30 липня 2025 року
м. Київ
справа № 359/10159/20
провадження № 61-18507св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача Литвиненко І. В.,
суддів: Грушицького А. І., Петрова Є. В., Пророка В. В., Ситнік О. М.,
учасники справи:
позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
відповідачі: Обслуговуючий кооператив «Заміський клуб», Товариство з обмеженою відповідальністю «КБ Зелена Планета», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 ,
третя особа, яка заявляє самостійні вимоги - ОСОБА_6 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сальваровська Ніна Ігорівна,
розглянув в порядку письмового провадження касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «КБ Зелена Планета» на постанову Київського апеляційного суду від 01 листопада 2023 року у складі колегії суддів: Музичко С. Г., Болотова Є. В., Кулікової С. В. та ОСОБА_1 на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 24 серпня 2022 року під головуванням судді Журавського В. В. та постанову Київського апеляційного суду
від 01 листопада 2023 року у складі колегії суддів: Музичко С. Г., Болотова Є. В., Кулікової С. В. у справі за позовом ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Заміський клуб», Товариства з обмеженою відповідальністю «КБ Зелена Планета», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сальваровська Ніна Ігорівна, про визнання майнових прав на квартиру, визнання недійсними договорів купівлі-продажу,
за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги, ОСОБА_6 до Обслуговуючого кооперативу «Заміський клуб», Товариства з обмеженою відповідальністю «КБ Зелена Планета» про визнання майнових прав на квартиру,
за позовом ОСОБА_2 до Обслуговуючого кооперативу «Заміський клуб», Товариства з обмеженою відповідальністю «КБ Зелена Планета» про визнання майнових прав на квартиру,
Короткий зміст позовних вимог
В грудні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом в якому просив визнати за ним майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , яка розташована на земельній ділянці площею 0,0585 га з кадастровим номером 3220880905:06:007:0093.
Позов обґрунтовував тим, що 08 червня 2015 року він уклав з Обслуговуючим кооперативом «Заміський клуб» (далі - ОК «Заміський клуб») договір № 08-1/06/2015 про сплату пайових внесків у обслуговуючому кооперативі.
За умовами цього договору ОСОБА_1 зобов'язався сплатити пайовий внесок у розмірі 468 600 грн. В свою чергу, ОК «Заміський клуб» зобов'язався
до 01 жовтня 2015 року побудувати житловий будинок АДРЕСА_2 , здати його в експлуатацію, а також передати ОСОБА_1 всі документи, необхідні для проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 в цьому житловому будинку.
На виконання умов договору ОСОБА_1 у повному обсязі сплатив пайовий внесок. ОК «Заміський клуб» у вказаний строк не забезпечив введення будинку в експлуатацію. Крім цього, з відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач дізнався, що право власності на земельну ділянку площею 0,0585 га з кадастровим номером 3220880905:06:007:0093, на якій розташований незавершений будівництвом житловий будинок, зареєстровано за ТОВ «Зем Буд Сервіс».
В подальшому право забудови цієї земельної ділянки було передано ТОВ «КБ Зелена Планета» та останнє зареєструвало право власності на незавершений будівництвом житловий будинок, який розташований у
АДРЕСА_2 .
09 березня 2021 року ОСОБА_6 пред'явив позов, яким просив визнати за ним майнові права на квартиру АДРЕСА_4 , яка розташована на земельній ділянці площею 0,0585 га з кадастровим номером 3220880905:06:007:0093.
09 березня 2021 року ОСОБА_2 також пред'явив позов, яким просив визнати за ним майнові права на квартиру АДРЕСА_5 , яка розташована на земельній ділянці площею 0,0585 га з кадастровим номером 3220880905:06:007:0093.
