01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
14.09.2010 № 40/167
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Тищенко О.В.
суддів:
при секретарі:
За участю представників:
від позивача -Грінчук Н.А. дов. №03/03 від 11.01.2010 року
від відповідача: ОСОБА_2
від третьої особи: Прудніков І.А. дов. №б/н від 14.09.2009 року
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_2
на рішення Господарського суду м.Києва від 17.06.2010
у справі № 40/167 ( .....)
за позовом Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області
до ОСОБА_2
третя особа позивача ВАТ "Малинський дослідно-експериментальний ливарно-механічний завод"
про розірвання договору купівлі-продажу № 2-272 від 27.02.2003 р. та повернення об"єкту
за зустрічним позовом ОСОБА_2
до Регіонального відділення Фонду державного майна України
по Житомирській області
про внесення змін до умов договору купівлі-продажу
На розгляд господарського суду м. Києва передані вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу №2-272 від 27.02.03 незавершеного будівництвом об'єкта -ливарного цеху, що знаходиться за адресою: м. Малин, вул.. Огієнка, 55 на земельній ділянці 0,7 га, укладеного між РВ ФДМУ по Житомирській області та ОСОБА_2, який був посвідчений державним нотаріусом Малинської державної нотаріальної контори Карпович О.М. 27.02.03 та про повернення об'єкта незавершеного будівництва - ливарного цеху, що знаходиться за адресою: м. Малин, вул.. Огієнка, 55 на земельній ділянці 0,7 га, у власність держави в особі РВ ФДМУ по Житомирській області шляхом підписання між сторонами акту приймання-передавання.
Первісні позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач порушив умови договору купівлі-продажу №2-272 незавершеного будівництва об'єкта державної форми власності - ліварного цеху, а саме п 5.3., в частині строків завершення будівництва. На виконання вимог Закону України “Про державну програму приватизації” регіональним відділення ФДМУ по Житомирській області були проведені поточні перевірки виконання умов договору, за результатами яких складено акти перевірки від 15.11.04, 01.09.05, 22.02.06, 13.07.06, 10.07.07, 21.02.08 та 01.10.09., в яких зафіксовано дане порушення.
Листами від 16.11.04, 05.09.05, 02.08.06, 10.07.07 позивач попереджав відповідача, що у разі невиконання умов договору купівлі-продажу в установлений термін, орган приватизації ставитиме питання про розірвання договору купівлі-продажу, відшкодування завданих збитків та повернення об'єкту у державну власність.
24.03.08 надійшов лист від відповідача датований 21.03.08, в якому останній просив укласти додаткову угоду про внесення змін до договору купівлі-продажу в частині продовження строків виконання своїх зобов'язань по завершенню будівництва та введення об'єкту в експлуатацію з моменту отримання права користування земельною ділянкою після встановлення меж в натурі у встановленому порядку.
Позивач стверджує, що пропозиція щодо внесення змін до договору не розглядалася, як така що надійшла після виявлення факту порушення, відповідно до вимог п. 2.2 Положення про внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом ФДМУ від 29.10.98 №2041., про що повідомлялося відповідача листом від 27.03.08 за вих. №05/1123.
Крім того, 25.07.07 р позивач повідомив відповідача про розірвання договору купівлі продажу та повернення об'єкту купівлі-продажу у державну власність (претензія №03/3092 від 25.07.07). Відповідачем, як твердить позивач, не виконано вимог претензії, що дає підставу, на думку позивача, звернутися до суду для розірвання договору у судовому порядку.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 06.04.10 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги на предмет спору на стороні Позивача Відкрите акціонерне товариство “Малинський дослідно-експериментальний ливарно-механічний завод”.
Ухвалою Господарського суду м. Києва від 11.05.10 прийнято зустрічну позовну заяву про внесення змін до умов договору купівлі-продажу для сумісного розгляду із первісним позовом у справі №40/167.
26.05.10 позивач за зустрічним позовом (відповідач за первісним позовом) подав заяву про збільшення позовних вимог, у зв'язку з чим просив суд постановити рішення, яким абз.1 п. 5.3 договору купівлі-продажу №2-272 від 27.02.03 після слів “протягом 5 років” доповнити наступними словами “з моменту отримання: права користування земельною ділянкою після встановлення меж в натурі та дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт у встановленому порядку”.
