01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
29.09.2010 № 32/103
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Кондес Л.О.
суддів:
при секретарі:
За участю представників:
від позивача - Веничук Є.В. - довіреність від 14.07.2010 р.
від відповідача - Телицька В.А. - довіреність №225-КР-886 від 25.08.2010 р.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київської міської ради
на рішення Господарського суду м.Києва від 02.04.2010
у справі № 32/103 ( .....)
за позовом Закритого акціонерного товариства "Київмашпостачзбут"
до Київської міської ради
про припинення правовідношень за договорами оренди
Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.04.2010 р. у справі №32/103 позов Закритого акціонерного товариства “Київмашпостачзбут” (далі - ЗАТ “Київмашпостачзбут”, позивач) до Київської міської ради (далі - КМР, відповідач) про припинення правоовідношень за договорами оренди задоволений у повному обсязі. Вирішено:
- припинити правовідношення за договором оренди земельної ділянки, укладеним 06.02.2003 між ЗАТ “Київмашпостачзбут” та Київською міською радою, за яким Київська міська рада передала, а ЗАТ “Київмашпостачзбут” прийняло у довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку, місце розташування якої - вул. Скляренка, 1-а в Оболонському районі м. Киева (кадастровий номер 8000000000:78:122:0012), розміром 0,5351 га для експлуатації та обслуговування комплексу адміністративно-виробничих будівель, який нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ІЦербаковим В.З. та зареєстрований 25.03.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 78-6-00081 у книзі записів державної реєстрації договорів.
- припинити правовідношення за договором оренди земельної ділянки, укладеним 06.02.2003 між ЗАТ “Київмашпостачзбут” та Київською міського радою, за яким Київська міська рада передала, а ЗАТ “Київмашпостачзбут” прийняло у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку, місце розташування якої - вул. Качалова, 6 в Солом'янському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:69:253:0004), розміром 0,8286 га для експлуатації та обслуговування складських будівель і споруд, який нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ІЦербаковим В.З. та зареєстрований 25.03.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 72-6-00082 у книзі записів державної реєстрації договорів.
- припинити правовідношення за договором оренди земельної ділянки, укладеним 06.02.2003 між ЗАТ “Київмашпостачзбут” та Київською міською радою, за яким Київська міська рада передала, а ЗАТ “Київмашпостачзбут” прийняло у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку, місце розташування якої - вул. Малинська, 1 в Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:383:0011), розміром 2,9451 га для експлуатації та обслуговування виробничих будівель і споруд, який нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ІЦербаковим В.З. та зареєстрований 13.05.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 75-6-00061 у книзі записів державної реєстрації договорів.
- припинити правовідношення за договором оренди земельної ділянки, укладеним 06.02.2003 між ЗАТ “Київмашпостачзбут” та Київською міською радою, за яким Київська міська рада передала, а ЗАТ “Київмашпостачзбут” прийняло у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку, місце розташування якої - вул. Екскаваторна, 26 в Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:166:0004), розміром 0,7003 га для експлуатації та обслуговування виробничої бази, який нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований 25.03.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 75-6-00053 у книзі записів державної реєстрації договорів.
- стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, б. 36, код ГЧ 22883141) на користь ЗАТ “Київмашпостачзбут” 340,00 грн. державного мита та 236,00 грн. і витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Не погодившись з рішенням, відповідач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення скасувати та прийняти нове. Яким в задоволенні позову відмовити повністю.
Відповідач вважає оскаржуване рішення прийняте з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального права, невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду обставинам справи.
В скарзі зазначено, що в силу частини 5 цієї норми, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни чи розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Стаття 377 Цивільного кодексу України, як і частина 2 статті 120 Земельного кодексу України, регулюють питання переходу права (власності або користування) на земельну ділянку при придбанні за договором житлового будинку, будівлі або споруди, що розміщені на ній, від відчужувача майна до набувача. Аналіз положень зазначених норм дає підстави для висновку, що вони диспозитивно унормовують перехід при відчуженні нерухомості до її набувача права користування землею, яке виникло у продавця нерухомого майна на підставі договору оренди землі з її власником і не встановлюють автоматичного переходу права на оренду, адже, таке право, на відміну від права власності або постійного користування, не може бути передане за цивільно-правовими угодами одночасно з об'єктом нерухомості, а визначається згідно з договором оренди, за письмовою згодою орендодавця. Проте, суд не надав будь-якої оцінки умовам договору оренди, які б передбачали можливість переходу права користування земельною ділянкою на умовах оренди.
Відповідач зазначає, що під час розгляду справи, суд не звернув увагу, що питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради, згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України “Про місцеве самоврядування” та не з'ясовувалось чи розглядалось питання щодо спірного договору оренди земельної ділянки на сесії ради, і чи прийняте органом місцевого самоврядування у встановленому законом порядку позитивне рішення щодо цього питання або рішення про відмову у їх позитивному вирішенні.
