01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
07.04.2010 № 32/726
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Пашкіної С.А.
суддів: Синиці О.Ф.
при секретарі:
За участю представників:
від позивача -ОСОБА_1, ОСОБА_2,
від відповідача - Касьяненко А.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київської міської ради
на рішення Господарського суду міста Києва від 26.01.2010
у справі № 32/726 ( )
за позовом ОСОБА_2
до Київської міської ради
третя особа позивача
третя особа відповідача Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації)
ОСОБА_3
про розірвання договору оренди земельної ділянки
Рішенням господарського суду міста Києва від 26.01.2010р. (суддя Хрипун О.О.) задоволено позов ОСОБА_2 та розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_2 та Київською міською радою, який посвідчений 26.08.2005р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за реєстровим № 614, зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів за № 66-6-00290 від 30.08.2005р. Суд дійшов висновку, що оскільки право власності на об'єкт, який розташований на земельній ділянці, перейшло від орендаря до іншої особи, відповідач незаконно відмовив позивачу у розірванні договору оренди земельної ділянки.
Не погоджуючись з рішенням суду, відповідач просить його скасувати та прийняти нове, яким в задоволенні позовних вимог відмовити повністю. Заявник скарги зазначив, що розірвання договору оренди спірної земельної ділянки без укладення договору оренди з новим власником об'єкту, що знаходиться на земельній ділянці, порушує права відповідача, як орендодавця, оскільки дострокове розірвання договору оренди призведе до ненадходження в бюджет запланованих коштів, зокрема, орендної плати.
Представники третіх осіб в судове засідання апеляційної інстанції не з'явилися, про час і місце розгляду апеляційної скарги повідомлені у письмовій формі належним чином, їх неявка не перешкоджає розгляду скарги, а тому колегія суддів дійшла висновку про розгляд апеляційної скарги у відсутність представників третіх осіб.
Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, колегія суддів встановила наступне.
Рішенням Київської міської ради від 28.12.2004р. № 1099/2509 земельну ділянку площею 0,15 га по бульв. Перова, 27-а у Дніпровському районі міста Києва передано в довгострокову оренду на 10 років СПДФО ОСОБА_2 для будівництва, обслуговування та експлуатації пункту сервісного обслуговування автотранспорту.
26.08.2005р. між позивачем та відповідачем укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 10 років, посвідчений 26.08.2005р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. за реєстровим № 614 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (КМДА) у книзі записів державної реєстрації договорів за №66-6-00290 від 30.08.2005р.
08.05.2008р. між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу пункту сервісного обслуговування автотранспорту, що знаходиться за адресою: м. Київ, бульв. Перова, 27-а, посвідчений нотаріусом Київського міського нотаріального округу Затварницькою І.П. за реєстровим № 1847. За умовами вказаного договору позивач продав, а третя особа ОСОБА_3 купила належний продавцю (позивачу) на праві приватної власності пункт сервісного обслуговування автотранспорту. Право власності продавця на відчужуване майно підтверджується рішенням господарського суду міста Києва №43/76 від 01.02.2008 та зареєстроване Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 07.03.2008р. в реєстровій книзі № 168п-203 за реєстровим № 8864-П.
Оскільки новий власник приміщень не проводив жодних дій з оформлення права користування земельною ділянкою під придбаним ним об'єктом, позивач звертався до Головного управління земельних ресурсів з заявою про розірвання договору оренди, оскільки право користування земельною ділянкою позивачем припинено на підставі договору купівлі-продажу. На звернення позивача ( листи від 03.10.2008 №07-387/40366, від 06.10.2008 №07-387/40648, від 19.03.2009 № 07-387/8013) Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради надано відповідь, про неможливість розірвання договору оренди до звернення нового власника майна про надання йому земельної ділянки у користування.
Таким чином, позивач фактично позбавлений своїх прав як землекористувач, встановлених ст. 95 Земельного кодексу України, проте продовжує нести обов'язки землекористувача визначені ст. 96 Земельного кодексу України, і при порушенні вимог земельного законодавства новим власником пункту сервісного обслуговування автотранспорту відповідальність нестиме позивач, як зареєстрований користувач - орендар даної земельної ділянки.
Частиною 2 ст. 188 Господарського кодексу України визначено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Відповідно до ч. 4 ст. 188 Господкрського кодексу України у разі, якщо сторони не досягни згоди щодо зміни (розірвання) договору, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Отже, не дійшовши згоди з відповідачем щодо врегулювання спірних відносин позивач правомірно звернувся до суду для вирішення даного спору.
Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України у випадку, якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Відповідно до ч.3 ст. 7 Закону України “Про оренду землі” до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених земельним кодексом України та іншими законами України.
Пунктом 8.4 укладеного між сторонами договору оренди передбачено обов'язок орендаря повідомити орендодавця про відчуження об'єктів, що розташовані на земельній ділянці і належать орендарю, протягом 10 днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки. У випадку, якщо орендар має намір припинити право користування земельною ділянкою, то договір розривається за згодою сторін або до нього вносяться відповідні зміни з моменту укладення договору оренди земельної ділянки з новим власником об'єктів, які були відчужені.
Факт переходу права користування земельною ділянкою до іншої особи, відсутність закріпленого законом автоматичного переходу до нового власника приміщень, який фактично здійснює користування земельною ділянкою, обов'язку зі здійснення орендної плати (як того вимагає ст. 206 Земельного кодексу України) - порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє позивача того, на що останній розраховував, а саме, - здійснювати право користування земельною ділянкою, а не сплату орендної плати за некористування останньою.
За таких обставин апеляційний господарський суд дійшов висновку, що перехід права власності на об'єкти, розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи, є підставою для розірвання договору.
Заперечення відповідача, не можуть бути покладені в основу рішення, оскільки право на припинення договору шляхом його розірвання передбачене п. 8.4 договору, ст. 32 Закону України "Про оренду землі" та ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України.
Враховуючи викладене, колегія суддів апеляційного господарського суду прийшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги. Рішення суду першої інстанції ґрунтується на фактичних обставинах та матеріалах справи, прийняте у відповідності до норм чинного законодавства, а тому підстави для його скасування відсутні.
Керуючись ст. ст. 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -
1. Рішення господарського суду міста Києва від 26.01.2010р. у справі № 32/726 залишити без змін, а апеляційну скаргу Київської міської ради - без задоволення.
2. Справу № 32/726 повернути господарському суду міста Києва.
Головуючий суддя
Судді Синиця О.Ф.