79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
06.09.2021 справа № 914/943/21
Господарський суд Львівської області у складі головуючої судді Горецької З.В., при секретарі Банзули М.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом: Фізична особи - підприємця ОСОБА_1 , м. Львів
до відповідача: Фізична особи - підприємця ОСОБА_2 , м. Броди
про: розірвання договору оренди нерухомого майна та зобов'язання вчинити дії,
представники сторін:
від позивача: ОСОБА_3 ;
від відповідача: Назарко М.К., Кавчук А.В.
Заяв про відвід судді не надходило. У відповідності до ст. 222 ГПК України, фіксування судового процесу здійснювалось за допомогою програмно-апаратного комплексу «Акорд».
На розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява ФОП ОСОБА_1 до ФОП ОСОБА_2 про розірвання договору оренди нерухомого майна №03/16-10/2020 від 16.10.2020 року та зобов'язання звільнити нежитлове приміщення загальною площею 149,8 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 .
Ухвалою від 19.04.2021 року позовну заяву залишено без руху.
Ухвалою від 06.05.2021 року відкрито провадження у справі, визначено розглядати справу за правилами загального позовного провадження, підготовче судове засідання призначено на 31.05.2021 року.
Хід розгляду справи викладено в ухвалах суду та відображено у протоколах судового засідання.
Сторони явку в судове засідання 06.09.2021 року забезпечили.
Враховуючи те, що зібраних в матеріалах справи доказів достатньо для з'ясування обставин справи і прийняття судового рішення, в судовому засіданні 06.09.2021 року проголошено вступну та резолютивну частини судового рішення у справі.
Аргументи позивача
16 жовтня 2020 року між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 було укладено Договір оренди нерухомого майна № 03/16-10/2020 від 16 жовтня 2020 року.
16 жовтня 2020 року відповідно до умов Договору нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_1 позивач передав відповідачу згідно Акту прийому - передачі об'єкта оренди від 19 жовтня 2020 року.
Позивач стверджує, що відповідач не виконує умови Договору оренди, оскільки за весь період існування орендних правовідносин він не оплачує комунальних платежів, а саме витрат на утримання будинку, що підтверджується Довідкою від 05.04.2021р. № 2, яка видана ЛКП«Старий Львів.
Окрім того, відповідач несвоєчасно та не в повній мірі вносить орендну плату, а саме за оренду нежитлового приміщення за січень 2021 року ним було внесено тільки 40 000 грн. орендної плати, а за березень 2021 року 25 000 грн., що підтверджується заключною випискою за період з 01.08.2020 року по 23.03.2021 року по банківському рахунку НОМЕР_1 в АТ КБ «Приватбанк».
Підставою для подання позову стала заборгованість відповідача по виплаті орендної плати більше ніж за 60 календарних днів з моменту спливу терміну оплати, визначеного п. 3.6 Договору оренди.
30 березня 2021 року позивач скерував відповідачу претензію від 29 березня 2021 року.
02 квітня 2021 року позивачем отримано лист-звернення від 25.03.2021 року, з якого позивач робить висновок про відмову відповідача вносити будь - яку орендну плату.
Позиція відповідача
Відповідач правом на подання відзиву не скористався. Представник відповідача в судовому засіданні 06.09.2021 року надав усні пояснення по суті позовних вимог.
16 жовтня 2020 року між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 було укладено Договір оренди нерухомого майна № 03/16-10/2020 від 16 жовтня 2020 року, який виготовлено на захищених нотаріальних бланках НМК № 552454; НМК № 562455; НМК 652456; НМК 552457, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Дячуком О. А., зареєстровано в реєстрі під № 7637.
Згідно п. 1.1 Договору оренди на умовах та в порядку, визначених цим Договором оренди, позивач передає, а відповідач приймає у строкове платне користування (оренду) наступне нерухоме майно: нежитлове приміщення, загальною площею 149.8 (сто сорок дев'ять цілих вісім десятих) кв.м, що розташовані в підвалі та на першому поверсі будинку за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: підвал (II) - площею 22,5 кв.м. зал (4) - площею 34,4 кв.м, зал (5) - 33 кв.м, підсобне приміщення (7а) - 10,9 кв.м, Зал (26-6) - площею 24,5 кв.м, підсобне приміщення (26-7) - площею 20,5 кв.м, санвузол (26-5) - площею 4 кв.м відповідно до технічного паспорту, виготовленого Обласним комунальним підприємством Львівської обласної ради «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки» станом на 02.07.2020 року, інвентаризаційна справа № 854, що надалі у цьому Договорі оренди іменується «Об'єкт оренди» (далі по тексту Нежитлове приміщення).
