22 квітня 2025 року
м. Київ
cправа № 916/1087/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
за участю представників:
прокуратури - Колодяжна А. В.,
відповідачів - Явченко Д. В., Носкіна І. М.,
третьої особи - Мельничук Д. С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції касаційні скарги Одеської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Карела Білд" і Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради
на рішення Господарського суду Одеської області від 26.09.2023 (суддя Рога Н. В.) і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.02.2025 (судді: Ярош А. І. - головуючий, Діброва Г. І., Принцевська Н. М.) у справі
за позовом керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси
до Одеської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Карела Білд",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача, - Департамент земельних ресурсів Одеської міської ради,
про визнання незаконними і скасування рішень, визнання договору недійсним, зобов'язання вчинити певні дії,
Згідно з ухвалами Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.03.2025, 25.03.2025, 26.03.2025 відкрито касаційне провадження за касаційними скаргами Одеської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Карела Білд" (далі - ТОВ "Карела Білд") і Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 26.09.2023 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.02.2025 у справі № 916/1087/23 та призначено її до розгляду у судовому засіданні на 22.04.2025.
Як свідчать матеріали цієї справи, предметом позову у ній є вимоги керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси (далі - прокурор), заявлені в інтересах держави, до Одеської міської ради та ТОВ "Карела Білд" про: 1) визнання незаконним рішення Одеської міської ради від 11.12.2019 № 5581-VII "Про надання дозволу ТОВ "Карела Білд" на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,2500 га за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 84А, вул. Академіка Філатова, 2Б, цільове призначення - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, вид використання - для подальшого проєктування та будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом та вбудованими громадськими приміщеннями"; 2) визнання незаконним та скасування рішення Одеської міської ради від 16.09.2020 №6602-VII "Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,2449 га за адресою: вул. Академіка Філатова, 2Б та надання її в оренду ТОВ "Карела Білд"; 3) визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 0,2449 га, кадастровий номер 5110136900:10:001:0002, розташованої за адресою: вул. Академіка Філатова, 2Б, укладеного 25.02.2021 між Одеською міською радою та ТОВ "Карела Білд", посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М. В. за реєстровим № 6; 4) зобов'язання ТОВ "Карела Білд" повернути територіальній громаді міста Одеси вказану земельну ділянку у стані не гіршому, порівняно з тим, у якому це товариство одержало її в оренду.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 26.09.2023 позов задоволено повністю.
Місцевий господарський суд дійшов висновку про дотримання прокурором положень статті 23 Закону України "Про прокуратуру" та наведення підстав для представництва інтересів держави в суді у цьому випадку. Водночас суд першої інстанції зазначив, що спірна земельна ділянка була надана в оренду ТОВ "Карела Білд" на позаконкурентній основі для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, а не для оформлення права на земельну ділянку під розташованими на ній об'єктами нерухомого майна; передана в користування відповідачеві земельна ділянка значно перевищує площу земельної ділянки, яка зайнята капітальними спорудами, належними відповідачеві. За висновками суду, отримання в оренду земельної ділянки в розмірі, що значно перевищує площу належної відповідачу будівлі для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України. У наведеному випадку спірні рішення ради є незаконними та підлягають визнанню недійсними. Разом із тим, укладений між відповідачами договір теж підлягає визнанню недійсним в судовому порядку з огляду на положення статей 203, 215 Цивільного кодексу України, а спірна земельна ділянка поверненню на підставі статті 216 Цивільного кодексу України.
Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 04.02.2025 рішення Господарського суду Одеської області від 26.09.2023 у цій справі скасовано частково, викладено резолютивну частину рішення в редакції, згідно з якою позов прокурора про визнання незаконними та скасування рішень, визнання договору недійсним, зобов'язання вчинити певні дії задоволено частково. Зобов'язано ТОВ "Карела Білд" повернути територіальній громаді міста Одеси земельну ділянку площею 0,2449 га, кадастровий номер 5110136900:10:001:0002, за адресою: вул. Академіка Філатова, 2Б. В решті позову відмовлено. Здійснено розподіл судових витрат.
