?
03 вересня 2025 року
м. Київ
cправа № 918/1177/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Волковицької Н. О., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Кондратюк Л. Н.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.06.2025 (колегія суддів: Філіпова Т. Л., Бучинська Г. Б., Василишин А. Р.) та рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 (суддя Марач В. В.) у справі
за позовом Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях про визнання попереднього договору купівлі-продажу укладеним,
за участі:
позивача - Ткачук Л. М.,
представника відповідача - Надорожняк О. М.,
Короткий зміст позовних вимог
1. У листопаді 2023 року фізична особа-підприємець Ткачук Людмила Миколаївна (далі - ФОП Ткачук Л. М.) звернулася до Господарського суду Рівненської області із позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (далі - Регіональне відділення), в якій просить визнати укладеним між ФОП Ткачук Л. М. та Регіональним відділенням попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною" загальною площею 161,9 кв. м. за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вул. Рівненська, буд. 80, шляхом викупу у запропонованій ФОП Ткачук Л. М. редакції.
2. Регіональне відділення подало зустрічний позов до ФОП Ткачук Л. М., в якому просить визнати укладеним між Регіональним відділенням та ФОП Ткачук Л. М. попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації - нежитлової будівлі "Баня за зоною" загальною площею 167,4 кв. м, який розташований за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вул. Рівненська, буд. 80, шляхом викупу в редакції, запропонованій Регіональним відділенням.
3. Спір у справі виник з приводу укладення попереднього договору купівлі-продажу нежитлової будівлі "Баня за зоною", який полягає у недосягненні згоди між сторонами у справі щодо істотних умов попереднього договору, а саме, непогодження ФОП Ткачук Л. М. з ціною викупу об'єкта приватизації та визначеною Регіональним відділенням вартістю невід'ємних поліпшень, здійснених позивачем.
4. Звертаючись до суду з позовом, ФОП Ткачук Л. М. зазначала, що наданий органом приватизації попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації містить умови, які порушують приватизаційне законодавство України та права позивача, оскільки унеможливлюють викуп позивачкою орендованого об'єкта малої приватизації за ціною станом на 2021 рік, коли ринкова вартість об'єкта приватизації становила 556 400,00 грн.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
5. 24.02.2010 між Регіональним відділенням (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Васкевич Мариною Миколаївною (орендар) укладено договір оренди державного майна № 793-2010 строком на 30 років (далі - договір оренди).
6. Відповідно до акта прийому-передачі нерухомого майна від 24.02.2010 орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування об'єкт оренди - державне окреме індивідуально визначене нерухоме майно - нежитлову будівлю "Баня за зоною" площею 167,4 кв. м, що розташоване на вул. Рівненській, буд. 80 у селі Городище Рівненського району Рівненської області (майно), яке перебуває на балансі Городищенської виправної колонії № 96 Управління департаменту України з питань виконання покарань у Рівненській області (балансоутримувач).
7. 25.02.2010 комісією балансоутримувача складено акт технічного стану майна, що передається в оренду, затверджений в. о. начальника Городищенської виправної колонії № 96, в якому, окрім опису майна, наявна фотофіксація стану будівлі та приміщень об'єкта при передачі його в оренду.
8. Відповідно до технічного паспорта на майно від 21.12.2012 № 3-118-618, звіту обстеження та перевірки використання державного майна і виконання умов договору оренди орендодавцем від 07.05.2019, довідки від 03.06.2019 № 3009, виданої Рівненським бюро технічної інвентаризації, загальна площа майна становить 161,9 кв. м.
9. На виконання рішення Господарського суду Рівненської області від 13.02.2018 у справі № 918/845/17 укладено договір про внесення змін від 25.04.2018 до договору оренди державного майна від 24.02.2010 № 793-2010 (далі - договір про внесення змін) в частині заміни орендаря.
10. Рішенням Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 08.02.2021 та постановою Верховного Суду від 07.07.2021 у справі № 910/6319/19, позов ФОП Ткачук Л. М. до Фонду державного майна України про зобов'язання вчинити дії задоволено. Зобов'язано Фонд державного майна України включити нежитлову будівлю "Баня за зоною", загальною площею 167,4 кв. м, що розташована на вул. Рівненській, буд. 80 у селі Городище Рівненського району Рівненської області, яка перебуває на балансі Державної установи "Городищенська виправна колонія № 96" Міністерства юстиції України до переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації шляхом викупу, та затвердити цей перелік.
