (відповідачів-1, 2, 3) їх судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційних скарг.
Керуючись ст.ст.129, 269, 270, 273, 275, 277, 281, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -
Апеляційні скарги Харківської міської ради, Фізичної особи - підприємця Курцеби Тетяни Василівни, Управління комунального майна та приватизації департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради задовольнити.
Рішення Господарського суду Харківської області від 23.03.2021 у справі №922/1351/19 скасувати.
Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури №2 Харківської області відмовити.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження визначені ст.ст.287-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 24.10.2025.
Головуючий суддя О.Є. Медуниця
Суддя О.А. Істоміна
Суддя В.В. Лакіза