Справа № 308/3883/24
Іменем України
05 серпня 2025 року м. Ужгород
Закарпатський апеляційний суд у складі колегії суддів:
Головуючого судді-доповідача: Мацунича М.В.
суддів: Собослоя Г.Г., Кожух О.А.
з участю секретаря судового засідання: Савинець В.Ю.
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Пітух Василь Іванович, на рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області 17 грудня 2024 року, повний текст якого складено 25 грудня 2024 року, ухвалене головуючою суддею Логойда І.В., в справі за позовом - ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання права власності на земельну ділянку та за зустрічним позовом - ОСОБА_2 , яка діє в інтересах неповнолітнього сина ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Лекс Істейт», третьої особи на стороні відповідача ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу
встановив:
У лютому 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 про визнання права власності на земельну ділянку.
Позов мотивує тим, що згідно договору купівлі-продажу житлового будинку (предмету іпотеки) від 20.12.2023, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального договору Шевченко І.Л., зареєстрованим в реєстрі за № 1946, ОСОБА_1 набув право власності на житловий будинок (літ. А), загальною площею 74,00 кв.м., житловою площею 33,2 кв.м. з належним до нього навісом (літ. Б) та огорожею № 1-3, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Вказаний договір купівлі-продажу житлового будинку від 20.12.2023 №1946 укладений на підставі рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 10 червня 2022 року в справі № 308/12631/21 яке набуло законної сили 13.03.2023, за яким позов ТОВ «ЛЕКС ІСТЕЙТ» до ОСОБА_4 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - ОСОБА_5 , про звернення стягнення на предмет іпотек - задоволено повністю. Звернуто стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіним Д.В. 15.06.2021 зареєстрованого в реєстрі за №784, а саме: житловий будинок (літ. А), загальною площею 74 кв. м, житловою площею 33, 2 кв. м, з належними до нього навісом (літ. Б) та огорожею №1-3, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_4 , а саме на підставі рішення суду шляхом продажу майна ТОВ «ЛЕКС ІСТЕЙТ» від свого імені будь-якій особі покупцю згідно з договором купівлі-продажу за ціною, визначеною уповноваженим експертом оцінювачем на день проведення продажу, для чого забезпечити право ТОВ «ЛЕКС ІСТЕЙТ» щодо всіх повноважень продавця необхідних для здійснення такого продажу, в рахунок погашення заборгованості за договором позики № 5/06-2021-2 від 15 червня 2021 року в розмірі 1 000 000 грн.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав №3593233353 від 20.12.2023 житловий будинок (літ. А), загальною площею 74,00 кв.м, житловою площею 33,2 кв.м з належним до нього навісом (літ. Б) та огорожею № 1-3, розташований за адресою АДРЕСА_1 належить на праві власності ОСОБА_1 згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 70811430 від 20.12.2023. Після реєстрації права власності на вищезазначений об'єкт нерухомого майна, згідної інформаційної довідки № 363361796 від 26.01.2024, позивачу - ОСОБА_1 стало відомо, що спірна земельна ділянка, на якій знаходиться житловий будинок, належить на праві власності відповідачу - ОСОБА_2 відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом, посвідченого 12.07.2021 приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округ Кузьо Г.В., зареєстрованого в реєстрі за №1324. Позивачем здійснено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно у визначеному на час придбання цього майна порядку, що стверджено витягом з державного реєстру прав на нерухоме майно, а тому, до нього перейшло і право власності на земельну ділянку, на якій розташоване це нерухоме майно без зміни її цільового призначення.
Таким чином, ОСОБА_1 просив суд визнати за ним право власності на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,117 га та стягнути з відповідачки сплачений судовий збір.
У квітні 2024 року ОСОБА_2 подала зустрічний позов, який мотивований тим, що 20.12.2023 між ТОВ «Лекс Істейт» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, за яким ТОВ «Лекс Істейт» продав в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, яким виступав житловий будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_4 . У той же час, станом на момент продажу зазначеного будинку, в даному будинку проживав та був зареєстрований неповнолітній син позивача у справі - дитина-інвалід. Продаж майна здійснено всупереч ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» без дозволу органів опіки та піклування. Дана дитина була знята з реєстрації за заявою ОСОБА_1 20.02.2024, тобто вже після укладення спірного договору купівлі-продажу.
