вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"28" березня 2025 р. м. Київ Справа № 911/2323/24
Господарський суд Київської області у складі судді Мальованої Л.Я. за участю секретаря судового засідання Комісарчук Д-М.О. розглянувши справу
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Форум Рітейл", Чернігівська обл., Козелецький р-н., смт. Козелець
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фрукти Світу", Київська обл., м. Бровари
третя особа 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ОСОБА_1 , Київська обл., м. Бровари
третя особа 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору ОСОБА_2 , Київська обл., м. Бровари
третя особа 3, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Приватний нотаріус Броварського нотаріального округу Базир Наталія Михайлівна, Київська обл., м. Бровари
про витребування майна із чужого незаконного володіння
Представники сторін:
позивача - Луценко В.А.;
відповідача - Онопрієнко Ю.О.;
третіх осіб 1, 2, 3 - не з'явились.
Обставини справи:
Товариство з обмеженою відповідальністю “Форум Рітейл» звернулось до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю “Фрукти Світу» за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: ОСОБА_1 ; ОСОБА_2 ; Приватного нотаріусу Броварського нотаріального округу Базир Наталії Михайлівни про витребування майна із чужого незаконного володіння.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за укладеним ТОВ «Форум Рітейл» та ОСОБА_1 договором позики від 04.11.2021 грошові кошти в сумі 1 000 000,00 (один мільйон) гривень не отримувались, тобто договір позики є неукладеним.
Крім того, позивач посилається на те, що вимога про усунення порушення основного зобовязання ним не отримувалась, що унеможливлює застосування третьою особою 1 такого позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки як набуття права власності на нього. Крім того, за твердженням позивача третьою особою 1 здійснено переоцінку предмету іпотеки без згоди позивача, що в сукупності свідчить про незаконне вибуття нерухомого майна з його володіння без його волі.
Також позивач наголошує на недобросовісності дій як третіх осіб 1, 2, які є бабусею та онукою відповідно, так і відповідача, оскільки останні за всіма обставинами справи не могли не знати про існування судового спору щодо спірного нерухомого майна у справі №905/2342/17. Крім того третя особа 2 ОСОБА_2 та відповідач є повязаними особами, оскільки третя особа 2 є учасником, директором та кінцевим бенефіціарним власником відповідача.
Ухвалою суду від 23.10.2024 продовжено строк підготовчого провадження за ініціативою суду та відкладено підготовче засідання на 20.11.2024 об 11:00.
12.11.2024 через систему «Електронний суд» від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому проти заявлених позовних вимог заперечує, посилаючись на те, що грошові кошти за договором позики третьою особою 1 ОСОБА_1 передавались, звернення стягнення на предмет іпотеки відбулось у повній відповідності до вимог діючого законодавства та договору іпотеки, вимога про усунення порушення була вручена представнику ТОВ «Форум Рітейл» ОСОБА_3 , що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення.
13,11.2024 на адресу суду від третьої особи 1 ОСОБА_1 надійшли письмові пояснення по справі в яких зазначає про передачу коштів в борг готівкою в приміщенні ТЦ «Форум» м. Бровари.
19.11.2024 через систему «Електронний суд» від представника позивача надійшла відповідь на відзив.
Ухвалою суду від 20.11.2024 за клопотанням позивача витребувано у третьої особи 1 ОСОБА_1 квитанцію до прибутково-касового ордеру щодо передачі грошових коштів позивачу.
18.12.2024 на адресу суду на виконання ухвали від 20.10.2024 від третьої особи 1 ОСОБА_1 надійшло клопотання про долучення копії нотаріальної заяви ОСОБА_3 до матеріалів справи.
09.01.2025 через систему «Електронний суд» від представника відповідача надійшло клопотання про витребування в ГУ ДПС у Київській області інформації про позивача як платника податку на нерухоме майно.
16.01.2025 через систему «Електронний суд» від представника позивача надійшли заперечення на клопотання про долучення доказів в яких зазначав про порушення встановленого порядку та строку подання заяви ОСОБА_3 та її недопустимість як доказу.
Ухвалою суду від 17.01.2025 закрито підготовче провадження у справі, справу призначено до розгляду по суті.
В судовому засіданні оголошувалась перерва з 17.01.2025 по 21.02.2025, з 21.02.2025 по 14.03.2025, з 14.03.2025 по 28.03.2025.
Представник позивача позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити позов в повному обсязі.
Представник відповідача проти позовних вимог заперечував, просив суд в позові відмовити.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
11.01.2006 між ТОВ «Картає Траст Компані» та ТОВ «Форум Рітейл» укладено договір купівлі- продажу нежитлової будівлі, згідно з умовами п. 1.1, 4.1, 4.7 якого продавець передав (продав), а покупець прийняв (купив) у власність нежитлову будівлю «Бізнес Центр», за яку зобовязується сплатити визначену цим договором грошову суму.
Нежитлова будівля «Бізнес Центр» розташована за адресою: Київська область, місто Бровари, бульвар Незалежності, 16а та має наступні характеристики: загальна площа 1089,00 кв.м., надалі по тексту - «Нежитлова будівля» або «Предмет договору».
