10002, м.Житомир, майдан Путятинський, 3/65 тел.(8-0412) 48-16-02
"23" листопада 2010 р. Справа № 2/1424-10
Житомирський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Ляхевич А.А.
суддів: Вечірка І.О
Зарудяної Л.О.
при секретарі Зарицькому М.А. ,
за участю представників сторін:
від позивача: Безрукої Т.Л. - представника за довіреністю від 10.03.2010 р.,
Оліпера С.Ю. - представника за довіреністю від 21.06.2010 р.,
від відповідача:
- Управління комунального майна Хмельницької міської ради: Рудківської Н.В. -
представника за довіреністю від 11.02.2010 р.,
- Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень
комунальної власності: Лаврентюк Л.Є. - представника за довіреністю від 10.08.2010р.,
розглянувши апеляційну скаргу Закритого акціонерного товариства "Октант", м.Хмельницький
на рішення господарського суду Хмельницької області
від "28" вересня 2010 р. у справі № 2/1424-10 (суддя Дячук Т.В.)
за позовом Закритого акціонерного товариства "Октант", м.Хмельницький
до
- Управління комунального майна Хмельницької міської ради, м. Хмельницький,
- Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький
про стягнення 91268,00 грн.
Рішенням господарського суду Хмельницької області від 28.09.2010 р. у справі №2/1421-10 в позові Закритого акціонерного товариства "Октант", м.Хмельницький до Управління комунального майна Хмельницької міської ради, м. Хмельницький та до Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький про стягнення 91268,00 грн. відмовлено.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач звернувся до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення; позов ЗАТ "Октант" задовольнити та стягнути з відповідачів вартість капітального ремонту приміщення в будинку №50 по вул.Кам"янецькій в м.Хмельницькому у розмірі 91268 грн.
Скаржник вважає, що рішення прийняте судом першої інстанції за неповного дослідження обставин справи та доводів сторін. Зокрема, вказує, що не відповідають обставинам справи висновки місцевого господарського суду про відсутність існування між позивачем і відповідачем договірних відносин з приводу оренди приміщення по вул.Кам"янецькій,50 за попередній період, а саме, в період проведення капітального ремонту приміщення, а також про недоведеність позивачем підстав для відшкодування капітального ремонту підвального приміщення магазину по вул.Кам"янецькій,50 в м.Хмельницькому.
Вказує, що судом першої інстанції не взято до уваги, що договірні відносини між позивачем та першим відповідачем по справі з приводу оренди даного приміщення носить тривалий характер (позивач орендує дане приміщення впродовж 10 років поспіль). Крім того, орендоване майно фактично не вибувало з користування позивача, що підтверджується відсутністю підписаного представниками сторін акту прийому-передачі майна. Зазначає, що договори оренди переукладались тричі на різні терміни та підписувався лише акт прийому- передачі у користування. Факт існування договірних відносин між позивачем та Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавцем) у період з 15.12.2006 р. по 15.11.2007 р. було визнано останнім, зокрема, у відзиві на позовну заяву.
Позивач посилається на те, що згідно рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 26.10.2006 р. №801 було змінено цільове призначення об"єкта оренди, зокрема, визначено, що останній має використовуватись під магазин, кафетерій та склад, що зумовило необхідність проведення позивачем капітального ремонту для його ефективного використання з метою отримання прибутку, оскільки відповідно до раніше діючого договору оренди вказане приміщення використовувалось під магазин. Позивач зазначає, що був змушений провести капітальний ремонт орендованого приміщення, без проведення якого приміщення не могло далі ефективно експлуатуватись, проте, орендодавець відмовився відшкодувати вартість проведеного орендарем капітального ремонту орендованого майна, чим порушив Закон України від 10.04.1992 р. №2269 "Про оренду державного та комунального майна" з наступними змінами та доповненнями. Посилається на ст.ст.2,3,10, п.2 ст.18-1 вказаного Закону. Вказує, що укладеним між сторонами договором, який діяв у період проведення капітального ремонту, не встановлено в обов"язках жодної із сторін проведення капітального ремонту орендованого майна, а тому, вважає, що у даному випадку, відносини сторін з цього приводу підлягають регулюванню, виходячи з норм п.2 ст.18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Скаржник також зазначає, що невиконання орендодавцем свого обов"язку щодо проведення капітального ремонту орендованого майна в порядку, встановленому вищеназваним Законом, з врахуванням тривалої експлуатації орендованого приміщення з проведеної згідно рішення Хмельницької міської ради від 26.10.2006 р. №801 зміни цільового призначення останнього, істотно порушує права та законні інтереси ЗАТ "Октант", оскільки перешкоджає останньому використовувати приміщення за його цільовим призначенням.