Вказує, що аналіз положень Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей», Сімейного кодексу України та Закону України «Про охорону дитинства», дає можливість стверджувати, що законодавчі акти вимагають здійснення контролю за збереженням житлових та майнових прав дітей саме на етапі вчинення правочинів з нерухомим майном, право власності на яке або право користування яким мають діти, шляхом надання органами опіки та піклування згоди на вчинення зазначених правочинів. Відповідно до статті 177 Сімейного Кодексу України батьки управляють майном, належним малолітній дитині, без спеціального на те повноваження. Батьки зобов'язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах. Дозвіл органу опіки та піклування на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається в разі гарантування збереження її права на житло.
З врахуванням наведеного. ОСОБА_2 просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 20.12.2023 між ТОВ «Лекс Істейт» та ОСОБА_1 .
Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 17 грудня 2024 року, у задоволенні первісного та зустрічного позовів відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні первісного позову суд вказав, що немає підстав для втручання в мирне володіння права власності ОСОБА_2 , оскільки така є належним володільцем спірної земельної ділянки. Крім цього, земельна ділянка не забезпечувала зобов'язання за кредитом на суму 180 000 гривень, тобто не була предметом договору іпотеки, а тому, навіть в процесі її подальшого відчуження, право власності на таке не могло слідувати за нерухомим майном та у даному випадку не відноситься до принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі.
Щодо зустрічної позовної заяви, то суд констатував, що поданими доказами не доведено у дитини ОСОБА_2 статусу бездомної чи безпритульної особи, а також належність спірного нерухомого майна батькам чи дитині на праві власності. Спірний договір купівлі-продажу житлового будинку (предмету іпотеки) від 20.12.2023 укладено між ТОВ «Лекс Істейт» та ОСОБА_1 , що не належало позивачу за зустрічним позовом згідно зі спадковим договором, а отже, відсутні підстави для застосування ст. 177 СК України та ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», питання незаконності виселення з нерухомого майна, у якому неповнолітня особа зареєстрована, не ставилось, доказів такого оскарження суду не надавалось, що може свідчити про інше фактичне місце проживання дитини, тобто позовні вимоги за зустрічним позовом не знайшли свого підтвердження.
Не погоджуючись із рішенням ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Пітух В.І., подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду в частині незадоволених вимог первісного позову і постановити в цій частині нове, яким позовні вимоги за первісним позовом задоволити.
Вважає, що оскаржуване рішення в частині відмови у задоволенні первісного позову є незаконним та необґрунтованим та ухваленим з неповним з'ясуванням обставин справи.
Зазначає, що згідно правового висновку викладеного у постанові Великої Палати Верховного суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16 чинне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди. Перехід права власності на земельну ділянку відбувається відповідно до прямого припису закону незалежно від волі особи - попереднього власника земельної ділянки.
Таким чином, суд першої інстанції не врахував, що стаття 120 ЗК України закріпила автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди, що узгоджується з принципом єдності долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі чи споруди.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши матеріали справи і обговоривши підстави апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що така не підлягає задоволенню, виходячи з наступних доводів.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Оскільки рішення суду першої інстанції оскаржується лише в частині відмови в задоволенні первісного позову, то апеляційний суд, в силу приписів ст. 367 ЦПК України, перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду лише в цій частині в межах доводів апеляційної скарги.
Апеляційним судом встановлено, що згідно договору дарування від 30.01.1997 який укладено між ОСОБА_6 та ОСОБА_7 за умовами якого слідує, що останньому подаровано житловий будинок з надвірними будівлями і спорудами в АДРЕСА_2 .
Та згодом між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком та ОСОБА_7 укладено договір про іпотечний кредит №115/7-07 від 13.07.2007, згідно з п. 2.1 якого банк надав позичальнику кредит в сумі 180 000 грн на умовах, передбачених цим договором, за умовами п. 2.2 за користування кредитом встановлюється процентна ставка у розмірі 17% річних, а за умовами п. 2.3 кінцевий термін повернення кредиту та відсотків не пізніше 12.03.2013.
