01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
29.09.2010 № 11/251
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Коршун Н.М.
суддів:
при секретарі:
За участю представників:
від позивача: не з'явився,
від Київської міської ради: представник - Дорошенко О.С. - за довіреністю,
від Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації): не з'явився,
від третьої особи: представник - Роженко Я.В. - за довіреністю,
від Прокуратури м. Києва: прокурор відділу - Цюкало Ю.В. - за посвідченням,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника прокурора міста Києва
на рішення Господарського суду м.Києва від 06.07.2010
у справі № 11/251 ( .....)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Ковчег"
до Київської міської ради
Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації)
третя особа позивача ЗАТ "Мандарин Плаза"
третя особа відповідача
про визнання угод укладеними
В червні 2009 року Товариство з обмеженою відповідальністю „Ковчег”(надалі - ТОВ „Ковчег”, позивач) звернулося до Господарського суду м. Києва з позовом до Київської міської ради (надалі - відповідач-1), про визнання укладеними угод до договорів оренди земельних ділянок від 21.01.2004 р. № 82-6-00136 та № 82-6-00137 в редакції, яка підписана Товариством з обмеженою відповідальністю „Ковчег”, на умовах, визначених угодами, та до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) про зобов'язання зареєструвати угоди до договорів оренди земельних ділянок від 21.01.2004 № 82-6-00136 та № 82-6-00137 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю „Ковчег”, у встановленому порядку.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що до нього перейшло право власності на нежилі приміщення по вул. Басейна, 6 у Печерському районі м. Києва, у зв'язку з чим, на підставі ст.415 Цивільного кодексу України до позивача перейшло право користування земельними ділянками, які відповідно до вищевказаних договорів оренди земельних ділянок передані в оренду Закритому акціонерному товариству „Мандарин Плаза” (надалі - ЗАТ „Мандарин Плаза, третя особа”). Позивач звернувся до відповідача-1 з пропозицією внести зміни до договорів оренди земельних ділянок, надіславши примірники угоди про внесення змін до договорів.
Як стверджує позивач, Київською міською радою порушено терміни розгляду питання про внесення змін до договорів оренди, що призвело до порушення прав позивача.
У відзиві відповідач-1 проти позовних вимог заперечив, обґрунтовуючи тим, що договір може вважатись укладеним у випадку досягнення між сторонами згоди з усіх істотних умов у встановленій законом формі (частина 2 статті 180 Господарського кодексу України) за умови прийняття радою відповідного рішення.
У відзиві відповдіч-2 проти позову заперечив, зазначивши, що позивач до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) не звертався з угодами, які підписані позивачем та відповідачем-1.
Також відповідачі посилаються на те, що в даному випадку відсутнє вільне волевиявлення сторін щодо укладання угоди до договору оренди земельної ділянки, що є обов'язковою вимогою при укладанні відповідного правочину, згідно зі статтею 203 Цивільного кодексу України.
Третя особа письмових пояснень по суті спору не надала, однак представник третьої особи в судовому засіданні позов підтримав.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 06.07.2009 року у даній справі позов задоволено повністю. Вирішено вважати укладеними угоди до договорів оренди земельних ділянок 28.01.2004 №82-6-00136 та №82-6-00137 в редакції, яка підписана позивачем, з моменту набрання чинності судового рішення на умовах, визначених угодами; зобов'язати Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати угоди до договорів оренди земельних ділянок від 28.01.2004 №82-6-00136 та №82-6-00137 між орендодавцем - Київською міською радою та орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю „Ковчег”, в установленому порядку.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням суду, Заступник прокурора м. Києва звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та постановити нове, яким відмовити у позові повністю, посилаючись на порушення та неправильне застосування місцевим господарським судом норм процесуального права та матеріального права.
В обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт послався на те, що судом першої інстанції не враховано тієї обставини, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній чи комунальній власності, є наявність рішення ради про надання земельної ділянки, та зазначив, що Київська міська рада не приймала рішення щодо передачі в оренду земельних ділянок позивачеві.
Сторонами та третьою особою не надано відзивів та письмових пояснень щодо вимог апеляційної скарги.
Позивачем не використано наданого йому законом права на участь свого представника у судовому засіданні, причин неявки суду не повідомлено. Однак, матеріали справи містять докази належного повідомлення позивача про час та місце розгляду справи, оскільки на адресу позивача згідно з довідкою з ЄДРПОУ була надіслана ухвала про прийняття апеляційної скарги до провадження від 25.08.2010 року, що підтверджується відповідною відміткою на ухвалі та повідомленням №04119 0833613 5 про вручення поштової кореспонденції 06.09.2010 року представникові позивача.