Суд апеляційної інстанції зазначив, що ТОВ "Карела Білд" мало право отримати земельну ділянку в користування на позаконкурентних засадах саме з метою, пов'язаною із розташуванням відповідного належного йому на праві власності об'єкта нерухомого майна та в межах, які необхідні для обслуговування такого майна. Натомість згідно зі спірними рішеннями Одеської міської ради на порушення вимог земельного законодавства ТОВ "Карела Білд" надано спірну земельну ділянку в оренду поза конкурсом не для експлуатації та обслуговування належних йому на праві власності об'єктів нерухомого майна, а для здійснення нового будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом та вбудованими громадськими приміщеннями, тоді як за змістом положень частини 2 статті 124, частини 1 статті 134 та частин 1, 2 статті 135 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) земельні ділянки комунальної власності або права на них з вказаною метою (у наведеному випадку для будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом та вбудованими громадськими приміщеннями) підлягали виключно продажу на земельних торгах. Суд також урахував той факт, що в проєкті землеустрою відсутнє будь-яке обґрунтування, з урахуванням будівельних та санітарних норм, необхідності виділення земельної ділянки площею саме 0,2449 га, зважаючи на те, що капітальні одноповерхові будівлі на земельній ділянці, яка відводиться, займають сукупну площу 0,0146 га.
Поза тим, апеляційний господарський суд констатував, що позовні вимоги про визнання незаконними та скасування оспорюваних рішень Одеської міської ради не є ефективним способом захисту інтересів держави у спірних правовідносинах, оскільки вони вже були реалізовані та вичерпали дію укладенням відповідного договору оренди. Тому у позові в цій частині слід відмовити.
Щодо вимоги про визнання недійсним оспорюваного договору оренди, то суд зазначив, що такий договір за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці 2 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, а отже, згідно з частинами 1 та 2 статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемним і не потребує визнання судом недійсним за відповідною позовною вимогою. Звідси у позові і в частині визнання недійсним оспорюваного договору, за висновками суду, теж слід відмовити.
Таким чином, як зазначив суд апеляційної інстанції, у наведеному випадку наявні підстави для задоволення позову лише в частині повернення спірної земельної ділянки як ефективного способу захисту, який в повній мірі забезпечує захист права власності на спірну земельну ділянку територіальної громади міста Одеси.
Як свідчить зміст касаційних скарг Одеської міської ради та ТОВ "Карела Білд", скаржники, серед іншого, не погоджувалися з висновками суду апеляційної інстанції щодо нікчемності договору оренди землі, укладеного між відповідачами, просили у відповідній частині змінити мотивувальну частину постанови суду апеляційної інстанції, виключивши з неї висновки про нікчемність спірного договору.
Водночас під час вивчення матеріалів касаційної скарги колегія суддів установила, що згідно з ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.03.2025 справу № 922/511/24 було передано на розгляд судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду згідно із частиною 1 статті 302 Господарського процесуального кодексу України у зв'язку з необхідністю відступити від висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 29.01.2025 у справі № 922/2380/19 щодо кваліфікації договору оренди землі як оспорюваного правочину. Зокрема, в ухвалі на обґрунтування мотивів Суд зазначив про те, що договори оренди землі за відсутності для цього підстави, визначеної в частині 2 статті 134 Земельного України, укладені без дотримання конкурентних засад, тобто спрямовані на незаконне заволодіння земельними ділянками комунальної власності порушують публічний порядок та згідно з частинами 1 та 2 статті 228 Цивільного кодексу України є нікчемними, а не недійсними.
Судова палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду згідно з ухвалою від 10.04.2025 вказану справу прийняла до розгляду та призначила її розгляд на 22.05.2025.
Відповідно до пункту 7 частини 1 статті 228 Господарського процесуального кодексу України суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадку перегляду судового рішення у подібних правовідносинах (в іншій справі) у касаційному порядку палатою, об'єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду.
Враховуючи наведене, а також задля забезпечення сталого розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики, Верховний Суд вважає за необхідне зупинити касаційне провадження у справі № 916/1087/23 до розгляду Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду справи № 922/511/24.
Керуючись пунктом 7 частини 1 статті 228, статтями 234, 314 Господарського процесуального кодексу України, Суд
Зупинити касаційне провадження у справі № 916/1087/23 до розгляду Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду справи № 922/511/24.
Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення та оскарженню не підлягає.
Головуючий Т. Б. Дроботова
Судді Н. О. Багай
Ю. Я. Чумак