Як зазначено в п.1.1. іпотечного договору №196/23-2007 від 13.07.2007 укладеного між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком та ОСОБА_7 , цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя, що випливають з договору про іпотечний кредит №115/7-07, укладеного між іпотекодержателем та іпотекодавцем, за умовами якого останній зобов'язаний в порядку, передбаченому договором про іпотечний кредит, повернути іпотекодержателю в кінцевий термін до 12.03.2013 кредит в розмірі 180 000,00 грн., проценти за користування ним у розмірі 17% річних, у тому числі проценти за неправомірне користування кредитом, сплативши неустойку (штрафи, пеню), а також відшкодувати іпотекодержателю всі збитки, понесені ним внаслідок невиконання іпотекодавцем умов договору про іпотечний кредит у розмірі та у випадках, передбачених договором про іпотечний кредит.
Згідно з п.1.2 предметом іпотеки є домоволодіння, а саме: житловий будинок (літ. А) вартістю 50 868 грн., навіс (літ. Б) вартістю 635 грн., огорожа (поз. №1-3) вартістю 8 054 грн., загальною площею 74,0 м кВ., житловою площею 33,2 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» будучи іпотекодержателем зазначеного житловий будинок з надвірними будівлями і спорудами, 17.12.2012 уклало із ТОВ «Кредитні ініціативи» договір відступлення прав вимоги за Кредитним договором №115/7-07 та Договором іпотеки. А ТОВ «Кредитні ініціативи» 27.05.2021 уклало із ТОВ «Фінансова компанія Єврокредит» договір факторингу за яким право грошової вимоги перейшло до останнього. Цього ж дня між даними особами було укладено договір передачі прав за Іпотечним договором. Набувши прав та обов'язків іпотекодержателя, ТОВ «Фінансова компанія Єврокредит» в рахунок погашення кредитної заборгованості на підставі іпотечного застереження передбаченого ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» в позасудовому порядку звернуло стягнення на предмет іпотеки - житловий будинок з надвірними будівлями і спорудами про що свідчить рішення від 03.06.2021 державного реєстратора Тячівської міської ради Лазар Д.В. Тож, ТОВ «Фінансова компанія Єврокредит» в позасудовому порядку зареєструвало за собою право власності на житловий будинок з надвірними будівлями і спорудами за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 74 кв.м, житлова площа 33,2 кв.м.
Однак, 08 червня 2021 року між ТОВ «ФК «Єврокредит» та ОСОБА_4 укладено нотаріально посвідчений та зареєстрований у реєстрі за №745 договір купівлі-продажу, та право власності зареєстровано в Державному реєстр речових прав на нерухоме майно 08.06.2021 Кішкіним Д.В. приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу за номером: 42394100, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 377675221248 у зв'язку з чим право власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 перейшло до ОСОБА_4 . Та п.2.1. цього договору передбачено, що за домовленістю сторін житловий будинок продається за ціною 550 287,00 грн., які продавець сплачує покупцю шляхом безготівкового розрахунку на розрахунковий рахунок продавця до укладання цього договору. Підписання цього договору свідчить про повну оплату за договором та відсутність у продавця будь-яких матеріальних претензій до покупця сплати ціни за продаж житлового будинку.
Та 15.06.2021 ОСОБА_4 уклав з ТОВ «Лекс Істейт» договір іпотеки, за яким ОСОБА_4 передав згадане вище нерухоме майно в іпотеку ТОВ «Лекс Істейт», що підтверджується також витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки за № інформаційної довідки 261685926.
Рішенням Ужгородського міськрайонного суду від 10.06.2022 року у справі №308/12631/21 в рахунок погашення заборгованості за договором позики від 15.06.2021 року в розмірі 1 000 000,00 грн., звернуто стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки від 15.06.2021 року, а саме житловий будинок з надвірними будівлями і спорудами за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 74 кв.м, житлова площа 33,2 кв.м., який на праві власності належав ОСОБА_4 згідно договору купівлі-продажу від 08.06.2021 року. Даним рішенням надано ТОВ «Лекс Істейт» право продажу предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі покупцю згідно з договором купівлі-продажу за ціною визначеною експертом оцінювачем на день продажу. Дане рішення набрало законної сили 13.03.2023.
