22 вересня 2025 року
м. Київ
справа № 756/3328/20
провадження № 61-7075св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,
учасники справи:
позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Вердикт Фінанс», державний реєстратор філії комунального підприємства «Добробут» Демченко Сергій Олександрович,
треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , служба у справах дітей Оболонського району м. Києва, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іванова Лідія Миколаївна,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Оболонського районного суду міста Києва у складі судді Диби О. В.
від 24 листопада 2021 року та постанову Київського апеляційного суду у складі колегії суддів: Шкоріної О. І., Поливач Л. Д., Стрижеуса А. М., від 19 лютого
2025 року,
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2020 року ОСОБА_1 і ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом, у якому просили скасувати рішення від 04 квітня 2018 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 40473843, винесене державним реєстратором філії Комунального підприємства «Добробут» Литвинівської сільської ради у м. Києві Демченком С. О.
Обґрунтовуючи свої вимоги, позивачі посилалися на те, що вони є співвласниками квартири АДРЕСА_1 .
Їм стало відомо, що 03 квітня 2018 року право власності на квартиру, на підставі рішення державного реєстратора, зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю «Вердикт Фінанс» (далі - ТОВ «Вердикт Фінанс»), яке перейменоване на Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредит-Фінанс» (далі - ТОВ «Кредит-Фінанс»).
Вважали, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо реєстрації права власності на підставі договору іпотеки на належну їм на праві власності квартиру за ТОВ «Вердикт Фінанс» є протиправним, оскільки порушуються їх права як співвласників цієї квартири, у зв'язку із відсутністю у державного реєстратора повноважень щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності без вчинення нотаріальної дії, пов'язаної з переходом речових прав на об'єкти нерухомості; рішення про державну реєстрацію квартири приймалося без дозволу органів опіки та піклування, оскільки іпотечний договір укладався їх батьками в той момент, коли вони були неповнолітніми.
Також вказували, що на час переходу права власності за рішенням державного реєстратора діяв мораторій на відчуження майна громадян, яке забезпечене за валютним кредитом.
Посилаючись на наведене, позивачі просили позов задовольнити.
Короткий зміст оскаржуваних судових рішень
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 24 листопада 2021 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 19 лютого
2025 року, у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, мотивував рішення недоведеністю та необґрунтованістю позовних вимог. При цьому, суди відхилили посилання позивачів щодо необхідності отримання згоди органу опіки та піклування під час прийняття рішення про реєстрацію права власності на спірну квартиру за
ТОВ «Вердикт Фінанс», оскільки під час укладення договору іпотеки власниками майна, переданого в іпотеку, були лише іпотекодавці, які іншої інформації, зокрема про те, що позивачі були власниками переданого в іпотеку майна та про їх реєстрацію у спірній квартирі, не повідомили.
Відхиляючи посилання позивачів на Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», суди виходили із того, що вони договір іпотеки не укладали, позичальниками або майновими поручителями не були, а тому відсутні підстави для застосування вказаного Закону до спірних правовідносин.
Окрім того, державний реєстратор не є належним відповідачем у цій справі.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи
У касаційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень заявник зазначає застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16, від 21 листопада 2018 року у справі № 243/7935/16-ц, тощо (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційну скаргу мотивовано тим, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося на квартиру, право власності на частину якої належить позивачам, які не є іпотекодавцями за договором іпотеки. Зазначають, що державний реєстратор є належним відповідачем у справі.
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 12 червня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі.
Встановлені судами фактичні обставини справи
26 листопада 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Універсальний банк розвитку та партнерства» (далі - ВАТ «Універсальний банк розвитку та партнерства», яке перейменоване на ВАТ «БГ Банк»), і ОСОБА_3 був укладений кредитний договір, за умовами якого позичальник отримав кредит у розмірі 110 000,00 дол. США.
Цього самого дня на забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором між ВАТ «Універсальний банк розвитку та партнерства» і
ОСОБА_3 , ОСОБА_4 був укладений договір іпотеки, за умовами якого в іпотеку банку передано квартиру АДРЕСА_1 .
