06 лютого 2024 року
м. Київ
cправа № 914/768/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Письменна О. М.,
за участю представників сторін:
позивача - Новіцького Л. В. (в режимі відеоконференції), Тищук Л. К. (адвоката, в режимі відеоконференції),
відповідача - Наумець А. Г. (самопредставництво, в режимі відеоконференції),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Львівської міської ради
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 09.10.2023 (колегія суддів: Зварич О. В. - головуючий, Гриців В. М., Якімець Г. Г.), рішення Господарського суду Львівської області від 25.05.2023 і додаткове рішення Господарського суду Львівської області від 08.06.2023 (суддя Березяк Н. Є.) у справі
за позовом Фізичної особи - підприємця Новіцького Леоніда Вікентійовича
до Львівської міської ради
про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі до договору оренди землі від 27.07.2011,
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Фізична особа - підприємець Новіцький Леонід Вікентійович (далі - ФОП Новіцький Л. В.) звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до Львівської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі до договору оренди землі від 27.07.2011 у редакції, викладеній у позовній заяві.
1.2. Позовні вимоги ФОП Новіцького Л. В. обґрунтовані тим, що відповідач не розглянув лист-повідомлення позивача про поновлення договору оренди землі від 27.07.2011; позивач після закінчення строку дії договору оренди землі від 27.07.2011 продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за відсутності заперечень Львівської міської ради. Тому позивач просив визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк, тобто до 30.09.2025.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Згідно з рішенням Господарського суду Львівської області від 25.05.2023 у справі № 914/768/23, яке залишене без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 09.10.2023, задоволено позовні вимоги ФОП Новіцького Л. В. Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі до договору оренди землі від 27.07.2011, зареєстрованого у Львівській міській раді 27.07.2011 за № 3-1803 в Управлінні Держкомзему у місті Львові, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 02.03.2012 за № 461010004000744, у редакції, викладеній у позовній заяві.
2.2. Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення по суті спору, встановив, що позивач як орендар звернувся до відповідача як орендодавця із заявою про намір поновити договір оренди землі та проектом додаткової угоди у строк, встановлений пунктом 8 договору оренди землі від 27.07.2011. Проте, як зазначив суд першої інстанції, відповідач рішення про поновлення або відмову у поновленні договору оренди землі не прийняв, додаткова угода уповноваженою особою не підписана, позивач продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови договору оренди землі від 27.07.2011; заперечень щодо користування земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору оренди землі від 27.07.2011 від орендодавця не надходило.
З огляду на викладене суд першої інстанції дійшов висновку про те, що наявні визначені частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" підстави для поновлення спірного договору оренди землі, відповідач зволікає з укладенням додаткової угоди до договору оренди землі, яка відповідно до частини 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі" мала бути укладена в обов'язковому порядку у місячний строк, тому слід задовольнити позовні вимоги про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 27.07.2011 укладеною в редакції, запропонованій позивачем.
2.3. Суд апеляційної інстанції, залишаючи без змін рішення Господарського суду Львівської області від 25.05.2023 у справі № 914/768/23, зазначив, що суд першої інстанції правильно встановив обставини, що мають значення для справи, надав належну оцінку дослідженим доказам, прийняв законне, обґрунтоване рішення відповідно до норм матеріального і процесуального права.
2.4. Господарський суд Львівської області ухвалив додаткове рішення від 08.06.2023 у справі № 914/768/23, залишене без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 09.10.2023, яким заяву представника ФОП Новіцького Л. В. від 31.05.2023 задовольнив частково; стягнув із Львівської міської ради на користь ФОП Новіцького Л. В. 20 000,00 грн витрат на правову (правничу) допомогу; в задоволенні решти вимог заяви ФОП Новіцького Л. В. відмовив.
2.5. Суд першої інстанції зазначив, що розмір заявлених представником позивача Тищук Л. К. витрат на правову (правничу) допомогу у сумі 64 500,00 грн не відповідає критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності) та критерію розумності їхнього розміру, такі витрати не мають характеру необхідних і не співмірні із виконаною роботою у суді, тому їх розмір є необґрунтованим у зазначеній частині. Суд першої інстанції дійшов висновку, що розумним, співмірним і справедливим є відшкодування позивачу понесених судових витрат у розмірі 20 000,00 грн.
