27.02.2025 року м.Дніпро Справа № 904/387/24
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді: Верхогляд Т.А. (доповідач)
суддів: Іванова О.Г., Паруснікова Ю.Б.,
секретар судового засідання: Зелецький Р.Р.
представники сторін:
від скаржника: Московська О.Г., представник
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Кам'янської міської ради на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 14.05.2024 року у справі №904/387/24 (суддя Ліпинський О.В.)
за позовом Кам'янської міської ради, м. Кам'янське, Дніпропетровська область
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ДНФ", м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область
про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки,-
Кам'янська міська рада (далі - позивач) звернулась до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ДНФ" (далі - відповідач) про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: Дніпропетровська область, місто Кам'янське, вул. Широка, 351-В, площею 1,0768 га, для розміщення будівель та споруд, в редакції Кам'янської міської ради.
Заявлені вимоги мотивовано тим, що на підставі договору купівлі-продажу № 1791 від 16.09.2020 року відповідач придбав у власність нерухоме майно, яке розташовано на земельній ділянці з кадастровим номером 1210400000:03:035:0273, що перебувала в оренді попереднього власника об'єкта нерухомості - ТОВ "КИ.МОД".
Після нотаріального оформлення купівлі-продажу майна від ТОВ "КИ.МОД" до ТОВ "ДНФ" у відповідності до приписів ст. 120 ЗК України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі", ст. 377 ЦК України не відбулося автоматичного переходу права оренди спірної земельної ділянки, нотаріусом не було здійснено заміну користувача земельної ділянки, а в подальшому і відповідач у добровільному порядку не провів відповідну реєстрацію речового права щодо користування спірною земельною ділянкою та не уклав з міською радою відповідний договір оренди.
Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 14.05.2024 року у цій справі в задоволенні позову відмовлено в повному обсязі.
Приймаючи вказане рішення, суд першої інстанції виходив з обставин чинності договору оренди земельної ділянки № 13026 від 02.02.2015 року, за яким земельна ділянка з кадастровим 1210400000:03:035:0273 була надана в оренду попередньому її користувачу (попередньому власнику нерухомого майна), та відповідно, чинність цього договору для відповідача, як нового власника нерухомого майна.
Не погоджуючись з прийнятим судовим рішенням, Кам'янська міська рада подала апеляційну скаргу на рішення господарського суду Запорізької області від 10.07.2024 року у справі №908/795/24, в якій просить оскаржуване рішення скасувати; винести нове рішення, яким позовну заяву задовольнити у повному обсязі.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки, що випливає з положень ст. 377 ЦК України і ст.120 ЗК України. Законодавством у такому випадку передбачено лише перехід права користування, але таке право у відповідності до податкового кодексу України повинно бути зареєстровано для можливості сплачувати відповідні орендні платежі за користування, а реєстрація можлива лише з укладанням відповідного договору, оскільки, як встановлено судом при відчужені об'єкту нерухомості, при оформлені нотаріального правочину, зміни щодо нового користувача внесені не були.
На думку скаржника, це право необхідно оформити у порядку, який визначений земельним законодавством, тобто через оформлення технічної документації та прийняття міською радою рішення стосовно надання земельної ділянки власнику будівлі, споруди у користування (оренду) або у власність, а потім оформити договір оренди земельної ділянки або отримати свідоцтво про право власності.
Також на переконання апелянта, лише факт державної реєстрації за набувачем нерухомості права власності чи користування на земельну ділянку під такою нерухомістю має значення для визначення дати виникнення у нього обов'язку зі сплати земельного податку.
Таким чином, ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин у аналогічних справах, оскільки вони регулюють момент переходу до власника нерухомості права власності (та/або користування) на земельну ділянку, на якій така нерухомість розташована, а не питання державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку.
Апелянт вважає, що судом першої інстанції було проігноровано ту обставину, що в реєстрі речових прав наразі відсутній актуальний запис щодо речового права по спірній земельній ділянці, даний запис за попереднім користувачем ТОВ "КИ.МОД", був припинений на підставі рішення міської ради № 1.122-35/УІИ, та проігноровано той факт, що наявність переходу права власності на об'єкти нерухомості від ТОВ "КИ.МОД" до ТОВ "ДНФ", не є безумовною та законодавчо визначеною підставою для внесення відомостей до державного реєстру речових прав, за умови, що такі зміни не були внесені нотаріусом при оформлені договору купівлі-продажу нерухомості в частині зміни землекористувача.
За доводами скаржника, такі зміни повинні відбуватись одночасно з укладанням договору купівлі-продажу.
