13.08.2025м. СумиСправа № 591/1149/22
Господарський суд Сумської області у складі:
судді Резніченко О.Ю.,
за участю секретаря судового засідання - Бублик Т.Д.,
за позовом: Приватної фірми “Ордекс»
до відповідачів: 1) ОСОБА_1 ;
2) ОСОБА_2
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог
щодо предмета спору на стороні відповідача: 1. Акціонерного товариства “МЕГАБАНК»;
2. Приватного нотаріуса Сумського міського нотаріального округу Нагорної Наталії Василівни
про витребування майна з чужого незаконного володіння
за участю представників сторін:
від позивача: не прибув.
від відповідача 1: Лісовський С.В. (в режимі відеоконференції)
2. не прибув.
треті особи: 1. Бондаренко М.Г. (в режимі відеоконференції)
2: не прибули
Стислий виклад позицій сторін по справі. Заяви, які подавались сторонами. Процесуальні дії, які вчинялись судом.
Позивач просить суд з урахуванням заяв про уточнення позовних вимог витребувати із чужого незаконного володіння у ОСОБА_2 нежитлове приміщення, магазин, А-1, загальна площа 148, 4 кв.м., складова частина об'єкта нерухомого майна: аптечний кіоск, Б-1, загальною площею 26, кв.м. що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2570643859080) на користь ПФ «Ордекс»; витребувати із чужого незаконного володіння у ОСОБА_1 нежитлове приміщення, магазин, А-1, загальна площа 140,4 кв.м., складова частина об'єкта нерухомого майна: навіс, В, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2570609359080); витребувати із чужого незаконного володіння у ОСОБА_2 земельну ділянку, кадастровий номер: 5910136300:01:003:0070, площа: 0,0048 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2585263259080) на користь ПФ «Ордекс»; витребувати із чужого незаконного володіння у ОСОБА_1 земельну ділянку, кадастровий номер: 5910136300:01:003:0068, площа: 0,0092 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2585277859080) на користь ПФ «Ордекс».
Відповідач 1 - ОСОБА_1 - проти позову заперечує з огляду на те, що він набув право власності на нерухоме майно у порядку, визначеному законом, на підставі договору купівлі-продажу на відплатній основі. Тому він на власний розсуд розпорядився частиною нерухомого майна та подарував відповідачу 2 - ОСОБА_2 - 51/100 часток нерухомого майна.
Відповідач 2 - ОСОБА_2 - вважає позов безпідставним та необґрунтованим, так як з боку відповідача відсутні будь-які порушення закону, що стосується придбання та відчуження нерухомого майна.
Третя особа - Приватний нотаріус Нагорна Н.В. - пояснення до суду не подала.
Третя особа - АТ «Мегабанк» - позовні вимоги не визнає у повному обсязі та вважає, що законно набув право власності на іпотечне майно, реєстрація майна та його подальша реалізація були проведені відповідно до Закону України «Про іпотеку».
Рух справи.
Позивач звернувся до Зарічного районного суду м. Суми з позовом, в якому просить суд витребувати на свою користь з чужого незаконного володіння: у ОСОБА_2 - нежитлове приміщення, магазин, А-1, загальна площа 148, 4 кв.м., складова частина об'єкта нерухомого майна: аптечний кіоск, Б-1, загальною площею 26, кв.м. що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер обєкта нерухомого майна 2570643859080); у ОСОБА_1 - нежитлове приміщення, магазин, А-1, загальна площа 140,4 кв.м., складова частина об'єкта нерухомого майна: навіс, В, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2570609359080); у ОСОБА_1 - земельну ділянку, кадастровий номер: 5910136300:01:003:0068, площа: 0,0092 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2585277859080).
Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 20 жовтня 2023 року у справі № 591/1149/22 позов задоволено повністю.
13 травня 2024 року сформовано протокол щодо неможливості автоматизованого розподілу судової справи між суддями Сумського апеляційного суду та на підставі розпорядження голови суду цивільну справу №591/1149/22 передано на розгляд до Полтавського апеляційного суду, оскільки він є найбільш територіально наближеним до Сумського апеляційного суду.
