Справа № 369/8385/21
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/3002/2025
08 травня 2025 року м. Київ
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів
судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача Болотова Є.В.,
суддів: Желепи О.В., Музичко С.Г.,
при секретарі Яхно П.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до комунального підприємства «Фінансова компанія «Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про стягнення коштів,
за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 03 вересня 2024 року, ухваленого під головуванням судді Пінкевич Н.С.,-
встановив:
У червні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду із названим позовом.
Позивач просив стягнути з комунального підприємства «Фінансова компанія «Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради пеню за прострочення виконання договору в розмірі 15 229 298 грн 43 коп. та судові витрати.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 22 жовтня 2014 року між сторонами укладено договір про участь у фонді фінансування будівництва, об'єкт інвестування - квартира АДРЕСА_1 .
Відповідач зобов'язався ввести будинок в експлуатацію до грудня 2014 року.
Позивачем перераховано грошові кошти в розмірі 308 223 грн 00 коп. на поточний рахунок відповідача.
ОСОБА_1 зазначав, на моментподання позову відповідач порушив умови щодо введення будинку в експлуатацію на 1647 днів. На підставі п. 5 ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів» просить стягнути з відповідача пеню в розмірі 15 229 298 грн 43 коп.
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 03 вересня 2024 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
У судовому засіданні ОСОБА_1 вимоги апеляційної скарги підтримав.
Представник КП «Фінансова компанія «Житло-Інвест» заперечив щодо задоволення вимог апеляційної скарги.
Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із необґрунтованості посилання ОСОБА_1 на те, що відповідальність за несвоєчасне будівництво та введення в експлуатацію об'єкта несе відповідач.
Висновки суду відповідають обставинам справи та вимогам закону.
Встановлено, що 22 жовтня 2014 року між ОСОБА_1 та ККУП «ФК «Житло-інвест» уклали договір КНТР-000060/кв «Про участь у фонді фінансування будівництва».
Згідно п. 1.4 договору запланований термін введення об'єкту в експлуатацію - грудень 2014 року. В разі зміни запланованого терміну введення об'єкта будівництва в експлуатацію, після отримання фінансовою компанією повідомлення щодо цього від забудовника із зазначенням відповідних підстав, до цього договору вносяться зміни, шляхом направлення фінансовою компанією листа довірителю.
28 жовтня 2014 року ОСОБА_1 видано свідоцтво про участь у Фонді фінансування будівництвавиду А.
28 листопада 2014 року між ОСОБА_1 та ККУП «ФК «Житло-Інвест» укладено договір № ДВМП-000060 про відступлення майнових прав, у зв'язку із повним інвестуваннямзакріпленого за позивачем обєкту інвестування.
28 листопада 2014 року ОСОБА_1 отримав свідоцтво про участь у Фонді фінансування будівництвавиду А.
Забудовником об'єкту будівництва є ТОВ «КНБ Будінвест», будинок в експлуатацію не введено.
03 березня 2012 року між ККУП «ФК «Житло-Інвест» та ТОВ «Екобуд» та ТОВ «КНБ Будінвест» укладено договір про внесення змін до договору № 52/А-12 від 27 лютого 2008 року про організацію спорудження об'єкту будівництва житлового будинку АДРЕСА_2 .
ТОВ «КНБ Будінвест» як забудовник зобов'язувався перед ККУП «ФК «Житло-Інвест» організувати спорудження об'єкту будівництва з отриманням в управління коштів, своєчасно ввести його в експлуатацію та передати об'єкти інвестування у власність довірителів Фонду фінансування будівництва, в порядку та на умовах, визначених правилами Фондом фінансування будівництва.
Обгрунтовуючи позовну заяву, ОСОБА_1 зазначав, що відповідачем порушені терміни щодо введення будинку в експлуатацію на 1 647 дні. На підставі п. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» просить стягнути з відповідача пеню в розмірі 15 229 298 грн 43 коп. Позивач вважає, що строки введення будинку в експлуатацію були перенесені у зв'язку із невиконанням відповідачем своїх обов'язків як управителя при здійсненні контролю за виконанням забудовником своїх зобов'язань.
Позивачем на адресу відповідача направлено лист-вимогу щодо сплати пені, відповіді від КП «Фінансова компанія «Житло-Інвест» не надходило.
Згідно ст.509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1 ст. 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
За ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» фонд фінансування будівництва - кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.
Установник управління майном - особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном. У цьому Законі для ФФБ - це довіритель.
З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа як управитель створює фонд фінансування будівництва , управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном.