Сторони домовились, що під передачею нежитлової будівлі за цим договором слід вважати підписання сторонами цього договору та отримання примірника цього договору покупцем. Сторони усвідомлюють, що такими актами (діями) підтверджують передачу нежилової будівлі покупцю.
Право власності на нежитлову будівлю у покупця виникає з моменту нотаріального посвідчення цього договору та моменту передання нежитлової будівлі, та державної реєстрації цього права в порядку, передбаченому законодавством, відповідно до ст. З Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 11.01.2016 державним реєстратором - приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М. зареєстровано право власності ТОВ «Форум Рітейл» на вищевказану нежитлову будівлю.
Також, 11.01.2006 між ТОВ «Картас Траст Компані» та ТОВ «Форум Рітейл» було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, згідно з умовами п. 1.1, 1.2, 1.3, 5.1, 6.7 якого продавець передає (продає) земельну ділянку площею 0,0531 га у власність покупця, а покупець приймає (купує) земельну ділянку площею 0,0531 га і зобов'язується сплатити за неї обговорену грошову суму.
Місце розташування земельної ділянки: Київська область, місто Бровари, бульвар Незалежності, 16а. Кадастровий номер земельної ділянки: 3210600000:00:033:0513.
Цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Земельна ділянка має такий склад угідь: земля, які використовуються в комерційних цілях.
Сторони домовились, що моментом передачі земельної ділянки від продавця до покупця за цим договором слід вважати підписання сторонами цього договору та отримання примірника цього договору покупцем. Сторони усвідомлюють, що цими діями підтверджено передачу вищезазначеної земельної ділянки продавцем покупцю.
Право власності на земельну ділянку виникає з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації цього права в порядку, передбаченому законодавством, відповідно до ст. З Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 11.01.2016 державним реєстратором - приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М. зареєстровано право власності ТОВ «Форум Рітейл» на вищевказану земельну ділянку.
Вказані договори купівлі-продажу нотаріально посвідчені приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М. та зареєстровано в реєстрі за №1 та №5 відповідно.
04.11.2021 між ТОВ «Форум Рітейл», як позичальником, та третьою особою 1 ОСОБА_1 , як позикодавцем, укладено договір позики, згідно з умовами п. 1, якого позикодавець надав позику позичальнику терміном до 14 листопада 2021 року в сумі 1 000 000,00 (один мільйон) гривень 00 копійок. Позика надана до підписання цього Договору.
Позичальник взяв у позикодавця в борг терміном до 14 листопада 2021 року гроші в сумі 1 000 000,00 (один мільйон) гривень 00 копійок. Позика надана без нарахування відсотків. Позичальник зобовязується повернути у термін до 14 листопада 2021 року гроші в сумі 1 000 000,00 (один мільйон) гривень 00 копійок.
Цей договір нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М. та зареєстровано в реєстрі за №859.
Також, 04.11.2021 між ТОВ «Форум Рітейл» та третьою особою 1 ОСОБА_1 укладено договір іпотеки за яким іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю:
- нежитлову будівлю «Бізнес Центр», загальною площею 1089,00 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 ;
- земельну ділянку площею 0,0531 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: 3210600000:00:033:0513, надалі разом іменовані «Предмет іпотеки».
Нежитлова будівля належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі, посвідченого 11.01.2016 Базир Н.М., приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області і зареєстровано в реєстрі за №1, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.01.2016 Базир Н.М., приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області, номер запису про право власності 12909390, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 517109732106.
Вищевказана нежитлова будівля розташована на земельній ділянці площею 0,0531 га, кадастровий номер земельної ділянки: 3210600000:00:033:0513, яка перебуває у власності іпотекодавця.
Земельна ділянка належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого 11.01.2016 Базир Н.М., приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області і зареєстрованого в реєстрі за №5, в Державному реєстрі речових прав на неруоме майно 11.01.2016 Базир Н.М., приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області, номер запису про право власності 12909479, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 517139632106.
Згідно п. 2 договору іпотеки зазначений предмет іпотеки передається в іпотеку як забезпечення виконання зобов'язань щодо повернення грошей, переданих іпотекодержателем іпотекодавцю за договором позики (далі по тексту - договір позики), посвідченим Базир Н.М. приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області 04 листопада 2021 року за р.№859 (надалі - основне зобов'язання) в 1 000 000,00 (один мільйон) гривень 00 копійок, з терміном до 14 листопада 2021 року, а також сплату неустойки (штрафу) за основним зобов'язанням, відшкодування збитків, завданих несвоєчасним виконанням основного зобов'язання, відшкодування витрат по зверненню стягнення на предмет іпотеки в повному обсязі (в тому числі витрати за виконавчим написом), визначеному на момент фактичного задоволення вимог.
Пунктом 3 договору іпотеки узгоджена сторонами вартість предмету іпотеки, яка становить: нежитлова будівля - 3 986 459,75 (три мільйони дев'ятсот вісімдесят шість тисяч чотириста п'ятдесят дев'ять) гривень 75 копійок; земельна ділянка - 301 863,14 (триста одна тисяча вісімсот шістдесят три) гривні 14 копійок.
