01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
30.06.2010 № 14/211
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Коротун О.М.
суддів:
при секретарі:
За участю представників:
від позивача -Новиков В.І., довір. від 05.10.2009р. № 017/2005, Юрченко В.С., президент
від відповідача -Залєська Г.Л., довір. від 11.12.2008 р. № 01/16-9642
Башуцький І.Я., довір. від 01.10.09р.
Стнявська О.В., довір. від 03.12.07 р. № 2670
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Міжнародний благодійний фонд "Бойове братерство"
на рішення Господарського суду м.Києва від 22.05.2009
у справі № 14/211 ( .....)
за позовом Міжнародний благодійний фонд "Бойове братерство"
до Шевченківська районна у м. Києві державна адміністрація
Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради
Шевченківська районна у м. Києві рада
третя особа позивача
третя особа відповідача
про спонукання до укладення договору оренди на новий строк
Рішенням господарського суду м. Києва від 22.05.2009 р. по справі № 14/211 (суддя Нарольський М.М. ) у позові відмовлено повністю у зв'язку зі необґрунтованістю позовних вимог.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 28.10.2009 р. ( судді Кондес Л.О. , Куровський С.В., Михальська Ю.Б.) рішення скасовано у частині позовних вимог про зобов'язання Управління з питань комунального майна , приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради(надалі Управління) укласти з позивачем , Міжнародним благодійним фондом “Бойове братерство”( надалі МБФ “Бойове братерство” ) , договір оренди на новий строк (10 років) на умовах договору оренди від 13.07.2003 р. № 6242/1 з урахуванням доповнення від 05.10.2009 до апеляційної скарги МБФ “Бойове братерство” і у цій частині прийнято нове рішення , яким визнано укладеним договір оренди не житлового приміщення, за адресою м. Київ, вул. Володимирська, 19-А, площею 114,2. кв.м. строком на 10 років між Управлінням та МБФ “Бойове братерство” на умовах, викладених у договорі оренди не житлових приміщень від 13.07.2003 р. № 6242/1. В решті рішення залишено без змін .
У ході здійснення касаційного провадження, порушеного за касаційною скаргою Управління, Вищий господарський суд України постанову Київського апеляційного господарського суду від 28.10.2009 р. у справі № 14/211 скасував з передачею справи до цього ж суду для здійснення апеляційного перегляду рішення господарського суду м. Києва від 22.05.2009 р. по суті в межах заявлених позовних вимог (предмета позову) у редакції заяви МБФ “Бойове братерство” від 09.02.2009 р. ( а.с. 125-127 том 1).
Київським апеляційним господарським судом у складі колегії суддів Коротун О.М. , Кропивна Л.В. , Поляк О.І,, призначено судове засідання щодо розгляду апеляційної скарги МБФ “Бойове братерство” по даній справі на 14.06.2010.
У зв'язку із знаходженням судді Поляк О.І. у відпустці розпорядженням голови Київського апеляційного господарського суду від 14.06.2010 р. № 01-23/1/3 здійснено зміну складу колегія суддів і призначено розгляд апеляційної скарги по даній справі у складі колегії суддів : головуючої судді Коротун О.М,, суддів Кіндратової І.Д., КропивноїЛ.В.
29.06.2010 р. у зв'язку із знаходженням суддів Кондратової І.Д. на лікарняному і виходом судді Поляк О.І. з відпустки, розгляд апеляційної скарги розпорядженням № 01-23/1/13 голови Київського апеляційного господарського суду доручено колегії суддів у складі : Коротун О.М. (головуюча) , суддів: Кропивної Л.В. , Поляк О.І.
У ході перегляду справи апелянт доповнив доводи апеляційної скарги , вказавши на те , що прийняте судом першої інстанції рішення є незаконним у зв'язку із залишенням ним поза увагою такого доказу, як розпорядження голови Шевченківської районної у м. Києві ради про прийняття цією радою письмової пропозиції орендаря (МБФ “Бойове братерство”) на продовження з ним дії договору оренди на 10 років на умовах, викладених у договорі оренди від 13.07.2003 р. № 16, про що свідчить розпорядження за № 16 від 06.02.2006 р.
Апелянт також зазначав, що належної правової оцінки не надано судом першої інстанції факту сплати орендарем орендних платежів та прийняття їх орендодавцем після закінчення строку дії договору оренди від 13.07.2003 р. № 16.