09 липня 2021 року представник позивача та третіх осіб з самостійними вимогами щодо предмета спору ОСОБА_7 подав заяву про часткову зміну предмета позову, якою просив суд визнати недійсними:
- договір купівлі-продажу 156/1000 частин незавершеного будівництва
від 04 березня 2021 року, укладений між ТОВ «КБ Зелена Планета» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сальваровською Н. І., зареєстрований у реєстрі за № 437;
- договір купівлі-продажу 157/1000 частин незавершеного будівництва
від 12 березня 2021 року, укладений між ТОВ «КБ Зелена Планета» та ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу
Сальваровською Н. І., зареєстрований у реєстрі за № 603;
- договір купівлі-продажу 344/1000 частин незавершеного будівництва
від 23 березня 2021 року, укладений між ТОВ «КБ Зелена Планета» та ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сальваровською Н. І., зареєстрований в реєстрі за №602;
- договір купівлі-продажу 343/1000 частин незавершеного будівництва
від 23 березня 2021 року, укладений між ТОВ «КБ Зелена Планета» та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сальваровською Н. І., зареєстрований в реєстрі за № 601.
На переконання представника заявників оспорювані договори є фіктивними, оскільки в учасників правочинів були відсутні наміри створити юридичні наслідки.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Бориспільський міськрайонний суд Київської області рішенням від 24 серпня
2022 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_6 , ОСОБА_2 відмовив.
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції вважав, що копії договорів про сплату пайових внесків в обслуговуючому кооперативі, а також довідки про повну сплату пайових внесків не є достатніми доказами, які б свідчили про набуття ОСОБА_1 , ОСОБА_6 та ОСОБА_2 права власності на спірні об'єкти нерухомого майна.
Оскільки позивачі не є власниками спірних квартир у будинку АДРЕСА_6 , відтак не вправі вимагати визнання недійсними спірних договорів купівлі-продажу часток незавершеного будівництва.
Київський апеляційний суд постановою від 01 листопада 2023 року апеляційні скарги ОСОБА_6 , ОСОБА_2 та ОСОБА_1 задовольнив частково.
Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 24 серпня
2022 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_6 , ОСОБА_2 та ОСОБА_1 про визнання майнових прав на квартири, в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 та
ОСОБА_6 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва скасував, в цій частині постановив нове рішення.
Визнав за ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , яка розташована на земельній ділянці площею 0,0585 га з кадастровим номером 3220880905:06:007:0093.
Визнав за ОСОБА_6 майнові права на квартиру АДРЕСА_4 , яка розташована на земельній ділянці площею 0,0585 га з кадастровим номером 3220880905:06:007:0093.
Визнав за ОСОБА_2 майнові права на квартиру
АДРЕСА_5 , яка розташована на земельній ділянці площею 0,0585 га з кадастровим номером 3220880905:06:007:0093.
В іншій частині рішення суду першої інстанції залишив без змін.
Апеляційний суд вважав, що виконавши умови договорів про оплату пайових внесків, укладених з ОК «Заміський клуб» ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_6 , як інвестори, набули майнових прав на заявлені квартири.
Будинок АДРЕСА_6 є об'єктом незавершеного будівництва, який не введений в експлуатацію, тому позови про визнання майнових прав на квартири є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Суд апеляційної інстанції також вважав, що позовні вимоги позивача
ОСОБА_1 про визнання недійсними нікчемних договорів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами: ОСОБА_3 ,
ОСОБА_4 , ОСОБА_5 є неефективним способом захисту, тому у задоволенні позову в цій частині слід відмовити. Зауважив, що вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння заявлені не були.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційних скарг
У грудні 2023 року представник ТОВ «КБ Зелена Планета» адвокат Варяничко С. В. подав до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Київського апеляційного суду від 01 листопада 2023 року в якій просить оскаржену постанову скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
Наведені в касаційній скарзі доводи містили підстави, передбачені пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 ЦПК України, для відкриття касаційного провадження.
Представник заявника вказує, що апеляційний суд не врахував правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 21 березня 2019 року у справі
№ 909/175/18, від 23 травня 2018 року у справі № 537/4905/15-ц, від 01 березня
2021 року у справі № 180/1735/16.
Суд апеляційної інстанції, на переконання представника заявника помилково застосував до спірних правовідносин правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.