Згідно п. 6.4 договору іпотеки іпотекодержатель має право: звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до чинного законодавства України у разі, коли в момент настання терміну виконання іпотекодавцем зобов'язань, забезпечених іпотекодавцем цим договором, вони не будуть виконані (п.п. 6.4.3 договору іпотеки); за погодженням з іпотекодавцем здійснювати переоцінку предмету іпотеки у зв'язку зі змінами конюнктури ринку, інших факторів, а також у разі пролонгації дії основного зобов'язання (п.п. 6.4.5 договору іпотеки); у разі виникнення права звернення стягнення на предмет іпотеки реалізувати його відповідно до умов цього договору (п.п. 6.4.7 договору іпотеки); вимагати заміни предмету іпотеки у разі незгоди іпотекодавця на здійснення переоцінки його вартості, відповідно до п. 6.4.5 цього договору, а також у разі зниження вартості предмета іпотеки, в тому числі у разі знищення, пошкодження або зіпсування предмету іпотеки (п.п. 6.4.11 договору іпотеки) та обирати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки (п.п. 6.4.14 договору іпотеки).
Згідно п. 7 договору іпотеки звернення стягнення на надане в іпотеку майно здійснюється на розсуд іпотекодержателя: або за рішенням суду, або за виконавчим написом нотаріуса, або іпотекодержателем самостійно на умовах цього договору.
Згідно п. 8 договору іпотеки за вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя:
8.1. Реалізація предмета іпотеки за рішенням суду, відповідно до статті 39 Закону України «Про іпотеку»;
8.2. У безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса. Вчинений нотаріусом виконавчий напис може бути оскаржено іпотекодавцем виключно в судовому порядку;
8.3. Згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в підпунктах 8.3.1, 8.3.2 цього договору:
8.3.1. Задоволення вимог здійснюється шляхом набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
8.3.2. продаж іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статею 38 Закону України «Про іпотеку» та з дотриманням інших вимог чинного законодавства. В цьому випадку на першу ж вимогу іпотекодержателя іпотекодавець зобов'язується надати весь комплект документів, пов'язаний з таким відчуженням (у тому числі документ, що підтверджує право власності за необхідності - довіреність тощо).
Відповідно до п. 9 договору іпотеки взаємовідносини сторін протягом дії договору, в частині, не передбачений цим договором, регулюються чинним законодавством України.
Цей договір нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М. та зареєстровано в реєстрі за №861.
30 листопада 2021 року іпотекодержателем складена вимога про усунення порушення основного зобов'язання в якій у зв'язку із неповерненням ТОВ «Форум Рітейл» боргу в сумі 1 000 000,00 (один мільйон) гривень 00 копійок третя особа 1 ОСОБА_1 вимагала повернення боргу. Якщо до спливу тридцяти днів з моменту отримання цієї письмової вимоги ТОВ «Форум Рітейл» борг не поверне, то третя особа 1 ОСОБА_1 згідно ст. 33, 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» вимушена буде звернутися за задоволенням забезпечення іпотекою вимоги шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, а саме: нежитлову будівлю « ІНФОРМАЦІЯ_1 », загальною площею 1089,00 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,0531 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки: 3210600000:00:033:0513, що належить ТОВ «Форум Рітейл» за договором іпотеки, який був укладений 04.11.2021 за р.№861.
Ця вимога нотаріально посвідчена приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М. та зареєстрована в реєстрі за №975.
Згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення за №0740600429179, відправлене ОСОБА_1 на ім'я ТОВ «Форум Рітейл», вручене 08.12.2021 ОСОБА_3 особисто.
21 січня 2022 року третят особа 1 ОСОБА_1 звернула стягнення на нежитлову будівлю та земельну ділянку за договором іпотеки шляхом набуття на них права власності.
Згідно довідки від 21.01.2022, складеної ОСОБА_1 , вартість нежитлової будівлі, за якою вона набула право власності, визначена суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «М-Консалт» та складає 1 700 000,00 (один мільйон сімсот тисяч) гривень 00 копійок, земельної ділянки - 710 000,00 (сімсот десять тисяч) гривень 00 копійок.
Згідно договору дарування нежитлової будівлі та земельної ділянки від 05 квітня 2023 року третя особа 1 ОСОБА_1 безоплатно передала у власність своїй онучці ОСОБА_2 нежитлову будівлю та земельну ділянку, а ОСОБА_2 прийняла цей дарунок.
Нежитлова будівля «Бізнес центр» та земельна ділянка розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , в подальшому іменовані як «нежитлова будівля» або «будівля» та/або «земельна ділянка» та/або «дарунок» (п.1.1).
Будівля має наступні характеристики: нежитлова будівля «Бізнес центр», загальною площею 1089,00 кв.м. (п. 1.2).
Характеристика земельної ділянки: земельна ділянка площею 0,0531 га, кадастровий номер земельної ділянки: 3210600000:00:033:0513 (п. 1.3).
Право власності на нежитлову будівлю та земельну ділянку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єктів нерухомого майна сформованою 05.04.2023 року Базир Н.М. приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області, індексний номер 328155229, дата державної реєстрації 21.01.2022, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - будівлі 517109732106, номер запису про право власності будівлі 46315202; реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - земельної ділянки 517139632106, номер запису про право власності земельної ділянки 46316029 (п. 1.4).