Виходячи з того, що нотаріус, який посвідчував правочин купівлі-продажу нерухомості між ТОВ "КИ.МОД" та ТОВ "ДНФ", не провів реєстрацію переходу речового права щодо зміни землекористувача з ТОВ "КИ.МОД" до ТОВ "ДНФ", міська рада, як власник земельної ділянки, вимушена в судовому порядку вирішувати дану проблему - щодо заміни землекористувача та внесення відповідних змін до реєстру речових прав, які можливі лише на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного з ТОВ "ДНФ".
Оскільки в добровільному порядку відповідач відмовляється укладати такий договір, єдиним способом захисту порушеного права міської ради є звернення до суду з позовом про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним в редакції позивача та подальша його реєстрація для можливості захисту прав і отримання коштів за користування відповідачем земельною ділянкою.
Також апелянт у скарзі посилається на практику судів першої та апеляційної інстанцій у справі № 904/6013/23.
Скаржник наголошує, що на момент звернення міської ради до суду договірні відносини з попередніми власниками нерухомого майна, яке знаходиться на землях міської ради, були припинені/розірвані та на момент звернення до суду в реєстрі речових прав було припинено право оренди за попередніми власниками.
Відповідач відзив на апеляційну скаргу не надав.
Відповідно до ч. 3 ст. 263 ГПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Також відповідач участь свого представника у судове засідання не забезпечив, про час та місце проведення судового засідання повідомлений належним чином.
Неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті (ч. 1 ст. 202 ГПК України).
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.06.2024 року для розгляду справи визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя -доповідач: Верхогляд Т.А., судді: Іванов О.Г., Коваль Л.А.
Розпорядженням керівника апарату суду від 17.07.2024 року було призначено проведення автоматичної зміни складу колегії суддів у судовій справі № 904/387/24, у зв'язку з перебуванням у відпустці судді Коваль Л.А.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.07.2024 року для розгляду справи № 904/387/24 визначено колегію суддів у складі: головуючого судді: Верхогляд Т.А., суддів: Паруснікова Ю.Б., Іванова О.Г.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.07.2024 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.
23.07.2024 року від позивача надійшло клопотання про розгляд справи в порядку загального позовного провадження з викликом сторін у судове засідання.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 24.07.2025 року розгляд апеляційної скарги призначено у судовому засіданні на 19.11.2024 року на 11:00 год.
У судовому засіданні 19.11.2024 року розгляд апеляційної скарги відкладено на 27.02.2025 року о 16:50 год.
У судовому засіданні 27.02.2025 року оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів доходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Матеріали справи свідчать, що 18.03.2014 року за ТОВ "КИ.МОД" було зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна - будівлі та споруди, що розташовані за адресою: м. Дніпродзержинськ, вул. Широка, 351-В (т. 1 а.с. 33).
Рішенням Дніпродзержинської міської ради № 1145-57/VІ від 28.11.2014 року Товариству з обмеженою відповідальністю "КИ.МОД" надано в користування на умовах оренди земельну ділянку за адресою вул. Широка, 351-В, загальною площею 1,0768 га для розміщення будівель та споруд.
На підставі зазначеного рішення, 02.02.2015 року між Дніпродзержинською міською радою (орендодавець) та ТОВ "КИ.МОД" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки № 13026, відповідно до умов якого орендареві передано в строкове платне користування строком до 28.11.2024 року земельну ділянку несільськогосподарського призначення з кадастровим номером 1210400000:03:035:0273 (т. 1 а.с. 53-57).
17.02.2015 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено реєстрацію речового права (права оренди земельної ділянки) на підставі договору оренди землі № 13026 від 02.02.2015 року (т. 1 в.с. 28).
Як свідчать дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 16.09.2020 року право власності на об'єкт нерухомого майна - будівлі та споруди, що розташовані за адресою: м. Дніпродзержинськ, вул. Широка, № 351-В, перейшло від ТОВ "КИ.МОД" до ТОВ "ДНФ" (т. 1 а.с. 33).
16.06.2023 року Кам'янською міською радою прийнято рішення № 1122-35/VII "Про вилучення з користування земельних ділянок у ТОВ "КИ.МОД" та передачі в користування на умовах оренди земельних ділянок ТОВ "ДНФ" (т. 1 а.с. 17-19).
Відповідно до пунктів 1, 2 вказаного рішення, в зв'язку з відчуженням нерухомого майна, у ТОВ "КИ.МОД" вилучено з користування земельні ділянки, в тому числі ділянку з кадастровим номером 1210400000:03:035:0273 та передано її ТОВ "ДНФ" в користування на умовах оренди.
Як вбачається зі змісту позовної заяви, у визначений рішенням № 1122-35/VII від 16.06.2023 року строк відповідач договір з міською радою не уклав, в зв'язку з чим, листом від 28.06.2023 року, позивач направив на адресу відповідача для узгодження та підписання проект договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 1210400000:03:035:0273 (т. 1 а.с. 20).