Представник ТОВ «КБ Зелена Планета», як на підставу касаційного оскарження також посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах стосовно взаємозв'язку між частиною другою статті 78 ЦПК України та положеннями Закону України «Про платіжні системи та переказ коштів в Україні» і постановою Правління Національного банку України
від 06 червня 2013 року № 210 «Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою» щодо обов'язковості та підтвердження - доказування безготівкових розрахунків саме відповідним платіжним документом.
Зауважує, що за відсутності таких висновків відсутні достатні докази сплати позивачами пайових внесків та набуття права власності на відповідні квартири відповідно.
У поданій у січні 2024 року до Верховного Суду касаційній скарзі представник ОСОБА_1 адвокат Кочмарьов Т. С. просив рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 24 серпня 2022 року скасувати повністю. Постанову Київського апеляційного суду 01 листопада 2023 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва скасувати та передати справу на новий розгляд в цій частині до суду апеляційної інстанції.
Наведені в касаційній скарзі доводи містили підстави, передбачені пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України, для відкриття касаційного провадження.
Представник ОСОБА_1 зазначає, що суди, ухвалюючи оскаржені судові рішення в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва не врахували правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 14 вересня
2021 року у справі № 359/5719/17.
Суд апеляційної інстанції застосував приписи статті 388 ЦК України без урахування правової позиції Великої Палати Верховного Суду викладеної у постанові
від 20 червня 2023 року у справі № 362/2707/19, правових позицій Верховного Суду, викладених у постановах від 24 травня 2021 року у справі № 671/22/19, від 16 лютого
2021 року у справі № 914/2070/19, від 23 червня 2020 року у справі № 922/2589/19 та Верховного Суду України у постанові від 02 вересня 2015 року № 6-1168цс15.
Представник позивача зауважує, що апеляційний суд не врахував тієї обставини, що об'єкт нерухомості в експлуатацію введений не був, а тому власник не може витребувати своє майно, отже позивач обрав ефективний спосіб захисту.
Оспорювані договори є фіктивними, оскільки вони були укладені без наміру створити юридичні наслідки укладених правочинів. У цій справі оспорювані правочини були спрямовані на незаконне заволодіння належним позивачам об'єктом інвестування, відповідно суди повинні дійти висновків про недійсність таких правочинів, що узгоджується із правовими висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 03 липня 2019 року у справі № 369/11268/16-ц, від 05 липня 2018 року у справі
№ 922/2878/17, від 07 жовтня 2020 року у справі № 755/17944/18, від 20 травня
2020 року у справі № 922/1903/18, від 29 вересня 2020 року у справі
№ 688/2908/16-ц.
Додатково вказує на порушення норм процесуального права, яке виявилось у тому, що суд не вирішив питання про залучення ОСОБА_8 до участі у розгляді справи у якості третьої особи, оскільки умовами договору від 22 грудня 2016 року № 3-1 був передбачений обов'язок ТОВ «КБ Зелена Планета» передати ОСОБА_8 приміщення площею 122 кв. м.
Узагальнені доводи осіб, які подали відзиви на касаційні скарги
У поданих у лютому 2024 року до Верховного Суду відзивах на касаційну скаргу ТОВ «КБ Зелена Планета» ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 вказували, що ТОВ «КБ Зелена Планета» не мало жодних правовідносин з позивачами, жодних грошових коштів від них не отримувало і будівельні роботи за їх рахунок не проводило. Зауважують, що мають укладені договори із забудовником, який за їх кошти здійснює будівельні роботи та у встановлений нормативними актами України спосіб оформили свої майнові права на незавершене будівництво.
Вважають, що позивачі обрали неналежний спосіб захисту, оскільки вони повинні з'ясувати свої відносини виключно із ОК «Заміський клуб».
У поданих у березні 2024 року до Верховного Суду відзивах на касаційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 просили оскаржену ним постанову скасувати повністю, а рішення місцевого суду залишити в силі.