Водночас, рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 04.03.2022 у справі №308/10527/21 у задоволенні позову ОСОБА_5 до ТОВ «ФК Єврокредит», ОСОБА_4 , ТОВ «Лекс Істейт», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - Тячівська міська рада в особі державного реєстратора Лазар Д. В., про скасування рішення про державну реєстрацію прав, про визнання недійсним договорів іпотеки та про витребування майна з чужого незаконного володіння - відмовлено. Дане рішення набрало законної сили.
Та відповідно до змісту договору купівлі-продажу житлового будинку від 20.12.2023, посвідченого 20.12.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л., зареєстрованого в реєстрі за №1946, ТОВ «ЛЕКС ІСТЕЙТ» (продавець), яке є іпотекодержателем за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіним Д.В. 15.06.2021 за реєстровим № 784, іпотекодавцем за договором іпотеки є - ОСОБА_4 , та ОСОБА_1 (покупець), ІНФОРМАЦІЯ_1 , продавець передає у власність (продає), а покупець приймає у власність (купує) нерухоме майно - житловий будинок (літ. А), загальною площею 74,00 кв.м, житловою площею 33,2 кв.м, з належним до нього навісом (літ. Б) та огорожею № 1-3, розташований за адресою АДРЕСА_1 , і сплачує за нього ціну, визначену цим договором. У п.1.1. цього договору зазначено, що Житловий будинок розташований на земельній ділянці за кадастровим номером 2124882900:11:014:0002, площею 0,117 га, яка не перебуває ні у власності, а ні у користуванні іпотекодавця, тому не підлягала передачі в іпотеку, а отже й не підлягає продажу. Житловий будинок - є предметом договору іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіним Д.В. 15 червня 2021 року за реєстровим № 784.
Як слідує з витягу з Державного реєстру речових прав за №359323353 від 20.12.2023, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 377675221248, тільки житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 74 кв.м, житлова площа 33,2 кв.м, навіс літ.Б, огорожа, №1-3 на підставі договору купівлі-продажу №1946 від 20.12.2023 належить на праві приватної власності ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Згідно з копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 помер ОСОБА_7 .
Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 12.07.2021 виданого приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кузьо Г.В., яка посвідчила, що спадкоємцем зазначеного у цьому свідоцтві майна ОСОБА_7 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_2 , є його донька ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків за даними Державного реєстру фізичних осіб - платників податків НОМЕР_3 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_1 . Спадщина, на яку видано це свідоцтво, складається з: земельної ділянки площею 0,1170 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 2124882900:11:014:0002, право власності на яку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Державним реєстратором прав на нерухоме майно - Коцан М.М., Оноківської сільської ради, 06.02.2019, реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна 1760524221248, на підставі витягу із рішення №1832-LII-VI, виданого 15.07.2015 Кам'яницькою сільською радою.
З наявної копії договору про поділ спадкового майна від 12.07.2021 вбачається, що спірна земельна ділянка належить відповідачці ОСОБА_2 .
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна за №363361796 від 26.01.2024 земельна ділянка за кадастровим номером 2124882900:11:014:0002 площею 0,117 га, цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) за адресою: АДРЕСА_1 , належить ОСОБА_2 на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право на спадщину №1324 від 12.07.2021.
З витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку за №НВ-9923708222024 від 07.02.2024 вбачається, що земельна ділянка за кадастровим номером 2124882900:11:014:0002, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , належить до виду цільового призначення 02.01, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, площею 0,117 га, нормативна грошова оцінка 211 161,60 грн. станом на 31.01.2023.
Як убачається зі звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,1170 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка надана у власність для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) кадастровий номер 2124882900:11:014:0002, ринкова вартість такої станом на 08.02.2024 становить 538 182,00 грн.
