08 жовтня 2025 року
м. Київ
справа № 753/21819/23
провадження № 61-16836св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І., Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «НІРА»,
третя особа- приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мазарчук Наталія Володимирівна,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Дзяткевич Анастасії Вікторівни на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 22 травня 2024 року у складі судді Мицик Ю.С. та постанову Київського апеляційного суду від 13 листопада 2024 року, ухвалену у складі колегії суддів: Голуб С. А., Слюсар Т. А., Таргоній Д. О.,
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «НІРА» (далі - ТОВ «НІРА») про визнання договору недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень.
Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що вона на підставі договору купівлі-продажу від 07 квітня 2010 року набула право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
15 березня 2018 року між нею та ОСОБА_2 укладений договір позики № 16-03/18-1, за умовами якого останній надав їй у борг грошові кошти у сумі 1 545 916,83 грн, що було еквівалентно 59 435,48 дол. США, а вона зобов'язалася повернути зазначену грошову суму у строк до 31 жовтня 2018 року.
Відповідно до пункту 3.1 договору позики вона зобов'язалася повернути позику згідно із визначеним сторонами графіком повернення грошових коштів.
На забезпечення виконання зобов'язань за договором позики 15 березня 2018 року між нею та ОСОБА_2 укладений нотаріально посвідчений іпотечний договір № 318, предметом якого є належна їй на праві власності квартира АДРЕСА_2 .
Згідно з розписками ОСОБА_2 , загальна сума, яка була нею повернута позикодавцю, становить 16 950,00 дол. США, а залишок боргу за договором позики на час звернення до суду з цим позовом становить 42 485,48 дол. США.
24 жовтня 2023 року після отримання довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно їй стало відомо, що на підставі договору купівлі-продажу від 15 вересня 2023 року право власності на вказану квартиру зареєстровано за ТОВ «НІРА».
Вказувала на те, що укладення між відповідачами договору купівлі-продажу квартири від 15 вересня 2023 року та проведення реєстраційних дій відбулося з порушенням норм чинного законодавства України, оскільки ОСОБА_2 не надсилав їй письмову вимогу щодо усунення порушень виконання договору позики, а тому не міг надати усіх необхідних документів нотаріусу для позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки та проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, що передбачені пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.
Зокрема, іпотекодержатель не надав доказів надсилання та отримання нею письмової вимоги про усунення порушень основного зобов'язання та намір іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки, що передбачено вимогами статті 35 Закону України «Про іпотеку», у зв'язку з чим, на думку позивачки, наявні підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішення про державну реєстрацію, що є належним способом захисту, який гарантує практичну та ефективну можливість відновлення її порушених прав.
З урахуванням зазначеного, ОСОБА_1 просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 15 вересня 2023 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «НІРА», та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазарчук Н. В. від 15 вересня 2023 року, індексний номер: 69321547, про державну реєстрацію за ТОВ «НІРА» права власності на квартиру, загальною площею 96 кв. м, за адресою: АДРЕСА_3 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 22 травня 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що позивачка обрала неефективний спосіб захисту порушених прав, оскільки вирішення цих вимог ОСОБА_1 не призведе до повернення у її власність спірного нерухомого майна, а отже, і до поновлення порушених прав.
Суд першої інстанції зазначив, що належним способом захисту прав ОСОБА_1 є звернення до суду з вимогами про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння. В тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, інші вимоги власника, зокрема про визнання недійсним договору купівлі-продажу предмету іпотеки, скасування рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки є неналежними.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Київського апеляційного суду від 13 листопада 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.
Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 22 травня 2024 року змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
У решті рішення Дарницького районного суду міста Києва від 22 травня 2024 року залишено без змін.
Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що позивачка обрала неефективний (неналежний) спосіб захисту порушених прав, оскільки у разі, якщо порушення права власності іпотекодавця відбулося внаслідок укладення іпотекодержателем від свого імені договору купівлі-продажу іпотечного майна із третьою особою, то визнання такого правочину недійсним є також ефективним способом захисту.
Суд апеляційної інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 за необґрунтованістю, виходив із того, що ОСОБА_2 дотримався вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» та надіслав ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, зокрема шляхом продажу предмета іпотеки.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводів
У грудні 2024 року представник ОСОБА_1 - адвокат Дзяткевич А. В. подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення, ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.
Касаційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що позивачка обрала неефективний (неналежний) спосіб захисту порушених прав.
