29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"18" листопада 2010 р. Справа № 6/87-10
За позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 м. Нетішин
до Комунального закладу „Палац культури міста Нетішин” м. Нетішин
За участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача -
1. Відділу культури та туризму виконавчого комітету Нетішинської міської ради, м. Нетішин
2. Нетішинської міської ради, м. Нетішин
про стягнення з Комунального закладу „Палац культури міста Нетішин” 268 405,20 грн. як компенсацію коштів, понесених на здійснення невід'ємного поліпшення -реконструкцію приміщення, орендованого по договору оренди нежитлового приміщення від 02.06.2003р., розташованого в м. Нетішин Хмельницької області по вул. Шевченка, 3.
Суддя Танасюк О. Є.
За участю представників:
позивача: ОСОБА_3 -представник за нотаріальною довіреністю від 09.09.2008 р.
відповідача: Кириленко С.П. -директор (відповідно до розпорядження виконавчого комітету
Нетішинської міської ради № 137 від 04.09.2006р.)
третіх осіб: не з'явився
Рішення приймається 18.11.2010р., оскільки в судовому засіданні 17.11.2010р. оголошувалась перерва.
Суть спору: Позивач у позові, з урахуванням поданої 29.04.2010р заяви про уточнення позовних вимог, просить господарський суд стягнути з відповідача на його користь суму 268 405,20 грн. як компенсацію коштів, понесених на здійснення невід'ємного поліпшення -реконструкцію приміщення, орендованого по договору оренди нежитлового приміщення від 02.06.2003р., розташованого в м. Нетішин по вул. Шевченка, 3.
В обґрунтування позовних вимог, позивач посилається на те, що між позивачем та відповідачем 01.06.2003р. було укладено договір оренди нежитлового приміщення по вул. Шевченка, З в м. Нетішині, площею 352,5 кв.м. з метою його використання під ресторан.
Відповідно до п. 4.2.2. договору оренди орендар -ПП ОСОБА_1 має право з дозволу орендодавця -КП „Палац культури міста Нетішин” за власний рахунок вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне удосконалення, що зумовлює підвищення вартості.
Зазначає, що з метою використання приміщення для визначених договором цілей позивач звернувся до відповідача з заявою, в якій просив надати дозвіл на проведення капітального ремонту в орендованому приміщенні та, отримавши погодження, розпочав здійснення підготовки для проведення відповідних робіт.
Відповідно до акту виконаних підрядних робіт від 29.04.2004р., підписаного між позивачем та підрядником - виконавцем робіт, роботи по реконструкції приміщення під ресторан було виконано та прийнято позивачем на суму 268 405,20 грн.
Рішенням виконавчого комітету Нетішинської міської ради № 208 від 17.06.2004р. ПП ОСОБА_1 надано дозвіл на розміщення ресторану „Горинь” в приміщенні по вул. Шевченка,3 на період дії договору оренди приміщення.
Звертає увагу суду, що приміщення, передане в оренду позивачу Відділом культури виконавчого комітету Нетішинської міської ради на підставі Договору оренди від 02.06.2003р., розташовувалось в будівлі Палацу культури в м. Нетішин по вул. Шевченка, 3. Відповідно до рішення 9 сесії Нетішинської міської ради V скликання від 31.10.2006р. № 11 будівля Палацу культури, яка перебувала на балансі Відділу культури та туризму виконавчого комітету Нетішинської міської ради, була передана новоствореному Комунальному закладу „Палац культури міста Нетішин”.
Проте, відповідно до п. 7.1. зазначеного договору оренди нежитлового приміщення від 02.06.2003р., строк дії договору закінчився 31.12.2008р. Відповідно до акту по прийманню нежитлового приміщення від 25.05.2009р., орендоване позивачем приміщення передане КЗ „Палац культури міста Нетішин” та використовується відповідачем без будь-яких змін в його складі.
Позивач у позові наголошує, що пунктом 7.8. даного договору визначено, що орендодавець, в разі припинення договору, має відшкодувати затрати, понесені орендарем на ремонт орендованого приміщення згідно кошторису. Однак, незважаючи на те, що реконструкція орендованого приміщення була проведена за згодою орендодавця майна та з дотриманням всіх норм і правил, відповідач не здійснив відшкодування витрат, понесених орендарем на його поліпшення.
