22 вересня 2021 року
м. Київ
справа № 923/196/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Уркевича В. Ю.- головуючого, Мачульського Г. М., Краснова Є. В.,
за участю секретаря судового засідання Брінцової А. М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Табіті»
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.07.2021 (головуючий суддя Діброва Г. І., судді Принцевська Н. М., Ярош А. І.) та рішення Господарського суду Херсонської області від 30.06.2020 (суддя Закурін М. К.) у справі
за позовом Лазурненської селищної ради Скадовського району Херсонської області
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Табіті»
про визнання недійсним договору купівлі-продажу та застосування наслідків недійсності,
за участю представників:
позивача - Ільченка Д. О. (адвокат),
відповідача - Строканя О. В. (адвокат),
1. У лютому 2020 року Лазурненська селищна рада Скадовського району Херсонської області (далі - Лазурненська селищна рада) звернулася до Господарського суду Херсонської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Табіті» (далі - ТОВ «Табіті»), в якому (з урахуванням уточненої позовної заяви від 12.03.2020) просила визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 30.08.2019 № 808, укладений між Лазурненською селищною радою і ТОВ «Табіті», та повернути земельні ділянки до комунальної власності.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірний договір укладений з порушеннями положень статті 134 Земельного кодексу України, оскільки продаж земельної ділянки не був здійснений на конкурентних засадах. Позивач зазначав, що, укладаючи спірний договір, він виходив із того, що на земельній ділянці з кадастровим номером 652475500:01:063:0099 площею 1,0814 га, яка розташована за адресою: Херсонська область, Скадовський район, смт. Лазурне перебував об'єкт нерухомості, який належав на праві приватної власності відповідачу, однак у подальшому з'ясувалося, що відповідач ввів в оману стосовно зазначеної обставини, оскільки об'єкт нерухомості, розташований на спірній земельній ділянці, є об'єктом незавершеного будівництва, реєстрація декларації про початок виконання будівельних робіт на який була скасована наказом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Херсонській області від 17.04.2018 у зв'язку з тим, що заявник вніс до неї недостовірні відомості щодо земельної ділянки.
3. Отже, за твердженням позивача, на момент подання відповідачем заяви про викуп земельної ділянки ТОВ «Табіті» не було власником нерухомого майна, а тому не мало права на викуп земельної ділянки на неконкурентних засадах. Окрім того, викуплену земельну ділянку було поділено відповідачем на 6 окремих земельних ділянок з відповідними кадастровими номерами, а саме: 6524755500:01:001:1205 площею 0,1622 га; 6524755500:01:001:1207 площею 0,2702 га; 6524755500:01:001:1210 площею 0,2704 га; 6524755500:01:001:1208 площею 0,1622 га; 6524755500:01:001:1209 площею 0,1081 га; 6524755500:01:001:1206 площею 0,1081 га.
4. Господарський суд Херсонської області рішенням від 30.06.2020, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.07.2021, позов задовольнив.
5. Суди попередніх інстанцій зазначили, що «об'єкт незавершеного будівництва» не ототожнюється з «об'єктом нерухомості», а тому продаж земельної ділянки, на якій розміщений об'єкт незавершеного будівництва, повинен відбуватися на конкурентних засадах відповідно до положень частини першої статті 134 Земельного кодексу України.
6. Суди також указали, що об'єкт незавершеного будівництва був збудований самочинно, тому відповідно до частини другої статті 376 Цивільного кодексу України відповідач не набув права власності на нього як на об'єкт нерухомого майна. Земельна ділянка згідно з умовами спірного договору була продана без застосування попередньої процедури проведення земельних торгів, визначеної статтями 128 та 135 Земельного кодексу України, тому укладення цього договору не відповідає положенням законодавства, з огляду на що дійшли висновку, що цей договір є недійсним, оскільки не відповідає положенням статей 128, 134, 135 Земельного кодексу України.
7. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 10.05.2018 № 12436855 до Реєстру були внесені відомості про реєстрацію об'єкта нерухомого майна - незавершеного будівництва «Бази відпочинку» готовністю 18 %, який знаходиться на земельній ділянці, кадастровий номер 6524755500:01:063:0099, площею 1,0814 га та зазначено, що власником об'єкта нерухомого майна є ТОВ «Табіті».
8. Крім того, суди зазначили, що оскільки укладений між сторонами договір купівлі-продажу земельної ділянки є недійсним, сторони зобов'язані повернути одна одній все, що за ним отримано, а саме позивач - вартість земельної ділянки у сумі 1 081 400,00 грн, а відповідач - земельну ділянку з кадастровим номером 652475500:01:063:0099. Водночас, оскільки земельна ділянка з кадастровим номером 652475500:01:063:0099 на час розгляду справи поділена на 6 окремих земельних ділянок з відповідними кадастровими номерами, а саме: 652475500:01:001:1205 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1207 площею 0,2702 га; 652475500:01:001:1210 площею 0,2704 га; 652475500:01:001:1208 площею 0,1622 га; 652475500:01:001:1209 площею 0,1081 га; 652475500:01:001:1206 площею 0,1081 га, то відповідач зобов'язаний повернути саме ці земельні ділянки.
9. У липні 2021 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «Табіті» (далі - скаржник), в якій скаржник просить постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.07.2021 та рішення Господарського суду Херсонської області від 30.06.2020 у цій справі скасувати та ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити.
10. Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
11. Обґрунтовуючи касаційну скаргу, скаржник наголошує на тому, що судами попередніх інстанцій неправильно застосовано норми матеріального права, зокрема, частину другу статті 134 Земельного кодексу України, статтю 13 Цивільного кодексу України, статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах.
12. У відзиві на касаційну скаргу позивач зазначив, що у цій справі об'єкт незавершеного будівництва збудований без виділення земельної ділянки та без відповідних дозвільних документів, тому відповідач не міг набути права власності на такий об'єкт, а отже, не отримав права викупу земельної ділянки.
13. 13.09.2021 від позивача надійшло клопотання про передачу цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини третьої статті 302 Господарського процесуального кодексу України.
14. На обґрунтування цього клопотання Лазурненська селищна рада посилається на те, що колегією суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 17.05.2021 у цій справі (під час перегляду в касаційному порядку раніше постановлених судових рішень) зроблено висновок про те, що «об'єкт незавершеного будівництва» не є будівлею або спорудою, а є сукупністю будівельних матеріалів та обладнання, та, відповідно, не надає права на викуп відповідної земельної ділянки. У свою чергу це суперечить висновкам, викладеним Касаційним адміністративним судом у складі Верховного Суду у постанові від 10.07.2018 у справі № 727/9360/17.
15. У судовому засіданні представник ТОВ «Табіті» підтримав касаційну скаргу та просив її задовольнити.
16. Представник позивача у судовому засіданні просив колегію суддів передати цю справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстав, зазначених у клопотанні.
17. Відповідно до частини третьої статті 302 Господарського процесуального кодексу України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об'єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія (палата, об'єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об'єднаної палати) іншого касаційного суду.
18. Згідно із частиною четвертою статті 303 Господарського процесуального кодексу України про передачу справи на розгляд палати, об'єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду суд постановляє ухвалу із викладенням мотивів необхідності відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у рішенні, визначеному в частинах першій-четвертій статті 302 цього Кодексу, або із обґрунтуванням підстав, визначених у частинах п'ятій або шостій статті 302 цього Кодексу.
19. Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідив наведені у клопотанні позивача доводи та дійшов висновку про необхідність передачі справи разом із касаційною скаргою ТОВ «Табіті» на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини третьої статті 302 Господарського процесуального кодексу України, оскільки вважає за необхідне відступити від висновку про застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів іншого касаційного суду, з огляду на таке.
20. Так, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 17.05.2021, скасовуючи постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.12.2020 у справі № 923/196/20 та передаючи цю справу на новий розгляд до апеляційного господарського суду, зазначила, що відповідач всупереч вимогам статей 120, 127, 128, 134 Земельного кодексу України придбав на позаконкурентних засадах земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.
