01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
08.04.2010 № 40/465
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Андрієнка В.В.
суддів:
при секретарі:
За участю представників:
від позивача - Боримська О.В. ( дов. б/н від 26.08.2009 р.)
від відповідача - Кибало А.Я. (дов. № 09/09 від 17.09.2009 р.).
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3
на рішення Господарського суду м.Києва від 28.01.2010
у справі № 40/465 ( .....)
за позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3
до Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "Чотирнадцятий будинок"
третя особа позивача
третя особа відповідача
про стягнення безпідставну сплачену орендну плату у розмірі 72772,00 грн. та вартість ремонту у розмірі 46196,39 грн.
Рішенням Господарського суду м.Києва від28.01.2010 р. у справі №40/465 у первісному позові Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 та у зустрічному позові Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку „Чотирнадцятий будинок” відмовлено у повному обсязі.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням фізична особа-підприємець ОСОБА_3 звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати вказане рішення в частині відмови йому у задоволенні позовних вимог, прийняти нове рішення, позовні вимоги фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 задовольнити повністю, а зустрічний позов задовольнити частково; визнати недійсним п. 4 додаткової угоди від 19.11.2008 р. до договору від 01.10.2006 р. Скаржник вважає, що рішення прийняте з неповним з'ясування обставин справи. Так, між позивачем та відповідачем за первісним позовом було укладено договір оренди приміщення від 01.10.2006 р. Пізніше між ними було укладено додаткову угоду до вищевказаного договору оренди, в якій зазначено, що орендна плата справляється з часу переводу орендованого приміщення до нежилого фонду та отримання необхідних дозволів. До цього моменту орендар не сплачує орендну плату, оскільки використання приміщення за призначенням неможливе. Судом першої інстанції не було взято до уваги те, що скаржником за власні кошти було проведено капітальний ремонт для приведення приміщення в стан придатний для використання за цільовим призначенням.
Представник Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку „Чотирнадцятий будинок” надав відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначає, що висновки суду першої інстанції відповідають фактичним обставинам справи. В порушення вимог договору № 3 відповідач за зустрічним позовом розмістив в орендованому приміщенні не офіс, а медично-косметологічний центр краси та здоров'я. Також орендоване приміщення під час його передачі орендарю було у нормальному стані та не потребувало ремонту. Між тим, орендарем був проведений ремонт орендованого приміщення без згоди орендодавця. А тому відсутні підстави для задоволення первісного позову щодо стягнення орендної плати та вартості ремонту.
Відповідно до ч. 2 ст. 101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв'язаний з доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду в повному обсязі.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши всі докази по справі, заслухавши пояснення представників сторін, апеляційний господарський суд встановив наступне.
Фізична особа-підприємець ОСОБА_3 звернувся до господарського суду першої інстанції з позовом про стягнення з Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку „Чотирнадцятий будинок” безпідставно сплаченої орендної плати у розмірі 72 772 грн. та вартості проведеного ремонту орендованого приміщення у розмірі 46 196,39 грн.
В свою чергу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку „Чотирнадцятий будинок” звернулося із зустрічним позовом про визнання додаткової угоди недійсною та стягнення з фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 орендної плати і комунальних платежів в сумі 89 681,70 грн.
Оскаржуваним рішенням суду у даній справі у первісному позові та у зустрічному позові відмовлено у повному обсязі.
Дослідивши всі докази по справі, з'ясувавши всі обставини, апеляційний господарський суд не вбачає підстав для скасування вказаного рішення господарського суду першої інстанції виходячи з наступного.
Встановлено, що 01.10.2006 р. між сторонами по справі було укладено договір оренди № 3, за умовами якого фізичній особі-підприємцю ОСОБА_3 передано у тимчасове користування приміщення загальною площею 55,10 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1.
Відповідно до п. 2.1 укладеного договору вказане приміщення передається орендарю для розміщення офісу.
Згідно з п.п. 4.1 - 4.2 вказаного договору термін оренди складає три роки з дати підписання даного договору. У випадку якщо жодна сторона за місяць до закінчення дії даного договору не заявить про намір його розірвати, даний договір пролонгується на термін в один рік.
