01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
14.10.2010 № 36/59
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Отрюха Б.В.
суддів:
За участю представників:
від позивача Саєнко І.В. - за дов. № 15 від 14.09.2010
від відповідача 1) Шадевська Ж.Е. - за дов. № 225-КР-956 від 17.09.2010
2) не з'явився
3) не з'явився
від прокуратури Морозов В.Ю. - старший прокурор відділу
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступник прокурора м.Києва
на рішення Господарського суду м.Києва від 11.02.2010
у справі № 36/59 ( .....)
за позовом Дочірнє підприємство "Оріфлейм Косметікс Україна"
до Київська міська рада
Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації)
третя особа позивача ВАТ "Південзахіделектромережбуд"
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки
Дочірнє підприємство «ОРІФЛЕЙМ КОСМЕТІКС УКРАЇНА» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради, Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 13 жовтня 2005 року, що зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 19 жовтня 2005 року за № 75-6-00240, укладеного між Київською міською радою та Відкритим акціонерним товариством «Південьзахіделектромережбуд» про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки в редакції, яка була підписана Дочірнім підприємством «ОРІФЛЕЙМ КОСМЕТІКС УКРАЇНА» та Відкритим акціонерним товариством «Південьзахідедектромережбуд» на умовах, визначених Угодою та зобов'язання Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати та видати угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 13 жовтня 2005 року, що зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 19 жовтня 2005 року за № 75-6-00240.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.02.2009 у справі № 36/59 позовні вимоги Дочірнього підприємства «ОРІФЛЕЙМ КОСМЕТІКС УКРАЇНА» задоволено повністю.
Внесено зміни до Договору оренди земельної ділянки від 13 жовтня 2005 року, що зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 19 жовтня 2005 року за № 75-6-00240, постановлено вважати укладеною Угоду про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки в наступній редакції, з моменту набрання чинності судовим рішенням, яка була підписана Дочірнім підприємством «ОРІФЛЕИМ КОСМЕТІКС УКРАЇНА» та Відкритим акціонерним товариством «Південьзахіделектромережбуд» на умовах, визначених Угодою.
Зобов'язано Головне управління земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати та видати Угоду про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 13 жовтня 2005 року, що зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 19 жовтня 2005 року за № 75-6-00240, що є його невід'ємною частиною, між Орендодавцем - Київською міською радою, Орендарем - ВАТ «Південьзахіделектромережбуд» та Новим орендарем - Дочірнім підприємством «ОРІФЛЕЙМ КОСМЕТІКС УКРАЇНА», у встановленому порядку.
Рішення Господарського суду міста Києва від 11.02.2009 у справі № 36/59 мотивовано тим, що частиною 2 статті 120 Земельного кодексу України, частиною 2 статті 377 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування; оскільки позивач відповідно до статті 123 Земельного кодексу України та статті 15 Закону України «Про оренду землі» вчинив всі передбачені законодавством дії, спрямовані на внесення змін до Договору оренди земельної ділянки та зважаючи на те, що відповідач ухиляється від укладання договору, позовні вимоги обґрунтовані та підлягають задоволенню.
Не погоджуючись з вищезазначеним рішенням Господарського суду міста Києва, Заступник прокурора міста Києва звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 11.02.2009 у справі № 36/59 та постановити нове, яким у задоволенні позову відмовити.
Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення судом першої інстанції прийнято з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
Представник позивача у відзиві на апеляційну скаргу проти її доводів заперечував, та просив рішення Господарського суду міста Києва від 11.02.2009 у справі № 36/59 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Представник Київської міської ради (відповідача-1) у письмових поясненнях просив апеляційну скаргу задовольнити у повному обсязі.
Представник відповідача-2 у судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, письмового відзиву на апеляційну скаргу не надав.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 14.10.2010 на підставі статті 24 Господарського процесуального кодексу України Відкрите акціонерне товариство «Південьзахіделектромережбуд» залучено до участі у справі № 36/59 як іншого відповідача (відповідач-3), оскільки останній також є стороною за договором оренди земельної ділянки, а предметом цього спору є внесення змін до вказаного договору.
Відкрите акціонерне товариство «Південьзахіделектромережбуд» 14.10.2010 направило телеграму НННН 1531 13.10. 028, відповідно до якої просило розглянути справу без участі його представника, а також у телеграмі та наданих суду письмових поясненнях підтримало позовні вимоги позивача, заперечує проти апеляційної скарги у повному обсязі, вважає, що рішення Господарського суду міста Києва відповідає фактичним обставинам справи та дійсності, прийнято з повним дотриманням норм матеріального та процесуального права.
