17.09.2010 Справа № 2/38
За первісним позовом Ужгородської транспортної прокуратури в інтересах держави в особі Закарпатського обласного комунального підприємства „Міжнародний аеропорт Ужгород”, м. Ужгород
за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача -Закарпатської обласної ради, м. Ужгород
ДО приватного підприємства „ВЮВ-ТУР”, м. Ужгород
ПРО стягнення суми 1134314,66грн., в тому числі суми 964878,54грн. заборгованості по сплаті орендних платежів за договором оренди від 27.11.2006р. №59 та від 13.06.2007р. №37, суми 96933,59грн. інфляційних втрат, суми 30682,89грн. трьох відсотків річних та суми 41819,64грн. пені за несвоєчасний розрахунок,
(позовні вимоги викладено у відповідності до заяви позивача від 02.08.2010р., поданої в порядку вимог ст. 22 ГПК України щодо збільшення суми позовних вимог)
Та за зустрічним позовом приватного підприємства „ВЮВ-ТУР”, м. Ужгород
ДО Закарпатського обласного комунального підприємства „Міжнародний аеропорт Ужгород”, м. Ужгород
ПРО зарахування в рахунок орендної плати за договорами оренди коштів, витрачених на покращення орендованого майна в сумі 1170000грн., в тому числі 749403,72грн. в рахунок погашення заборгованості по орендній платі та 420596,28грн. шляхом зарахування коштів в рахунок майбутніх платежів по орендній платі за користування майном згідно договорів оренди №59 від 27.11.2006р. та від 13.06.2007р. №37, а також зобов'язання відповідача укласти додаткові угоди до кожного з договорів оренди
Суддя О.Ф. Ремецькі
Представники сторін:
від позивача -Опанасюк А.А. -представник за довіреністю від 09.02.2010р.
від третьої особи - Грись О.В. -предст. за довіреністю №01-17/703 від 09.12.2009р.
від відповідача - Микуляк П.П. -предст. за довіреністю №1/3/2010 від 24.03.2010р.
від прокуратури - Орос В.В. -помічник прокурора
В засіданні суду 13.09.2010р. судом, за письмовою згодою сторін, у відповідності до вимог ст. 77 ГПК України було оголошено перерву до 17.09.2010р. для надання сторонам можливості подати суду додаткові докази в обгрунтування своїх доводів та заперечень.
Представник позивача про прокурор просять позовні вимоги задовольнити в повному обсязі з мотивів, викладених у позовній заяві та заперечення за зустрічним позовом, посилаючись на їх обґрунтованість матеріалами справи. Просять суд взяти
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 17.09.2010 року по справі № 2/38
до уваги те, що відповідачем належним чином не заперечується факт прострочки виконання зобов'язання в частині повної та своєчасної сплати орендних платежів, що призводить до неотримання таких коштів орендодавцем та місцевим бюджетом, а відтак, просять первісний позов задовольнити в повному обсязі.
Заперечують вимоги за зустрічним позовом в повному обсязі з мотивів, викладених у поданому суду письмовому поясненні та просять взяти суд до уваги те, що орендарю не надавалась згода орендодавця на проведення капітального ремонту орендованого майна, оскільки така згода була надана на проведення реконструкції останнього, що на їх думку унеможливлює виконання орендарем інших дій стосовно такого об'єкту. Також вказують на те, що орендарем не погоджувались у встановленому законодавством порядку проектно-кошторисна документація на проведення таких робіт, не узгоджувались їх вартість та обсяги, тощо. Заперечують можливість проведення орендарем таких робіт за документами, які не проходили відповідне узгодження у дозвільних службах і просять взяти до уваги те, що відповідно до рішення №724 від 16.03.2006р. Закарпатської обласної ради, яка є власником орендованого відповідачем майна, виключно нею вирішується питання про відшкодування невід'ємних покращень, здійснених орендарем.
Також не погоджуються з правомірністю вимог відповідача про внесення змін та доповнень до договорів оренди в частині наділення орендаря правом викупу орендованого майна та здійснення дій, пов'язаних з реалізацією такого права з огляду на те, що такі суперечать вимогам Закону України „Про оренду державного то комунального майна”.