Заперечення та зустрічні позові вимоги обґрунтовані тим, що позивач за первісним позовом у встановленому порядку не здійснив передачу відповідачу проектно-кошторисної документації. Крім того, без отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку неможливо отримати дозвіл на будівництво. Також ОСОБА_2 зазначає, що листом Виконкому Малинської міськради повідомлено, що земельна ділянка, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, була передана в оренду ВАТ “Л.М.С згідно рішення 8-ї сесії 24-го скликання Малинської міськради від 27.12.2002 року.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 17.06.2010 р. у справі № 40/167 первісний позов Регіонального відділення Фонду державного майна України задоволено повністю. Розірвано договір №2-272 від 27.02.2003р. купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - ливарного цеху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 на земельній ділянці 0,7 га, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області та ОСОБА_2, посвідченого державним нотаріусом Малинської державної нотаріальної контори Карпович О.М. 27.02.03.
Зобов'язано ОСОБА_2 повернути об'єкт незавершеного будівництва -ливарний цех, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 на земельній ділянці 0,7 га, у власність держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області (10008, м. Житомир, вул. 1 Травня, 20, код 13578893) шляхом підписання між сторонами акту приймання-передавання.
Стягнуто з ОСОБА_2 в доход Державного бюджету України державне мито у розмірі 85,00 грн (вісімдесят п'ять гривень нуль копійок) та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 236,00 грн (двісті тридцять шість гривень нуль копійок).
Відмовилено ОСОБА_2 у зустрічному позові повністю
Вищезазначене рішення місцевого господарського суду обґрунтовано тим, що ОСОБА_2 свої зобов'язання за договором купівлі-продажу №2-272 від 27.02.2003 року щодо добудови придбаного у позивача об'єкта незавершеного будівництва не виконав.
Не погоджуючись із вищевказаним рішенням суду, відповідач за первісним позовом звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду м. Києва від 17.06.2010 р. у справі №40/167 та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог позивачу відмовити повністю, зустрічним позов задовольнити повністю.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що рішення Господарського суду м. Києва прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, з недоведеністю обставин, що мають значення для справи, з невідповідністю висновків, викладених у рішенні обставинам справи. Скаржник зазначає, що позивач за первісним позовом у встановленому порядку не здійснив передачу відповідачу проектно-кошторисної документації. Крім того, без отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку неможливо отримати дозвіл на будівництво. Також ОСОБА_2 зазначає, що земельна ділянка, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва була передана в оренду ВАТ “Л.М.С згідно рішення Малинської міськради 8-ї сесії 24-го скликання від 27.12.2002 року (тобто спірний об'єкт знаходиться на земельній ділянці, яка належить - ВАТ “Л.М.С.).
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 16.07.2010 року апеляційну скаргу відповідача за первісним позовом прийнято до провадження та призначено до розгляду в судовому засіданні на 04.08.2010 року.
Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, в судовому засіданні 04.08.2010 року оголошувалась перерва до 14.09.2010 року.
Представник відповідача за первісним позовом в судовому засіданні апеляційної інстанції вимоги апеляційної скарги підтримав, просив апеляційну скаргу задовольнити, рішення Господарського суду м. Києва від 17.06.2010 р. у справі №40/167 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог позивачу відмовити повністю, зустрічний позов задовольнити повністю.
Представник позивача за первісним позовом та представник третьої особи в судовому засіданні апеляційної інстанції заперечував проти доводів відповідача за первісним позовом, викладених в апеляційній скарзі, просили суд відмовити в задоволенні скарги та залишити без змін оскаржуване рішення Господарського суду м. Києва від 17.06.2010 р. у справі №40/167.
Статтею 101 ГПК України встановлено, що в процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі та додатково поданими доказами повторно розглядає справу.
Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників позивача, відповідача та третьої особи, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскарженого рішення норм матеріального та процесуального права, Київський апеляційний господарський суд, -
27.02.03. між позивачем (продавець) та відповідачем (покупець) укладено договір купівлі-продажу № 2-272 незавершеного будівництвом об'єкта державної форми власності -ливарного цеху в АДРЕСА_3.
Відповідно до п. 1 1 Договору продавець зобов'язується передати у власність покупцеві не завершений будівництвом об'єкт державної форми власності - ливарний цех, який перебуває на балансі ВАТ “Сервіс” та знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 на на земельній ділянці 0,7 га. Питання придбання або оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, покупець вирішує з органами місцевого самоврядування після набуття ним права власності.