Враховуючи те, що у матеріалах справи містяться докази належного повідомлення учасників судового процесу про час і місце проведення судового засідання по розгляду апеляційної скарги, а саме повідомлення про вручення поштового відправлення, та враховуючи вищезазначене клопотання, колегія суддів вважає можливим здійснити перевірку рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку за наявними матеріалами справи та без участі представників Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) та Відкритого акціонерного товариства «Південьзахіделектромережбуд».
Розглянувши в судовому засіданні апеляційну скаргу, відзив та письмові пояснення на неї, дослідивши матеріали справи та зібрані у ній докази, заслухавши пояснення представників позивача, відповідача-1 та прокуратури, судова колегія встановила наступне.
Відповідно до статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в України» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на землю.
Пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу України визначено, що до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Відповідно до частини 5 статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в України» від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Рішенням Київської міської ради від 18.03.2004 № 123/1333 Відкритому акціонерному товариству «Південьзахіделектромережбуд» було передано в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 3,51 га для експлуатації та обслуговування виробничої бази по вул. Малинській, 16 у Святошинському районі м Києва.
13.10.2005 на підставі пункту 19 Рішення Київської міської ради від 18.03.2004 №123/1333 між Київською міською радою та ВАТ «Південьзахіделектромережбуд» було укладено Договір оренди земельної ділянки, що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. (зареєстровано в реєстрі за № 756) та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 19 жовтня 2005 року за №75-6-00240 (надалі за текстом - Договір оренди земельної ділянки), відповідно до якого «Південьзахіделектромережбуд» було передано в оренду зазначену вище земельну ділянку, кадастровий номер №8000000000:75:383:0014.
23.12.2005 між ВАТ «Південьзахіделектромережбуд» та позивачем - Дочірнім підприємством «ОРІФЛЕЙМ КОСМЕТІКС УКРАЇНА» було укладено Договір купівлі продажу (посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального року Рвач Ж.В., зареєстрований в реєстрі за № 2864), на підставі якого право власності на нерухоме майно, а саме нежилі будівлі, що розташовані на земельній ділянці (кадастровий номер № 8000000000:75:383:0014) перейшло до Дочірнього підприємства «ОРІФЛЕЙМ КОСМЕТІКС УКРАЇНА», зареєстровано в Державному реєстрі правочинів (витяг № 1932923 від 23.12.2005). Майно згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна передано позивачу згідно акту приймання передачі нерухомого майна від 23.12.2005.
Право власності на нежитлові приміщення по вул. Малинській, 16 зареєстровано за Дочірнім підприємством «ОРІФЛЕЙМ КОСМЕТІКС УКРАЇНА» згідно реєстраційного посвідчення № 024033, виданого Київським бюро технічної інвентаризації та реєстрації власності на об'єкти нерухомого майна від 03.01.2006.
Відповідно до статті 4 Земельного кодексу України завданням земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель.
Статтею 116 Земельного кодексу України передбачено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування передбачено статтею 123 Земельного кодексу України, згідно якої надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування з дотриманням встановленої цією статтею процедури оформлення надання земельної ділянки в користування.
Рішення щодо надання в оренду земельної ділянки є реалізацією волевиявлення органу місцевого самоврядування як суб'єкта права власності на землю.
Разом з тим, частиною 2 статті 377 Цивільного кодексу України, частиною 2 статті 120 Земельного кодексу України, в редакції чинної на дату укладення договору купівлі-продажу, визначено, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Згідно статті 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Таким чином, законодавством передбачено підставу для набуття права користування земельною ділянкою внаслідок переходу такого права у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно, яке на ній знаходиться.
Отже, враховуючи специфіку об'єкта нерухомості як такого, що нерозривно пов'язаний із землею, стаття 120 Земельного кодексу України, стаття 377 Цивільного кодексу України передбачають перехід права користування земельною ділянкою до набувача права власності на ці об'єкти, тобто перехід права користування земельною ділянкою встановлено законом.