Представник третьої особи -Закарпатської обласної ради, також просить первісний позов задовольнити в повному обсязі, а за зустрічним позовом заперечує з приводу його обґрунтованості по мотивах, наведених у поданому суду письмовому поясненні. Просить суд взяти до уваги те, що відповідачем проводились роботи по покращенню орендованого майна всупереч вимогам, які були наведені в листі позивача та Управління з питань майна комунальної власності і стосувались проведення реконструкції орендованого майна, а відтак, роботи по капітальному ремонту проводились без узгодження в установленому законом порядку проектно-кошторисної документації та без дотримання державних будівельних норм та правил та всупереч надано власником та орендодавцем дозволу.
Також просять взяти до уваги те, що Позитивний висновок державної будівельної експертизи по кошторисній документації «Реконструкція орендованого приміщення адмінбудівлі під офіси по вул. Собранецькій, 145 в м. Ужгород»був виданий 15.06.2010 р., тобто з простроченням, а саме: після терміну, на який дозволено ПП «ВЮВ-ТУР»здійснювати реконструкцію будівлі літери «Б».
Крім цього, з невідомих причин, для отримання вказаного Позитивного висновку Орендар, замість проектно-кошторисної документації, подавав до філії ДП «Укрдержбудекспертиза»у Закарпатській області Зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва, який складений згідно з ДБН Д. 1.1-1-2000, що означає Правила визначення вартості будівництва, згідно Державних будівельних норм України, і на нашу думку третьої особи є істотним порушенням для отримання Позитивного висновку. Тобто для отримання вказаного висновку Орендар повинен був надати проектно-кошторисну документацію до філії ДП «Укрдержбудекспертиза» складену згідно ДБН Д.2.2-46-99, що означає Роботи при реконструкції будівель та споруд, однак цього не було зроблено.
Крім цього, у вказаному Позитивному висновку вказуються заходи, які проводились в період будівельних робіт, однак згідно Листа Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 13.01.1998 р. № 7/11 вказані заходи підходять під визначення поняття капітального ремонту житлових та
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 17.09.2010 року по справі № 2/38
громадських будівель, а не реконструкції будівель, яке було погоджено із органом уповноваженим управляти комунальним майном.
Представник відповідача заперечує з приводу обґрунтованості заявлених позовних вимог за первісним позовом в частині правильності їх розрахунку та просить суд взяти до уваги те, що позивачем без жодних правових підстав здійснена повторна індексація розмірів орендної плати, що призвело до неправомірного збільшення ціни позову на 86659,40 грн. В свою чергу зазначає, що три проценти річних у відповідності до ч.2 ст. 625 ЦК України підлягають сплаті тільки в тому разі, якщо інший розмір процентів не встановлений договором. Водночас договором такий розмір відсотків встановлений - подвійна облікова ставка НБУ, а тому підстав для нарахування трьох відсотків річних нема. Також просить взяти до уваги те, що згідно наданого позивачем за первісним позовом розрахунку, нарахування пені здійснено за період з 01.03.2009 року по 24.02.2010 року, тобто за межами строку, визначеного ч.6 ст. 232 ГК України.
Просить зустрічний позов про зарахування в рахунок орендної плати за договорами оренди коштів, витрачених на покращення орендованого майна в сумі 1170000грн., в тому числі 749403,72грн. в рахунок погашення заборгованості по орендній платі та 420596,28грн. шляхом зарахування коштів в рахунок майбутніх платежів по орендній платі за користування майном згідно договорів оренди №59 від 27.11.2006р. та від 13.06.2007р. №37, а також зобов'язання відповідача укласти додаткові угоди до кожного з договорів оренди в зв'язку з фактичним проживанням фізичних осіб в орендованому нерухомому майні, що не дозволяє реалізовувати умови договорів оренди приміщень та за яке нараховується відповідна орендна плата задоволити в повному обсязі з мотивів, наведених у поданому суду відповідному позові.
В обгрунтування своїх доводів вказує на те, що орендодавцем за погодженням власника майна в особі Управління з питань майна комунальної власності Закарпатської облдержадміністрації було надано згоду у формі листа №1-394 від 26.07.2007р. на проведення реконструкції орендованого відповідачем майна в м. Ужгород, вул. Собранецька, 145 літ.„Б” та літ.„Г”. В подальшому орендарем було виготовлено відповідну проектно-кошторисну документацію на проведення відповідних робіт, отримано дозволи на проведення ремонтно-будівельних робіт та отримано Позитивний висновок державної будівельної експертизи по кошторисній документації „Реконструкція орендованого приміщення адмінбудівлі під офіси по вул. Собранецькій, 145 в м. Ужгород”.
