"10" серпня 2010 р.Справа № 12/61-1046
Господарський суд Тернопільської області
у складі
Розглянув справу
за позовом: Заліщицької міської ради, вул. С. Бандери, 40, м. Заліщики Тернопільської області
до відповідача: суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1, АДРЕСА_1
про стягнення 138277грн.00коп., що еквівалентно шести відсоткам вартості загальної площі будинку веденого в експлуатацію
За участю представників від:
позивача: Долинчук Р.С. -юрисконсульт (довіреність №01-210 від 12.07.10);
відповідача: ОСОБА_3 -представник (довіреність №1336 від 05.07.10); ОСОБА_4 -представник (довіреність №1336 від 05.07.10).
В судовому засіданні учасникам судового процесу роз'яснено права і обов'язки сторін, передбачені ст.ст.20, 22, 81-1 ГПК України.
За відсутності клопотання сторін технічна фіксація судового процесу не здійснювалася.
Суть справи:
Заліщицька міська рада звернулась до господарського суду Тернопільської області з позовом про стягнення із суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 138277грн.00коп., що еквівалентно шести відсоткам вартості загальної площі будинку веденого в експлуатацію.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що 14.06.2007р. на підставі договору оренди землі, який зареєстровано в Державному реєстрі земель, і який укладався відповідно до рішення сесії Заліщицької міської ради, відповідачу за рахунок земель міста Заліщики передано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,1110 га для будівництва багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_2, в свою чергу СПД-ФО ОСОБА_1 за надану йому земельну ділянку взяв на себе зобов'язання згідно укладеної Додаткової угоди від 14.06.2007р. при здачі багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію передати на баланс Заліщицької міської ради 6% загальної площі у новоспорудженому будинку для заселення громадян, які перебувають на квартирному обліку, а в разі неможливості фактичного виділення площі перерахувати до міського бюджету кошти, еквівалентні 6% вартості загальної площі, і враховуючи, що після введення будинку в експлуатацію зі сторони відповідача не вчинено жодних дій щодо забезпечення виконання зобов'язань перед Заліщицькою міською радою по виконанню додаткової угоди від 14.06.2007р. щодо передачі 6% площі позивачу, у зв'язку з чим заявлено даний позов про стягнення 138277грн.00коп., що еквівалентно шести відсоткам вартості загальної площі будинку веденого в експлуатацію, при цьому дана сума розраховувалась, виходячи із вартості майна (будинку) згідно довідки Заліщицького районного комунального госпрозрахункового бюро технічної інвентаризації.
Відповідач у відзиві на позов від 08.07.2010р. позовні вимоги не визнає, при цьому зазначає, що 30.12.2005р. рішенням Заліщицькою міською радою №1864 відповідачу надано дозвіл на розроблення землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва багатоквартирного житлового будинку та дозвіл на розроблення проектно-кошторисної документації для будівництва даного будинку, таким чином з моменту прийняття даного рішення було розпочато дії щодо проведення у майбутньому будівництва, пізніше 07.03.2007р. рішенням міської ради позивачем надано відповідачу в оренду земельну ділянку, а також передбачено додатково укласти угоду про те, що забудовник багатоквартирного житлового будинку (СПД ОСОБА_1) передає на баланс Заліщицької міської ради 6% загальної площі будинку для заселення громадян, які перебувають на квартирному обліку, а в разі не можливості фактичного виділення площі, перерахувати на рахунок інших надходжень загального фонду бюджету Заліщицької міської ради еквівалентно 6 відсоткам загальної площі будинку, проте між сторонами укладена додаткова угода від 14.06.2007р. до договору оренди землі, в якій останні визначили вищезазначені зобов'язання відповідача щодо передачі 6% загальної площі або сплати її еквіваленту, яка не відповідає нормам чинного законодавства та не створює для сторін ніяких юридичних наслідків, оскільки така не є окремою угодою, як це передбачено в рішенні міської ради, так як сторони не досягли згоди зі всіх істотних умов, в даному випадку дані правовідносини були передбачені лише в додатку до договору, який не можна розцінювати як договір в контексті ст. 638 ЦК України, разом з тим, в даній додатковій угоді передбачені правовідносини, які не стосуються земельних відносин, які визначені договором оренди землі, крім того ст.. 20 ЗУ "Про оренду землі" передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, проте додаткова угода на реєстрацію не подавалася, а тому позов вважає не обґрунтованим та безпідставним і просить суд відмовити в його задоволені.
