вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"23" червня 2025 р. Справа№ 910/4821/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Руденко М.А.
суддів: Барсук М.А.
Пономаренка Є.Ю.
при секретарі: Реуцькій Т.О.
за участю представників сторін:
від позивача: Пермяков М.Ю., директор; Мазур С.В., ордер АА № 1285604 від 17.03.2023;
від відповідача: не з'явився;
від третьої особи: не з'явився,
розглянувши матеріали апеляційної скарги товариства з обмеженою відповідальністю "Андромеда-2014" на рішення господарського суду міста Києва від 23.12.2024 у справі № 910/4821/24 (суддя - Грєхова О.А.)
за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Андромеда-2014"
до товариства з обмеженою відповідальністю "Раді"
третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельна фірма "Міжрегіональна будівельна компанія"
про стягнення 4 432 741,54 грн,-
Товариство з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) "Андромеда-2014" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ "Раді" про стягнення 4 432 741,54 грн, з яких: 1 863 228,00 грн майнової шкоди (збитків) та 2 569 513,54 грн неустойки.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачем, як орендодавцем, передано на підставі договору оренди нежитлових приміщень № 22/09-01 від 07.09.2022 (далі - договір оренди), відповідачу, як орендарю, нежитлові приміщення загальною площею 450 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Василя Стуса, 35-37, на 1-му поверсі будівлі під літерою "Д" (далі - приміщення / об'єкт оренди), в яких орендарем проведено будівельно-ремонтні роботи без отримання погодження від орендодавця, що суперечить умовам договору, у зв'язку з чим ТОВ "Андромеда-2014" повідомило ТОВ "Раді" про розірвання договору та вказало на необхідність приведення приміщень в належний стан та подальше повернення їх орендарем з оренди, чого відповідачем виконано не було. Внаслідок несанкціонованих будівельно-ремонтних робіт позивачу завдано 1 863 228,00 грн майнової шкоди (збитків), що є вартістю ремонтно-будівельних робіт необхідних для відновлення належного стану приміщень внаслідок дій орендаря, а оскільки приміщення не були повернуті орендарем з оренди в належному стані (не гіршому ніж на момент їх передачі в оренду) позивач просив стягнути з відповідача 2 569 513,54 грн неустойки нарахованої у розмірі подвійної плати оренди приміщень за час прострочення їх повернення з 17.11.2022 по 15.04.2024.
Рішенням господарського суду міста Києва від 23.12.2024 у задоволенні позову відмовлено.
Мотивуючи рішення суд першої інстанції зазначив, що у справі № 910/2491/23 встановлено обставини припинення 11.11.2022 дії договору № 22/09-01 від 07.09.2022, при цьому орендарем після закінчення дії договору оренди були звільнені орендовані приміщення та вчинялись дії щодо повернення майна за актом приймання-передачі, а тому відсутній умисел відповідача на ухилення від повернення об'єкта оренди, що виключає можливість застосування до нього відповідальності у вигляді стягнення неустойки.
Судом встановлено, що підстави для стягнення збитків відсутні, оскільки позивачем не доведено складу цивільного правопорушення, враховуючи те, що в оренду приміщення передавались відповідачу використання яких без проведення ремонтних робіт було неможливе, при цьому фіксація стану приміщень, повернутих з оренди, була проведена більш ніж через пів року після їх повернення відповідачем, тож сторони не складали переліку складових приміщень, як на момент їх передання в оренду, так і на момент припинення договору, не давали опису їх попереднього стану чи наявних пошкоджень, у зв'язку з чим неможливо встановити чи були спричинені пошкодження приміщень відповідачем, чи такі пошкодження вже були наявні до підписання договору між сторонами. Також позивачем не надано обґрунтованих доказів того, що відновлювальний ремонт приміщень, вартість яких розрахована відповідно до висновку експерта № 1046/10/2023 від 17.10.2023, відновить приміщення саме до того стану, в якому вони передавались в оренду відповідачу.
Не погоджуючись із вказаним судовим рішенням, ТОВ "Андромеда-2014" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просило скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким позов задовольнити.
Наводячи підстави скасування рішення апелянт зазначав, що судом першої інстанції не було враховано докази якими зафіксовано стан приміщень на момент їх передачі орендодавцем орендарю в оренду, а саме: до укладення договору оренди на замовлення відповідача було здійснено обстеження приміщень та складено технічний звіт про можливість розміщення технологічного обладнання у фрагменті будівлі в осях 1-4 х А-Д в межах 1-го поверху будівлі (далі - технічний звіт), який виготовлений ТОВ "Проектстудія". Цей технічний звіт містить фотографії стану приміщень до їх передачі в оренду орендарю (рис. 3.4 на сторінці 11 звіту та додаток "а") та опис їх стану (зокрема, вказано про наявність в приміщенні перегородок). Так на фото зафіксовано, що покриття підлоги в приміщенні виконане з суцільної бетонної стяжки з подальшим, теж суцільним, покриттям керамічною плиткою, в приміщенні наявні перегородки, заведена труба системи пожежогасіння, на стінах наявне облицювання з керамічної плитки. Також технічний звіт містить вказівку на необхідні роботи для встановлення медичного обладнання (у тому числі на необхідність зняття шару цементно-піщаної стяжки, - сторінка 30 звіту), а на сторінці 31 наявна схема підсилення плити перекриття цокольного поверху з позначеними зонами майбутніх (на момент підготовки звіту) робіт. Крім того, відповідно до акту № 1 приймання-передачі від 07.09.2022 орендодавцем були передані орендарю за договором приміщення, які знаходились в належному стані, придатному для використання за цільовим призначенням, під здійснення ремонтних та оздоблювальних робіт, для організації діяльності орендаря; основне обладнання систем кондиціонування вентиляції та протипожежної безпеки змонтоване, приміщення оздоблені силовою мережею та комп'ютерною розводкою.
Щодо здійснення в приміщенні на замовлення відповідача ремонтно-будівельних робіт та їх складових скаржник зазначав, що такі обставини підтверджуються укладеним між ТОВ "Раді", як замовником, та ТОВ "Будівельна фірма "Міжрегіональна будівельна компанія" (далі - ТОВ "БФ "МБК"), як підрядником, договором підряду № П-22/10-10 від 10.10.2022. Так, згідно акту № 1 від 11.11.2022 приймання виконаних будівельних робіт за цим договором було здійснено, зокрема, різання та демонтаж цементної стяжки підлоги на площі 57,6 кв.м (пункт 32 розділу демонтажні роботи акту), прорізання та демонтаж бетонної плити на площі 20 кв.м (пункт 33 розділу демонтажні роботи акту). Разом з цим у висновку експерта № 1007/07/2023 від 27.07.2023, складеного за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, встановлено, що в ході ремонтних робіт було проведено демонтаж частини підлоги, а саме: верхнього опоряджувального шару із плитки, стяжки, бетонування і засипки. Таким чином, позивач стверджував, що вказаний перелік робіт відповідає роботам, які здійснював підрядник на замовлення ТОВ "Раді" в орендованих приміщеннях та які відображені в кошторисі № 1 від 10.10.2022 до договору підряду та акті № 1 від 11.11.2022 до договору підряду. Разом з цим за умовами договору оренди проведення будь-яких ремонтних робіт, а також внесення будь-яких поліпшень об'єкта оренди, могло бути здійснене ТОВ "Раді" виключно за наявності окремої письмової згоди орендодавця на вчинення таких дій (пп. 4.1.5, 4.1.6, 4.2.3, 4.2.4, 4.2.5 договору), однак орендар, в порушення вказаних умов договору, діяв без погодження і такі обставини також встановлені рішенням господарського суду міста Києва від 27.06.2023 та постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2024 у справі № 910/2491/23.
Щодо фіксації стану приміщення на дату припинення договору оренди апелянт зазначав, що листом № 22/11-16 від 08.11.2022 вказав орендарю на порушення ним договору оренди та необхідність приведення приміщень в належний стан. В день складання цього листа працівниками позивача були зроблені фото та відео на яких зафіксований стан приміщень у відповідну дату, з яких видно, що в приміщенні демонтована частина підлогового покриття, включно з цементною стяжкою, демонтовані ряд перегородок та наявні інші сліди ремонтних робіт, виконуваних підрядною організацією на замовлення відповідача. Також місце де здійснений демонтаж цементно-піщаної стяжки, відповідає запланованому місцю виконання робіт з підсилення плити перекриття цокольного поверху, наведеному на відповідній схемі на сторінці 31 технічного звіту. Водночас з фотоматеріалів доданих до висновку експерта № 1007/07/2023 від 27.07.2023 виконаних 20.06.2023 в ході проведення огляду орендованих приміщень в рамках будівельно-технічної експертизи, вбачаються пошкодження ідентичні тим, які зафіксовані на зроблених 08.11.2022 фотоматеріалах.