Відповідач у відзиві на позов за № 89 від 15.04.2010 р. проти позову заперечує. Зазначає, що в п. 4.1.3. договору оренди не житлового приміщення передбачено, що орендар зобов'язаний в разі необхідності здійснювати капітальний і поточний ремонти орендованих приміщень за рахунок власних коштів. На час проведення капітального ремонту орендар звільняється від сплати орендної плати, але не більше, ніж на 3 місяці. Зазначає, що питання, пов'язані з реконструкцією приміщення в договорі не обумовлювалися.
Звертає увагу суду на Аудиторський висновок, в якому йдеться мова про первинні бухгалтерські документи (платіжні доручення), однак не зазначається, які саме бухгалтерські документи вивчалися, за який період, тощо. Крім того, у висновку вказано про капітальний ремонт приміщення, а в інших документах -про реконструкцію. Також зазначає про те, що позивачем не надано обґрунтованого розрахунку суми, що заявлена до стягнення та він не узгоджений з відповідачем.
Крім того, вважає безпідставним посилання позивача на ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, оскільки межа збільшення в результаті поліпшення вартості орендованого майна не визначена в установленому законодавством порядку. Яке саме поліпшення відбулося в результаті виконаних робіт, позивачем в позові не зазначається. Зазначає, що з наданих позивачем документів не можна однозначно визначити, що саме було проведено: капітальний ремонт чи реконструкція кафе „Горинь”.
У письмовому поясненні за № 118 від 19.05.2010 р. відповідач вказує, що уточнення позивача не змінює суті позовних вимог, оскільки як стверджує позивач, здійснене невід'ємне поліпшення зводиться до реконструкції об'єкту, який орендував позивач. Однак вважає, що проведення реконструкції, а також невід'ємне поліпшення позивачем не доведено.
Зазначає, що вартість поліпшень орендованого майна, а також кошторисна документація, акт виконаних робіт з відповідачем не погоджено. Крім того вважає, що поліпшення стану орендованого позивачем об'єкту не відбулося, а навпаки -його стан погіршився і вимагає додаткових бюджетних коштів на проведення ремонту цього об'єкту.
Третя особа (Відділ культури та туризму виконавчого комітету Нетішинської міської ради м. Нетішин) у письмовому поясненні № 243-в від 15.04.2010 р. зазначає, що позовні вимоги вважає необґрунтованими, посилається на п. 7.8 Договору оренди не житлового приміщення від 02.06.2003 р., де передбачено, що орендодавець має відшкодувати затрати, понесені орендарем на ремонт орендованого приміщення згідно з кошторисом у разі розірвання договору оренди. Але термін дії договору закінчився 31.12.2008 р. Також, у письмовому поясненні від 11.06.2010 р. за № 367-в, в якій зазначає, що заява позивача про уточнення позовних вимог вимагає необгрутованої компенсації коштів, понесених на ремонт орендованого приміщення.
Представник відповідача в судовому засіданні 01.07.2010р. подав клопотання за вих. № 157 від 30.06.2010р. про витребування у позивача бухгалтерських документів, що відображають оплату праці працівників, сплату в зв'язку з цим податків, придбання матеріалів та експлуатацію механізмів.
Представник позивача з приводу заявленого клопотання зазначив, що надання даних документів є неможливим, з огляду на те, що відповідно до договору на виконання підрядних робіт з реконструкції приміщення ресторану „Горинь” від 05.06.2010 р., обов'язки щодо виконання робіт та забезпечення та забезпечення відповідними будівельними матеріалами покладалися на підрядника, а позивач був зобов'язаний прийняти та оплатити виконані роботи.
Ухвалою суду від 01.07.2010р. за клопотанням представника позивача залучено до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача -Нетішинську міську раду (м. Нетішин, вул. Шевченка, 1), посилаючись на те, що приміщення ресторану „Горинь” перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Нетішин, його реконструкція проводилась позивачем безпосередньо на підставі дозволу, наданого виконавчим комітетом Нетішинської міської ради та приймання реконструйованого приміщення в експлуатацію здійснювалось також за рішенням виконавчого комітету міськради.
Представник відповідача у письмовому відзиві за № 186 від 03.08.2010р. зазначив, що позивачем на підтвердження позовних вимог подано локальний кошторис №2-1-1 на суму 268405,20грн., проте кошторису на реконструкцію представником позивача подано не було. Зазначає, що реконструкція проводилась з порушеннями.