Вказує на те, що згідно довідок про вартість виконаних робіт за грудень 2007р., січень, лютий, березень, квітень, травень та червень 2008 року, актів приймання виконаних підрядних робіт та підсумкових відомостей, а також локальних кошторисів №2-1-1 на демонтаж, №2-1-2 на загально-будівельні роботи, №2-1-4 на електроосвітлення, №2-1-5 на газопостачання, об'єктного кошторису №3-1 на будівництво котельні, локального кошторису №3-1-1 на внутрішні сантехнічні роботи, локального кошторису №6-1-1 та №6-1-2 на демонтаж та встановлення водопроводу повністю підтверджується факт виконання орендарем робіт по покращенню орендованого майна на суму 1170000грн., а відтак, виникнення у орендодавця обов'язку по зарахуванню вартості таких покращень в рахунок орендної плати за використання майна.
Також подав суду проекти додаткових угод до договорів оренди, згідно яких просить внести зміни та доповнення до таких в частині зміни пункту 6.3 та доповнення розділу 6 „Права орендаря” пунктом 6.7, а розділу 7 „Обов'язки орендодавця” пунктом 7.6, зміни пункту 10.5 розділу 10 „Строк чинності, умови зміни та припинення договору” договору та доповнення пункту 10.8 відповідним підпунктом.
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 17.09.2010 року по справі № 2/38
Вивчивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:
За первісним позовом:
Між сторонами, а саме ЗОКП "Міжнародний аеропорт Ужгород" за погодженням із Управлінням з питань майна комунальної власності Закарпатської облдержадміністрації 27.11.2006р. було укладено з ПП "ВЮВ-ТУР" договір № 59 "Про оренду приміщень, частини будівель, споруд та іншого окремого індивідуально визначеного майна, об'єктів, що належать до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області". Згідно цього договору та акту прийому передачі майна від 27.11.2006 року в оренду відповідачу передано будівлю гуртожитку (літера "Г") прощею 639,7кв.м., що розташована по вул.Собранецькій, 145 в м.Ужгороді, з метою надання готельних послуг (ведення готельного господарства).
Даний договір у відповідності до вимог чинного законодавства було нотаріально посвідчено та здійснено його державну реєстрацію, про що свідчить Витяг з Державного реєстру правочинів №3220596 від 27.11.2006р.
13 червня 2007 року між цими ж сторонами укладено також договір оренди №37, згідно якого та акту прийому передачі від цього ж числа, в оренду передано адмінбудівлю (літера "Б") площею 561,8кв.м. за цією ж адресою для використання його під торгово-офісне та комерційне призначення.
Даний договір також було посвідчено нотаріально та здійснено його державну реєстрацію, що підтверджується наданим суду сторонами Витягом з Державного реєстру правочинів №3220596 від 27.11.2006р.
Позивач та прокурор зазначають, що умовами даних угод сторонами було узгоджено розмір та порядок внесення орендної плати, а також відповідальність за порушення такого обов'язку. В подальшому, сторонами шляхом укладення відповідних додаткових угод на підставі відповідного рішення Закарпатської обласної ради про збільшення орендної плати, було змінено розмір орендних платежів за використання комунального майна, у зв'язку з чим, сума щомісячної орендної плати за договором №59 від 27.11.2006р. з 01.12.2007р. склала суму 18642,94грн, а за договором №37 від 13.06.2007р. з 01.12.2007р. склала суму 12301,94грн.
Позивачем подано суду докази про те, що відповідачем всупереч вимогам пункту 3 договорів несвоєчасно та не в повному обсязі сплачувалась орендна плата, у зв'язку з чим за договором №59 від 27.11.2006р. за період з листопада 2006р. по червень 2010р. виникла заборгованість в сумі 653322,82грн., а за договором №37 від 13.06.2007р. за період з червня 2007р. по червень 2010р. така заборгованість складає суму 311555,72грн.