В апеляційній скарзі зазначено, що позивач неодноразово звертався до Хмельницького міського голови, який в розумінні ст.12 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є головною посадовою особою територіальної громади міста та очолює виконавчий комітет відповідної ради, а останній, в свою чергу, наділений відповідними повноваженнями у сфері управління комунальною власністю, щодо надання згоди на викуп орендованого приміщення, а у зв"язку з відмовою у наданні права викупу - щодо відшкодування вартості проведеного капітального ремонту або зарахування його в рахунок орендної плати.
Представники позивача в судовому засіданні підтримали доводи, викладені в апеляційній скарзі, вважають рішення господарського суду Хмельницької області від 28.09.2010 р. незаконним, прийнятим з порушенням норм чинного законодавства, тому просять його скасувати та прийняти новий судовий акт, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Управління комунального майна Хмельницької міської ради, яке є першим відповідачем у справі, висловило свої заперечення на апеляційну скаргу у письмовому відзиві (від 22.11.2010 р. за №1260/в). У відзиві, зокрема, зазначено, що ремонтні роботи приміщення по вул.Кам"янецькій,50 були здійснені ЗАТ "Октант" без погодження проектно-кошторисної документації орендодавцем. Вказано також, що під час дії договору оренди від 26.11.2007 р. ЗАТ "Октант" не зверталося до Управління комунального майна про надання дозволу на здійснення капітального ремонту нежитлового приміщення по вул.Кам"янецькій,50 у м.Хмельницькому.
Представник управління в засіданні суду заперечила проти доводів апеляційної скарги, оскаржуване рішення суду першої інстанції вважає законним та обґрунтованим, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Другий відповідач по справі - Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, виклало свої заперечення проти доводів скаржника у письмовому відзиві на апеляційну скаргу (від 11.11.2010 р. №916).
Представник Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності в судовому засіданні заперечила проти доводів та вимог апеляційної скарги, зазначивши, що апеляційна скарга Закритого акціонерного товариства "Октант" є безпідставною, доводи необґрунтованими та нічим не підтвердженими, а тому в задоволенні апеляційної скарги просить відмовити, а рішення господарського суду Хмельницької області від 28.09.2010 р. залишити без змін. Зазначила також, що вважає Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності неналежним відповідачем у даній справі.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзивів на неї, перевіривши в повному обсязі законність та обґрунтованість оскаржуваного судового акту, судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та пояснень сторін, між Закритим акціонерним товариством "Октант" та Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради існували правовідносини з оренди нерухомого майна, зокрема, нежитлового приміщення, площею 463,7 кв.м., в т.ч. підвалу 235,3 кв.м., розміщеного за адресою м.Хмельницький, вул.Кам"янецька, 50.
У позовній заяві ЗАТ "Октант" посилався на договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, укладений між ним та Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради 26 листопада 2007 року (а.с.19-24).
Відповідно до п.1.1 даного договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно - нежитлове приміщення площею 463,7кв.м., в т.ч. підвал 235,3 кв.м., розміщене за адресою: м.Хмельницький, вул.Кам'янецька,50, що знаходиться на балансі ЖЕК -1, вартість якого встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом) і становить відповідно до звіту про оцінку майна 1436933,00 грн. в т.ч. надземна частина 940211,00 грн. та підвал 496722,00 грн. станом на 31.10.2007 р. Майно передається в оренду під магазин продовольчих товарів: торгівля продовольчими товарами, крім підакцизної групи - 20,78 кв.м., торгівля продовольчими товарами крім підакцизної групи - 129,02 кв.м., кафетерій - 78,6 кв.м., склад 235,3 кв.м.; строком з 26.11.2007 р. по 26.10.2010 р.
У відповідності до п.6.3 договору, орендар, за погодженням орендодавця та отримувача коштів (Управління житлово-комунального господарства Хмельницької ради) має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання та капітальний ремонт.
Згідно п.7.3. договору, орендодавець зобов'язується забезпечити відшкодування орендарю вартості зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності погодження орендодавця та отримувача коштів на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень. За змістом пункту 7.3. договору, в судовому порядку орендодавець може бути звільнений від обов'язку відшкодувати орендарю вартість невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, якщо доведе що витрати орендаря на ці поліпшення не підвищують вартості орендованого майна.
Слід зазначити, що звертаючись з позовом у даній справі, позивач просив стягнути з Управління комунального майна Хмельницької міської ради 91268,00 грн. - вартість капітального ремонту підвального приміщення в будинку №50 по вул.Кам"янецькій,50 у м.Хмельницькому.
В обґрунтування позову позивачем подано до справи листи вих.№582 від 11.08.2006 р. та вих.№29 від 18.01.2007 р., з якими позивач звертався до міського голови Хмельницької міської ради про надання дозволу на проведення капітального ремонту в орендованих приміщеннях, зокрема, по вул.Кам'янецькій,50 (приміщення магазину "Золота нива"); лист-відповідь Управління комунального майна Хмельницької міської ради від 12.02.2007 р. за вих.№12-301/02-08; копія акту обстеження орендованого приміщення по вул.Кам"янецькій,50 від 31.01.2007р.; копія зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва по магазину "Золота нива" (підвал) на суму 91268,00 грн. від 04.07.2007 р.; акт приймання виконаних підрядних робіт та довідку про вартість виконаних підрядних робіт за серпень 2007 року на суму 91268,00 грн. по ремонту підвалу магазину "Золота нива" ЗАТ "Октант", виконавцем робіт (генпідрядником) згідно довідки та акту є ЗАТ "Октант".
З вищеназваних документів вбачається, що порушення питання між сторонами стосовно ремонту приміщення по вул.Кам"янецькій,50, як і ремонт приміщення, відбувались у період, що передував у часі укладенню сторонами договору оренди від 26.11.2007 р.
У рішенні, що оскаржується, суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, зазначав, крім іншого, про відсутність доказів існування між позивачем і відповідачем договірних відносин оренди приміщення по вул.Кам"янецькій,50 у період проведення ремонту приміщення.
Судова колегія апеляційного господарського суду погоджується з доводами позивача, що обставини регулювання відносин оренди між сторонами у період з 15.12.2006 р. по 15.11.2007 р. не були повно з"ясовані судом першої інстанції.
Водночас, матеріали справи містять копії договорів оренди спірного приміщення, укладених сторонами у попередній дії договору від 26.11.2007 р. період, а саме: типовий договір оренди приміщення нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 10.11.2004 р. (з наступними змінами та доповненнями до нього та розрахунком орендної плати) (а.с.94-100) та договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності від 15.12.2006 р. (а.с.118-120).
У відповідності до умов договору оренди від 15.06.2006 р. (наданого позивачем в судовому засіданні на вимогу судової колегії апеляційного господарського суду), укладеного між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець) та Закритим акціонерним товариством "Октант" (орендар), орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально-визначене майно - нежитлове приміщення площею 53,7 кв.м., в т.ч. підвал, розміщене за адресою: м.Хмельницький, вул.Кам"янецька,50, що знаходиться на балансі ТОВ фірма "ЖЕК-1", вартість якого встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом) і становить відповідно до Звіту про оцінку майна 1095823 грн., в т.ч. підвал 372556 грн. станом на 31.10.2006 р. Майно передається в оренду з метою 149,8 кв.м. під магазин продовольчих товарів, 78,6 кв.м. кафетерій, 235,3 кв.м. склад, строком з 15.12.2006 р. по 15.11.2007 р.
Таким чином, вирішення спору між сторонами щодо відшкодування вартості капітального ремонту орендованого приміщення, який було здійснено у 2007 році, має здійснюватись з урахуванням умов договору оренди від 15.12.2006 р., який діяв у цей період.
У відповідності до розділу 5 даного договору, орендар зобов"язався, серед іншого, використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору (п.5.2.); приймати участь у благоустрої міста: ремонті фасаду та оформленні світової реклами у будинку, де орендується приміщення, озеленення, ремонті твердого покриття доріг, тротуарів, майданчиків; забезпечити ефективне використання та збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню та псуванню, здійснювати заходи по додержанню належного санітарного та технічного стану (п.5.5.); своєчасно здійснювати поточний ремонт орендованого майна (п.5.6.).
Згідно пункту 6.1. договору, орендар має право використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору.
У відповідності до пункту 6.3. договору, орендар має право за погодженням орендодавця та отримувача коштів вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання та капітальний ремонт.
В пункті 7.3. договору передбачено, що орендодавець зобов"язується забезпечити відшкодування орендарю вартості зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого орендованого майна, за наявності погодження орендодавця та отримувача коштів на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.
Згідно п.7.4. договору, у судовому порядку орендодавець може бути звільнений від обов"язку відшкодувати орендарю вартість невідокремлювальних поліпшень орендованого майна, якщо доведе, що витрати орендаря на ці поліпшення не підвищують вартість орендованого майна.
Пунктом 10.4. договору встановлено, що у разі припинення або розірвання договору, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю територіальної громади міста. Питання компенсації отримувачем коштів збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлювальних поліпшень вирішується відповідно до умов цього договору та чинного законодавства.
Як уже зазначалось, вказаний договір припинив свою дію 15.11.2007 р.
Позовні вимоги у даній справі обґрунтовуються тим, що позивач за погодженням з орендодавцем та балансоутримувачем виконав капітальний ремонт орендованого приміщення, вартість капітального ремонту склала 91268,00 грн., яку він і просить відшкодувати.
В рішенні, що оскаржується, місцевий господарський суд зазначив про недоведеність належними та допустимими доказами підстав для відшкодування капітального ремонту приміщення магазину по вул.Кам"янецькій,50 в м.Хмельницькому.
Розглядаючи питання щодо обґрунтованості позовних вимог та законності оскарженого рішення, судова колегія враховує вищезазначені встановлені обставини справи, а також наступне.
Між сторонами у справі існують правовідносини з оренди майна, що належить до комунальної власності - приміщення магазину "Золота нива" по вул.Кам"янецькій,50 в м.Хмельницькому, тобто, до даних правовідносин застосовуються як загальні положення про найм (оренду) (глава 58 Цивільного кодексу України), так і спеціальні норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
У відповідності до ст.761 Цивільного кодексу України, право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
Власником майна є територіальна громада міста (п.2.2. договору).
Як уже зазначалось, нежитлове приміщення, розташоване по вул.Кам"янецькій,50 в м.Хмельницький перебувало в оренді ЗАТ "Октант" згідно договорів оренди з Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавцем), що діє на підставі положення та рішення міськвиконкому (згідно наданих йому власником повноважень) та Управлінням житлово-комунального господарства Хмельницької ради (отримувачем коштів), що діє на підставі положення.
У відповідності до ч.1 ст.767 Цивільного кодексу України, наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.
Відповідно до ч.1 ст.773 Цивільного кодексу України, наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
За умовами договорів оренди від 15.12.2006 р. та 26.11.2007 р. об"єкт оренди передано позивачу під магазин продовольчих товарів, кафетерій та склад. Як зазначено у зазначених договорах та актах, стан орендованого майна визначено експертною оцінкою.
З обставин справи вбачається, що протягом всього періоду користування позивачем спірним майном за вищеназваними договорами, останнє використовувалось позивачем за призначенням - під магазин продовольчих товарів, кафетерій та склад; доказів наявності претензій до орендодавця чи до власника щодо технічного стану приміщення або ж неможливості його використовувати за призначенням, матеріали справи не містять.
Зазначаючи в апеляційній скарзі про необхідність проведення капітального ремонту в орендованому приміщенні з метою використання його відповідно до призначення, позивач посилався на рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 26.10.2006 р. №801, яким було змінено цільове призначення об"єкта оренди, зокрема, було визначено, що останній має використовуватись під магазин, кафетерій та склад, що зумовило необхідність проведення позивачем капітального ремонту для його ефективного використання з метою отримання прибутку, оскільки до раніше діючого договору оренди, вказане приміщення використовувалось тільки під магазин.
Доводи позивача за даного приводу не можуть бути прийняті до уваги, оскільки не підтверджені належним чином: відсутні будь-які докази на підтвердження необхідності проведення капітального ремонту для використання приміщення за призначенням. У договорах від 15.12.2006 р. та від 26.11.2007 р., добровільно укладених позивачем, сторонами також не обумовлено здійснення ремонту приміщення у зв"язку із зміною цільового призначення; жодних вказівок щодо необхідності проведення ремонту, тим більше, капітального, ні в договорах, ні в згаданому рішенні, ні в листах сторін немає.
Матеріали справи містять звернення ЗАТ "Октант" до міського голови "Про надання дозволу на проведення капітального ремонту в орендованих приміщеннях", в т.ч. приміщення магазину "Золота нива" від 11.08.2006 р. за вих.582 (а.с.29).
Справа містить також звернення позивача від 18.01.2007 р. за вих.№29 до міського голови про надання дозволу на проведення капітального ремонту в орендованих приміщеннях, в т.ч. по вул.Кам"янецькій,50 (а.с.27).
Згідно копії акту обстеження орендованого приміщення по вул.Кам"янецькій,50 від 31.01.2007 р., в ході обстеження встановлено: приміщення першого поверху знаходиться в доброму стані, в приміщенні виконано капітальний ремонт, а в підвальних приміщеннях необхідно здійснити поточний ремонт, а також частковий капітальний ремонт стін, які пошкоджено грибком, потребує заміни одна дверна коробка, кімната для обладнання холодильної камери потребує облицювання стін і підлоги керамічною плиткою (а.с.30).
З урахуванням вказаного акту обстеження, на звернення до міського голови Управлінням Комунального майна Хмельницької міської ради позивачу було надано лист-відповідь від 12.02.2007 р. за №12-301-02-08 (а.с.28). В листі зазначено, що частина орендованого позивачем приміщення по вул.Кам"янецькій,50 (1 поверх) не потребує капітального ремонту. Підвальне приміщення по вул.Кам"янецькій,50 потребує поточного ремонту та частково капітального ремонту. Орендодавець зазначив, що не заперечує проти проведення часткового капітального ремонту підвального приміщення площею 235,3 кв.м. по вул.Кам"янецькій,50 за кошти ЗАТ "Октант" та наголосив, що відповідно до договору оренди, саме орендар зобов"язаний своєчасно здійснювати поточний ремонт орендованого майна.
Судовою колегією досліджено, що договір оренди від 15.12.2006 р., який діяв під час здійснення позивачем поліпшень орендованого майна, передбачав, що орендар зобов'язаний, зокрема, провести ремонт та благоустрій прилеглої території орендованого приміщення; забезпечити його ефективне використання та збереження; своєчасно здійснювати поточний ремонт орендованого майна. При цьому, порушення умов вказаного договору з боку орендаря є підставою для дострокового розірвання договору оренди.
Водночас, такі зобов"язання орендаря не розглядаються як дозвіл на здійснення поліпшення майна та не тягне за собою зобов"язання орендодавця компенсувати орендарю вартість такого поліпшення.
Відповідно до ч.3 ст.773 Цивільного кодексу України, наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
Як уже зазначалось, у даному випадку, сторони у договорі (пункт 6.3. договору) обумовили, що орендар має право за погодженням орендодавця та отримувача коштів вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання та капітальний ремонт.
В пункті 7.3. договору передбачено, що орендодавець зобов"язується забезпечити відшкодування орендарю вартості зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого орендованого майна, за наявності погодження орендодавця та отримувача коштів на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.
За змістом вищенаведених положень Закону, ч.3 ст.773, ст.778 Цивільного кодексу України, та умов договору між сторонами, обов"язковою умовою відшкодування орендарю його витрат на поліпшення речі, що є предметом договору найму, є згода наймодавця на здійснення таких поліпшень.
При цьому, дозвіл на внесення поліпшень в майно повинен бути наданий наймодавцем у формі, що відповідає формі договору найму із зазначенням конкретних поліпшень і порядку відшкодування їх вартості (такого ж висновку дійшов Вищий господарський суд України під час касаційного перегляду справи №10/339-07(31/135-07), про що зазначено у постанові від 10.06.2008 р.).
У відповідності до ст.18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній з 20.06.2007 р. по 17.10.2008 р.), поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.
Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Згідно ст.776 Цивільного кодексу України, поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.
Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:
1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
За змістом ч.3 ст.776 Цивільного кодексу України, з метою захисту інтересів наймача йому надано ряд повноважень на випадок непроведення наймодавцем капітального ремонту речі, переданої в найм. Зокрема, наймач (орендар) вправі самостійно відремонтувати річ і в подальшому зарахувати вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю або вимагати відшкодування вартості ремонту.
Разом з тим, слід зауважити, що наймач має право провести не будь-який капітальний ремонт, а лише такий, непроведення якого перешкоджає використанню речі відповідно до призначення та умов договору (наприклад, заміна зірваного бурею даху на будинку). А тому, звернувшись до суду для вирішення наявного господарського спору, позивач як орендар, повинен доводити необхідність проведення капітального ремонту та його вартість.
Проте, всупереч вимог ст.33,34 ГПК України, позивачем не було подано належних допустимих доказів, які б засвідчували необхідність проведення капітального ремонту приміщення, а також, звернення позивача з вимогою до орендодавця про необхідність проведення капітального ремонту приміщення у зв"язку з неможливістю його цільового використання.
З урахуванням викладеного та умов договору, орендар повинен був самостійно здійснити поточний ремонт. У разі ж необхідності, у зв"язку з потребами орендаря, здійснення капітального ремонту, орендар повинен був подати проект (з врахуванням потреб своєї діяльності), відповідний кошторис, а орендодавець, як відповідальний за власність, оцінити пропозицію і затвердити.
В якості доказу надання згоди орендодавцем на проведення капітального ремонту позивач посилається на лист першого відповідача від 12.02.2007 р. за №12/301-02-08. Проте, зі змісту вказаного листа вбачається, що орендодавець не заперечує проти проведення часткового капітального ремонту підвального приміщення площею 235,3 кв.м. по вул.Кам"янецькій,50 саме за кошти ЗАТ "Октант". Будь-якого погодження переліку необхідних ремонтних робіт та їх вартості, погодженого з орендодавцем та власником майна, позивачем надано не було. Крім того, згідно умов договору оренди, на здійснення поліпшень орендованого майна, в т.ч. капітального ремонту, необхідна обов"язково згода отримувача коштів за договором - Управління житлового-комунального господарства Хмельницької ради.
Крім того, матеріали справи містять лист за вих.№48 від 25.01.2008 р., адресований позивачем міському голові, в якому позивач, посилаючись на продовження дії договору оренди приміщень, зокрема, приміщення по вул.Кам"янецькій та у зв"язку з тим, що ЗАТ "Октант" витратив значну суму коштів для капітального ремонту приміщення і благоустрою прилеглої території, просив надати право викупу вказаного приміщення. У даному листі сам позивач зазначив, що ремонтно-будівельні роботи виконані ним без відповідного погодження, посилаючись на те, що неодноразові його звернення до відповідних служб міста не дали результатів, а виконання ремонтних робіт була зумовлена необхідністю цільового функціонування орендованого приміщення (а.с.104).
Щодо наданих позивачем документів на підтвердження позовних вимог, судова колегія враховує, що зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва по магазину "Золота нива", підвал, від 04.07.2007р. на суму 91268,00 грн. (а.с.9-13) підписаний головним інженером проекту та засвідчений печаткою ЗАТ "Октант", не містить жодних доказів погодження даного кошторису ні власником, ні орендодавцем, ні отримувачем коштів за договором оренди. Акт приймання виконаних підрядних робіт за серпень 2007 року по підвалу магазину "Золота нива", де замовником та генпідрядником робіт виступає ЗАТ "Октант" (а.с.14-17), як і довідка про вартість виконаних підрядних робіт (а.с.18) взагалі не підписані (навіть ЗАТ "Октант"), та не містять доказів погодження зазначеного в них переліку робіт та їх вартості. А тому, зазначені документи не можуть прийматися судом до уваги як належні та допустимі докази по справі.
Отже, оскільки позивачем не надано належним чином оформлених документів встановленого зразка, а саме форми КБ-3 та форми КБ-2в, затверджених наказом Державного комітету статистики України і Державного комітету України з будівництва та архітектури від 21.03.2002 р. №237/5, згідно наявних у справі матеріалів, не підтверджено позивачем відповідними доказами також і виконання, приймання та вартість виконаних ним ремонтних робіт.
За таких обставин, судова колегія погоджується із висновком місцевого господарського суду щодо відсутності передбачених законом підстав для задоволення позовних вимог про відшкодування відповідачем вартості капітального ремонту.
Неповне з"ясування місцевим господарським судом обставин щодо наявності договірних відносин між сторонами у період з 154.12.2006 р. по 15.11.2007 р., як і посилання на положення Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені під час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 р. №377 ( вказаний Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію вартості невід"ємних поліпшень та встановлений для суб"єктів оціночної діяльності - суб"єктів господарювання), не вплинули, однак, на правильність судового рішення по суті. Підстав для скасування оскаржуваного судового акту не вбачається.
Доводи апеляційної скарги не спростовують законність судового рішення суду першої інстанції; апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
Рішення господарського суду Хмельницької області від 28 вересня 2010 року у справі №2/1424-10 слід залишити без змін.
Керуючись ст.ст. 101,103,105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд
1. Рішення господарського суду Хмельницької області від 28 вересня 2010 року у справі №2/1424-10 залишити без змін, а апеляційну скаргу Закритого акціонерного товариства "Октант", м.Хмельницький - без задоволення.
2. Справу №2/1424-10 повернути до господарського суду Хмельницької області.
Головуючий суддя Ляхевич А.А.
судді:
Вечірко І.О
Зарудяна Л.О.
віддрук.прим.:
1 - до справи
2 - позивачу
3,4 - відповідачам
5 - в наряд