Ухвалою від 27.05.2024 зазначену справу прийнято до провадження Полтавським апеляційним судом.
Полтавський апеляційний суд постановою від 05.11.2024 року рішення Зарічного районного суду м. Суми від 20 жовтня 2023 року скасував; провадження у справі закрив; роз'яснив, що розгляд справи віднесений до юрисдикції господарського суду, а також роз'яснив позивачу право протягом десяти днів з дня отримання цієї постанови звернутися до Полтавського апеляційного суду із заявою про направлення справи за встановленою юрисдикцією.
Ухвалою від 21.11.2024 заяву представника приватної фірми «Ордекс» - адвоката Буланова Олексія Михайловича про направлення справи №591/1149/22 за встановленою юрисдикцією задоволено; передано справу до Господарського суду Сумської області, до юрисдикції якого віднесено розгляд справи.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.12.2024 справу призначено до розгляду судді Резніченко О.Ю.
Відповідно до ухвали Господарського суду Сумської області від 26.12.2024 було відкрито провадження у справі та призначене підготовче засідання у справі.
01.01.2025 позивач подав заяву про забезпечення доказів, у задоволенні якої було відмовлено (ухвала від 06.01.2025).
06.01.2025 третя особа - АТ «Мегабанк» подала додаткові по справі.
13.01.2025 відповідач 1 - ОСОБА_1 подав відзив на позовні заяву, 16.01.2025 позивач подав відповідь на відзив.
27.01.2025 та 12.03.2025 позивач подав клопотання про витребування у третьої особи - АТ «Мегабанк» - доказів, яке було задоволено судом (ухвала від 12.03.2025).
21.03.2025 третя особа - АТ «Мегабанк» - подала суду витребувані докази.
Позивач 14.04.2025 за результатами вивчення поданих третьою особою доказів надав суду додаткові пояснення.
21.05.2025 суд закрив підготовче провадження у справі та призначив справу до судового розгляду по суті (протокольна ухвала від 21.05.2025).
Суд 16.06.2025, 13.08.2025 під час судового розгляду справи по суті заслухав пояснення присутніх у засіданні представників сторін та третьої особи, дослідив подані учасниками справи письмові докази та оголосив скорочене рішення (вступну та резолютивну частину).
Позивач подав письмову промову в судових дебатах.
Крім того, 13.08.2025 від позивача надійшло клопотання про відкладення (перенесення) розгляду справи.
У клопотанні представник позивача просить суд відкласти розгляд справи у зв'язку з неможливістю прийняття участі в судовому засіданні.
Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Зі змісту п. 2 ч. 2 ст. 202 ГПК України вбачається, що суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку у зв'язку з першою неявкою в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.
Відповідно до ст.ст. 73, 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами.
Суд звертає увагу сторін на те, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представника сторони, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Представник позивача у клопотанні про відкладення не навів причину неможливості з'явитися в судове засідання та до клопотання ним не додано будь-яких належних письмових доказів. Тому клопотання представника позивача є необґрунтованим.
Враховуючи викладене вище, суд відмовляє у задоволенні клопотання представника позивача про відкладення розгляду справи (вх. №3852 від 13.08.2025).
Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.
24 жовтня 2016 року між АТ “Мегабанк» (третя особа) та ПФ “Ордекс» (позивач) був укладений генеральний договір на здійснення кредитних операцій № ГД-11-18/2016, в межах якого кредитодавцем та позичальником були укладені кредитні договори, зокрема: від 24 жовтня 2016 року №11-18/2016-МК-UАН відповідно до умов якого банк надає позичальнику кредит в розмірі 4 400 000 грн на строк до 23 жовтня 2019 року; від 30 листопада 2016 року №11-18/2016-МК-UАН-1 відповідно до умов якого банк надає позичальнику кредит в розмірі 3 154 000 грн на строк до 29 листопада 2019 року; від 14 червня 2018 року №11-18/2016-МК-UАН-3 відповідно до умов якого банк надає позичальнику кредит в розмірі 3 350 000 грн на строк до 12 червня 2020 року; від 18 січня 2019 року №11-18/2016-МК-UАН-4 відповідно до умов якого банк надає позичальнику кредит в розмірі 949239 грн 76 коп. на строк до 20 рудня 2019 року, з урахуванням додаткових угод; від 15 лютого 2019 року №11-18/2016-МК-UАН-5, відповідно до умов якого банк надає позичальнику кредит в розмірі 300 000 грн на строк до 20 грудня 2019 року. Також сторони укладали додаткові угоди до кредитних договорів.
Факт отримання кредитних коштів за договорами позивач не заперечує.
З метою забезпечення виконання зобов'язань за кредитними договорами, які можуть бути укладені в рамках генерального договору, 24 жовтня 2016 року між ПФ «Ордекс» як іпотекоавцем та АТ «Мегабанк» як іпотекодержателем був укладений іпотечний договір №11-18/2016-МК-UАН-3 та 16.11.2016 між сторонами був укладений договір про внесення змін №1 до іпотечного договору, відповідно до умов яких позивач передав АТ «Мегабанк» в іпотеку, у тому числі:
- громадський будинок (магазин, аптечний кіоск), загальною площею 315,6 кв.м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 850284659247, який розташований за адресою: Сумська область, місто Суми, проспект Лушпи Михайла, будинок 39;
- земельна ділянка загальною площею 0,014 га, кадастровий номер: 5910136300:01:003:0069, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 592554359101, цільове призначення: для будівництва і обслуговування будівель торгівлі, землі житлової та громадської забудови.
Іпотечний договір та договір про внесення змін №1 до іпотечного договору нотаріально посвідчені, на нерухоме майно, передане в іпотеку, накладено заборону.
Відповідно до п. 1.4. договору про внесення змін №1 до іпотечного договору сторони домовились, що вартість предмета іпотеки становить 9175297,00 грн.
Згідно з пунктом 3.3.6 договору іпотеки іпотекодержатель має право набути право власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством, у разі порушення умов основного зобов'язання та/або цього договору, а також у випадку порушення справи про банкрутство іпотекодавця.
За умовами п. 5.1. договору у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов'язання, а також з інших підстав, передбачених чинним законодавством України, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством України.
Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя містяться у пункті 5.2. договору.
Пункт 5.2.1. - іпотекодержатель має право при зверненні стягнення на предмет іпотеки від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, у порядку, встановленому чинним законодавством, для чого отримувати всі необхідні документи (витяги, довідки тощо) в центральних органах виконавчої влади, органах Міністерства юстиції, органах нотаріату, БТІ та в будь-яких інших установах, організаціях та підприємствах;
Пункт 5.2.2. - визначений підпунктом 5.2.1 договору спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені законодавством України способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
21.04.2020 банк звернувся до позивача з вимогою (повідомленням) про усунення порушень умов кредитних договорів, укладених в рамках генерального договору та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором № 11-18/2016-МК- UАН-3 (т.1 а.с. 102-106).
Банк вимагав від позивача протягом 30-ти календарних днів з моменту отримання вимоги сплатити заборгованість за кредитним договором від 24 жовтня 2016 року № 11-18/2016-МК-UАН в загальному розмірі 1224748,10 грн (кредит, відсотки, штраф); за кредитним договором від 30 листопада 2016 року № 11-18/2016-МК-UАН-1 в розмірі 339412,42 грн (штраф); за кредитним договором від 14 червня 2018 року № 11-18/2016-МК-UАН-3 в загальному розмірі 3 407 351,37 грн (кредит, відсотки, штраф); за кредитним договором від 18 січня 2019 року № 11-18/2016-МК-UАН-4 в загальному розмірі 845 152,46 грн (кредит, відсотки, штраф); за кредитним договором від 15 лютого 2019 року № 11-18/2016-МК-НАН-5 в розмірі 54 758,43 грн (штраф).
Банк, керуючись п. 5.1., 3.3.6 іпотечного договору попередив позивача, що у разі невиконання вимоги буде звернуте стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, передбаченому чинним законодавством України, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у порядку, встановленому ст. 37 Закону України “Про іпотеку».
Позивач заборгованість за кредитними договорами не сплатив.
23.02.2021 банк звернувся до приватного нотаріуса Нагорної Н. В. із заявою про державну реєстрацію прав (т.2 а.с. 85-89), в якій зазначив про укладення кредитних договорів, іпотечного договору, про невиконання позивачем зобов'язань за кредитними договорами, направлення позичальнику вимоги про сплату заборгованості, загальний розмір заборгованості станом на 11.02.2021, про право за договором іпотеки набути право власності на предмет іпотеки у порядку, визначеному законодавством, із повідомленням вартості предмета іпотеки, які є предметом даного спору, згідно з незалежною оцінкою від 11.02.2021 (1610000 грн), з проханням провести реєстрацію права власності за банком на предмет іпотеки.
За результатами розгляду заяви 24 лютого 2021 року приватний нотаріус Нагорна Н.В., як державний реєстратор, в порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки зареєструвала за АТ “Мегабанк» права власності на:
- громадський будинок (магазин, аптечний кіоск), загальною площею 315,6 кв.м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 850284659247, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 ;
- земельна ділянка загальною площею 0,014 га, кадастровий номер: 5910136300:01:003:0069, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 592554359101, цільове призначення: для будівництва і обслуговування будівель торгівлі, землі житлової та громадської забудови.
Відповідно до договору купівлі-продажу від 15 грудня 2021 року АТ “Мегабанк» продав земельну ділянку та нежитлове приміщення ОСОБА_1 (т. 1 а.с. 139-141).
В подальшому ОСОБА_1 подарував ОСОБА_2 51/100 частки нежитлового приміщення (громадський будинок: магазин, аптечний кіоск, навіс) загальною площею 343,7 кв. м за адресою: Сумська область, м. Суми, проспект Лушпи Михайла, будинок 39. 15.01.2022 відповідачі уклали договір про поділ нежитлового приміщення(т. 1 а.с. 143-146).
Також 13.01.2021 відповідач 1 подарував відповідачу 2 51/100 частки земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Суми, проспект Лушпи Михайла, 39, кадастровий номер 5910136300:01:003:0069 (т. 1 а.с. 149-150).
За результатами поділу окремим об'єктам власності спірного майна, присвоєно нові адреси: Сумська область, м. Суми, Лушпи Михайла, будинок 39/Б та Сумська область, м. Суми, Лушпи Михайла, будинок 39/В.
28.01.2022 за відповідачами зареєстроване право власності на об'єкти нерухомості відповідно до договору про поділ.
Також за результатами поділу земельної ділянки були сформовані дві земельні ділянки з кадастровими номерами: 5910136300:01:003:0070 та 5910136300:01:003:0068. Право власності на новоутворені земельні ділянки зареєстроване за відповідачем 16.02.2022.
В обґрунтування позовних вимог позивач вказує на те, що спірне майно вибуло з володіння позивача незаконно, поза його волею, оскільки у договорі іпотеки відсутнє іпотечне застереження, яке передбачає право банку на набуття права власності на іпотечне майно. Також позивач зазначає, що реєстрація за банком права власності на спірне майно є протиправною, банком не було подано нотаріусу звіту про оцінку майна, довідки про суму боргу станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів.
Також позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що станом на 14 год. 02 хв. 48 сек. було відсутнє зобов'язання позивача за кредитним договором перед банком, так як банк у цей час набув право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 .
Зазначене нежитлове приміщення також було передано в іпотеку за іпотечним договором №11-18/2016-МК- UАН-3 від 24.10.2016 разом із нерухомим майном, яке є предметом цієї справи.
На думку позивача, його загальна заборгованість за всіма кредитними договорами перед банком станом на 23.02.2021 складала 6125788,50 грн.
Відповідно до Висновку про вартість майна від 11.02.2021, який підготовлено на замовлення АТ «Мегабанк» суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «САБОМАКРО», вартість вищезазначеного приміщення становила 7257000,00 грн.
Тому з моменту набуття банком права власності на це приміщення є погашеною заборгованість позивача у повному обсязі.
Законодавство, що підлягає застосуванню. Висновки суду.
За приписами ст. 316 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч. 1 ст. 317 ЦК України).