Звертає увагу суду, що позивачем станом на 29.07.2003р. було проплачено 19000 грн., не маючи проекту реконструкції та дозволу на виконання будівельних робіт та лише 08.08.2003р. виконавчий комітет Нетішинської міської ради прийняв рішення № 251 „Про надання дозволу ОСОБА_1 на реконструкцію приміщення кафе „Горинь” під ресторан”.
Крім того, представник відповідача наголосив, що відповідно до п. 2.10 Державних будівельних норм України „Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів” затверджених наказом Держкоммістобудування України від 05.10.1994р. №48 замовник подає державній приймальній комісії документацію, а саме:
- затверджену проектно-кошторисну документацію;
- довідку про фактичну вартість будівництва, підписану замовником і підрядчиком.
Зазначає, що згідно п.2.18 перелічену документацію, після прийняття об'єкта в експлуатацію необхідно зберігати у замовника або в експлуатаційній організації протягом всього терміну експлуатації. Проте, відповідно до визначених норм, позивач не надав затвердженого кошторису, без якого неможливо розпочати реконструкцію орендованого приміщення та здати в експлуатацію.
Крім цього, відповідно до Державних будівельних норм України проектно-кошторисна документація виготовляється ліцензійованою організацією і проходить комплексну державну експертизу, відповідно до постанови КМУ від 11.04.2002р. № 483 п.12. Проте, наданий позивачем локальний кошторис неліцензійований, а складений подружжям, де чоловік - замовник, дружина -підрядник.
Представником відповідача подано копію кошторису на реконструкцію кафе, складеним КП „Архітектурно-планувальне бюро”, у якому кошторис складений в поточних цінах станом на 12.09.2003 року на суму 137 117 грн.
Також звертає увагу суду на недійсність Аудиторського висновку СП ТзОВ Аудиторська фірма „Інсайт” від 04.12.2009р., посилаючись на закінчення дозволу на проведення аудиту (сертифікат серія А№ 002301, виданий рішенням Аудиторської палати України № 19 від 06.06.1995р., термін дії до 06.06.2009р.), а також недійсність звіту про оцінку окремого індивідуального визначеного майна приміщення ресторану „Горинь” агентством нерухомості „Гудвіл” посилаючись на те, що дата завершення складання звіту 31.12.2008р. Строк дії звіту та висновки про вартість майна дійсні протягом 6 місяців від дати оцінки. На момент подачі до суду звіту про оцінку окремого індивідуального визначеного майна приміщення ресторану „Горинь” пройшло 1 рік 6 місяців.
В судовому засіданні 11.08.2010 р. представник позивача подав письмове пояснення, в якому зазначає, що договір на виконання ремонтно-будівельних робіт в приміщення кафе „Горинь” був укладений між позивачем та підрядником після отримання 05.06.2003 р. погодження відділу культури (орендодавця приміщення) на проведення таких робіт. За умовами договору (п. 3.3) позивачем було здійснено попередню оплату поетапно ще до початку виконання робіт, що жодним чином не свідчить про проведення підрядником будь-яких робіт до отримання відповідного дозволу.
Наголошує, що наявні у справі комплексне експертне заключення № 267 від 16.10.2003 р. з позитивним висновком Державної експертизи щодо проекту реконструкції, Дозвіл на початок будівельних робіт № 40 від 11.11.2003 р. та Акт державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію безпосередньо підтверджують дотримання позивачем встановленого порядку проведення робіт з реконструкції.
Вказує, що представлений відповідачем кошторис на реконструкцію кафе „Горинь” складений КП „Архітектурне бюро” не може бути врахований як доказ, оскільки він розроблений в поточних цінах по усередненим даним Держбуду України станом на 01.01.2003 р., складений без врахування вартості конкретно використаних будівельних матеріалів та цін на час безпосереднього проведення робіт. Позивачем та підрядником було погоджено та затверджено Локальний кошторис в поточних цінах станом на 01.10.2003 р. з врахуванням конкретних видів використаних матеріалів та цін на них.