Зазначають, що у ОСОБА_1 відсутні жодні правовідносини з ТОВ «КБ Зелена Планета», жодних коштів цьому забудовнику він не інвестував, а тому його вимоги до цього відповідача необґрунтовані.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалами від 05 лютого 2024 року та 22 лютого 2024 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував справу із Бориспільського міськрайонного суду Київської області.
15 лютого 2024 року цивільна справа № 359/10159/20 надійшла до Верховного Суду.
Верховний Суд ухвалою від 21 травня 2025 року призначив справу до розгляду колегією у складі п'яти суддів.
Фактичні обставини справи, з'ясовані судами
08 червня 2015 року ОСОБА_1 та ОК «Заміський клуб» уклали договір
№ 08-1/06/2015 про сплату пайових внесків у обслуговуючому кооперативі. За умовами якого ОСОБА_1 зобов'язався сплатити пайовий внесок у розмірі
468 600 грн, а ОК «Заміський клуб» зобов'язався до 01 жовтня 2015 року побудувати житловий будинок АДРЕСА_2 , здати його в експлуатацію та передати ОСОБА_1 всі документи, необідні для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 у цьому житловому будинку (а. с. 7-10, том 1).
ОСОБА_1 сплатив на користь ОК «Заміський клуб» грошові кошти у розмірі 468 600 грн, що підтверджується копією довідки про повну сплату пайових внесків
від 05 вересня 2015 року № 01-3/09-5 (а. с. 13, том 1).
Згідно акта приймання-передачі приміщення від 02 вересня 2019 року (а. с. 14, том 1) ОК «Заміський клуб» передав ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_7 , який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 32220880905:06:007:0093 для проведення ремонтно-будівельних робіт.
Суд також встановив, що 11 вересня 2015 року ОСОБА_6 та ОК «Заміський клуб» уклали договір № 11/09/2015 про сплату пайових внесків у обслуговуючому кооперативі, а умовами якого ОСОБА_6 зобов'язався сплатити пайовий внесок у розмірі 358 710 грн, а ОК «Заміський клуб» зобов'язався до 31 листопада 2015 року побудувати житловий будинок АДРЕСА_2 , здати його в експлуатацію та передати ОСОБА_6 всі документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_8 в цьому житловому будинку (а. с. 81-88, том 1).
ОСОБА_6 сплатив на користь ОК «Заміський клуб» грошові кошти у розмірі 358 710 грн, що підтверджується копією довідки про повну оплату пайових внесків від 11 вересня 2015 року № 01-1/09-11 (а. с. 90, том 1).
02 березня 2017 року ОСОБА_6 та ОК «Заміський клуб» уклали додаткову угоду № 1 до договору № 11/09/2015 про сплату пайових внесків у обслуговуючому кооперативі. За умовами якої сторони дійшли згоди внести зміни до договору, а саме: відомості про квартиру АДРЕСА_9 . ОК «Заміський клуб» зобов'язався забезпечити прийняття будинку в експлуатацію у строк - ІІ квартал 2017 року (а. с. 91, том 1).
Згідно акта приймання-передачі приміщення від 26 березня 2018 року ОК «Заміський клуб» передав ОСОБА_6 квартиру АДРЕСА_10 , який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 32220880905:06:007:0093 для проведення ремонтно-будівельних робіт (а. с. 93, 94, том 1).
19 травня 2015 року ОСОБА_2 та ОК «Заміський клуб» уклали договір
№ 19/05/2015 про сплату пайових внесків у обслуговуючому кооперативі. За умовами якого, ОСОБА_2 зобов'язався сплатити пайовий внесок у розмірі
497 700 грн, а ОК «Заміський клуб» зобов'язався до 10 вересня 2015 року побудувати житловий будинок АДРЕСА_2 , здати його в експлуатацію та передати ОСОБА_2 всі документи, необідні для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_11 у цьому житловому будинку (а. с. 153-159, том 1).
ОСОБА_2 сплатив на користь ОК «Заміський клуб» грошові кошти у розмірі
497 700 грн, що підтверджується копією довідки про повну сплату пайових внесків
від 09 червня 2015 року № 002/15 (а. с. 161, том 1).