2.6. Суд апеляційної інстанції, залишаючи без змін додаткове рішення Господарського суду Львівської області від 08.06.2023 у справі № 914/768/23, зазначив, що суд першої інстанції обґрунтовано та правильно частково задовольнив заяву ФОП Новіцького Л. В. та стягнув із Львівської міської ради на користь ФОП Новіцького Л. В. 20 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу у справі № 914/768/23.
3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Львівська міська рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 25.05.2023 і постанову Західного апеляційного господарського суду від 09.10.2023 у справі № 914/768/23, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову ФОП Новіцького Л. В. про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі відмовити; скасувати додаткове рішення Господарського суду Львівської області від 08.06.2023 у справі № 914/768/23 про стягнення із Львівської міської ради витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 20 000,00 грн та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні заяви ФОП Новіцького Л. В.
3.2. Львівська міська рада, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 18.12.2018 у справі № 907/535/17. Львівська міська рада вважає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", за умов розміщення на земельній ділянці тимчасової споруди, а не об'єкта нерухомого майна.
3.3. ФОП Новіцький Л. В. у відзиві на касаційну скаргу просить залишити касаційну скаргу Львівської міської ради без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін. Позивач вважає, що суди попередніх інстанції правильно застосували положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" до спірних правовідносин. ФОП Новіцький Л. В. зауважує, що доводи скаржника про неврахування судами висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 18.12.2018 у справі № 907/535/17, є безпідставними, оскільки спірні правовідносини у справі № 907/535/17 не є подібними зі спірними правовідносинами у справі, що розглядається.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що згідно з ухвалою Львівської міської ради від 15.11.2007 № 1316 погоджено ФОП Новіцькому Л. В. місце розташування земельної ділянки та надано дозвіл на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,026 га на вул. І. Виговського, 69 у м. Львові в оренду строком на 5 років для встановлення і обслуговування тимчасового торгового павільйону продтоварів і кафе-бару зі збірно-розбірних конструкцій на місці існуючих двох павільйонів.
4.2. Відповідно до ухвали Львівської міської ради від 30.09.2010 № 3959 позивачу затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,026 га на вул. І. Виговського, 69 у м. Львові. Зазначену земельну ділянку передано позивачу в оренду строком на 5 років для встановлення та обслуговування тимчасового павільйону продтоварів і кафе-бару зі збірно-розбірних конструкцій на місці двох павільйонів без права капітального будівництва за рахунок земель житлової та громадської забудови за функцією використання - землі комерції.
4.3. На виконання зазначеної ухвали Львівської міської ради між Львівською міською радою та ФОП Новіцьким Л. В. укладено договір оренди землі від 27.07.2011, згідно з яким орендар - ФОП Новіцький Л. В. отримав у строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться у м. Львові на вул. І. Виговського, буд. 69 (кадастровий номер 4610136300:04:007:0054, загальна площа земельної ділянки - 0,0260 га) для встановлення та обслуговування тимчасового торгового павільйону продтоварів і кафе-бару зі збірно-розбірних конструкцій на місці двох павільйонів.
4.4. Згідно з пунктом 8 договору оренди землі від 27.07.2011 договір укладено на 5 (п'ять) років до 30.09.2015 року.
4.5. Відповідно до рішення Господарського суду Львівської області від 27.08.2018 у справі № 914/708/18 договір оренди землі від 27.07.2011 поновлено на тих самих умовах і на той самий строк до 30.09.2020.
4.6. До Львівської міської ради 01.07.2020 надійшов лист-повідомлення Новіцького Л. В. про поновлення договору оренди землі від 27.07.2011 на тих самих умовах і на той самий строк до 30.09.2025, до якого було додано проект додаткової угоди.
