30.03.2021 року м. Одеса
Єдиний унікальний номер справи №947/25642/19
Апеляційне провадження №22-ц/813/2615/21
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого-Колеснікова Г.Я.(суддя-доповідач),
суддів- Вадовської Л.М., Сєвєрової Є.С.,
за участю секретаря -Сороколет Ю.С.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
представники позивача - адвокати Бойко Наталія Іванівна, Петрова Альона Миколаївна,
відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю «ОЛІМПЕКС ТРАНС»,
представники відповідача -Байдерін Олександр Анатолійович, Підберезна Олена Олегівна,
треті особи: обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського», державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Махортов Ігор Олександрович,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ОЛІМПЕКС ТРАНС» на рішення Київського районного суду м.Одеси від 29 вересня 2020 року, постановлене під головуванням судді Петренка В.С.,
Короткий зміст позовної заяви та відзиву на позов
У жовтні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «ОЛІМПЕКС ТРАНС» (далі - ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС», товариство), за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, - обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» (далі - ОК «Набережний Квартал-Жаботинського», кооператив), державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Махортов І.О., про визнання майнових прав та скасування рішення.
Позов обґрунтовано тим, що 17 жовтня 2014 року між ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» укладено договір співпраці №14/10-17, предметом якого є спільна діяльність сторін, направлена на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що будуть побудовані на земельній ділянці загальною площею 4 775 кв.м., розташованій за адресою: АДРЕСА_1 . З метою фінансування будівництва житлового будинку кооперативом було укладено ряд договорів із пайовиками, зокрема з ним (позивачем).
Так, між ним та ОК «Набережний Квартал -Жаботинського» укладено договори про сплату внесків:
- 05 червня 2015 року за №15.01.1.058, на виконання умов якого він сплатив на рахунок кооперативу грошові кошти у розмірі 754 737,40 грн. за об'єкт нерухомості - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 59,07 кв.м., номер 92;
- 15 червня 2015 року за № 15.01.2.078, на виконання умов якого він сплатив на рахунок кооперативу грошові кошти у розмірі 30 690 грн. за нежитлове приміщення (комору), що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 3,41 кв.м., номер 18/4.
Позивач вважав, що з моменту виплати паю він набув майнові права на зазначені об'єкти нерухомості.
Зазначав, що рішенням господарського суду Одеської області від 01 серпня 2017 року у (справа №916/3315/16) розірвано укладений між ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» та ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» договір співпраці №14/10-17 від 17 жовтня 2014 року, і на теперішній час останній не визнає його (позивача) майнові права.
16 жовтня 2019 року йому стало відомо про те, що право власності на об'єкт нерухомості, що побудований за рахунок його паю, зареєстровано за ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46567874 від 19 квітня 2019 року, прийнятого державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Махортовим І.О.
З урахуванням викладеного, позивач просив суд:
- визнати за ним майнові права на об'єкт нерухомого майна - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , в об'єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №1813415251101;
- визнати за ним майнові права на об'єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення (комора), що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальна площа 3,41 кв.м., номер 18/4, в об'єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №1813415251101;
- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46567874 від 19 квітня 2019 року, прийняте державним реєстратором Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації», Одеська області, Махортовим І.О. (т.1 а.с.2-12).
У відзиві на позов представники ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» просили суд відмовити у задоволенні позову. Зазначали, що обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал -Жаботинського»:
- не набув майнові права на належні йому приміщення, а у зв'язку із істотними порушеннями договору співпраці №14/10-17 від 17 жовтня 2014 року, останній було розірвано в судовому порядку;
- не набув статусу замовника будівництва, а єдиним замовником і забудовником є ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС». Послався, що 07 листопада 2017 року між товариством та постраждалими пайовиками (асоційованими членами обслуговуючого кооперативу) укладено угоду про врегулювання відносин з легалізації, відновлення та завершення будівництва двосекційного 27-поверхового житлового будинку на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_4 , за умовами якого за ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» визнані майнові права на об'єкт будівництва, в тому числі право товариства укладати прямі договори купівлі-продажу майнових прав; фінансування робіт здійснюється шляхом внесення додаткових коштів товариством і пайовиками. Однак, ОСОБА_1 до товариства не звертався з приводу укладання прямого договору купівлі-продажу;
- на теперішній час перебуває в процедурі банкрутства, а відтак, позивач має право заявити вимоги до нього про виплату здійснених ним внесків.
Крім того, зазначали, що договори про сплату внесків не відносяться до договорів інвестування або спільної діяльності, тому не породжують виникнення у позивача майнових прав на об'єкти нерухомості (т.2 а.с.219-242).
У письмових поясненнях від 28 вересня 2020 року представник відповідача зазначив, що пайовики ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» автоматично не отримували майнові права, які залишилися у ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС», а тому без укладання з останнім прямого договору не можуть набути таких прав на підставі судового рішення. При цьому, послався на постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі №522/1029/18 (т.4 а.с.92-94).
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Київського районного суду м.Одеси від 29 вересня 2020 року позов задоволено.
Визнано за ОСОБА_1 :
- майнові права на об'єкт нерухомого майна - квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , в об'єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №1813415251101;
- майнові права на об'єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення (комора), що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальна площа 3,41 кв.м., номер18/4, в об'єкті незавершеного будівництва 2-секційного багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом, вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та даховою котельною (перша та друга черги будівництва), ОНМ №1813415251101.
Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер:46567874 від 19 квітня 2019 року, прийняте державним реєстратором комунального підприємства «Агенція державної реєстрації», Одеська область, Махортовим І.О.
Стягнуто з ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» витрати по сплаті судового збору у розмірі 9317,43 грн.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції дійшов висновку, що обслуговуючий кооператив мав право відчужувати майнові права для залучення коштів фізичних осіб відповідно до п.п.2.3.,2.4. договору співпраці №14/10-17. В процесі виконання договору співпраці ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» діяли спільно з метою будівництва житлового будинку та в результаті спільних дій були породжені правовідносини між замовником та пайовиками, внаслідок чого пайовики набули майнових прав на об'єкт нерухомості в тій частині, що оплачена за рахунок паю (внеску).