Подане представником позивача 29.09.2010 року клопотання про відкладення розгляду справи, судовою колегією відхилено як необґрунтоване, оскільки в клопотанні не зазначено причин неможливості явки уповноваженого представника позивача у судове засідання.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши зібрані у справі докази, заслухавши пояснення учасників процесу, судовою колегією встановлено наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, на підставі рішення Київської міської ради від 25.09.2003 №31/905 між Київською міською радою та Закритим акціонерним товариством „Мандарин Плаза” укладено договори оренди земельних ділянок від 21.01.2004 р. на Бессарабському кварталі у Печерському районі м. Києва, що зареєстровані Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 21.01.2004 р. за № 82-6-00136 та № 82-6-00137 у книзі записів державної реєстрації договорів (а.с. 51-62).
Як стверджує позивач, згідно з Договором купівлі-продажу від 07.08.2008 року Закрите акціонерне товариство „Мандарин Плаза” продало нежилі приміщення, які розташовані на вул. Басейна, 6, у Печерському районі м. Києва (Бессарабський квартал), Товариству з обмеженою відповідальністю „Ковчег”.
Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна відповідно до реєстраційного посвідчення від 12.08.2008 р. № 006723 нежилі приміщення, які знаходяться по вул.Басейна,6, у Печерському районі м. Києва, зареєстровані на праві власності за Товариством з обмеженою відповідальністю „Ковчег” (а.с. 63).
Судовою колегією встановлено, що нежилі приміщення по вул. Басейна, 6, у Печерському районі м. Києва, розташовані на земельних ділянках, які згідно з вищевказаними договорами оренди земельних ділянок від 21.01.2004 р. за № 82-6-00136 та № 82-6-00137 передані в оренду Закритому акціонерному товариству „Мандарин Плаза”.
Позивач листом вх. №70063 від 28.10.2008 року звернувся до Київської міської ради з пропозицією передати позивачу права на оренду земельної ділянки загальною площею 0,1675 кв.м. та земельної ділянки загальною площею 0,0324 кв.м., які орендує третя особа, з метою реконструкції, експлуатації та обслуговування нежитлового будинку.
Землевпорядною організацією - Товариством з обмеженою відповідальністю „Епоха-Гео" було виготовлено технічну документацію щодо внесення змін до договорів оренди земельних ділянок від 28.01.2004 за № 82-6-00136 та № 82-6-00137 (справа А-14022).
Листом від 07.11.2008 року №132/1 проектна організація Товариство з обмеженою відповідальністю „Епоха-Гео” звернулося до відповідача-2 з проханням зареєструвати документацію щодо внесення змін до п. 28 рішення Київської міської ради від 25.09.2003 р. №31/905, що стосується земельної ділянки у Бессарабському кварталі у Печерському районі, з метою реконструкції, експлуатації та обслуговування торговельно-офісного центру.
Відповідач-2 листом від 14.05.2009 р. № 05-358/13363 повідомив позивача, що ним розглянуто лист ТОВ „Ковчег” щодо внесення змін до договорів оренди земельних ділянок від 28.01.2008 р. №82-6-00136 та №82-6-00137 та зазначив, що відповідно до ст. 30 Закону України „Про оренду землі” зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, а Київська міська рада не приймала рішення щодо внесення змін до вказаних договорів (а.с. 14).
Дослідивши матеріли справи, всі обставини справи у їх сукупності, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, судова колегія встановила, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку щодо задоволення позовних вимог повністю, враховуючи наступне.
Статтею 93 Земельного кодексу України визначено: право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, або державних органів приватизації, або центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу України визначено, що до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Відповідно до частини 5 статті 16 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Статтею 6 Закону України „Про столицю України - місто-герой Київ” визначено, що місцеве самоврядування у місті Києві здійснюється територіальною громадою міста як безпосередньо, так і через Київську міську раду, районні в місті ради та їх виконавчі органи. Місцеві державні адміністрації підзвітні і підконтрольні відповідним радам у частині повноважень, делегованих їм відповідними радами.
Пунктом 34 ч. 1 ст. 26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.
Зі змісту вищевикладених правових норм вбачається, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній чи комунальній власності, є наявність рішення ради про надання в оренду земельної ділянки.
Відповідно до статті 123 Земельного кодексу України юридична особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у користування із земель державної або комунальної власності звертається із відповідним клопотанням до сільської, селищної, міської ради.
В силу положень статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.
Частиною 2 статті 16 Закону України „Про оренду землі” передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.
Враховуючи наведене, необхідною умовою для внесення змін до договорів оренди земельних ділянок від 21.01.2004 р. на Бессарабському кварталі у Печерському районі м. Києва, є прийняття Київською міською радою рішення про внесення таких змін (шляхом укладання додаткових угод).
Однак, як вбачається з матеріалів справи, Київською міською радою не приймалося рішення з вищезазначеного питання.
Згідно зі статтею 30 Закону України „Про оренду землі” зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Відповідно до вимог статті 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною 3 статті 203 Цивільного кодексу України визначено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним та відповідати його внутрішній волі.
В силу вищезазначених правових норм, Київська міська рада, як орендодавець, є вільною у виборі орендаря спірних земельних ділянок.
Частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За умовами ч. 1 статті 181 Господарського кодексу України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками.