Позивач у запереченні на відзив на позовну заяву №01-220 від 20.07.2010р. зазначив, що Додаткова угода від 14 червня 2007 року, в якій чітко в письмовій формі визначені зобов'язання відповідача, не розриває та не змінює повністю або частково жодний пункт договору оренди землі від 14.06.2007р., а тому є додатком до договору так, як зобов'язання СПД-ФО ОСОБА_1 виникли внаслідок передачі останньому в орендне користування земельної ділянки із земель запасу міста для будівництва багатоквартирного житлового будинку, згідно вищезазначеного договору оренди землі і відповідно дана укладена Додаткова угода не потребує державної реєстрації, разом з тим, посилаючись на на ст.ст. 11, 207, 208, 547 ЦК України, зазначає, що даний Додаток є правочином, укладеним в письмовій формі і завіреним печатками сторін, крім того, зобов'язання про передачу забудівниками багатоквартирних житлових будинків у власність територіальної громади міста частини загальної площі у новоспоруджених будинках для заселення громадян, які перебувають на квартирному обліку, при укладанні договорів оренди землі для будівництва багатоквартирних житлового будинків, передбачені рішенням сесії Заліщицької міської ради №357 від 05.12.2006р. та в даному випадку, рішенням сесії Заліщицької міської ради №438 від 07.03.2007р., а тому вважає заперечення відповідача, викладенні у відзиві на позовну заяву, безпідставними та такими, що суперечать нормам чинного законодавства
В порядку ст. 77 ГПК України в судовому засіданні 03.08.2010р. оголошувалася перерва до 12год.00хв. 10.08.2010р.
Заліщицьке районне комунальне госпрозрахункове бюро технічної інвентаризації на запит суду надало відомості щодо розрахунку (з чого саме складається вартість нерухомого майна) та методів визначення загальної вартості вищевказаного майна, а саме: лист від 09.08.2010р. №451, лист-факсограма від 10.08.2010р. №453.
Відповідно до ст. 75 ГПК України справа розглядається за наявними в ній матеріалами.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд встановив:
Відповідно до ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
Згідно з ч.1 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки -це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації; право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
30 грудня 2005 року Заліщицькою міською радою Тернопільської області було прийнято рішення № 1864 "Про надання дозволу ПП ОСОБА_1 на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва багатоквартирного житлового будинку по вул. 40 років Перемоги", яким погоджено матеріали попереднього погодження місця розташування земельної ділянки для будівництва багатоквартирного житлового будинку по вул. 40 років Перемоги, надано ПП ОСОБА_1 дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо її відведення, загальною площею 0,1110 га, з подальшою передачею в оренду терміном на 25 років, за рахунок земель, не наданих у власність та користування (забудовані землі, землі змішаного використання), а також надано дозвіл відповідачу на розроблення проектно-кошторисної документації для будівництва багатоквартирного житлового будинку по вул. 40 років Перемоги.
05 грудня 2006 року на шостій сесії, п'ятому скликанні Заліщицької міської ради Заліщицького району, Тернопільської області прийнято рішення №357 "Про передачу забудівниками багатоквартирних житлових будинків у власність територіальної громади міста частини загальної площі у новоспоруджених будинках", яким вирішили, що при укладення договорів оренди земельних ділянок з суб'єктами підприємницької діяльності для будівництва багатоквартирних житлових будинків додатково укладати угоду між ними та Заліщицькою міською радою, про те, що забудівник багатоквартирного житлового будинку передає на баланс Заліщицької міської ради 6 (шість) відсотків загальної площі у новоспорудженому будинку для заселення громадян, які перебувають на квартирному обліку, а в разі неможливості фактичного виділення площі у новоспорудженому будинку, забудівник багатоквартирного житлового будинку перераховує на рахунок інших надходжень загального фонду бюджету Заліщицької міської ради кошти еквівалентні шести відсоткам загальної площі у новоспорудженому будинку для заселення громадян, які перебувають на квартирному обліку.
07 березня 2007 року Заліщицькою міською радою прийнято рішення №438, яким затверджено проект землеустрою щодо відведення суб'єкту підприємницької діяльності ОСОБА_1 земельної ділянки загальною площею 0,1110 га по вул. 40 років Перемоги, схвалено надання йому даної ділянки в оренду терміном на 25 років для будівництва багатоквартирного житлового будинку, крім того, СПД ОСОБА_1 при укладенні договору оренди вищевказаної земельної ділянки, додатково укласти угоду із Заліщицькою міською радою про те, що він передає на її баланс 6 відсотків загальної площі у новоспорудженому будинку для заселення громадян, які перебувають на квартирному обліку, а в разі неможливості фактичного виділення площі у новоспорудженому будинку, СПД ОСОБА_1 перераховує на рахунок інших надходжень загального фонду бюджету Заліщицької міської ради кошти еквівалентні даним шести відсоткам загальної площі у новоспорудженому будинку.