Крім того звертає увагу суду, що 03.10.2006 р. Наказом ФДМУ № 1523 було затверджено Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень, яким визначено відповідну процедуру надання такої згоди, перелік документів, необхідних для її одержання, тощо. До набрання чинності даним нормативним документом будь-якого порядку отримання згоди орендодавця на проведення поліпшень орендованого майна та форми, в якій така згода повинна отримуватися, законодавчо встановлено не було. Також позивач зазначає, що законодавець не пов'язує можливості відмови у відшкодуванні витрат, понесених на поліпшення майна, з необхідністю проведення ремонту такого приміщення на момент його повернення орендодавцю. В той же час необхідність проведення ремонтних робіт певною мірою виникла через протиправні дії самого відповідача, в результаті яких протягом року приміщення пустувало та не використовувалося через відключення його відповідачем від комунальних мереж.
Представник відповідача у заяві № 191 від 09.08.2010 р. посилається на ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” . Зазначає, що договором оренди нежитлового приміщення від 02.06.2003 р. (п. 7.8) визначено, що в разі розірвання договору оренди, орендодавець має відшкодувати затрати понесені орендарем на ремонт орендованого приміщення згідно кошторису. Так як даний договір не був розірваний орендодавцем, у зв'язку із закінченням строку, на який був укладений, відповідач не зобов'язаний відшкодовувати позивачу затрати, витрачені ним на невід'ємні поліпшення майна. Також наголошує, що позивачем не надано погодженої орендодавцем вартості поліпшень орендованого майна.
Згідно ДбН.А.3.1-3-94 необхідно було створити комісію, яка б визначила вартість поліпшеного орендованого майна, чого не було зроблено.
Також звертає увагу на те, що відповідно до п. 2.2 Договору, орендна плата нараховується з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю об'єкта оренди”. Відповідно до даного договору орендар звільнявся на протязі 6-ти місяців від сплати орендної плати за час проведення ремонту, оскільки договір оренди нежитлового приміщення укладено 02.06.2003р., а дозвіл на виконання будівельних робіт № 40 позивач отримав11.11.2003 р.
У письмовому запереченні від 16.11.2010р. поданому в засіданні суду 17.11.2010р. звертає увагу , що відповідно до п. 7.8. договору оренди нежитлового приміщення від 02.06.2003р., в разі розірвання договору оренди, орендодавець має відшкодувати затрати, понесені орендарем на ремонт орендованого приміщення згідно кошторису. Оскільки даний договір не було розірвано, а припинено в зв'язку із закінченням строку дії договору, вважає що відсутня обставина, з якою договір оренди пов'язує право орендаря на відшкодування вартості ремонтних робіт
Представник третьої особи - Відділу культури та туризму виконавчого комітету Нетішинської міської ради в судове засідання не з'явився, причини неявки суду повідомив.
Представник третьої особи 2 -Нетішинської міської ради, в судове засідання також не з'явився, проте у відзиві на позов № 12/01-14-4161/2010 від 11.11.2010р. зазначив, що вищезазначений об'єкт був реконструйований відповідно до вимог законодавства. Однак проти відшкодування зазначених поліпшень заперечує із підстав викладених у відзиві по позов від 17.11.2010р.
Розглядом матеріалів справи встановлено наступне:
ОСОБА_1 -як суб'єкт підприємницької діяльності -фізична особа зареєстрована виконавчим комітетом Нетішинської міської ради 07.12.1998р., про що видано свідоцтво про державну реєстрацію серія В02 № 027524.
13.05.2003р. ПП ОСОБА_1 звернувся до відділу культури із заявою, в якій просить надати йому на умовах оренди кафе „Горинь”, що знаходиться в приміщенні ПК „Енергетик”.
02.06.2003р. між Нетішинським міським відділом культури (орендодавець) та Приватним підприємцем ОСОБА_1 (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення по вул. Шевченка, 3 в м. Нетішині, площею 352,5 кв.м. з метою його використання під ресторан.
Згідно п. 4.1.3. орендар зобов'язувався в разі необхідності здійснювати капітальний і поточний ремонти орендованих приміщень за рахунок власних коштів.
Відповідно до п. 4.2.2. договору оренди орендар має право з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне удосконалення, що зумовлює підвищення вартості за власний рахунок.
Пунктом 7.8. сторони погодили, що в разі розірвання договору оренди, орендодавець має відшкодувати затрати, понесені орендарем на ремонт орендованого приміщення згідно кошторису.