Позивач відзив на апеляційну скаргу не надав, однак в судовому засіданні представник позивача апеляційні вимоги не визнав, зазначив, що вони є безпідставними та необґрунтованими, рішення ухвалене відповідно до норм матеріального та процесуального права, прийняте за результатом повного та всебічного з'ясування обставин і документів, що мають значення для справи. Просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, рішення - без змін.
Ухвалою від 21.07.2010 р. апеляційна скарга прийнята до провадження, розгляд справи призначений на 29.09.2010 р.
Розпорядженням Голови Київського апеляційного господарського суду № 01-23/1/5 від 29.09.2010 р. в зв'язку із зайнятістю судді Рєпіної Л.О. у розгляді справ у складі іншої судової колегії для розгляду справи № 32/103 призначено колегію у складі головуючого-судді Кондес Л.О., суддів Куровського С.В. (суддя-доповідач), Нєсвєтової Н.М.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, колегія суддів встановила наступне.
Відповідно до статті 60 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу України визначено, що до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Згідно з частиною 5 статті 16 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Частина 1 статті 116 Земельного кодексу України передбачає, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
На підставі розпорядження Київської міської державної адміністрації від 08.12.1997 № 1977 06.02.2003 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого відповідач передав, а позивач прийняв в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку, місце розташування якої - вул. Скляренка, 1-а в Оболонському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:78:122:0012), розміром 0,5351 га для експлуатації та обслуговування комплексу адміністративно-виробничих будівель (нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований 25.03.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 78-6-00081 у книзі записів державної реєстрації договорів).
На підставі розпорядження Київської міської державної адміністрації від 30.10.1997 № 1745 06.02.2003 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого відповідач передав, а позивач прийняв в довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку, місце розташування якої - вул. Качалова, 6 в Солом'янському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:69:253:0004), розміром 0,8286 га для експлуатації та обслуговування складських будівель і споруд (нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований 25.03.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 72-6-00082 у книзі записів державної реєстрації договорів).
На підставі розпорядження Київської міської державної адміністрації від 24.06.1998 № 1312 06.02.2003 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого відповідач передав, а позивач прийняв в довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку, місце розташування якої - вул. Малинська, 1 в Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:383:0011), розміром 2,9451 га для експлуатації та обслуговування виробничих будівель і споруд (нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований 13.05.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 75-6-00061 у книзі записів державної реєстрації договорів).
На підставі розпорядження Київської міської державної адміністрації від 30.10.1997 № 1744 06.02.2003 між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого відповідач передав, а позивач прийняв в довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку, місце розташування якої - вул. Екскаваторна, 26 в Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:166:0004), розміром 0,7003 га для експлуатації та обслуговування виробничої бази (нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований 25.03.2003 Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації за № 75-6-00053 у книзі записів державної реєстрації договорів).
Позивач зазначає, що нерухоме майно, яке знаходилось на земельних ділянках, які були передані відповідачем ЗАТ “Київмашпостачзбут” згідно з зазначеними договорами в довгострокову оренду, було відчужене позивачем Товариству з обмеженою відповідальністю “Іпотекаторгстандарт” (далі - ТОВ “Іпотекаторгстандарт”) за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 03.02.2009 (нежилі будівлі та споруди, розташовані у м. Києві по вул. Скляренка, 1-а), Черній Ірині Вікторвіні на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 23.07.2008 (нежилі будівлі та споруди, розташовані у м. Києві по вул. Екскаваторній, 26), згідно з договором купівлі-продажу нерухомого майна від 22.05.2008 позивач продав Темненку Олексію Івановичу нежилі будівлі та споруди, розташовані у м. Києві по вул. Качалова, 6, а відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 29.07.2008 позивачем відчужено Петрашку Сергію Ярославовичу нежилі будівлі та споруди в м. Києві по вул. Малинській, 1.
Згідно з п. 9 зазначених договорів купівлі-продажу право власності на придбане нерухоме майно виникає з моменту реєстрації договорів.
Відповідно до ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Також, стаття 657 ЦК України визначає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням (п. 6 Постанови Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 № 671 «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів»).
Так, Позивачем до матеріалів справи долучено витяги з Державного реєстру правочинів, з яких вбачається, що зазначені договори купівлі-продажу нерухомого майна належним чином зареєстровані у відповідному реєстрі, а до набувачів майна за цими договорами перейшло право власності на відчужене за ними майно.
Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Згідно зі статтею 120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда (ч. З ст. 7 Закону України “Про оренду землі”).
Регламент розгляду питань щодо набуття та реалізації права користування землею в місті Києві, затверджений рішенням Київської міської ради від 15.07.2004 № 456/1867 передбачає, що для оформлення права користування земельною ділянкою новому власнику об'єкта нерухомості необхідно звернутися з клопотанням до Київради з земельних питань.
Позивач, в свою чергу, у зв'язку з викладеними обставинами звернувся до відповідача листами №№ 76, 77, 78, 79 з вимогою щодо розірвання договорів оренди земельних ділянок, розташованих по вул. Скляренка, 1-а в Оболонському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:78:122:0012), розміром 0,5351 га; вул. Качалова, 6 в Солом'янському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:69:253:0004), розміром 0,8286 га; вул. Малинська, 1 в Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:383:0011), розміром 2,9451 га; вул. Екскаваторна, 26 в Святошинському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:75:166:0004), розміром 0,7003 га.