Апеляційний суд, змінюючи рішення суду першої інстанції, не врахував, що ОСОБА_2 не набув право на звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку позасудового врегулювання. Вимога-повідомлення, надана ОСОБА_2 , була надіслана у квітні 2023 року на адресу, яка вказана в 2018 році в іпотечному договорі ( АДРЕСА_4 ), та повернута за закінченням терміну зберігання. У березні 2020 року позивачка продала квартиру, адреса якої зазначена в іпотечному договорі, що унеможливило для неї отримання вимоги за вказаною адресою. У зв'язку із військовим станом позивачка протягом 2022-2023 років перебувала за межами Київської області, що також унеможливлювало отримати будь-яку кореспонденцію. Матеріали справи не містять доказів умисних дій позивачки щодо неотримання вимоги-повідомлення.
Крім того, нотаріус не виконав вимогу суду, не з'явився у судове засідання суду першої інстанції з оригіналом реєстраційної справи, натомість у судове засідання приніс розшитий оригінал реєстраційної справи представник відповідача.
Наявні в матеріалах справи докази свідчать про відсутність у нотаріуса вимоги-повідомлення під час здійснення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
Недотримання вимог щодо вручення повідомлення з вимогою про виконання та наміром про стягнення на предмет іпотеки позбавили можливості боржника виконати зобов'язання у грошовій формі. Внаслідок цього наступили несприятливі для позивачки наслідки, оскільки поза її волею і без її відома позивачку позбавлено права приватної власності на нерухоме майно, де проживав, у тому числі, її малолітній онук.
Крім того, в матеріалах нотаріальної справи міститься лише третя сторінка висновку про вартість майна без власноручних чи електронних підписів експерта оцінювача. Вказана дата обстеження об'єкта - 31 серпня 2023 року, якої фактично не було, що свідчить про фіктивність цього висновку.
Суд апеляційної інстанції не врахував доводи позивачки про надання нотаріусом двох різних копій реєстраційної справи, які не відповідають електронній реєстраційній справі, що міститься в Державному реєстрі, та не надання нотаріусом оригіналу реєстраційної справи для огляду.
Апеляційний суд помилково взяв до уваги докази з реєстраційних справ про направлення вимогу-повідомлення, оскільки ці докази є недопустимими.
Підставами касаційного оскарження судових рішень представник заявника зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) та інших; відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми прав у подібних правовідносинах щодо застосування статей 35, 36, 38 Закону України «Про іпотеку»; суд не дослідив зібрані у справі докази; суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.
Доводи інших учасників справи
У січні 2025 року ТОВ «НІРА» подало відзив на касаційну скаргу, в якому просило відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити постанову апеляційного суду без змін як таку, що ухвалена з додержанням норм матеріального та процесуального права.
У січні 2025 року ОСОБА_2 подав відзив на касаційну скаргу, в якому просив відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити судові рішення без змін як такі, що ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 19 грудня 2024 року касаційну скаргу залишено без руху з наданням строку для усунення її недоліків.
Ухвалою Верховного Суду від 02 січня 2025 року відкрито касаційне провадження, витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.
У січні 2025 року до Верховного Суду надійшли матеріали справи.
Ухвалою Верховного Суду від 30 липня 2025 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 07 квітня 2010 року набула право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
15 березня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір позики № 16-03/18-1, згідно з умовами якого ОСОБА_2 передав ОСОБА_1 у власність грошові кошти в сумі 1 545 916,83 грн, що за договореним курсом (1 долар США = 26,01 грн) на день укладення цього договору еквівалентно 59 435,48 дол. США, а ОСОБА_1 зобов'язалась повернути цю суму грошових коштів у строк до 31 жовтня 2018 року.
Відповідно до пункту 3.1 договору позики ОСОБА_1 зобов'язалася повернути ОСОБА_2 позику згідно з графіком повернення грошових коштів, а саме: 31 березня 2018 року - 685,48 дол. США; 30 квітня 2018 року - 1 250,00 дол. США; 31 травня 2018 року - 1 250,00 дол. США; 30 червня 2018 року - 1 250,00 дол. США; 31 липня 2018 року - 1 250,00 дол. США; 31 серпня 2018 року - 1 250,00 дол. США; 30 вересня 2018 року - 1 250,00 дол. США; 31 жовтня 2018 року - 51 250,00 дол. США. Загальна сума - 59 435,48 дол. США.
На забезпечення виконання зобов'язань за договором позики 15 березня 2018 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений іпотечний договір № 318, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М., згідно з умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку належну їй на праві власності квартиру АДРЕСА_2 .
Згідно з пунктом 25 іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися одним із таких способів за вибором іпотекодержателя: 1) за рішенням суду; 2) на підставі виконавчого напису нотаріуса; 3) шляхом позасудового врегулювання відповідно до передбачених цим договором застережень про задоволення вимог іпотекодержателя.