Відмовляючи у задоволенні первісного позову суд першої інстанції виходив з того, що земельна ділянка не перебувала у власності відчужувача житлового будинку, а тим паче земельна ділянка не забезпечувала основне зобов'язання за кредитом на суму 180 000,00 грн., тому право власності на таку не слідувало за відчуженим нерухомим майном та у даному випадку принцип єдності юридичної долі земельної ділянки з розташованій на ній нерухомості не діє у спірних правовідносинах.
З такими висновками суду першої інстанції погоджується колегія суддів, адже такі відповідають обставинам та матеріалам справи.
Згідно з вимогами ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта до набувача такого об'єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об'єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об'єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об'єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті.
Згідно з ч. 16 ст. 120 Земельного кодексу України предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об'єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об'єкт), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, повинна бути також така земельна ділянка (або частка у праві спільної власності на неї). Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об'єкта (частки у праві спільної власності на неї).
Згідно з ч.7 ст. 120 Земельного кодексу України у випадках та порядку, визначених частинами першою і другою, абзацами першим і другим частини третьої, частиною четвертою, абзацами першим і другим частини п'ятої цієї статті, документи, що підтверджують набуття права власності, права оперативного управління, господарського відання на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об'єкт незавершеного будівництва чи частку у праві спільної власності на такий об'єкт), є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або права користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об'єкт.
Згідно з абц. 2 ч. 9 ст. 120 Земельного кодексу України вимоги частин першої, другої, четвертої, шостої - восьмої цієї статті не поширюються на випадки переходу права власності або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію на земельну ділянку, на якій розміщений об'єкт нерухомого майна (жилий будинок, інша будівля або споруда), об'єкт незавершеного будівництва, у разі якщо земельна ділянка не перебувала у власності або оренді, у користуванні на правах емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника) об'єкта нерухомого майна (жилого будинку, іншої будівлі або споруди), об'єкта незавершеного будівництва.
Згідно зі ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об'єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об'єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об'єкта до набувача такого об'єкта.
Абзацом 4 ст. 6 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).
Згідно іпотечного договору №196/23-2007 від 13.07.2007, предметом іпотеки договору про іпотечний кредит №115/7-07 від 13.07.2007, є домоволодіння - житловий будинок (літ. А), вартістю 50868 грн., навіс (літ. Б), вартістю 635 грн., огорожа (поз. 1-3), вартістю 8054 грн., загальною площею 74,0 кв. м, житловою площею 33,2 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , згідно з даним договором умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку відсутня.
Як слідує з витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, датою державної реєстрації такої земельної ділянки за кадастровим номером 2124882900:11:014:0002, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, площа 0,117 га є саме 03.10.2012 року.
Отже, на момент укладення іпотечного договору спірна земельна ділянка не належала на праві власності ОСОБА_7 , тому не могла бути переданою в іпотеку разом із житловим будинком, який на ній був розміщений. У подальшому зміни до іпотечного договору від 13.07.2007 сторонами такого не вносились стосовно земельної ділянки.
Житловий будинок вибув з володіння ОСОБА_7 на підставі забезпечувального зобов'язання за іпотечним кредитом, при цьому земельна ділянка за іпотечним договором не забезпечувала іпотечний кредит за наданою сумою кредитування, та підстав для вибуття спірної земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 площею 0,117 га кадастровий номер 2124882900:11:014:0002 з урахуванням вимог ч.ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України немає.
Оскільки ні ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк», а ні наступні правонаступники останнього : ТОВ «Кредитні ініціативи»; ТОВ «Фінансова компанія Єврокредит»; ОСОБА_4 ; ТОВ «Лекс Істейт» і ОСОБА_1 не являлись власниками земельної ділянки площею 0,117 га, кадастровий номер 2124882900:11:014:0002 за адресою: АДРЕСА_1 , тому в даному випадку приписи частин 1, 2 і 16 статті 120 ЗК України не можуть бути застосованими, так-як такі вимагають того факту, щоб відчужувач житлового будинку одночасно являвся і власником земельної ділянки на якій розміщений житловий будинок. Аналогічні вимоги містяться і в статті 377 ЦК України.
Крім цього, безпосередньо в пункті 1.1. Договору купівлі-продажу житлового будинку (предмету іпотеки) від 20.12.2023р. містить посилання на те, що житловий будинок який відчужується розташований на земельні ділянці площею 0,117 га., за кадастровим номером 2124882900:11:014:0002 яка не перебуває, а ні у власності, а ні в користуванні іпотекодавця ( ОСОБА_4 ), тому не підлягає передачі в іпотеку, а отже й не підлягає продажу, т.1, а.с. 8.
Зазначене є підтвердженням тієї обставини, що покупцю ОСОБА_1 було достеменно відомо про те, що спірна земельна ділянка площею 0,117 га., за кадастровим номером 2124882900:11:014:0002 не підлягає продажу бо така на праві власності не належала ОСОБА_4 як іпотекодавцю.
Більше того, витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку за №НВ-9923708222024 від 07.02.2024 стверджено, що нормативно-грошова оцінка спірної земельної ділянки станом на 31.01.2023 становить суму 211 161,00 грн. Тоді як зі звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення площею 0,1170 га слідує, що ринкова вартість спірної земельної ділянки несільськогосподарського призначення станом на 08.02.2024 становить 538 182,00 грн.
З цього слідує, що земельна ділянка площею 0,117 га., за кадастровим номером 2124882900:11:014:0002 право власності на яку належить ОСОБА_2 є матеріальним активом останньої, та ринкова вартість якого становить суму 538 182,00 грн. Тож без компенсації ОСОБА_2 вартості спірної земельної ділянки до ОСОБА_1 не може перейти право власності на таку земельну ділянку, оскільки в силу положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Тому за обставин цієї справи, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення первісного позову.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 посилається на висновки постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 року у справі № 910/18560/16, які зроблено про те, що чинне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ні будівлі або споруди. Так, підстави та порядок переходу права на земельну ділянку при переході права власності на розташовані на ній житловий будинок, будівлю або споруду визначаються статтею 377 ЦК України та статтею 120 ЗК України. При цьому перехід права на цю земельну ділянку відбувається відповідно до прямого припису закону незалежно від волі особи - попереднього власника земельної ділянки.
Зазначені висновки Великої Палати Верховного Суду не можуть бути застосовані до обставин переглядаємої справи бо не є релевантними до підстав первісного позову та не узгоджуються з такими у зв'язку із тим, що ОСОБА_2 не здійснювала відчуження житлового будинку (літ. А), навісу (літ. Б), огорожі (поз. 1-3), загальною площею 74,0 кв.м., житловою площею 33,2 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . А ТОВ «Лекс Істейт» яке здійснювало відчуження зазначеного житлового будинку не являлось власником земельної ділянки площею 0,117 га., за кадастровим номером 2124882900:11:014:0002. Та позаяк чинне законодавство при переході права власності на житловий будинок вимагає, щоб продавцю такого також на праві власності належала земельна ділянка на якій розміщено такий житловий будинок, що у переглядаємій справі не встановлено та недоведено позивачем, тому загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою на якій цей об'єкт розташований не може бути застосовано у даному спорі.
Відтак, не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду та відхиляються апеляційним судом доводи апеляційної скарги про неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених в рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Таким чином, суд першої інстанції правильно встановив правову природу заявленого первісного позову, в достатньому обсязі визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку в силу вимог статей 12, 13, 81, 89 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, в результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, підстави для його скасування з мотивів, які викладені в апеляційній скарзі, відсутні.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення у судовому рішенні, питання вмотивованості висновків суду, апеляційний суд виходить з того, що у справі, що розглядається, сторонам надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду першої інстанції.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині відповідає обставинам справи, ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права і не може бути скасоване з підстав, викладених в апеляційній скарзі.
Враховуючи наведене та керуючись приписами статей 367, 368, 374, 375, 381-383 ЦПК України, апеляційний суд
ухвалив:
апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Пітух Василь Іванович, залишити без задоволення.
Рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області 17 грудня 2024 року, залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови суду складено 11 серпня 2025 року.
Головуючий:
Судді: