03680 м. Київ , вул. Солом'янська, 2-а
Номер апеляційного провадження: 22-ц/824/4958/2024
11 вересня 2024 року м. Київ
Справа № 758/13804/21
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді-доповідача Ящук Т.І.,
суддів Кирилюк Г.М., Рейнарт І.М.,
за участю секретаря судового засідання Дубінкіної М.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційну скаргу Київської міської ради, яка подана представником Грицаєнком Романом Михайловичем, на заочне рішення Подільського районного суду міста Києва від 03 липня 2023 року, ухвалене у складі судді Петрова Д.В.,
у справі за позовом Київської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Комарницької Ольги Володимирівни про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права приватної власності, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан,
встановив:
У жовтні 2021 року позивач Київська міська рада звернулася до суду до відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Комарницької О.В. про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права приватної власності, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан.
Позов мотивовано тим, що приватний нотаріус КМНО Комарницька О.В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.12.2018 року № 44520444, яким за ОСОБА_1 зареєстровано право приватної власності на об'єкт нерухомого майна на АДРЕСА_1 , а саме гараж № НОМЕР_1 , ряд № НОМЕР_2 .
У подальшому приватним нотаріусом КМНО Комарницькою О.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22.12.2018 року № 44800171, а саме зареєстровано право приватної власності на вказаний об'єкт нерухомого майна за ОСОБА_2 .
Позивач як єдиний розпорядник земель комунальної власності міста Києва жодних рішень щодо передачі земельної ділянки під будівництво ні ОСОБА_1 , ні ОСОБА_2 чи іншим особам у власність чи користування не приймав, документи, що посвідчують право користування ними, відсутні. Отже, ОСОБА_1 здійснив самочинне будівництво об'єкту нерухомого майна на зазначеній земельній ділянці, яка належить на праві власності територіальній громаді м. Києва та на підставі неналежних документів здійснив реєстрацію самочинно збудованого нерухомого майна. Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) проведено обстеження земельної ділянки на АДРЕСА_1 (обліковий код земельної ділянки: 91:066:0005), за результатами якого встановлено, що на зазначеній земельній ділянці розташовані індивідуальні збірно-розбірні та цегляні гаражі гаражного автокооперативу «Вікторія» у загальній кількості 327 одиниць, двоповерхова будівля мийки автомобілів та будівля охорони, про що складено акт обстеження від 31.01.2020 року № 20-0050-07. Дані факти свідчать про намагання ОСОБА_1 в незаконний спосіб заволодіти землями комунальної власності, які належать територіальній громаді м. Києва згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності».
В частині вимог про неправомірність дій та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса позивач зазначав, що всупереч п. 3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстратором не зроблено обов'язковий запит до Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації» щодо правомірності посвідченого права власності за ОСОБА_1 зазначеного об'єкта нерухомого майна.
У частині вимог про самочинне будівництво, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан позивач зазначав, що право на забудову виникає у особи, яка набула права на земельну ділянку на законних підставах, після здійснення нею дій, передбачених ст. ст. 26-32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Листом Комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 29.10.2019 року повідомлено, що згідно з даними реєстрових книг КП КМР «Київське міське бюро технічної інвентаризації» за адресою в АДРЕСА_1 , не проводилась реєстрація права власності на гаражний бокс № НОМЕР_1 , ряд № НОМЕР_2 в ГБК «Вікторія».
Листом Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 24.01.2020 року повідомлено, що Департаментом за адресою АДРЕСА_1 будь-які дозвільні документи, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують готовність до експлуатації об'єкта будівництва (гаражних боксів) не видавалось та не реєструвалось. Отже, в діях ОСОБА_1 наявні ознаки самовільного зайняття земельної ділянки на АДРЕСА_1 . Оскільки земельна ділянка на АДРЕСА_1 (код ділянки 91:066:0005) не була відведена відповідно до вимог законодавства для будівництва об'єктів нерухомого майна, таке майно підлягає знесенню. Таким чином, особа, що використовувала земельну ділянку з порушенням прав іншої (власника земельної ділянки), повинна привести земельну ділянку у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд за власні кошти.
Позивач, з урахуванням поданих уточнених позовних вимог, просив:
- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Комарницької О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.12.2018 року № 44520444 на об'єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці, обліковий код: 91:066:0005, за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1717058380000, за ОСОБА_1 ;
- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Комарницької О.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22.12.2018 року № 4488171 на об'єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці, обліковий код: 91:066:0005, за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1717058380000, за ОСОБА_2 ;
- зобов'язати ОСОБА_2 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку орієнтовною площею 21,6 кв.м. на АДРЕСА_1 (код ділянки 91:066:0005), та повернути її Київській міській раді, привівши у придатний для використання стан.
Заочним рішенням Подільського районного суду м. Києва від 03 липня 2023 року позов залишено без задоволення.
Не погоджуючись із заочним рішенням, представник Київської міської ради- Грицаєнко Р.М. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи.
Вказує, що Київська міська рада, як єдиний розпорядник земель комунальної власності міста Києва, жодних рішень щодо передачі земельної ділянки під будівництво об'єкта нерухомого майна на земельній ділянці ні ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ні іншим особам у власність чи користування не приймала. Оскільки земельна ділянка на АДРЕСА_1 , не була відведена відповідн до вимог законодавства для будівництва об'єктів нерухомого майна, таке майно підлягає знесенню, а рішення про державну реєстрацію нерухомого майна - скасуванню. Вказані підстави свідчать, що ОСОБА_1 здійснив самочинне будівництво об'єкту нерухомого майна на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності територіальній громаді м. Києва та на підставі неналежних документів здійснив реєстрацію самочинно збудованого нерухомого майна. Відповідно, і реєстрація об'єкта нерухомого майна за ОСОБА_2 є похідною від незаконної реєстрації за ОСОБА_1 , а отже є також неправомірною.
Зазначає, що приватним нотаріусом прийнято рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень від 10.12.2018 № 44520444 та від 22.12.2018 № 44800171 на підставі неналежних документів, а відповідно з порушенням порядку реєстрації речових прав та їх обтяжень на нерухоме майно. Крім того, матеріали справи не містять документів, які підтверджують присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси.
Вказує, що посилання у судовому рішенні на те, що ГБК «Вікторія» має право на користування земельною ділянкою, є безпідставними. Розпорядженням Київської міської ради від 03.08.2001 року № 969-мг надано дозвіл на розташування автостоянки на АДРЕСА_1 , а не для будівництва гаражів. ГБК «Вікторія» не набув права користування/власності земельною ділянкою, адже відповідного рішення Київська міська рада не приймала і рішення Київської міської ради від 23.20.2013 року № 342/9830 «Про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки Гаражному автокооперативу «Вікторія» на АДРЕСА_1 , орієнтовною площею 1,45 га, для експлуатації та обслуговування гаражів та автостоянки» не є відповідним рішенням.
Наявність обставин, які підтверджують те, що нотаріус вчинила реєстраційну дію, свідомо та умисно порушуючи певні норми законодавства, при цьому вона була обізнана про те, що вона вчиняє їх всупереч положенням нормативно-правових актів, свідчить про можливість пред'явлення позовної вимоги до такої особи, оскільки вона в такий спосіб може порушувати певні права юридичної чи фізичної особи.
Таким чином, внаслідок прийняття рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на об'єкт нерухомого майна за відповідачами за відсутності повного пакету документів, передбаченого законодавством, зареєстровано право власності на об'єкт самочинного будівництва, який знаходиться на земельній ділянці, яка належить Київській міській раді, чим порушено права територіальної громади міста Києва.