Крім цього, висловлюючись щодо заяви свого представника від 09.02.2010р. , апелянт вказував, що суд першої інстанції не мав права приймати від нього заяв, які явно не відповідали охоронюваним законом правам та інтересам позивача, а тому не вправі був розглядати зазначену заяву позивача , у якій той просив про укладення договору оренди із зменшенням строку оренди .
Відповідачі у поясненнях апеляційному суду проти задоволення апеляційної скарги заперечили ,а рішення суду першої інстанції , яким у задоволенні позову МБФ “Бойове братерство” відмовлено, просили залишити без змін та скасування.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін , перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Київський апеляційний господарський суд вважає, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Умотивовуючи підстави вимог, викладених у редакції заяви від 09.02.2009 р. ( а.с. 125-127 том 1) , серед яких: зобов'язати Шевченківську районну у м. Києві державну адміністрацію ухвалити розпорядження про надання МБФ “Бойове братерство” в оренду нежитлове приміщення за адресою вул.. Володимирська, 19-а строком на 896 днів, до 28.11.2010 р. , на таких самих умовах, що і в договорі № 6242/1 оренди нежитлових приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва від 13.07.2003р. з можливістю його приватизації протягом зазначеного строку , та зобов'язати Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради укласти з МБФ “Бойове братерство” договір оренди нежитлового приміщення за адресою вул. Володимирська, 19-а строком на 896 днів, до 28.11.2010 р. , на таких самих умовах, що і в договорі № 6242/1 оренди нежитлових приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва від 13.07.2003р. з можливістю його приватизації протягом зазначеного строку, позивач посилався на наявність у нього, як орендаря , який належним чином виконував умови договору оренди, переважного права на продовження з ним договору оренди на новий строк.
Частина 1 ст. 285 ГК України відносить до основних прав орендаря його переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.
Спеціальний Закон, який регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна , що перебуває у комунальній власності , та майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває у комунальній власності, - Закон України “Про оренду державного та комунального майна” - передбачає, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін (ч. 3 ст. 17 ).
Як випливає з матеріалів справи і вірно встановлено судом першої інстанції на підставі оцінки наявних у справі доказів ( а.с. 15-16, т. 1 ), між позивачем та комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Шевченківського району 13 липня 2003 р. був укладений договір № 6242/1 оренди нежитлових приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва, на строк з 13 липня 2003 р. по 01 січня 2006 р.
З пунктів 6.3 та 6.4. договору № 6242/1 вбачається, що його продовження на новий термін може відбуватися у разі видання нових розпорядчих документів в порядку укладення договору. В іншому випадку, після закінчення строку дії договору оренди орендоване приміщення має бути звільнене і передано орендодавцю за актом протягом трьох днів. Утім, сторони погодилися, що у разі користування об'єктом оренди після припинення дії даного договору, орендар зобов'язаний вносити плату за час фактичного користування приміщення до передачі його за актом орендодавцю в розмірі орендної плати, а також відшкодовувати витрати на утримання при будинкової території та інші витрати загального користування, сплачувати комунальні послуги, витрати на обслуговування внутрішньо будинкових мереж та обладнання.
За п. 3.4. договору орендар має право на укладення договору оренди на новий строк в разі добросовісного виконання усіх зобов'язань за попереднім договором оренди.
Місцевий господарський суд , проаналізувавши наявні у справі документи, прийшов до висновку, що дія договору оренди продовжена до 23.06.2008 р. у порядку ч. 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” ( при відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом місяця після закінчення терміну дії договору ).
З таким висновком суду першої інстанції слід погодитися, зважаючи на те, що мовчанню у певних випадках закон надає правотворчої сили . Таку силу має мовчання наймодавця у випадку, коли на момент закінчення строку договору і впродовж місяця після закінчення , наймач продовжує користуватися майном. У цьому разі договір вважається поновленим в силу прямої вказівки закону ( ч. 1 ст. 764 ЦК України та ч. 4 ст. 284 ГК України ) . Аналогічним чином вирішено це питання у ч. 2 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” .
Зважаючи на те, що термін дії договору закінчився 01.01.2006 р. , і упродовж місяця , до 01.02.1006 р. , орендодавець не заявив своїх заперечень з приводу продовження з орендарем договору , колегія суддів погоджується з місцевим господарським судом у тому, що договір оренди слід вважати продовженим до 23.06.2008 р. на умовах, передбачених договором від 13.07.2003 р. № 6242/1.
Разом з тим, місцевий господарський суд розцінив розпорядження голови Шевченківської районної у м. Києві ради від 06.02.2006 р. , згідно з яким продовжено договір оренди займаного позивачем нежитлового приміщення на термін 10 років на тих самих умовах ( а.с 83, т. 1), як вияв волі територіальної громади Шевченківського району м. Києва на продовження терміну оренди з позивачем
На подібній позиції стоїть і апелянт .
Утім колегія суддів не може погодитися з такими правовими оцінками розпорядження голови Шевченківської районної ради, виходячи з наступного .
В силу приписів ст. 172 ЦК України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов'язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.
Відповідно до ч. 1 та 8 ст. 59 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні ” у межах своєї компетенції голова районної, обласної, районної у місті ради видає розпорядження, тоді як рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень .
За змістом статті 1, 2, ч. 5 ст. 16 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні ” та п. 5 ст. 60 районні у містах ради є органами місцевого самоврядування, які від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
Таким чином, прийняте головою Шевченківської районної у місті Києві ради розпорядження не створило цивільних прав та обов'язків для територіальної громади та позивача у справі і ,відповідно, не стало юридичним фактом, з якого виникли цивільні права та обов'язки з оренди у орендаря та орендодавця.
З цих же мотивів колегія суддів апеляційного суду критично оцінює доводи позивача , якими той обґрунтовує вимоги до Шевченківської районної у м. Києві державної адміністрації про спонукання її до ухвалення розпорядження про надання МБФ “Бойове братерство” в оренду нежитлового приміщення за адресою вул.. Володимирська, 19-а строком на 896 днів, до 28.11.2010 р. , на таких самих умовах, що і в договорі № 6242/1 оренди нежитлових приміщень територіальної громади Шевченківського району м. Києва від 13.07.2003р. з можливістю його приватизації протягом зазначеного строку.
Поряд із цим колегія суддів вважає необхідним зауважити, що спонукання органу місцевого самоврядування (його виконавчих органів) у судовому порядку до прийняття бажаного заявнику рішення у цивільних відносинах є втручанням у сферу самоврядних повноважень територіальної громади, якій ,як і будь-якому іншому суб'єкту цивільних відносин, належить автономія волі в укладенні цивільного правочину , визначенні його умов та предмету.
Враховуючи викладене, у задоволенні позову до Шевченківської районної у м. Києві державної адміністрації слід відмовити, і у цій частині з резолютивною частиною рішення суду першої інстанції належить погодитися.
З матеріалів справи вбачається , що на момент закінчення строку, на який був укладений договір оренди з позивачем, тобто до 23.06.2008 р. , орендодавець, в особі Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради, направив орендарю листа від 08.07.2008 р. за № 8/9-190-033/58 ( а.с 19, т. 1) , у якому повідомив про свої заперечення на продовження з ним договору оренди .
Відповідно до ч. 4 ст. 284 ГК України у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору протягом одного місяця після закінчення строк дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Проаналізувавши мотиви відмови суда першої інстанції у задоволенні позову до Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради , колегія суддів апеляційного господарського суду не може не погодитися з висновками місцевого господарського суду , який вірно зауважив про відсутність доказів для застосування способів захисту переважного права добросовісного орендаря на укладення із ним договору оренди на новий строк відповідно до ст.. 284 ГК України та ст. 777 ЦК України.
Згідно з ч. 4 ст 284 ГК України та ч. 1 ст. 777 ЦК України орендар (наймач), який належно виконує свої обов'язки за договором оренди (найму), після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди (найму) на новий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Аналогічна норма міститься в ч. 3 ст. 17 Закону України від 10.04.92 N 2269-XII “Про оренду державного та комунального майна” .
Наявність переважного права означає, що особа, яка володіє певним правом (у даному випадку правом набути у користування певне майно) має пріоритет перед іншими особами, які володіють аналогічним правом, при його реалізації.
Утім, пропозиція про зміну умов договору оренди ,як це викладено у заяві позивача і направленої ним до суду першої інстанції ,а не до орендодавця , на що звернув увагу суд касаційної інстанції , датована 09.02.2009 р. (а.с. 125-12ёт 1 ) , тоді як за змістом ч. 4 ст. 284 ГК України така заява мала бути направлена орендодавцю протягом місяця після закінчення строку дії договору ,тобто не пізніше 23.07.2008 р.
Поряд із цим згідно з ч. 1 ст. 285 ГК України орендар наділений переважним правом перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.
Беручи до уваги , що умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін, а наявні у матеріалах справи документи свідчать про недосягнення сторонами згоди на продовження дії договору на умовах договору № 6242/1 , про що свідчить заява ( а.с 19, т. 1) Управління ; позивач звернувся з позовом про укладення із ним договору на інших умовах , ніж ті, що були встановлені договором № 6242/1 ,і ним не було доведено, що на таких умовах орендодавець пропонував або уклав з іншим суб'єктом господарювання договір оренди , право позивача не може бути захищене у зв'язку із тим, що орендар втратив таке право, в силу абз. 3 ч. 1 ст. 777 ЦК України , про захист якого звернувся до суду.
Крім того за правилами ст.ст. 33, 34 ГПК України та ст.. 777 ЦК України , звертаючись до суду , позивач , на якому лежав тягар доведення перед судом факту укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою , мав довести ці обставини, при тому , що сама по собі відмова орендодавця від укладання Договору на новий строк не була належним доказом порушення переважного права орендаря на укладення договору оренди нежитлового приміщення.
Прийняття орендодавцем орендних платежів за користування майном за наявності заперечень орендодавця на момент закінчення строку дії договору і впродовж місяця після закінчення такого строку не є свідченням продовження між ними орендних відносин у зв'язку із запереченням цього однією із сторін і відсутністю згоди щодо істотних умов договору.
До того ж умовами договору оренди № 6242/1 було передбачено, що у разі користування об'єктом оренди після припинення дії даного договору, орендар зобов'язаний вносити плату за час фактичного користування приміщення до передачі його за актом орендодавцю в розмірі орендної плати, а також відшкодовувати витрати на утримання при будинкової території та інші витрати загального користування , сплачувати комунальні послуги, витрати на обслуговування внутрішньо будинкових мереж та обладнання.
За таких обставин справи , задоволення вимог до Управління не має правового опертя, а позов - не може бути задоволеним.
Доводи апелянта про те, що строк дії договору оренди слід обчислювати з моменту передачі речі , підтвердженої актом прийому-передачі, були предметом з'ясування суда першої інстанції, цим доводам надана належна правова оцінка, з якою погоджується суд апеляційної інстанції, виходячи з того, що відповідно до п. 6.2. договору оренди сторони погодили момент укладення договору з 13.07.2003 р.
Твердження апелянта з приводу того, що суд першої інстанції не повинен був приймати заяву позивача від 09.02.2009 р. і розглядати її по суті , підлягають відхиленню як неспроможні , з огляду на те, що здійснення судочинства у господарському суді ґрунтується поряд із іншими на принципі диспозитивності, який полягає у тому , що суд вирішує тільки ті вимоги по суті спору і в тому обсязі , про вирішення яких клопочуться сторони. Суд не може вийти за межі цих вимог. Кожна особа, яка звернулася за судовим захистом, розпоряджається своїми вимогами на власний розсуд у відповідності до автономії волі, адже під диспозитивністю розуміється юридично забезпечена властивість вільної реалізації правововолодільцем суб'єктивного права, яке йому належить.
З огляду на викладене, апеляційний господарський суд не знаходить підстав для скасування рішення , з висновками якого про відмову у задоволенні позову у повному обсязі апеляційна інстанція не погодитися не має підстав.
При таких обставинах справи , апеляційна скарга задоволена бути не може, і тому витрати, понесені апелянтом , при поданні ним апеляційної скарги , в силу ст.. 49 ГПК України, покладаються на нього.
Керуючись ст. ст. 33, 34, 43, 49, 99, 101, 103- 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд -
Рішення Господарського суду міста Києва від 22.05.2009 р. по справі № 14/211 залишити без змін, а апеляційну скаргу Міжнародного благодійного фонду “Бойове братерство” - без задоволення.
Матеріали справи № 14/211 повернути місцевому господарському суду.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом місяця.
Головуючий суддя
Судді
05.07.10 (відправлено)