Відповідно до п. 4.3 укладеного договору орендар має право відмовитися від даного договору завчасно, шляхом письмового повідомлення орендодавця.
Відповідно до п. 7.1 цього договору орендар зобов'язується здійснювати за власний рахунок поточний ремонт приміщення без його перепланування, та усувати несправності, що виникли не з вини орендодавця.
Як вбачається з матеріалів справи, 18.11.2007 р. між сторонами по справі було укладено додаткову угоду до укладеного договору оренди № 3.
Цією додатковою угодою було внесено доповнення до договору оренди № 3, зокрема, в частині сплати орендної плати та цільового призначення приміщення. За умовами договору оренди № 3 розмір орендної плати складає 3 260 грн., а за умовами додаткової угоди - 3 300 грн.
Відповідно до п. 2 додаткової угоди орендна плата справлятиметься з моменту переводу приміщення до складу нежилого фонду та отримання необхідних дозволів, до цього моменту орендар не сплачує орендну плату, оскільки користування приміщенням за призначенням неможливе.
Вказаний договір оренди № 3 та додаткова угода до нього в установленому законом порядку не розірвані. Доказів, які б свідчили про необхідність проведення капітального ремонту, суду не надано.
Відповідно до ч.ч. 1 - 3 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
Згідно з ч. 5 ст. 778 ЦК України якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Як вбачається з матеріалів справи, орендар без згоди орендодавця та без отримання дозволів відповідних служб провів капітальний ремонт орендованого приміщення.
Таким чином, колегія суддів вважає необґрунтованими вимоги фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про стягнення на його користь вартості проведеного ремонту, оскільки такий ремонт був проведений без згоди орендодавця.
Стосовно вимог фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про стягнення на його користь безпідставно сплаченої орендної плати за договором оренди № 3, то такі вимоги є також необґрунтованими, оскільки орендар мав змогу користуватися вказаним майном, ці орендні платежі були сплачені до укладення додаткової угоди, якою передбачено звільнення від сплати орендних платежів.
Що стосується вимог зустрічного позову, то колегія суддів зазначає наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, за період з дати укладення договору оренди № 3 до укладення додаткової угоди фізична особа-підприємець ОСОБА_3 сплачував орендні платежі.
Додатковою угодою до договору оренди № 3 звільнено орендаря від сплати орендних платежів з 18.11.2007 р. до моменту отримання статусу нежилого вказаного орендного приміщення.
Оскільки орендоване приміщення на даний час не має статусу нежилого, та відсутні належні докази про заборгованість по орендних платежах з часу укладення основного договору оренди № 3 до укладення додаткової угоди, зустрічні вимоги в частині стягнення орендної плати та комунальних послуг є недоведеними.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Згідно з ч.ч. 3, 4, 5 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом та спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою -третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього кодексу.
Оскільки відсутні правові підстави для визнання недійсною додаткової угоди від 18.11.2007 р. (в цілому, чи в частині), ця додаткова угода не суперечить умовам основного договору оренди № 3 від 01.10.2006 р., а тільки її доповнює та є невід'ємною частиною основного договору оренди № 3, зустрічні вимоги в цій частині є також необґрунтованими.
При таких обставинах, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні первісного та зустрічного позовів.
З урахуванням наведеного, відсутні правові підстави для визнання доводів, викладених в апеляційній скарзі, переконливими та такими, що спростовують висновки суду першої інстанції, а тому колегія суддів вважає, що при прийнятті рішення господарський суд першої інстанції вірно встановив фактичні обставини справи, ретельно дослідив наявні докази, дав їм належну оцінку відповідно до ст. 43 ГПК України та прийняв законне й обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, підстав для задоволення апеляційної скарги немає.
Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, суд -
Рішення Господарського суду м.Києва від28.01.2010р. у справі №40/465 залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.
Справу № 40/465 повернути до Господарського суду м. Києва.
Головуючий суддя
Судді
16.04.10 (відправлено)