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (ст. 321 ЦК України).
Згідно зі ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Відповідно до ст. 386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб'єктів права власності.
Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.
Власник, права якого порушені, має право на відшкодування завданої йому майнової та моральної шкоди.
Згідно зі ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
У спорі між особою, яка вважає себе власником спірного майна, та особою, яка вважає себе законним володільцем (користувачем) спірного майна, сторонами спору є особи, які претендують на спірне майно. Тому для правильного вирішення спору суду слід з'ясувати та перевірити передусім правові підстави, відповідно до яких виникло та існує речове право на майно у позивача; факт наявності майна у незаконному володінні відповідача; факт відсутності у відповідача правових підстав для володіння майном; факт добросовісного (недобросовісного) володіння чужим майном.
При цьому, незаконним володільцем може бути і добросовісний, і недобросовісний набувач. Добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Недобросовісний набувач, навпаки, на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права.
Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку; від добросовісного - лише в передбачених законом випадках, а саме відповідно до статті 388 ЦК України.
За приписами ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Віндикація - це передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульного володільця), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об'єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей.
Власник з дотримання вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна.
Наявність у власника права на витребування майна залежить передусім від того, на якій підставі чи за її відсутності набувач заволодів спірним майном і, відповідно, чи є такий набувач добросовісним, а також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник передав це майно у володіння, адже коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є обмеженим.
У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2020 у справі №910/1809/18).
Також суд має встановити, чи вибуло майно з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі виключає можливість його витребування від добросовісного набувача.
Відповідно до ст. 1, 3 Закону України “Про іпотеку» (тут і далі в редакції на дату укладення договору іпотеки) іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
Взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.
За приписами ст. 7 Закону за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов'язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов'язання.
Якщо вимога за основним зобов'язанням підлягає виконанню у грошовій формі, розмір цієї вимоги визначається на підставі іпотечного договору або договору, що обумовлює основне зобов'язання, у чітко встановленій сумі чи шляхом надання критеріїв, які дозволяють встановити розмір цієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов'язання.
За приписами ст. 33 Закону у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
За приписами ст. 35 Закону, у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.
Відповідно до ст. 36 Закону сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов'язання є недійсними.
Згідно зі ст. 37 Закону іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
З аналізу змісту вищенаведених статей 36 і 37 Закону України “Про іпотеку» вбачається, що за цим Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.
Відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України від 01 липня 2004 року № 1952-ІV “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, чинній на час прийняття приватним нотаріусом рішення про державну реєстрацію за АТ “Мегабанк» права власності на предмет іпотеки (тут і далі - Закон № 1952-ІV).
Частиною першою статті 2 Закону № 1952-IV визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом частин першої та третьої статті 10 Закону № 1952-IV державним реєстратором є, зокрема нотаріус. Державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Відповідно до частини другої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Згідно з пунктом 40 Порядку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону № 1952-IV та цим Порядком.
За приписами пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату,
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов'язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб'єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Суд встановив, що у договорі іпотеки за його змістом сторони погодили право банку набути право власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством, у разі порушення умов основного зобов'язання та/або цього договору, а також у випадку порушення справи про банкрутство іпотекодавця (п. 3.3.6 договору).
Відповідне право банку не обумовлене необхідністю укладення окремого договору.
Визначення такого права не у розділі про іпотечне застереження, не спростовує факту погодження сторонами відповідного права банку. Поряд з цим, у п. 5.2.2 договору сторони передбачили, що визначений підпунктом 5.2.1 договору спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені законодавством України способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Закон про іпотеку не містить вимог до іпотечного застереження про те, що воно має бути в окремому розділі договору про іпотеку. Відповідне застереження в іпотечному договорі, у розрізі спірних правовідносин, має передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є застереження в іпотечному договорі, яке передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Погодивши відповідне право банку шляхом підписання договору іпотеки, позивач виразив свою волю на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття банком права власності у порядку, встановленому законом, за наявності на те, визначених договором підстав.
Суд встановив та позивачем не заперечується, що 21.04.2020 банк звернувся до позивача з вимогою (повідомленням) про усунення порушень умов кредитних договорів, укладених в рамках генерального договору та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором № 11-18/2016-МК-UАН-3. Банк вимагав від позивача протягом 30-ти календарних днів з моменту отримання вимоги сплатити заборгованість, посилаючись на п. 5.1., 3.3.6 іпотечного договору попередив позивача, що у разі невиконання вимоги буде звернуте стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, передбаченому чинним законодавством України, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у порядку, встановленому ст. 37 Закону України “Про іпотеку» (т. 1 а.с. 102-107). Факт отримання вимоги не заперечується позивачем.
Позивач на вказану вимогу не відреагував, в тому числі не висловив заперечень щодо обраного банком способу звернення стягнення на предмет іпотеки, не сплатив заборгованість за кредитними договорами до набуття банком права власності, такі докази в матеріалах справи відсутні. Позивач не спростовує факту наявності боргу за кредитними договорами.
Також судом досліджено, що банк дотримався вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та п. 61 Порядку №1127 при зверненні до нотаріуса із заявою про реєстрацію права власності.
Заява відповідає вимогам зазначених нормативних актів та містить, зокрема:
- відомості про укладання кредитних договорів та іпотечного договору як забезпечення;
- відомості про невиконання позивачем зобов'язань за кредитними договорами та загальний розмір заборгованості станом на 11.02.2021;
- відомості про право за договором іпотеки набути право власності на предмет іпотеки;
- відомості про вартість предмету іпотеки згідно з незалежною оцінкою від 11.02.2021 (громадський будинок - 1473000,00 грн, земельна ділянка - 137000,00 грн). Копії звітів про незалежну оцінку містяться в матеріалах справи (т.7 а.с. 71-138).
Таким чином, суд не встановив факту незаконного вибуття спірного майна з власності позивача, факту вибуття майна з володіння власника не з його волі, оскільки: позивач добровільно передав майно в іпотеку, уклавши договір іпотеки, в якому сторони, крім іншого, погодили право банку набути право власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством, у разі порушення умов основного зобов'язання та/або цього договору; позивач не виконав на вимогу банку зобов'язань щодо сплати заборгованості за кредитними договорами, що стало підставою для звернення стягнення на майно; наявність заборгованості за кредитними договорами на дату набуття банком права власності позивач не спростував.
Також судом не установлено порушень вимог Закону України «Про іпотеку» та Порядку №1127 під час здійснення реєстрації права власності на спірне майно за банком.
Також суд надає оцінку доводам позивача щодо погашення його заборгованості за усіма кредитними договорами лише за рахунок оформлення за банком права власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 .
Суд позбавлений можливості дослідити та надати оцінку фактам оформлення права власності за банком на зазначений об'єкт нерухомості, так як у предмет доказування справи, що розглядається, не входить таке питання.
Зокрема, Господарським судом Сумської області розглядалася справа №592/1886/22, предметом спору у якій було питання правомірності набуття права власності банком та відповідачами на об'єкт нерухомого майна, розташований за адресою: АДРЕСА_2 .
Відповідно до ч. 1 ст. 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Таким чином, суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог та відмову у задоволенні позову у повному обсязі.
Розподіл судових витрат між сторонами.
Згідно із ст. 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав,- на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи те, що судом в задоволенні позовних вимог відмовлено в повному обсязі, витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача в повному обсязі.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 ГПК України, суд
1. У позові Приватної фірми “Ордекс» до відповідачів: 1) ОСОБА_1 ; 2) ОСОБА_2 , за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача: 1. Акціонерного товариства “МЕГАБАНК», 2. Приватного нотаріуса Сумського міського нотаріального округу Нагорної Наталії Василівни про витребування майна з чужого незаконного володіння - відмовити повністю.
2. Судові витрати по сплаті судового збору покласти на позивача.
3. Відповідно до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
4. Згідно з ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Оскільки з 18.08.2025 по 05.09.2025 включно суддя Резніченко О.Ю. знаходилась у відпустці, повне судове рішення складено 08.09.2025.
Суддя О.Ю. Резніченко