Вказане Нежитлове приміщення належить Позивачу на праві приватної власності, що підтверджується договором дарування нежитлового приміщення укладеного від 22 вересня 2020 року, який виготовлено на захищених нотаріальних бланках НМВ № 789014; НМВ № 789013, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Бєлопольською І. Р., зареєстровано в реєстрі № 2899 та Витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний № 225074045, який сформовано 23 вересня 2020 року приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Бєлопольською І. Р.
На підставі акту приймання-передачі від 19.10.2020 року нежитлове приміщення передано відповідачу.
Згідно п. 3.1 Договору оренди за користування нежитловим приміщенням відповідач сплачує позивачу оренду плату.
У відповідності до п. 3.2 Договору оренди розмір місячної орендної плати за користування об'єктом оренди становить:
- в перші три роки дії Договору оренди - 60 000 грн. за один місяць оренди;
- в період четвертого року оренди 70 000 (сімдесят тисяч) гривень за один місяць оренди.
Згідно п. 3.6 Договору оренди Відповідач сплачує орендну плату за кожний поточний місяць оренди не пізніше 20 (двадцятого) числа кожного місяця, за який здійснюється оплата, шляхом перерахунку коштів на банківський рахунок Орендодавця або в інший погоджений між Сторонами спосіб, не заборонений законодавством. Поточний місяць оренди обчислюється з дня підписання Сторонами Акту приймання-передачі Нежитлового приміщення.
Згідно п. 3.9 Договору оренди до орендної плати не входить плата за комунальні послуги. Відповідач самостійно щомісячно оплачує комунальні послуги пропорційно до площі Нежитлового приміщення відносно загальної площі усіх приміщень, щодо яких надаються такі послуги, які безпосередньо пов'язані з Нежитловим приміщенням, або які споживаються Відповідачем, в тому числі, але не виключно, послуг газопостачання, транспортування газу, за послуги розподілу газу, водопостачання та водовідведення, каналізації, електропостачання, центрального опалення, підігріву води, гарячого водопостачання, утримання будинку та прибудинкової території, вивіз сміття, телекомунікаційні послуги, послуги телефонного зв'язку, тощо (надалі комунальні послуги та експлуатаційні витрати), вартість плати за користування земельною ділянкою (яка стягується).
Згідно п. 5.4.2 Позивач має право у разі несплати Орендарем орендної плати протягом 60 (шістдесяти) календарних днів з моменту спливу терміну, визначеного в п. 3.6 цього Договору оренди, достроково розірвати Договір оренди, письмово повідомивши про це Орендаря за 10 (десять) календарних днів.
Сторони домовились, що Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату за перший та останній поточні місяці оренди в розмірі 130000,00 (сто тридцять тисяч) гривень не пізніше 5 (п'яти) днів з моменту підписання цього Договору.
Пункт 7.4 передбачає, що Договір не може бути достроково розірваним (достроково припиненим) з ініціативи Орендодавця (в односторонньому порядку) протягом усього строку дії цього Договору, окрім випадку, передбаченого в п. 5.4.2 цього Договору.
Позивачем до матеріалів справи долучено довідку від 05.04.2021 року №2 про наявність заборгованості по оплаті витрат на утримання будинку в розмірі 4845,43 грн.
З заключної виписки за період з 01.08.2020 року по 23.03.2021 року суд вбачає наступні проплати за Договором оренди:
- в листопаді в розмірі 100 000,00 грн.;
- в грудні в розмірі 45 000,00 грн.;
- в січні в розмірі 40 000,00 грн.;
- в лютому в розмірі 60 000,00 грн.;
- в березні в розмірі 25 000,00 грн.;
- орендна плата за останній місяць складає 45 000,00;
- орендна плата за квітень 12 000,00 грн.
Відповідач листом від 25.03.2021 року звертався з проханням про зменшення орендної плати.
Позивач звертався до відповідача з претензією від 29.03.2021 року, в якій висловив намір розірвати Договір оренди.
Згідно із статтею 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
Пунктом 1 частини 1 статті 11 Цивільного кодексу України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.
Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Як передбачено статтею 174 Господарського кодексу України, однією з підстав виникнення господарського зобов'язання є господарський договір та інші угоди, передбачені законом, а також угоди не передбачені законом, але які йому не суперечать.