29 березня 2007 року Заліщицькою міською радою прийнято рішення №540, яким відповідачу відмовлено в укладанні договору оренди землі без 6-ти відсоткової передачі житла на баланс міської ради.
Згодом, 14 червня 2007 року між сторонами укладено договір оренди землі (надалі з Договір), згідно умов якого (п.п. 1-7, 15-17) Орендодавець (позивач про справі) надає, а орендар (відповідач по справі) приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, для будівництва багатоквартирного житлового будинку, яка знаходиться у АДРЕСА_2, загальною площею 1110 м2 за рахунок земель не наданих у власність та користування (забудовані землі, землі змішаного використання); на даній земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомого майна, а також інші об'єкти інфраструктури. Земельна ділянка передається в оренду без центральних інженерних сіток, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 15018,13 гривень; недоліки, які могли б перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки за цільовим призначенням, не виявлені, інших особливостей об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини не має. Земельна ділянка передається в оренду для будівництва багатоквартирного житлового будинку, її цільове призначення - житлових, житлово-будівельних, гаражно і дачнобудівельних кооперативів. Договір укладено на 25 років.
Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Згідно зі ст. 20 Закону України "Про оренду землі", далі -Закон, в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, а у відповідності до ст. 18 цього закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Договір оренди землі від 14.06.2007р. зареєстрований у Заліщицькому райвідділі ТРФ ДП "Центр ДЗК", про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 24.07.2007р. за №040764705614.
Як вбачається з матеріалів справи, 14.06.2007р. між сторонами підписано Додаток до договору оренди землі від 14.06.2007р., укладеного між Заліщицькою міською радою та фізичною особою підприємцем ОСОБА_1 про строкове платне користування земельною ділянкою по АДРЕСА_2 для будівництва багатоквартирного житлового будинку, в якому зазначено, що даний додаток є невід'ємною частиною вищезазначеного договору оренди землі.
Згідно умов даного Додатку Забудівник багатоквартирного житлового будинку СПД ОСОБА_1 (орендар) зобов'язується:
- при здачі багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію, передати на баланс Заліщицької міської ради 6 (шість) відсотків загальної площі у новоспорудженому будинку для заселення громадян, які перебувають на квартирному обліку;
- в разі неможливості фактичного виділення площі у новоспорудженому будинку, при здачі багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію, перерахувати на рахунок інших надходжень загального фонду бюджету Заліщицької міської ради кошти еквівалентні 6 (шести) відсоткам загальної площі у новоспорудженому будинку для заселення громадян, які перебувають на квартирному обліку.
Однією з загальних засад цивільного законодавства згідно зі ст. 3 Цивільного кодексу України є свобода договору, тобто укладаючи договір оренди, сторони вільно та на свій розсуд приймали даний правочин на певних встановлених умовах, узгодили ці умови і підписали договір без будь-яких зауважень, застережень, протоколу розбіжностей.
Згідно ст. 15 Закону (в редакції чинній на момент укладення договору) невід'ємною частиною договору оренди землі, тобто додатками, є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.
Дані додатки не встановлюють зобов'язань сторін, не грають самостійної ролі, а виконують лише інформаційну функцію по конкретизації умов договору, предмету договору, тощо.
Згідно умов договору оренди невід'ємними його частинами є: план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання -передачі об'єкта оренди.
Як вбачається із умов Додатку, останній містить додаткові (не визначені договором оренди) зобов'язання орендаря, що свідчить про зміну (доповнення в частині зобов'язань орендаря) умов договору оренди, у зв'язку з чим даний додаток суд розцінює як додаткову угоду, яка встановлює права та обов'язки сторін.
Суд зазначає, що сам позивач в позовній заяві визначає даний додаток саме як Додаткову угоду до договору, разом з тим, зазначає, що дана додаткова угода є додатком до договору оренди, що є несумісним та суперечливим, виходячи із змісту понять "додаток до договору" та "додаткова угода", наведених судом вище.
Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 Цивільного кодексу України).
Втілений в зазначеній нормі принцип свободи договору та спільного волевиявлення сторін означає, що сторони можуть укласти договір (або додаткову угоду до договору), який прямо і не врегульовано законодавством, хоча такий договір (додаткова угода) не може суперечити загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно з вимогами статті 67 Господарського кодексу України відносини підприємства з іншими підприємствами, організаціями, громадянами в усіх сферах господарської діяльності здійснюються на основі договорів. Підприємства вільні у виборі предмета договору, визначенні зобов'язань, інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України. При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству (стаття 179 Господарського кодексу України).
Отже, встановлення додаткових зобов'язань відповідача, визначених у Додатку, в рамках договору оренди землі не суперечить законодавству України.