Зважаючи на те, що земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 не була відведена Київською міською радою як єдиним розпорядником земель комунальної власності відповідно до вимог законодавства для будівництва об'єкту нерухомого майна, таке майно вважається самочинним та підлягає знесенню, а земельна ділянка підлягає звільненню, приведенню у придатний для використання стан та має бути повернута позивачу.
Судом першої інстанції не досліджено: реєстраційну справу, яка надійшла до суду, в якій відсутнє рішення щодо передачі земельної ділянки під будівництво об'єкта нерухомого майна ОСОБА_1 , акт обстеження земельної ділянки від 31.01.2020 року № 20-0050-07, у якому встановлено відсутність будь-яких правовстановлюючих документів на земельну ділянку, лист КП КМР «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 29.10.2019 року № 062/14-14547 (И-2019), яким повідомлено, що згідно з даними реєстрових книг КП КМР «Київське міське бюро технічної інвентаризації» за адресою: АДРЕСА_1 не проводилась реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна; лист Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 24.01.2020 року № 073-1066, в якому зазначено, що дозвільні документи, які дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують готовність до експлуатації об'єкта будівництва (гаражних боксів) не видавалось та не реєструвалось; відсутність документу про присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси, який дозволив державному реєстратору перевірити законність будівництва об'єкта нерухомого майна на земельній ділянці, оскільки він видається, в тому числі на підставі правовстановлюючих документів на земельну ділянку, відсутність рішення Київської міської ради щодо передачі земельної ділянки юридичним або фізичним особам.
Крім того, судом неналежним способом досліджено договір купівлі-продажу від 22.12.2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , як похідний від незаконної реєстрації об'єкта нерухомого майна, а тому є таким, який укладений без належних правових підстав та без дотримання норм законодавства.
В судовому засіданні представник позивача Київської міської ради - Грицаєнко Р.М. підтримав доводи апеляційної скарги, просив суд скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.
Інші учасники справи у судове засідання не з'явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача, з'ясувавши обставини справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що позовні вимоги Київської міської ради про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, на думку суду не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом.
Гаражний автокооператив «Вікторія» з 1988 року є користувачем земельної ділянки площею 1,4548 га (обліковий код 91:066:0005) на АДРЕСА_1 , для обслуговування існуючих гаражів та автостоянки. Користування зазначеною ділянкою є безперервним та відкритим, а доказів зворотного, зокрема будь-яких порушень законодавства щодо використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, не зафіксовано.
Відповідно до довідки гаражного автокооперативу «Вікторія» від 22.11.2018 року № 30 гаражний бокс № НОМЕР_1 , ряд № НОМЕР_2 побудований господарським способом та зданий в експлуатацію у 1990 році, а відповідач в особі ОСОБА_1 є власником гаражного боксу № НОМЕР_1 (ряд № НОМЕР_2 ) відповідно до рішення від 21.12.1990 року № 3.
Ураховуючи вищевказане, доводи позивача стосовно того, що Київська міська рада жодних рішень щодо передачі оскаржуваної земельної ділянки у власність або користування, ні ОСОБА_1 , ні ОСОБА_2 , ні іншій особі не приймала, відповідач ОСОБА_1 начебто самочинно здійснив будівництво гаражного боксу, спростовується наявними матеріалами справи, наданими суду представником відповідача, а також документами, які перебувають у володінні гаражного автокооперативу «Вікторія».
Суд вважав, що позивачем не наведено жодного обґрунтування тієї обставини, що державна реєстрація права власності на збудований та введений в експлуатацію в 1990 році гаражний бокс на відведеній позивачем для цієї мети земельній ділянці порушує його права та охоронювані законом інтереси.
Зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлений судом, підтверджує, що цей спір виник між міською радою та ОСОБА_1 і ОСОБА_2 . Тому приватний нотаріус є неналежним відповідачем, і у зв'язку з цим у задоволенні позовної вимоги міської ради до приватного нотаріуса необхідно відмовити із зазначеної підстави.
Проте з висновками суду першої інстанції колегія суддів погоджується не у повному обсязі, вважаючи їх такими, що не відповідають обставинам справи та наявним у матеріалах справи доказам, зробленими з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 10.12.2018 року приватний нотаріус КМНО Комарницька О.В. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на об'єкт нерухомого майна - гараж № НОМЕР_1 , ряд № НОМЕР_2 , загальною площею 21,6 кв. м за адресою місцезнаходження гаражного автокооперативу «Вікторія»: м. Київ, Подільський район, проспект Правди, 39.
Право власності зареєстроване на підставі: технічного паспорту, серія та номер: б/н, виданий 28.11.2018 року, видавник: ТОВ «Бюро технічної інвентаризації», інвентаризаційна справа № К-11/37; інформаційна довідка, серія та номер: ГЖ-2018 № 4221, видана 23.11.2018 року, видавник: КП КМР «Київське міське бюро технічної інвентаризації»; довідка, серія та номер: 30 виданий 22.11.2018 року, видавник Гаражний автокооператив «Вікторія»; довідка, серія та номер: 31, виданий 22.11.2018 року, видавник гаражний автокооператив «Вікторія» (т. 1 а. с. 26-28).
Відповідно до довідки гаражного автокооперативу «Вікторія» від 22.11.2018 року № 31 ОСОБА_1 дійсно є членом гаражного автокооперативу «Вікторія» та власником гаражу № НОМЕР_1 , ряд № НОМЕР_2 , за адресою: НОМЕР_3 , м. Київ, проспект Правди, 39, який побудований господарчим способом та введений в експлуатацію 1990 року, сума паю в розмірі 1500 грн станом на 2015 рік сплачена у повному обсязі. Довідкою також засвідчено, що за рішенням Київської міської ради від 23.10.2013 року № 342/9830 «Про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки гаражному автокооперативу «Вікторія»» надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою на АДРЕСА_1 , орієнтовною площею 1,45 га для експлуатації та обслуговування гаражів та автостоянки (т. 1 а. с. 128).
22.12.2018 року приватний нотаріус КМНО Комарницька О.В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав власності за ОСОБА_2 на об'єкт нерухомого майна - гараж № НОМЕР_1 , ряд № НОМЕР_2 , загальною площею 21,6 кв. м за адресою місцезнаходження гаражного автокооперативу «Вікторія»: м. Київ, Подільський район, проспект Правди, 39. Право власності було зареєстроване на підставі: договору купівлі-продажу гаражу, серія та номер: р. № 1807, виданий 22.12.2018 року, видавник - приватний нотаріус КМНО Комарницька О.В. (т. 1 а. с. 47, 48).
Відповідно до листа Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 27.01.2020 року № 057/934 встановлено, що Департамент не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують готовність до експлуатації об'єкта будівництва (гаражні бокси) за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 29).
31.01.2020 року Департаментом земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації було проведено обстеження земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 (обліковий код: 91:066:0005) у Подільському районі міста Києва та за результатами складено акт обстеження земельної ділянки № 20-0050-07. У ході вказаного обстеження земельної ділянки встановлено, що земельна ділянка площею 1, 4548 га (обліковий код: 91:066:0005) на АДРЕСА_1 згідно з даними міського земельного кадастру обліковується за гаражним автокооперативом « ІНФОРМАЦІЯ_1 »; за поданням Департаменту земельних ресурсів Київська міська рада не приймала рішень щодо передачі (надання) зазначеної земельної ділянки в користування (власність); інформація щодо державної реєстрації вказаної земельної ділянки у державному земельному кадастрі та державної реєстрації речових прав на неї у міському земельному кадастрі відсутня; зазначена земельна ділянка огороджена парканом та охороняється, в її межах розташовано індивідуальні збірно-розбірні та цегляні гаражі у загальній кількості 327 одиниць, двоповерхова будівля мийки автомобілів та будівля охорони (т. 1 а. с. 32, 33).
Розпорядженням Київського міського голови від 03.08.2001 року № 969-мг «Про погодження місць розташування об'єктів» гаражному автокооперативу «Вікторія» було погоджено місце розташування автостоянки на АДРЕСА_1 на землях міської забудови орієнтовною площею 1,045 га .
Згідно з рішенням Київської міської ради від 23.10.2013 року № 342/9830 про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки гаражному автокооперативу « ІНФОРМАЦІЯ_1 » надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою на АДРЕСА_1 , орієнтовною площею 1,45 га (земельна ділянка комунальної власності територіальної громади міста Києва) в короткострокову оренду на 5 років для експлуатації та обслуговування гаражів та автостоянки згідно з планом-схемою.
Звертаючись до суду з даним позовом, позивач зазначав, що Київська міська рада як єдиний розпорядник земель комунальної власності жодних рішень щодо передачі вищезазначеної земельної ділянки під будівництво у власність чи у користування не приймала. На думку позивача, відповідач ОСОБА_1 здійснив самочинне будівництво об'єкту нерухомого майна на земельній ділянці по АДРЕСА_1 , та має намір у незаконний спосіб заволодіти землями комунальної власності, які належать територіальній громаді міста Києва.
Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Статтею 321 ЦК України закріплено конституційний принцип непорушності права власності, передбачений статтею 41 Конституції України. Він означає, що право власності є недоторканим, власник може бути позбавлений або обмежений у його здійсненні лише відповідно і в порядку, встановлених законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 ЗК України.
Відповідно до ст. 123 ЗК України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.
Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об'єднання).
Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.
Відповідно до ст. 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.
Відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 року у справі № 916/1608/18, державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі.
Положеннями ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» визначено, що самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
За положеннями ст. 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.
Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2018 року у справі № 910/18560/16, зазначила, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 року у справі № 916/2791/13, зазначено, що у силу спеціального застереження, наведеного в ч. 2 ст. 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч. 4 ст. 376 ЦК України).
Також за рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 ЦК України).
У постанові від 12.03.2019 року Велика Палата Верховного Суду у справі № 911/3594/17, дійшла висновку, що за наявності державної реєстрації права власності за певною особою державна реєстрація права власності на це ж майно за іншою особою може бути здійснена за згодою цієї особи або за судовим рішенням, що набрало законної сили, щодо права власності на нерухоме майно. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи.
З огляду на постанову Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 року у справі № 610/1030/18, відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне.
Відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 року у справі № 916/2791/13, державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно ніж ті, що встановлені цією статтею. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила самочинне будівництво, у силу наведених положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема положень частини четвертої цієї статті.
З урахуванням викладеного, суд апеляційної інстанції вважає, що суд першої інстанції не надав належної оцінки зібраним доказам, дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позову, оскільки відповідачу ОСОБА_1 земельна ділянка за адресою АДРЕСА_1 не була відведена Київською міською радою, як єдиним розпорядником земель комунальної власності відповідно до вимог законодавства для будівництва об'єкту нерухомого майна, тому таке майно вважається самочинним будівництвом.
Суд апеляційної інстанції не погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що гаражний автокооператив «Вікторія» має право на користування земельною ділянкою відповідно до розпорядження Київського міського голови від 03.08.2001 року № 969-мг «Про погодження місць розташування об'єктів», оскільки в пункті 10 даного розпорядження зазначено про погодження гаражному автокооперативу «Вікторія» місця розташування автостоянки за адресою: АДРЕСА_1 , однак не будівництва об'єктів нерухомого майна. Крім того, договір оренди з гаражним автокооперативом «Вікторія» закінчив свою дію у жовтні 2018 року.
Відповідно до ч. 2 ст. 123 ЗК України особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки.
Судом встановлено, що на підставі відповідного звернення кооперативу Київська міська рада прийняла рішення від 23.10.2013 року № 342/9830 «Про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки гаражному автокооперативу «Вікторія» на АДРЕСА_1 для експлуатації та обслуговування гаражів та автостоянки».
Суд апеляційної інстанції зазначає, що проект землеустрою автоматично не надає право на одержання певної земельної ділянки у власність чи користування. Тому отримання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність або у користування є лише першою стадією у процедурі вирішення питання про передачу земельної ділянки зацікавленій особі.
Надання дозволу на розробку проекту землеустрою не є правовстановлюючим актом і не гарантує особі чи невизначеному колу осіб набуття права власності чи користування на земельну ділянку (правовий висновок Верховного Суду викладений у постанові від 17.10.2018 року у справі № 380/624/16-ц).
Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 01.02.2023 року у справі № 204/1053/20, за обставин справи, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки шляхом знесення усіх об'єктів, зокрема й самочинного будівництва навіть у разі його державної реєстрації, здійсненого не власником або без його згоди.
За положенням ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; 6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.
Особа зобов'язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки. Особа, яка здійснила самочинне будівництво об'єкта на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, не може набути право власності на нього в порядку ст. 331 ЦК України.
За змістом вищенаведеної ч. 1 ст. 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об'єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об'єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об'єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Наявність хоча б однієї з трьох зазначених у ч. 1 ст. 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об'єкт нерухомості є самочинним.
Відповідно до правового висновку Верховного Суду у постанові у справі № 920/751/20, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Встановлено, що реєстрація права власності гаража відповідачем ОСОБА_1 здійснена без дозволу та погодження власника землі - позивача.
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що Гаражний автокооператив «Вікторія» не набув права користування/власності земельною ділянкою.
Здійснюючи державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на гараж № НОМЕР_1 , ряд № НОМЕР_2 по пр. Правди, 39 у Подільському районі м. Києва, приватний нотаріус КМНО Комарницька О.В. не перевірила наявність у Гаражного автокооперативу «Вікторія» прав на земельну ділянку, на якій знаходиться такий гараж.
Крім того, відповідно до пункту 41 Порядку «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції станом на час виконання спірних правовідносин) для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна, подається документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси. Процедура присвоєння адреси об'єкту нерухомого майна на території міста Києва визначається відповідно до порядку, затвердженого рішенням Київської міської ради «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць, та інших поіменованих об'єктів у місті Києві» від 22.05.2013 року № 337/9394, в якому зазначено, що поштові адреси не присвоюються спорудам, які встановлені тимчасово без улаштування фундаменту, в тому числі пересувним та тимчасовим спорудам, малим архітектурним формам, а також об'єктам незавершеного капітального будівництва (крім присвоєння будівельної адреси об'єктам нового будівництва в установленому порядку) та приміщенням службового, допоміжного і технічного призначення, розташованим у жилих та нежилих будинках.
Однак, матеріали справи не містять документу, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси.
Оскільки судом встановлено, що спірна земельна ділянка, на якій був збудований гараж, не була відведена відповідачу ОСОБА_1 відповідно до порядку, встановленого законом для будівництва таких об'єктів нерухомого майна, а тому він не може на законних підставах набути право власності на відповідний об'єкт будівництва відповідно до вимог ч. ч. 1, 2 ст. 376 ЦК України.
Отже, рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Комарницької О.В. про реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на спірний гараж прийняте у спосіб, що суперечить нормам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому рішення про реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна за відповідачем ОСОБА_1 підлягає скасуванню.
Також, підлягає скасуванню рішення приватного нотаріуса КМНО Комарницької О.В. про реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на спірний гараж, який набутий останньою на підставі укладеного із ОСОБА_1 договору купівлі-продажу від 22.12.2018 року.
Висновки суду першої інстанції про те, що гаражний автокооператив «Вікторія» з 1988 року є користувачем земельної ділянки площею 1,4548 га (обліковий код 91:066:0005) на АДРЕСА_1 та на даний період часу ініційовано процедуру відведення вказаної земельної ділянки, а тому підстави для задоволення позову - відсутні, колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки рішення Київської міської ради від 23.10.2013 року № 342/9830 про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою про відведення земельної ділянки гаражному автокооперативу «Вікторія» на АДРЕСА_1 не є рішенням про передачу земельної ділянки у власність чи у постійне користування. Крім того, в рішенні зазначено про передачу земельної ділянки в короткострокову оренду на 5 років.
Гаражний автокооператив «Вікторія» створений 04.06.1997 року та не є правонаступником організації, якій надавалась в користування земельна ділянка в 1986 році для організації відкритої стоянки та будівництва зблокованих кооперативних гаражів.
Висновки суду першої інстанції щодо недотримання критерію «пропорційності» втручання позивача в право мирного володіння відповідачами своїм майном, що є порушенням статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод також не можна визнати обґрунтованими. Позивачем зазначено при зверненні до суду, що розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 11.07.2018 року № 1216 було затверджено проект «Будівництво дільниці Сирецько-Печерської лінії метрополітену від станції «Сирець» на житловий масив Виноградар з електродепо в Подільському районі» (1-а черга будівництва - дільниця від ст. «Сирець» до ст. Проспект Правди» з двома станціями «Мостицька» та « Проспект Правди ») та дільницею вилочного відгалуження в бік ст. «Виноградар». В процесі проектування та будівництва позивачем було проведено обстеження земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 . Оскільки зведений гаражний бокс є самочинним будівництвом, положення Закону «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» не підлягає застосуванню до вказаних правовідносин.
Відповідно до висновку Верховного Суду у постанові № 645/3784/18 від 01 лютого 2023 року, з урахуванням змісту статті 376 ЦК України в поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 цього Кодексу та статті 212 ЗК України, вимога про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки із приведенням її у попередній стан шляхом знесення самочинно побудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту такого порушення самочинною забудовою.
В постанові Верховного Суду від 20 січня 2021 року у справі № 442/302/17 зазначено, що задоволення вимоги про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованого нежитлового приміщення за рахунок особи, яка здійснила таке самочинне будівництво є належним та ефективним способом захисту прав власника (користувача). Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними договорів про відчуження майна. Аналіз частин третьої та четвертої статті 376 ЦК України дає підстави для висновку, що частина третя цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить.
Разом з тим, колегія суддів вважає, що відсутні правові підстави для задоволення позовної вимоги про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан з огляду на таке.
Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (ст. 48 ЦПК України).
Належним відповідачем має бути така особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги. Суд захищає порушене право чи охоронюваний законом інтерес позивача саме від відповідача.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.04.2018 року у справі № 523/9076/16-ц дійшла висновку про те, що пред'явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача.
Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов'язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження. Пред'явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
Із матеріалів справи судом встановлено, що гараж № НОМЕР_1 , ряд № НОМЕР_2 по АДРЕСА_1 поєднаний з іншими гаражними боксами, якими користуються інші особи, в одну будівлю. Гаражні бокси, які розташовані в одному ряду, мають спільні стіни та спільну покрівлю, відтак, при знесенні гаражного боксу № НОМЕР_1 у ряду № 11 можуть бути пошкоджені інші гаражні бокси, право власності/ користування на які зареєстроване за особами, що не є учасниками даної справи.
Висновок будівельно-технічної експертизи про можливість окремого знесення гаражу № НОМЕР_1 , ряд № НОМЕР_2 по АДРЕСА_1 без порушення прав та інтересів осіб, користувачів суміжних гаражних боксів, у справі відсутній.
Отже, спірні правовідносини безпосередньо стосуються прав, інтересів та обов'язків користувачів суміжних гаражних боксів, яких до участі у справі, як відповідачів залучено не було, клопотань про їх залучення до участі в справі позивач не заявляв.
За таких обставин у задоволенні позовних вимог про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан необхідно відмовити у зв'язку з неналежним суб'єктним складом відповідачів.
Наведене узгоджується із правовим висновком Верховного Суду, зробленим у постанові від 01 лютого 2023 року у справі № 645/3784/18 (провадження № 61-14914св21).
Разом з цим, колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог Київської міської ради до приватного нотаріуса КМНО Комарницької О.В. про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права приватної власності, у зв'язку із тим, що остання не є належним відповідачем у цій справі.
Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду у постанові від 01.04.2020 року у справі № 520/13067/17, позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивач визначила співвідповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов'язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.
Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано.
Відповідно до постанови Верховного Суду від 07.07.2021 року у справі №369/14294/17 спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов'язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно.
Як вбачається із матеріалів справи, спір у позивача виник саме з набувачами нерухомого майна ОСОБА_1 , ОСОБА_2 щодо їх права власності на гараж та відповідно, права на користування земельною ділянкою, правомірності дій щодо реєстрації за ними права власності на це майно, а не з приватним нотаріусом, який виконував функції державного реєстратора, відтак, належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та стосовно якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Отже, судом першої інстанції обґрунтовано враховано, що приватний нотаріус (державний реєстратор) є неналежним відповідачем у спірних правовідносинах та відповідно позов в частині вимог до приватного нотаріуса задоволенню не підлягає.
Згідно зі ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Відповідно до вимог ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За результатами апеляційного перегляду колегія суддів дійшла висновку, що оскаржене судове рішення ухвалено без додержання норм матеріального та процесуального права, у зв'язку з чим вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково; рішення суду в частині вирішення позовних вимог Київської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права приватної власності, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан скасувати та прийняти в цій частині постанову, якою частково задовольнити позов. В частині відмови у задоволенні позовних вимог Київської міської ради до приватного нотаріуса КМНО Комарницької О.В. про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права приватної власності - рішення суду слід залишити без змін.
Згідно з ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог .
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Як вбачається з матеріалів справи, при зверненні з позовною заявою позивач сплатив судовий збір у розмірі 6810 грн, при зверненні до суду апеляційної інстанції позивач сплатив судовий збір за подачу апеляційної скарги у розмірі 10 215 грн.
Оскільки апеляційний суд дійшов висновку щодо наявності підстав до часткового задоволення апеляційної скарги позивача в частині вирішення позовних вимог до відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , то сплачений позивачем судовий збір підлягає стягненню із відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь позивача пропорційно задоволеним вимогам (2 вимоги немайнового характеру) у розмірі по 5750 грн з кожного.
Керуючись ст. ст. 268, 367, 368, 374 - 376, 381 - 383 ЦПК України, суд постановив:
Апеляційну скаргу Київської міської ради, яка подана представником Грицаєнком Романом Михайловичем - задовольнити частково.
Рішення Подільського районного суду міста Києва від 03 липня 2023 року - скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог Київської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права приватної власності, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан, та прийняти в цій частині постанову:
Позовні вимоги Київської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права приватної власності, звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан - задовольнити частково.
- Визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Комарницької Ольги Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 грудня 2018 року № 44520444 на об'єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці, обліковий код: 91:066:0005, за адресою АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1717058380000, за ОСОБА_1 .
- Визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Комарницької Ольги Володимирівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22 грудня 2018 року № 4488171 на об'єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці, обліковий код: 91:066:0005, за адресою АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1717058380000, за ОСОБА_2 .
В задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовити.
Рішення Подільського районного суду міста Києва від 03 липня 2023 року - в частині відмови у задоволенні позовних вимог Київської міської ради до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Комарницької Ольги Володимирівни про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права приватної власності - залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь Київської міської ради витрати по сплаті судового збору в сумі по 5675 грн. з кожного.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Повний текст постанови складено 03 березня 2025 року.
Суддя - доповідач: Ящук Т.І.
Судді: Кирилюк Г.М.
Рейнарт І.М.