Пунктом 38 іпотечного договору передбачено, що у разі виникнення у іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель має право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі шляхом укладення з нею відповідного договору купівлі-продажу.
15 вересня 2023 року між ОСОБА_2 та ТОВ «НІРА» укладений договір купівлі-продажу квартири, згідно якого ОСОБА_2 передав у власність (продав), а ТОВ «НІРА» прийняло у власність (придбало) квартиру АДРЕСА_2 .
В пункті 1.3 договору купівлі-продажу зазначено, що квартира належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 07 квітня 2010 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лабутіною Ю. Ю. за реєстровим № 1189, зареєстрованого в Комунальному підприємстві «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» 15 квітня 2010 року, записаного у реєстрову книгу № д. 326-78 за реєстровим номером 42080.
Згідно з пунктом 1.4 договору купівлі-продажу право продажу квартири належить ОСОБА_2 на підставі іпотечного договору, укладеного 15 березня 2018 року між ОСОБА_2 як іпотекодержателем і ОСОБА_1 як іпотекодавцем, посвідченого 15 березня 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М, зареєстрованого у реєстрі за № 318, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу квартири як предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі.
15 березня 2018 року на підставі вказаного договору купівлі-продажу за ТОВ «НІРА» зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_2 .
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Дзяткевич А. В. не підлягає задоволенню.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Статтею 400 ЦПК України встановлено межі розгляду справи судом касаційної інстанції. Так, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що рішення суду першої інстанції в незміненій апеляційним судом частині та постанова апеляційного суду ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Спірні правовідносини у справі, яка переглядається, виникли у зв'язку з необхідністю захисту позивачкою права власності на квартиру, яка є предметом іпотеки відповідно до договору іпотеки, укладеного позивачкою з ОСОБА_2 , та яка вибула з власності позивачки шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб згідно зі статтями 36, 38 Закону України «Про іпотеку».
Згідно з частиною другою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частиною першою статті 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення (можливого порушення), невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. Суд повинен установити, чи були порушені (чи існує можливість порушення), не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Згідно з частиною першою статті 386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб'єктів права власності.
Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 ЦК України).
Частиною першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
За змістом статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Держава не втручається у здійснення власником права власності.
Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до частин першої-п'ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно із частиною першою статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов'язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов'язання.
Стаття 33 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
За змістом частини третьої статті 36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.
Аналіз зазначених положень Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що зверненню стягнення на предмет іпотеки, у тому числі шляхом позасудового врегулювання, має передувати виконання іпотекодержателем обов'язку письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір звернути стягнення на це майно, за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) вказано, що за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» здійсненню права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов'язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов'язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов'язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов'язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до відома останніх наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
У справі, яка переглядається, судами встановлено, що у пункті 28 іпотечного договору ОСОБА_1 та ОСОБА_2 передбачили, що у разі порушення умов договору позики та/або умов даного договору іпотекодержатель надсилає або надає (вручає) особі, яка порушила свої обов'язки, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш, ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до даного договору та/або чинного законодавства України.
Сторони дійшли згоди, що будь-яка кореспонденція на ім'я іпотекодавця має надсилатися на адресу, вказану в цьому договорі чи договорі позики. Така кореспонденція вважається отриманою іпотекодавцем чи боржниками в день її надходження на поштове відділення, що обслуговує дім за цією адресою, незалежно від того, чи отримав іпотекодавець її особисто, та незалежно від причин не отримання особисто. Так, достатнім доказом отримання кореспонденції від іпотекодержателя та/або від нотаріуса має сприйматися будь-який поштовий документ, що підтвердить її надходження до зазначеного поштового відділення. А поштовий документ, згідно з яким іпотекодавець не проживає за зазначеною адресою або який повернувся з відміткою «за закінченням строку зберігання», сприймається як доказ відмови іпотекодавця від виконання зобов'язань за цим договором, невиконання боржниками вимоги про дострокове повернення всієї суми позики та виникнення у кредитора права дострокового повернення всієї позики і права звернення стягнення на майно, заставлене іпотекодавцем у забезпечення виконання зобов'язань за договором позики.
Також сторони дійшли згоди, що належним отриманням ними кореспонденції (в тому числі вимог, повідомлень, претензій, пропозицій, листів тощо) буде вважатися, окрім поштового відправлення, також особисте вручення кореспонденції однією стороною іншій стороні, що засвідчуватиметься (підтверджуватиметься) особистим підписом сторони, що отримала кореспонденцію та зазначенням прізвища та ініціалів такої сторони на іншому примірнику кореспонденції, який залишатиметься у розпорядженні сторони, що вручила таку кореспонденцію.
Згідно із пунктом 40 іпотечного договору будь-які повідомлення, що направляються сторонами одна одній у зв'язку з даним договором, повинні бути викладені в письмовій формі та будуть вважатися поданими належним чином, якщо вони надіслані рекомендованим листом або доставлені особисто на адресу сторін.
На виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» ОСОБА_2 24 квітня 2023 року на адресу ОСОБА_1 , яка зазначена в іпотечному договорі від 15 березня 2018 року ( АДРЕСА_4 ), направив вимогу-повідомлення від 18 квітня 2023 року з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі іпотечного договору, зокрема, у спосіб продажу предмета іпотеки (квартири) іншій особі за договором купівлі-продажу.
Факт направлення вказаної вимоги-повідомлення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки підтверджується накладною № 0100109926889 та описом вкладення у цінний лист, засвідчені копії яких були надані відповідачем та витребувані в судовому порядку у нотаріуса (а. с. 87-89, т. 1, а. с. 146-153, т. 2).
Відповідно до даних онлайн-сервісу «Трекінг відправлень АТ «Укрпошта»» цінний лист з описом за № 0100109926889 не був вручений під час доставки, а 09 травня 2023 року його було повернуто відправнику з відміткою - «за закінченням встановленого терміну зберігання» (а. с. 93-96, т. 1, а. с. 154, 155, т. 2)
11 липня 2023 рокуприватний нотаріус Мазарчук Н. В. направив повторні вимоги від ОСОБА_2 на усі відомі адреси позивачки та належного їй нерухомого майна про необхідність виконання умов договору позики та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки іншій особі-покупцеві, проте вказані вимоги також не були отримані ОСОБА_1 та повернулися відправнику з відміткою - «за закінченням встановленого терміну зберігання» (а. с. 97-104, т. 1, а. с. 166-177, т. 2).
За правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Ураховуючи викладене, колегія суддів Верховного Суду погоджується із висновком суду апеляційної інстанції про те, що ОСОБА_2 дотримався вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» та надіслав ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, зокрема шляхом продажу предмета іпотеки.
Ці вимоги були надіслані як на зазначену в договорі іпотеки адресу, так і на адресу предмета іпотеки.
Та обставина, що надіслані рекомендованим листом вимоги були повернуті поштовим відділенням з відміткою «за закінченням терміну зберігання», свідчить про те, що іпотекодавець ОСОБА_1 мала отримати ці вимоги або за адресою визначеною в іпотечному договорі, або за адресою предмета іпотеки, але не отримала внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Посилання у касаційній скарзі на те, що у березні 2020 року позивачка продала квартиру, адреса якої зазначена в іпотечному договорі, що унеможливило отримання нею вимоги про усунення порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки, не спростовує висновків апеляційного суду, оскільки матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що іпотекодавець ОСОБА_1 повідомляла ОСОБА_2 про зміну адреси, вказаної в іпотечному договорі та договорі позики.
Установивши обставини дотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про набуття іпотекодавцем права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Доводи касаційної скарги щодо неналежної оцінки вартості спірної квартири перед її продажем, спростовуються матеріалами справи.
Інші доводи касаційної скарги зводяться до незгоди заявника з висновком апеляційного суду та стосуються переоцінки доказів, що в силу вимог статті 400 ЦПК України знаходяться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
Суд апеляційної інстанції, надав належну оцінку як кожному доказу окремо, так і доказам у їх сукупності та дійшов обґрунтованого висновку про відсутність передбачених законом підстав для задоволення заявлених позовних вимог.
Посилання у касаційній скарзі на неврахування судом висновків, викладених у постановах Верховного Суду, є такими, що не заслуговують на увагу, оскільки фактичні обставини у вказаних справах відрізняються від тих, що установлені судами у справі, яка переглядається в касаційному порядку.
Колегія суддів зауважує, що Верховний Суд висловлює правові висновки у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи, і такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц).
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції в незміненій апеляційним судом частині та постанову апеляційного суду - без змін.
Оскільки касаційна скарга залишається без задоволення, то відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України в такому разі розподіл судових витрат не проводиться.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Дзяткевич Анастасії Вікторівни залишити без задоволення.
Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 22 травня 2024 року в незміненій апеляційним судом частині та постанову Київського апеляційного суду від 13 листопада 2024 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Д. Д. Луспеник
Судді: І. Ю. Гулейков
Б. І. Гулько
Г. В. Коломієць
Р. А. Лідовець