Договір набирає чинності від дня його укладення і діє до 31 грудня 2008року (п. 7.1.).
Даний договір скріплений печатками та підписаний представниками сторін.
02.06.2003р. між сторонами по справі підписано акт прийому-передачі, відповідно до якого Нетішинський міський відділ культури передав, а ОСОБА_1 прийняв в користування приміщення будівлі Палацу культури кафе „Горинь”, в якому зокрема зазначено, що фасад, покрівля та підлога будівлі потребує ремонту, відсутнє освітлення та мийки кухонні.
05.06.2003р. орендар звернувся до відділу культури із заявою в якій просить надати дозвіл на проведення капітального ремонту в кафе „Горинь” в орендованому приміщенні.
Також, 05.06.2003р. між ОСОБА_1 (замовник) та ОСОБА_5 (виконавець) було укладено договір, відповідно до якого замовник доручає, а виконавець приймає на себе зобов'язання виконати у відповідності до умов даного договору ремонтно-будівельні роботи з реконструкції кафе „Горинь”, а замовник зобов'язується прийняти та оплатити виконані роботи.
Відповідно до п. 2.1. договору, загальна вартість робіт з матеріалами за договором на момент підписання договору складає 268500,00грн.
Відповідно до затвердженого кошторису № 2-1-1 на реконструкцію приміщення кафе „Горинь” під ресторан по вул. Шевченка, 3 вартість робіт і витрат складає 268405,00грн.
05.09.2003р. між позивачем -ПП ОСОБА_1 (замовник) та КП „Архітектурно-планувальне бюро” (підрядник) було укладено договір на виконання проектних робіт № 1/09 реконструкції кафе „Горинь” палацу культури „Енергетик”, відповідно до умов якого, підрядник зобов'язувався виконати проектні роботи, кошторис. Строк здачі проекту до 01.10.2003р.
На виконання даного договору КП „Архітектурно-планувальне бюро” складено кошторис на реконструкцію кафе за робочою документацією та в поточних цінах станом на 12.09.2003р. , відповідно до якого кошторисна вартість на реконструкцію кафе складає 137117,00грн.
З метою використання орендованого приміщення позивачеві необхідно було здійснити певні поліпшення орендованого приміщення та його ремонт, у зв'язку з чим рішенням виконавчого комітету Нетішинської міської ради № 251 від 08.08.2003р. надано дозвіл ОСОБА_1 на реконструкцію приміщення кафе „Горинь” , яке знаходиться за адресою: м. Нетішин, вул. Шевченка, 3 і надане йому згідно договору оренди від 02.06.2003р. під ресторан.
Управлінням містобудування і архітектури облдержадміністрації затверджено архітектурно-планувальне завдання № 64 на проектування об'єктів : нового будівництва, реконструкції, розширення, капітального ремонту та комплексного благоустрою територій.
Хмельницькою обласною міжгалузевою службою державної інвестиційної експертизи „Облагроінвестекспертиза” виготовлено комплексне експертне заключення по робочому проекту на реконструкцію приміщення кафе за № 267 від 16.10.2003р. та рекомендовано до затвердження і одержання дозволу на будівництво.
Відповідно до висновку № 171-в від 03.10.2003р., відділ культури Виконавчого комітету Нетішинської міської ради, провівши перевірку проектно-кошторисної документації на реконструкцію кафе „Горинь”, не заперечує проти початку реконструкції кафе „Горинь” в орендованому приміщенні.
11.11.2003р. інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю було виготовлено дозвіл на виконання будівельних робіт за вих. № 40.
Відповідно до акту приймання виконаних підрядних робіт за квітень 2004року вартість виконаних підрядних робіт та використаних при цьому матеріалів складає 268405,250грн.
У зв'язку із закінченням реконструкції кафе „Горинь” під ресторан, керуючись Положенням про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, не включених до державного замовлення, рішенням виконавчого комітету від 20.05.2004р. № 164, затверджено акт державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію.
17.06.2004р. рішенням виконавчого комітету Нетішинської міської ради № 208 надано дозвіл ПП ОСОБА_1 на розміщення ресторану „Горинь” на вул. Шевченка, 3 на період дії договору оренди приміщення.
31.10.2006р. рішенням 9 сесії Нетішинської міської ради V скликання № 11 будівля Палацу культури, яка перебувала на балансі Відділу культури та туризму виконавчого комітету Нетішинської міської ради, була передана новоствореному Комунальному закладу „Палац культури міста Нетішин”.