Згідно вимог статті 173 Господарського кодексу України (далі -ГК України) господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
В силу вимог статті 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 17.09.2010 року по справі № 2/38
Згідно ст. 509 Цивільного кодексу України в силу зобов'язання одна особа (боржник) зобов'язана вчинити на користь іншої особи (кредитора) певну дію, як-от: передати майно, виконати роботу, сплатити гроші та інше або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з договору або інших підстав визначених законодавством. Згідно ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, акту планування, договору, а при відсутності таких вказівок - відповідно до вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статей 18, 19, 29 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" №768 від 23.12.1997 року орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі незалежно від наслідків господарської діяльності. В свою чергу, за невиконання зобов'язань за договором оренди сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України.
Позивач вказує на наявність за відповідачем заборгованості по сплаті орендних платежів, яка з врахуванням збільшення ставки орендної плати на день розгляду справи по суті складає за договором №59 від 27.11.2006р. за період з листопада 2006р. по червень 2010р. суму 653322,82грн., а за договором №37 від 13.06.2007р. за період з червня 2007р. по червень 2010р. складає суму 311555,72грн. основного боргу, вимоги про стягнення якої підлягають задоволенню в повному обсязі.
Також позивач, у зв'язку порушенням відповідачем зобов'язань за договором оренди та несвоєчасним виконанням грошових зобов'язань в порядку п.3 договорів оренди та Закону України „Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань” нарахував відповідачу до сплати за договором №59 від 27.11.2006р. за період з 01.08.2009р. по 31.07.2010р. суму 25604,48грн. пені за несвоєчасний розрахунок та за договором №37 від 13.06.2007р.за період з 01.08.2009р. по 31.07.2010р. суму 16214,78грн. пені, вимоги про стягнення якої у відповідності до ч.6 ст.232 Господарського кодексу України підлягають задоволенню частково за період з 01.03.2010р. по 31.07.2010р. в сумі 13688,55грн. та відповідно 9032,69грн. згідно здійсненого судом перерахунку (всього в сумі 22721,24грн.).
Згідно ч.2 ст.625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних з простроченої суми, якщо законом або договором не встановлений інший розмір процентів.
Відповідач не виконав свої зобов'язання по своєчасному перерахуванню орендної плати, а тому зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних з простроченої суми відповідно до ст. 625 ЦК України, оскільки це є одним із самостійних способів захисту цивільних прав і забезпечення виконання цивільних обов'язків.
Відтак, вимога позивача про стягнення з відповідача за договором оренди №59 від 27.11.2006р. інфляційних втрат в сумі 70223,15грн. та трьох відсотків річних в сумі 21906,46грн., а також за договором оренди №37 від 13.06.2007р. інфляційних втрат в сумі 26710,44грн. та трьох відсотків річних в сумі 8776,43грн. підлягає задоволенню.
З огляду на вищенаведене, позовні вимоги за первісним позовом підлягають задоволенню частково в сумі 1115216,26грн., а саме: за договором №59 від 27.11.2006р. в сумі 759140,98грн., в тому числі 653322,82грн. основного боргу, 70223,15грн. інфляційних втрат, 21906,46грн. трьох відсотків річних та 13688,55грн. пені за несвоєчасний розрахунок, а також за договором №37 від 13.06.2007р. в
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 17.09.2010 року по справі № 2/38
сумі 356075,28грн., в тому числі 311555,72грн. основного боргу, 26710,44грн. інфляційних втрат, 8776,43грн. трьох відсотків річних та 9032,69грн. пені за несвоєчасний розрахунок. В задоволенні решти позовних вимог слід відмовити.
За зустрічним позовом:
Орендар звернувся з вимогою про зарахування в рахунок орендної плати за договорами оренди коштів, витрачених на покращення орендованого майна в сумі 1170000грн., в тому числі 749403,72грн. в рахунок погашення заборгованості по орендній платі та 420596,28грн. шляхом зарахування коштів в рахунок майбутніх платежів по орендній платі за користування майном згідно договорів оренди №59 від 27.11.2006р. та від 13.06.2007р. №37, а також зобов'язання відповідача укласти додаткові угоди до кожного з договорів оренди.
Аналізуючи доводи позивача за зустрічним позовом та заперечення позивача та третьої особи за первісним позовом, суд констатує наступне.