Відповідно до ч. 8 статті 181 Господарського кодексу України, у разі, якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся).
Як встановлено вище, способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття рішення сесії.
Зважаючи на те, що Київська міська рада не приймала рішення про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок (рішення щодо укладання додаткових угод), в такому випадку відсутня її згода, як другої сторони правочину, щодо внесення змін до договорів оренди земельних ділянок від 21.01.2004 р. № 82-6-00136 та № 82-6-00137.
Таким чином, у суду першої інстанції були відсутні правові підстави для визнання укладеними угод про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок в редакції, яка підписана позивачем та на умовах, визначених угодами, оскільки відсутня згода орендодавця на передачу спірних земельних ділянок позивачеві.
Стосовно позовних вимог до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) про зобов'язання зареєструвати угоди до договорів оренди земельних ділянок від 21.01.2004 № 82-6-00136 та № 82-6-00137 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю „Ковчег”, у встановленому порядку, судова колегія вважає їх безпідставними та такими, що задоволенню не підлягають, з огляду на наступне.
.
Відповідно до Положення про Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), що затверджене рішенням Київської міської ради від 19 грудня 2002 р. №182/342, дане управління організовує видачу державних актів на право власності на землю і право користування землею, оформлення та видачу договорів оренди земельних ділянок та здійснює їх реєстрацію.
Також, відповідно до рішення Київради від 29.05.2003 №433/593 „Про забезпечення ефективного землекористування в місті Києві” Головному управлінню земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) доручено у повному обсязі здійснювати підготовку документів, що посвідчують право власності та право користування, на підставі пункту „з” статті 9 та пункту „є” статті 184 Земельного кодексу України.
Враховуючи вищевикладені висновки суду, зокрема те, що Київська міська рада не приймала відповідного рішення про укладання угод до договорів оренди земельних ділянок від 21.01.2004 № 82-6-00136 та № 82-6-00137, у Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) відсутній обов'язок щодо державної реєстрації вказаних угод.
Крім того, судова колегія зазначає, що місцевий господарський суд, задовольняючи позовні вимоги, безпідставно змінив цільове використання земельних ділянок.
Зокрема, пунктом 1.1. договорів оренди земельних ділянок від 21.01.2004 року передбачено, що цільовим призначенням земельних ділянок є експлуатація та обслуговування торговельно-офісного центру.
При цьому, в пунктах 3.1. вказаних договорів оренди земельних ділянок встановлено обмеження (обтяження) щодо використання спірних земельних ділянок.
Зокрема, на земельних ділянках не дозволяється діяльність не пов'язана з цільовим призначення цих земельних ділянок. Зміна цільового призначення можлива лише у разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту відведення земельних ділянок у зв'язку зі зміною цільового призначення земельних ділянок та внесенням відповідних змін до договору. Також вказаними пунктами договорів заборонено здійснювати діяльність, пов'язану зі зміною ландшафту.
В той же час, задовольнивши позовні вимоги про визнання укладеними угод про внесення змін до вказаних договорів в редакції, запропонованій позивачем, суд першої інстанції фактично змінив цільове використання земельних ділянок на реконструкцію торговельно-офісного центру.
У додатку Б „Терміни та визначення” ДБН А.2.2-3-2004 „Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва” визначено, що реконструкція - це перебудова існуючих об'єктів виробничого та цивільного призначення, пов'язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри).
В матеріалах справи відсутні докази того, що Київська міська рада, як орендодавець, приймала рішення щодо надання дозволу позивачу на використання спірних земельних ділянок за цільовим призначенням - реконструкція торговельно-офісного центру.
У зв'язку з вищевикладеним, судова колегія вважає, що відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог, натомість оскаржуване рішення суду прийняте з порушенням норм матеріального права, що є підставою для його скасування.
Судова колегія зазначає, що позивач не позбавлений права користування спірними земельними ділянками в силу закону, а саме ст. 415 ЦК України та ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України.
Виходячи з наведеного, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення Господарського суду м. Києва від 06.07.2009 р. у даній справі - скасуванню, з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог повністю.
Відповідно до вимог ст.49 ГПК України судові витрати за подання позовної заяви та державне мито за подання апеляційної скарги слід покласти на позивача.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 99, 103, 104, 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Заступника прокурора м. Києва задовольнити.
2. Рішення Господарського суду м. Києва від 06.07.2009 року у справі №11/251 - скасувати та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Ковчег” (01004, м. Київ, Печерський р-н., вул. Басейна, 6, літ. А, код ЄДРПОУ 31569627) до Державного бюджету України витрати по сплаті державного мита за подання апеляційної скарги в сумі 85,00 (вісімдесят п'ять) грн. 00 коп.
4. Доручити Господарському суду м. Києва видати наказ.
5. Матеріали справи №11/251 повернути до Господарського суду м. Києва.
Постанова може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.
Головуючий суддя
Судді
04.10.10 (відправлено)