4.7. Господарські суди попередніх інстанцій зауважили, що, як зазначає відповідач, листом від 09.09.2020 № 2403-вих-69262 Львівська міська рада в особі Управління земельних ресурсів Департаменту містобудування повідомила Новіцького Л. В. про те, що на земельній ділянці, щодо якої Новіцький Л. В. має намір укласти додаткову угоду до договору оренди землі, відсутній об'єкт нерухомого майна, а розміщена мала архітектурна форма. Повідомлено, що Управлінням земельних ресурсів Департаменту містобудування буде підготовлено проект ухвали щодо користування ФОП Новіцьким Л. В. земельною ділянкою на вул. І. Виговського, 69, кадастровий номер 461013630:04:007:0054, та подано на розгляд сесії Львівської міської ради.
Проте суди попередніх інстанцій зазначили, що доказів про направлення такого повідомлення позивачу в матеріалах справи немає; в судовому засіданні представник також не зміг надати доказів щодо повідомлення Новіцького Л. В. про неможливість продовжити договір оренди земельної ділянки у визначений законом строк.
4.8. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 10.02.2023 виконавчий комітет Львівської міської ради прийняв рішення № 129 "Про демонтаж тимчасової споруди на вул. І. Виговського, 69".
4.9. Спір у цій справі виник у зв'язку з тим, що відповідач не розглянув лист-повідомлення позивача про поновлення договору оренди землі від 27.07.2011; позивач після закінчення строку дії договору оренди землі від 27.07.2011 продовжує користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за відсутності заперечень Львівської міської ради, тому вважає, що наявні підстави для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі до договору оренди землі від 27.07.2011.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Відповідно до частини 4 статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
5.2. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення з огляду на таке.
5.3. Предметом позову в цій справі є вимоги ФОП Новіцького Л. В. до Львівської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 27.07.2011.
Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач не розглянув лист-повідомлення позивача про поновлення договору оренди землі від 27.07.2011; позивач після закінчення строку дії договору оренди землі від 27.07.2011 продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за відсутності заперечень Львівської міської ради, тому вважає, що наявні підстави для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі до договору оренди землі від 27.07.2011.
5.4. Верховний Суд зазначає, що відповідно до приписів статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
5.5. Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".
5.6. Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
5.7. Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
5.8. Колегія суддів враховує, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону з урахуванням Прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
5.9. Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнений абзацами 3 і 4 такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 1261 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
5.10. Верховний Суд зазначає, що Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 322 Закону України "Про оренду землі" та статті 1261 Земельного кодексу України). Положення частин 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" як до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", так і після цього залишилися схожими.
5.11. При цьому назву статті 33 Закону України "Про оренду землі" було змінено з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк", а з тексту фактично вилучено частини 6-8, які використовувались як механізм реалізації права орендаря на автоматичну пролонгацію за умови відсутності заперечень орендодавця, та опис процедури поновлення.
5.12. Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору оренди та на момент звернення з позовом у цій справі) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
5.13. Таким чином, нова редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі", на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього. Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, але в будь-якому випадку, якщо мова йде про укладення договору оренди щодо земель державної або комунальної власності, укладення нового договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України. Також нова редакція цієї статті вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині 6 цієї статті та фактично встановлювало механізм "мовчазної згоди", який (механізм) після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульований законодавцем саме у статті 1261 Земельного кодексу України.
5.14. Водночас колегія суддів зазначає, що Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності за результатами розгляду справи № 906/1314/21 у постанові від 23.11.2023 було висловлену правову позицію щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", яку Суд відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України повинен застосовувати у подібних правовідносинах.
При цьому частиною 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Таким чином, з урахуванням зазначених приписів процесуального законодавства існує необхідність врахування саме останньої правової позиції Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності, викладеної у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
5.15. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 зазначив, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).
5.16. При цьому Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина 6 попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 1261 Земельного кодексу України.
5.17. Відповідно до абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
5.18. Згідно із частиною 2 статті 1261 Земельного кодексу України якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
5.19. Також відповідно до частини 1 статті 1261 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
5.20. Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, оскільки стаття 1261 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до зазначеного реєстру про виключення відомостей про поновлення).