Апелянт зазначав, що ні робочий проєкт "Реконструкція приміщень. Відновлення плити перекриття позначці + 0.000 адміністративної будівлі на вул. Василя Стуса, 35-37 корпус "Д" в Святошинському районі м. Києва", який наявний в матеріалах справи в складі пояснювальної записки та графічної частини, ні висновок експерта № 1046/10/2023 від 17.10.2023, яким визначено вартість ремонтно-будівельних робіт відповідного проєктного рішення, проведення яких необхідне для усунення пошкоджень унаслідок механічного впливу для відновлення несучої здатності перекриття у приміщенні на суму 1 863 228,00 грн, що і є майновою шкодою, - не передбачають здійснення інших будівельно-ремонтних робіт, крім тих, які спрямовані на відновлення належного стану плити перекриття, цілісність якої була порушена внаслідок дій орендаря та його підрядника.
В частині неустойки скаржник вказував, що для того щоб вважати обов'язок орендаря з повернення приміщень з оренди належно виконаним він мав вчинити ряд дій, а саме: привести приміщення в належний стан, не гірший ніж на момент їх передачі в оренду, тобто усунути негативні наслідки несанкціонованих будівельно-ремонтних робіт, які проводились в приміщеннях на замовлення відповідача; передати приміщення орендодавцю шляхом двостороннього підписання акту здачі-приймання приміщень. Разом з цим прийняття позивачем приміщень з оренди є правом, а не обов'язком, тобто для належного виконання обов'язку з повернення приміщень відповідач повинен був усунути негативні наслідки самовільних будівельно-ремонтних робіт, які полягали у демонтажі окремих конструктивних та опоряджувальних елементів приміщень, а тому орендодавець вмотивовано відмовився від підписання акту приймання-передачі приміщення від 08.11.2022, який орендарем складений та підписаний заднім числом, оскільки був надісланий 30.11.2022, що передує даті припинення договору оренди - 11.11.2022. На переконання позивача, з огляду на припинення 11.11.2022 договору оренди, то у відповідності до положень пункту 2.4 цього договору, термін виконання обов'язку з повернення приміщень є таким, що настав саме 16.11.2022, а отже неустойка за прострочення виконання обов'язку з їх повернення за період з 17.11.2022 по 15.04.2024 нараховується виходячи з розміру орендної плати, встановленими пунктами 3.1, 3.3 договору оренди, з урахуванням пункту 3.5 договору, помноженого на два.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.01.2025, у складі колегії суддів: Руденко М.А. (головуючий), Пономаренко Є.Ю., Барсук М.А., зокрема, відкрито апеляційне провадження та призначено розгляд справи на 18.03.2025.
18.03.2025 до апеляційного суду надійшло клопотання відповідача про відкладення судового засідання та поновлення строку на подання відзиву, у зв'язку з вступом у справу представника відповідача за укладеним 17.03.2025 договором про надання правничої допомоги № АК/А0317-2025.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.03.2025 клопотання про відкладення розгляду справи задоволено та розгляд справи відкладено на 29.04.2025.
29.04.2025 до апеляційного суду надійшло клопотання відповідача разом із відзивом про продовження строків надання відзиву на апеляційну скаргу. Відповідач погоджувався з висновками суду першої інстанції, а щодо доводів апелянта в частині його посилань на технічний звіт вказував, що метою підготовки технічного звіту не була фіксація стану приміщень, вказані у звіті фото були виконані вибірково та не можуть підтверджувати вимоги позивача.
Колегія суддів вважає за доцільне звернутись до практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), який у своїх рішеннях вказує на те, що "при застосуванні процедурних правил, національні суди повинні уникати як надмірного формалізму, який буде впливати на справедливість процедури, так і зайвої гнучкості, яка призведе до нівелювання процедурних вимог, встановлених законом (див. рішення у справі "Walchli v. France", заява № 35787/03, п. 29, 26.07.2007; "ТОВ "Фріда" проти України", заява № 24003/07, п. 33, 08.12.2016).
Вирішуючи питання про поновлення процесуальних строків, суд має враховувати зміст заяви (клопотання) учасника та вчинених ним дій, уникаючи як надмірного формалізму, який буде впливати на справедливість процедури, так і зайвої гнучкості, яка призведе до нівелювання процедурних вимог, встановлених законом.
Апеляційний суд вважає за можливе поновити строк на подання відповідачем відзиву, з урахуванням додержання балансу між метою забезпечення належної процесуальної поведінки сторони та забезпеченням права на його подання, враховуючи залучення відповідачем представника у дану справу за договором від 17.03.2025 про надання правничої допомоги та його ознайомлення з матеріалами справи 02.04.2025, у зв'язку з чим задовольняє клопотання про поновлення строку.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.04.2025 розгляд справи відкладено на 27.05.2025.
21.05.2025 до апеляційного суду надійшли додаткові пояснення позивача, в яких представник, зокрема, зазначав, що технічний звіт не містить зауважень або фіксації (в тому числі і фото фіксації) того, що в приміщеннях, на момент обстеження, були наявні сліди робіт по демонтажу цементно-піщаної стяжки, у тому числі із втручанням в несучі конструкції перекриття та наявність будівельного сміття після демонтажних робіт.
26.05.2025 до апеляційного суду надійшли пояснення відповідача, в яких представник зазначав, що згода орендодавця щодо використання приміщень орендарем для організації центру магнітно-резонансної та ультразвукової діагностики, а також щодо додаткових вимог виробника медичного обладнання в частині його монтажу, була погоджена шляхом підписання договору оренди. Відповідач стверджував про обізнаність позивача про будівельні роботи на об'єкті оренди, а також зазначав, що з 08.11.2022 позивачем було фактично припинено доступ відповідача до орендованого приміщення.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2025 розгляд справи відкладено на 23.06.2025.
23.06.2025 до апеляційного суду надійшло клопотання відповідача про відкладення розгляду справи, оскільки представник знаходиться в іншому судовому засіданні.
В судовому засіданні, яке відбулось 23.06.2025, позивач доводи апеляційної скарги підтримав, просив оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
Відповідач та третя особа у судове засідання не з'явилися, повідомлені належним чином, і за висновками апеляційного суду неявка їх представників не перешкоджає розгляду апеляційної скарги.
Відповідно до положень пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), що набули статусу остаточного, зокрема, "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.
Розумним, зокрема, вважається строк, що є об'єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.
З урахуванням практики ЄСПЛ критеріями розумних строків є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (справи "Федіна проти України" від 02.09.2010, "Смірнова проти України" від 08.11.2005, "Матіка проти Румунії" від 02.11.2006, "Літоселітіс проти Греції" від 05.02.2004 та інші.
Оскільки позиція відповідача викладена письмово у відзиві на апеляційну скаргу та його поясненнях, а також висловлювалась у судових засіданнях 29.04.2025 та 27.05.2025, то його клопотання про відкладення розгляду справи не підлягає задоволенню.
Заслухавши пояснення позивача та представника, розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши письмові докази, долучені до матеріалів справи, виходячи з вимог чинного законодавства, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу (далі - ГПК) України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Як вбачається з матеріалів справи, 07.09.2022 між ТОВ "Андромеда-2014", як орендодавцем, та ТОВ "Раді", як орендарем, укладено договір оренди нежитлових приміщень № 22/09-01 (далі - договір; а.с. 33-38 том 1), за умовами якого орендодавець зобов'язався передати, а орендар прийняти в строкове платне користування нежитлове приміщення, визначене у п. 1.2 цього договору, для здійснення підприємницької діяльності.
Відповідно до п. 1.2 договору нежитлові приміщення (далі - приміщення), які передаються в оренду за цим договором, мають загальну площу 450 кв.м, і розташовані в комплексі адміністративних будівель за адресою: м. Київ, вул. Василя Стуса, 35-37, на 1-му поверсі будівлі під літерою "Д" (далі - будівля), що належить орендодавцю на праві власності згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 83146436 від 22.03.2017, виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу О.В. Стрельченко, номер запису про право власності 19578419, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1203490280000.