Згідно з роз'ясненнями Вищого господарського суду України від 27.06.2001 N 02-5/743 (з наступними змінами та доповненнями) «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності на землю і землекористування» обов'язок рад відвести земельну ділянку у власність або у користування необхідно відрізняти від їх обов'язку оформити право на земельну ділянку, якщо воно виникло у зв'язку з переходом права на будівлю і споруду, приватизацією об'єктів незавершеного будівництва або внаслідок укладення передбачених законом цивільно-правових угод (міна, дарування, купівля і под.), а також коли земельну ділянку було надано підприємству чи організації до введення в дію Земельного кодексу України. У разі ухилення ради від оформлення права на земельну ділянку заінтересована особа відповідно до статей 74 і 77 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вправі звернутись до господарського суду з заявою про спонукання ради видати державний акт чи укласти відповідну угоду (пункт 3).
Позивач відповідно до Договору купівлі-продажу від 23 грудня 2005 року набув права власності на нежилі будівлі загальною площею 4693,1 кв.м., що розміщені на земельній ділянці кадастровий № 8000000000:75:383:0014, та в силу статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України до нього перейшло право користування цією земельною ділянкою.
Відповідно до частини 2 статті 125 Земельного кодексу України (в редакції, що діяла на момент розгляду справи в суді першої інстанції) право оренди земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Договір оренди земельної ділянки від 13.10.2005 з попереднім власником об'єктів нерухомості ВАТ «Південьзахіделектромережбуд», було укладено строком на 25 років, до 2030 року.
Норма статті 31 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої встановлені підстави припинення договору оренди земельної ділянки, в редакції, закону від 27.04.2007 № 997-V, чинної на дату звернення позивача до суду та прийняття рішення судом першої інстанції по даній справі, не передбачала такої підстави для припинення договору оренди земельної ділянки, як зміна власника будівлі, а тому колегія суддів вважає, що договір оренди земельної ділянки від 13.10.2005 був чинним на момент внесення змін.
Згідно статті 651 Цивільного кодексу України зміна умов договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Порядок внесення змін до договору встановлено Господарським кодексом України.
Відповідно до частини другої статті 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Також в цій статті визначено, що сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
Матеріалами справи підтверджується, що на виконання статей 181 і 188 Господарського кодексу України позивач звернувся до Київської міської ради з пропозицією щодо внесення відповідних змін до Договору оренди земельної ділянки від 13 жовтня 2005 року, що зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 19 жовтня 2005 року за №75-6-00240, та надіслав два примірники Угоди про внесення змін до Договору оренди, підписані з боку позивача та ВАТ «Південьзахіделектромережбуд» до Київської міської ради, яка у двадцятиденний термін зобов'язана була або забезпечити її підписання, або надати позивачам два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаною Угодою.
Згідно зазначених змін:
- пункт 2.1. Договору викладено в новій редакції: «2.1. Об'єктом оренди відповідно до цього Договору є Земельна ділянка наступними характеристиками: місце розташування - вул. Малинська, 16 (шістнадцять) у Святошинському районі м. Києва; розмір - 35058 (тридцять п'ять тисяч п'ятдесят вісім) кв. м; цільове призначення - для реконструкції, будівництва та експлуатації офісно-складського комплексу; кадастровий № 8000000000:75:383:0014»;
- Всі права та обов'язки за Договором переходять від Відкритого акціонерного товариства «Південьзахіделектромережбуд» до Дочірнього підприємства «ОРІФЛЕЙМ КОСМЕТІКС УКРАЇНА»;
- Всі інші умови Договору залишаються без змін його Сторони підтверджують по них свої зобов'язання.
Зауваження прокуратури щодо зміни цільового призначення колегією суддів не приймається до уваги, виходячи з наступного.
Відповідно до статті 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на відповідні категорії, зокрема, в даному випадку за своїм цільовим призначенням спірна земельна ділянка відноситься до земель житлової та громадської забудови.
Згідно статті 20 Земельного кодексу України віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.
Спірна земельна ділянка передана за рішенням ради попередньому землекористувачу з цільовим призначенням: для експлуатації та обслуговування виробничої бази.
Згідно угоди про внесення змін до договору новий власник об'єктів нерухомості просить надати йому земельну ділянку з цільовим призначенням: для реконструкції, будівництва та експлуатації офісно-складського комплексу.
Аналізуючи зазначене, колегія суддів вважає, що в результаті задоволення позовних вимог основне цільове призначення земельної ділянки згідно статті 19 Земельного кодексу України не змінюється, відповідно, окреме рішення ради для цього не вимагається законом. Що стосується прав і зобов'язань сторін у договорі щодо можливої забудови і реконструкції приміщення, розташованого на спірній земельній ділянці, то вони можуть виникнути лише в порядку, передбаченому законодавством України, при наявності погоджень відповідних контролюючих органів з питань будівництва.
Відповіді, заперечень, зауважень, протоколу розбіжностей тощо, від Київської міської ради позивач не отримував.
Відповідно до частини 3 статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання прав.
Визнання права - це визнання права користування або власності у випадках, визначених законодавством, і за умови що особа яка звертається до суду має всі підстави вважати та просити суд визнати таке право.
Враховуючи те, що відповідно до статті 123 Земельного кодексу України та статті 15 Закону України «Про оренду землі» позивач вчинив всі передбачені законодавством дії. спрямовані на внесення змін до Договору оренди земельної ділянки та зважаючи на те, що одна із сторін ухиляється від укладання договору, інша сторона, чиє право порушується, може звернутись до суду та просити суд визнати його право.
Колегія суддів вважає, що неоформлення права користування земельною ділянкою у встановлені терміни, право на користування якої виникло на підставі статей 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України фактично є відмовою органу місцевого самоврядування в реалізації позивачем його права, обумовленого законом.
З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про обґрунтованість вимог позивача в частині зобов'язання відповідача -1 внести зміни до Договору оренди земельної ділянки на умовах визначених угодою, що запропонована позивачем.
Крім того, позивач сплачував до бюджету орендну плату за користування земельною ділянкою з моменту державної реєстрації Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) угоди про внесення змін на виконання рішення Господарського суду міста Києва по справі № 36/59, що підтверджується наданими платіжними дорученням та не заперечувалось представниками прокуратури та відповідача-1.
Згідно пункту 3.4.7. Рекомендацій Президії Вищого господарського суду України від 02.02.2010 N 04-06/15 «Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства», які прийняті з метою однакового і правильного застосування норм матеріального і процесуального права у розгляді спорів, пов'язаних із земельними відносинами, судам слід враховувати, що при розгляді спору про внесення змін до договору, зацікавлена сторона або прокурор в її інтересах повинен ставити перед судом питання про внесення змін до договору, а не про зобов'язання відповідача внести такі зміни до договору. Оскільки відповідно до частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін, зобов'язання в судовому порядку другої сторони за договором внести до нього зміни суперечить законодавству.
Враховуючи вищезазначене, колегія суддів не приймає до уваги заперечення, що суд мав би зобов'язати Київську міську раду укласти договір оренди, а не вносити зміни.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про обґрунтованість вимог позивача до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та задоволення позовних вимог в цій частині з огляду на наступне.
Відповідно до статті 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать реєстрація суб'єктів права власності на землю; реєстрація права користування землею і договорів на оренду землі; видача документів, що посвідчують право власності і право користування землею.
Відповідно до Положення про Головне управління земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), що затверджене рішенням Київської міської ради від 19 грудня 2002 р. №182/342, дане управління організовує оформлення та видачу договорів оренди земельних ділянок та здійснює їх реєстрацію.
Статтею 210 Цивільного кодексу України встановлено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Згідно статті 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.
Частиною 5 статті 126 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
Відповідно до статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації.
За змістом частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України, частини 5 статті 188 Господарського кодексу України якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов'язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Статтею 115 Господарського процесуального кодексу України встановлено обов'язковість виконання судових рішень.
Оскільки відповідно до наведених норм законодавства договір оренди земельної ділянки потребує обов'язкової реєстрації і без реєстрації не набуває чинності та неможлива реалізація права користування земельною ділянкою, тому рішення суду без зобов'язання зареєструвати договір не призведе до поновлення порушеного права позивача, а зобов'язання Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати зміни до договору оренди земельної ділянки відповідно до закону є реалізацією механізму виконання рішення суду та не призводить до негативних наслідків для відповідача-2.
Отже, необхідною умовою поновлення порушеного права та реалізації виконання рішення суду щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки є зобов'язання зареєструвати його в установленому порядку.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає рішення суду по даній справі обґрунтованим та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга Заступника прокурора міста Києва є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.
Керуючись статтями 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд -
Апеляційну скаргу Заступника прокурора міста Києва на рішення Господарського суду міста Києва від 11.02.2009 у справі № 36/59 залишити без задоволення, рішення Господарського суду міста Києва від 11.02.2009 у справі № 36/59 залишити без змін.
Матеріали справи № 36/59 повернути Господарському суду міста Києва.
Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку.
Головуючий суддя
Судді