Пунктом 5.3 Договору передбачені обов'язки покупця - виконувати умови продажу об'єкта на аукціоні, а саме завершення будівництва протягом 5 років.
25.03.2003 року продавець (РВ ФДМУ по Житомирській області) передав, а покупець (ОСОБА_2.) прийняв придбане ним державне майно - не завершений будівництвом (згідно з проектно-кошторисною документацією) ливарний цех, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 на земельній ділянці 0,7 га., що підтверджується актом прийому передачі від 25.03.2003 року. (який наявний в матеріалах справи).
ОСОБА_2 з метою врегулювання земельних відносин звернувся до міської Ради м. Малин з заявою про надання згоди на збір відповідних документів для послідуючого землевідводу на його користь земельної ділянки площею 1.0га, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.
Виконком Малинської міськради листом №121/122 від 07.04.2003 року повідомив ОСОБА_2, що земельні ділянки на яких знаходиться ливарний цех та газоочисне відділення ливарного цеху були передані в оренду 8-ю сесією 24-го скликання від 17.12. 2002 року ВАТ “Л.М.С.”. Таке рішення прийнято тому, що РВ ФДМ України по Житомирській області не попередило про те, що дані об'єкти включені в перелік на продаж. Питання кому в кінцевому результаті будуть належать об'єкти може вирішитись тільки в судовому порядку. Даний лист підписано міським головою Л.А. Шевчук.
08.05.2003 року ОСОБА_2 звернувся до Регіонального відділення ФДМУ по Житомирській області з листом, в якому зазначав про вищевказане та просив надати роз'яснення ситуації, яка склалася та надати правову допомогу стосовно подальшого виконання ним умов договору по закінченню будівництва придбаних останнім об'єкту незавершеного будівництва.
26.05.2003 року від Регіонального відділення ФДМУ по Житомирській області надійшла відповідь за №07/1326, в якій фонд зазначав, що відповідачу необхідно звернутись до міської ради м.Малина за реєстрацією договорів купівлі-продажу ливарного цеху та газоочисного відділення ливарного цеху. Після проведення реєстрації Регіональне відділення ФДМУ по Житомирській області пропонував відповідачу звернутись повторно до міської ради з проханням надати в оренду земельну ділянку під об'єктами незавершеного будівництва. Також в листі зазначено, що Регіональним відділенням ФДМУ по Житомирській області в свою чергу надіслано листа міському голові м.Малина Шевчуку Л.А. з роз'ясненням ситуації, що склалась з проведенням приватизації незавершеного будівництвом об'єктів, які перебувають на балансі ВАТ «Сервіс» та з проханням сприяти останньому, як власнику в завершених будівництвом ливарного цеху та газоочисного відділення ливарного цеху в оформленні оренди на земельну ділянку площею 1,0 га.
14.12.2005 року ОСОБА_2 звернувся до начальника Регіонального відділення ФДМУ по Житомирській області з листом, в якому доводить до відома, що на неодноразові звернення до директора ВАТ “ЛМС” Неділько І.І. з наданням йому копій договорів купівлі-продажу та актів прийому-передачі на ОНБ--ливарний цех та ОНБ-газоочисне відділення ливарного цеху, які розташовані в м. Малин по вул. Огієнка, 55 продовжується недопуск на територію земельної ділянки, на якій розміщені належні мені об'єкти незавершеного будівництва. Вказана поведінка ставить під загрозу вчасного виконання ОСОБА_2 своїх зобов'язань за договором та унеможливлює залучення інвестицій з метою запуску виробництва та створення певної кількості робочих місць. Враховуючи той факт, що ОСОБА_2 до цього часу не має документів на користування земельною ділянкою з визначенням її меж, ігнорування керівництвом ВАТ “ЛМС” його прав, просить втрутитись в ситуацію, а також повідомити Малинську міську раду, керівництво ВАТ “ЛМС” про те, що вказані об'єкти продані і відносяться до сфери управління органів приватизації з наслідками, які передбачені законодавством України.
07.12.2005 року ОСОБА_2, ОСОБА_8, ОСОБА_9 було складено Акт про те, що 07.12.2005 року приблизно 11 год. 30 хв. прибувши на центральну прохідну ТОВ “Малинський дослідно-експериментальний завод” з метою дослідження конструкцій будівлі, які належать ОСОБА_2, для завершення будівництва. Охорона заборонили прохід до приміщення. Прохід буде дозволено з дозволу керівника підприємства і тільки ОСОБА_2, а іншим спеціалістам прохід заборонено.