Оскільки позивач повністю сплатив вартість пайового внеску та враховуючи ту обставину, що введення об'єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, оскільки ОК «Набережний Квартал - Жаботинського» вибув із зобов'язання про співпрацю та припинило діяльність (ініційована справа про банкрутство), що унеможливлює виконання ним своїх зобов'язань за договором, суд дійшов висновку, що єдиним способом захисту позивача є визнання майнових прав на об'єкт нерухомості, що побудований за його кошти. При цьому, виходив з того, що перша секція 27-поверхового житлового будинку побудована ОК «НК-Жаботинського» на кошти пайовиків, в т.ч. на кошти позивача, що свідчить про фізичне існування об'єкта нерухомості, майнові права на який отримав позивач (т.4 а.с.146-163).
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та відзиву на апеляційну скаргу
В апеляційній скарзі представник ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС», посилаючись на порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, ставить питання про скасуваннясудового рішення та ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 .
В обґрунтування скарги зазначив, що під час постановлення оскаржуваного рішення, суд першої інстанції не врахував, що:
- TOB «ОЛІМПЕКС ТРАНС» та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» у договорі співпраці не узгоджували можливість фінансування будівництва за кошти фізичних осіб - членів кооперативу. Ключовим для товариства було використання з боку кооперативу власних коштів останнього, а не залучених коштів;
- за умовами п.2.7 договору співпраці здійснення майбутніх продажів приміщень можливо за умови затвердження сторонами прайс-листу майбутніх продажів, який підписано не було, оскільки кооператив не виконав належним чином умови договору. Насправді, кооператив не здійснював продажів, а приймав внески у кооператив, що означає відсутність фактів такого відчуження;
- кооператив визначив ціну одного квадратного метру не у відповідності до договору співпраці, як зазначив суд першої інстанції, а самостійно - на свій ризик, за який і має відповідати перед позивачем;
- ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» у передбачений законом спосіб не набув жодних майнових прав на приміщення в будинку, його спорудження не завершив, в експлуатацію закінчений будівництвом об'єкт не ввів, тому підстав для розпорядження майновими правами у кооперативу не було;
- перекладання юридичної відповідальності за недобросовісність дій та поведінки кооперативу на ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» неможливо;
- ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» укладав договори із пайовиками не з підстави укладення кооперативом договору співпраці. Оскільки кооператив не виконав положення договору співпраці та договору, укладеного з позивачем, то останній не може вважатися таким, що набув майнових прав від ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС», оскільки взагалі не мав з цим товариством жодних правових підстав;
- за Законом «Про кооперацію» саме члени кооперативних організацій несуть всі ризики, а при ліквідації кооперативу асоційований член кооперативу має переважне порівняно з членами кооперативу право на одержання паю;
- позивач не оплачував «вартість будівництва», а сплатив внески - пайовий, вступний і цільовий у кооператив;
- договір про сплату внесків не має змішаної природи, він стосується суто кооперативного об'єднання заради майбутнього (після належного виконання договорів) повернення паю позивачу;
- саме ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» є забудовником та замовником будівництва житлового будинку та орендарем земельної ділянки під будівництвом, тому відповідно до вимог ст.ст.876,331,190 ЦК України та ст.3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» до завершення будівництва об'єкта нерухомого майна та прийняття його в експлуатацію замовнику будівництва належать майнові права на нього;
- обслуговуючий кооператив не міг розпорядитися тим, що не набув, тобто майновими правами на об'єкти будівництва, що належали та належать замовнику будівництва - ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС»;
- застосована судова практика (зокрема, постанова Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі №761/20612/15-ц та від 03 квітня 2019 року у справі № 761/9951/15-ц) містить абсолютно відмінні фактичні спірні відносини, чим ті, які є предметом дослідження у цій справі. Висновки Верховного Суду про можливість визнання майнових прав, у наведених вище постановах, заснований на прямих правових відносинах позивача саме з замовником будівництва, яким ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» не є та не був;
- у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі №522/1029/18 зазначено, що не передбачено виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі рішення суду. Зазначена позиція вказує на неможливість визнання за позивачем майнових прав, оскільки його позов поданий саме не для визнання, а для набуття таких прав від замовника будівництва, з яким у ОСОБА_1 немає правовідносин;
- не може бути належним способом захисту прав або інтересу позивача скасування рішення суб'єкта державної реєстрації прав після внесення такого запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на що звернута увага Великої Палати Верховного Суду у постанові від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (т.4 а.с.171-195).
У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Бойко А.В. в інтересах ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду без змін.
Зокрема, крім доводів, які викладено у позові, зазначила, що:
-в момент укладення договору співпраці сторони передбачали, що фактично будівництво здійснюється за кошти фізичних осіб - членів кооперативу. Договір не містить інших альтернативних джерел формування фінансових надходжень у будівництво, будь-які інші залучені кошти не використовуються;
-рішення про заснування кооперативу прийняте приблизно за тиждень до підписання договору співпраці; єдиним видом діяльності даного кооперативу є участь у будівництві спірного багатоквартирного житлового комплексу та його обслуговування після введення в експлуатацію;
-кооператив було засновано власниками ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» безпосередньо для залучення коштів фізичних осіб у будівництво, оскільки у 2014 року це був єдиний спосіб здійснювати будівництво із залученням таких коштів без заснування ФФБ чи ФОН;
- ОК «Набережний Квартал - Жаботинського» є неприбутковою організацією, всі кошти на будівництво об'єкту отримані виключно за рахунок пайовиків - членів цього кооперативу, в т.ч. коштів позивача;
- предметом спору є вимога про визнання майнових прав на приміщення, що побудовано за кошти позивача в об'єкті незавершеного будівництва, отже про виникнення та передачу права власності у позовній заяві не йдеться, відповідно, п.2.6, 2.7 Договору співпраці, на які посилається апелянт, не регулюють спірні відносини;
- відповідач не надав суду доказів того, що будівництво здійснювалось кооперативом не за кошти фізичних осіб - пайовиків (за власний рахунок, за рахунок залучених із іншого джерела коштів);
- умови договору співпраці містять окреме регулювання правовідносин сторін щодо майнових прав на об'єкт будівництва та окремо щодо регулювання правовідносин права власності на частку у введеному в експлуатацію об'єктів нерухомості;
- 30 липня 2015 року з моменту підписання додаткової угоди №2 та додатку №4 «Акту розподілу площ (приміщень) в Об'єкті» до договору співпраці сторони розподілили між собою майнові права на об'єкт будівництва;
- розпорядження майновими правами кооперативу щодо приміщень, закріплених за актом розподілу площ (приміщень) в Об'єкті, здійснені у відповідності до вимог п.2.5 договору;
- без продажу майнових прав фізичним особам будь-якого будівництва об'єкту не здійснювалось би;
- суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що договір про сплату внеску має змішану правову природу. Так із змісту договору, укладеного між позивачем та кооперативом вбачається, що останнім врегульовано не лише порядок вступу до кооперативу, а перш за все внесення грошових коштів, що направляються на будівництво конкретної квартири (та комори) у будинку;
- уклавши договори про сплату пайових внесків, ОК «Набережний Квартал - Жаботинського» не лише засвідчив вступ ОСОБА_1 у члени кооперативу, а і розпорядився своїм майном - майновими правами на об'єкт нерухомості у вигляді квартири АДРЕСА_5 у вказаному будинку та нежитлового приміщення (комори) № 18/4;
- ОСОБА_1 повністю виплатив пай за квартиру та комору, тому з моменту виплати набув майнові права на вказані об'єкти нерухомості;
- об'єкт, оплачений за рахунок паю позивача був побудований, має реальний вираз, знаходиться в конкретній побудованій секції та не є віртуальним об'єктом, що має бути побудований в майбутньому;
-відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постановах: від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об'єкт інвестування;
-після розірвання договору співпраці ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» отримав незавершений будівництвом 27-поверховий житловий будинок, що становило собою першу секцію будинку із зовнішніми оздоблювальними роботами на нижніх поверхах будинку. В такому стані 08 квітня 2019 року право власності на об'єкт будівництва було зареєстровано за ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС». Відповідно до технічного паспорту від 06 липня 2018 року, виданого товариству, та висновку про відсоток готовності недобудованого об'єкту нерухомості від 12 квітня 2019 року, ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» передав першу секцію 27-поверхового житлового будинку готовністю приблизно 90%, друга секція знаходилась на стадії готовності фундаменту та цоколю. Дозвіл на виконання подальшого будівництва відповідачем було отримано лише 20 серпня 2019 року. Отже, до моменту здійснення даної реєстрації права власності відповідач не виконував будівельні роботи на об'єкті будівництва, а перша секція 27-поверхового житлового будинку побудована ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» на кошти пайовиків, в т.ч. на кошти позивача, що свідчить про фізичне існування об'єкта нерухомості, майнові права на який отримав позивач;
- правова позиція Великої Палати Верховного Суду, викладена у постанові від 18 грудня 2019 року у справі №522/1029/18, на яку посилається апелянт, не може бути застосована до спірних правовідносин, оскільки регулює відносини про визнання права власності на квартиру, натомість у цій справі заявлені вимоги про визнання майнових прав на об'єкт нерухомості (т.4 а.с.211-222).
Не погоджуючись з доводами представника позивача, викладеними у відзиві на апеляційну скаргу, представник ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» надав суду письмові пояснення, в яких зазначив про те, що:
-кошти, які мали б бути залучені кооперативом у будівництво будинку, не були спрямовані за цільовим призначенням, а були розтрачені та привласнені у протиправний спосіб. Порушені кримінальні провадження, ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» (як і більшість асоційованих членів кооперативу) визнано потерпілими. Станом на дати вчинення протиправних дій та допущення порушень з боку кооперативу до його складу не входив ні один із засновників ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС»;
-будь-яких договірних відносин між позивачем та відповідачем, який був та є єдиним замовником та забудовником, не існує та не існувало з приводу відчуження тих чи інших майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва. Постанова Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі №638/12414/17, на яку представник позивача посилається, регулює зовсім інші фактичні обставини та правовідносини між сторонами (т.5 а.с.31-37).
Обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» у письмових поясненнях зазначив, що:
-договори про сплату внесків не є інвестиційними договорами, а отже, не породжують майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва чи його складові;
-кооператив у перебачений законом та договором про співпрацю спосіб не набув майнових прав на приміщення в житловому будинку, оскільки будівництво не завершено, в експлуатацію об'єкт не введено, що зумовлює відсутність у кооперативу набутих прав зокрема на спірні квартиру та комору. Тому кооператив не передавав ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_5 та комору № НОМЕР_1 ;
-ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» як власнику об'єкта незавершеного будівництва належать й майнові права на об'єкти, які є складовими частинами такого об'єкту;
-обслуговуючим кооперативом ОК «Набережний Квартал - Жаботинського» подано позов до ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» про стягнення грошових коштів в розмірі 227 096 824,85 грн. в якості відшкодування фактичних витрат на будівництво. Усі пайовики мають право звернутись в межах справи про банкротство з грошовими вимогами до кооперативу (т.5 а.с.2-6).
Позиція апеляційного суду
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Фактичні обставини, встановлені судом
10 липня 2008 року Одеською міською радою прийнято рішення №3151-V «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» в оренду земельної ділянки, площею - 0,4775 га за адресою: АДРЕСА_1 для проектування та будівництва 2-х секційного 20-ти поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом». Земельна ділянка надана у короткострокову оренду, терміном до IV кварталу 2009 року.
10 грудня 2008 року між Одеською міською радою та ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» укладений Договір оренди землі, який зареєстрований 23 березня 2009 року в Одеській регіональній філії ДП Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №040950500020 (т.3 а.с.2-10).
Земельна ділянка за актом прийому-передачі отримана орендарем ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» (т.3 а.с.11).
13 серпня 2013 року між ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» та Одеською міською радою укладено додатковий договір (угоду) про поновлення договору оренди землі, за умовами якого сторони дійшли до згоди поновити договір оренди землі від 10 грудня 2008 року терміном до 31 грудня 2015 року (т.3 а.с.13-14).
Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради Замовнику будівництва - TOB «ОЛІМПЕКС ТРАНС» були видані містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки за № 01-06/119 від 10 жовтня 2013 року з намірами забудови: - будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом, адреса будівництва - адресою: АДРЕСА_1 (т.3 а.с.23-27).
02 грудня 2014 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України надала Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ 115143360956 Замовнику - ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» та Генеральному підряднику - ТОВ «Будівельна компанія «С.К.С.» на будівництво 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями та підземним паркінгом, адреса будівництва: АДРЕСА_1 , вид будівництва - нове будівництво (т.3 а.с.28-29).
17 жовтня 2014 року між ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» та обслуговуючим кооперативом «Набережний Квартал - Жаботинського» укладено Договір співпраці №14/10-17 (т.3 а.с.30-38)
За умовами п.1.1. зазначеного договору предметом є діяльність сторін, що направлена на будівництво об'єкта (2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщеннями і підземним паркінгом, що будуть побудовані на земельній ділянці, загальною площею 4 775 кв.м, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 та отримання в ньому приміщень в порядку, встановленому даним договором.