Згідно п. 2.1 договору дарування дарунок сторони оцінили у 2 410 000,00 (два мільйони чотириста десять тисяч) гривень 00 копійок.
Нежитлову будівлю сторони оцінили у 1 700 000,00 (один мільйон сімсот тисяч) гривень 00 копійок (п. 2.1.1), земельну ділянку сторони оцінили у 710 000,00 (сімсот десять тисяч) гривень 00 копійок (п. 2.1.2).
Згідно п. 4.1, 4.2 договору дарування сторони домовились, що фактом передачі та прийняття дарунку від дарувальниці до обдарованої за цим договором слід вважати підписання сторонами цього договору та отримання примірника цього договору обдаровуваною. Право власності обдаровуваної на дарунок виникає з моменту його прийняття.
Цей договір нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Базир Н.М. та зареєстровано в реєстрі за №108.
05 червня 2023 року на підставі акту приймання-передачі майна до статутного капіталу ТОВ «Фрукти Світу» третя особа 2 ОСОБА_2 передала, а ТОВ «Фрукти Світу» прийняло наступне нерухоме майно:
Нежитлова будівля «Бізнес центр», загальною площею 1089,00 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 517109732106, що належить ОСОБА_2 на праві приватної власності, номер відомостей про речове право 49825374.
Вартість нерухомого майна за згодою сторін становить 1 700 000,00 (один мільйон сімсот тисяч) гривень 00 копійок, відповідно до вкладу учасника в ТОВ «Фрукти Світу».
Також, 05 червня 2023 року на підставі акту приймання-передачі майна до статутного капіталу ТОВ «Фрукти Світу» тетя особа 2 ОСОБА_2 передала, а ТОВ «Фрукти Світу» прийняло наступне нерухоме майно:
Земельна ділянка, кадастровий номер 3210600000:00:033:0513, загальною площею 0,0531 га, за адресою: Київська область, Броварський район, місто Бровари, бульвар Незалежності, 16а, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 517139632106, що належить ОСОБА_2 на праві приватної власності, номер відомостей про речове право 49825448.
Вартість земельної ділянки за згодою сторін становить 710 000,00 (сімсот десять тисяч) гривень 00 копійок, відповідно до вкладу учасника в ТОВ «Фрукти Світу».
Також судом встановлено, що Господарським судом Донецької області в межах справи про банкрутство ТОВ «Торговий дім «Київгазенерго» №905/2342/17 розглядалась заява ліквідатора Жмакіної Н.В. від 22.07.2021, зокрема, про:
1) Визнання недійсним з моменту укладення договору купівлі-продажу нежитлової будівлі «Бізнес- центру», що розташована за адресою: Київська область, м. Бровари, бульвар Незалежності, будинок 16- А, загальна площа 1089,0 кв.м. від 02.12.2014, укладеного між ТОВ «Торговий дім «Київгазенерго» та ТОВ «Картас Траст Компані» (код ЄДРПОУ: 37602968) реєстровий №755, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайловою Н.О.;
2) Визнання недійсним з моменту укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 3210600000:00:033:0513, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, для обслуговування бізнес-центру, що розташована за адресою: Київська область, м. Бровари, бульвар Незалежності, будинок 16 А від 02.12.2014, укладеного між ТОВ «Торговий дім «Київгазенерго» та ТОВ «Картас Траст Компані» (код ЄДРПОУ: 37602968), реєстровий №756, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайловою Н.О.;
3) Витребування від Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Рітейл», код в ЄДР - 40165945 (адреса: 17000, Чернігівська обл., Козелецький р-н, смт. Козелець, вул. Комсомольська, б. 19) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Київгазенерго», код в ЄДР- 34495144 (83003, м. Донецьк, проспект Ілліча, б. 17-Б) нерухомого майна за адресою: Київська область, м. Бровари, бульвар Незалежності, будинок 16-А м: нежитлової будівлі «Бізнес-центру», загальною площею 1089,0 кв.м.;
4) Витребування від Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Рітейл», код в ЄДР - 40165945 (адреса: 17000, Чернігівська обл., Козелецький р-н, смт. Козелець, вул. Комсомольська, б. 19) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Київгазенерго», код в ЄДР- 34495144 (83003, м. Донецьк, проспект Ілліча, б. 17-Б) нерухоме майно за адресою: Київська область, м. Бровари, бульвар Незалежності, будинок 16-А м: земельної ділянки з кадастровим номером 3210600000:00:033:0513, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, для обслуговування "бізнес-центру".
Рішенням Господарського суду Донецької області від 18.08.2023 у межах справи про банкрутство №905/2342/17 вимоги ліквідатора ТОВ «Торговий дім «Київгазенерго» - арбітражного керуючого Жмакіної Н.В. задоволено частково: визнано недійсними з моменту укладення вищезазначені договори купівлі-продажу нежитлової будівлі «Бізнес-центр» та земельної ділянки, що розташовані за адресою: Київська область, м. Бровари, бульвар Незалежності, будинок 16-А, а також витребувано від ТОВ «Форум Рітейл», на користь ТОВ «Торговий дім «Київгазенерго» нежитлову будівлю «бізнес-центру», загальною площею 1089,0 кв.м. та земельну ділянку з кадастровим номером 3210600000:00:033:0513, що розташовані за адресою: Київська область, м. Бровари, бульвар Незалежності, будинок 16-А.
