Іменем України
12 травня 2021 року
м. Одеса
Малиновський районний суд міста Одеси в складі:
головуючого - судді Гуревського В.К.
за секретаря - Тішкіна Р.Г.,
Справа № 521/22188/21
Провадження № 2/5211793/21
Учасники справи:
Позивач - ОСОБА_1
Позивач - ОСОБА_2
Представник - ОСОБА_3
Відповідач - ОСОБА_4
Відповідач - ОСОБА_5
Третя особа - Одеська товарна біржа
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одеси цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа Одеська товарна біржа про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, -
До Малиновського районного суду м. Одеси звернулися з позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа Одеська товарна біржа, за яким просить суд визнати дійсним договір №10513 купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 17 жовтня 1995 року між ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , з одного боку, в якості Продавців та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , з другого боку, в якості Покупців, зареєстрований Одеською товарною біржою в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний №10513 від 17 жовтня 1995 року, посилаючись в обґрунтування своїх вимог на такі обставини.
17 жовтня 1995 року на Одеській товарній біржі між громадянами ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , з одного боку, в якості Продавців та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , з іншого боку, в якості Покупців було укладено Договір №10513 купівлі-продажу нерухомого майна - квартири за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 48,4 кв. м. і складається із 2 (двох) кімнат житловою площею 29,4 кв. м. Договір був зареєстрований Одеською товарною біржою в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний №10513 від 17 жовтня 1995 року, а також зареєстрований 18 жовтня 1995 року в КП «ОМБТІ та РОН» під № 143пр стр 99 реєстр 99.
Відповідно до пункту 6 вказаного договору квартира продана за 719539000,00 (сімсот дев'ятнадцять мільйонів п'ятсот тридцять дев'ять тисяч) карбованців, які Продавці отримали від Покупців до підписання договору. Позивач ОСОБА_1 до теперішнього часі проживає у вказаній квартирі, Позивач ОСОБА_2 проживала у вказаній квартирі до 11 липня 2015 року, що підтверджується відповідними відмітками у паспортах Позивачів. Також у квартирі проживає донька ОСОБА_1 ОСОБА_6 (копія свідоцтва про народження серії НОМЕР_1 ; витяг з Єдиного демографічного реєстру щодо реєстрації місця проживання 514-456414-2017). Покупці за вказаним вище Договором у грудні місяці 2020 року з метою продажу належного їм майна звернулись до нотаріальної контори. Проте їм було роз'яснено, що оскільки на момент укладення Договору ОСОБА_1 була неповнолітньою і відсутні дані про надання згоди органу опіки та піклування на його укладання, то він був укладений із порушенням діючого законодавства і потребує визнання дійсним в судовому порядку.
Представник позивача надав до суду заяву про розгляд справи за відсутністю його та позивача, на позовних вимогах наполягав у повному обсязі, не заперечував проти заочного розгляду справи.
Відповідачі в судове засідання не з'явився, про дату, час і місце судового засідання були повідомлені, у встановленому законом порядку, відповідно до вимог ст. 128 ЦПК України, поважних причин неявки в судове засідання суду не представила та відзиву не надали. Суд у зв'язку з їх неявкою та неповідомленням про поважні причини такої неявки в судове засідання в порядку статті 280 ЦПК України, враховуючи відсутність відповідних заперечень від позивача, ухвалив слухати справу за відсутності відповідача, яка не з'явилася, у порядку заочного розгляду справи.
Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що рішення у справі можливо постановити із задоволенням позову. Судом встановлені такі фактичні обставини на підставі представлених представником позивача письмових доказів.
17 жовтня 1995 року на Одеській товарній біржі між громадянами ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , з одного боку, в якості Продавців та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , з іншого боку, в якості Покупців було укладено Договір №10513 купівлі-продажу нерухомого майна.
За вказаним договором Продавці продали, а Покупці купили квартиру за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 48,4 кв. м. і складається із 2 (двох) кімнат житловою площею 29,4 кв. м. Квартира складається із: 1 - коридор, 2 - вбудована шафа; 3 - коридор; 4 - ванна; 5 - туалет; 6 - кухня; 7 - жила; 8 - жила.
Договір був зареєстрований Одеською товарною біржою в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний №10513 від 17 жовтня 1995 року, а також зареєстрований 18 жовтня 1995 року в КП «ОМБТІ та РОН» під № 143пр стр 99 реєстр 99.
Відповідно до пункту 6 вказаного договору квартира продана за 719539000,00 (сімсот дев'ятнадцять мільйонів п'ятсот тридцять дев'ять тисяч) карбованців, які Продавці отримали від Покупців до підписання договору.
Позивач ОСОБА_1 до теперішнього часі проживає у вказаній квартирі, Позивач ОСОБА_2 проживала у вказаній квартирі до 11 липня 2015 року, що підтверджується відповідними відмітками у паспортах Позивачів. Також у квартирі проживає донька ОСОБА_1 ОСОБА_6 (копія свідоцтва про народження серії НОМЕР_1 ; витягу з Єдиного демографічного реєстру щодо реєстрації місця проживання 514-456414-2017).
Покупці за вказаним вище Договором у грудні місяці 2020 року з метою продажу належного їм майна звернулись до нотаріальної контори. Проте їм було роз'яснено, що оскільки на момент укладення Договору ОСОБА_1 була неповнолітньою і відсутні дані про надання згоди органу опіки та піклування на його укладання, то він був укладений із порушенням діючого законодавства і потребує визнання дійсним в судовому порядку.
