"07" червня 2021 р.м. Одеса Справа № 916/620/21
Господарський суд Одеської області у складі судді Щавинської Ю.М. розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін матеріали справи:
за позовом: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" (65026, Одеська обл., місто Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 14)
до відповідача: Одеської міської ради (65026, м.Одеса, Думська площа, 1)
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Енертек Солар" (04074, місто Київ, вул. Сім'ї Кульженків, буд. 14Б, прим. 5)
про стягнення 39 219,70 грн
Історія справи.
1. Короткий зміст позовних вимог Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус".
09.03.2021 Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради, в якій просить суд стягнути з відповідача суму боргу за утримання будинку та прибудинкової території у розмірі 39 219,70 грн, а також судові витрати.
2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 15.03.2021 позовну заяву Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" за вх.№ 642/21 від 09.03.2021 на підставі ч.1 ст.174 ГПК України залишено без руху.
Вказаною ухвалою позивачу встановлено десятиденний строк з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху для усунення недоліків позовної заяви шляхом надання до суду доказів відправлення відповідачу копії позовної заяви і доданих до неї документів листом з описом вкладення; обґрунтованого розрахунку суми заборгованості; доказів, що підтверджують площу спірного приміщення та його власника; договору №7 від 01.02.2016, належним чином засвідчених копій документів, доданих до позовної заяви.
23.03.2021 до суду від позивача за вх.№8072/21 надійшла заява з додатками, згідно якої позивач, на виконання вимог вищевказаної ухвали суду, зазначені недоліки усунув.
Ухвалою суду від 06.04.2021 за даним позовом було відкрито провадження у справі №916/620/21 в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи у порядку письмового провадження та залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Енертек Солар".
Вказаною ухвалою суду було запропоновано сторонам надати у відповідні строки заяви по суті спору, а також роз'яснено сторонам про можливість звернення до суду з клопотанням про призначення проведення розгляду справи в судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін у строки, визначені ч.7 ст. 252 ГПК України.
Ухвала суду від 06.04.2021 була надіслана позивачу та третій особі на їх юридичні адреси та отримані останніми, про що свідчать наявні в матеріалах справи поштові повідомлення (а.с.68-69).
Представником відповідача ухвалу суду була отримана наручно у приміщенні суду 08.04.2021.
26.04.2021 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (а.с.85-93).
Позивач своїм процесуальним правом не скористався, відповідь на відзив до суду не надав.
Третя особа своїм процесуальним правом на подання пояснень не скористалася.
Згідно положень ст.248 Господарського процесуального кодексу України суд розглядає справи у порядку спрощеного позовного провадження протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі.
У відповідності до ч. 4 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, у разі, зокрема, розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, суд підписує рішення без його проголошення.
3. Позиція учасників справи.
3.1. Доводи Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус".
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" є балансоутримувачем будинку №14 по вул. Дерибасівській у м. Одесі та надає послуги з утримання приміщень та прибудинкової території.
Нежитлове приміщення №101, загальною площею 98,5 кв.м, яке розташоване на 2-му поверсі будинку АДРЕСА_1 , згідно наданого відповідачем договору, було передано в оренду ТОВ "Енергетик Солар", яке в порушення прийнятих на себе за вказаним договором зобов'язань щодо укладання договору з балансоутримувачем, відповідний договір з ОСББ "Парус" не уклало.
Із змісту наданого відповідачем договору оренди встановлено, що власником спірного нежитлового приміщення є територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської ради.
Кожний співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника. У разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх обов'язків попереднього власника як співвласника.
До 31.12.2018 Департамент екології та розвитку рекреаційних зон Одеської міської ради своєчасно сплачував внески на утримання будинку та прилеглої території, виходячи із загальної площі приміщення 100,9 кв.м. у відповідності до договору № 7 від 01.02.2016 між ОСББ "Парус" та Департаментом.
Враховуючи, що відповідач не надав балансоутримувачу належним чином завірені копії правовстановлюючих документів на зазначене нежитлове приміщення, витрати на утримання будинку та прилеглої території розраховуються, виходячи з достовірно відомої площі нежитлового приміщення, а саме 100,9 кв.м.