Цільове призначення приміщення: розміщення діагностичного МРТ/КТ/УЗД центру з медичними кабінетами та приміщеннями для пацієнтів, лікарів, працівників компанії. Інші варіанти використання приміщення можливі, але за умови додаткового письмового погодженням з орендодавцем (п. 1.4 договору).
Відповідно до п. 2.1 договору приміщення, зазначені в п. 1.2 цього договору, передаються орендарю орендодавцем згідно акта приймання-передачі приміщень, який підписується уповноваженими представниками сторін станом на дату фактичної передачі приміщень та є невід'ємною частиною цього договору.
Згідно з п. 2.3 договору орендар вступає у строкове платне користування приміщенням з дня підписання сторонами акта приймання-передачі. Дата підписання акта приймання-передачі є датою початку оренди. Передача в оренду приміщення не тягне за собою передачу орендарю права власності на це приміщення. Орендар користується приміщенням протягом строку дії цього договору.
Зі змісту пункту 2.4 договору вбачається, що у випадку дострокового розірвання договору, закінчення терміну його дії або відмови від його продовження, орендар зобов'язаний передати орендодавцю приміщення протягом 5-ти календарних днів з моменту закінчення строку оренди за відповідним актом здачі-приймання приміщення з оренди. Протягом визначеного строку орендар зобов'язаний звільнити приміщення та підготувати його до передачі орендодавцеві. Приміщення передається у належному стані, не гірше, ніж на момент передачі його в оренду з врахуванням нормального зносу.
Пунктом 2.5 договору узгоджено, що приміщення та майно вважаються фактично переданими орендодавцеві з моменту підписання акту здачі-приймання приміщення. У момент підписання цього акту орендар передає орендодавцеві ключі від приміщення. У випадку, якщо орендодавець відмовляється прийняти приміщення чи уникає його прийняття, орендар має право надіслати підписаний з свого боку акт приймання-передачі приміщення та ключі на визначену в договорі адресу орендодавця. В такому разі, датою повернення приміщення вважається дата передачі відповідного листа (поштового відправлення) на пошту.
За умовами пунктів 3.1, 3.3 договору розмір орендної плати з урахуванням її індексації складає 380,00 грн, в тому числі ПДВ 63,33 грн, за 1 кв.м орендованого приміщення за місяць. Загальний розмір орендної плати за один місяць оренди приміщення складає 171 000,00 грн, в тому числі ПДВ 28 500,00 грн. Орендна плата за кожний поточний місяць сплачується орендарем не пізніше 5-го числа такого поточного місяця на підставі відповідних рахунків орендодавця. На період з 07.09.2022 по 15.01.2023, розмір орендної плати з урахуванням її індексації становить 1,00 грн в тому числі ПДВ 00,17 грн, за 1 кв.м орендованого приміщення на місяць. Загальний розмір орендної плати за один місяць оренди приміщення складає 450,00 грн, в тому числі ПДВ 75,00 грн.
У пункті 3.5 договору сторони домовились, що на період дії військового стану в Україні, орендна плата сплачується орендарем у розмірі 50 % від ставки зазначеної в п. 3.1 цього договору з урахуванням положень п. 3.4 цього договору.
Відповідно до п. 4.1 договору орендар, зокрема, зобов'язується: своєчасно здійснювати поточний ремонт орендованого приміщення, з обов'язковим попереднім письмовим узгодженням таких дій з орендодавцем (пп. 4.1.5); не проводити перепланування приміщення та капітального ремонту без дозволу орендодавця, а також вживати усіх необхідних заходів для запобігання пошкодженню та псуванню приміщення (пп. 4.1.6).
Згідно з п. 4.2 договору орендар, зокрема, має право: за письмовою згодою орендодавця, за свій рахунок встановити у приміщенні додаткові протипожежні засоби та/або охоронну сигналізацію, з отриманням у разі необхідності дозволів, відповідно до чинного законодавства України (пп. 4.2.3); за письмовим погодженням із орендодавцем за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого приміщення (пп. 4.2.4).
У відповідності до п. 6.2 договору орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю збитки, завдані йому невиконанням та/або неналежним виконанням цього договору.
Умовами пункту 6.5 договору визначено, що за порушення строків звільнення приміщень орендар сплачує орендодавцю штраф у подвійному розмірі орендної плати з розрахунку добової вартості оренди за кожний день затримки повернення приміщення.
Пунктами 9.1, 9.4 договору зазначено, що він вважається укладеним сторонами і набуває чинності, з моменту його підписання уповноваженими представниками сторін та діє до 31.08.2025. Договір може бути достроково (до закінчення строку оренди) розірваний орендодавцем виключно в таких випадках: при використанні орендарем орендованого приміщення не за його цільовим призначенням, в тому числі у випадку здачі приміщення в суборенду без попередньої згоди орендодавця; при суттєвому погіршенні технічного або санітарного стану приміщення внаслідок дій (або бездіяльності) орендаря; у випадку повного або часткового руйнування приміщення, вилучення земельної ділянки, на якій розташоване приміщення, що орендується; у випадку недотримання орендарем правил пожежної безпеки, у разі порушення орендарем умов пунктів 4.1.1-4.1.15 цього договору, або несплати ним в повному обсязі або частково платежів, передбачених розділом 3 цього договору протягом 10-ти календарних днів після настання строку оплати. При настанні цих обставин договір припиняє свою дію на третій день після надсилання орендарю відповідного листа-попередження орендодавцем.
За актом № 1 приймання-передачі приміщення від 07.09.2022 (а.с. 40 том 1) орендодавець передав, а орендар прийняв нежитлові приміщення, що знаходяться на 1-му поверсі будівлі під літерою "Д", в комплексі адміністративних будівель, за адресою: м. Київ, вул. Василя Стуса, 35-37. Загальна площа переданих за цим актом приміщень, разом з приміщеннями загального користування, складає 450 кв.м. Приміщення, що передані за цим актом, знаходяться в належному стані, придатному для їх використання за цільовим призначенням, під здійснення ремонтних та оздоблювальних робіт, для організації діяльності орендаря. Основне обладнання систем кондиціонування вентиляції та протипожежної безпеки змонтоване, приміщення оздоблені силовою мережею та комп'ютерною розводкою.
У лютому 2023 року ТОВ "Раді" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ "Андромеда-2014", в якому просило:
- визнати відсутнім право ТОВ "Андромеда-2014" на нарахування та стягнення з ТОВ "Раді" орендної плати та експлуатаційних витрат за договором оренди нежитлових приміщень № 22/09-1 від 07.09.2022 з 11.11.2022;
- зобов'язати ТОВ "Андромеда-2014" повернути ТОВ "Раді" гарантійний платіж в сумі 342 000,00 грн;
- зобов'язати ТОВ "Андромеда 2014" відшкодувати завдані ТОВ "Раді" збитки в сумі 3 747 139,17 грн.
Позовні вимоги були обґрунтовані невизнанням орендодавцем факту припинення укладеного між сторонами договору оренди нежитлових приміщень з 11.11.2022 за його ж власною ініціативою, факту повернення об'єкта з оренди, а також відмовою орендодавця від підписання відповідного акта приймання-передачі, від повернення гарантійного платежу, сплаченого орендарем за договором оренди та від відшкодування збитків, завданих орендарю, які він поніс у зв'язку із залученням великої кількості проєктних, консультаційних та підрядних робіт, необхідних для функціонування діагностичного центру в орендованому приміщенні.
Рішенням господарського суд міста Києва від 27.06.2023 у справі № 910/2491/23 (а.с. 41-50 том 1), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2024 (а.с. 51-67 том 1), що залишені без змін постановою Верховного Суду від 29.05.2024 (а.с. 88-90 том 2), позов задоволено частково, стягнуто з ТОВ "Андромеда-2014" на користь ТОВ "Раді" гарантійний платіж в сумі 342 000,00 грн та 5 130,00 грн судового збору; в іншій частині позову відмовлено.