21. Відповідно до частини першої статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
22. Зокрема, відповідно до абзацу 2 частини другої статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
23. Таким чином, положення абзацу 2 частини другої статті 134 Земельного кодексу України обумовлюють можливість викупу земельної ділянки на позаконкурентних засадах, зокрема у разі розташування на цій земельній ділянці об'єктів нерухомого майна (певних будівель чи споруд).
24. Відповідно до частини першої статті 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
25. Порядок набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва врегульований статтею 331 Цивільного кодексу України.
26. Відповідно до частини другої статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
27. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, то право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
28. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, то право власності виникає з моменту державної реєстрації.
29. Частиною третьою статті 331 Цивільного кодексу України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.
30. Отже, об'єкт незавершеного будівництва за визначенням частини третьої статті 331 Цивільного кодексу України за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об'єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва. Подібний правовий висновок викладений у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 916/633/19, від 13.03.2019 у справі № 910/4032/18, від 26.02.2020 у справі № 914/1658/15.
31. Державна реєстрація права власності як на об'єкт незавершеного будівництва, так і на нерухоме майно здійснюється у порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
32. Відповідно до частини першої статті 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на момент проведення державної реєстрації об'єкта незавершеного будівництва) державна реєстрація речових прав на об'єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об'єкта.
33. Статтею 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначений порядок проведення державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва.
34. Відповідно до положень частини третьої, четвертої статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору. Державна реєстрація права власності на об'єкт незавершеного будівництва на підставі рішення суду, що набрало законної сили, проводиться за правилами, визначеними частинами першою-третьою цієї статті.
35. Таким чином, державна реєстрація речових прав на об'єкт незавершеного будівництва не змінює особливого правового статусу такого об'єкта, визначеного частиною третьою статті 331 Цивільного кодексу України, як сукупності будівельних матеріалів та обладнання, оскільки не звільняє забудовника від обов'язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно. Подібний правовий висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 914/2070/19.
36. Зважаючи на викладене, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду в постанові від 17.05.2021 у справі № 923/196/20 дійшов висновку, що суд апеляційної інстанції помилково зазначив, що факт здійснення державної реєстрації права власності на «об'єкт незавершеного будівництва» свідчить про дотримання умов, з якими закон пов'язує наявність правових підстав набуття земельної ділянки у власність на позакокурентних засадах відповідно до положень абзацу 1 частини другої статті 134 Земельного кодексу України. Натомість колегія суддів суду касаційної інстанції зазначила, що державна реєстрація не змінює правового режиму такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на «об'єкт нерухомого майна» (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини другої статті 331 Цивільного кодексу України.
37. Водночас Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у постанові від 10.07.2018 у справі № 727/9360/17 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Глобус-2020» (далі - ТОВ «Глобус-2020») до Чернівецької міської ради про визнання протиправним та скасування рішення, зобов'язання вчинити дії дійшов протилежного висновку.
38. Так, звертаючись із позовом до суду, ТОВ «Глобус-2020» зазначало, що оспорюваним рішенням було відмовлено у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду для проведення реконструкції частини незавершеного будівництва дитячої лікарні з поліклінікою під готельно-туристичний комплекс та будівництво групи житлових будинків, проте позивач зазначає, що звернувся до Чернівецької міської ради на виконання умов договору купівлі продажу незавершеного будівництва від 11.11.2004, за умовами якого передбачено зобов'язання позивача здійснити будівництво готелю та туристичного комплексу.
39. У справі № 727/9360/17 суди встановили, що рішенням Чернівецької обласної ради від 17.03.2004 № 18-13/04 із змінами, внесеними рішенням від 12.08.2004 № 119-15/04, за клопотанням Чернівецької обласної державної адміністрації надано згоду на приватизацію незавершеного будівництва дитячої лікарні з поліклінікою. Цим рішенням встановлено спосіб приватизації: продаж за конкурсом та обов'язкову умову приватизації - наявність програми (бізнес-плану) будівництва в рамках реалізації Програми розвитку туризму в Чернівецькій області на 2004- 2010 роки готельно-туристичного комплексу.
40. ТОВ «Глобус-2020» стало переможцем конкурсу з приватизації незавершеного будівництва дитячої лікарні з поліклінікою, у зв'язку з чим між позивачем і територіальними громадами сіл, селищ і міст Чернівецької області в особі Чернівецької обласної ради 11.11.2004 було укладено договір купівлі-продажу незавершеного будівництва.
41. З метою отримання в оренду вказаної земельної ділянки для реалізації своїх обов'язків переможця конкурсу позивач неодноразово звертався до Чернівецької міської ради та міського голови.
42. Рішенням 25 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 28.02.2008 № 527 ТОВ «Глобус-2020» надано дозвіл на реконструкцію під готельно-туристичний комплекс частини незавершеного будівництва дитячої лікарні з поліклінікою та будівництво групи житлових будинків на земельній ділянці на вул. Рівненській, 7.
43. Суди також встановили, що 20.02.2017 між сторонами укладено договір оренди землі, яким ТОВ «Глобус-2020» передано в оренду земельну ділянку площею 1, 71107 га, яка розташована за вказаною адресою.
44. Частиною першою статті 124 Земельного кодексу України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
45. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
46. Разом з тим за правилами частини другої статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (абзац другий частини другої статті 134 Земельного кодексу України України).
47. Суд касаційної інстанції зазначив, що аналіз наведених норм Земельного кодексу України свідчить про те, що в Україні є два варіанти передачі в оренду неприватних земель: за результатами проведення земельних торгів та за рішенням відповідного органу розпорядження землею.
48. У справі № 727/9360/17 суди встановили, що позивач набув право власності на незавершене будівництво на підставі договору купівлі-продажу від 11.11.2004, який нотаріально посвідчений та зареєстрований в реєстрі за № 5-4040. При цьому земельна ділянка, яка відводилась продавцю, становила 8 га, про що також зазначено в умовах договору купівлі-продажу у розділі «Предмет Договору».
49. Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у постанові від 10.07.2018 у справі № 727/9360/17 ототожнив поняття «нерухоме майно» із поняттям «об'єкт незавершеного будівництва» та дійшов висновку, що позивач як власник нерухомого майна, яке розташовано на земельній ділянці, за отриманням в користування якої він звернувся до Чернівецької міської ради, має право її орендувати без проведення земельних торгів.
50. Водночас колегія суддів суду касаційної інстанції не погоджується з таким висновком суду, оскільки згідно з положеннями частини третьої статті 331 Цивільного кодексу України правовий статус об'єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва, а тому наявність в особи зареєстрованого права власності на об'єкт незавершеного будівництва не надає особі права на викуп земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, без проведення земельних торгів.
51. При цьому колегія суддів вважає, що правовідносини у справі № 727/9360/17 та у справі № 923/196/20 є подібними, оскільки виникли щодо застосування положень статті 134 Земельного кодексу України стосовно продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них.
52. За таких обставин колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду вважає за необхідне відступити від висновку про те, що наявність в особи зареєстрованого права власності на об'єкт незавершеного будівництва надає такій особі право отримати в користування або придбати земельну ділянку без проведення земельних торгів, викладеного у постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 10.07.2018 у справі № 727/9360/17.
53. Ураховуючи наведене, справа № 923/196/20 разом із касаційною скаргою ТОВ «Табіті» на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.07.2021 та рішення Господарського суду Херсонської області від 30.06.2020 підлягає передачі на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Керуючись статтями 233- 235, 302, 303 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
Справу № 923/196/20 разом із касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Табіті» на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.07.2021 та рішення Господарського суду Херсонської області від 30.06.2020 передати на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя В. Ю. Уркевич
Судді: Г. М. Мачульський
Є. В. Краснов