Статтею 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із статтею 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Статтею 610 Цивільного кодексу України передбачено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно з статтею 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За умовами статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
В сторін виникли взаємні права та обов'язки на підставі укладеного договору оренди нерухомого майна №03/16-10/2020 від 16.10.2020 року. За актом приймання-передачі від 19.10.2020 року позивач передав відповідачу нежитлове приміщення.
Згідно із статтею 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Відповідно до частиною 1 та 5 статті 762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Вище встановлено, що орендна плата за перші три роки договору складає 60 000,00 грн. за один місяць. З долучених позивачем доказів вбачається переплата за листопад місяць в розмірі 40 000,00 грн. Позивач стверджує, що відповідач не виконав зобов'язань шляхом внесення лише часткової оплати за січень та березень 2021 року. Однак позивач не зазначає жодної інформації про факт часткової проплати в грудні в розмірі 45 000,00 грн. Суд робить висновок, що позивач зараховує переплату здійснену в листопаді в рахунок погашення неоплаченої частини заборгованості в грудні. За грудень - лютий 2021 року відповідачем проведено оплату в якості погашення орендної плати в розмірі 245 000,00 грн., що на 5 000,00 грн. перевищує передбачену оплату за чотири місяці оренди. Що стосується березня то відповідно до п.5.4.2 не сплив строк в 60 календарних днів з моменту спливу терміну, визначеного в п. 3.6 Договору.
Крім того, суд зазначає, що на підставі пунктів 7.4 та 5.4.2 Договору Орендодавець вправі в односторонньому порядку розірвати договір у разі несплати орендної плати протягом 60 календарних днів. Крім того відповідач проводив оплату, а добросовісність останнього підтверджується внесенням такої проплати в більшій мірі авансом за наступний місяць оренди, не чекаючи 20 числа поточного місяця.
Також суд зазначає, що надіслана відповідачу претензія - це лист-поперед ження про можливе звернення до суду в разі невиконання зазначених у ньому вимог. Така претензія не може вважатись належним повідомленням про розірвання договору, оскільки містить формулювання щодо попереднього наміру розірвати договір оренди. Крім того претензія не містить конкретного визначення періоду прострочення внесення орендної плати, спосіб, час та місце розірвання відповідного договору, що вказує на недобросовісність намірів Орендодавця та бажання викласти підтверджені доказами обставини справи у вигідному для себе світлі. Позивач на власний розсуд вирішує зараховувати переплату відповідача в той чи інший місяць, в такий спосіб вибірково підходить до дотримання умов договору.
Несплата комунальних платежів не є підставою для розірвання договору, а представлена довідка про наявність заборгованості не містить прив'язки до об'єкта нерухомості. Доказів протилежно позивачем не представлено.
Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов'язаних з орендою, застосовуються положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди нерухомого майна за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.
Відповідно до частини 1 та 2 статті 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою терміну «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.
Іншим критерієм істотності порушення договору у законі зазначається термін «шкода», який слід тлумачити з урахуванням ч.2 ст. 22 ЦК України, а істотний негативний вплив на інтереси потерпілої сторони визначається виходячи з розміру завданої порушенням шкоди, який не дозволяє цій стороні отримати очікуване при укладенні договору.
Суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та/або упущеної вигоди, а її розмір не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
За обставинами справи висновок про позбавлення позивача значною мірою того, на що він розраховував при укладенні договору є безпідставним, оскільки станом на дату подачі позову відповідачем оплачено 321 000,00 грн. орендних платежів. Належних доказів на підтвердження того, що відповідач відмовляється виконувати умови договору позивачем не представлено.
Крім того, оплата за останній місяць оренди, що проведена відповідачем, є запорукою та гарантією у разі випадкового прострочення виконання зобов'язання.
Згідно з ч.1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового та майнового права та інтересу. Способи захисту цивільних прав та інтересів визнані ч. 2 цією ж статті, водночас суд не вбачає порушення прав та інтересів позивача, а тому такі не підлягають захисту в судовому порядку.
Відсутність порушеного права є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
Судовий збір відповідно до ст. 129 ГПК України залишається за позивачем.
Керуючись ст.ст. 13, 74, 76, 77, 78, 86, 129, 231, 233-241, 327 Господарського процесуального кодексу України, суд -
В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили в порядку та строки, визначені статтею 241 ГПК України, та може бути оскаржено до Західного апеляційного господарського суду в порядку та строки, визначені статтями 256, 257 ГПК України.
Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень, розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reyestr.court.gov.ua/.
Повний текст рішення складено 10.09.2021 року.
Суддя З.В. Горецька