Провадження № 2/712/1132/22
Справа № 712/14288/21
12 квітня 2022 року Соснівський районний суд м. Черкаси в складі:
головуючого судді - ПИРОЖЕНКО С.А.
при секретарі - НАГАЄВСЬКІЙ В.Б.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Черкаси в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін цивільну справу за позовом ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_1 ) до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 (адреса: АДРЕСА_2 ) про визнання договору дійсним,
Позивач звернулася до суду з позовом до відповідачів про визнання договору дійсним, посилаючись на те, що 17 листопада 1994 року між позивачем та відповідачами ОСОБА_7 , ОСОБА_8 ,який діяв від свого імені та від імені своїх дітей ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 був укладений договір купівлі-продажу, відповідно за умовами якого, Відповідачі продали, а Позивач купив двокімнатну квартиру за АДРЕСА_3 . Квартира, належала Відповідачам на підставі свідоцтва про право власності № НОМЕР_1 , видане органом приватизації Соснівського райвиконкому 27.10.1994 року та була зареєстрована в Черкаському ОБТІ під №19,кн.№7.
Договір купівлі-продажу було укладено у присутності уповноваженої особи Черкаської філії товарної біржі «Українська Біржа Нерухомості» та зареєстровано на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія) відповідно до протоколу відкритих торгів №3 від 17.11.1994 року.
Відповідно до п. 6 договору купівлі - продажу право власності на квартиру відбувається з моменту реєстрації цього договору на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія), яка відбулася в день укладення договору, про що міститься відмітка про його реєстрацію та присвоєння реєстраційного номеру 120.
Згідно п.4 договору купівлі-продажу квартира була продана за 150 000 000 карбованців, які Позивач отримав до підписання договору, про що свідчить відповідний надпис на договорі.
Сторони при укладенні Договору купівлі-продажу досягли згоди з усіх його істотних умов та виконали усі умови цього договору, продавцями була звільнена квартира, вони знялися з реєстраційного обліку.
Позивач користується вказаною квартирою протягом 27-х років для проживання, регулярно сплачує комунальні послуги та утримує квартиру в належному стані.
На час укладення договору купівлі-продажу квартири, а ні позивач, а ні відповідачі не знали, що правочин, відповідно до ст.47 ЦК України (1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до ст.15 якого, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають, про що вказано в договорі.
Станом на даний час Позивач не має можливості розпоряджатися вказаним нерухомим майном, оскільки чинне законодавство передбачає нотаріальне посвідчення договорів, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна.
Тому просить визнати дійсним договір, укладений 17.11.1994 та зареєстрований за №120 між ОСОБА_12 та ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія).
17 лютого 2022 року ухвалою суду було відкрито провадження у справі у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін та призначено судове засідання.
Представник позивача адвокат Навроцька Т.В. до судового засідання не з'явилася, подала до суду заяву про розгляд справи у її відсутність, позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити.
Відповідачі до судового засідання не з'явилися, подали до суду заяву про розгляд справи у їх відсутність, позовні вимоги визнали та не заперечували проти їх задоволення.
У зв'язку з неявкою сторін фіксація технічними засобами відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України не здійснювалася.
Суд, дослідивши матеріали справи встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини які регулюються нормами цивільного законодавства.
В судовому засіданні встановлено, що 17 листопада 1994 року між позивачем та відповідачами ОСОБА_7 , ОСОБА_8 ,який діяв від свого імені та від імені своїх дітей ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 був укладений договір купівлі-продажу, відповідно за умовами якого, Відповідачі продали, а Позивач купив двокімнатну квартиру за АДРЕСА_3 . Квартира, належала Відповідачам на підставі свідоцтва про право власності № НОМЕР_1 , видане органом приватизації Соснівського райвиконкому 27.10.1994 року та була зареєстрована в Черкаському ОБТІ під №19,кн.№7.
Договір купівлі-продажу було укладено у присутності уповноваженої особи Черкаської філії товарної біржі «Українська Біржа Нерухомості» та зареєстровано на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія) відповідно до протоколу відкритих торгів №3 від 17.11.1994 року.
Відповідно до п. 6 договору купівлі - продажу право власності на квартиру відбувається з моменту реєстрації цього договору на товарній біржі «Українська Біржа Нерухомості» (Черкаська філія), яка відбулася в день укладення договору, про що міститься відмітка про його реєстрацію та присвоєння реєстраційного номеру 120.