В подальшому, постановою Східного апеляційного господарського суду від 13.12.2023 за апеляційною скаргою ТОВ «Форум Рітейл», вищевказане рішення Господарського суду Донецької області скасовано, в задоволенні заяви ліквідатора ТОВ «Торговий дім «Київгазенерго» про визнання недійсними договорів і витребування майна, відмовлено.
У статті 86 ГПК України вказано, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов до висновку, що наведені позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі, з огляду на таке:
Статтею 41 Конституції України визначено, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Аналогічне положення закріплено у статті 321 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція)).
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три правила: 1) у першому реченні першого абзацу - загальне правило, що фіксує принцип мирного володіння майном; 2) у другому реченні того ж абзацу - охоплює питання позбавлення майна й обумовлює таке позбавлення певними критеріями; 3) у другому абзаці - визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друге та третє правила, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, мають тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного у першому правилі (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).
Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи грунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:
Втручання держави у право мирного володіння майном повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.
Якщо можливість втручання у право мирного володіння майном передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів чи штрафів.
Втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов'язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обгрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв'язку з позбавленням права на майно (див. рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява №29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява №43768/07)) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі №183/1617/16).
Також слід зазначити, що відповідно до позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної в зазначеній постанові, будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору.
Право позивача на витребування майна, у разі доведення незаконності і безпідставності вибуття його із володіння позивача передбачене чинним законодавством України.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
Статтею 388 ЦК України визначено, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Таким чином, можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за платним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша - третя статті 388 ЦК України).
Слід зазначити, що у спорі між особою, яка вважає себе власником спірного майна, та особою яка вважає себе законним володільцем (користувачем) спірного майна, сторонами спору є особи, які претендують на спірне майно. Тому для правильного вирішення спору суду слід з'ясувати та перевірити, зокрема факт наявності майна у незаконному володінні відповідача; факт відсутності у відповідача правових підстав для володіння майном; факт добросовісного (недобросовісного) володіння чужим майном.
При цьому незаконним володільцем може бути і добросовісний, і недобросовісний набувач.
Добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати.
Недобросовісний набувач, навпаки, на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права.
Слід зазначити, що від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку. Від добросовісного - лише в передбачених законом випадках, а саме відповідно до статті 388 ЦК України.
Відповідно до частини першої, другої статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно статті 1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.
Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.
Статтею 1051 ЦК України встановлено, що позичальник має право оспорити договір позики на тій підставі, що грошові кошти або речі насправді не були одержані ним від позикодавця або були одержані у меншій кількості, ніж встановлено договором.
Якщо договір позики має бути укладений у письмовій формі, рішення суду не може грунтуватися на свідченнях свідків для підтвердження того, що гроші або речі насправді не були одержані позичальником від позикодавця або були одержані у меншій кількості, ніж встановлено договором. Це положення не застосовується до випадків, коли договір був укладений під впливом обману, насильства, зловмисної домовленості представника позичальника з позикодавцем або під впливом тяжкої обставини.
Як зазначалось вище, 04.11.2021 між ТОВ «Форум Рітейл» та третьою особою 1 ОСОБА_1 укладено договір позики за умовами якого остання надала у позику позивачу грошові кошти в сумі 1 000 000,00 (один мільйон) гривень терміном до 14.11.2021. Позика надана до підписання цього договору.
Звертаючись до суду з позовом позивач зазначав, що грошові кошти за цим договором позики він не отримував ні в готівковій, ні в безготівковій формі.
Заперечуючи проти цього, третя особа 1 ОСОБА_1 у своїх поясненнях від 11.11.2024 зазначила, що грошові кошти передавались нею до підписання договору позики в готівковій формі. Проте відомостей про дату чи дати та суми, у разі передання коштів частинами, остання суду не повідомила.
Відповідно до частини першої статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно із статтею 1 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» господарська операція - дія або подія, яка викликає зміни в структурі активів та зобов'язань, власному капіталі підприємства; активи - ресурси, контрольовані підприємством у результаті минулих подій, використання яких, як очікується, приведе до отримання економічних вигод у майбутньому; первинний документ - документ, який містить відомості про господарську операцію.
Згідно пункту 3 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління Національного банку України №148 від 29.12.2017, готівка - грошові знаки національної валюти України (банкноти і монети, у тому числі розмінні, обігові, пам'ятні банкноти та монети, які є платіжними засобами); готівкова виручка (готівка) - сума фактично одержаної готівки від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг), а також від операцій, що безпосередньо не пов'язані з реалізацією продукції (товарів, робіт, послуг) та іншого майна; готівкові розрахунки/розрахунки готівкою - платежі готівкою суб'єктів господарювання і фізичних осіб за реалізовану продукцію (товари, виконані роботи, надані послуги), а також за операціями, які безпосередньо не пов'язані з реалізацією продукції (товарів, робіт, послуг) та іншого майна; касовий ордер - первинний документ (прибутковий або видатковий касовий ордер), що застосовується для оформлення надходжень (видачі) готівки з каси; касові операції - операції суб'єктів господарювання між собою та з фізичними особами, пов'язані з прийманням і видачею готівки під час проведення розрахунків через касу з відображенням цих операцій у відповідних книгах обліку.