Звертаючись у квітні 2024 року з даним позовом до господарського суду (справа № 910/4821/24) ТОВ "Андромеда-2014" зазначало, що оскільки на підставі договору оренди та за актом приймання-передачі ТОВ "Раді" одержало від ТОВ "Андромеда-2014" в оренду нежитлові приміщення, загальною площею 450 кв.м, які знаходяться на першому поверсі будівлі під літерою "Д", за адресою: м. Київ, вул. Василя Стуса, буд. 35-37, і в період з 10.10.2022 по 08.11.2022 на замовлення ТОВ "Раді" в приміщеннях проводилися будівельно-ремонтні роботи, пов'язані з переплануванням та зміною конфігурації їх інтер'єру, визначені у висновку експерта № 1007/07/2023 від 27.07.2023 як реконструкція, які ТОВ "Раді" проводило без отримання погодження від ТОВ "Андромеда-2014", що суперечить умовам договору, у зв'язку з чим орендодавець повідомив орендаря про розірвання договору та вказав на необхідність приведення приміщень в належний стан та подальше їх повернення з оренди шляхом підписання акту здачі-приймання нежитлових приміщень, чого ТОВ "Раді" виконано не було, наслідки несанкціонованих будівельно-ремонтних робіт не були усунуті, чим ТОВ "Андромеда-2014" завдано майнової шкоди (збитків), яка полягає в необхідності проведення відновлювальних ремонтних робіт для приведення приміщень в придатний стан внаслідок дій орендаря, в зв'язку з чим позивач просив стягнути з відповідача збитки в розмірі 1 863 228,00 грн, розмір яких визначено за результатами будівельно-технічної експертизи згідно висновку експерта № 1007/07/2023 від 27.07.2023. Також, позивач зазначав, що оскільки дій спрямованих на відновлення приміщень та повернення їх з оренди ТОВ "Раді" не вчинило, а отже не виконало зобов'язання з повернення їх з оренди, позивач просив господарський суд стягнути з відповідача 2 569 513,54 грн неустойку у розмірі подвійної плати з оренди приміщень за час прострочення їх повернення за період з 17.11.2022 по 15.04.2024.
Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції зазначив, що у справі № 910/2491/23 встановлено обставини припинення 11.11.2022 дії договору № 22/09-01 від 07.09.2022, при цьому орендарем після закінчення дії договору оренди були звільнені орендовані приміщення та вчинялись дії щодо повернення майна за актом приймання-передачі, а тому відсутній умисел відповідача на ухилення від повернення об'єкта оренди, що виключає можливість застосування до нього відповідальності у вигляді неустойки. Судом встановлено, що підстави для стягнення збитків відсутні, оскільки позивачем не доведено складу цивільного правопорушення, враховуючи те, що в оренду приміщення передавались відповідачу використання яких без проведення ремонтних робіт було неможливе, при цьому фіксація стану приміщень, повернутих з оренди, була проведена більш ніж через пів року після їх повернення відповідачем, тож сторони не складали переліку складових приміщень, як на момент їх передання в оренду, так і на момент припинення договору, не давали опису їх попереднього стану чи наявних пошкоджень, у зв'язку з чим неможливо встановити чи були спричинені пошкодження приміщень відповідачем, чи такі пошкодження вже були наявні до підписання договору між сторонами. Також позивачем не надано обґрунтованих доказів того, що відновлювальний ремонт приміщень, вартість яких розрахована відповідно до висновку експерта № 1046/10/2023 від 17.10.2023, відновить приміщення саме до того стану, в якому вони передавались в оренду відповідачу.
Переглядаючи спір колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Частиною 3 статті 651 ЦК України передбачено, що у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
За приписами частини 2 статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.
У справі № 910/2491/23 за позовом ТОВ "Раді" до ТОВ "Андромеда-2014" про визнання відсутнім права та стягнення 4 089 139,17 грн встановлено обставини припинення дії договору оренди 11.11.2022, а саме:
- листом "щодо припинення дії договору" вих. № 22/11-16 від 08.11.2022 орендодавець повідомив орендаря про припинення договору оренди, у зв'язку з порушенням орендарем його умов, а саме п.п. 4.1.3, 4.1.10, 4.2.4, які визначають зобов'язання орендаря та регламентують умови письмового погодження проведення реконструкції орендованого приміщення за договором;
- у відповідь на вказаний лист орендодавця орендар листом вих. № 0118-11 від 18.11.2022 повідомив про те, що не вчиняв жодних порушень договору. При цьому, орендар не оспорював рішення орендодавця щодо розірвання договору оренди в односторонньому порядку, а висловив вимогу щодо повернення суми гарантійного платежу та запропонував укладення мирової угоди для відшкодування збитків, завданих одностороннім розірванням правочину;
- листом вих. № 22/11-16 від 23.11.2022 орендодавець повідомив орендаря про те, що його лист вих. № 22/11-16 від 08.11.2022 є передчасним щодо вимоги дострокового розірвання договору оренди у зв'язку з порушенням п.п. 4.1.3, 4.1.10, 4.2.4 договору;
- листом вих. № 22/11-18 від 24.11.2022 орендодавець повідомив орендаря про те, що вважає за необхідне скористатися наданим йому п. 9.7 договору оренди правом та прийняв рішення достроково припинити дію договору оренди. Договір оренди вважається розірваним через 185 календарних днів з моменту отримання орендарем цього листа.
У пункті 64 постанови Верховного Суду від 29.05.2024 у справі № 910/2491/23 зазначено, що оскільки у спірних правовідносинах лист-попередження про припинення договору оренди був надісланий орендодавцем орендарю 08.11.2022, орендар заперечень щодо розірвання договору не висловив, а наполіг лише на поверненні гарантійного платежу та необхідності узгодження суми збитків, завданих одностороннім розірванням правочину, висновки судів попередніх інстанцій про те, що договір оренди припинив свою дію 11.11.2022 є обґрунтованими та такими, що зроблені з правильним застосуванням наведених правових норм.
Законодавчі вимоги щодо застосування преюдиції у господарському процесі передбачені ч. 4 ст. 75 ГПК України, згідно якої обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені.
Статтею 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Невиконання наймачем обов'язку щодо поверненні речі є підставою для виникнення права наймодавця на застосування до наймача особливого виду майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, який полягає у сплаті наймачем, який прострочив виконання обов'язку щодо повернення речі, неустойки у вигляді подвійної плати за користування річчю за час прострочення відповідно до частини 2 статті 785 ЦК України.
Особливий статус зазначеної неустойки обумовлений тим, що зобов'язання наймача (орендаря) з повернення об'єкта оренди виникає після закінчення дії договору оренди, і наймодавець (орендодавець) в цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші засоби стимулювання до виконання, окрім використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.
При здійсненні оцінки правомірності заявлених вимог про стягнення неустойки в порядку частини 2 статті 785 ЦК України обов'язковим для суду є врахування обставин невиконання орендарем зобов'язання щодо неповернення майна в контексті його добросовісної поведінки як контрагента за договором оренди, та її впливу на обставини неповернення майна орендодавцеві зі спливом строку дії орендних правовідносин.
Тобто, судам необхідно встановити обставини, за яких орендар мав можливість передати майно, що було предметом оренди, але умисно цього обов'язку не виконав.
Такий висновок узгоджується з правовою позицією Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеною у постановах від 09.09.2019 у справі № 910/16362/18, від 24.10.2019 у справі № 904/3315/18 та об'єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 13.12.2019 у справі № 910/20370/17.
До предмета доказування при вирішенні спорів щодо стягнення неустойки в порядку частини 2 статті 785 ЦК України як подвійної плати за користування орендованим майном після спливу строку дії договору оренди входять обставини, пов'язані з невжиттям орендарем належних заходів щодо повернення орендодавцю об'єкта оренди за наслідком припинення орендних правовідносин, за відсутності умов, які б перешкоджали орендарю вчасно повернути майно орендодавцю у визначений договором оренди строк; умисним ухиленням орендаря від обов'язку щодо повернення орендодавцю об'єкта оренди; утриманням орендованого майна у володінні орендаря та перешкоджанням орендарем у доступі орендодавця до належного йому об'єкта оренди; відсутністю з боку орендодавця бездіяльності та невчиненням ним дій, спрямованих на ухилення від обов'язку прийняти орендоване майно від орендаря та оформити повернення наймачем орендованого майна.
Обставини вчинення орендарем дій з повернення орендованого майна та відсутність у нього умислу на ухилення від повернення об'єкта оренди виключають можливість застосування орендодавцем до орендаря відповідальності у вигляді неустойки в порядку частини 2 статті 785 ЦК України.