21.02.2006 року ОСОБА_2 звернувся з листом до Прокурора Малинського району Житомирської області, в якому зазначав, що на виконання інвестиційних зобов'язань по завершенню будівництва вказаних об'єктів та організації виробництва останній неодноразово звертався до міської Ради з проханням надати дозвіл на розробку проекту землевідводу для подальшого затвердження в установленому порядку. В даний час в приміщенні ливарного цеху склалася аварійна ситуація з руйнуванням несучих конструкцій покрівлі, що може призвести до її обвалу. Оскільки належні йому приміщення суміжні з виробничими приміщеннями ливарно-механічного заводу ОСОБА_2 неодноразово бачив працівників цього заводу в моїх приміщеннях, безпосереднього доступу до вказаних приміщень немає. Керівник Малинського ливарно-механічного заводу Неділько І.І. забезпечує доступ кожного разу лише за його особистої згоди, доступ інших осіб, в тому числі експертів та проектників, категорично заборонений і не допускається. Просить про вжиття міри прокурорського реагування на аварійну ситуацію, що склалась на об'єкті.
22.02.2006 року ОСОБА_2 звернувся до міського голови міста Малина Житомирської області Олійника В.В. з листом в якому зазначав, що з метою організації виробничого процесу на вказаних виробничих площах досягнута домовленість про спільну інвестиційну діяльність по випуску стінових пустотних блоків за передовими європейськими технологіями. Приблизний розмір інвестицій становитиме 2.0 млн. Євро. На виконання своїх інвестиційних зобов'язань по завершенню будівництва вказаних об'єктів та організації виробництва просить надати дозвіл на розробку проекту земелевідводу для подальшого затвердження в установленому порядку.
Рішенням 43-ї сесії 4-го скликання Малинської міської ради від 27.02.2006р. надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі.
На виконання даного рішення 14.04.2006 року між ОСОБА_2 та ДП “Житомирський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою” було укладено договір №56 на виготовлення відповідного проекту землевідведення.
Проте, ДП “Житомирський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою” листом від 12.06.2006 року №286 повідомило про неможливість доступу спеціалістів до земельної ділянки по вул. Огієнка, 55 в м. Малин Житомирської області для виконання робіт по складанню проекту землеустрою згідно договорів.
24.06.2006 року ОСОБА_2 звернувся до начальника Регіонального відділення ФДМУ по Житомирській області з листом, в якому доводить до відома, що на неодноразові звернення до директора ВАТ “ЛМС” Неділько І.І. з наданням йому копій договорів купівлі-продажу та актів прийому-передачі на ОНБ--ливарний цех та ОНБ-газоочисне відділення ливарного цеху, які розташовані в м. Малин по вул. Огієнка, 55 продовжується недопуск на територію земельної ділянки, на якій розміщені належні мені об'єкти незавершеного будівництва. Вказана поведінка ставить під загрозу вчасного виконання ОСОБА_2 своїх зобов'язань за договором та унеможливлює залучення інвестицій з метою запуску виробництва та створення певної кількості робочих місць. Враховуючи той факт, що ОСОБА_2 до цього часу не має документів на користування земельною ділянкою з визначенням її меж, останній самостійно за власні кошти на підставі наданого Малинською міською радою дозволу на розробку землевпорядної документації підписав угоди з Державним підприємством «Житомирський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою». Оскільки спеціалісти вказаного підприємства не мають доступу до земельної ділянки для виконання робіт, просить втрутитись в ситуацію, а також повідомити Малинську міську раду, керівництво ВАТ «ЛМС» про те, що вказані об'єкти продані і відносяться до сфери управління органів приватизації з наслідками, які передбачені законодавством України.