Пунктом 25 Положення встановлено, що приймання готівки в касу проводиться за прибутковим касовим ордером, підписаним головним бухгалтером або особою, уповноваженою керівником установи/підприємства. До прибуткових касових ордерів можуть додаватися документи, які є підставою для їх складання.
Про приймання установами/підприємствами готівки в касу за прибутковими касовими ордерами видається квитанція (що є відривною частиною прибуткового касового ордера), підписана головним бухгалтером або особою, уповноваженою керівником, підпис яких може бути засвідчений відбитком печатки цієї/цього установи/підприємства. Використання печатки установою/підприємством не є обов'язковим.
Дане Положення, згідно пункту 1, є обов'язковим не тільки для юридичних осіб (крім банків) та їх відокремлених підрозділів незалежно від організаційно-правової форми та форми власності, а й для фізичних осіб.
Пунктом 7 Положення встановлено, що фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою із суб'єктами господарювання протягом одного дня за одним або кількома платіжними документами - у розмірі до 50 000 (п'ятдесяти тисяч) гривень уключно.
Платежі на суму, що перевищує 50000 гривень, проводяться через надавачів платіжних послуг шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення коштів до кас надавачів платіжних послуг для подальшого їх переказу на рахунки.
З наведеного вбачається, що приймання готівкових коштів юридичною особою, зокрема і за операціями, що безпосередньо пов'язані з отриманням коштів у позику, в обов'язковому порядку оформлюється відповідним первинним документом - прибутковим касовим ордером з видачею відривної частини прибуткового касового ордера - квитанції, яка в силу приписів статтей 76, 77 ГПК України є належним та допустимим доказом передачі готівкових коштів в позику.
Натомість, витребувану ухвалою суду від 20.11.2024 квитанцію до прибуткового касового ордеру щодо передачі грошових коштів позивачу та їх отримання ТОВ «Форум Рітейл» третя особа 1 суду не надала. Не надали такої квитанції й інші учасники справи.
Отже, відповідачем та третіми осбами не доведено, враховуючи встановлені обмеження здійснення розрахунків готівкою, факт передачі третьою особою 1 ОСОБА_1 в позику ТОВ «Форум Рітейл» грошових коштів у розмірі 1 000 000,00 (один мільйон) гривень, а тому укладений сторонами договір позики від 04.11.2021 є неукладеним, тобто таким за яким у сторін не виникли обумовлені таким договором права та обов'язки.
Таким чином, враховуючи неукладеність договору позики і, як наслідок, неможливість забезпечення іпотекою неукладеного договору позики і подальших дій ОСОБА_1 щодо звернення стягнення на іпотечне майно шляхом набуття права власності на нього суд дійшов до висновку про вибуття нежитлової будівлі «Бізнес центр» та земельної ділянки з володіння позивача не з його волі.
Крім цього, суд вважає за необхідне зазначити на інші порушення допущені третьою особою 1 ОСОБА_1 під час звернення стягнення на вищезазначене нерухоме майно.
Відповідно до статтей 1, 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном (неподільним об'єктом незавершеного будівництва, майбутнім об'єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності. Іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
Згідно статті 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна. Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.
Статтею 33 цього Закону встановлено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Якщо предметом іпотеки є два або більше об'єкти нерухомого майна, стягнення звертається в обсязі, необхідному для повного задоволення вимог іпотекодержателя. Якщо предметом іпотеки є об'єкти, які належать різним особам, та задоволення отримується за рахунок частини переданого в іпотеку майна, ті іпотекодавці, на майно яких було звернено стягнення, мають право на пропорційне відшкодування від іпотекодавців, на майно яких не зверталось стягнення, і набувають прав іпотекодержателя на частину майна, на яку не було звернено стягнення, для забезпечення такого відшкодування.
Як зазначалось вище, згідно з п. 2 договору іпотеки іпотекою нерухомого майна забезпечено виконання зобов'язання щодо повернення грошей, переданих іпотекодержателем іпотекодавцю за договором позики, посвідченим Базир Н.М. приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області 04.11.2021 за р.№859 в 1 000 000,00 (один мільйон) гривень.
Виходячи з цього, а також враховуючи погоджену сторонами у п. 3 договору вартість предмету іпотеки іпотекодержатель у відповідності до приписів статті 33 Закону України «Про іпотеку» мав звернути стягнення не на всі об'єкти, передані в іпотеку, а на один із них.
Також суд звертає увагу і на порушення умов договору іпотеки в частині односторонньої зміни (переоцінки) іпотекодержателем погодженої вартості предмету іпотеки.
Пунктами 6.4.5 та 6.4.11 договору іпотеки сторони визначили, що іпотекодержатель за погодженням з іпотекодавцем може здійснювати переоцінку предмету іпотеки у зв'язку зі змінами кон'юнктури ринку, інших факторів, а також у разі пролонгації дії основного зобов'язання, а у разі незгоди іпотекодавця на здійснення переоцінки його вартості, відповідно до п. 6.4.5 цього договору, а також у разі зниження вартості предмета іпотеки, в тому числі у разі знищення, пошкодження або зіпсування предмету іпотеки - вимагати заміни предмету іпотеки.