Встановлено строк завершення будівництва - не пізніше 01 травня 2016 року (п.1.4. договору).
Договором передбачено порядок розподілу між сторонами приміщень (п.2). Зокрема, сторони домовились, що розподіл об'єкта здійснюється ними у два етапи:
-Перший етап включає в себе поділ майнових прав на всі Приміщення Об'єкта, що здійснюється Сторонами одночасно із підписанням ними Додатку «Акт розподілу площ (приміщень) в Об'єкті» до даного Договору, після виконання Сторонами п.2.4. цього Договору (пп.2.3.1. Договору). При цьому, п.2.4 встановлює спосіб розподілу шляхом жеребкування;
-Другий етап передбачає, що протягом 10 робочих днів з моменту вводу Об'єкту в експлуатацію проводиться уточнення змісту Додатку «Акт розподілу площ (приміщень) в Об'єкті» до даного Договору, шляхом приведення його у відповідність із положеннями п. 2.2. Договору (за згодою сторін - із відповідною грошовою та/або майновою компенсацією) пп.2.3.2 Договору.
Частка ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» складається з жилих приміщень (квартир) першої секції об'єкта, загальною площею 3 700 кв.м. (пп.2.2.1 договору співпраці, додаток №3 до нього та додаткова угода №2 від 30 липня 2015 року).
Частка ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» складає всі інші приміщення об'єкта, за виключенням вказаних в пп.2.2.1. п.2.2. договору співпраці (пп.2.2.2. договору).
Пунктом 2.6 договору встановлено порядок прийому-передачі сторонами часток в об'єкті будівництва. Сторони дійшли до згоди про розподіл результатів спільної діяльності в порядку, встановленому п.2.2 та 2.3 договору. Оформлення та реєстрація права власності на частки, належні сторонам, здійснюються сторонами самостійно після прийняття об'єкта в експлуатацію та підписання сторонами акту прийому-передачі побудованих приміщень в завершеному будівництві об'єкті (пп.2.6.1. п.2.6 договору). Акт прийому-передачі побудованих приміщень в завершеному будівництві об'єкті сторони зобов'язуються підписати протягом 10 днів після вводу об'єкта в експлуатацію, але в будь-якому випадку не пізніше 10 календарних днів з моменту спливу строку завершення будівництва, зазначеного у п.1.4 договору (пп.2.6.2 п.2.6 договору).
У пункті 2.7 договору сторони домовились про наступний порядок здійснення майбутніх продажів приміщень товариством та передачі приміщень кооперативом своїм членам (пайщика):
-сторони спільно затверджують прайс-лист майбутніх продажів, в якому визначають мінімальну вартість 1 кв.м площі квартир кожного типу приміщення, що продаватиметься (пп.2.7.1 п.2.7 договору);
-сторони здійснюють реалізацію приміщень (товариство продає приміщення, а кооператив передає приміщення своїм членам (пайщикам) виключно по затвердженому прайс-лист). Сторони не мають права продавати/передавати приміщення нижче затвердженої ціни (пп.2.7.2. п.2.7 договору);
-кожна з сторін має право продавати/передавати тільки ті приміщення та майнові права на приміщення (зазначені в додатку «Акт розподілу площ (приміщень) в об'єкті»), які закріплені за нею в порядку, визначеному даним договором (пп.2.7.3. п.2.7 договору).
Фінансування всіх витрат, пов'язаних як з проектними роботами, так і з будівництвом об'єкта в повному обсязі здійснюється ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» (п.3.2. договору).
Додатком № 4 до договору співпраці є «Акт розподілу площ (приміщень) об'єкта», за яким площа квартири АДРЕСА_5 віднесена до площі ОК «Набережний Квартал- Жаботинського» (т.3 а.с.45-50).
17 жовтня 2014 року ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» передав кооперативу будівельний майданчик за актом приймання-передачі. Крім того, передано всю замовлену та розроблену підприємством проектну документацію для здійснення запланованого будівництва.
В той же день, 17 жовтня 2014 року ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» видало на ОК «Набережний Квартал- Жаботинського» довіреність, якою уповноважив останнього в особі голови кооперативу Белея Р.І., на виконання договору співпраці від 17 жовтня 2014 року вести від імені товариства в усіх органах державної влади незалежно від їх підпорядкування та форми власності з питань здійснення забудови земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 ), з питань будівництва та введення в експлуатацію 2-х секційного 22-х поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими офісними приміщенням та підземних паркінгом (т.3 а.с.40).
Для виконання вказаних повноважень голові ОК «Набережний Квартал- Жаботинського» надані відповідні повноваження щодо звернення та співпраці з відповідними контролюючими територіальними органами Архітектури, земельних ресурсів, отримання відповідних дозволів, підписання від імені товариства договорів на здійснення авторського та технічного нагляду, затвердження проекту будівництва, підписання від імені товариства заяв по прийняття побудованого об'єкту в експлуатацію та видачу сертифіката, заяв про присвоєння адреси побудованому об'єкту та вчиняти інші дії, необхідні для виконання даної довіреності (т.3 а.с.40).
05 червня 2015 року між обслуговуючим кооперативом «Набережний Квартал -Жаботинського» та ОСОБА_1 укладено договір № 15.01.1.058 про сплату внесків у кооператив (т.1 а.с.19-24). За умовами п.1.1. договору кооператив зобов'язався організувати будівництво житлового будинку у АДРЕСА_6 ) за рахунок внесків учасника та внесків інших асоційованих членів Кооперативу, здати його в експлуатацію, передати учаснику приміщення в об'єкті будівництва, обумовлене цим договором та всі документи, необхідні учаснику для реєстрації права власності на нього, а учасник зобов'язався сплатити Кооперативу внески у розмірах та в порядку, встановлених даним Договором та додатками до нього, та має право отримати об'єкт нерухомості лише за умови повної сплати внеску, встановленого даним договором для учасника.
За цим договором об'єктом нерухомості є квартира АДРЕСА_7 , загальна площа 59,07 кв.м.
Відповідно до п.1.3 договору сторони домовились, що розмір внеску залежить від вартості будівництва 1 кв.м площі Об'єкту нерухомості та остаточної загальної приведеної площі, яка фактично побудована.
За умовами п.1.4. договору внесок, який підлягає сплаті учасником, розподіляється наступним чином:
-вступний внесок - 1% від загального розміру внеску;
-цільовий внесок - 1% від загального розміру внеску;
-пай - грошовий чи інший майновий поворотний внесок, який сплачує особа за будівництво об'єкту нерухомості. Розмір паю становить 98% від внеску, встановленого п.1.3. договору та сплачується частинами згідно графіку, встановленого додатком 1 до цього Договору.