Як вбачається з пунктів 5.4 та 6.3 Договорів оренди орендодавець делегував орендарю право з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити реконструкцію орендованого майна, його технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості, а також поклав на орендаря обов'язок своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. При цьому сторони не обумовлювали порядок відшкодування понесених витрат на проведення відповідних видів ремонтних робіт, реконструкції орендованого майна. Пунктом 10.5 договорів сторонами було узгоджено, що питання компенсації орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті невідокремлюваних поліпшень вирішуються відповідно до умов цих договорів та чинного законодавства.
Як вбачається з наявних у справі матеріалів, листом від 26.07.2007р. за №1-394 Закарпатським обласним комунальним підприємством „Міжнародний аеропорт Ужгород” за погодженням начальника Управління з питань майна комунальної власності Закарпатської облдержадміністрації було надано ПП „ВЮВ-ТУР” згоду на здійснення реконструкції (з добудовою) орендованих приміщень під літ. „Б” та літ. „Г” та проведення у зв'язку з цим всіх необхідних будівельних робіт після виготовлення та погодження у встановленому законом порядку проектно-кошторисної документації (а.с. 1-148 т.3). Водночас, даним дозволом не визначався обов'язок орендаря здійснювати погодження проектно-кошторисної документації з орендодавцем або власником такого майна.
Рішенням виконавчого комітету Ужгородської міської ради від 22.04.2008р. №168 позивачу за зустрічним позовом було надано дозвіл на реконструкцію орендованого приміщення адмінбудівлі (літ. „Б”) по вул. Собранецька, 145 під офіси враховуючи згоду власника майна та орендодавця, а також у відповідності до наказу ЗОКП „Міжнародний аеропорт Ужгород” від 08.05.2008р. №45 „Про створення сприятливих умов для проведення ремонтних робіт орендованого майна ПП „ВЮВ-ТУР” останньому було звільнено тимчасово займані громадянами приміщення для проведення відповідних ремонтних робіт.
27.02.2008р. ПП „ВЮВ-ТУР” було отримано Технічні умови на заміну в/вводу та к/випуску адміністративного приміщення (літ. „Б”) по вул. Собранецька, 145, а також 14.01.2008р. листом за №14/01 було направлено орендодавцю для узгодження прохання надати згоду на проведення газифікації адміністративної будівлі, яке було погоджено орендодавцем, що підтверджується відповідною відміткою на такому листі та засвідченням печаткою підприємства орендодавця.
Відтак, з огляду на отриману згоду орендодавця та погодження особи, яка уповноважена власником на вчинення відповідних дій, орендарем було доручено проведення підрядних робіт ТОВ „Будівництво та сервіс”, м. Ужгород.
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 17.09.2010 року по справі № 2/38
Долученими до матеріалів справи доказами виконання такої угоди ПП „ВЮВ-ТУР” достовірно підтверджено суму 1709790,57грн. понесених ним витрат на поліпшення орендованого майна (погоджена та затверджена проектно-кошторисна документація по капітальному ремонту систем опалення, водопостачання, каналізації, електроосвітлення та зовнішніх мереж, узгоджені довідки про вартість виконаних підрядних робіт та акти виконаних робіт за період грудень 2007р.-червень 2008р., а також доказ про проведення оплати виконаних робіт -виписка банку про проведення платежів - а.с. 1-148 т.3). Вказані обставини щодо виконання умов договору підряду, зокрема виду, вартості, обсягів виконаних підрядних робіт, відповідач за зустрічним позовом, власник майна та прокурор у ході судового розгляду не заперечував та не спростовував.
Натомість, як вбачається з матеріалів справи, орендарем протягом 2008 року неодноразово було надіслано орендодавцю листа з повідомленням про проведення відповідних ремонтних робіт на орендовану об'єктів та проханням створити відповідну комісію з метою перевірки та зарахування орендарю коштів, витрачених на проведення невід'ємних поліпшень. Зокрема, листом від 08.07.2008р. №08/07 на адресу Управління з питань майна комунальної власності Закарпатської ОДА, орендарем було зазначено про необхідність прийняття відповідних покращень орендодавцем, однак, листом від 23.07.2008р. №431/01-13 Управлінням надано відповідь про те, такі дії повинен провести орендодавець, і Управління погоджує такі дії орендодавця за умови, якщо такі здійснені у відповідності до вимог чинних документів (том 1, арк.. справи 156).