В той же час, як вбачається з довідки третьої особи 1 ОСОБА_1 від 21.01.2022 остання здійснила переоцінку (зміну) вартості іпотечного майна до розміру визначеного суб'єктом оціночної діяльності ТОВ «М-Консалт» за якою в подальшому набула право власності на іпотечне майно, а саме: вартість нежитлової будівлі визначена сторонами в сумі 3 986 459,75 гривень, в той час як суб'єкт оціночної діяльності оцінив будівлю у 1 700 000,00 гривень, тобто майже у 2,4 рази дешевше ніж погоджена сторонами. Вартість земельної ділянки навпаки оцінена ТОВ «М-Консалт» у 2,4 рази більше.
Проте, третя особа 1 ОСОБА_1 з позивачем переоцінку вартості предмета іпотеки не погоджувала чим порушила договір іпотеки під час звернення стягнення на іпотечне майно.
Наведений вище висновок узгоджується з постановою Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц у якій вказано, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Згідно частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Як було встановлено судом, таке застереження міститься, зокрема, у п. 8.3.1 договору іпотеки відповідно до якого задоволення вимог може здійснюватися шляхом набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Відповідно до статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.
Вимога, встановлена частиною першою цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.
З наведеного випливає, що для реалізації права на звернення стягнення іпотекодержатель в обов'язковому порядку має надіслати іпотекодавцю вимогу про усунення порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору. При цьому надсилання такої вимоги має передувати вжиттю іпотекодержателем дій щодо звернення стягнення в позасудовий спосіб.
Як вбачається з матеріалів справи, 30.11.2021 третьою особою 1 ОСОБА_1 складено вимогу про усунення порушення основного зобов'язання. Проте належних та допустимих доказів надсилання та отримання позивачем такої вимоги суду не надано.
Наявна в матеріалах справи письмова заява свідка ОСОБА_3 від 12.12.2024 в якій останній стверджує про наявність у нього повноважень на отримання поштової кореспонденції від імені ТОВ «Форум Рітейл», отримання ним 08.12.2021 листа надісланого ОСОБА_1 та його передачу директору позивача, судом до уваги не приймається, оскільки з його змісту неможливо встановити чи перебувала вимога про усунення порушення основного зобов'язання в поштовому відправленні яке було ним отримано. Як зазначено у цій заяві текст листа ОСОБА_3 невідомий.
Крім того, у суду викликає сумнів про наявність у ОСОБА_3 відповідних повноважень на отримання поштової кореспонденції від імені ТОВ «Форум Рітей», оскільки такі повноваження згідно із вимогами частини третьої статті 244 ЦК України мають підтверджуватись письмовим документом - довіреністю. Разом з тим, як вбачається з листа AT «Укрпошта» від 31.05.2024, довіреність на отримання поштових відправлень адресованих позивачу до Укрпошти не надавалась.
Також судом не приймається до уваги і наявне у матеріалах справи повідомлення про вручення поштового відправлення, оскільки з нього не можливо встановити за якою адресою надсилалось та в подальшому поверталось це відправлення, відсутні необхідні штрихові кодові ідентифікатори, а також не зазначений вміст поштового відправлення.
Також судом враховувано позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 29.09.2020 у справі №757/13243/17, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка наведена в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України №270 від 05.03.2009.
Тому, враховуючи відсутність в матеріалах справи доказів змісту (опису вкладення) поштового відправлення №0740600429179. довіреності ТОВ «Форум Рітейл» про уповноваження ОСОБА_3 на отримання поштової кореспонденції суд дійшов до висновку про непідтвердження надсилання іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання від 30.11.2021, так і її отримання позивачем 08.12.2021.
Виходячи з наведених, встановлених судом обставин та з огляду на не укладення сторонами договору позики та не створення ним юридичних наслідків, а також з урахуванням встановлених судом порушень норм чинного на час звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку суд дійшов до висновку про вибуття спірного нерухомого майна ТОВ «Форум Рітейл» з володіння останнього поза його волею.
Таким чином, заперечення відповідача та третьої особи 1 ОСОБА_1 на позов є безпідставними та не заслуговують на увагу.
Окрім зазначеного, суд, здійснивши аналіз долучених до матеріалів справи відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, встановив, що такі відомості свідчать про пов'язаність відповідача, третьої особи 1 ОСОБА_1 та третьої особи 2 ОСОБА_2 , що дає підстави для обґрунтованих сумнівів в добросовісності їх дій, як набувачів майна.
Так, ТОВ «Фрукти Світу» є набувачем спірного майна на підставі актів приймання-передачі майна до статутного капіталу від 05.06.2023. Одним із засновників ТОВ «Фрукти Світу», як свідчать матеріали справи, є третя особа 2 ОСОБА_2 із часткою у розмірі 61,65% статутного капіталу. Також третя особа 2 ОСОБА_2 є директором та кінцевим бенефіціарним власником цього товариства.
В свою чергу, третя особа 2 ОСОБА_2 є онучкою третьої особи 1 ОСОБА_1 , зареєстровані та проживають за однією адресою: АДРЕСА_2 .