У відповідності до п.2.1 договору вартість будівництва 1 кв.м загальної приведеної площі об'єкту нерухомості визначається Кооперативом відповідно до проектно-кошторисної документації та договору підряду з підрядною організацією і на день укладання цього Договору складає 12 777 грн. за 1 кв.м і може змінюватись у випадках передбачених цим Договором.
Пунктом 4.2.1 Договору передбачено, що Кооператив зобов'язаний організувати будівництво Об'єкту будівництва та закінчити будівельно-монтажні роботи у строк до 3 кварталу 2016 року при умові дотримання Учасниками порядку та строків сплати внесків.
Порядок сплати внесків встановлений додатком №1 до договору від 05 червня 2015 року, за умовами якого дату його підписання розмір внесків з врахуванням площі Об'єкту нерухомості згідно проекту та вартості будівництва 1 кв.м становить 754 737,39грн. Встановлено розмір внесків та порядок їх сплати (т.1 а.с.25).
Позивачем на рахунок ОК «Набережний Квартал - Жаботинського» внесені грошові кошти у загальному розмірі 754 737,39 грн., про що свідчать квитанції: №1409181 від 12 серпня 2015 року, №14493942 від 22 жовтня 2015 року, №14905767 від 06 січня 2016 року, № 41 від 10 травня 2016 року, платіжне доручення № 1 від 12 червня 2015 року (т.1 а.с.35-38).
Крім того, 15 червня 2015 року між ОСОБА_1 та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» укладено Договір №15.01.2.078 про сплату внесків на нежитлові приміщення (комора) у кооператив, за умовами якого об'єктом нерухомості є нежитлове приміщення (комора) за АДРЕСА_8 (т.1 а.с.28-34).
За умовами п.1.4. Договору учасник здійснює оплату пайового внеску по спорудженню нежитлового приміщення (комори) згідно додатку №2 до даного договору і може отримати його лише за умови оплати у розмірі 100 відсотків внеску.
Вартість будівництва 1кв.м. загальної площі Об'єкту нерухомості визначається ЖБК відповідно до проектно-кошторисної документації та договору підряду з підрядною організацією і на день укладання цього Договору складає 9 000 грн. за 1 кв.м. і може змінюватись у випадках передбачених цим Договором (п.2.1. договору).
Кооператив зобов'язався організувати будівництво Об'єкту будівництва та закінчити будівельно-монтажні роботи у строк до 3 кварталу 2016 року при умові дотримання Учасниками порядку та строків сплати внесків (п. 4.2.1).
Додаток №1 до договору містить порядок розрахунків, за яким учасник повинен сплатити пайовий внесок на розрахунковий рахунок Кооперативу в сумі 30 690,00 грн., в тому числі вступний внесок 306,9 грн., цільовий внесок - 306,90 грн. та пай - 30 076,20 грн. (т.1 а.с.33).
Позивачем внесено на рахунок кооперативу грошові кошти у розмірі 30 690,00 грн., про що свідчить платіжне доручення №01 від 26 червня 2015 року та квитанція №253880 від 26 червня 2015 року (т.1.а.с.39, 40).
04 лютого 2016 року Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області:
- складено протокол про правопорушення у сфері містобудівельної діяльності стосовно ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС», в якому зазначено, що замовником будівництва виконуються будівельні роботи без отримання вихідних даних на проектування, без розроблення та затвердження належним чином проекту, без проходження експертизи проекту. Зафіксовано ведення будівельних робіт з влаштуванням 27-ми поверхової секції житлового будинку, що не відповідає вимогам Генерального плану міста Одеси 2006 та 2015 років; не відповідність розташування плями забудови затвердженій проектній документації; дозвіл видано на будівництво 22-х поверхового житлового будинку; строк оренди землі до 31 грудня 2015 року (т.3 а.с.31-59);
- видано ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» припис про зупинення виконання будівельних робіт на зазначеному об'єкті з 04 лютого 2016 року (т.3 а.с.60-67).
Постановами Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області від 18 лютого 2016 року:
- визнано ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» винним у вчинені правопорушень, передбачених п.п.5, 7, 8 ч.2 ст.2 Закону України «Про відповідальність за порушення у сфері містобудівної діяльності»;
- накладено штраф у сумах: 62 010 грн., 1 240 200 грн. та 49 608 грн. (т.3 а.с.68-76,77-84,85-91).
ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» листом від 15 лютого 2016 року повідомило ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» про вищезазначені обставини та з метою оплати штрафних санкцій наполягало на перерахунку в рахунок депозиту на рахунок товариства грошової суми не менше ніж 200 000 грн. (т.3 а.с.92).
Листом від 26 травня 2016 року Департамент дозвільних процедур Державної архітектурно-будівельної інспекції України повідомив ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» про анулювання дозволу на початок виконання будівельних робіт від 02 грудня 2014 року (т.3 а.с.94).
Рішенням Господарського суду Одеської області від 01 серпня 2017 року розірвано Договір співпраці № 14/10-17 від 17 жовтня 2014 pоку, укладений між ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського». Вказане судове рішення у викладеній частині залишено без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 02 листопада 2017 року та постановою Верховного Суду від 13 червня 2018 року (т.3 а.с.144-166).
07 листопада 2017 року між ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» та постраждалими пайовиками (асоційованими членами ОК «Набережний Квартал-Жаботинського») в особі ЖСК «Союз дома Жаботинського» та ОК «ЖСК «Пайщики Жаботинського», у присутності представників та у приміщенні Одеської міської ради, а також за їх безпосереднім сприянням, укладено Угоду про врегулювання відносин з легалізації, відновлення та завершення будівництва двосекційного двадцяти семиповерхового житлового будинку на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_4 (т.3 а.с.167-171).
За умовами п.2.1.1. Угоди ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» в обов'язковому порядку визнає права пайщиків на отримання ними конкретних приміщень (квартир, комор, паркінгів), що закріплені за пайщиками на підставі підписаних між пайщиками та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» договорів про сплату внесків, шляхом підписання між ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» та пайщиком прямого договору про купівлю-продаж майнових прав. В свою чергу всі сторони та їх члени визнають майнові права ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» на об'єкт будівництва, в тому числі право на отримання товариством 80 квартир (згідно з додатком №1) після завершення будівництва об'єкта, та право товариство укладати прямі договори про купівлю-продаж майнових прав.