Частиною 3 ст. 203 та частиною 1 ст. 220 ГК України передбачено припинення господарського зобов'язання, зокрема, зарахуванням зустрічної однорідної вимоги, строк якої настав, або строк якої невизначений чи визначений моментом витребування. Зарахування може здійснюватись за заявою однієї із сторін. Аналогічні положення щодо зарахування зустрічних однорідних вимог містить частина 1 ст. 601 ЦК України. При цьому вимоги, які можуть підлягати зарахуванню, мають відповідати таким умовам: 1) бути зустрічними (кредитор за одним зобов'язанням є боржником за іншим, а боржник за першим зобов'язанням є кредитором за другим); 2) бути однорідними (зараховуватися можуть вимоги про передачу речей одного роду, у зв'язку з чим зарахування як спосіб припинення зазвичай застосовується до зобов'язань по передачі родових речей, зокрема грошей). Правило про однорідність вимог розповсюджується на їх правову природу, але не стосується підстави виникнення такої вимоги. Отже, допускається зарахування однорідних вимог, які випливають із різних підстав (різних договорів тощо); 3) строк виконання щодо таких вимог настав, не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги. Зарахуванням можуть бути припинені зобов'язання на будь-якій стадії їх існування, навіть після порушення виконавчого провадження щодо виконання одного із зустрічних зобов'язань. Добровільне виконання зобов'язання на стадії виконавчого провадження допускається і шляхом проведення зарахування однорідних зустрічних вимог ( такої ж правової позиції притримується і Верховний Суд України, які висловлено в постановах від 09.12.2008 року №37/638, від 1 листопада 2005 р. N 15/154) . Поряд з цим, якщо інша сторона не погоджується з проведенням такого зарахування, вона вправі на підставі статті 16 Цивільного кодексу України та статті 20 Господарського кодексу України звернутися за захистом своїх охоронюваних законом прав до господарського суду у спосіб визначений законом, зокрема ст. 778 ЦК України (постанова Вищого господарського суду України від 22.07.2004 р. N 15-03/186).
Матеріалами справи достовірно підтверджено, що відповідач за зустрічним позовом був повідомлений про те, що орендарем проводиться капітальний ремонт об'єкта оренди і він не заперечував проти цього. Наявні у справі документи з
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 17.09.2010 року по справі № 2/38
виконання підрядних робіт по капітальному ремонту системи опалення, водопостачання, каналізації, електроосвітлення та зовнішніх мереж об'єкта оренди (виходячи з виду, вартості, обсягів виконаних підрядних робіт) дають підстави для висновку, що позивачем було проведено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди. Виходячи з суті заявлених позовних вимог, його предмету та підстав, виникнення зобов'язань та їх правового регулювання - зобов'язання між сторонами є грошовими, тому однорідними.
Стаття 602 ЦК України, якою передбачені випадки недопустимості зарахування зустрічних вимог, також не містить обмежень щодо такого зарахування на стадії прийняття судового рішення. Більше того, за даних обставин право на таке зарахування прямо передбачено Законом (ст. 778 ЦК України).
В свою чергу, заперечення відповідача та третіх осіб про те, що орендарем проводились ремонтні роботи орендованого майна, а не його реконструкція, як було визначено відповідними дозволами орендодавця та власника майна, не можуть бути взяті судом до уваги з огляду на таке.
Норми чинного законодавства не містять чіткого визначення поняття „реконструкція нежилого приміщення, будівлі, об'єкту”, однак, аналіз загальних визначень щодо таких робіт дає підстави стверджувати, що реконструкція, це комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень будинку шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одночасним приведенням їх показників відповідно до нормативно-технічних вимог.
Згідно листа Держбуду України від 30.04.2003 № 7/7-401 „Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів” капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних, робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).
Відтак, вищенаведене дає підстави стверджувати, що капітальний ремонт є однією із складових поняття реконструкція, і охоплюється таким поняттям не тільки за визначенням, а й за характером, обсягами та видами відповідних будівельно-монтажних робіт.
За таких обставин, враховуючи вищенаведене, в сукупності заявлені позивачем за зустрічним позовом вимоги належним чином обґрунтовані, обумовлені зазначеними вище положеннями законодавства, тому порушене право позивача підлягає захисту судом шляхом зарахування частини вартості проведених ПП „ВЮВ-ТУР” ремонтних робіт в орендованому майні виходячи із суми 1170000грн. на суму 1115216,26грн. в рахунок присудженої до стягнення за даним рішенням господарського суду Закарпатської області від 17.09.2010 року по справі №2/38 заборгованості по орендній платі в сумі 1115216,26грн.
Відтак, і решта частини вимог позивача за зустрічним позовом про віднесення залишку суми вартості проведених ремонтних робіт у сумі 54783,74грн. в рахунок майбутніх платежів підлягає задоволенню.
Також ПП „ВЮВ-ТУР” просить суд зобов'язати відповідача, тобто орендодавця, укласти додаткові угоди до договорів оренди №59 від 27.11.2006р. та №37 від 13.06.2007р. на умовах, запропонованих позивачем.
Зокрема, із проектів запропонованих позивачем додаткових угод випливає, що орендар просить пункт 6.3 розділу 6 викласти в новій редакції, розділ 6 доповнити
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 17.09.2010 року по справі № 2/38
пунктом 6.7, розділ 7 доповнити пунктом 7.6, пункт 10.5 викласти в новій редакції, а пункт 10.8 договорів доповнити новим. підпунктом.
Відповідно до ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів. Порядок зміни та розірвання господарських договорів передбачений ст. 188 Господарського кодексу України.
Згідно з ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договорами оренди сторонам не надано право односторонньої відмови від договору.
Пунктом 10.3 Договорів передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
Згідно з ч. 2 та 3 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
За змістом ст. 651 Цивільного кодексу України внесення змін до договору повинно бути пов'язане з істотним порушенням його умов, а також у випадку існування інших підстав, встановлених договором або законом, з якими пов'язано право звертатися до суду з вимогами про зміну або розірвання договору.
Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Позивач за зустрічним просить суд внести зміни до договорів оренди, а саме: пункт 6.3. Договорів викласти в наступній редакції: «6.3. З дозволу Орендодавця, здійснювати покращення орендованого Майна, проводити реконструкцію, технічне переобладнання орендованого Майна, вносити інші зміни до складу орендованого Майна, що призводить до покращення орендованого Майна та підвищення його вартості. У разі проведення Орендарем покращення орендованого Майна, проведення реконструкції, технічного переобладнання орендованого Майна, внесення інших змін до складу орендованого Майна, щомісячно Сторонами складається двосторонній акт приймання покращень, в якому фіксується здійсненні покращення, їх обсяг, стан їх виконання, вартість покращень. Додатково Орендар зобов'язуються надавати Орендодавцю належним чином завірені копії кошторисів, актів приймання-передачі, довідки про вартість виконаних робіт та інші необхідні документи, що підтверджують витрати Орендаря на здійснення відповідних покращень. Здійснені Орендарем покращення, прийняті Орендодавцем, за клопотанням Орендаря можуть бути зараховані в рахунок орендної плати за період, визначений Сторонами».
Розділ 6 Договору доповнити пунктом 6.7., виклавши його в наступній редакції: «6.7. Набути право власності на орендоване Майно шляхом його викупу після закінчення терміну дії Договору або достроково, якщо розмір зроблених Орендарем поліпшень на момент звернення до Орендодавця становитиме не менше
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 17.09.2010 року по справі № 2/38
25 % (двадцяти п'яти відсотків) від вартості майна, визначеної на момент укладення Договору».
Розділ 7 Договору доповнити пунктом 7.6., виклавши його в наступній редакції: «6.7. Відчужити на користь Орендаря орендоване Майно шляхом його продажу після закінчення терміну дії Договору або достроково, якщо розмір зроблених Орендарем покращень на момент звернення до Орендодавця становитиме не менше 25 % (двадцяти п'яти відсотків) від вартості майна, визначеної на момент укладення Договору».
Пункт 10.5. Договору викласти в наступній редакції: «10.5. У разі припинення чи розірвання Договору, поліпшення орендованого Майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю Орендаря, а невідокремлювані поліпшення - підлягають відшкодуванню з боку Орендодавця, якщо вони не були зараховані в рахунок орендної плати за період, визначений Сторонами. У разі викупу орендованого майна Орендарем, Орендар зобов'язаний сплатити вартість орендованого Майна без врахування вартості невідокремлюваних поліпшень, у разі, якщо такі поліпшення не були зараховані в рахунок орендної плати за період, визначений Сторонами».