Згідно п.4 договору купівлі-продажу квартира була продана за 150 000 000 карбованців, які Позивач отримав до підписання договору, про що свідчить відповідний надпис на договорі.
Як вбачається з матеріалів справи Сторони при укладенні Договору купівлі-продажу досягли згоди з усіх його істотних умов та виконали усі умови цього договору, продавцями була звільнена квартира, вони знялися з реєстраційного обліку.
Однак нотаріально сторони договір не посвідчили, він був укладений на товарній біржі, згідно тексту договору, такий договір не підлягає нотаріальному посвідченню, відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу».
Відповідно до ст. ст. 57, 58 Конституції України, ст. 5 ЦК України до застосування підлягають акти цивільного законодавства, що регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.
Так, згідно п.1 прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, цей Кодекс набрав чинності з 1 січня 2004 року.
Відповідно до абз. 1 п. 4 прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України до цивільних відносин, яки виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав та обов'язків, що виникли або породжують існувати після набрання ним чинності.
Оскільки договір був фактично укладений у 1994 році, тому до правовідносин, що виникли слід застосовувати ЦК України в редакції, яка діяла з 1963 року (далі - ЦК УРСР).
Стаття 4 ЦК УРСР 1963 року визначає, що цивільні права і обов'язки виникають з підстав, передбачених законодавством, в тому числі з угод.
Згідно із ст. 41 ЦК УРСР 1963 року угодами визнаються дії громадян і організацій спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків.
Як зазначено у Постанові Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» - при розгляді справ про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
Судом встановлено, що при вчиненні даного правочину всі дії сторін були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов'язків, обидві сторони мали необхідний обсяг цивільні дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме купівлі-продажу квартири, правочин був реальним і вчинений у формі, дозволенній чинним законодавством України в 1994 році.
Крім того, у статті 15 Закону України «Про товарну біржу» вказано, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Разом із тим, згідно з роз'ясненнями Міністерства юстиції України від 10 квітня 1998 року № 17-12/44 «Щодо діяльності товарних бірж» передбачено особливі умови щодо договорів купівлі-продажу будинку (його частини). Якщо хоча б однією із сторін є громадянин, вважається, що такі договори, укладені та зареєстровані біржами з дотриманням закону, підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Недотримання цієї вимоги згідно зі ст. 47 ЦК УРСР тягне недійсність договору.
Також у вказаному роз'ясненні звертається увага на те, що угоди, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених.
Згідно зі статтею 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором (ст. 128 ЦК УРСР).
Відповідно до частини першої статті 45, статті 47 ЦК УРСР недодержання форми угоди, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі.
Нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Статтею 227 ЦК УРСР передбачено, що договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу).
Як роз'яснено у пункті 4 постанови Пленуму Верховного Суду України № 3 від 28 квітня 1978 року «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин) з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб.
Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі частини другої статті 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями 101,102,105, 114, 226 ЦК ).
Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі частини другої статті 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.
Судом встановлено, що між сторонами мав місце договір купівлі-продажу квартири, який не був нотаріально посвідчений, як того вимагає частина перша статті 227 ЦК УРСР, але він був письмово укладений і посвідчений на Товарній біржі «Українська біржа нерухомості» та зареєстрований в Комунальному підприємстві «Черкаське обласне об'єднане бюро технічної інвентаризації». Обидві сторони умови договору виконали, однак нотаріально його не посвідчили, оскільки оформляючи його на товарній біржі були ознайомлені із застереженням в договорі про те, що нотаріальному посвідченню він не підлягає.
Тому суд вважає, що є підстави для визнання його дійсним, у зв'язку з чим, позовні вимоги підлягають до задоволення.
Згідно частини першої статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки позивачем вимога про відшкодування судових витрат не заявлялася, вони покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст.12, 13, 259, 263-265, 268 ЦПК України, ст.ст. 47, 224, 225, 227 ЦК України (в редакції Закону 1963 року), суд -
Позов задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 , укладений 17 листопада 1994 року між ОСОБА_12 , з однієї сторони, та ОСОБА_7 , ОСОБА_8 ,який діяв від свого імені та від імені своїх дітей ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , з іншої сторони, зареєстрований на товарній біржі «Українська біржа нерухомості» (Черкаська філія») за реєстраційним номером 120.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.