Аналогічну правову позицію викладено об'єднаною палатою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 13.12.2019 у справі № 910/20370/17 та Касаційним господарським судом у складі Верховного Суд у постанові від 24.09.2020 у справі № 922/2665/17.
Зважаючи на закріплені у пункті 6 статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності та, ураховуючи індивідуальний характер підстав, якими у спірних конкретних правовідносинах щодо застосування наслідків, передбачених частиною 2 статті 785 ЦК України, обумовлюється наявність/відсутність "негайного повернення наймодавцеві речі" та вчинення/не вчинення "належних дій/заходів щодо повернення", а також оціночний характер цих категорій, зумовлюють висновок про відсутність як універсального переліку обставин, які мають кваліфікуватись як "негайне повернення" так відсутності універсального переліку дій/заходів орендаря, що можуть вважатись належними щодо негайного поверненням майна та вказувати, що є належними діями/заходами з повернення майна, втім у кожному конкретному випадку суд має розглядати справу з дотриманням статей 2, 210, 86 ГПК України з огляду на доводи та заперечення сторін (пункт 8.72 постанови Верховного Суду від 27.08.2024 у справі № 924/177/24).
У відповідності до п. 2.4 договору у випадку дострокового розірвання договору, закінчення терміну його дії або відмови від його продовження, орендар зобов'язаний передати орендодавцю приміщення протягом 5-ти календарних днів з моменту закінчення строку оренди за відповідним актом здачі-приймання приміщення з оренди. Протягом визначеного строку орендар зобов'язаний звільнити приміщення та підготувати його до передачі орендодавцеві. Приміщення передається у належному стані, не гірше, ніж на момент передачі його в оренду з врахуванням нормального зносу.
Пунктом 2.5 договору узгоджено, що приміщення та майно вважаються фактично переданими орендодавцеві з моменту підписання акту здачі-приймання приміщення. У момент підписання цього акту орендар передає орендодавцеві ключі від приміщення. У випадку, якщо орендодавець відмовляється прийняти приміщення чи уникає його прийняття, орендар має право надіслати підписаний з свого боку акт приймання-передачі приміщення та ключі на визначену в договорі адресу орендодавця. В такому разі, датою повернення приміщення вважається дата передачі відповідного листа (поштового відправлення) на пошту.
Відповідач надіслав 30.11.2022 позивачу лист вих. № 01/30-11 (а.с. 110-112 том 1), до якого долучив підписаний зі свого боку акт приймання-передачі приміщення від 08.11.2022, у відповідь на який позивач листом вих. № 22/12-21 від 01.12.2022 (а.с. 113-114 том 1) повідомив відповідача, що вважає надісланий проєкт акта приймання-передачі приміщення передчасним та таким, що не несе жодних юридичних наслідків для сторін договору, оскільки останній у відповідності до п. 9.7 договору має припинити свою дію через 185 днів з дня направлення листа ТОВ "Андромеда-2014" № 22/11-18 від 24.11.2022. В той же час орендодавець запевняв, що заздалегідь направить проєкт акту здачі-приймання приміщення, як те передбачено договором оренди.
У пункті 66 постанови Верховного Суду від 29.05.2024 у справі № 910/2491/23, зазначено, що судами у цій справі встановлено, що 30.11.2022 орендар направив орендодавцю лист вих. № 01/30-11, до якого додав підписаний зі свого боку акт приймання-передачі об'єкта оренди, від підписання якого ухилилося саме ТОВ "Андромеда-2014" (змінивши свою позицію щодо дострокового розірвання договору оренди), а тому заперечення скаржником (ТОВ "Андромеда-2014") законності судових рішень з підстав не підписання акта приймання-передачі майна з оренди є безпідставними та декларативними.
У пунктах 4-7 постанови Верховного Суду від 29.05.2024 у справі № 910/2491/23 надавалась оцінка доводам ТОВ "Андромеда-2014", які покладені в основу цього позову, за результатами яких Верховним Судом зазначено наступне: "ТОВ "Андромеда-2014" з рішеннями судів не погодилось і звернулось до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій поставило питання щодо моменту припинення, укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна. Позиція орендодавця полягала в тому, що згідно з приписами частини 2 статті 795 ЦК України договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди припиняється з моменту підписання сторонами відповідного акта приймання-передачі майна, тоді як суди попередніх інстанцій такий момент пов'язали із направленням орендодавцем орендарю повідомлення про розірвання договору оренди. Здійснюючи касаційне провадження у цій справі, Верховний Суд констатував, що у статті 795 ЦК України законодавець дійсно передбачив загальне правило, за яким визначається як початок, так і припинення договірних правовідносин з оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). Згідно з цим правилом фактом початку та відповідно припинення правовідносин є підписання акта приймання-передачі нерухомого майна як від орендаря до орендодавця, так і від орендодавця до орендаря. Водночас врахувавши правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 16.05.2018 у справі № 127/14633/16-ц суд касаційної інстанції підкреслив, що сторони можуть установити й інший момент відліку строку, однак цю обставину вони повинні узгодити та викласти у договорі оренди. Оскільки суди попередніх інстанцій встановили, що умовами, укладеного між орендарем і орендодавцем договору оренди було передбачено, що при настанні обставин, які є підставою для дострокового розірвання договору зі сторони орендодавця договір припиняє свою дію на третій день після надсилання орендарю відповідного листа-попередження, їх висновки про те, що укладений між сторонами договір оренди припинив свою дію на третій день після надсилання ТОВ "Андромеда-2014" відповідного попередження ТОВ "Раді" про припинення договору оренди Верховний Суд визнав підставними та правомірними. Окремо суд касаційної інстанції відмітив і те, що непідписання відповідного акта приймання-передачі майна з оренди у спірних правовідносинах відбулося внаслідок дій самого орендодавця.
Суд апеляційної інстанції також звертає увагу апелянта, що від підписання акту приймання-передачі об'єкта оренди ухилилося саме ТОВ "Андромеда-2014" (змінивши свою позицію щодо дострокового розірвання договору оренди), і не з підстав невідповідності стану приміщень за договором оренди, а з вказівкою припинення дії договору через 185 днів з направленням свого проєкту акту здачі-приймання приміщення (лист вих. № 22/12-21 від 01.12.2022 (а.с. 113-114 том 1).
Верховний Суд неодноразово зазначав про те, що доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) ґрунтується ще на римській максимі - non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium міститься принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (постанови Верховного Суду від 08.06.2022 у справі № 910/9397/20, від 10.04.2019 у справі № 390/34/17).
Враховуючи наведене, є вірними висновки суду першої інстанції стосовно того, що відповідачем після закінчення дії договору оренди звільнено об'єкт оренди та вчинялись дії щодо його повернення за актом приймання-передачі, у зв'язку з чим відсутній умисел відповідача на ухилення від повернення об'єкта оренди і такі обставини зумовлюють відсутність правових підстав для застосування до відповідача відповідальності у вигляді стягнення неустойки в порядку частини 2 статті 785 ЦК України, тож вимоги позову щодо стягнення з відповідача 2 569 513,54 грн неустойки нарахованої за спірний період з 17.11.2022 по 15.04.2024 є необґрунтованими та не підлягають задоволенню.
Щодо вимоги позивача про стягнення з відповідача 1 863 228,00 грн майнової шкоди (збитків).
Статтею 22 ЦК України передбачено, що збитками є: втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
Згідно ст. 224 Господарського кодексу (далі - ГК) України учасник господарських відносин, який порушив господарське зобов'язання або установлені вимоги щодо здійснення господарської діяльності, повинен відшкодувати завдані цим збитки суб'єкту, права або законні інтереси якого порушено. Під збитками розуміються витрати, зроблені управненою стороною, втрата або пошкодження її майна, а також не одержані нею доходи, які управнена сторона одержала б у разі належного виконання зобов'язання або додержання правил здійснення господарської діяльності другою стороною.
Відповідно до частини 1 статті 225 ГК України до складу збитків, що підлягають відшкодуванню особою, яка допустила господарське правопорушення, включаються: вартість втраченого, пошкодженого або знищеного майна, визначена відповідно до вимог законодавства; додаткові витрати (штрафні санкції, сплачені іншим суб'єктам, вартість додаткових робіт, додатково витрачених матеріалів тощо), понесені стороною, яка зазнала збитків внаслідок порушення зобов'язання другою стороною; неодержаний прибуток (втрачена вигода), на який сторона, яка зазнала збитків, мала право розраховувати у разі належного виконання зобов'язання другою стороною; матеріальна компенсація моральної шкоди у випадках, передбачених законом.