Пункт 10.8. Договору доповнити наступним підпунктом: «•- викупу орендованого Майна Орендарем».
Однак, дана вимога позивача підлягає задоволенню частково тільки в частині викладення пункту 6.3 договорів в новій редакції, в решта частині вимоги не підлягають задоволенню, оскільки з моменту прийняття нової редакції Закону України „Про оренду державного та комунального майна” викуп орендованого майна чинним законодавством не передбачений. Державне та комунальне майно може бути відчужене тільки за умови проведення відповідного конкурсу, що в свою чергу, визначено чинним законодавством.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 44, 49, 82 -85 Господарського процесуального кодексу України,
1. Первісний позов задовольнити частково.
1.1. Стягнути з приватного підприємства „ВЮВ-ТУР”, м. Ужгород, вул. Капушанська, 57/3 (код ЄДРПОУ 33614770) на користь Закарпатського обласного комунального підприємства „Міжнародний аеропорт Ужгород”, м. Ужгород, вул. Собранецька, 145 (код ЄДРПОУ 31315735) суму 1115216,26грн., а саме: за договором №59 від 27.11.2006р. в сумі 759140,98грн., в тому числі 653322,82грн. основного боргу, 70223,15грн. інфляційних втрат, 21906,46грн. трьох відсотків річних та 13688,55грн. пені за несвоєчасний розрахунок, а також за договором №37 від 13.06.2007р. в сумі 356075,28грн., в тому числі 311555,72грн. основного боргу, 26710,44грн. інфляційних втрат, 8776,43грн. трьох відсотків річних та 9032,69грн. пені за несвоєчасний розрахунок.
1.2. В задоволенні решти позовних вимог відмовити.
2. Зустрічний позов задовольнити частково.
2.1. Зарахувати проведені приватним підприємством „ВЮВ-ТУР” ремонтні роботи в орендованому майні на суму 1115216,26грн. в рахунок присудженої до стягнення за рішенням Господарського суду Закарпатської області від 17.09.2010 року по справі №2/38 заборгованості по орендній платі в сумі 1115216,26грн.
2.2. Зобов'язати Закарпатське обласне комунальне підприємство „Міжнародний аеропорт Ужгород”, м. Ужгород здійснити зарахування суми
Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 17.09.2010 року по справі № 2/38
54783,74грн. в рахунок майбутніх платежів за договорами оренди №59 від 27.11.2006р. та №37 від 13.06.2007р..
2.3. Зобов'язати Закарпатське обласне комунальне підприємство „Міжнародний аеропорт Ужгород”, м. Ужгород внести зміни до договорів оренди №59 від 27.11.2006р. та №37 від 13.06.2007р., які укладені з приватним підприємством „ВЮВ-ТУР” (код ЄДРПОУ 33614770) на умовах, викладених у проекті договору частково, а саме, пункт 6.3 договору оренди №59 від 27.11.2006р. та №37 від 13.06.2007р. викласти в такій редакції:
«6.3. З дозволу Орендодавця, здійснювати покращення орендованого Майна, проводити реконструкцію, технічне переобладнання орендованого Майна, вносити інші зміни до складу орендованого Майна, що призводить до покращення орендованого Майна та підвищення його вартості.
У разі проведення Орендарем покращення орендованого Майна, проведення реконструкції, технічного переобладнання орендованого Майна, внесення інших змін до складу орендованого Майна, щомісячно Сторонами складається двосторонній акт приймання покращень, в якому фіксується здійсненні покращення, їх обсяг, стан їх виконання, вартість покращень. Додатково Орендар зобов'язуються надавати Орендодавцю належним чином завірені копії кошторисів, актів приймання-передачі, довідки про вартість виконаних робіт та інші необхідні документи, що підтверджують витрати Орендаря на здійснення відповідних покращень.
Здійснені Орендарем покращення, прийняті Орендодавцем, за клопотанням Орендаря можуть бути зараховані в рахунок орендної плати за період, визначений Сторонами».
2.4. В задоволенні решти позовних вимог за зустрічним позовом відмовити.
Рішення набирає законної сили в порядку ст. 85 Господарського процесуального кодексу України.
Суддя О.Ф. Ремецькі
В.о. помічника судді В.В. Мазюта
Рішення підписано у відповідності до вимог статті 85 ГПК України 23.09.2010 року.