22 грудня 2016 року ОК «Заміський клуб» уклав з ТОВ «КБ Зелена Планета» договір
№ 3-1 про спільну діяльність та передачу прав (функцій) замовника, розпорядника будівництва (а. с. 25-32, том 1), за яким ОК «Заміський клуб» передав ТОВ «КБ Зелена Планета» об'єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_2 , для проведення будівництва, проектування, реконструкції та введення в експлуатацію, реєстраційних дій, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 .
Згідно акта прийому-передачі до договору № 3-1 про спільну діяльність та передачу прав (функцій) замовника, розпорядника будівництва ТОВ «КБ Зелена Планета» прийняв об'єкт незавершеного будівництва, багатоквартирний житловий будинок, об'єкт житлової нерухомості площею 260 кв. м. за адресою: АДРЕСА_2 , який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3220880905:06:007:0093 (а. с. 33, том 1).
З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
від 14 вересня 2020 року (а. с. 17-19, том 1) вбачається, що на підставі договору
№ 3-1 про спільну діяльність та передачу прав (функцій) замовника, розпорядника будівництва від 22 грудня 2016 року право власності на незавершений будівництвом житловий будинок, який розташований у
АДРЕСА_2 , на земельній ділянці з кадастровим номером 3220880905:06:007:0093, було зареєстровано за ТОВ «КБ Зелена Планета».
04 березня 2021 року ТОВ «КБ Зелена Планета» та ОСОБА_3 уклали договір купівлі-продажу (а. с. 18, 19, том 2), за яким ТОВ «КБ Зелена Планета» відчужило у власність ОСОБА_3 156/1000 частин незавершеного будівництва, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , що підтверджується копією договору купівлі-продажу 156/1000 частин незавершеного будівництва, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сальваровською Н. І., зареєстрованого в реєстрі за № 437.
12 березня 2021 року ТОВ «КБ Зелена Планета» та ОСОБА_5 уклали договір купівлі-продажу (а. с. 21, 22, том 2) за яким ТОВ «КБ Зелена Планета» відчужило у власність ОСОБА_5 157/1000 частин незавершеного будівництва, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , що підтверджується копією договору купівлі-продажу 157/1000 незавершеного будівництва, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сальваровською Н. І., зареєстрованого в реєстрі за № 603.
23 березня 2021 року ТОВ «КБ Зелена Планета» та ОСОБА_5 уклали ще один договір купівлі-продажу (а. с. 24, 25, том 2), за яким ТОВ «КБ Зелена Планета» відчужило у власність ОСОБА_5 344/1000 частини незавершеного будівництва, що розташоване за адресою:
АДРЕСА_2 , що підтверджується копією договору купівлі-продажу 344/1000 незавершеного будівництва, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сальваровською Н. І., зареєстрованого в реєстрі за
№ 602.
В той самий день ТОВ «КБ Зелена Планета» також уклало з ОСОБА_4 договір купівлі-продажу (а. с. 24-28, том 2) за яким ТОВ «КБ Зелена Планета» відчужило у власність ОСОБА_4 343/1000 частини незавершеного будівництва, яке розташоване за адресою:
АДРЕСА_2 , що підтверджується копією договору купівлі-продажу 343/1000 незавершеного будівництва, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сальваровською Н. І., зареєстрованого в реєстрі за
№ 601.
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга ТОВ «КБ Зелена планета» не підлягає задоволенню, а касаційна скарга ОСОБА_1 підлягає задоволенню з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див., зокрема постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23)).
За змістом частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
У частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою (стаття 392 ЦК України).
Відповідно до статті 387, частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача, зокрема у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб'єктом.