За ст. 48 ЦК Української PCP (кодекс діяв на момент виникнення правовідносин) недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемляє особисті або майнові права неповнолітніх дітей.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦК Української PCP неповнолітні віком від п'ятнадцяти до вісімнадцяти років вправі укладати угоди за згодою своїх батьків (усиновителів) або піклувальників.
Відповідно до ч. 1 ст. 78 Кодексу про шлюб та сім'ю від 20 червня 1969 року (у редакції на час виникнення правовідносин) якщо у неповнолітніх є належне їм майно, батьки управляють ним як опікуни і піклувальники без спеціального на те призначення, але з додержанням відповідних правил про опіку і піклування.
Згідно ч. 1, 2 ст. 145 Кодексу про шлюб та сім'ю від 20 червня 1969 року опікун не вправі без дозволу органів опіки і піклування укладати угоди, а піклувальник - давати згоду на їх укладення, якщо вони виходять за межі побутових. Такими угодами, зокрема, є договори, що потребують нотаріального посвідчення і спеціальної реєстрації, відмова від належних підопічному майнових прав, поділ майна, поділ або обмін жилої площі, видача письмових зобов'язань тощо.
Відповідно до ст. 224 Цивільного кодексу України правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування (стаття 71 цього Кодексу), є нікчемним. На вимогу заінтересованої особи такий правочин може бути визнаний судом дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідає інтересам фізичної особи, над якою встановлено опіку або піклування.
На момент укладення Договору, одному із Покупців - ОСОБА_1 було 16 років. Дозволу органу опіки та піклування квартири на придбання частини вказаної квартири ОСОБА_1 отримано не було.
На сьогоднішній день ОСОБА_1 є повнолітньою, підтверджує, що жодних ущемлень її майнових прав при укладенні нею Договору не було, проте в силу приписів вказаних вище норм законодавства для реалізації права власності на вказану квартиру є необхідність визнання Договору дійсним.
Всі зобов'язання за договором №10513 купівлі-продажу нерухомого майна від 17 жовтня 1995 року його сторонами виконані у повному обсязі - Покупцям була передана у власність вказана вище квартира, а Продавцю передані грошові кошти за продану квартиру.
Проте здійснити дії в позасудовому порядку по визнанню вказаного договору дійсним є неможливим, оскільки Позивачам невідомі місце проживання та будь-які засоби зв'язку із Продавцями, які є Відповідачами за цим позовом.
Підтвердженням наміру сторін, досягнення домовленості щодо усіх істотних умов договору, а також змісту умов домовленості про передачу права власності на спірну квартиру є договір купівлі-продажу № 10513 від 17 жовтня 1995 року, укладений на Одеській товарній біржі без наступного нотаріального посвідчення договору.
Після укладення зазначеного договору сторони повністю виконали всі його умови. Факт передачі покупної ціни продавцями від покупців, підтверджується пунктом 6 умов зазначеного договору № 10513, зареєстрованого на Одеській товарній біржі 17 жовтня 1995 року, відповідно до якого продавцями отримана сума за відчужувану квартиру.
Підтвердженням виконання сторонами договору є видача покупцям екземпляру договору, другий екземпляр залишений на збереження на біржі. Оскільки сторонам виданий один екземпляр зазначеного договору купівлі-продажу нерухомого майна - спірної квартири, що зареєстрований в КП «ОМБТІ та РОН» і наданий суду, квартира продавцями передана покупцям, суд вважає, що до покупців перейшло право власності на спірну квартиру. До укладання зазначеного договору купівлі-продажу нерухомого майна це житло належало на праві власності відповідачам, тому згідно ст. 225 ЦК УРСР відповідачі, як власники майна, вправі були здійснювати її відчуження.
Відповідно до ст. 153 ЦК Української РСР 1963 року договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах.
За положеннями ст. 227 ЦК Української РСР 1963 року, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 цього Кодексу).
Разом з тим, згідно ст. 15 Закону України «Про товарні біржі» № 1957 XII від 10 грудня 1991 року в редакції, яка діяла на час укладання договору купівлі-продажу в 1999 році, угоди, зареєстровані на біржі, не підлягали нотаріальному посвідченню. Угода вважалась укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Відповідно до ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР, якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, а інша сторона ухиляється від нотаріального посвідчення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі подальше нотаріальне посвідчення угоди не потребується.
Згідно із ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Судом встановлено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. У зв'язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України.
У зв'язку з тим, що на даний час нотаріально посвідчити угоду неможливо, правочин підлягав державній реєстрації і така реєстрація була проведена, враховуючи неможливість вирішення цього питання в іншому порядку, ніж судовому, суд приходить до висновку про необхідність захисту прав позивачів шляхом задоволення позову.
Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися в суд за захистом свого цивільного права у випадку його порушення з вимогою про примусове виконання зобов'язання в натурі. Згідно ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Керуючись ст. ст. 16, 220, 334, 640 ЦК України, ст. ст. 47, 153 ЦК Української РСР (1963 р.), ст. ст. 13, 141, 263, 265, 267, 268, 272, 280, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, СУД -
Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа Одеська товарна біржа про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсними - задовольнити.
Визнати договір №10513 купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 , укладений 17 жовтня 1995 року між продавцями ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , з одного боку, та покупцями ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , з другого боку, зареєстрований Одеською товарною біржою в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний №10513 від 17 жовтня 1995 року, - дійсним.
Витрати по оплаті судового збору залишити за позивачем.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Позивач має право оскаржити заочне рішення шляхом подання апеляційному суду через суд першої інстанції апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Рішення суду у повному обсязі складено 12 травня 2021 року.
Головуючий В. К. Гуревський