03.10.2007 року ОСОБА_2, ОСОБА_11, ОСОБА_12 було складено Акт про те, що 03.10.2007 року приблизно 14 год. 00 хв. прибувши на центральну прохідну ТОВ “Малинський дослідно-експериментальний завод” з метою дослідження конструкцій будівлі, які належать ОСОБА_2, для завершення будівництва, охорона заборонила прохід до приміщення. Прохід буде надано з дозволу керівника підприємства і тільки ОСОБА_2, а іншим спеціалістам прохід заборонено, оскільки строк дії договору закінчується. Сторони прийняли рішення про перегляд дії договору з ОСОБА_2 про організацію випуску строй матеріалів до вирішення земельних питань, а також додатково вирішити компенсацію затрат ОСОБА_2 понесених ТОВ “Техносплавінвест” на командирові спеціалістів та підписання договору про залучення фінансових коштів для цього проекту.
12.12.2007 року ОСОБА_2 звернувся до Фонду державного майна України з листом, в якому зазначав, що на неодноразове звернення в міську Раду м. Малин про надання дозволу на розробку проекту землевідведення останньому було надано відповідний дозвіл лише в березні 2007 року після втручання органів прокуратури. На даний час відповідний проект перебуває в розробці організацією, яка має спеціальний дозвіл на виконання цих видів робіт. Згідно чинного законодавства України лише після повного узгодження проекту землевідводу Малинська міська Рада розгляне можливість надання мені земельної ділянки у користування. Враховуючи викладене, просить надати юридичне роз'яснення можливості внесення доповнень в умови договорів купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва в частині подовження строків виконання своїх зобов'язань по завершенню будівництва та введення об'єктів в експлуатацію з моменту отримання права користування земельною ділянкою після встановлення меж в натурі у встановленому порядку.
21.03.2008 року ОСОБА_2 звернувся до начальника Регіонального відділення ФДМУ по Житомирській області з листом, в якому зазначав, що на неодноразове звернення в міську Раду м.Малин про надання дозволу на розробку проекту землевідведення останньому було надано відповідний дозвіл лише в березні 2007 року після втручання органів прокуратури. На даний час відповідний проект перебуває в розробці організацією, яка має спеціальний дозвіл на виконання цих видів робіт. Згідно чинного законодавства України лише після повного узгодження проекту землевідводу Малинська міська Рада розгляне можливість надання мені земельної ділянки у користування. Враховуючи викладене, просить укласти відповідну додаткову угоду №1 про внесення доповнень в умови договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва в частині подовження строків виконання своїх зобов'язань по завершенню будівництва та введення об'єкту в експлуатацію з моменту отримання права користування земельною ділянкою після встановлення меж в натурі у встановленому порядку.
Відповідачу від Фонду державного майна України надійшла відповідь за №10-25-823 від 23.01.2008 року, в якій фонд зазначав, що відповідно до п.5.2 договору купівлі-продажу від 27,02.03 об'єкта незавершеного будівництва ливарного цеху в м.Малині Житомирської області, вул.Огієнка.55, обов'язком покупця є завершення будівництва об'єкта приватизації протягом 5 років та введення його в експлуатацію. Виходячи з інформації, зазначеної у зверненні, на сьогодні ОСОБА_2позбавлений можливості виконати вищезазначені зобов'язання у встановлений договором строк, оскільки земельна ділянка, на якій знаходиться ливарний цех та газоочисне відділення ливарного цеху, знаходиться у користуванні за договором оренди у інших осіб. Аналіз копій документів, наданих заявником, дає підстави вважати, що причиною затримки набуття права користування земельною ділянкою для подальшого завершення на цій ділянці будівництва та введення в експлуатацію вищезазначених об'єктів незавершеного будівництва була відсутність дозволу Малинської міської ради на розробку проекту землевідведення. Для розгляду питання щодо можливості внесення змін до договорів купівлі продажу ливарного цеху та газоочисного відділення ливарного цеху, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_2, шляхом укладення додаткової угоди в частині продовження строків виконання зобов'язань по завершенню будівництва та введення ливарного цеху та газоочисного відділення ливарного цеху в експлуатацію, ОСОБА_2 необхідно звернутись до органу приватизації, який є стороною за договорами купівлі-продажу вищезазначених об'єктів незавершеного будівництва - регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області. Орган приватизації в тижневий термін з моменту надходження пропозицій щодо внесення змін до договору купівлі-продажу визначає перелік документів, потрібних для розгляду питання та прийняття рішення і повідомляє про це заявника листом. Крім цього, у Вашому випадку також необхідно подати до органу приватизації рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду стосовно продовження термінів будівництва. Лише за наявності вказаного пакету документів, орган приватизації приступить до розгляду питання щодо внесення змін до вищезазначених договорів купівлі-продажу.