5.21. Таким чином, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 1261 Земельного кодексу України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності у процедурі, визначеній в статті 1261 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.
5.22. Наведене свідчить про те, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі", базується саме на положеннях статті 1261 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
5.23. При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
5.24. Натомість, поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" відповідно до розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
5.25. Суди у цій справі встановили, що договір оренди землі був укладений 27.07.2011 та згідно з рішенням Господарського суду Львівської області від 27.08.2018 у справі № 914/708/18 його було поновлено на тих самих умовах і на той самий строк до 30.09.2020 року.
5.26. При цьому відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
5.27. Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення по суті спору, встановив, що позивач як орендар звернувся до відповідача як орендодавця із заявою про намір поновити договір оренди землі та подав проект відповідної додаткової угоди у строк, установлений договором оренди землі від 27.07.2011. Проте, як зазначив суд першої інстанції, рішення відповідача про поновлення або відмову у поновленні договору оренди не прийнято, додаткова угода уповноваженою особою не підписана, позивач продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови договору оренди землі від 27.07.2011; заперечень щодо користування земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 27.07.2011 від орендодавця не надходило.
Тому суд першої інстанції дійшов висновку, що наявні визначені частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" підстави для поновлення спірного договору оренди землі, відповідач зволікає з укладенням додаткової угоди до договору оренди землі, яка відповідно до частини 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі" мала бути укладена в обов'язковому порядку у місячний строк, тому задовольнив позовні вимоги про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 27.07.2011 укладеною в редакції, запропонованій позивачем.
5.28. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції та зазначив, що суд першої інстанції правильно встановив обставини, що мають значення для справи, надав належну оцінку дослідженим доказам, прийняв законне, обґрунтоване рішення відповідно до норм матеріального і процесуального права.
5.29. З урахуванням наведених обставин Верховний Суд зазначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (як у попередній, так і у чинній редакції) встановлювала алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.
5.30. У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин. Подібний висновок також викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 18.05.2023 у справі № 910/10380/20 та постановах Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 912/1802/21, від 27.09.2022 у справі № 912/1803/21.
5.31. Верховний Суд у наведених постановах зауважував, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, задекларувавши в нормах Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
5.32. У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема, про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору. Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 Цивільного кодексу України та статті 33 Закону України "Про оренду землі" орган державної влади чи місцевого самоврядування як власник зобов'язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.
Орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов'язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов'язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря. Водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права (аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).
5.33. Господарські суди, розглянувши цю справу по суті заявлених позовних вимог, дійшли висновку про наявність правових підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.
5.34. Львівська міська рада, не погодившись із оскаржуваними судовими рішеннями, звернулася до Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
5.35. Пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
5.36. Касаційну скаргу з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивовано тим, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, застосували положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" та не врахували висновки щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 18.12.2018 у справі № 907/535/17.
5.37. Колегія суддів установила, що постанова Верховного Суду від 18.12.2018 у справі № 907/535/17 ухвалена за позовом Фізичної - особи підприємця Барчука Івана Івановича до Виноградівської міської ради Закарпатської області про визнання недійсним рішення, визнання додаткової угоди укладеною та визнання договору оренди земельної ділянки поновленим. У наведеній постанові, як зазначає скаржник, Верховний Суд дійшов висновку про те, що не підлягає поновленню договір оренди земельної ділянки за наявності заперечень органу місцевого самоврядування, мотивованих відсутністю підстав для надання в оренду земельної ділянки під об'єктами зовнішньої реклами.
5.38. Верховний Суд установив, що у справі № 907/535/17 спірні правовідносини виникли щодо поновлення договору оренди землі. У справі № 907/535/17 встановлено, що позивач, звертаючись до Виноградівської міської ради, не надавав проект додаткової угоди, а також як до закінчення, так і впродовж місяця після закінчення строку дії договору оренди землі були наявні заперечення орендодавця. Верховний Суд зазначив, що апеляційний суд правильно відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання договору земельної ділянки поновленим на той самий строк і на тих самих умовах у порядку, передбаченому частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки як до закінчення, так і упродовж місяця після закінчення строку дії договору мали місце заперечення орендодавця.