Збитки - це об'єктивне зменшення будь-яких майнових благ сторони за договором, що обмежує його інтереси, як учасника певних господарських відносин і проявляється у витратах, зроблених кредитором, втраті або пошкодженні майна, а також не одержаних кредитором доходів, які б він одержав, якби зобов'язання було виконано боржником.
Реальні збитки - це втрати, яких особа зазнала у зв'язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також втрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права.
Відшкодування збитків є одним із видів цивільно-правової відповідальності і для застосування такої міри відповідальності необхідна наявність всіх елементів складу правопорушення, а саме: протиправної поведінки, дії чи бездіяльності особи; шкідливого результату такої поведінки (збитків), наявності та розміру понесених збитків; причинного зв'язку між протиправною поведінкою та збитками; вини особи, яка заподіяла шкоду. У разі відсутності хоча б одного з елементів відповідальність у вигляду відшкодування збитків не відбувається.
Відповідач зазначав (а.с. 8 том 2), що 26.08.2022 ним, як замовником, було укладено договір № 12608-22 з ТОВ "Проектстудія", як виконавцем, за яким виконавець зобов'язався з використанням спеціальних будівельних знань, методик та розрахунків провести аналіз загальної можливості встановлення медичного обладнання, характеристики та умови монтажу якого надаються замовником в межах першого поверху нежитлової будівлі, що розташована за адресою: вул. Василя Стуса, 36-37, та дослідити несучу здатність (міцність) стін і перекриття на предмет достатності для безпечного транспортування, розміщення кріплення і експлуатації даного медичного обладнання. За результатом аналізу "Проектстудія" надано звіт з висновками щодо оптимального розташування (монтажу) обладнання, переліку необхідних будівельних робіт, які необхідно буде провести для його встановлення. Підтвердженням виконання робіт безпосередньо із прив'язкою орендованого приміщення та його планування та врахуванням особливостей його конструкцій та перегородок, є технічний звіт про можливість розміщення технологічного обладнання у фрагменті будівлі в осях 1-4 х А-Д в межах 1-го поверху будівлі (далі - технічний звіт), який виготовлений ТОВ "Проектстудія" (а.с. 153-170 том 2).
Отже, до укладення договору оренди № 22/09-01 від 07.09.2022 на замовлення відповідача було здійснено обстеження приміщень та складено технічний звіт, який містить фотографії стану приміщень до їх передачі в оренду орендарю (рис. 3.4 на сторінці 11 звіту та додаток "а"; а.с. 155 зворот; 162-165 том 2) та опис їх стану. Так на фото, зокрема, зафіксовано, що покриття підлоги в приміщенні виконане з суцільної бетонної стяжки з подальшим, теж суцільним, покриттям керамічною плиткою, в приміщенні наявні перегородки.
Також технічний звіт містить вказівку на необхідні роботи для встановлення медичного обладнання, у тому числі на необхідність зняття шару цементно-піщаної стяжки, що складає 100-110 мм між осями А-Б х 2-3 та В-Г х 1-3, зробити штроби у потрібних місцях та завести у них металеві балки з двутавра, між якими влаштувати армовану залізобетонну плиту (а.с. 160 зворот том 2) та схему підсилення плити перекриття цокольного поверху з позначеними зонами майбутніх (на момент підготовки звіту) робіт.
Так, у пункті 7 висновку та рекомендаціях технічного звіту (а.с. 161 том 2) зазначено, що для визначення несучої здатності окремих елементів фрагменту будівлі виконанні перевірні розрахунки (дов. дод. В.) за їх результатами маємо: плити перекриття цоколю - від існуючих навантажень запас по міцності забезпечений, проте прогини наближаються до граничних і складає 4 %; ригелі перекриття цоколю - від існуючих навантажень запас по міцності забезпечений і складає 31%; колони (стовпи) цоколю - від існуючих навантажень запас по міцності забезпечений і складає 32 %. Відповідно для влаштування проектованого обладнання (відповідно до Т3) на перекритті цокольного поверху необхідно - зняти шар цементно-піщаної стяжки, що складає 100-110 мм між осями А-5 х 2-3 та В-Г х 1-3, зробити штроби у потрібних місцях та завести у них металеві балки з двутавра, між якими влаштувати армовану залізобетонну плиту (див. рис. 4.9 звіту). При проведенні ремонтних робіт не допускається використання ударних методів великої потужності, що можуть призвести до втрати конструктивної жорсткості несучих конструктивних елементів.
У пункті 8 технічного звіту вказується, що враховуючи результати огляду, технічний стан конструкцій і результати перевірених розрахунків конструкції фрагменту будівлі в осях "1-4" х "А-Д" в межах 1-го поверху придатні для розміщення проєктованого обладнання (відповідно до Т3) після проведення робіт по підсилені (див. рис. 4.9 звіту) та ремонтно-відновлювальних робіт у приміщенні в цілому.
Як вже зазначалось договір оренди нежитлових приміщень № 22/09-01 був укладений 07.09.2022 із зазначенням їх цільового призначення - розміщення діагностичного МРТ/КТ/УЗД центру з медичними кабінетами та приміщеннями для пацієнтів, лікарів, працівників компанії (п. 1.4 договору), які актом № 1 від 07.09.2022 орендодавець передав орендарю в належному стані, придатному для їх використання за цільовим призначенням, під здійснення ремонтних та оздоблювальних робіт, для організації діяльності орендаря; основне обладнання систем кондиціонування вентиляції та протипожежної безпеки змонтоване, приміщення оздоблені силовою мережею та комп'ютерною розводкою.
В подальшому, 16.09.2022 між приватним підприємством (далі - ПП) "Архітектурна майстерня "Агора", як виконавцем, та ТОВ "Раді", як замовником, укладено договір № 01/16-09-22 на виконання проєктних робіт (а.с. 72-74 том 1), за умовами якого замовник доручає, а виконавець бере на себе зобов'язання за рахунок власних та/або залучених сил та засобів на підставі даних, наданих замовником, здійснити комплекс робіт щодо розробки виготовлення та передачі замовнику проєктної документації на стадії "робочий проєкт" (далі - проєктна документація) по об'єкту "реконструкція нежитлових приміщень під медичний центр за адресою вул. Василя Стуса, 35-37 (попередня загальна площа 450 кв.м) в м. Києві", далі роботи по таких розділах: архітектурні рішення (АР); водопостачання та каналізування (ВК), електротехнічні рішення (ЕТР); опалення та вентиляція (ОВ); слабострумні мережі (ССЗ).
10.10.2022 між ТОВ "Раді", як замовником, та ТОВ "БФ "МБК", як підрядником, укладено договір підряду № П-22/10-10 (а.с. 75-82 том 1), за умовами якого підрядник зобов'язується виконати власними та залученими силами і засобами відповідно до умов цього договором на об'єкті: вул. Василя Стуса, 35-37 (далі - об'єкт) загально-будівельні роботи відповідно до погодженої та затвердженої кошторисної документації, а замовник зобов'язується оплатити роботи відповідно до умов цього договору. Характер та обсяги робіт, які виконуються підрядником відповідно до цього договору визначаються кошторисами у відповідних додатках до цього договору.
Також між ТОВ "Раді" та ТОВ "БФ "МБК" було укладено кошторис № 1 (складова частина договірної ціни) від 10.10.2022 (додаток № 1 до договору підряду № П-22/10-10)" (а.с. 83-84 том 1), в якому наведено розрахунок вартості виконання будівельно-монтажних робіт для приміщення діагностичного центру за адресою: м. Київ, вул. Василя Стуса, 35-37.
??У акті № 1 приймання-виконаних будівельних робіт за 11.11.2022 до договору підряду № П-22/10-10 від 10.10.2022 (а.с. 144-145 том 2), який підписаний та скріплений печатками сторін, наведено перелік проведених ТОВ "БФ "МБК" демонтажних робіт для приміщення діагностичного центру, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Стуса, 35-37, зокрема, зазначено, що було здійснено різання та демонтаж цементної стяжки підлоги до 120 мм (під посилення) на площі 57,6 кв.м, а також прорізання та демонтаж бетонної плити на площі 20 кв.м (пункти 32, 33 акту; а.с. 144 зворот том 2).