Зазначені обставини свідчать, що третя особа 2 ОСОБА_2 має вплив на прийняття рішень відповідачем, а тому є пов'язаною з ним особою, що в свою чергу, на переконання суду, підтверджує недобросовісність відповідача як набувача спірного майна.
Крім того, суд враховує, що як третя особа 2 ОСОБА_2 , так і відповідач ТОВ «Фрукти Світу» набули спірне нерухоме майно безоплатно: ОСОБА_2 - на підставі договору дарування від 05.04.2023, відповідач - шляхом внесення майна до його статутного капіталу.
Якщо спірне майно є об'єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів статті 388 ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту першого частини першої статті другої Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав і обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.
Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.11.2023 у справі №607/15052/16 також зазначила, що добросовісність набуття виключається, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна у власність в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться записи про арешт майна, заборону його відчуження, наявна інформація в Єдиному державному реєстрі судових рішень про судовий спір щодо цього майна, за обставинами якого останнє може перебувати у володінні іншої особи, ніж власник, і може бути повернутим власникові чи витребуваним на його користь. Такі відомості, за висновками Великої Палати Верховного Суду, повинні спонукати покупця до більшої обачливості.
Як вбачається з матеріалів справи, на дату набуття права власності на предмет іпотеки третьою особою 1 ОСОБА_1 , так і на дату дарування майна третій особі 2 ОСОБА_4 і подальшого внесення нею його до статутного капіталу ТОВ «Фрукти Світу» у Єдиному державному реєстрі судових рішень були оприлюднені численні ухвали Господарського суду Донецької області у справі №905/2342/17, зокрема, ухвала від 03.08.2021 якою призначено розгляд заяви ліквідатора, в яких чітко зазначені предмет поданої заяви (визнання недійсними договорів купівлі-продажу та витребування спірного майна), ідентифікуючі ознаки цього нерухомого майна (щодо нежитлової будівлі - адреса, площа, щодо земельної ділянки - адреса, кадастровий номер, цільове призначення), а також найменування та код ЄДРПОУ ТОВ “Форум Рітейл» як відповідача у цій справі.
Тому, треті особи 1, 2 ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та відповідач мали можливість дізнатися з Єдиного державного реєстру судових рішень про наявність судової справи в якій витребується у ТОВ «Форум Рітейл» спірне нерухоме майно, що узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 17.03.2021 у справі №922/634/19, за яким у разі придбання майна покупець мав би проявити розумну обачливість і дослідити історію вибуття майна у попередніх власників.
З урахуванням викладеного, суд дійшов до висновку, що наведена інформація мала б спонукати ТОВ «Фрукти Світу» до виваженого рішення щодо придбання нерухомого майна шляхом внесення його до статутного капіталу та проявити розумну обачність за наявності відкритої інформації про судовий спір щодо цього нерухомого майна.
Тому, ТОВ «Фрукти Світу» за встановлених у справі обставин не може вважатися добросовісним набувачем спірного нерухомого майна.
За таких обставин, позовні вимоги про витребування на користь ТОВ «Форум Рітейл» нежитлової будівлі «Бізнес Центр», загальною площею 1089,00 кв.м., та земельної ділянки площею 0,0531 га, кадастровий номер земельної ділянки: 3210600000:00:033:0513, які розташовані за адресою: Київська область, Броварський район, місто Бровари, бульвар Незалежності, 16а є обгрунтованими, а тому підлягають судом задоволенню.
Враховуючи викладене суд задовольняє позовні вимоги в повному обсязі, у зв'язку тим, що спір виник в результаті неправильних дій відповідача, що призвело до необхідності позивачу звертатися з позовом до суду та здійснювати додаткові витрати на сплату судового збору, суд, відповідно до свого права, передбаченого частиною 9 статті 129 ГПК України, покладає на відповідача відшкодування позивачу судового збору.
Керуючись ст. ст. 4, 12, 13, 73-92, 129, 236, 238 ГПК України, суд
1. Позовні вимоги задовольнити повністю.
2. Витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрукти світу» (код ЄДРПОУ 41566329, 07401, Київська область, м. Бровари, вул. Ольги Кобилянської, буд. 7) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Рітейл» (код ЄДРПОУ 40165945, 17000, Чернігівська область, Козелецький р-н, смт. Козелець, вул. Комсомольська, буд. 19) нерухоме майно - нежитлову будівлю «Бізнес центр», загальною площею 1 089,00 кв.м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 517109732106, та земельну ділянку площею 0,0531 га, кадастровий номер 3210600000:00:033:0513, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 517139632106, які розташовані за адресою: Київська область. Броварський район, місто Бровари, бульвар Незалежності, 16а.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фрукти світу» (код ЄДРПОУ 41566329, 07401, Київська область, м. Бровари, вул. Ольги Кобилянської, буд. 7) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Форум Рітейл» (код ЄДРПОУ 40165945, 17000, Чернігівська область, Козелецький р-н, смт. Козелець, вул. Комсомольська, буд. 19) 64 324,84 грн. (шістдесят чотири тисячі триста двадцять чотири) гривні 84 копійки судового збору.
Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст.ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення підписано 18.04.2025 року.
Суддя Л.Я. Мальована