5.39. У справі № 914/768/23, що розглядається, суди встановили, що відповідно до пункту 8 договору оренди землі позивач листом від 01.07.2020 повідомив відповідача про намір продовжити термін оренди земельної ділянки на той самий строк (5 років, до 30.09.2025) і на тих самих умовах; відповідач упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомляв позивача про наявність заперечень щодо поновлення цього договору; рішення про поновлення або відмову у поновленні договору оренди не прийнято; додаткова угода уповноваженою особою не підписана; а позивач продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови договору оренди землі.
При цьому колегія суддів не може взяти до уваги посилання скаржника, на відповідь Львівської міської ради від 09.09.2020 № 2403-вих-69262 на звернення ФОП Новіцького Л.В., оскільки суди попередніх інстанцій установили, що в матеріалах судової справи № 914/768/23 відсутні докази надсилання вказаного листа на адресу позивача (чи вручення під розписку), такі докази також та не були надані в судовому засіданні.
5.40. З урахуванням установлених фактичних обставин висновки судів попередніх інстанцій щодо наявності правових підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки не суперечать висновкам, викладеним у постанові Верховного Суду від 18.12.2018 у справі № 907/535/17, тому доводи скаржника в цьому випадку не підтвердилися.
5.41. Крім того, Суд не може врахувати посилання скаржника на висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 28.02.2018 у справі № 920/1195/16, оскільки наведена постанова ухвалена за позовом Фізичної особи - підприємця Маяровської Майї Анатоліївни до Господарського суду Сумської області до Шосткинської міської ради та Сумської обласної спілки споживчих товариств про визнання протиправною бездіяльності Шосткинської міської ради щодо невирішення заяви позивача про надання в оренду земельної ділянки для обслуговування стаціонарної малої архітектурної форми - торгівельного кіоску та про надання дозволу на складання проекту відведення цієї земельної ділянки; визнання незаконним і скасування рішень Шосткинської міської ради Сумської області про надання Сумській обласній спілці споживчих товариств у строкове платне користування земельної ділянки та про поновлення договору оренди вказаної земельної ділянки між Шосткинською міською радою Сумської області та Сумською обласною спілкою споживчих товариств; визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до нього, укладених між Шосткинською міською радою Сумської області та Сумською обласною спілкою споживчих товариств, та додаткової угоди до нього додаткову угоду від 26 серпня 2015 року до названого договору оренди.
Враховуючи предмет і підстави позову, колегія суддів зазначає, що спірні правовідносини у справі № 920/1195/16 стосувалися не поновлення договору оренди на новий строк а набуття права оренди земельної ділянки, що свідчить про неподібність змісту спірних правовідносин у справі № 920/1195/16 та справі, що розглядається.
5.42. Касаційну скаргу з посиланням на положення пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивовано тим, що відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" за умов розміщення на земельній ділянці тимчасової споруди, а не об'єкта нерухомого майна.
5.43. За змістом пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України вказана підстава касаційного оскарження спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню судами під час вирішення спору.
5.44. Отже, оскарження судових рішень з підстав, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України вимагає не лише констатації факту відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, а й визначення норми (норм) права, що потребує висновку, підстав необхідності такого висновку у подібних правовідносинах (усунення колізій норм права, визначення пріоритету однієї норми над іншою, тлумачення норми, т. і.), а також зазначення, у чому, на думку заявника, полягає неправильне застосування судами норми права, щодо якої необхідний висновок Верховного Суду.