Сторони домовились, що фінансування робіт із легалізації, відновлення та завершення будівництва будинку здійснюються шляхом внесення додаткових коштів, як Товариством, так і пайовиками, розмір яких буде затверджений шляхом підписання додаткового договору (п.2.1.4 угоди).
ОСОБА_1 не є членом жодної із сторін угоди від 07 листопада 2017 року: ані ЖБК «Союз Будинку Жаботинського», ані ОК «ЖБК «Пайщики Жаботинського».
17 травня 2018 року між ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» та Одеською міською радою укладено додатковий договір (угоду) про поновлення договору оренди землі, за умовами якого строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено до 17 травня 2023 року (т.2 а.с.43). Зазначені відомості внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т.2 а.с.44).
За висновком ТОВ «Пром-строй ЛТД» від 12 квітня 2019 року загальний відсоток готовності об'єкту нерухомості складає 44,1 % (т. 2 а.с.53).
На підставі рішення індексний номер 46568065 від 19 квітня 2019 року, прийняте державним реєстратором комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Махортовим І.О., в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно внесено запис про реєстрацію майнових прав ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» на квартиру, що є частиною об'єкта незавершеного будівництва, АДРЕСА_9 , загальною площею 58,7 кв.м. Товариство зазначено правокористувачемдо моменту введення в експлуатацію або продажу майнових прав іншій особі з повною виплатою (т.1 а.с.42-44).
Постановою господарського суду Київської області від 12 березня 2020 року у справі № 911/1175/18 відкрито відносно ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» ліквідаційну процедуру, ліквідатором банкрута призначено арбітражного керуючого Бершадського С.М. (т.5 а.с.7-21).
Ухвалою Господарського суду Київської області від 26 листопада 2020 рока прийнято до розгляду позовну заяву ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» в особі ліквідатора арбітражного керуючого Бершадського С.М. про стягнення з ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» затрат, пов'язаних з будівництвом, в сумі 227 096 824,85 грн. ; відкрито провадження щодо розгляду даної позовної заяви у відокремленому провадженні в межах справи № 911/1175/18 про банкрутство ОК «Набережний Квартал-Жаботинського».
Предметом позову ОСОБА_1 є:
- визнання майнових прав на квартиру АДРЕСА_10 АДРЕСА_6 ;
- визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер:46567874 від 19 квітня 2019 року.
Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права
За змістом положень ст.ст.15,16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.
Відповідно до ст.190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов'язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.
Згідно з ч.2 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
За змістом ст.11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом ст.527 ЦК України боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно з ст.530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
У ст.876 ЦК України передбачено, що власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
З матеріалів справи вбачається, що замовником будівництва житлового будинку по АДРЕСА_4 є ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС», що підтверджується дозволами Державно-будівельної інспекції України від 02 грудня 2014 року за № IV 115143360956, від 20 серпня 2019 року за № IV1131923220665 та договорами оренди землі від 10 грудня 2008 року, 13 серпня 2013 року та 17 травня 2018 року (т.2 а.с..37-39,42-43,46,119).
За договором співпраці від 17 жовтня 2014 року ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» передало ОК «Набережний Квартал-Жаботинського»:
- право на використання будівельного майданчика на умовах та з метою, визначених даним договором;
- проектну документацію та дозвільні документи на будівництво об'єкта;
- права на виконання функцій замовника та право будівництва об'єкта на період його будівництва;
а ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» зобов'язалось в повному обсязі фінансувати будівництво об'єкта, надавати трудові ресурси, а також професійні знання, навики та вміння, що необхідні для будівництва об'єкта. При цьому строк закінчення будівництва об'єкта визначено не пізніше 01 травня 2016 року (т.3 а.с.30-38).
Пунктом 14 Порядку, затвердженому постановою Кабінетів Міністрів України 13 квітня 2011 року за №466 (в редакції, що діяла на час виниклих правовідносин), обумовлено, що у разі коли право на будівництво об'єкта передано іншому замовнику або змінено осіб, відповідальних за проведення авторського і технічного нагляду, замовник протягом трьох робочих днів звертається до Інспекції, яка зареєструвала декларацію, з повідомленням про зміну даних у зареєстрованій декларації за формою згідно з додатком. Таке повідомлення складається у двох примірниках, з яких один примірник надсилається до Інспекції і у разі надходження до неї є невід'ємною частиною зареєстрованої декларації, а другий залишається у замовника. Виконання будівельних робіт без подання такого повідомлення не може продовжуватися. Аналогічна норма закріплена і в ч.8 ст.35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Обслуговуючим кооперативом «Набережний Квартал-Жаботинського» не було вжито заходів до виконання вищезазначених вимог законодавства та не подано до органів державної архітектурно-будівельної інспекції повідомлення про зміну замовника будівництва житлового будинку.
Встановлено, що ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» не виконав своїх зобов'язань за договором співпраці, у зв'язку з чим договір було розірвано в судовому порядку, що підтверджується судовими рішеннями у справі №916/3315/16, що набрали законної сили (т.3 а.с.130-167).
З огляду на наведене та враховуючи неналежне виконання умов договору співпраці, до обслуговуючого кооперативу не перейшов статус замовника будівництва, що також встановлено судовими рішеннями, що набрали законної сили, у справах №№815/954/16, 815/955/16, 815/956/17 (т.3 а.с.111-129).
Отже, як забудовником так і єдиним замовником будівництва житлового будинку є саме ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС». З огляду на приписи ч.4 ст.82 ЦПК України зазначені обставини не підлягають доказуванню під час розгляду даної справи.
Враховуючи вимоги ст.ст.190,331,876 ЦК України, саме ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС», як замовник, є власником об'єкта незавершеного будівництва, тому йому належать й майнові права на об'єкти, які є складовими частинами такого об'єкту.
Договір про сплату внесків з позивачем укладено кооперативом після укладення договору співпраці з товариством. З самого тексту договору про сплату внесків не вбачається, що кооператив укладає договір саме на підставі договору співпраці, тому посилання суду першої інстанції в цій частині не знайшли своє підтвердження в суді апеляційної інстанції.
З довіреності від 17 жовтня 2014 року не вбачається надання товариством повноважень кооперативу діяти від імені вказаного товариства з метою укладання конкретних договорів щодо залучення коштів на будівництво житлового будинку.
Системно аналізуючи положення договорів про сплату внесків, що укладені обслуговуючим кооперативом з позивачем, колегія суддів дійшла висновку, що за своєї правовою природою вони не є договорами інвестування.