У зв'язку з не укладанням орендарем договору на утримання будинку та прилеглої території з балансоутримувачем, відповідальність за утримання приміщення та прибудинкової території несе його власник, а саме територіальна громада м. Одеси в особі Одеської міської ради.
Сума заборгованості за послуги на утримання будинку та прибудинкової території за період з 01.01.2019 по 01.03.2021, яка має бути сплачена з нежитлового приміщення №101, яке розташоване на 2-му поверсі будинку АДРЕСА_1 , розрахована, виходячи з загальної площі 100,9 кв.м., та становить 39 219,70 грн.
3.2. Доводи Одеської міської ради.
Період стягнення за позовом у справі №916/1980/20 частково збігається з періодом стягнення за позовом у даній справі. Так, ОСББ "Парус" у позовній заяві у справі №916/1980/20 просило стягнути з Одеської міської ради заборгованість за період з 01.01.2019 по 30.06.2020, тоді як в рамках даної справи позивач заявляє вимоги про стягнення заборгованості у сумі 39 219,70 грн за період з 01.01.2019 по 01.03.2021.
Таким чином, період стягнення за весь 2019 рік та 6 місяців 2020 року, заявлений у позові, від якого позивач відмовився, включено до періоду стягнення за позовом у справі №916/620/21.
Тобто, ОСББ "Парус" після закриття провадження у справі № 916/1980/20 у зв'язку з його відмовою від позову повторно звертається за стягненням заборгованості за той же період з 01.01.2019 по 01.03.2021, що прямо суперечить нормі ст. 231 ГПК України.
ОСББ не надає співвласникам жодних послуг, у т.ч. житлово-комунальних (згідно з листом Мінрегіонбуду від 26.04.2011 р. № 7/15-4687), в тому сенсі, що ОСББ не є і не може бути виконавцем послуг у відносинах із співвласниками, оскільки «надавання послуг» має на увазі отримання прибутку від господарської діяльності, а ОСББ, згідно ст. 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" створюється як непідприємницьке товариство, має статус неприбуткової організації та не має на меті отримання прибутку. ОСББ лише збирає та акумулює кошти співвласників, оплачує спільні витрати (в т.ч. на утримання будинку та прибудинкової території), які ОСББ здійснює відповідно до статуту й затвердженого кошторису.
Позивачем не надано жодних доказів того, що ним, починаючи з січня 2019, проводилась діяльність із забезпечення відповідача житлово-комунальними послугами, в т.ч. з управління й утримання будинку та прибудинкової території. Також матеріали справи не містять будь-яких документів в підтвердження понесених позивачем витрат на управління, утримання та збереження будинку, за стягненням яких позивач звертається до суду.
З позовної заяви ОСББ "Парус" не вбачається, яким чином був розрахований тариф за утримання будинку та прибудинкової територій, та з урахуванням яких технічних документів та нормативних актів цей тариф було встановлено.
За відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради у будинку № 14 по вулиці Дерибасівській у місті Одесі на праві комунальної власності належить нежитлове приміщення № 101 загальною площею 98,5 кв.м., а не 100,9 кв.м., яка врахована позивачем при нарахуванні заявлених до стягнення коштів.
Матеріали справи не містять жодних доказів на підтвердження факту передачі будинку №14 по вул. Дерибасівській у м. Одесі на баланс ОСББ "Парус", зокрема відповідного акта прийому-передачі.
Одеською міською радою рішення щодо передачі багатоквартирного будинку за адресою: м.Одеса, вул. Дерибасівська, 14 в управління (на баланс) ОСББ "Парус" не приймалось.
Одеську міську раду, як власника нежитлового приміщення у вказаному багатоквартирному будинку, жодного разу не повідомлено та не запрошено ані на установчі збори, ані на загальні збори ОСББ "Парус", внаслідок чого відповідач був позбавлений права на участь в них.
У будь-якому випадку, співвласник має бути обізнаний про прийняті на загальних зборах ОСББ рішення, зокрема, щодо встановлення порядку сплати, переліку та розміру внесків і платежів співвласників.