5.45. На думку скаржника, неможливим є укладення договорів оренди земельних ділянок для розміщення тимчасових споруд, а відповідно до Порядку розміщення тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності у м. Львові тимчасові споруди на території міста Львова розміщуються відповідно до договорів оренди окремих конструктивних елементів благоустрою. Львівська міська рада також зазначає, що тимчасова споруда за адресою: м. Львів, вул. І. Виговського, 69, не внесена до Комплексної схеми розміщення тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності у м. Львові, затвердженої ухвалою Львівської міської ради від 26.12.2019 № 6107 "Про здійснення підприємницької діяльності у тимчасових спорудах на території м. Львова". Скаржник зауважує, що відповідно до результатів голосування депутатів Львівської міської ради питання щодо надання ФОП Новіцькому Л. В. земельної ділянки на вул. Виговського, 69 не набрало достатньої кількості голосів для прийняття такого рішення, тому рішення щодо надання чи ненадання земельної ділянки Новіцькому Л. В. не приймалося.
5.46. Колегія суддів зазначає, що за змістом статті 33 Закону України "Про оренду землі" (як у попередній, так і в чинній редакції) наявність чи відсутність на земельній ділянці тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності не впливає на можливість орендаря скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі за умови вчинення всіх необхідних дій для поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому Законом України "Про оренду землі". При цьому колегія суддів зазначає, що з урахуванням установлених фактичних обставин справи та змісту абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" стаття 1261 Земельного кодексу України до спірних відносин не підлягає застосуванню.
5.47. Висновки судів попередніх інстанцій щодо наявності правових підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки відповідають вимог законодавства, тому наведені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилися після відкриття касаційного провадження.
5.48. Оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, продовжував користуватися земельною ділянкою, виконував інші умови договору оренди землі від 27.07.2011, заперечень щодо користування земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 27.07.2011 від орендодавця не надходило, тому він може вважатися таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов'язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю, не повідомив орендаря у встановлений законом строк про припинення договору. Отже, господарські суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення суду першої інстанції.
5.49. Такий висновок узгоджується з правовими позиціями Великої Палати Верховного Суду у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, № 903/1030/19, № 594/376/17-ц, Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності у справі № 906/1314/21 щодо розгляду справ за позовами орендарів про поновлення договорів оренди земельних ділянок; та правовим позиціям Великої Палати Верховного Суду у справі № 910/5179/20 і Верховного Суду у складі об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі № 3190/34/17 щодо застосування принципу добросовісності при розгляді судами справ.
5.50. Отже, наведені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилися під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень господарських судів попередніх інстанцій з цих підстав.
5.51. Колегія суддів установила, що Львівська міська рада, не погодившись із додатковим рішенням Господарського суду Львівської області від 08.06.2023 у справі № 914/768/23 та постановою Західного апеляційного господарського суду від 09.10.2023, просить скасувати додаткове рішення Господарського суду Львівської області від 08.06.2023 у справі № 914/768/23 про стягнення із Львівської міської ради витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 20 000,00 грн та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні заяви ФОП Новіцького Л. В.
Проте касаційна скарга не містить доводів щодо порушення чи неправильного застосування судом першої інстанції положень чинного законодавства при розгляді заяви ФОП Новіцького Л. В. про стягнення із Львівської міської ради витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 20 000,00 грн та не містить доводів щодо порушення чи неправильного застосування судом апеляційної інстанції положень чинного законодавства при перегляді додаткового рішення.
5.52. Оскільки відповідно до положень частини 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції переглядає у касаційному порядку судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, тому вимоги скаржника про скасування зазначених судових рішень є безпідставними.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Відповідно до частин 1-5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення без змін, а скаргу без задоволення.
6.3. За змістом частини 1 статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
6.4. З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі, не підтвердилися, не спростовують висновків господарських судів попередніх інстанцій, а тому касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін з мотивів, викладених у цій постанові.
7. Судові витрати
Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку, передбаченому статтею 129 Господарського процесуального кодексу України, покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційну скаргу Львівської міської ради залишити без задоволення.
2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 09.10.2023, рішення Господарського суду Львівської області від 25.05.2023 і додаткове рішення Господарського суду Львівської області від 08.06.2023 у справі № 914/768/23 залишити без змін з мотивів, викладених у цій постанові.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Н. О. Багай
Судді Т. Б. Дроботова
Ю. Я. Чумак