Вказаний проект договору відповідач не підписав, що і стало причиною звернення позивача до суду з вимогою про визнання відповідного договору укладеним в редакції Кам'янської міської ради.
Порядок заміни сторони у зобов'язанні, внесення змін до договору врегульовані загальними нормами ЦК України, а підстави та порядок переходу прав на земельну ділянку при переході права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розташовані на ній, визначаються положеннями Земельного та Цивільного кодексів України.
Відповідно до ст.512 ЦК України кредитор у зобов'язанні може бути замінений іншою особою внаслідок: 1) передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги); 2) правонаступництва; 3) виконання обов'язку боржника поручителем або заставодавцем (майновим поручителем); 4) виконання обов'язку боржника третьою особою. Кредитор у зобов'язанні може бути замінений також в інших випадках, встановлених законом.
Згідно з ч.ч. 1,2 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Отже, правовими підставами зміни договору є істотне порушення договору другою стороною, а також інші випадки, встановлені договором або законом.
За змістом положень ст.ст.125, 126 ЗК України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 року у справі №910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст.377 ЦК України, інших положеннях законодавства.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 03.04.2019 року у справі №921/158/18 зазначила, що згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована, ніхто інший, окрім власника цього об'єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
Згідно з частиною третьою статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно (подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №915/672/17, від 17.04.2018 у справі №922/2883/17, від 30.05.2018 у справі №908/1990/17, від 05.06.2018 у справі №920/717/17, від 20.06.2018 у справі №913/661/17, від 27.06.2018 у справі №921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 04.10.2018 у справі №904/326/18, від 04.06.2019 у справі №914/1925/18, від 26.11.2019 у справі №917/92/19).
У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, до якого переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні. Така правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 у справі №904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 у справі №915/1416/17, від 06.12.2018 у справі №902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17 від 06.03.2019 у справі №914/2687/17, від 04.06.2019 у справі №914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.
Враховуючи викладене, після відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки (подібний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 у справі №920/675/17, від 26.11.2019 у справі №917/92/19, від 18.02.2020 у справі №907/132/19).
Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до ст.120 ЗК України та ст.377 ЦК України прав і обов'язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі.
При цьому, укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, відтак не є обов'язковим (подібний правовий висновок щодо застосування ч.2 ст. 651 ЦК України у правовідносинах щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема, заміни орендаря у договорі оренди в судовому порядку шляхом визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди до договору) викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 927/79/19).
Враховуючи те, що на момент прийняття оскаржуваного рішення договір оренди земельної ділянки № 13026 від 02.02.2015 року, за яким земельна ділянка з кадастровим 1210400000:03:035:0273 була надана в оренду попередньому її користувачу (попередньому власнику нерухомого майна), був чинним, відповідно, такий договір був чинним і для відповідача, як нового власника нерухомого майна, а отже, відсутні підстави для визнання укладеним ще одного договору оренди тієї самої земельної ділянки.
Колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції щодо безпідставності тверджень позивача стосовно того, що відповідно до умов п. 12.3. договору оренди від 02.02.2015 року, останній припинив свою дію в зв'язку з продажом будівель та споруд, що розташовані на орендованій земельній ділянці, оскільки в контексті імперативних положень ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" наведений пункт договору слід розуміти таким чином, що в разі продажу розташованих на орендованій ділянці об'єктів нерухомості, договір оренди припиняється не в цілому, а лише в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки.
Так само, з наведених підстав, для чинності договору оренди № 13026 від 02.02.2015 року не має значення і рішення Кам'янської міської ради № 1122-35/VII від 16.06.2023 року.
Посилання скаржника на практику судів першої та апеляційної інстанцій не приймаються судом до уваги, так як застосування висновків вказаних судів не є обов'язком для суду апеляційної інстанції.
При цьому, обставини справи № 904/6013/23, на яку посилається скаржник, не є тотожними обставинам цієї справи.
Вищезазначене спростовує доводи апеляційної скарги, які зводяться до незгоди скаржника з рішенням суду першої інстанції.
Відповідно до ч.1 ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч.4 ст.269 ГПК України).
Відповідно до ст.276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За наведенеого апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду зміні або скасуванню.
Відповідно до ст.129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись ст.ст.129, 269, 275, 276, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 14.05.2024 року у справі №904/387/24 залишити без змін.
Витрати з оплати судового збору за подання апеляційної скарги віднести на Кам'янську міську раду.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 20 днів з дня складання повного тексту постанови.
Постанова складена у повному обсязі 18.03.2025 року.
Головуючий суддя Т.А. Верхогляд
Суддя О.Г. Іванов
Суддя Ю.Б. Парусніков