11. При розгляді справи № 910/6319/19 встановлені обставини та факти, які свідчать про належне виконання ФОП Ткачук Л. М. умов, визначених пунктом 3 частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", а саме, здійснення ФОП Ткачук Л. М. за рахунок власних коштів невід'ємних поліпшень майна в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна на суму 568 105,28 грн, що становить 25 % від ринкової вартості майна.
12. Зокрема, у справі № 910/6319/19 встановлено, що: вартість витрат на доведення до задовільного стану становила 69 960,00 грн; вартість майна, визначена згідно зі звітом про оцінку, становить 55 800,00 грн; 25 % від ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди, що надає право на приватизацію шляхом викупу, становить 13 950,00 грн. Відповідно до Технічного експертного висновку будівельної експертизи та висновків аудиторської фірми позивачем було здійснено невід'ємних поліпшень орендованого майна на суму 568 105,28,00 грн; відповідно до висновку будівельної експертизи від 17.05.2018 з обстеження будівлі встановлено: ремонтно-будівельні роботи виконані відповідно до представлених документів, дійсно мають характер невід'ємних поліпшень та виконані відповідно до вимог державних будівельних норм, стандартів і правил; відповідно до звітів незалежного аудитора Аудиторської фірми "Нива-Аудит" від 10.09.2015 та від 08.06.2018 позивачем за рахунок власних коштів було профінансовано витрати на загальну суму 568 105,28 грн.
13. Наказом Фонду державного майна України від 18.08.2021 № 1454 "Про внесення змін до наказу Фонду державного майна України від 06.01.2021 № 5 "Про затвердження переліків об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році (із змінами)" спірний об'єкт було включено до Переліку об'єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2021 році, про що Фондом державного майна України у листі від 09.09.2021 № 10-19-21075 особисто повідомлено ФОП Ткачук Л. М.
14. Регіональне відділення 25.08.2021 листом № 18-03-2864 повідомило ФОП Ткачук Л. М. про те, що органом приватизації, якого уповноважено здійснювати заходи з приватизації визначено Регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях. Також органом приватизації надано вказівку надати перелік документів, необхідних для виконання рішення Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020 у справі № 910/6319/19, в частині прийняття рішення про викуп. Зокрема, зобов'язано ФОП Ткачук Л. М. надати звіт про оцінку невід'ємних поліпшень для його рецензування органом приватизації.
15. 17.09.2021 органом приватизації видано наказ № 978 про прийняття рішення про приватизацію шляхом викупу спірного майна відповідно до вимог статті 18 Закону України "Про оренду державного і комунального майна".
16. 17.09.2021 ФОП Ткачук Л. М. на виконання листа від 25.08.2021 № 18-03-2864 надала Регіональному відділенню, зокрема, незалежну експертну оцінку невід'ємних поліпшень спірного майна, яка була виконана за її замовленням "Рівненською торгово-промисловою палатою".
17. Відповідно до розрахунків звіту про оцінку невід'ємних поліпшень від 25.08.2021, який складений за результатами незалежної експертної оцінки:
- 549 084,95 грн (без ПДВ) - фактична сума вартості невід'ємних поліпшень (виконаних робіт), здійснених ФОП Ткачук Л. М.;
- 556 400,00 грн (без ПДВ) - ринкова вартість нежитлової будівлі з урахуванням поліпшень, що ідентифіковані позитивно, загальною площею 161,9 м. кв, визначена станом на 17.09.2021;
- 189 700,00 грн (без ПДВ) - ринкова вартість нежитлової будівлі, без урахування поліпшень, загальною площею 161,9 м. кв, визначена станом на 17.09.2021;
- 556 400 - 189 700 = 366 700,00 грн (без ПДВ) - сума приросту ринкової вартості нежитлової будівлі, обумовлена проведеним орендарем (ФОП Ткачук Л. М.) невід'ємних поліпшень.
18. Звіт про оцінку невід'ємних поліпшень від 17.09.2021 прийнятий Регіональним відділенням, достовірність даних оцінки була підтверджена Рецензією від 13.10.2021 № 18-21-0306 та Рецензією від 24.01.2022 № 18-22-0015, де у висновках рецензентом органу приватизації, зокрема, зазначено, що: - вид вартості обґрунтовано відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна; - зібраної інформації достатньо для проведення оцінки; - звіт класифікується за ознакою абзацу третього пункту 67 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440, як такий, що у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.
19. 29.12.2021 ФОП Ткачук Л. М. звернулась до органу приватизації з проханням визначити суб'єкта оціночної діяльності, обраного на конкурсних засадах, для здійснення незалежної експертної оцінки майна для цілей приватизації.
20. 02.02.2022 органом приватизації опубліковано у "Відомості приватизації" оголошення щодо конкурсу з відбору суб'єктів оціночної діяльності для проведення незалежної оцінки майна для цілей приватизації.
21. З відповіді на адвокатський запит ФОП Ткачук Л. М. стало відомо, що:
- 17.02.2022 органом приватизації оголошений конкурс з відбору суб'єкта оціночної діяльності для оцінки майна, переможцем якого було обрано Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна група "ЗАХІД"; 09.03.2022 між Регіональним відділенням та ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" укладено договір про надання послуг з оцінки майна;
- 16.05.2022 до органу приватизації надійшов звіт про оцінку майна, який 19.05.2022 був направлений до Фонду державного майна України на рецензування.
22. 31.01.2023, 09.05.2023 та 18.05.2023 ФОП Ткачук Л. М. зверталася до Регіонального відділення з пропозицією погодити умови попереднього договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації у відповідності до статті 179 ГК України, статей 18, 26 та 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та наказів Фонду державного майна України.
23. Листом від 27.02.2023 № 18-03-0666 Регіональне відділення надало відповідь, з тексту якого вбачаються лише покликання на статті Закону України "Про приватизацію державного майна і комунального майна" та наказ Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377.
24. ФОП Ткачук Л. М. звернулася до Фонду державного майна України про надання інформації щодо термінів рецензування звіту про оцінку майна для цілей приватизації та про наявність/відсутність рецензії на звіт про оцінку.
25. Листом від 01.05.2023 № 10-58-10732 Фонд державного майна України про надання інформації щодо рецензії на звіт про оцінку повідомив ФОП Ткачук Л. М., що строк рецензування повинен не перевищувати 30 календарних днів з дня надходження звіту про оцінку майна до структурного підрозділу, який забезпечує його рецензування, а також про наступне:
1. Регіональне відділення 19.05.2022 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування Звіт про оцінку станом на 31.12.2021.
2. Фонд державного майна України 04.07.2022 надав рецензію від 20.06.2022 № 99-22-0059.
3. Регіональне відділення 03.08.2022 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування доопрацьований Звіт про оцінку.
4. Фонд державного майна України 13.09.2022 надав рецензію від 02.09.2022 № 99-22-0102.
5. Регіональне відділення 03.01.2023 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування Звіт про оцінку станом на 31.10.2022.
6. Фонд державного майна України 30.01.2023 надав рецензію від 25.01.2023 № 99-23-0055.
7. Регіональне відділення 21.03.2023 надіслало до Фонду державного майна України на рецензування доопрацьований Звіт про оцінку.
8. Фонд державного майна України 21.04.2023 надав рецензію від 18.04.2023 № 99-23-0346.
26. Супровідним листом від 24.05.2023 № 18-03-1653 Регіональне відділення надіслало ФОП Ткачук Л. М. для підписання попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації від червня 2023 року.
27. ФОП Ткачук Л. М. супровідним листом направила на адресу Регіонального відділення протокол розбіжностей до попереднього договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації нежитлової будівлі "Баня за зоною".
28. Регіональне відділення листом від 26.06.2023 повідомило ФОП Ткачук Л. М. про відсутність підстав для внесення запропонованих ФОП Ткачук Л. М. змін до попереднього договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації - нежитлової будівлі "Баня за зоною" та вказало на обов'язковість укладення попереднього договору.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
29. Рішенням Господарського суду Рівненської області від 11.03.2024 первісний позов ФОП Ткачук Л. М. задоволено. Визнано укладеним попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації - нежитлової будівлі "Баня за зоною" загальною площею 161,9 кв. м. за адресою: Рівненська область, Рівненський район, село Городище, вул. Рівненська, буд. 80, шляхом викупу у запропонованій редакції. Стягнуто з Регіонального відділення на користь ФОП Ткачук Л. М. витрати по сплаті судового збору в розмірі 2 684,00 грн. У задоволенні зустрічного позову Регіонального відділення відмовлено.
30. Додатковим рішенням Господарського суду Рівненської області від 25.03.2024 стягнуто з Регіонального відділення на користь ФОП Ткачук Л. М. витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 45 000,00 грн.
31. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 30.07.2024 рішення Господарського суду Рівненської області від 11.03.24 та додаткове рішення Господарського суду Рівненської області від 25.03.24 залишено без змін.
32. Додатковою постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 13.08.2024 стягнуто з Регіонального відділення Фонду на користь ФОП Ткачук Л. М. 10 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції.
33. Постановою Верховного Суду від 27.11.2024 зазначені судові рішення скасовано, а справу передано на новий розгляд до Господарського суду Рівненської області.
34. При новому розгляді справи ухвалою суду від 21.01.2025 зустрічний позов Регіонального відділення за заявою останнього залишено без розгляду.
35. Отже, у цій справі розглядається лише позов ФОП Ткачук Л. М. до Регіонального відділення про визнання укладеним між ФОП Ткачук Л. М. та Регіональним відділенням попереднього договору купівлі-продажу об'єкта малої приватизації шляхом викупу в запропонованій позивачем редакції.
36. 04.03.2025 Господарський суд Рівненської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.06.2025, про відмову у задоволенні позову.
37. Відмовляючи в задоволенні позову, суди дійшли висновку про те, що позивачка не довела, що умови попереднього договору в редакції Регіонального відділення в частині визначення ціни (ринкової вартості, вартості невід'ємних поліпшень) є необґрунтованими та незаконними, а попередній договір має бути укладений саме в редакції позивача.
Короткий зміст касаційної скарги
38. У касаційній скарзі ФОП Ткачук Л. М. просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове - про задоволення позову.
39. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункт 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування правових норм для захисту порушених прав орендаря, що дозволяють вважати укладеним відповідний договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації шляхом викупу за оціночною вартістю того ж календарного року, коли він підлягав приватизації за наказом Фонду державного майна України, якщо процес приватизації не був завершений протягом встановленого строку, а також з урахуванням імперативних для орендаря норм права, зокрема, абзацу 5 частини третьої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".
40. За доводами скаржника, основною у даній справі є та обставина, що спірний об'єкт підлягав приватизації шляхом викупу у 2021 році, тому вартість об'єкта приватизації мала визначатися за оціночною ціною станом на 2021 рік та з зарахуванням вартості здійснених позивачем невід'ємних поліпшень. Проте при новому розгляді справи суди попередніх інстанцій не надали цій обставині належної правової оцінки, що призвело до неправильного застосування норм права.
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
41. У відзиві на касаційну скаргу Регіональне відділення просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, наполягаючи на тому, що Регіональним відділенням дотримано норм приватизаційного законодавства і не порушено право на викуп ФОП Ткачук Л. М. об'єкту приватизації. При цьому незгода ФОП Ткачук Л. М. стосується розміру ринкової вартості майна, який визначено у Звіті незалежного оцінювача ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" та прорецензований Фондом державного майна України.
42. Регіональне відділення окремо звертає увагу Суду на неможливість застосування ринкової вартості орендованого майна станом на 2021 рік, оскільки оцінка вартості невід'ємних поліпшень виготовлена лише 18.09.2021 (звіт РТПТ), який в подальшому 24.01.2022 було підтверджено Рецензією. З наведеного вбачається, що відповідач не мав технічної можливості здійснити приватизацію майна у 2021 році, в свою чергу, позовна заява стосується виключно зменшення розміру вартості приватизації у спосіб, який не передбачений законом.
Позиція Верховного Суду
43. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
44. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частина друга статті 300 ГПК України).
45. Відповідно до приписів пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
46. Отже, по-перше, слід з'ясувати відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а по-друге, наявність/відсутність подібності правовідносин та наявність/відсутність неправильного застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
47. Верховний Суд враховує, що на обґрунтування підстави касаційного оскарження скаржник посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування частин другої-третьої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" в контексті порядку та механізму визначення ціни продажу об'єкта малої приватизації.
48. Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна врегульовані, зокрема, Законом України "Про приватизацію державного і комунального майна".
49. Статтею 18 цього Закону передбачені особливості приватизації об'єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду. Зокрема, приватизація об'єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.
50. Частиною другою статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід'ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід'ємних поліпшень, у тому числі невід'ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід'ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб'єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації. Надання згоди орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.
51. Орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об'єкта шляхом викупу.
52. Як встановлено судами попередніх інстанцій, рішенням у справі № 910/6319/19 визнано за позивачем право на приватизацію спірного майна шляхом викупу, оскільки останній належним чином виконав умови частини другої статті 18 вищевказаного Закону.
53. Судами також встановлено, що Рівненською торгово-промисловою палатою здійснено незалежну експертну оцінку невід'ємних поліпшень спірного майна станом на 17.09.2021, за результатом чого складено звіт про оцінку від 25.08.2021. Вказаний звіт про оцінку невід'ємних поліпшень затверджений органом приватизації відповідно до наданих Рецензій від 13.10.2021 та від 24.01.2022.
54. У подальшому органом приватизації 17.02.2022 оголошений конкурс з відбору суб'єкта оціночної діяльності для оцінки майна, переможцем якого обрано Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна група "ЗАХІД", з яким Регіональним відділенням укладено договір про надання послуг з оцінки майна від 09.03.2022.
55. ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" здійснило незалежну оцінку спірного об'єкта приватизації та відповідно склало Звіт про оцінку майна станом на 31.10.2022.
56. Даний звіт після отримання органом приватизації (16.05.2022) був направлений до Фонду державного майна України на рецензування. У свою чергу, Фонд державного майна України неодноразово направляв звіт про оцінку майна на доопрацювання, і тільки після усунення усіх недоліків - надав відповідну рецензію.
57. Супровідним листом від 24.05.2023 № 18-03-1653 орган приватизації надіслав ФОП Ткачук Л. М. для підписання попередній договір купівлі-продажу об'єкта малої приватизації.
58. Проте попередній договір не був підписаний позивачем з підстав непогодження з ціною об'єкта приватизації та визначеною Регіональним відділенням вартістю невід'ємних поліпшень, здійснених позивачем.
59. За доводами скаржника, оскільки орендований об'єкт малої приватизації підлягав приватизації у 2021 році шляхом викупу, то ціна викупу об'єкта приватизації мала визначатися за оціночною вартістю того ж календарного року, коли він підлягав приватизації за наказом від 17.09.2021 № 978 Фонду державного майна України, та з зарахуванням вартості здійснених позивачем невід'ємних поліпшень.
60. Зокрема, за результатами оцінки, здійсненої у 2021 році, ринкова вартість об'єкта приватизації у 2021 році становила 556 400,00 грн (без ПДВ); тоді як за результатами оцінки станом на 2022 рік ринкова вартість цього ж майна вже була встановлена у розмірі 1 222 020,00 грн (без ПДВ), що включає вартість державної частки 855 320,00 грн та вартість частки орендаря 366 700, 00 грн.
61. Слід зазначити, що порядок приватизації державного та комунального майна встановлено статтею 10 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", яка передбачає певну процедуру у разі викупу орендарем об'єкта малої приватизації, а саме:
1) прийняття рішення про приватизацію об'єкта, опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об'єкта;
2) проведення інвентаризації та оцінки майна відповідно до законодавства;
3) укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об'єкта шляхом викупу (частина перша).
62. Проведення оцінки майна є обов'язковим етапом переддоговірної процедури, який здійснюється з метою визначення ціни викупу об'єкта приватизації.
63. Порядок проведення незалежної оцінки майна, що підлягає приватизації шляхом викупу, а також порядок визначення ціни продажу такого об'єкта приватизації (вартості майна) визначені Методикою оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (далі - Методика).
64. Відповідно до пункту 2 Методики незалежна оцінка - визначення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання на підставі договору про проведення оцінки певного виду вартості майна, крім оціночної, відповідно до національних стандартів оцінки та інших нормативно-правових актів з методичного регулювання незалежної оцінки.
65. Пунктом 57 Методики передбачено, що вартість орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.
66. Аналогічні положення містить частина друга статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", яка встановлює, що ціна викупу визначається за результатами незалежної оцінки майна.
67. Пункт 6 Методики передбачає, що оцінці майна передує підготовчий етап, який, зокрема, включає в себе: проведення інвентаризації майна (у разі необхідності), аудиту (у разі необхідності), відбору суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання (у разі проведення незалежної оцінки), збору вихідних даних, необхідних для проведення незалежної (стандартизованої) оцінки майна.
68. Тобто у випадках приватизації шляхом викупу об'єктів малої приватизації державної форми власності органи приватизації з метою проведення незалежної оцінки майна забезпечують відбір суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання, відбір яких здійснюється на конкурсних засадах у порядку, що встановлюється Фондом державного майна України (пункт 12 Методики).
69. У разі приватизації об'єкта державний орган приватизації затверджує результати оцінки державного майна (пункт 18 Методики), що здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акта оцінки або висновку про вартість майна органом приватизації (іншим суб'єктом управління об'єктами державної власності або органом місцевого самоврядування), додатками до якого є акт оцінки або висновок про вартість, що затверджується, і рецензія на акт оцінки або звіт про оцінку майна (пункт 17 Методики).
70. Таким чином, наведені положення законодавства передбачають визначення ціни викупу об'єкта приватизації з урахуванням встановленої його вартості за результатом оцінки, яка здійснюється у декілька етапів.
71. При цьому ані норми Методики, ані норми частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" не встановлюють часові обмеження для проведення оцінки об'єкта приватизації в залежності від дати прийняття рішення про приватизацію.
72. Водночас відповідно до абзацу 3 пункту 22 Методики висновок про вартість об'єкта приватизації дійсний протягом 18 місяців після дати оцінки. При цьому висновок про вартість об'єкта приватизації повинен бути дійсним на дату укладення договору купівлі-продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або на момент проведення торгів.
73. Проте можливість використання висновку про вартість об'єкта приватизації лише протягом 18 місяців після дати оцінки не свідчить про неможливість використання результатів оцінки об'єкта приватизації, яка була проведена не в той саме рік, коли прийнято рішення про приватизацію.
74. Отже, вирішальне значення при визначенні вартості викупу об'єкта приватизації має дійсність висновку про вартість об'єкта приватизації на дату укладення договору купівлі-продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу.
75. Більш того, підхід, за якого визначення вартості викупу об'єкта приватизації обмежується роком, у якому прийнято рішення про приватизації, може призвести до неможливості укладання приватизаційного договору взагалі через відсутність ціни викупу, оскільки оцінку майна у такий строк не було проведено.
76. Наведеним спростовуються доводи скаржника про те, що продаж об'єкта приватизації має здійснюватися за оціночною вартістю того ж календарного року, коли він підлягав приватизації.
77. Зокрема, як встановлено судами попередніх інстанцій, оцінка вартості невід'ємних поліпшень виготовлена на замовлення ФОП Ткачук Л. М лише 18.09.2021 та 24.01.2022 була підтверджена Рецензією Регіонального відділення. Вказані обставини унеможливили як проведення приватизації у 2021 році, так і визначення вартості викупу об'єкта приватизації до кінця 2021 року.
78. Частиною третьою статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" передбачено, що орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об'єкта шляхом викупу. У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід'ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об'єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід'ємних поліпшень. Якщо покупцем об'єкта приватизації стає орендар, вартість невід'ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об'єкт приватизації.
79. Отже, законотворцем встановлена однозначна та пріоритетна вимога, що викладена в абзаці 5 частини третьої статті 18 вказаного Закону, яка встановлює, що якщо покупцем об'єкта приватизації стає орендар, вартість невід'ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об'єкт приватизації.
80. Таким чином, відповідно частини другої статті 18 зазначеного Закону ФОП Ткачук Л. М. набула право на викуп орендованого майна за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки та за вирахуванням вартості невід'ємних поліпшень.
81. Направляючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, Верховний Суд у постанові від 27.11.2024 у даній справі зазначив, що:
- предметом незалежного експертного дослідження Рівненської торгово-промислової палати була оцінка саме невід'ємних поліпшень майна станом на 17.09.2021, що у відповідності до положень Методики входить в один із підготовчих етапів, який передує незалежній оцінці майна, що підлягає приватизації;
- даний звіт незалежної оцінки невід'ємних поліпшень майна (виготовлений на замовлення ФОП Ткачук Л. М.) у розрізі положень статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та пунктів 12, 57 Методики не є звітом про незалежну оцінку спірного об'єкта приватизації;
- відповідно до даного звіту встановлена ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованої будівлі станом на 17.09.2021, що склала 366 700, 00 грн (без ПДВ). Даний звіт наданий позивачем органу приватизації та рецензований Фондом державного майна України. Відтак можна дійти висновку, що сторонами не заперечується ані зміст Звіту, ані його висновки щодо ринкової вартості невід'ємних поліпшень спірного майна станом на 17.09.2021;
- у свою чергу, предметом незалежного експертного дослідження ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" (здійсненого суб'єктом оціночної діяльності на підставі договору про проведення оцінки вартості майна, укладеного між Регіональним відділенням та товариством (на конкурсній основі)) була саме оцінка спірного об'єкта приватизації станом на 31.10.2022. Метою звіту ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД" є визначення ринкової вартості об'єкта для приватизації способом викупу орендарем (із врахуванням невід'ємних поліпшень, які внесенні орендарем);
- вказаний звіт про оцінку майна, виготовлений ТОВ "Інвестиційна група "ЗАХІД", відповідає вимогам статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та пунктів 2, 6, 12, 17, 18, 57 Методики.
- відповідно до даного звіту про оцінку майна ринкова вартість об'єкта приватизації, затвердженого наказом Регіонального відділення від 17.05.2023 № 253, з урахуванням виконаних невід'ємних поліпшень, становить 1 222 020,00 грн, в тому числі вартість державної частки 855 320,00 грн, вартість частки орендаря 366 700,00 грн.
82. При цьому Верховним Судом у постанові від 27.11.2024 наголошено на необхідності дослідження судами при новому розгляді справи обставин щодо врахування/відхилення висновків звіту Рівненської торгово-промислової палати про вартість невід'ємних поліпшень орендованої будівлі станом на 17.09.2021 (здійсненого у процесі приватизації спірного майна), відповідно до яких ринкова вартість поліпшень встановлена у сумі 366 700,00 грн (без ПДВ), а не в сумі 549 084,00 грн, як це встановлено при розгляді справи № 910/6319/19.
83. Ухвалюючи оскаржувані судові рішення, суди попередніх інстанцій врахували наведені висновки Верховного Суду, та виснували про те, що:
- обставини, встановлені у рішенні Господарського суду Рівненської області від 28.09.2020 у справі № 910/6319/19, стосувались виключно наявності/відсутності права позивача на викуп об'єкта малої приватизації у відповідності до вимог частини другої статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". При цьому у предмет доказування у даній справі входили обставини понесених позивачем витрат на невід'ємне поліпшення нерухомого майна, а саме чи перевищували такі 25 % ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на момент ухвалення відповідного рішення, що надало позивачу право на приватизацію майна шляхом викупу. Висновки суду у цій справі, зокрема, щодо вартості невід'ємних поліпшень, не спростовують необхідності визначення вартості об'єкта викупу відповідно до процедури, встановленої згаданими вище Законом та Методикою;
- визначення ціни викупу об'єкта приватизації встановлюється за результатом незалежної оцінки, здійсненої у відповідності до вимог Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", Методики тощо;
- будь-який інший підхід до визначення вартості викупу об'єкта приватизації нівелює необхідність проведення оцінки майна з метою визначення її вартості під час проведення процедури приватизації (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.07.2023 у справі № 914/21/20);
- отже, визначена позивачем у проекті попереднього договору ціна продажу об'єкта приватизації не відповідає приписам чинного законодавства та наведеним вище висновкам суду.
84. Колегія суддів погоджується з наведеними висновками судів попередніх інстанцій, адже визначення позивачем у проекті попереднього договору ринкової вартості об'єкта приватизації (з урахуванням виконаних невід'ємних поліпшень) у сумі 556 400,00 грн без ПДВ, у тому числі: вартість невід'ємних поліпшень (частка орендаря) - 549 084,00 грн, вартість частки державної власності - 7 316,00 грн, - не узгоджується з розрахунками ціни викупу об'єкта приватизації за результатом незалежної оцінки майна станом на 31.10.2022 та не відповідає приписам чинного законодавства.
85. Інші доводи касаційної скарги підставами касаційного оскарження не обґрунтовані, а тому касаційним судом не розглядаються.
86. За таких обставин, перевіривши застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та в межах наведених у касаційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд зазначає про необґрунтованість скарги та про відсутність підстав для скасування оскаржуваних судових рішень. Суди попередніх інстанцій у повній мірі дослідили всі обставини справи, надали належну оцінку зібраним доказам, врахувавши вказівки, що містяться у постанові Верховного Суду від 27.11.2024 у даній справі.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
87. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу - без задоволення.
88. За змістом частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Судові витрати
89. Відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд -
Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Ткачук Людмили Миколаївни залишити без задоволення, а постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.06.2025 та рішення Господарського суду Рівненської області від 04.03.2025 у справі № 918/1177/23 - без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та не підлягає оскарженню
Суддя Є. В. Краснов
Суддя Н. О. Волковицька
Суддя Л. І. Рогач