Позивачем до матеріалів справи не надано доказів оприлюднення рішень загальних зборів ОСББ "Парус" з вищевказаного питання, прийнятих на загальних зборах.
06.12.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Енертек Солар" укладено договір оренди № 993/19 вказаного нежитлового приміщення, на підставі якого 06.12.2019 за орендарем зареєстровано відповідне право оренди.
5. Позиція суду.
Як встановлено судом, спір у даній справі стосується правовідносин, що виникли між ОСББ "Парус", в управлінні якого перебуває майно, що належить співвласникам багатоквартирного будинку №14 по вул. Дерибасівській у м. Одесі, та Одеською міською радою, як власником нежитлового приміщення №101 у будинку №14 по вул. Дерибасівській у м. Одесі, щодо оплати витрат на утримання будинку та прибудинкової території.
Враховуючи правові позиції сторін, суд зазначає, що предметом доведення в рамках даної справи, перш за все, є наявність у позивача правового статусу балансоутримувача спірного майна та наявність у відповідача обов'язку зі сплати заявлених відповідачем до стягнення грошових коштів, з огляду на що суд вказує наступне.
5.1. Щодо правового статусу ОСББ "Парус".
Відповідно до ст.385 Цивільного кодексу України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", згідно зі статтею 1 якого, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Відповідно до ст.4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об'єднання. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання. Об'єднання є юридичною особою, що створюється відповідно до закону. Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Об'єднання відповідає за своїми зобов'язаннями коштами і майном об'єднання, від свого імені набуває майнові і немайнові права та обов'язки, виступає позивачем та відповідачем у суді.
Згідно до положень ст.6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об'єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.
Державна реєстрація об'єднання (асоціації) проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. Об'єднання (асоціація) вважається утвореним з дня його державної реєстрації.
13.02.2004 проведено державну реєстрацію Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус", за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, буд.14, основним видом діяльності якого є: комплексне обслуговування об'єктів, 19.02.2013р. до реєстру було включено відповідні відомості, про що свідчить витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Відповідно до статуту ОСББ "Парус", затвердженого загальними зборами ОСББ "Парус", протокол від 01.06.2017 (а.с.14-24), об'єднання створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку №14, що розташований за місцезнаходженням: м. Одеса, вул. Дерибасівська.
Розділом 2 статуту визначено, що метою створення об'єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов'язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим статутом. Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками (крім оплати їх праці, нарахування єдиного соціального внеску) членів органів управління та інших пов'язаних з ними осіб. Господарче забезпечення діяльності об'єднання може здійснюватись власними силами об'єднання шляхом самозабезпечення (або шляхом залучення) на договірних засадах суб'єктів господарювання.
У відповідності до розділу 3 статуту завданням та предметом діяльності об'єднання є: забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території; сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних послуг та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Враховуючи наведене, суд вважає доведеною обставину наявності у позивача статусу організації, яка забезпечує належне утримання багатоквартирного будинку №14 по вул. Дерибасівській у м. Одесі, з огляду на що твердження відповідача щодо відсутності в матеріалах справи доказів на підтвердження того, що позивач є балансоутримувачем багатоквартирного будинку за вищевказаною адресою є неспроможними та такими, що не заслуговують на увагу.
При цьому обставини наявності у позивача відповідного статусу відповідачем в процесі розгляду справи не спростовано.
5.2. Щодо правових підстав покладення на відповідача витрат на утримання будинку та прибудинкової території.
Так, за змістом ст.10 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" вищим органом управління об'єднання є загальні збори, до виключної компетенції яких, зокрема, належить затвердження кошторису, балансу об'єднання та річного звіту; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх співвласників. Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.
Статтею 15 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлено, що співвласник зобов'язаний, зокрема, виконувати обов'язки, передбачені статутом об'єднання; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Обов'язок співвласника багатоквартирного будинку виконувати рішення зборів співвласників встановлено також ст.7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", предметом регулювання якого є відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов'язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку.
У відповідності до ч.3 ст.23 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об'єднання та/або рішенням загальних зборів.
Частиною 2 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" також унормовано, що до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.
Відповідно до ч.1 ст.12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" витрати на управління багатоквартирним будинком включають: 1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку; 2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку; 2-1) витрати, пов'язані з виконанням зобов'язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності; 3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення; 4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.
Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Частка участі співвласника квартири та/або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення. (ст.20 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Частиною 3 ст.12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено, що невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.
Крім того, частиною 2 розділу 4 статуту також передбачено, що сплата встановлених загальними зборами об'єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до ремонтного, резервного фондів у розмірах і в строки, що встановлені загальними зборами об'єднання, є обов'язковою для всіх співвласників. Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Таким чином, прийняті відповідно до статуту рішення загальних зборів об'єднання з питань управління багатоквартирним будинком є обов'язковими для усіх власників квартир (нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку, які одночасно є співвласниками спільного майна такого будинку та зобов'язані його утримувати в силу прямої норми статті 322 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Рішенням загальних зборів, оформленим протоколом №1/18 від 25.05.2018 (а.с.25-28), затверджено, зокрема, тарифи на утримання будинку та прибудинкової території квартир та нежитлових приміщень з 01.06.2018, а рішенням загальних зборів, оформленим протоколом №1/19 від 24.05.2019, затверджено, зокрема, тарифи на утримання будинку та прибудинкової території квартир та нежитлових приміщень з 01.06.2019.
Згідно наданих позивачем додатків до протоколів (а.с.36-37) розмір щомісячного внеску на утримання будинку та прибудинкової території становить 14,95 грн за 1 м2 та сплачується до 10 числа місяця наступного за звітним.
Доказів визнання недійсними означених рішень матеріали справи не місять.
Враховуючи наведене у сукупності, відповідні рішення загальних зборів ОСББ "Парус", оформлені протоколами №1/18 від 25.05.2018 та №1/19 від 24.05.2019, якими в тому числі затверджені тарифи на утримання будинку та прибудинкової території, є обов'язковими для Одеської міської ради, як власника нежитлових приміщень під номером 101 в будинку 14 по вул. Дерибасівській, яка в силу прямої норми закону несе тягар утримання належного їй майна та зобов'язана виконувати прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ.
При цьому у разі відмови співвласника сплачувати встановлені внески і платежі об'єднання має право звернутися до суду (частина 6 статті 13 та частина 1 статті 17 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Що стосується орендаря спірного приміщення - Товариства з обмеженою відповідальністю "Енертек Солар", яке починаючи з грудня 2019 на підставі договору оренди №993/19 від 06.12.2019 (а.с.54-56) користується спірним приміщенням, суд враховує, що відповідно до ч.4 ст. 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" зобов'язання із здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.
В той же час, суд враховує висновки Верховного Суду, наведені у постанові від 02.09.2020 у справі №906/884/19, які в силу положень ст. 236 ГПК України, є обов'язковим для врахування судом.
Так, приймаючи означену постанову, Верховний Суд зазначив:
18. У той же час Верховний Суд констатує, що, визначаючи зобов'язання орендарів зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не передбачає механізму реалізації такого зобов'язання, у тому числі механізму захисту прав об'єднання співвласників, зокрема не встановлює для ОСББ права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку, передбачаючи таке право лише щодо співвласників майна (частина 6 статті 13, Закону № 2866-III).
19. За таких обставин Верховний Суд вважає обґрунтованими доводи касаційної скарги в пункті 10 Постанови та доходить висновку про те, що, з урахуванням приписів статті 511 Цивільного кодексу України, прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ "Житичі" є обов'язковими тільки для співвласників майна багатоквартирного будинку та самі по собі не встановлюють жодних зобов'язань для осіб, які не є власниками приміщень в такому будинку, у тому числі для орендарів нерухомого майна. Відповідно, висновки судів попередніх інстанцій щодо обов'язковості для орендарів рішень загальних зборів відповідача та положень статуту останнього зроблені внаслідок неправильного застосування вищевказаних норм матеріального права.