Відповідно до пункту 1.2 договору іпотеки іпотекодавці підтвердили, що предмет іпотеки належить іпотекодавцям на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого КП «Служба замовника житлово-комунальних послуг» Оболонського району м. Києва від 25 жовтня 2007 року згідно з розпорядження (наказом) 25 жовтня 2007 року № 3257 та зареєстрованого Київським бюро технічної інвентаризації на праві спільної часткової власності на підставі свідоцтва про право власності на житло і записана у реєстрову книгу 30 жовтня 2007 року № 749, що підтверджується довідкою-характеристикою Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна за №1291034
від 09 листопада 2007 року.
Також, в пункті 4.3.4 договору іпотеки іпотекодавці підтвердили свою згоду на вчинення іпотекодержателем будь-яких дій, пов'язаних із зверненням стягнення на предмет іпотеки та його реалізацію.
Відповідно до свідоцтва про право власності на житло від 25 жовтня 2007 року, виданого Комунальним підприємством «Служба замовника житлово-комунальних послуг» Оболонського району м. Києва, квартира
АДРЕСА_1 належить на праві спільної часткової власності ОСОБА_3 та членам його сім'ї: ОСОБА_5 , ОСОБА_4 , ОСОБА_2 у рівних частках.
Поряд з цим, в матеріалах справи також міститься копія свідоцтва про право власності на житло від 25 жовтня 2007 року, видане КП «Служба замовника житлово-комунальних послуг» Оболонського району м. Києва, з якого слідує, що квартира АДРЕСА_1 належала на праві спільної часткової власності ОСОБА_3 та членам його сім'ї: ОСОБА_4 , в рівних долях.
Згідно зі свідоцтвами від 22 лютого 2017 року серії НОМЕР_1 та НОМЕР_2, виданими приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кирсановою Т. О., нотаріус передав ОСОБА_3 і ОСОБА_4 заяви
ТОВ «Вердикт Фінанс» про наявність заборгованості за кредитним договором та намір товариства звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу від власного імені предмета іпотеки та/ або зареєструвати право власності на вказаний предмет іпотеки у разі невиконання взятих на себе зобов'язань.
Згідно з інформаційною довідкою від 05 квітня 2018 року № 119823397 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта право приватної власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за
ТОВ «Вердикт Фінанс» на підставі дубліката іпотечного договору від 13 червня 2014 року, а також свідоцтва від 04 квітня 2017 року та договору відступлення прав вимоги за іпотечними договорами від 04 серпня 2010 року.
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 22 вересня 2020 року (справа № 756/2911/17) відмовлено у задоволенні позовних вимог
ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ВАТ «БГ Банк», треті особи: ТОВ «Вердикт Фінанс», служба у справах дітей Оболонської районної в м.Києві державної адміністрації, приватний нотаріус Іванова Л. М., про визнання недійсним договору іпотеки від 26 листопада 2007 року, укладеного між
ВАТ «БГ Банк» та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ; скасування рішення державного реєстратора Демченка С. О. від 04 квітня 2018 року, індексний номер 40473843.
Постановою Київського апеляційного суду від 18 травня 2022 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено частково.
Рішення Оболонського районного суду м.Києва від 22 вересня 2020 року змінено та викладено його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постановою Верховного Суду від 18 квітня 2023 року касаційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 залишено без задоволення.
Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 22 вересня 2020 року, в його незміненій частині, та постанову Київського апеляційного суду від 18 травня
2022 року залишено без змін.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до вимог частини першої, другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши доводи касаційної скарги
та матеріали справи, колегія суддів дійшла таких висновків.
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов'язується повернути кредит та сплатити проценти.
Виконання зобов'язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (частина перша статті 575 ЦК України).
Поняття іпотеки деталізує абзац третій статті 1 Закону України «Про іпотеку», який визначає, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов'язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов'язання.
Частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно з частиною третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку» способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є: 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
У разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону «Про іпотеку»).
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (пункт 4 частини першої статті 3 указаного Закону).
Перевірка документів на наявність підстав, зокрема, для прийняття відповідних рішень є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першої статті 18 вказаного Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, серед іншого, визначено відповідним Порядком.
Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час реєстрації права власності станом на 04 квітня 2018 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Тобто цим Порядком визначено вичерпний перелік обов'язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
У справі, яка переглядається, ТОВ «Вердикт Фінанс», правонаступником якого є ТОВ «Кредит-Фінанс», надало державному реєстратору усі передбачені зазначеним Порядком документи для здійснення державної реєстрації права власності за іпотекодержателем на предмет іпотеки, зокрема було надано дублікат договору іпотеки від 13 червня 2017 року, свідоцтва, видані приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кирсановою Т. О., відповідно до яких нотаріус передав ОСОБА_3 і ОСОБА_4 заяви
ТОВ «Вердикт Фінанс» про наявність заборгованості за кредитним договором та намір товариства звернути стягнення на предмет іпотеки, а також договір про відступлення права вимоги за іпотечними договорами від 04 серпня 2010 року.
При цьому позивачі не оскаржують рішення державного реєстратора через неповноту наданих іпотекодержателем документів для здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, їх доводи зводяться до того, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося з порушенням їх прав як співвласників спірної квартири, а також всупереч Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Судами установлено, що на час передачі спірної квартири в іпотеку банку, позивачі були неповнолітніми особами, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 при укладенні договору іпотеки надали банку свідоцтво про право власності на житло
від 25 жовтня 2007 року, яке містить інформацію про те, що квартира АДРЕСА_1 належала на праві спільної часткової власності ОСОБА_3 та ОСОБА_4 в рівних долях, які іншої інформації, зокрема, про те що позивачі були власниками переданого в іпотеку майна та про реєстрацію позивачів у спірній квартирі, кредитору не повідомили. Свідоцтво про право власності, на підставі якого укладався іпотечний договір, а також сам іпотечний договір недійсними визнані не були.
Відповідно до рішення Оболонського районного суду м. Києва від 22 вересня
2020 року та постанови Київського апеляційного суду від 18 травня 2022 року (справа № 756/2911/17) ОСОБА_1 , ОСОБА_2 відмовлено у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ВАТ «БГ Банк», треті особи: ТОВ «Вердикт Фінанс», служба у справах дітей Оболонської районної в
м. Києві державної адміністрації, приватний нотаріус Іванова Л. М., про визнання недійсним договору іпотеки від 26 листопада 2007 року, укладеного між
ВАТ «БГ Банк» та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ; скасування рішення державного реєстратора Демченка С. О. від 04 квітня 2018 року, індексний номер 40473843.
Зазначеними судовими рішеннями установлено, що ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , які є батьками позивачів, надали банку інформацію про належність спірної квартири на праві спільної часткової власності лише іпотекодавцям та про їх реєстрацію місця проживання у квартирі. Суди зазначили, що неправдиве повідомлення батьками, які є одночасно законними представниками неповнолітньої або малолітньої особи, про відсутність прав дитини на майно, яке передається в іпотеку, не може бути підставою для визнання іпотеки недійсною за позовом батьків, які зловживали своїми правами законних представників дитини, а може спричинити інші наслідки, передбаченні законодавством, які застосовуються органами опіки та піклування.
Виходячи із установлених судовими рішеннями у справі № 756/2911/17 обставин, які не підлягають доказуванню у справі, яка переглядається, враховуючи неспростовану правомірність правочину, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем на спірну квартиру, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.
Посилання у касаційній скарзі на те, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем здійснена не на підставі оригіналу договору іпотеки, а на підставі його дубліката, не можуть бути підставою для скасування судових рішень, оскільки дублікат договору має таку саму юридичну силу, як і його оригінал, а твердження у касаційній скарзі про те, що ТОВ «Вердикт Фінанс» не мало право на отримання дубліката, оскільки не було стороною договору іпотеки, не стосується суті спору.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя,
у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності
від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ,
від 10 лютого 2010 року).
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалено з додержанням норм процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду.
Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 24 листопада 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 19 лютого 2025 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді: О. В. Білоконь
О. М. Осіян
Н. Ю. Сакара