Кіровоградської області
"21" серпня 2006 р.
Справа № 5/156
Господарський суд Кіровоградської області в складі судді Змеула О.А. розглянув у відкритому судовому засіданні справу
за позовом: Першого заступника прокурора Кіровоградської області в інтересах держави, уповноваженим органом якої виступає Управління культури і туризму Кіровоградської обласної державної адміністрації в особі Кіровоградського обласного художнього музею, Регіональної служби охорони і реставрації пам'яток містобудування та архітектури Кіровоградської обласної державної адміністрації,
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Фокус Україна", м. Київ
про розірвання договору, зобов'язання передати приміщення
Представники:
від прокуратури - Олаг О.С, старший прокурор відділу представництва посвідчення №352
від позивача1 - Лісняк Н.А., довіреність № 3-1317 від 17.07.06 представник
від позивача2 - Ткаченко Т.О. посвідчення №4 від 01.08.06 директор
від позивача3 - Катіньова Ю.Ю , довіреність № б/н від 12.10.05 юрисконсульт, представник
від відповідача - Руденко І.А , довіреність № 79 від 08.08.06, представник
Перший заступник прокурора Кіровоградської області звернувся до господарського суду з позовною заявою, яка містить вимоги про розірвання охоронно-орендного договору № 59, укладеного між спільним українсько - венесуельським підприємством "Фокус" та регіональною службою охорони і реставрації пам'яток містобудування та архітектури управління містобудування та архітектури Кіровоградської обласної державної адміністрації, про зобов'язання відповідача передати приміщення Кіровоградському обласному художньому музею.
Першим заступником прокурора Кіровоградської області подано до суду заяву про зміну підстав позову № 05-998 вих. від 28.11.2005, в якій зазначена вимога про розірвання охоронно-орендного договору № 59 та передачу приміщення позивачу 2 з тих підстав, що орендоване приміщення використовується як орендарем так і суборендарем не за цільовим призначенням, з посиланням на ст.ст. 610, 783 ЦК України.
Управління культури і туризму Кіровоградської обласної державної адміністрації, Кіровоградський обласний художній музей, Регіональна служба охорони і реставрації пам'яток містобудування та архітектури Кіровоградської обласної державної адміністрації позовні вимоги прокурора підтримали.
Відповідач проти позову заперечує, просить відмовити в задоволенні позову, свої заперечення зазначив у відзиві на позовну заяву №01/174 від 05.12.2005 та у відзиві на заяву про зміну підстав позову № 01/11 від 23.01.2006.
У результаті заслуховування представників сторін, розгляду поданих прокурором та сторонами документів, господарський суд встановив наступне.
Між Регіональною службою охорони і реставрації пам'яток містобудування та архітектури (за договором Орендодавець) та Кіровоградською філією Спільного підприємства "Фокус" (за договором Орендар), правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю "Фокус Україна", 1 березня 1998 року укладений охоронно-орендний договір № 59 на користування пам'яткою архітектури, згідно якого позивач передає, а відповідач приймає в орендне користування пам'ятку архітектури загальнодержавного значення, охор. № 16 площею 59 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Кіровоград, вул. К. Маркса, 60 під торговельні цілі. Пунктом 2.1 договору встановлено термін його дії з 01.03.1998 по 01.03.2023 рік.
Додатковою угодою від 04.01.1999 сторони збільшили площу орендованих приміщень до 118 кв. м.
За додатковою угодою від 20.01.2001 сторони за договором погодили право відповідача здавати частину орендованих приміщень в суборенду.
Ухвалою господарського суду міста Києва від 06.12.2005 у даній справі здійснено заміну неналежного відповідача - Спільне українсько-венесуельське підприємство "Фокус" на належного та визнано Товариство з обмеженою відповідальністю "Фокус Україна" належним відповідачем у справі.
У Свідоцтві про право власності від 17.10.2005 за № 5, виданому Кіровоградською обласною державною адміністрацією, зазначено, що 17/25 ч. житлового будинку з вбудованими нежилими приміщеннями, який розташований в місті Кіровограді по вул. Карла Маркса, 60, дійсно належать до спільної власності територіальних громад, сіл, селищ і міст області на праві комунальної власності.
Розпорядженням Голови Кіровоградської обласної державної адміністрації від 17.08.2004 № 496-р "Про створення належних умов функціонування обласного художнього музею" приміщення по вул. К. Маркса, 60 у місті Кіровограді було передано з балансу Регіональної служби охорони і реставрації пам'яток містобудування та архітектури облдержадміністрації на баланс Кіровоградського обласного художнього музею.
Відповідно до частини 1 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", частини 1 ст. 770 Цивільного кодексу України в разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.
Пунктом 4.2.2. спірного договору передбачено, що у разі реорганізації орендодавця або передачі функцій по управлінню нерухомим майном будівель пам'яток архітектури, до інших юридичних осіб, договір оренди зберігає чинність для нового представника власника майна.
Враховуючи викладене, орендодавцем за спірним охоронно-орендним договором № 59 від 01.03.1998 став Кіровоградський обласний художній музей.
Прокурор у позовній заяві та в заяві про зміну підстав позову просить розірвати охоронно-орендний договір № 59 на користування пам'яткою архітектури від 1 березня 1998 р. в зв'язку з істотною зміною обставин, оскільки приміщення, яке орендує відповідач планується переобладнати для відкриття художньо - меморіального музею П.П. Оссовського. Окрім того, прокурор вважає, що приміщення використовується як орендарем так і суборендарем не за цільовим призначенням.
За результатами дослідження матеріалів справи суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.
До відносин між сторонами за договором підлягає застосуванню Цивільний кодекс України та Господарський кодекс України, оскільки договір на момент розгляду справи продовжує діяти.
Договір оренди згідно частини 3 статті 291 Господарського кодексу України може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього (Господарського) кодексу.
У заяві про зміну підстав позову в обгрунтування своїх вимог прокурором зроблено посилання на статтю 652 ЦК України.
Відповідно до частини 1 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин договір може бути розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Пунктом 6.2. спірного охоронно - орендного договору передбачено підставу дострокового розірвання договору, а саме випадок, коли орендована пам'ятка архітектури за постановою Уряду буде оголошена музеєм або заповідником.
У справі відсутні докази присвоєння орендованому приміщенню статусу музею за відповідною постановою Уряду.
За правилами частини 2 статті 652 ЦК України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
За змістом статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
У даній справі прокурор та позивачі повинні довести наявність сукупності певних обставин та умов, які передбачені ст. 652 ЦК України.
Як на істотну зміну обставин прокурор посилається на те, що приміщення, яке орендується відповідачем, планується переобладнати для відкриття художньо - меморіального музею Оссовського П.П. Тобто, орендодавець планує використати приміщення для своїх потреб. При цьому заявником та Оррендодавцем не доведено, що зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення, що виконання охоронного договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
- наймач користується річчю всупереч умовам договору або призначенню речі;
- наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
- наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
- наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок його проведення був покладений на наймача.
У матеріалах справи відсутні докази, які б свідчили про наявність перелічених у статті 783 ЦК України обставин, які можуть бути визнані судом як підстава для розірвання спірного договору оренди на вимогу наймодавця.
Як вбачається із матеріалів справи, приміщення мало статус магазину "Пассаж" і занесено до державного реєстру пам'яток архітектури. Охоронно - орендний договір № 59 укладений сторонами за цим договором з дотриманням вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини".
В договорі зазначено, що приміщення пам'ятки архітектури передано для використання під торгові цілі.
Статтею 288 Господарського Кодексу України передбачено, що орендар має право передати окремі об'єкти оренди в суборенду, якщо інше не передбачено законом або договором оренди. Отже, за загальним правилом орендар має право передати окремі об'єкти оренди в суборенду.
За додатковою угодою від 20 квітня 2001 р. сторони доповнили розділ 4 охоронно-орендного договору № 59 від 1 березня 1998 р. таким положенням: "Орендар має право здавати частину орендованого приміщення в суборенду з метою забезпечення більш ефективного виконання орендованого приміщення". Тобто, сторони за договором узгодили право орендаря здавати частину орендованого приміщення в суборенду, тому орендар не порушував умови договору, надавши частину приміщення в суборенду іншій особі.
Положеннями статті 188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
У справі відсутні докази надсилання до подання позову Орендодавцем на адресу Орендаря пропозиції про розірвання охоронно-орендного договору, у тому числі з підстав, які зазначені як підстави заявленого позову.
Позовна заява також не містить посилання на те, що стороною договору - (Орендодавцем) була надіслана Орендарю (відповідачеві) пропозиція про розірвання договору та докази на підтвердження надсилання такої пропозиції.
Сторона (Орендодавець за договором) не набула право на передачу спору про розірвання договору на вирішення суду, оскільки не звертався до відповідача з пропозицією про розірвання охоронно-орендного договору.
У відповідності до статті 28 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності. Орендар може зажадати повернення орендованого майна з будь-якого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, завданої майну громадянами і юридичними особами, включаючи орендодавця.
Таким чином, з урахуванням викладеного вище в задоволенні позову слід відмовити.
У судовому засіданні 17.08.2006 оголошувалась перерва до 21.08.2006.
Керуючись ст.ст. 49, 82, 83, 84 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
У задоволенні позову відмовити повністю.
Згідно ч. 3 ст. 85 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.
Рішення може бути оскаржене протягом десяти днів з дня його підписання до Дніпропетровського апеляційного господарського суду через господарський суд Кіровоградської області.
Суддя
О.А. Змеул