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
Касаційний суд враховує, що механізми забезпечення єдності судової практики полягають у застосуванні спеціальної процедури відступу від висновків щодо застосування норм права, викладених у раніше постановлених рішеннях Верховного Суду. Логіка побудови й мета існування цих процесуальних механізмів вказує на те, що висновки, які містяться в судових рішеннях судової палати Касаційного цивільного суду, мають перевагу над висновками колегії суддів, висновки Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду - над висновками палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об'єднаної палати, палати й колегії суддів Касаційного цивільного суду (див., зокрема, постанови Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 130/1001/17, від 18 січня
2021 року у справі № Б-23/75-02, від 29 вересня 2021 року у справі № 166/1222/20 (провадження № 61-9003св21)).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі
№ 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що 13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
Інвестор після виконання ним фінансових зобов'язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об'єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об'єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об'єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об'єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об'єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об'єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.
Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов'язаними зі створенням об'єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред'явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).
Встановивши, що ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_6 , виконали умови договорів про оплату пайових внесків, укладених з ОК «Заміський клуб», колегія суддів, з огляду на наведені вище норми, погоджується із висновками суду апеляційної інстанції про те, що позивачі, як інвестори, набули майнових прав на заявлені квартири, а тому висновки апеляційного суду про визнання за ними майнових прав на проінвестовані ними квартири правильні.
Апеляційний суд також правильно встановив та вказав, що будинок АДРЕСА_6 є об'єктом незавершеного будівництва, який не введений в експлуатацію, тому позови про визнання майнових прав на квартири є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Наведеним також спростовуються аргументи касаційної скарги ТОВ «КБ Зелена Планета» про те, що суд апеляційної інстанції помилково застосував до спірних правовідносин правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові
від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.
Арґументи касаційної скарги представника ТОВ «КБ Зелена Планета» про те, що апеляційний суд не врахував правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 21 березня 2019 року у справі № 909/175/18, від 23 травня 2018 року у справі № 537/4905/15-ц, від 01 березня 2021 року у справі № 180/1735/16 колегія суддів відхиляє з огляду а таке.
У постановах Верховного Суду від 21 березня 2019 року у справі № 909/175/18 предметом розгляду був спір про визнання права власності на матеріали (товари) та визнання незаконним (недійсним) та скасування рішення ради; у постанові
від 23 травня 2018 року у справі № 537/4905/15-ц вирішувався спір з приводу про визнання недійсними кредитного договору та зазначено, що тлумачення статті 526 ЦК України, цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов'язання, що полягають у його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і недоговірних зобов'язань. Недотримання умов виконання призводить до порушення зобов'язання; у постанові 01 березня 2021 року у справі
№ 180/1735/16 викладено, що за загальним правилом підставою виникнення зобов'язання про компенсацію моральної шкоди є завдання моральної шкоди іншій особі. За своєю суттю зобов'язання про компенсацію моральної шкоди є досить специфічним зобов'язанням, оскільки не на всіх етапах свого існування характеризується визначеністю змісту, а саме щодо способу та розміру компенсації. Джерелом визначеності змісту обов'язку особи, що завдала моральної шкоди, може бути: (1) договір особи, що завдала моральної шкоди, з потерпілим, в якому сторони домовилися зокрема, про розмір, спосіб, строки компенсації моральної шкоди; (2) у випадку, якщо не досягли домовленості, то рішення суду, в якому визначається спосіб та розмір компенсації моральної шкоди.
Отже, оскільки висновки у цих справах і у справі, що переглядається, а також встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин, є різними означений аргумент касаційної скарги колегія суддів відхиляє.
Крім того, підставами касаційного оскарження судових рішень представник ТОВ «КБ Зелена Планета» визначив пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України, а саме - відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах стосовно взаємозв'язку між частиною другою статті 78 ЦПК України та положеннями Закону України «Про платіжні системи та переказ коштів в Україні» і постановою Правління Національного банку України від 06 червня 2013 року № 210 «Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою» щодо обов'язковості та підтвердження - доказування безготівкових розрахунків саме відповідним платіжним документом.
Відповідно до пункту 3 частини другої статті 389 ЦПК підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у тих випадках, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
Зі змісту вказаної норми права вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню судами під час вирішення спору.
Отже, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 389 ЦПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов'язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.
Представник ТОВ «КБ Зелена Планета» посилається на конкретні правові норми, які мають пряму дію, аргументуючи свою правову позицію у спорі. Тому саме лише його посилання на те, що він, здійснюючи пошук у Єдиному державному реєстрі судових рішень постанов Верховного Суду, у яких згадується комбінація цих правових норм, не знайшов постанов Верховного Суду, які б, на його думку, підтверджували чи спростовували його відповідні аргументи, не може вважатись належним обґрунтуванням пункту 3 частини другої статті 389 ЦПК України.
Верховний Суд формує правові висновки щодо застосування норм права, але не змінює їх зміст, перебираючи на себе законотворчі функції. Тому Верховний Суд залишає без уваги посилання представника відповідача на пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України.
Щодо аргументів касаційної скарги представника ОСОБА_1 колегія суддів доходить таких висновків.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження
№ 61-5252сво23)).
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21)).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду
від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі
№ 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду
від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року у справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення цивільних прав та обов'язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов'язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (див. постанову Верховного Суду від 28 липня 2021 року у справі
№ 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 21 грудня 2021 року у справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20), постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим (див. постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року у справі № 761/26815/17 (провадження № 61-16353сво18)).
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов'язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред'явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов) (див, зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред'явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб'єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб'єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 17 червня 2021 року у справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).
Касаційний суд неодноразово наголошував, що застосування позову про оспорення правочину (ресцисорного позову) потребує не лише встановлення підстав для оспорення, але й порушення суб'єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду (див. постанову Верховного Суду від 30 травня 2024 року у справі № 229/7156/19 (провадження № 61-4283св24)).
Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження
№ 61-17583св20)).
Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див. постанову Верховного Суду від 18 травня 2022 року у справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).
У справі, яка є предметом касаційного перегляду суди встановили, що позивачі, виконавши умови договорів про оплату пайових внесків, як інвестори набули майнові права на спірні квартири.
ОК «Заміський клуб» не виконав взяті на себе зобов'язання щодо введення будинку в експлуатацію, а 22 грудня 2016 року уклав із ТОВ «КБ Зелена Планета» договір № 3-1 про спільну діяльність та передачу прав (функцій) замовника, розпорядника будівництва, за яким передав ТОВ «КБ Зелена Планета» об'єкт незавершеного будівництва за адресою:
АДРЕСА_2 , для проведення будівництва, проектування, реконструкції та введення в експлуатацію, реєстраційних дій, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 .
Під час розгляду справи відповідач ТОВ «КБ Зелена планета» відчужив вказаний об'єкт незавершеного будівництва відповідачам ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,
ОСОБА_5 у відповідних частках.
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц).
Інвестор після виконання ним фінансових зобов'язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об'єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об'єкт нерухомого майна.
Для отримання права власності на такий об'єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об'єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об'єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).
Таким чином, оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об'єкт інвестування, які після завершення будівництва об'єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об'єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, тому забудовник позбавлений права відчужувати об'єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Оскільки на момент укладення договорів купівлі-продажу частин незавершеного будівництва, майнові права на спірні квартири належали ОСОБА_6 , ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , ТОВ «КБ Зелена Планета» не мало права відчужувати вказаний об'єкт незавершеного будівництва на користь ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 .
Враховуючи, що будинок АДРЕСА_12 є об'єктом незавершеного будівництва, який не введений в експлуатацію, оспорювані договори купівлі-продажу частин незавершеного будівництва порушують права інвестора ОСОБА_1 , а тому його позовні вимоги щодо визнання їх недійсними є ефективним способом захисту його порушених прав.
Схожі висновки викладені у постанові Верховного Суду від 29 жовтня 2024 року у справі № 911/1175/18 (911/2805/23).
Колегія суддів зазначає, що у справах даної категорії предметом дослідження є не тільки обставини набуття інвестором майнових прав, а й здійснення будівництва об'єкта нерухомості.
Витребування майна (квартири) у добросовісного набувача з урахуванням положень статті 388 ЦК України є ефективним способом захисту у тих випадках, коли багатоквартирний житловий будинок завершений будівництвом та зданий в експлуатацію, а квартира (майнові пава на яку належать позивачу) перейшла у власність третіх осіб, що перешкоджає оформленню права власності позивача на таке майно шляхом його державної реєстрації.
Як неодноразово вказувала Велика Палата Верховного Суду, за загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Водночас за обставинами цієї справи, враховуючи незавершеність будівництва багатоквартирного житлового будинку, не введення його в експлуатацію, витребування спірних квартир від відповідачів не буде ефективним та належним способом захисту порушених прав інвесторів.
В цьому випадку належним та ефективним способом захисту порушених прав інвесторів є вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу частин незавершеного будівництва.
З огляду на викладене колегія суддів вважає обґрунтованими в цій частині арґументи касаційної скарги представника ОСОБА_1 .
Верховний Суд також зазначає, що суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що позовні вимоги позивача ОСОБА_1 про визнання недійсними нікчемних договорів які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 є неефективним способом захисту, а тому у задоволенні позову в цій частині слід відмовити, проте такі висновки є передчасними з огляду на таке.
Здійснюючи правову кваліфікацію правовідносин у цій справі, Верховний Суд зазначає таке.
Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина перша статті 203 ЦК України).
Згідно з положеннями статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Стаття 216 ЦК України визначає правові наслідки недійсності правочину. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю (абзац перший частини першої статті 216 ЦК України).
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи (частина п'ята статті 216 ЦК України).
Отже, якщо правочин є оспорюваним, то такий правочин визнається недійсним судом (якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом). Натомість нікчемним є правочин, недійсність якого встановлена законом, такий правочин не породжує будь-яких прав та обов'язків. Нікчемний правочин є недійсним в силу закону з моменту його вчинення, не потребує окремого судового рішення про визнання його недійсним. Суд констатує нікчемність правочину у межах розгляду конкретної справи та застосовує наслідки недійсності нікчемного правочину.
Натомість апеляційний суд обмежився лише тим, що вказав, що позовні вимоги позивача ОСОБА_1 про визнання недійсними нікчемних договорів які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами
ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 є неефективним способом захисту, тому у задоволенні позову в цій частині слід відмовити.
Таким чином, колегія суддів вважає передчасними означені висновки суду апеляційної інстанції, адже апеляційний суд не констатував нікчемність правочину(нів) у межах розгляду цієї справи та не застосував наслідки недійсності нікчемного правочину за наявності таких підстав.
Разом із тим колегія суддів також відхиляє аргумент касаційної скарги представника позивача про порушення норм процесуального права, яке, на його думку, виявилось у тому, що суд не вирішив питання про залучення ОСОБА_8 до участі у розгляді справи у якості третьої особи, у зв'язку із тим, що за умовами договору від 22 грудня 2016 року № 3-1 був передбачений обов'язок ТОВ «КБ Зелена Планета» передати ОСОБА_8 приміщення 122 кв. м, оскільки ОСОБА_8 із касаційною скаргою на оскаржене судове рішення не звертався, про порушення свого права не вказував.
Висновок за результатами розгляду касаційних скарг
Верховний Суд керується межами касаційного розгляду справи, передбаченими у статті 400 ЦПК України, оскільки суд касаційної інстанції не має повноважень здійснювати дослідження доказів у справі, надавати їм оцінку, залучати до участі у справі третіх осіб тощо.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судових рішень та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.
У зв'язку з наведеним, враховуючи неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права, а також порушення норм процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про наявність підстав для скасування постанови апеляційного суду в частині вирішення позову ОСОБА_1 з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Враховуючи, що справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, суд не здійснює розподіл судових витрат.
Керуючись статтями 400, 406, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «КБ Зелена Планета» залишити без задоволення.
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Постанову Київського апеляційного суду від 01 листопада 2023 року в частині позовних вимог ОСОБА_1 про визнання договорів недійсними скасувати, справу в цій частині направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Суддя-доповідач І. В. Литвиненко
Судді: А. І. Грушицький
Є. В. Петров
В. В. Пророк
О. М. Ситнік