20. Виходячи із загальних підстав виникнення цивільних прав і обов'язків (стаття 11 Цивільного кодексу України), відповідні правовідносини щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані або шляхом укладення окремого договору між орендарем та ОСББ, або шляхом встановлення обов'язку орендаря з відшкодування відповідних витрат власнику приміщення (орендодавцю) безпосередньо в умовах договору оренди нерухомого майна. Тобто обов'язок орендаря зі сплати (відшкодування) внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, виникає тільки у разі передбачення такого обов'язку в умовах укладеного ним правочину (договору) з власником майна або з об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку. У зв'язку з чим ТОВ "Житомирський міський інформаційний центр", як орендар нежитлового приміщення в будинку по вул. Небесної Сотні, 15 у м. Житомир, зобов'язаний сплачувати внески на утримання орендованого ним приміщення тільки за умови, якщо такий обов'язок встановлений відповідним правочином (договором).
21. У даному випадку умовами договору оренди від 20.03.2019 №290 не встановлено обов'язку орендаря з відшкодування орендодавцю (власнику майна) понесених останнім витрат на утримання об'єкта оренди у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, а у пункті 6.8 цього договору міститься лише загальна вимога про обов'язок здійснення таких витрат з одночасною вказівкою про укладення орендарем окремого договору з балансоутримувачем на оплату послуг з управління об'єктом оренди. Отже, за відсутності погодження порядку сплати (відшкодування) та розміру внесків в договорі оренди та не досягнення між позивачем та відповідачем згоди щодо укладення окремого договору на оплату внесків, обов'язок зі сплати таких платежів несе власник приміщень - Житомирська міська рада, для якого положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ є обов'язковими в силу закону.
Враховуючи означені висновки Верховного Суду, а також те, що підпунктом "и" пункту 4.2. договору оренди від 06.12.2019 на ТОВ "Енертек Солар" було покладено обов'язок укласти з балансоутримувачем об'єкта оренди договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території, при цьому доказів укладання окремого договору третьою особою з позивачем матеріали справи не містять, обов'язок зі сплати платежів з утримання будинку та прибудинкової території несе власник приміщення, яким в даному випадку є територіальна громада в особі Одеської міської ради.
Доводи відповідача стосовно того, що його жодного разу не було повідомлено про проведення установчих зборів та загальних зборів співвласників ОСББ "Парус" судом не враховується, оскільки правомірність таких зборів та прийнятих на них рішень, не є предметом розгляду в даній справі, а доказів визнання їх недійсними чи скасування матеріали справи не містять, як і не містять доказів звернення відповідача з такими вимогами.
З тих же підстав судом не приймаються доводи відповідача щодо відсутності в матеріалах справи пояснень, яким чином був розрахований тариф за утримання будинку та прибудинкової території.
Враховуючи обов'язковість для всіх співвласників прийнятих відповідно до статуту рішень загальних зборів об'єднання з питань управління багатоквартирним будинком, в тому числі щодо сплати внесків, доводи відповідача щодо не підтвердження матеріалами справи обсягу виконаних ОСББ "Парус" робіт не заслуговують на увагу.
Крім того, суд наголошує, що відповідачем не надано жодного належного та допустимого доказу, які б могли бути підставою для звільнення відповідача від виконання зобов'язання з оплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території.
5.3. Щодо періоду заборгованості та суми заборгованості.
Як вбачається з позовної заяви, звертаючись до суду, позивач зазначає про наявність у відповідача боргу за утримання будинку та прибудинкової території у сумі 39 219,70 грн за період з січня 2019 по лютий 2021. При цьому відповідна сума була ним нарахована виходячи із загальної площі нежитлового приміщення - 100,9 кв.м.
Як встановлено судом з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.83-84), про що також вказує відповідач у своєму відзиві, загальна площа нежитлового приміщення №101 у будинку №14 по вул. Дерибасівській становить 98,5 кв.м.
За таких обставин, враховуючи положення ст.20 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", частка Одеської міської ради у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, багатоквартирного будинку та прибудинкової території має бути встановлена пропорційно до загальної площі нежитлового приміщення - 98,5 кв.м., а не 100,9 кв.м., як про те вказує позивач.
Виходячи з наведеного, фактично, щомісячний внесок на утримання будинку та прибудинкової території, що підлягає сплаті Одеською міською радою, становить 1 472,58 грн (98,5 кв.м х 14,95 грн =1 472,58 грн).