Дослідивши докази наявні в матеріалах справи, заслухавши представників сторін, Київський апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга ОСОБА_2 підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню оскільки прийнято з порушенням норм матеріального і процесуального права з наступних підстав.
Відповідно до ч.1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Згідно ч.2 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Пункт 1 ч.2 статті 11 Цивільного кодексу України передбачає, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Згідно ч. 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст. 3 Закону України “Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва” від 14.09.2000 року ( в редакції, яка діяла на момент укладення сторонами договору) покупці об'єктів незавершеного будівництва можуть придбати разом з об'єктами незавершеного будівництва земельні ділянки, відведені в установленому порядку під забудову. За бажанням покупців земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти незавершеного будівництва, надаються їм у довгострокову оренду. Земельні ділянки, що не підлягають продажу відповідно до Земельного кодексу України, надаються в довгострокову оренду з правом першочергового їх придбання орендарем у разі зняття заборони на приватизацію зазначених ділянок.
Юридичним особам інших держав, іноземцям, особам без громадянства, спільним підприємствам, міжнародним об'єднанням та організаціям за участю іноземних юридичних осіб та іноземців, підприємствам, що повністю належать іноземним інвесторам, іноземним державам, земельні ділянки, на яких знаходяться ці об'єкти, надаються тільки в довгострокову оренду.
Згідно ст. 8 Закону України “Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва” від 14.09.2000 року ( в редакції станом на 2003 рік) відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства.
У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.
Роботи, пов'язані з відведенням земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, та підготовкою технічної документації, необхідної для її придбання, а також оформленням державного акта на право власності на землю, виконуються за рахунок коштів, передбачених на підготовку та проведення приватизації.
Як вбачається з матеріалів справи Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області не вжило у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки по вул. Огієнка 55 в м. Малині Житомирської області, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, не зверталось з поданням до органів виконавчої влади щодо відведення земельної ділянки відповідачу.
Крім того, в матеріалах справи наявний лист Відділу Держкомзему у м. Малині Житомирської області №3168 від 20.05.2010 року, в якому відділ зазначав, що згідно вимог вказаних нормативних актів Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області за період дії цих актів не зверталось до органів Держкомзему України в м. Малин з запитом про виготовлення проекту землеустрою земельної ділянки по вул. Огієнка, 55 в м. Малин, на якій розміщені об'єкти незавершеного будівництва (будівлі ливарного цеху та газоочисного відділення ливарного цеху), що безпосередньо повинні перебувати в розпорядженні органів приватизації як землі державної власності.
Крім цього, без отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку, яка знаходиться під об'єктом незавершеного будівництва, неможливо отримати дозвіл на здійснення будівельних робіт.
Дозвіл на виконання будівельних робіт видається на забудовника, який має права на земельну ділянку згідно із пунктом 2.1. Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженого Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 5 грудня 2000 року N 273.
Відповідно до ст. 18 Закону України “Про основи містобудування” будівництво об'єктів містобудування незалежно від форм власності здійснюється з дозволу відповідних рад. Це право ради можуть делегувати відповідним виконавчим органам.
Згідно ст. 25 Закону України “Про основи містобудування”№ 1699-ІІІ від 20.04.200 року, особи, винні у виконанні будівельних чи реставраційних робіт без дозволу та затвердженого у встановленому порядку проекту або з відхиленням від нього несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством.
Статтею 29 Закону України “Про планування і забудову території” ( в редакції станом на 2003 рік) передбачено, що дозвіл на виконання будівельних робіт - це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт.
Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів.
Дозвіл на виконання будівельних робіт надається на підставі:
проектної документації;
документа, що засвідчує право власності чи користування (в тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою та інш.
Видача та реєстрація дозволу на виконання будівельних робіт здійснюється протягом одного місяця з дня подання заяви.
У разі відмови у видачі дозволу на виконання будівельних робіт заявнику надаються роз'яснення щодо невідповідності поданих документів вимогам законодавства. Роз'яснення надаються у письмовій формі протягом одного місяця з дня звернення.
Перелік будівельних робіт, на виконання яких не вимагається дозвіл, визначається спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань архітектури та містобудування.
Здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно з законодавством.
Таким чином, оскільки здійснення будівництва потребує дотримання відповідних вимог законодавства, а закінчення будівництва можливе лише після врегулювання земельних питань та отримання проектно-кошторисної документації з затвердженням її у встановленому порядку, відповідач був позбавлений можливості приступити до виконання своїх зобов'язань по договору купівлі-продажу №2-272 від 27.02.2003 року.
Таким чином, порушення відповідачем своїх зобов'язань сталось не з вини відповідача, приступити до виконання останнім своїх зобов'язань було неможливо.
Крім цього, як зазначалось вище, земельна ділянка, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва була передана в оренду ВАТ “Л.М.С рішенням Малинської міськради 8-ї сесії 24-го скликання від 27.12.2002 року (тобто, на момент продажу об'єкта незавершеного будівництва спірний об'єкт знаходився на земельній ділянці, яка належала третій особі.).
Положеннями ст. 651 Цивільного кодексу України визначено, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Згідно ст. 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
Оскільки порушення відповідачем своїх зобов'язань сталось не з його вини та приступити до виконання зобов'язань було неможливо без отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку під об'єкт незавершеного будівництва та без отримання дозволу на здійснення будівельних робіт, то підстави для розірвання договору купівлі-продажу №2-272 від 27.02.03 незавершеного будівництвом об'єкта -ливарного цеху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 на земельній ділянці 0,7 га відсутні.
Крім цього, оскільки строк, за яким відповідач повинен був здійснити добудову об'єкта закінчився 27.02.2008р., а порушення відповідачем своїх зобов'язань по договору купівлі-продажу №2-272 від 27.02.03 незавершеного будівництвом об'єкта -ливарного цеху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 сталось не з його вини, то вимога ОСОБА_2 за зустрічним позовом про внесення змін до умов договору купівлі-продажу №2-272 від 27.02.03 підлягає задоволенню.
Таким чином, рішення суду першої інстанції прийнято з неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи, що призвело до порушення норм матеріального та процесуального права, тому апеляційна скарга ОСОБА_2 підлягає задоволенню, рішення Господарського суду м. Києва від 17.06.2010 року у справі №40/167 скасуванню.
Відповідно до ст. 104 Господарського процесуального кодексу України, підставами для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є:
1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи;
4) порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.
Відповідно до ч.2 ст. 104 Господарського процесуального кодексу України, порушення або неправильне застосування норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до прийняття неправильного рішення.
Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України при відмові в позові, суми, які підлягають сплаті за проведення судової експертизи, послуги перекладача, адвоката, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та інші витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються на позивача.
Відповідно до п.35 ст. 4 Декрету Кабінету Міністрів України від 21.01.1993 № 7-93 “Про державне мито” позивач за первісним позовом звільнений від сплати державного мита.
Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України стороні, на користь якої відбулося рішення, господарський суд відшкодовує мито за рахунок другої сторони і в тому разі, коли друга сторона звільнена від сплати державного мита.
Враховуючи вищевикладене, керуючись ст. ст. 32, 33, 43, 49, 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -
1) Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити повністю.
2) Рішення Господарського суду міста Києва від 17.06.2010 року у справі №40/167 скасувати .
3) Прийняти нове рішення:
В первісному позові відмовити повністю.
Зустрічний позов задовольнити повністю, яким:
Внести зміни в абзац 1 пункту 5.3 договору купівлі-продажу №2-272 від 27.02.03 незавершеного будівництвом об'єкта -ливарного цеху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, а саме:
Абзац 1 пункту 5.3 договору купівлі-продажу №2-272 від 27.02.03 незавершеного будівництвом об'єкта -ливарного цеху, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 викласти в наступній редакції “Завершення будівництва протягом 5 років з моменту отримання права користування земельною ділянкою після встановлення меж в натурі та дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт у встановленому порядку”.
Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області (10008, м. Житомир, вул. 1 Травня, 20, р/р 35214018000010 в ГУДКУ у м. Житомирі, МФО 811039, Інд. код 13578893) на користь ОСОБА_2 (паспорт серії НОМЕР_2, виданий 16.04.98 Ленінградським РУ ГУ МВС України у м. Києві, 03164, АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1) 85,00 грн. державного мита за подання зустрічної позовної заяви, 85 грн. державного мита за подання апеляційної скарги.
Видачу наказу на виконання даної постанови доручити Господарському суду міста Києва.
Матеріали справи №40/167 повернути до Господарського суду міста Києва.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня її прийняття.
Головуючий суддя
Судді