Рішенням господарського суду Хмельницької області від 09.04.2008р. у справі № 14/9387 за позовом Приватного підприємця ОСОБА_1 м. Нетішин до Комунального закладу “Палац культури м. Нетішина” м. Нетішин, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Виконавчого комітету Нетішинської міської ради та відділу культури та туризму виконавчого комітету Нетішинської міської ради про усунення перешкод у користуванні нежитловим приміщенням, орендованим згідно договору оренди нежитлового приміщення від 02.06.03р., зобов'язати вчинити певні дії та стягнення 46110,00грн. збитків задоволено частково. Зобов'язано Комунальний заклад „Палац культури міста Нетішина- невідкладно відновити холодне та гаряче водопостачання, електропостачання, усунути перекриття каналізаційної мережі, зобов'язати відповідача не чинити перешкод у користуванні нежитловим приміщенням, орендованим згідно договору оренди нежитлового приміщення від 02.06.03р. до закінчення строку дії договору оренди нежитлового приміщення та стягнення з відповідача 46 110 грн. завданих вчиненими перешкодами у користуванні орендованим майном збитків, позов задоволено частково. Зобов'язано Комунальний заклад „Палац культури міста Нетішина” усунути перешкоди у користуванні приватним підприємцем ОСОБА_1 нежитловим приміщенням, орендованим згідно договору оренди нежитлового приміщення від 02.06.03р. шляхом невідкладного відновлення водопостачання, водовідведення та електропостачання та не чинити перешкод у користуванні нежитловим приміщенням, орендованим згідно договору оренди нежитлового приміщення від 02.06.03р. до закінчення строку дії договору оренди нежитлового приміщення.
Постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 11.11.2008р., рішення господарського суду Хмельницької області від 09.04.2008р. у справі № 14/9387 залишено без змін, а апеляційну скаргу Комунального закладу „Палац культури м. Нетішина” без задоволення.
На замовлення ПП ОСОБА_1 Агентством нерухомості „Гудвіл” було проведено експертну оцінку орендованого приміщення метою якої було здійснення вартості орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення здійснені орендарем за час оренди за рахунок його коштів та визначення вартості невід'ємних поліпшень орендованого майна. Відповідно до висновку, що міститься в Звіті про експертну оцінку, ринкова вартість нежитлового приміщення ресторану „Горинь” площею 352,5кв.м., розташованого в м. Нетішин по вул. Шевченка, 3, яка містить невід'ємні поліпшення, становить 2030400,00грн., в тому числі ринкова вартість невід'ємних поліпшень складає 223671,00грн. В той же час на момент передачі приміщення в оренду його ринкова вартість, відповідно до експертного висновку, складала 166269,00грн.
Відповідно до акту від 25.05.2009р. ПП ОСОБА_1 передав, а Комунальний заклад „Палац культури міста Нетішин” прийняв частину нежитлового приміщення за адресою вул. Шевченка, 3, яке ПП ОСОБА_1 орендував під ресторан „Горинь” згідно договору від 02.06.2003р.
28.05.2009р. комісією проведено обстеження приміщення кафе „Горинь”, в результаті якого виявлено значні недоліки про що складено акт
СП ТзОВ Аудиторської фірми ”Інсайт” проведено аудиторський висновок зі спеціального аудиторського завдання за № 29 від 04.12.2009р., відповідно до якого, у результаті вивчення наданих для перевірки договорів, актів виконаних робіт, платіжних документів аудитори підтвердили, що підприємець ОСОБА_1 за період з червня 2003року по квітень 2004 року поніс витрати на капітальний ремонт орендованого нежитлового приміщення кафе „Горинь” за адресою м. Нетішин, вул. Шевченка, 3 в сумі 268405,20грн. з ПДВ.
Аналізуючи надані докази, оцінюючи їх у сукупності, судом приймається до уваги наступне.
Відповідно до ст.174 Господарського кодексу України господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать. У відповідності до ст. 11 та ст. 509 ЦК України однією з підстав виникнення, цивільних прав та обов'язків сторін є укладення між ними договору. В силу зобов'язання боржник зобов'язаний вчинити на користь кредитора певну дію, в тому числі сплатити борг, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку, тобто сплати борг.
Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Частиною 1 статті 778 вказаного Кодексу передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.
Відповідно до ч. 3 ст. 778 ЦК України, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
За приписами статті 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.
Як слідує із матеріалів справи, сторони за даним договором в п. 4.1.3. домовились, що в разі необхідності орендар зобов'язаний здійснювати капітальний та поточний ремонти орендованих приміщень за рахунок власних коштів. Відповідно до п. 4.2.2. договору оренди орендар має право з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне удосконалення, що зумовлює підвищення вартості за власний рахунок
За приписами пунктів 2, 3 статті 776 Цивільного кодексу України капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згода наймодавця на капітальний ремонт (реконструкцію, переоснащення чи поліпшення) орендованого майна може бути зроблена в різних формах: або шляхом включення такого положення до договору найму, або шляхом видачі наймодавцем окремого документу (листа, повідомлення тощо).
Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.
Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:
1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Вказаною нормою передбачено, що обов'язок з проведення капітального ремонту покладається на наймодавця. Під капітальним ремонтом слід розуміти таке відновлення основних частин (конструктивних елементів) найманого майна, без якого останнє неможливо використовувати за призначенням. Капітальний ремонт речі має проводитись у строк, передбачений договором, а якщо він не визначений, - у розумний строк.
Капітальний ремонт повинен здійснюватися за рахунок наймодавця та його силами чи силами залучених ним осіб. Договором найму, зокрема, може встановлюватися обов'язок наймача призупинити чи обмежити користування майном на час проведення ремонту чи його право вимагати від наймодавця надання на час ремонту аналогічного майна.
За роз'ясненням, що наведене в листі Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 р. №7/7-401, капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).
При цьому, згідно вказаного листа, поточний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт повинен провадитись з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об'єкта з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт.
З метою використання орендованого приміщення позивачеві необхідно було здійснити певні поліпшення орендованого приміщення та його ремонт, у зв'язку з чим, рішенням виконавчого комітету Нетішинської міської ради № 251 від 08.08.2003р. надано дозвіл ОСОБА_1 на реконструкцію приміщення кафе „Горинь” , яке знаходиться за адресою: м. Нетішин, вул. Шевченка, 3 і надане йому згідно договору оренди від 02.06.2003р. під ресторан.
Як слідує з матеріалів справи, у зв'язку із закінченням реконструкції кафе „Горинь” під ресторан, рішенням виконавчого комітету від 20.05.2004р. № 164, затверджено акт державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію.
Представник відповідача в судових засіданнях звертає увагу суду, що наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523 було затверджено „Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна”, яким визначено процедуру надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, яка включає такі етапи: подання заяви і пакета документів орендарем, розгляд заяви і документації орендаря та прийняття відповідного рішення.
Однак, до набрання чинності даним нормативним документом порядку отримання згоди орендодавця на проведення поліпшень орендованого майна та форми, в якій така згода повинна отримуватись, законодавчо встановлено не було.
Помилковість зазначених висновків відповідача також підтверджується наявними в матеріалах справи комплексним експертним заключенням по робочому проекту на реконструкцію приміщення кафе за № 267 від 16.10.2003р. виготовленим Хмельницькою обласною міжгалузевою службою державної інвестиційної експертизи „Облагроінвестекспертиза”, дозволом на виконання будівельних робіт за вих. № 40 від 11.11.2003р. виготовленого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю, а також висновком № 171-в від 03.10.2003р., відповідно до якого, відділ культури Виконавчого комітету Нетішинської міської ради, не заперечував проти початку реконструкції кафе „Горинь” в орендованому приміщенні.
Як слідує з матеріалів справи, позивачем в межах чинного на той час законодавства, отримано погодження орендодавця на проведення робіт з реконструкції орендованого приміщення та проведено таку реконструкцію у відповідності з проектом, що підтверджено введенням реконструйованого приміщення в експлуатацію.
В ході розгляду справи, представником відповідача неодноразово зверталась увагу на наявність затвердженої кошторисної документації, а також подано на розгляд суду складений КП „Архітектурно-планувальне бюро” кошторис на реконструкцію кафе за робочою документацією та в поточних цінах по усередненим даним Держбуду України станом на 12.09.2003р., відповідно до якого кошторисна вартість на реконструкцію кафе складає 137117,00грн. Крім того, зазначений кошторис, також, власником приміщення не погоджений.