Позивач зазначав, що звернувся до відповідача із листом від 15.06.2023 (а.с. 121-122 том 1) про завдання останнім майнової шкоди, у зв'язку зі самовільними діями спрямованими на перепланування та реконструкцію приміщень та запропонував взяти участь в експертному дослідженні, що відбудеться 20.06.2023, однак відповідач своїх представників для участі в проведенні експертного дослідження не направив.
Згідно висновку експерта № 1007/07/2023 від 27.07.2023, складеного за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, судовим експертом Комашко Р.В. (а.с. 162-192 том 1):
1) вид будівельних робіт, які фактично виконані у групі приміщень будівлі за адресою: м. Київ, вул. В.Стуса, 35-37, площею 450 кв.м, яке належить на праві власності ТОВ "Андромеда-2014" відносяться до реконструкції;
2) технічний стан конструктивних (несучих та огороджувальних) елементів у групі приміщень будівлі за адресою: м. Київ, вул. В.Стуса, 35-37, площею 450 кв.м, яке належить на праві власності ТОВ "Андромеда-2014" та є об'єктами дослідження, відносять до категорії технічного стану "2" задовільний. В приміщеннях наявні незавершені будівельні роботи, в тому числі, які мають ознаки втручання в несучі конструкції будівлі.
Також зазначено, що об'єктами дослідження є група приміщень будівлі за адресою: м. Київ, вул. В.Стуса, 35-37, площею 450 кв.м, яке належить на праві власності ТОВ "Андромеда-2014" та відображені в додатку № 1 до договору оренди, а також надані документи, що зазначені у вихідних даних. Обстеження об'єкту дослідження, а саме приміщень будівлі, проводилось 20.06.2023 в присутності директора ТОВ "Андромеда-2014" Пермякова М.Ю. та адвоката - Мазура С.В. На основі проведеного обстеження встановлено, що в приміщеннях, які є об'єктами дослідження проводяться роботи із демонтажу внутрішніх перегородок (перепланування), а також роботи по демонтажу частини підлоги, а саме: верхнього опоряджувального шару із плитки, стяжки, бетонування і засипки та є незакінченими; вказані роботи проводяться на введеному в експлуатацію об'єкті, зі зміною геометричних розмірів приміщень та функціонального призначення, які передбачають втручання у несучі та огороджувальні системи для поліпшення експлуатаційних показників; на час виконання робіт потребується призупинення експлуатації, щонайменше частин об'єкта; роботи не є такими, які потребують систематичності та періодичності для підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. У додатку № 1 до вказаного висновку експерта містяться відповідні фото приміщень (а.с. 187-190 том 1).
Таким чином наведений в експертному висновку перелік робіт (а.с. 176 том 1) відповідає роботам, які здійснював підрядник на замовлення орендаря в орендованому приміщенні та які відображені в акті № 1 приймання-виконаних будівельних робіт за 11.11.2022 до договору підряду № П-22/10-10 від 10.10.2022 (а.с. 144-145 том 2), а також перелік робіт, зазначений в акті відповідає рекомендаційним висновкам щодо необхідності проведення робіт з підсилення плит перекриття (а.с. 161 том 2), які вказані в технічному звіті про можливість розміщення технологічного обладнання у фрагменті будівлі в осях 1-4 х А-Д в межах першого поверху будівлі, підготованого ТОВ "Проектстудія" на замовлення ТОВ "Раді". Разом з цим технічний звіт містить фотографії стану приміщень до передачі їх в оренду ТОВ "Раді", а висновком експерта № 1007/07/2023 від 27.07.2023 зафіксовано стан приміщень після будівельно-ремонтних робіт, які проводились на замовлення орендаря.
Посилання відповідача на рецензію № 43/Р/23 від 16.10.2023 на висновок експерта № 1007/07/2023 від 27.07.2023 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, виконаного експертом ТОВ "Експертно-дослідна служба України" Комашко Р.В. (а.с. 28-30 том 2), яка підписана рецензентом Круть О.В., - експертом вищого кваліфікаційного класу, який має вищу фізичну і вищу юридичну освіту, більше 60 наукових праць з теорії та практики судової експертизи, стаж наукової і експертної роботи з 1980 року, як доказ, що підтверджує необґрунтованість висновку експерта 1007/07/2023 від 27.07.2023, колегіє суддів до уваги не приймаються, з огляду на таке.
Відповідно до пунктів 2, 3 розділу І Порядку проведення рецензування висновків судових експертиз, затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 335/5 від 03.02.2020, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України № 131/34414 від 05.02.2020 (далі - Порядок), метою рецензування висновків судових експертів є вдосконалення професійної майстерності експертів, поліпшення якості та обґрунтованості їх висновків. Рецензування не проводиться з метою спростування чи підтвердження висновків. Метою рецензування проєктів висновків є визначення рівня підготовки фахівців, які мають намір отримати кваліфікацію судового експерта. Підставою для рецензування висновків судових експертів, проєктів висновків (далі - висновки) є договір або план щодо підготовки (стажування) фахівця, який має намір отримати (підтвердити) кваліфікацію судового експерта.
Згідно з пунктами 1, 5 розділу ІІ Порядку рецензування висновків проводять співробітники Науково-дослідному установі судових експертиз (далі - НДУСЕ), які мають кваліфікацію судового експерта з тієї експертної спеціальності, за якою складено поданий на рецензування висновок, та не менше ніж трирічний стаж практичної роботи судового експерта. Складені рецензії залишаються в НДУСЕ, їх результати відображаються у відгуку НДУСЕ про проходження фахівцем підготовки (стажування), який подається до Центральної експертно-кваліфікаційної комісії при Міністерстві юстиції України.
Таким чином, рецензування висновків судових експертів не має за мету вплинути на оцінку висновку в судовому процесі, а Порядок проведення рецензування висновків судових експертиз не передбачає надання рецензії на висновок експерта до суду чи на вимогу іншого учасника справи. Крім цього, рецензія не є доказом у справі, має лише допоміжний характер та не є обов'язковою для суду, оскільки містить суб'єктивну думку рецензента щодо оцінки доказу - висновку експерта. Також рецензент не має у своєму розпорядженні матеріалів справи, не досліджує їх та не попереджається про кримінальну відповідальність за надання неправдивих відомостей.
Отже надана відповідачем рецензія на висновок експерта не спростовує висновку експерта та не ставить його під сумнів. Окрім того, відповідачем не доведено, що рецензія складена особою з відповідними спеціальними знаннями та яка є судовим експертом.
Згідно робочого проєкту "Реконструкція приміщень. Відновлення плити перекриття на позначці + 0.000 адміністративної будівлі на вул. Василя Стуса, 35-37 корпус "Д" в Святошинському районі м. Києва" (а.с. 87-101 том 1), який розроблений на підставі договору № 01-17/07/23 від 17.07.2023 на виконання інженерно-геодезичного вишукування, обстеження на 1-му та цокольному поверхах і проєктного рішення (РП, креслення), щодо відновлення несучої здатності плити перекриття першого поверху на позначці + 0.000, - головний архітектор проєкту - Степанян-Подолянчук А.М.; робоча документація конструктивно-будівельні рішення (графічна частина), - інженер проєктувальник Макодзеба І.Б.
В рамках вказаного проєкту було проведено обстеження конструкції повного каркасу будівлі, а саме колони, ригелі, залізобетонні плити перекриття, зовнішні стінові панелі, елементи опору і з'єднань, а також їх положення у відповідності до технічної документації, матеріалів інженерно-геологічних вишукувань, матеріалів бюро технічної інвентаризації та висновку експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи "відносяться до категорії технічного стану 2 задовільний. В приміщенні наявні незавершені будівельні роботи в тому числі, які мають ознаки втручання в несучі конструкції".
У висновку робочого проєкту зазначено, що зусилля розтягування в площині стін, що викликаются неравномірними деформаціями основи та температурно-вологісними деформаціями панелей передаються на замонолічені в стиках зв'язки між зовнішніми панелями, ригелями і плитами перекриття. Безперервні зв'язки, що з'єднують протилежні стіни, повинні розташовуватися на рівні перекриття. Безперевність зв'язків забезпечена зварюванням, нахлистом та механічним зачепленням випусків робочої арматури; зварюванням з посередниками та механічним зачепленням заставних пластин, пов'язаних із робочою арматурою. Демонтаж фрагментів перекриття в осях 2ч3 х КчИ і 2ч4 х ЖчД викликає порушення в'язів через плити розпорки по осям 2, 3, що співпадають основними розмірами з рядовими плитами, та мають закладні деталі для кріплення вя'зів - арматурні стрижні. Відновлення плити перекриття на позначці +0.000 (98.80 м) потребує відновлення безперервних зв'язків, що розташовані на рівні перекриття.