Зазначені листи отримані відповідачем 16.10.2009, однак а ні відповіді, а ні відповідного реагування з боку Київської міської ради не відбулося.
Пунктом 3 статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.
Так, земельні ділянки, що є предметами договорів оренди, укладених між сторонами 06.02.2003, відповідають умовам п. 1 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, а саме - на них розташовані об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності як фізичних осіб (Черній І.В., Темненко О.І., Петрашко С.Я.), так і юридичної особи (ТОВ “Іпотекаторгстандарт”).
Таким чином, місцевий господарський суд дійшов вірного висновку, що відповідач, маючи в розпорядженні інформацію з відповідними доказами того, що перехід права власності на об'єкти, які розташовані на земельних ділянках, від орендаря (позивача) до інших осіб відбувся, відмовляється від розірвання договору оренди земельної ділянки всупереч нормам чинного законодавства.
Суд звертає увагу на Рекомендації Вищого господарського суду України від 02.02.2010 № 04-06/15 “Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства”, де зазначено: “У вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України “Про оренду землі” на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. У разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 Земельного кодексу України, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, який суперечить екологічним вимогам, суди, керуючись статтею 32 Закону України “Про оренду землі”, мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди (п. 3.4.8 Рекомендацій).
Враховуючи той факт, що позивачем, як стороною договорів оренди тривалий час не використовуються земельні ділянки за цільовим призначенням, відповідач, як власник об'єктів оренди, та особа, на яку покладено обов'язок збереження майна територіальної громади, зобов'язаний здійснювати контроль за цільовим використанням об'єктів оренди та вчиняти дії, прямо передбачені законом та умовами укладених договорів, а саме - розірвати договори оренди на підставі невикористання орендарем (позивачем) земельних ділянок за їх цільовим призначенням у зв'язку з фактичною заміною сторони зобов'язання.
Сторони спору не заперечують, що повідомлення про перехід права власності на об'єкти, під які було здійснено виділення позивачу земельних ділянок з цільовим призначенням - для експлуатації та обслуговування комплексу будівель і споруд та подальшим укладенням договорів оренди земельних ділянок, до інших осіб, здійснено, у зв'язку з чим правова підстава Закритому акціонерному товариству “Київмашпостачзбут” виступати стороною у орендних правовідносинах між власником земельних ділянок та власником об'єктів, що на них розташовані, відсутня.
У Листі від 01.01.2010 “Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами” Вищий господарський суд України зазначив, що право користування (в т. ч. на правах оренди) земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість, переходить до набувача об'єктів нерухомості виключно за умови, що в момент їх відчуження у попереднього власника, згідно з вимогами земельного законодавства України, такс право було і воно належним чином посвідчене. А правочини, що тягнуть перехід права власності на об'єкт нерухомості, водночас є підставою для переходу права на землю; оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.
У зазначеному листі Вищий господарський суд України зазначив, що реєстрація права власності на будівлю і споруду автоматично не тягне переходу права користування земельною ділянкою під нею, оскільки в нормах цивільного та земельного законодавства (ст. 377 Цивільного кодексу України та ст. 120 Земельного кодексу України) йдеться про перехід права власності на землю при переході права власності на об'єкт нерухомості на підставі договору відчуження.
Однак, як встановлено в ході розгляду спору, об'єкти нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках, які є предметом спірних договорів оренди, перешли у власність до третіх осіб на підставі договорів купівлі-продажу, які належним чином посвідчені та зареєстровані, а тому існують всі підстави для застосування норм ст. 377 Цивільного кодексу України та ст. 120 Земельного кодексу України з відповідними правовими наслідками.
Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона мас право передати спір на вирішення суду.
Позиція Київської міської ради щодо можливості розірвання договорів оренди з настанням факту вчинення новими власниками об'єктів нерухомості дій по укладенню нових договорів оренди порушує права позивача, покладає на останнього обов'язок щодо сплати орендних платежів та дає суду підстави вважати, що відсутня згода Київської міської ради розірвати спірні договори оренди земельних ділянок, а при відсутності такої згоди такі договори оренди земельних ділянок, підлягають розірванню, а правовідношення за ними - припиненню.
Статтею 15 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Частина 1 ст. 33 Господарського процесуального кодексу України передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Згідно з ч. 2 ст. 34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідачем не було надано належних доказів на спростування викладеного в позові, тому, суд першої інстанції вірно визначив вимоги позивача як обґрунтовані і такі, що підлягають задоволенню.
Враховуючи викладене, судова колегія дійшла висновку про те, що місцевий господарський суд повно і всебічно з'ясував всі обставини справи та дав їм належну правову оцінку. Порушення норм матеріального чи процесуального права, які б могли призвести до зміни чи скасування рішення відсутні, тому апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
Апеляційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 02.04.2010 р. в справі № 32/103 - без змін.
Справу № 32/103 повернути до Господарського суду м. Києва.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів.
Головуючий суддя
Судді
08.10.10 (відправлено)