Разом з тим, зазначений кошторис складено без врахування вартості конкретно використаних будівельних матеріалів, а також цін на час безпосереднього проведення робіт. Також судом береться до уваги, що відповідно до акту приймання виконаних підрядних робіт за квітень 2004року вартість виконаних підрядних робіт та використаних при цьому матеріалів складає 268405,250грн.
Крім цього, відповідач у письмовому запереченні від 16.11.2010р., а також його представник в засіданні суду звертає увагу , що відповідно до п. 7.8. договору оренди нежитлового приміщення від 02.06.2003р., в разі розірвання договору оренди, орендодавець має відшкодувати затрати, понесені орендарем на ремонт орендованого приміщення згідно кошторису. Оскільки даний договір не було розірвано, а припинено в зв'язку із закінченням строку дії договору, вважає що відсутня обставина, з якою договір оренди пов'язує право орендаря на відшкодування вартості ремонтних робіт.
Посилання відповідача на вищезазначені умови договору, суд вважає безпідставними, оскільки вони регулюють правовідносини, які не стосуються предмету дослідження, а щодо спірних правовідносин, сторони договором умов не передбачили , зокрема щодо відшкодування понесених витрат у зв'язку із припиненням договору. З огляду на зазначене, до спірних взаємовідносин сторін застосовуються норми закону , що регулюють дані відносини.
Судом враховується, що згідно абз.2 ч.2 ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Із змісту зазначеної норми передбачено компенсацію витрачених коштів.
З огляду на подані позивачем матеріали справи позивач просить стягнути з відповідача 268 405,20 грн. саме як компенсацію коштів, понесених на здійснення невід'ємного поліпшення -реконструкцію приміщення, орендованого по договору оренди нежитлового приміщення від 02.06.2003р., розташованого в м. Нетішин Хмельницької області по вул. Шевченка, 3, на підставі ст. 778 ЦК України, визначальним для якої є наявність згоди орендодавця та понесені витрати. Норма закону та умови договору оренду, наявність погодженого кошторису , як підставу відшкодування коштів, не передбачають.
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень.
Статтею 34 ГПК України передбачено, що обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
За тих обставин, суд вважає позовні вимоги фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 м. Нетішин до Комунального закладу „Палац культури міста Нетішин” м. Нетішин про стягнення з Комунального закладу „Палац культури міста Нетішин” 268 405,20 грн. як компенсацію коштів, понесених на здійснення невід'ємного поліпшення -реконструкцію приміщення, орендованого по договору оренди нежитлового приміщення від 02.06.2003р., розташованого в м. Нетішин Хмельницької області по вул. Шевченка, 3, такими, що підлягають задоволенню.
У відповідності до ст.49 ГПК України витрати по оплаті державного мита та на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу підлягають покладенню на відповідача пропорційно сумі задоволених позовних вимог.
Керуючись ст.ст.1, 12, 22, 44, 49, ст.ст. 82-84, ст.ст. 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд -
Позов Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 м. Нетішин до Комунального закладу „Палац культури міста Нетішин” м. Нетішин про стягнення з Комунального закладу „Палац культури міста Нетішин” 268 405,20 грн. як компенсацію коштів, понесених на здійснення невід'ємного поліпшення -реконструкцію приміщення, орендованого по договору оренди нежитлового приміщення від 02.06.2003р., розташованого в м. Нетішин Хмельницької області по вул. Шевченка, 3 задоволити.
Стягнути з Комунального закладу „Палац культури міста Нетішин” м. Нетішин, вул. Шевченка, 3 (код ЄДРПОУ 33977899) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 АДРЕСА_1 (ідент. код НОМЕР_1) 268405,20грн. (двісті шістдесят вісім тисяч чотириста п'ять гривень 20 коп.) компенсації витрат понесених на поліпшення орендованого майна, 2684,05 грн. (дві тисячі шістсот вісімдесят чотири гривні 05 коп.) витрат по оплаті державного мита та 236,00 грн. (двісті тридцять шість гривень 00 коп.) витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Видати наказ.
Суддя
Повний текст виготовлено: 18.11.2010р.
Віддруковано 5 примірників:
1 -до матеріалів справи,
2 -позивачу,
3 -відповідачам,
4-5 -третім особам.