Відповідно до положень ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору.
Забудовник зобов'язаний виконати свої зобов'язання за договором щодо організації спорудження об'єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.
За ч. 2 ст. 12 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об'єктів інвестування, порядок та умови закріплення об'єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання взятих на себе зобов'язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об'єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.
Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов'язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абзаци перший-третій частини другої статті 13 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»).
Згідно ч. 1 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов'язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.
За ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»у разі порушення забудовником строків спорудження об'єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов'язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів.
Управитель зобов'язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у фонді з підстав, визначених цією частиною.
Статтею 18 Закону визначено контроль управителя ФФБ за виконанням зобов'язань за договором.
Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об'єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв'язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов'язань за договором, визначені цим Законом.
Згідно ч. 11 ст. 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» для встановлення факту виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном необхідне настання трьох таких умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов'язань перед Управителем ФФБ; введення об'єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акта прийому-передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування після введення об'єкта в експлуатацію.
При цьому управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов'язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов'язань щодо строків спорудження і якості об'єктів будівництва та передачі довірителям у власність об'єктів інвестування.
Судом встановлено, що на момент звернення ОСОБА_1 до суду з позовом об'єкт будівництва до експлуатації не введено.
Так, до матеріалів справи долучено копію договору № КНТР-000060/кВ про участь у Фонді фінансування будівництва від 22 жовтня 2014 року.
Згідно якого, у п. 3.3 сторони обумовили обов'язки відповідача.
Дослідивши копію договору, колегією суддів встановлено, що п. 3.3 договору не містить такого обов'язку відповідача як будівництво та введення в експлуатацію об'єкту будівництва.
Предметом договору № КНТР-000060/кВ про участь у Фонді фінансування будівництва від 22 жовтня 2014 року є посередницькі відносини щодо управління грошовими коштами, сплаченими ОСОБА_1 з метою набуття у майбутньому права власності на об'єкт інвестування.
03 березня 2012 року між ККУП «ФК «Житло-Інвест» та ТОВ «Екобуд» та ТОВ «КНБ Будінвест» укладено договір про внесення змін до договору № 52/А-12 від 27 лютого 2008 року про організацію спорудження об'єкту будівництва житлового будинку АДРЕСА_2 .
ТОВ «КНБ Будінвест» як забудовник зобов'язувався перед ККУП «ФК «Житло-Інвест» організувати спорудження об'єкту будівництва з отриманням в управління коштів, своєчасно ввести його в експлуатацію та передати об'єкти інвестування у власність довірителів Фонду фінансування будівництва, в порядку та на умовах, визначених правилами Фондом фінансування будівництва.
Відтак, КП «Фінансова компанія «Житло-Інвест», як управитель ФФБ, не є особою, яка здійснює будівництво та передачу об'єктів інвестування у власність довірителів, такою особою є забудовник.
Колегія суддів звертає увагу на те, що відповідач не здійснює будівництво спірного об'єкта, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника. У визначених договорах обов'язками управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об'єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - передачі у власність довірителю закріплених за ним об'єктів інвестування.
Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 не довів, що несвоєчасне введення об'єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності відповідача.
Матеріали справи не містять доказів неналежного виконання управителем своїх зобов'язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об'єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції щодо необґрунтованості заявлених позовних вимог та відсутності підстав для його задоволення.
Доводи апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції необґрунтовано відмовлено у задоволенні позовних вимог, колегія суддів відхиляє, оскільки відповідач не здійснює будівництво спірного об'єкта, такі функції покладено безпосередньо на забудовника. Відтак, не несе відповідальності, зокрема, за порушення термінів введення об'єкта будівництва в експлуатацію, а також термінів його заселення, за передачу довірителю ФФБ у власність об'єкт інвестування.
Доводи апеляційної скарги про те, що при розгляді справи судом першої інстанції допущено порушення норм матеріального та неправильне застосування норм процесуального права, колегія суддів оцінює критично, оскільки вони в ході судового розгляду не знайшли свого підтвердження.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З урахуванням наведеного, колегія суддів вважає, що рішення суду від 03 вересня 2024 року ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, відтак підстав для їх скасування за доводами апеляційної скарги немає.
Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, ст. 382 Цивільного процесуального кодексу України, суд,-
постановив:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 03 вересня 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного судового рішення.
Повний текст складено 27 травня 2025 року.
Суддя-доповідач Є.В. Болотов
Судді: О.В. Желепа
С.Г. Музичко