Висновком експерта № 1046/10/2023 від 17.10.2023, складеного судовим експертом Комашко Р.В. за результатами проведення будівельно-технічної експертизи (а.с. 193-209 том 1), зазначено, що згідно проведеного розрахунку вартість ремонтно-будівельних робіт відповідно проєктного рішення, проведення яких необхідне для усунення пошкоджень унаслідок механічного впливу, для відновлення несучої здатності перекриття у приміщенні будівлі за адресою: м. Київ, вул. Василя Стуса, буд. 35-37 площею 450 кв.м, яке належить на праві власності ТОВ "Андромеда-2014" становить 1 863 228,00 грн.
Зі змісту висновку вбачається, що вартість ремонтно-будівельних робіт, проведення яких необхідне для усунення пошкоджень унаслідок механічного впливу у групі приміщень будівлі за адресою: м. Київ, вул. В.Стуса, 35-37 площею 450 кв.м, яке належнить ТОВ "Андромеда-2014" розраховується згідно наданого робочого проєкту "Реконструкція приміщень. Відновлення плити перекриття на позначці + 0,000 адміністративної будівлі на вул. В.Стуса, 35-37 корпус "Д" в Святошинському районі м. Києва". Розрахунок проводився на підставі чинних державних будівельних норм та правил по визначенню вартості будівництва. При виконанні розрахунків враховувалось, що будь-які будівельні роботи проводяться підрядною організацією, яка повинна мати відповідну Державну ліцензію. При розрахунках вартості будівельних робіт враховується заміна пошкоджених покриттів (конструктивних елементів тощо) на аналогічні чи подібні. Вартість ремонту складається із вартості робіт, вартості будівельних матеріалів та вартості експлуатації машин та механізмів.
При цьому, у постанові Північного апеляційного господарського суду від 28.02.2024 у справі № 910/2491/23 (а.с. 51-67 том 1) зазначено, що "Як встановлено місцевим судом, ТОВ "Раді" самовільно без отримання відповідного дозволу від ТОВ "Андромеда-2014" проведено роботи із перепланування та реконструкції приміщення, оскільки в матеріалах справи відсутнє письмове погодження на реконструкцію/технічне переоснащення/поліпшення об'єкта оренди.
Частиною 1 статті 77 ГПК України передбачено, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Враховуючи положення зазначеної норми, надана ТОВ "Раді" роздруківка обміну повідомлень за допомогою месенджера "Viber" не є належним доказом надання згоди орендодавцем на проведення будівельних робіт (письмовим погодженням). Разом з тим, як правильно вказав у рішенні місцевий суд, що зазначена роздруківка не містить жодних повідомлень від орендодавця про погодження відповідних робіт та надання дозволу на їх проведення.
З наведеного слідує, що надаючи в оренду майно з обмеженням права його реконструкції/технічного переоснащення/поліпшення, орендодавець під час укладання договору очікував, що орендар не буде здійснювати відповідні роботи без отримання його згоди, тобто, нерухоме майно залишатиметься у тому ж стані, у якому передано в оренду.
Отже, орендодавець мав законні очікування на збереження його майна і у випадку закінчення строку оренди розраховував на повернення його у тому ж стані, або у стані, який ним був погоджений.
Однак, внаслідок самовільного здійснення будівельних робіт ТОВ "Раді" в орендованому приміщенні, орендодавець фактично не має змоги отримати очікуване при укладенні договору. Самовільне здійснення ТОВ "Раді" в орендованому приміщенні будівельних робіт суперечить волі ТОВ "Андромеда-2014", що вбачається з його листів, адресованих ТОВ "Раді" …
Щодо доводів ТОВ "Раді" про зв'язок ТОВ "Андромеда-2014" із Гудимом Олександром (контактною особою бізнес центру "Хайтек Парк", в якому знаходиться орендоване приміщення), слід зазначити, що матеріали справи не містять жодних доказів того, що Гудим Олександр є уповноваженою особою ТОВ "Андромеда-2014" у взаємовідносинах із ТОВ "Раді"".
Враховуючи наведене, доводам відповідача та третьої особи щодо дозволу на проведення ремонтних робіт в приміщеннях за договором оренди надана оцінка у справі № 910/2491/23.
Підсумовуючи встановлене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що позивачем доведено наявність всіх елементів складу правопорушення, а саме: протиправна поведінка відповідача, яка полягала у самовільному (без отримання відповідного дозволу від ТОВ "Андромеда-2014") проведені робіт із перепланування та реконструкції об'єкту оренди; у зв'язку з чим позивач зазнав збитків, які є вартістю проведення відновлювальних ремонтних робіт в приміщеннях щодо відновлення несучої здатності перекриття, розмір яких підтверджується висновком експерта № 1046/10/2023 від 17.10.2023; причинний зв'язок між протиправною поведінкою та збитками, який полягає у тому, що саме внаслідок дій орендаря та його підрядника була порушена цілісність плити перекриття у приміщеннях за договором оренди; вина особи, яка заподіяла шкоду, оскільки не доведено наявність обставин, які б виключали вину відповідача у самовільному проведені робіт із перепланування та реконструкції об'єкту оренди із заподіянням збитків ТОВ "Андромеда-2014", а отже позивачем обґрунтовано наявність підстав для стягнення з відповідача 1 863 228,00 грн майнової шкоди (збитків), у зв'язку з чим позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню.
Відповідно до пунктів 3, 4 ч. 1 статті 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи встановлені обставини, оскільки при прийнятті оскаржуваного рішення суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права і прийшов до хибних висновків про відмову у задоволенні позову щодо стягнення з відповідача 1 863 228,00 грн майнової шкоди (збитків), то колегія суддів вважає, що апеляційна скарга на оскаржене рішення підлягає частковому задоволенню, а рішення в цій частині підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення в цій частині про задоволення позову щодо стягнення з відповідача 1 863 228,00 грн майнової шкоди (збитків). В іншій частині щодо відмови у задоволенні позову про стягнення з відповідача 2 569 513,54 грн неустойки оскаржуване рішення слід залишити без змін
Відповідно до частини 14 статті 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
У відповідності до положень п. 3 ч. 4 ст. 129 ГПК України у разі часткового задоволення позову судові витрати покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
З цих підстав судові витрати покладаються судом апеляційної інстанції на сторін справи у пропорційному розмірі.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 277, 281-284 ГПК України, суд,-
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Андромеда-2014" на рішення господарського суду міста Києва від 23.12.2024 у справі № 910/4821/24 частково задовольнити.
Рішення господарського суду міста Києва від 23.12.2024 у справі № 910/4821/24 скасувати в частині відмови у задоволенні позову щодо стягнення з відповідача 1 863 228 грн 00 коп. майнової шкоди (збитків) та прийняти в цій частині нове рішення.
Позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю "Андромеда-2014" задовольнити в частині стягнення з відповідача 1 863 228 грн 00 коп. майнової шкоди (збитків).
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Раді" (04128, м. Київ, вул. Щербаківського Данила, буд. 57В, кв. 61; ЄДРПОУ 44482006) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Андромеда-2014" (03142, м. Київ, вул. Василя Стуса, буд. 35-37; ЄДРПОУ 39374714) 1 863 228 грн 00 коп. майнової шкоди (збитків), 27 948 грн 42 коп. судового збору за подання позову та 41 922 грн 63 коп. судового збору за подання апеляційної скарги.
Рішення господарського суду міста Києва від 23.12.2024 у справі № 910/4821/24 в частині відмови у задоволенні позову щодо стягнення з відповідача 2 569 513 грн 54 коп. неустойки залишити без змін.
Доручити господарському суду міста Києва видати наказ.
Матеріали справи № 910/4821/24 повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку відповідно до ст.ст. 287, 288 ГПК України.
Повний текст постанови складено 03.07.2025.
Головуючий суддя М.А. Руденко
Судді М.А. Барсук
Є.Ю. Пономаренко