Крім того, як встановлено судом з пояснень представника відповідача та з комп'ютерної програми "Діловодство спеціалізованого суду", в провадженні судді Рога Н.В. перебувала справа №916/1980/20 за позовом ОСББ "Парус" до Одеської міської ради про стягнення боргу за утримання будинку та прибудинкової території у сумі 26 262,18 грн за період з січня 2019 по червень 2020 включно.
При цьому, у позовній заяві в рамках даної справи ОСББ "Парус" було зазначено, що територіальна громада в особі Одеської міської ради є власником нежитлового приміщення №501, водночас в подальшому в письмових поясненнях, які надійшли до суду 25.08.2020, позивачем було зазначено про помилковість вказання номеру приміщення саме 501.
Як в рамках даної справи так і врамках справи №916/1980/20 ОСББ "Парус" зазначає, що спірне приміщення розташоване на 2 поверсі в будинку №14 по вул. Дерибасівській, а його площа становить 100,9 кв.м. Крім того у підтвердження своєї правової позиції в обох справах ОСББ "Парус" було надано суду один і той же технічний паспорт на спірне приміщення від 22.10.1997 року (а.с.57-59).
Враховуючи наведене у сукупності, суд доходить висновку, що в обох справах ОСББ "Парус" зверталося до суду з вимогами про стягнення боргу з утримання будинку та прибудинкової території стосовно одного і того самого приміщення.
З комп'ютерної програми "Діловодство спеціалізованого суду" судом встановлено, що ухвалою від 15.09.2020 судом було задоволено заяву ОСББ "Парус" (вх.№24391/20 від 15.09.2020р.) про відмову від позову, провадження у справі №916/1980/20 за позовом ОСББ "Парус" до Одеської міської ради про стягнення заборгованості по комунальним послугам, за утримання будинку та прибудинкової території у розмірі 26 262,18 закрито.
Відповідно до ч. 3 ст. 231 ГПК України у разі закриття провадження у справі повторне звернення до суду із спору між тими самим сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав не допускається. Наявність ухвали про закриття провадження у зв'язку з прийняттям відмови позивача від позову не позбавляє відповідача в цій справі права на звернення до суду за вирішенням цього спору.
Враховуючи, що заявлений позивачем до стягнення період у даній справі частково збігається із заявленим періодом у справі №916/1980/20, провадження по якій було закрито у зв'язку із відмовою ОСББ "Парус" від позовних вимог, що в силу положень ст. 231 ГПК України не допускається, суд зазначає про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог в частині періоду з січня 2019 по червень 2020 включно та закриття провадження у справі в цій частині на підставі п.3 ч.1 ст.231 ГПК України.
Щодо вимог в частині стягнення суми заборгованості за період з липня 2020 року по лютий 2021 року, суд, з урахуванням встановлення обставини невідповідності площі, з якої позивач виходив при нарахуванні необхідних до сплати платежів, площі приміщення, яка перебуває у власності територіальної громади в особі Одеської міської ради, доходить висновку про часткове задоволення позовних вимог на суму 11 780,64 грн (8 місяців (з липня 2020 року по лютий 2021) х 1472,58 грн (щомісячний внесок на утримання будинку та прибудинкової території).
Приймаючи до уваги часткове задоволення позовних вимог, витрати по сплаті судового збору, відповідно до ст.129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на сторін пропорційно.
Керуючись ст.ст. 129, п.3 ч.1 ст.231, 232,233,236-238,240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Стягнути з Одеської міської ради (65026, м.Одеса, Думська площа, 1, код ЄДРПОУ 26597691) на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Парус" (65026, Одеська обл., місто Одеса, вул. Дерибасівська, буд. 14, код ЄДРПОУ 32783101) борг з утримання будинку та прибудинкової території у сумі 11 780 /одинадцять тисяч сімсот вісімдесят/ грн 64 коп., судовий збір у сумі 681 /шістсот вісімдесят одна/ грн 85 коп.
3. Закрити провадження в частині вимог про стягнення боргу з утримання будинку та прибудинкової території за період з січня 2019 по червень 2020 включно.
4. В решті позову відмовити.
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Суддя Ю.М. Щавинська