Разом з тим, згідно ст. 654 ЦК України зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й сам договір, якщо інше не встановлено договором або Законом.
При зміні договорів, що підлягають обов'язковій державній реєстрації, відповідні дані щодо їх зміни повинні бути внесені до державного реєстру.
Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 640, 654 ЦК України, п. 17 постанови Кабінету Міністрів України N 2073 від 25.12.98 договір оренди набуває чинності після його державної реєстрації. У разі внесення змін до договору оренди він підлягає перереєстрації, яка проводиться в порядку, встановленому для їх державної реєстрації.
Як слідує з листа Заліщицього районного відділу Тернопільської регіональної філії ДП "ЦДЗК" від 24.06.2010р. №5-17/77 Додаток до договору оренди землі, укладеного між Заліщицькою міською радою та фізичною особою підприємцем ОСОБА_1 14.06.2007р., зареєстрованого у Заліщицькому райвідділі ТРФ ДП "Центр ДЗК" за №040764705614, на реєстрацію не подавався і інформація про його реєстрацію відсутня.
Відповідно до ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
За загальним правилом обов'язок доказування певних обставин покладається на особу, яка посилається на ці обставини. Обов'язок доказування та подання доказів розподіляється між сторонами, виходячи з того, хто посилається на юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення. Це стосується позивача, який повинен доказати факти, на підставі яких пред'явлено позов, а також відповідача, який має можливість доказувати факти, на підставі яких він будує заперечення проти позову.
З матеріалів справи вбачається і позивачем не заперечується факт нездійснення перереєстрації договору оренди у зв'язку із зміною (доповненням) його умов та/або державної реєстрації Додатку до договору, у зв'язку з чим Додаток (який фактично є додатковою угодою (правочином) до договору оренди) є неукладеним, виходячи із приписів ст.ст. ст. 18 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 640, 654 ЦК України, п. 17 постанови Кабінету Міністрів України N 2073 від 25.12.98, а тому не породжує жодних прав та обов'язків для сторін.
Твердження позивача, викладені у запереченнях на відзив на позов, де останній з одного боку, посилається на те, що Додаток (позивач зазначає його як додаткову угоду) є саме додатком до договору, оскільки не розриває та не змінює повністю або частково жодний пункт договору оренди, а з другого боку, посилаючись на ст.ст. 11, 207, 208, 547 ЦК України, зазначає, що даний Додаток є правочином, укладеним в письмовій формі і завіреним печатками сторін, суд оцінює критично, оскільки, по-перше, дані твердження є суперечливими, по-друге, як зазначено вище, даний Додаток не носить інформаційного характеру як "додаток" до договору оренди, а встановлює додаткові зобов'язання відповідача, по-третє, останній не є окремою угодою, оскільки відповідно до приписів ст. 180 ГК України, які передбачають, що при укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому випадку погодити предмет, ціну і строк дії договору, в даному Додатку не погоджено предмету договору, так як вбачається із його умов сторонами не визначено при здачі якого саме багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію, СПД ОСОБА_1, зобов'язаний передати на баланс Заліщицької міської ради 6 (шість) відсотків загальної площі у новоспорудженому будинку або в разі неможливості фактичного виділення площі перерахувати кошти еквівалентні 6 (шести) відсоткам загальної площі у новоспорудженому будинку, а сам будинок ідентифікований (визначено його місцезнаходження) сторонами в договорі оренди землі, що підтверджує той факт, що Додаток є саме додатковою угодою до договору оренди землі.
Суд вважає за необхідне зазначити, що сам факт невиконання відповідачем зобов'язань по передачі на баланс Заліщицької міської ради 6 (шість) відсотків загальної площі у новоспорудженому будинку не є доказом неможливості фактичного виділення площі. Крім того, визначаючи еквівалент 6 (шести) відсоткам загальної площі у новоспорудженому будинку, позивач виходив із вартості майна (будинку), яка визначена в довідці БТІ від 09.02.2010р. №43, яка (вартість) відповідно до листів Заліщицького районного комунального госпрозрахункового бюро технічної інвентаризації від 09.08.2010р. №451, лист-факсограма від 10.08.2010р. №453, складається не тільки із вартості самої площі будинку (що є основою визначення еквіваленту відповідно до умов Додатку), а включає в себе інші складники, що свідчить про необґрунтованість суми, заявленої до стягнення.
При таких обставинах позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Державне мито та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на позивача.
Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 49, 84, 85 ГПК України, господарський суд
1. В позові відмовити.
На рішення господарського суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, а прокурор апеляційне подання протягом десяти днів з дня прийняття (підписання) рішення 16 серпня 2010р. через місцевий господарський суд.
Суддя