23 червня 2021 року
м. Київ
Справа № 926/238/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульського Г.М. - головуючого, Могила С.К., Уркевича В.Ю.,
секретар судового засідання Лихошерст І.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника керівника Чернівецької обласної прокуратури
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 26.01.2021 (колегія суддів у складі: Скрипчук О.С. - головуючий, Кордюк Г.Т., Мирутенко Л.Л.)
за позовом Кельменецької місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Хотинської міської об'єднаної територіальної громади Хотинського району Чернівецької області в особі Хотинської міської ради
до фізичної особи Білоткача Олега Васильовича
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Головного управління ДПС у Чернівецькій області
про стягнення заборгованості, розірвання договору та повернення земельної ділянки
за участю: відповідача: Білоткач О.В. , прокурора: Шекшеєва В.С. (посвідчення),
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Заступник керівника Кельменецької місцевої прокуратури (далі - прокурор) звернувся з позовом в інтересах держави в особі Хотинської міської об'єднаної територіальної громади Хотинського району Чернівецької області в особі Хотинської міської ради (далі - позивач) до фізичної особи Білоткача Олега Васильовича , в якому просив суд з врахуванням зменшення позовних вимог:
- стягнути з відповідача заборгованість за договором оренди землі від 29.11.2007 у розмірі 15 339,22 грн за період з листопада 2019 року по серпень 2020 року;
- розірвати договір оренди земельної ділянки від 29.11.2007, зареєстрований у Хотинському реєстраційному секторі Чернівецької регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 03.12.2007 за номером 040782000002, укладений між Анадольською сільською радою Хотинського району Чернівецької області і Фізичною особою-підприємцем Білоткачем Олегом Васильовичем;
- зобов'язати відповідача повернути земельну ділянку площею 2,0200 га в користування Хотинській міській об'єднаній територіальній громаді Хотинського району Чернівецької області в особі Хотинської міської ради Чернівецької в області, впродовж місяця з моменту набрання рішенням суду законної сили.
1.2 Позовні вимоги обґрунтовані порушенням відповідачем умов договору оренди землі в частині сплати орендної плати, внаслідок чого виникла заборгованість, що є також підставою для розірвання договору та повернення землі.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 06.10.2020 (суддя Гончарук О.В.) позов задоволено з підстав підтвердження факту і розміру заборгованості, що є істотним порушенням умов договору і за вимогою орендодавця може бути підставою для розірвання договору оренди.
2.2. Оскарженою постановою Західного апеляційного господарського суду від 26.01.2021 рішення суду першої інстанції скасовано, прийнято нове рішення, яким в позові відмовлено.
2.3. Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд першої інстанції виніс рішення без участі у судових засідання відповідача, а з урахуванням поданих ним доказів заборгованість за договором оренди у нього відсутня.
3. Короткий зміст касаційної скарги і узагальнюючи доводи інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі перший заступник керівника Чернівецької обласної прокуратури просить постанову апеляційного суду скасувати, а справу направити для повторного розгляду до апеляційного суду.
На обґрунтування касаційної скарги заявник з урахуванням підстав відкриття касаційного провадження ухвалою Верховного Суду від 01.04.2021 посилається на те, що оскаржуване судове рішення прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права (ст.ст. 141, 148-1 Земельного кодексу України, ст. 651 Цивільного кодексу України, ст.ст. 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі") за відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування цих норм права у подібних правовідносинах.
3.2. Відповідач подав відзив на касаційну скаргу, де посилаючись на необґрунтованість доводів прокурора, просив його касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржену постанову без -змін.
4. Мотивувальна частина
4.1. Відповідно до приписів статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (ч.1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (ч.2).
4.2. Як встановлено судами, 29.11.2007 між Фізичною особою-підприємцем Білоткачем Олегом Васильовичем (орендар) та Анадольською сільською радою Хотинського району Чернівецької області (орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки (договір). Згідно умов договору орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове, платне користування з подальшим викупом, земельну ділянку несільськогосподарського призначення (землі рекреаційного призначення), яка знаходиться у межах с. Анадоли Хотинського району.
Земельна ділянка надавалась в оренду під будівництво та обслуговування оздоровчого комплексу для розвитку зеленого туризму, з подальшим викупом землі (п. 1.2 договору).
Згідно з п.п. 2.1., 2.2. договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,0200 га, в тому числі під проїздами та площадками 1,8514 га, під капітальною забудовою 0,0043 га, під очисними спорудами 0,1643 га.
Даний договір зареєстрований 03.12.2007 у Хотинському реєстраційному секторі Чернівецької регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис за № 040782000002.
Вищевказана земельна ділянка передана відповідачу за Актом прийому-передачі земельної ділянки № 16 від 03.12.2007, який міститься в матеріалах справи.
У відповідності до пункту 3.1. договору він укладений строком на 49 років.
В п. 4.1. договору сторони передбачили, що орендна плата на період будівництва вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 1,5 % нормативно грошової оцінки землі, що складає 8 845,26 грн в рік.
У п. 4.3. договору сторони передбачили, що орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати, не пізніше 10 числа, наступним за звітним місяцем на рахунок № 33216815700263 УДК у Хотинському районі Чернівецької області , МФО 856135, код платежів 04416803.
4.3. Рішенням Хотинського районного суду Чернівецької області 23.06.2015 внесено зміни до договору оренди землі від 29.11.2007, укладеного між Анадольською сільською радою Хотинського району Чернівецької області та ФОП Білоткачем Олегом Васильовичем, який зареєстрований у Хотинському реєстраційному секторі Чернівецької регіональної філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 03.12.2007 за № 040782000002, шляхом викладення пунктів:
- 2.3. Договору в наступній редакції: "нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 755 681,30 грн (сімсот п'ятдесят п'ять тисяч шістсот вісімдесят одна гривня тридцять копійок)".
- 4.1. Договору в наступній редакції: "орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі у розмірі 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки на рік, що становить - 22 670,00 (двадцять дві тисячі шістсот сімдесят) гривень.
Постановою Верховного Суду від 17.10.2019 рішення Хотинського районного суду Чернівецької області від 23.06.2015 залишено в силі; зазначене рішення набрало законної сили 17.10.2019.
Прокурор, звертаючись до суду першої інстанції із позовом вказував, що у порушення взятих на себе зобов'язань за договором, відповідач за період з листопада 2019 року по серпень 2020 року допустив заборгованість по орендній платі у розмірі 15 339,22 грн.
4.4. Апеляційним судом встановлено, що Рішенням Хотинської міської ради № 410/41/19 від 04.01.2019 "Про початок реорганізації Анадольської сільської ради, Ворничанської сільської ради та Данковецької сільської ради шляхом приєднання до Хотинської міської ради" вирішено почати процедуру реорганізації Анадольської сільської ради шляхом приєднання до Хотинської міської ради., і в п. 2 зазначеного рішення зазначено, що Хотинська міська рада є правонаступником всього майна, прав та обов'язків Анадольської сільської ради.
З пояснень позивача несплата орендної плати за спірний період мала місце, оскільки відповідач сплачував оренду плату на рахунок Анадольської сільської ради, а не на рахунок Хотинської міської ради, яка відповідно до вказаного рішення Хотинської міської ради є правонаступником всього майна, прав та обов'язків Анадольської сільської ради.
Апеляційним судом зауважено, що Анадольська сільська рада, як юридична особа не припинена та не виключена з ЄДРПОУ. Повноваження з управління справами в результаті реорганізації Анадольської сільської ради як сторони по договору, перейшли до Хотинської міської ради.
Як зазначив апеляційний суд, матеріали справи не містять відомостей, що Хотинська міська рада належно зверталась до відповідача як орендаря земельної ділянки з повідомленням, зокрема, про реорганізацію та зміну орендодавця, зміну реквізитів для перерахування орендної плати. Вимога від 02.05.2019 Хотинської міської ради про внесення змін до договору оренди з проектом додаткової угоди зі збільшеним розміром орендної плати не може вважатись належним повідомленням відповідача щодо переходу до позивача права власності на земельну ділянку та щодо повідомлення зміни платіжних реквізитів, які б дозволили орендарю виконувати обов'язок зі сплати орендної плати за новими реквізитами. У матеріалах справи відсутні докази направлення апелянту пропозиції б/н від 30.04.2019 щодо внесення змін до договору в частині зміни орендодавця.
4.5. Апеляційним судом з урахуванням поданих відповідачем доказів у зв'язку з задоволенням його клопотання про долучення доказів у суді апеляційної інстанції через доведення відповідачем неможливості подання доказів до суду першої інстанції встановлено наступне.
Згідно дублікатів квитанцій відповідача він у 2017 році заплатив орендну плату в сумі 16 836,50 грн; у 2018 - 16 940,00 грн, а у 2019 році - 15 433,00 грн. Загальна суму 49 209,5 грн, а зобов'язаний був у 2017 році сплатити орендну плату у сумі 8 845,26грн; 2018 році - 8 845,26 грн, а в 2019 році - 11 706,84 грн, а за період з січня по серпень 2020 року - 15 113,36 грн. Загальна суму 44 510,72 грн.
Отже, станом на серпень 2020 року у відповідача відсутня заборгованість по орендній платі згідно договору оренди № 16 від 29.11.2007.
4.6. В касаційній скарзі прокурор посилається на те, що судами невірно було застосовано статі 141, 1481 Земельного кодексу України, статті 651 Цивільного кодексу України, статей 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", а висновок Верховного Суду з приводу застосування вказаних норм у подібних правовідносинах відсутній.
Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України ( далі - ЦК України) зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" визначені права і обов'язки орендодавця, а статтею 25 - права та обов'язки орендаря.
Частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
4.7. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Систематичність передбачає два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди (постанова Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 904/23/18, постанови Верховного Суду України від 12.12.2012 у справі № 6-146цс12 та від 28.09.2016 у справі № 6-977цс16).
У розумінні наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов'язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід дійти висновку, що під час вирішення судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 ЦК України.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Відповідна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17.
Отже, за загальним правилом у разі наявності вини орендаря у систематичній несплаті орендної плати (два та більше випадки) орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди землі.
4.8. Відповідно до статті 1481 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) в редакції чинній до внесення змін Законом України від 28.04.2021 № 1423-IX і на момент винесення Рішення Хотинської міської ради № 410/41/19 від 04.01.2019 про початок реорганізації Анадольської сільської ради до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки (ч.1). У разі переходу права власності на земельну ділянку, що перебуває у постійному користуванні, від держави до територіальної громади або від територіальної громади до держави до набувача земельної ділянки переходять права та обов'язки власника земельної ділянки за правовідносинами постійного користування нею (ч.2). Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов'язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім'я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку. Повідомлення про перехід права власності від держави до територіальної громади або навпаки підлягає опублікуванню у друкованих засобах масової інформації місцевої сфери розповсюдження із зазначенням кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки (ч.3). За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки (ч.4). Вимоги цієї статті поширюються на випадки переходу повноважень від одного органу державної влади до іншого при розпорядженні земельними ділянками державної власності, які перебувають у їх постійному користуванні (ч.5).
Відповідно до змісту вказаної норми будь-яка особа, що набула право власності на земельну ділянку, зобов'язана повідомити про це її користувачів із зазначенням, зокрема, платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).
Посилання прокурора на те, що згідно частини 5 вказаної вище статті названі вище вимоги стосуються лише випадків переходу повноважень від одного органу державної влади до іншого при розпорядженні земельними ділянками державної власності, які перебувають у їх постійному користуванні, пов'язані з невірним розумінням змісту положень статті 1481 ЗК України. При цьому частина 5 цієї статті лише зауважує, що дані вимоги поширюються також на випадки переходу повноважень від одного органу державної влади до іншого при розпорядженні земельними ділянками.
За вказаних обставин слід дійти висновку, що положення статті 1481 ЗК України про те, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, підлягають застосуванню до спірних правовідносин.
Подібних правових висновків дійшла і Велика Палата Верховного Суду, виклавши їх у своїй постанові від 08.09.2020 зі справи № 920/418/19 (п.п..6.21 - 6.24).
4.9. Отже, прокурором не спростовано твердження апеляційного суду про відсутність доказів, які б підтверджували факт належного виконання позивачем законодавчо визначеного обов'язку, передбаченого частиною третьою статті 1481 ЗК України.
Крім того, з урахуванням встановлених обставин справи відповідач сплачував орендну плату за платіжними реквізитами, вказаними в укладеному договорі оренди, а сплата саме на заначений рахунок без офіційного повідомлення про зміну платіжних реквізитів являє собою належне виконання умов договору. Посеред іншого, прокурор в касаційній скарзі зауважує, що на адресу прокуратури з банку надійшов лист, де зазначено, що платежі за наданими чеками знаходяться в банку.
4.10. Колегія судів Верховного Суду звертає увагу скаржника, що переоцінка встановлених обставин справи не належить до компетенції Верховного Суду відповідно до приписів статті 300 ГПК України, та немає правових підстав вважати, що прокурор посилався на вказаний лист у судах попередніх інстанцій.
Таким чином, і заперечення прокурором встановленого апеляційним судом факту відсутності заборгованості відповідача з оплати орендної плати з урахуванням того, що суд ніби не взяв до уваги рішення Хотинського районного суду від 23.06.2015, Верховним Судом з урахуванням підстав перегляду оскарженого рішення не розглядаються, і крім того, спростовуються встановленими обставинами справи і викладеним в оскарженій постанові обґрунтуванням прийняття рішення.
4.11. За змістом статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів Верховного Суду вважає, що апеляційний суд вірно застосував норми права і виніс законне і обґрунтоване рішення, підстав скасовувати якого немає.
Касаційна скарга як така, доводи якої не знайшли свого підтвердження, підлягає залишенню без задоволення.
4.12. Відповідно до статті 129 ГПК України витрати на сплату судового збору за подання касаційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 315, 317 ГПК України,
Касаційну скаргу першого заступника керівника Чернівецької обласної прокуратури залишити без задоволення, а постанову Західного апеляційного господарського суду від 26.01.2021 у справі № 926/238/20 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.
Головуючий Г.М. Мачульський
Судді С.К. Могил
В.Ю. Уркевич