Так, за положеннями ч.3 ст.4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.
Діючим законодавством не передбачена можливість інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва фізичними особами шляхом укладення договорів про сплату внесків до кооперативу його асоційованими членами.
Крім того, пунктами 1.2. договору про сплату внесків встановлено, що дані договори вважаються заявою учасника про вступ до асоційованих членів обслуговуючого кооперативу (т.1 а.с.19-24, 28-32). Після зарахування вступного та цільового внеску на рахунок обслуговуючого кооперативу договір вважається рішенням голови обслуговуючого кооперативу про прийняття учасника до асоційованих членів (п.1.2 договору від 05 червня 2015 року, т.1 а.с.19-24).
Вступаючи до обслуговуючого кооперативу, асоційований член сплачує на рахунок кооперативу пай, тобто майновий поворотний внесок члена (асоційованого члена) кооперативу у створення та розвиток кооперативу, який здійснюється шляхом передачі кооперативу майна, в тому числі грошей, майнових прав, а також земельної ділянки. Однак, сплата паю не вважається викупом квартири та відповідно не дає право учаснику на отримання нерухомого майна, в даному випадку квадратних метрів в незавершеному будівництвом будинку.
Відтак, договори про сплату внесків, укладені 05 та 15 червня 2015 року між ОСОБА_1 та обслуговуючим кооперативом «Набережний Квартал-Жаботинського», не є інвестиційними договорами, а отже не породжують майнових прав позивача на об'єкт незавершеного будівництва чи його складові.
Крім того, умовами договору про сплату внесків не передбачено передачу кооперативом приміщення його члену в момент підписання договору. За умовами договору передача квартири та набуття прав на неї можливо саме тоді, коли кооператив завершить будівництво житлового будинку та введе його в експлуатацію.
Колегією суддів звернута увага на положення п.п.3.1.7,4.1.11-4.1.13, 4.2.2. договору про сплату внесків, за умова яких учасник набуває право власності на об'єкт лише після введення об'єкту будівництва в експлуатацію кооперативом, за результатами технічної інвентаризації і за актом прийому-передачі об'єкту нерухомості.
У зв'язку з тим, що обслуговуючим кооперативом не було завершено будівництво житлового будинку та введено його в експлуатацію у встановленому законодавством порядку, акт прийому-передачі відсутній.
У договорі співпраці сторони дійшли згоди щодо порядку прийому-передачі часток в об'єкті будівництва. Зокрема, у п.2.6 передбачено, що розподіл результатів спільної діяльності здійснюється відповідно до п.п.2.2. та 2.3 даного договору:
-оформлення та реєстрація прав власності на належні сторонам частки об'єкта здійснюється сторонами самостійно після введення об'єкта в експлуатацію та підписання сторонами акту прийому-передач побудованих приміщень в завершеному будівництвом об'єкті;
-акт прийому-передачі побудованих приміщень в завершеному будівництвом об'єкті сторони зобов'язуються підписати напротязі 10 днів після вводу об'єкта в експлуатацію, але в будь-якому випадку не пізніше 10 календарних днів з моменту спливу строку завершення будівництва, зазначеного у п.1.4 договору (т.3 а.с.30-38).
З огляду на наведене, обслуговуючий кооператив у передбачений законом та договором спосіб не набув майнових прав на приміщення в житловому будинку по АДРЕСА_4 , зокрема на квартиру АДРЕСА_11 , тому відповідно не передав їх позивачу.
Лише за умови належного виконання кооперативом договору співпраці, останній міг би отримати приміщення в житловому будинку, зазначені в акті розподілу приміщень. Невиконання кооперативом взятих на себе зобов'язань означає відсутність настання юридичного факту набуття кооперативом частки на ті приміщення, які мали по завершенню будівництва передаватися до ОК «Набережний Квартал-Жаботинського».
Матеріали справи не містять доказів набуття позивачем майнових прав на спірні квартиру та комору з передбачених законом підстав, що обумовлює відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .
До завершення будівництва об'єкта нерухомого майна та прийняття його в експлуатацію, саме товариству «ОЛІМПЕКС ТРАНС», як замовнику будівництва, належать майнові права на цей об'єкт.
Між ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» та ОСОБА_1 жодного правочину не укладалось, майнові права за договором на об'єкт незавершеного будівництва від товариства до позивача не передавались і не відчужувались в будь-який спосіб.
З огляду на те, що договори про сплату внесків укладені позивачем саме з ОК «Набережний Квартал - Жаботинського», то ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» не може відповідати за неналежне виконання кооперативом умов договору, оскільки правочин, який не укладався з товариством не може породжувати для нього юридичних наслідків. Такі наслідки існують лише у відносинах між кооперативом та позивачем як його асоційованим членом.
Доводи відзиву на апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_2 про те, що ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» та ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» є пов'язаними між собою юридичними особами з тих підстав, що кооператив засновано власниками товариства безпосередньо для залучення коштів фізичних осіб у будівництво, а тому ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» фактично має нести юридичну відповідальність за дії ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» та відповідати за правочинами, укладеними кооперативом, є помилковими та не підтверджуються належними, допустимими, достовірними та достатніми доказами.
Зокрема у жодному кримінальному провадженні, відкритому по факту привласнення та розтрати грошових коштів асоційованих членів кооперативу посадовими особами ОК «Набережний Квартал-Жаботинського», не встановлена причетність службових осіб чи засновниківТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» до їх протиправних дій чи невиконання кооперативом взятих на себе зобов'язань. На дату вчинення інкримінованим досудовим слідством посадовим особам кооперативу протиправних дій до складу ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» не входив ні один із засновників товариства.
Колегією суддів також враховано, що обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського» звернувся до господарського суду Київської області в межах справи №911/1175/18 про банкрутство з позовом до ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» про стягнення грошових коштів в розмірі 227 096 824,85 грн. в якості відшкодування фактичних витрат на будівництво за договором співпраці від 17 жовтня 2014 року. З тексту позовної заяви вбачається, що на будівництво секції №1 та №2 від пайовиків-членів ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» залучено грошові кошти на загальну суму 227 096 824,85 грн., які кооператив просить стягнути з ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС», як власника об'єкта, у зв'язку з розірванням договору співпраці в якості відшкодування вартості понесених затрат на будівництво (т.5 а.с.44-54). Тому усі пайовики ОК «Набережний Квартал-Жаботинського», в тому числі й ОСОБА_1 , мають право звернутись до суду в межах зазначеної справи з вимогами до останнього щодо стягнення грошових коштів, сплачених ними за договорами про сплату внесків.
У зв'язку з недоведеністю позовних вимог ОСОБА_1 в частині визнання майнових прав на квартиру та комору, не підлягає задоволенню і похідна вимога про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, з огляду на таке.
За загальним правилом судове рішення не породжує права власності (майнові права), а лише підтверджує наявне право власності (майнові права), набуте раніше на законним підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується або оспорюється.
Позивач не надав суду доказів, які беззаперечно свідчили би про виникнення у нього майнових прав на квартиру та комору.
Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності (майнових прав), а є лише засвідченням державою вже набутого особою права, що унеможливлює ототожнення факту набуття права з фактом його державної реєстрації.
На відміну від ч.2 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції до 16 січня 2020 року, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, чинна редакція встановлює такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи: 1) судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; 2) судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; 3) судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов'язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Враховуючи недоведеність майнових прав позивача на квартиру АДРЕСА_11 , відповідно у позивача відсутній і законний інтерес щодо рішення державного реєстратора від 19 квітня 2019 року за індексним номером 46567874, яким реєстровано за ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» майнові права на квартиру АДРЕСА_12 (т.1 а.с.42-44).
З огляду на надані товариством державному реєстратору комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Махортову І.О. документи для державної реєстрації речових прав, рішення державного реєстратора від 19 квітня 2019 року за індексним номером 46567874 прийнято у відповідності до вимог Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року за №1127 ( в редакції чинній на час вчинення реєстраційних дій).
Суд першої інстанції при посиланні на правову позицію, викладену у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі №761/20612/15-ц та від 03 квітня 2019 року у справі № 761/9951/15-ц, не звернув уваги на те, що у тих справах відмінні фактичні обставини, що характеризують зміст правовідносин та впливають на застосування норм матеріального права. Зокрема, в них йдеться про прямі правові відносини позивача саме з замовником будівництва, яким ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» не є та не був. Між ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» та ОСОБА_1 будь-які правочини не укладались, що визнали сторони.
Посилання представника позивача, що умови договору співпраці містять окреме регулювання правовідносин сторін щодо майнових прав на об'єкт будівництва та окремо щодо регулювання правовідносин права власності на частку у введеному в експлуатацію об'єктів нерухомості ґрунтуються на суб'єктивному тлумаченні умов договору представником.
Так, у п.2 договору співпраці сторони передбачили порядок розподілу між сторонами приміщень, який мав бути здійснений у два етапи. Пунктом 2.6 договору встановлено порядок прийому-передачі сторонами часток в об'єкті будівництва. У пункті 2.7 договору сторони домовились про порядок здійснення майбутніх продажів приміщень товариством та передачі приміщень кооперативом своїм членам (пайщикам).
При цьому, у виконання вимог п.2.6.2. договору співпраці між сторонами не підписано акту прийому-передачі.
Акт розподілу площ (приміщень) в будинку, що є додатком до договору співпраці та підписаний сторонами, не є актом приймання-передачі за своєї правовою природою.
Акт розподілу містить перелік майбутніх об'єктів нерухомості (квартири, нежитлові приміщення тощо), що підлягають передачі кожній із сторін цього договору після завершення будівництва відповідного об'єкту будівництва в рамках погоджених між сторонами часток, в порядку встановленому в договорі. Отже, він умовно розподіляє між сторонами правочину приміщення, які за умови належного виконання сторонами своїх обов'язків за договором мають набути сторони у відповідності до порядку, визначеного договором, зокрема - другого етапу розподілу приміщень.
Крім того, заслуговують на увагу доводи апелянта щодо відсутності затвердженого сторонами договору співпраці прайс-листу відносно вартості об'єктів нерухомості для здійснення майбутніх продажів приміщень, як то передбачено п.2.7.1 договором співпраці. Тому ціна одного квадратного метру визначена кооперативом не у відповідності до договору співпраці.При цьому, кооперативом не було здійснено саме відчуження приміщень, а у відповідності до договорів про сплати внесків приймались відповідні внески у кооператив (пайові, вступні та цільові).
Вищенаведене підтверджує, що ОК «Набережний Квартал-Жаботинського» у передбачений законом спосіб не набув жодних майнових прав на приміщення в будинку, його спорудження не завершив, в експлуатацію закінчений будівництвом об'єкт не ввів, тому підстав для розпорядження майновими правами у кооперативу не було.
Посилання представника позивача, що розпорядження майновими правами кооперативу щодо приміщень, закріплених за актом розподілу площ (приміщень) в Об'єкті, здійснені у відповідності до вимог п.2.5 договору є необґрунтованими, оскільки не був дотриманий порядок встановлений договором.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Суд першої інстанції дійшов до неправильного висновку щодо наявності правових підстав для задоволення позову, допустивши порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.
Доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження в суді апеляційної інстанції, тому рішення суду підлягає скасуванню з постановленням нового про залишення без задоволення позовних вимог ОСОБА_1 .
Щодо судових витрат
З огляду на задоволення апеляційної скарги та відмови у задоволенні позову, судові витрати у відповідності до вимог ст.141 ЦПК України підлягають перерозподілу. Зокрема, судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.
З матеріалів справи вбачається, що за подання апеляційної скарги ТОВ «ОЛІМПЕКС ТРАНС» сплатило судовий збір у сумі 13 976,15 грн. (т.4 а.с.197).
Враховуючи вимоги п.2 ч.2 ст.141 ЦПК України, з позивача на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 13 976,15 грн.
Керуючись ст.ст.368,374,376,381-384 ЦПК України апеляційний суд
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ОЛІМПЕКС ТРАНС» задовольнити.
Рішення Київського районного суду м.Одеси від 29 вересня 2020 року скасувати.
У позові ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «ОЛІМПЕКС ТРАНС», треті особи: обслуговуючий кооператив «Набережний Квартал-Жаботинського», державний реєстратор Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Махортов Ігор Олександрович, про визнання майнових прав та скасування рішення відмовити.
Стягнути зі ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Олімпекс Транс» (Код ЄДРПОУ - 19346586, місцезнаходження: вул. Фонтанська дорога, 11, каб.422, м.Одеса, 65009) судовий збір за подачу апеляційної скарги у розмірі 13 976 (тринадцять тисяч дев'ятсот сімдесят шість) грн.15 коп.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 30 квітня 2021 року.
Головуючий:
Судді: