Справа № 308/10976/18
Іменем України
14 квітня 2021 року м. Ужгород
Закарпатський апеляційний суд у складі:
судді-доповідачки Готри Т. Ю.,
суддів Собослоя Г. Г., Мацунича М. В.,
за участі секретарки судових засідань Міци О.-Д.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди, стягнення заборгованості та виселення, за апеляційною скаргою ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокатеса Губарєва М. О., на рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 30 жовтня 2019 року, ухвалене суддею Івановим А. П., повний текст рішення виготовлено 05.11.2019,
У вересні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди, стягнення заборгованості та виселення.
Позов обґрунтовано тим, що вона є одноосібним власником квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується відповідним свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 29.05.2015.
7 травня 2016 року між нею та відповідачкою було укладено договір оренди цієї квартири, відповідно до змісту якого вона надала зазначену квартиру для проживання ОСОБА_2 та членам її сім'ї на умовах і в порядку визначених цим договором. Однак відповідачка порушила його умови, а саме: пункт 2.2.6. щодо не надання їй доступу до квартири; пункт 2.4 із приводу самовільного замовлення й установлення охоронної сигналізації у квартирі, без її відома та згоди; пункт 3.1. щодо несвоєчасної щомісячної орендної плати понад три місяці, хоча, згідно з підпунктом «б» пункту 5.2.2. даного договору, вона управі його дострокового розірвати з власної ініціативи внаслідок прострочення платежу, більш ніж на п'ять днів.
Посилалась і на те, що численні порушення ОСОБА_2 пунктів 2.2.6, 2.4 та 3.1. зазначеного договору оренди стали підставою для направлення нею відповідачці листів про дострокове розірвання договору оренди. Оскільки в добровільному порядку цей договір оренди розірваний не був, а тому вимушена звертатися до суду за захистом своїх порушених прав.
За наведених обставин просила розірвати договір оренди квартири АДРЕСА_1 , укладений 07.05.2016 між нею та ОСОБА_2 , стягнути з останньої на її користь заборгованість по орендній платі в розмірі 12 600 грн, усунути їй перешкоди у користуванні цією квартирою шляхом виселення ОСОБА_2 , а також вирішити питання щодо розподілу судових витрат понесених по сплаті судового збору.
Уточнивши свої позовні вимоги лише в частині стягнення заборгованості по орендній платі, викладених у заяві про збільшення розміру позовних вимог від 04.02.2019 із 12 600 грн до 29 400 грн та у заяві про їх зменшення від 09.04.2019 з 29 400 грн до 4 200 грн, остаточно просила в цій частині стягнути з ОСОБА_2 на свою користь 4 200 гривень заборгованості.
Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 30 жовтня 2019 року позов задоволено частково. Розірвано договір оренди від 07.05.2016 щодо квартири АДРЕСА_1 , укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , виселено останню з цієї квартири, а також стягнуто з неї на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати у розмірі 1 409,60 гривень по сплаті судового збору та 8 850 гривень по сплаті витрат на професійну правничу допомогу. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Ухвалою судді Закарпатського апеляційного суду Готри Т.Ю. від 29 січня 2020 року поновлено ОСОБА_3 , в особі її представниці - адвокатеси Губарєвої М. О., строк на апеляційне оскарження цього рішення суду першої інстанції.
В апеляційній скарзі представниця відповідачки ОСОБА_2 - адвокатеса Губарєва М.О. посилалась на незаконність зазначеного рішення місцевого суду через його не відповідність нормам матеріального і процесуального права. Твердила, що позивачка ОСОБА_1 , володіючи одноосібно печаткою «Житлового комплексу «Екіпаж», надала суду підроблений по деяким пунктам договір оренди та без підпису сторін на його кожному аркуші, як це є в оригіналі договору й який сторони насправді уклали.
Зазначала, що листом від 23.08.2018 позивачка повідомила ОСОБА_2 про необхідність у 15-ти денний термін звільнити орендовану квартиру через самовільне установлення у ній охоронної сигналізації з одночасною вимогою демонтувати її, хоча установлення такої відбулося правомірно згідно з пунктом 2.4. договору оренди від 07.05.2016 у редакції, що знаходиться у відповідачки. При цьому, укладаючи 10.02.2017 відповідний договір з охоронною фірмою ПП «Сенк-охорона», відповідачка отримала від ОСОБА_1 згоду на це, а також копію свідоцтва про право власності на цю квартиру, як необхідний документ для укладення договору з охоронною фірмою, адже, пункт 4.2. договору оренди зобов'язує орендаря забезпечувати цілодобово охорону території ЖК «Екіпаж» камерами відеоспостереження й охоронця.
Звертала увагу і на те, що ОСОБА_2 зазначеного листа позивачки від 23.08.2018 не отримувала, що підтверджується відсутністю поштової відмітки про його вручення адресату, а також відмітками штампів у закордонному паспорті відповідачки про її перебування за межами України. Відтак із об'єктивних причин ОСОБА_2 не мала змоги у певний час, у тому числі 31.08.2018, забезпечити орендодавцю доступ до квартири, та про такі наміри ОСОБА_1 орендаря не повідомляла.
Указувала також і про своєчасність щомісячної оплати ОСОБА_2 орендної плати на відомий їй банківський рахунок, який наданий позивачкою на ім'я її чоловіка ОСОБА_4 , відкритого у ПАТ «ПриватБанк», а після повідомлення в телефонному режимі ОСОБА_1 про блокування банківської картки її чоловіка, відповідачка неодноразово намагалася з'ясувати у позивачки інші банківські реквізити для перерахування коштів за оренду квартири, що було залишено ОСОБА_1 без реагування і це підтверджується листом від 07.09.2018 адресованого ОСОБА_2 позивачці.
Наголошувала, що факт належного виконання відповідачкою обов'язків за даним договором оренди стверджується і розпискою позивачки від 05.07.2017, де вона зазначила про відсутність у неї будь-яких претензій до ОСОБА_2 , у тому числі про відсутність необхідності до 04.07.2018 здійснювати орендні платежі. Водночас між сторонами було досягнуто згоди щодо викупу відповідачкою цієї орендованої квартири і, як наслідок, останньою на рахунок ТОВ «Екіпаж-Ужгород», де позивачка є його керівником, на протязі з 05.10.2016 по 05.04.2017 було перераховано загалом 30 000 доларів США.
Посилалась і на те, що ОСОБА_2 жодних листів від ОСОБА_1 про дострокове розірвання договору оренди не отримувала, хоча насправді тримісячна заборгованість виникла саме з вини позивачки внаслідок не надання нею нових реквізитів для перерахування орендної плати.
За наведених обставин просила скасувати оскаржене рішення місцевого суду в частині розірвання договору оренди та виселення, а також стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати.
У відзиві на апеляційну скаргу представниця позивачки ОСОБА_1 - адвокатеса Холмогорова Л.В. посилалась на безпідставність апеляційної скарги, оскільки ОСОБА_2 систематично не сплачувала орендну плату, що і слугувало безумовною підставою для розірвання договору оренди квартири. Водночас відповідачка, сплативши лише під час судового розгляду цієї справи заборгованість за 8 місяців орендної плати, фактично визнала свою вину, чим підтвердила порушення нею умов договору оренди квартири. Зазначала і про надуманість доводів апеляції щодо підробки з боку позивачки договору оренди, оскільки оригінал такого був наданий суду. Наголошувала також і про голослівність доводів апеляції про домовленість сторін щодо викупу орендованої квартири, оскільки ОСОБА_1 не мала і не має наміру її продавати, та жодних коштів в іноземній валюті від ОСОБА_2 не отримувала.
З огляду на це просила оскаржуване рішення суду першої інстанції залишити без змін.
У відповіді на відзив представниця відповідачки ОСОБА_2 - адвокатеса Губарєва М.О. посилаючись на майже аналогічні доводи, які нею наведені в апеляційній скарзі, зауважила про відсутність передбачених ч. 2 ст. 825 ЦК України підстав для розірвання договору, зокрема щодо шестимісячної чи більшого строку несплати орендної плати, так як із позовом ОСОБА_1 звернулася з приводу несплати лише трьох місячної орендної оплати, що не є безумовною підставою для розірвання договору оренди. Просила скасувати оскаржене рішення місцевого суду в частині розірвання договору оренди та виселення, а також стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 понесені судові витрати.
Представниця позивачки ОСОБА_1 - адвокатеса Холмогорова Л. В. у запереченнях звертала увагу на те, що ще у 2017 році між сторонами виникли не порозуміння і, як наслідок, ОСОБА_1 надала можливість відповідачці разом із її сім'єю, тобто чоловіком, проживати один рік без сплати орендної плати. При цьому ОСОБА_2 здійснювала по відношенню до позивачки дії, які підривали її репутацію, а у подальшому самовільно установила охоронну сигналізацію у квартирі і доступу до неї не давала, а також безпідставно не сплачувала тривалий час орендну плату з підстав її перебування за кордоном, заборгованість сплатила лише під час розгляду справи в суді. З урахуванням цього просила залишити оскаржене рішення суду першої інстанції без змін.
У судовому засіданні в режимі відеоконференції відповідачка ОСОБА_2 та її представниця - адвокатеса Губарєва М.О. апеляційну скаргу підтримали та просили її задовольнити з підстав наведених у ній.
Позивачка ОСОБА_1 та її представниця - адвокатеса Холмогорова Л.В. у судовому засіданні щодо задоволення апеляційної скарги заперечили з мотивів наведених у відзиві на неї.
Заслухавши доповідь судді-доповідачки, пояснення сторін та їх представників, перевіривши доводи апеляційної скарги та матеріали справи, колегія суддів уважає, що скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Відповідно до частин 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а також досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Апелянтом рішення суду в частині відмови у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_1 про стягнення заборгованості не оскаржене, а тому, відповідно до вимог ч. 1 ст. 367 ЦПК України, апеляційним судом не перевіряється.
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди квартири та виселення з неї ОСОБА_2 , суд першої інстанції керувався самовільним установленням відповідачкою охоронної сигналізації в квартирі та не наданням нею позивачці доступу до належної їй квартири на порушення вимог пункту 2.2.6. договору оренди від 07.05.2016, а також порушенням відповідачкою пункту 3.1. цього договору щодо несвоєчасної орендної плати, що відповідно до пункту 5.2.2. підпункту «б» договору оренди квартири є підставою для його розірвання.
Проте колегія суддів із такими висновками місцевого суду погодитися не може, оскільки таких суд дійшов із порушенням норм матеріального і процесуального права з огляду на таке.
Судом установлено, що відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 30.09.2015 за індексним номером 44809185 та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 30.09.2015 за № 44809426 ОСОБА_1 є одноосібною власницею квартири АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 6, 11).
7 травня 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір найму (оренди) цієї квартири строком на п'ять років, тобто на строк із дня оплати за перший місяць орендної плати і до 15.05.2021 /пункт 5.6. договору/.
Разом із цим, апеляційний суд констатує, що сторонами додано до матеріалів справи два різні за змістом примірники спірного договору оренди квартири від 07.05.2016 /з боку позивачки ОСОБА_1 (т. 1 а. с. 12-14) та з боку відповідачки ОСОБА_5 (т. 2 а. с. 109 - 110а)/, де з трьох аркушів тексту цього договору, другий аркуш від пункту 2.4. до підпункту «а» пункту 5.3. різниться за своїм змістом.
На обох відмінних між собою примірниках цього договору, які надані сторонами, на аркуші другому є відсутніми підписи сторін, а наявна лише печатка - Житловий комплекс «Екіпаж-Ужгород».
Відповідно до відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань одноосібним засновником та керівником ТОВ «Екіпаж-Ужгород» є саме позивачка ОСОБА_1 / АДРЕСА_2 / (т. 1 а. с. 140-148), наявність у неї такої печатки позивачкою визнається, а отже, поза розумним сумнівом колегія суддів надає перевагу та бере до уваги примірник договору наданого відповідачкою ОСОБА_2 , оскільки ОСОБА_1 , володіючи зазначеною печаткою, могла надати суду другий аркуш спірного договору в будь-якій зручній для себе редакції.
З огляду на ці розбіжності в примірниках договору оренди квартири від 07.05.2016 і те, що колегія суддів приймає до уваги наданий відповідачкою ОСОБА_2 примірник договору оренди від 07.05.2016, в якому п.2.4 містить умови про те, що орендарю забороняється укладати прямі договори з комунальними підприємствами на опалення, водопостачання та водовідведення, а також на встановлення пожежної безпеки без письмової згоди орендодавця, є недоведеною вимога ОСОБА_1 , як однієї з підстав для розірвання спірного договору, про порушення ОСОБА_2 пункту 2.4. договору (з приводу самовільного встановлення охоронної сигналізації), який таких умов не містить.
Також колегія суддів не може погодитися з висновком суду першої інстанції про наявність другої обставини, яка слугувала підставою для розірвання цього договору найму (оренди) квартири, а саме про порушення відповідачкою вимог пункту 2.2.6. цього договору щодо ненадання позивачці доступу до орендованої квартири, оскільки: 1) вимога ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про одностороннє розірвання договору оренди квартири, зокрема з підстави порушення нею цього пункту договору про не допуск до квартири, є датованою 23.08.2018 (т. 1 а. с. 20, 21), тобто скоріше на тиждень, аніж мала місце нібито така подія 31.08.2018 і про яку в нотаріально посвідчених заявах стверджували свідки ОСОБА_6 та ОСОБА_7 (т. 1, а. с. 17, 18); 2) перебуванням ОСОБА_2 з 01.08.2018 по 02.09.2018 за межами території України, що підтверджується відомостями з її паспорту громадянина України для виїзду за кордон у вигляді штампів органів Словацької Республіки про «В'їзд» та «Виїзд» з країни (т. 1 а. с. 109, т. 2 а.с. 92), що унеможливлювало нею фізично 31.08.2018 забезпечити ОСОБА_1 доступ до спірного орендованого житла та отримати завчасно по пошті адресованого їй ОСОБА_1 листа від 23.08.2018.
Не погоджується апеляційний суд і з висновком місцевого суду, який слугував однією з підстав для розірвання спірного договору найму квартири, що відповідачкою було порушено умови п.3.1, за яким плата за орендовану квартиру повинна бути внесена не пізніше 15 числа звітного місяця в сумі 4 200 грн, а у випадку прострочення цього платежу більш ніж на 5 днів ця обставина є підставою для дострокового розірвання договору за ініціативою орендодавця (п.5.2.2. підпункт «б»).
Як слідує з примірника договору оренди квартири від 07.05.2016, наданого відповідачкою ОСОБА_2 , то такий не містить умов, на які посилався суд першої інстанції, зокрема в ньому відсутній підпункт «б» п.5.2.2, а п.5.2.2 взагалі не містить умов щодо дострокового розірвання договору оренди у випадку прострочення платежів за оренду квартири більш ніж на п'ять днів.
Також колегія суддів не може погодитися з доводами ОСОБА_1 , як підстави для розірвання договору оренди, що ОСОБА_2 прострочила сплату орендної плати за вісім місяців (з 05.07.2018 по 05.03.2019), а відтак наймачка перевищила установлений п. 1 ч. 2 ст. 825 ЦК України шестимісячний строк не внесення плати за житло. Оскільки з матеріалів справи вбачається, що відповідачка з об'єктивних причин, через зміну ОСОБА_1 банківських реквізитів для оплати орендної плати, не мала змоги завчасно вносити орендні платежі, та ця обставина не слугувала: - підставою для виникнення між сторонами спірних відносин; - направлення ОСОБА_1 вимоги ОСОБА_2 від 23.08.2018 про одностороннє розірвання договору оренди квартири (т. 1 а. с. 20, 21); звернення нею з позовом до суду 27.09.2018, в якому ОСОБА_1 указувала лише на прострочений орендний платіж, починаючи з 05.07.2018 по день звернення нею з позовом до суду 27.09.2018, що узгоджується з її власноручною розпискою від 05.07.2017 про відсутність до ОСОБА_2 матеріальних претензій по орендній платі за цілий рік за період з 05.07.2017 по 04.07.2018 і цей факт нею не заперечується (т. 1 а. с. 129).
Беручи до уваги положення ст. 821 ЦК України укладений між сторонами договір найму (оренди) квартири не є договором короткострокового найму (укладений на строк до одного року).
Пунктом 1 частини 2 статті 825 ЦК України регламентовано, що договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази.
Відповідно до частини 3 ст. 12, частин 1, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, окрім випадків установлених Законом, а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Отже, апеляційний суд доходить висновку, що позивачка не довела належними, допустимими, достовірними, а в їх сукупності достатніми доказами своїх вимог до відповідачки про порушення нею умов договору оренди квартири від 07.05.2016, які б слугували підставою для його розірвання в судовому порядку та виселення ОСОБА_2 із найманого житла, а тому суд першої інстанції помилково дійшов висновку про часткове задоволення позову.
Доводи апеляційної скарги, колегія суддів уважає слушними, оскільки вони ґрунтується на положеннях закону і фактичних обставинах справи та спростовують висновки суду першої інстанції, а тому апеляційна скарга підлягає задоволенню.
Згідно з усталеною практикою ЄСПЛ, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 ст. 6 Конвенції про захист прав і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої має суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (справи «Серявин проти України» від 10.02.2010, заява № 4909/04). Як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «РуїзТорія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною.
За наведених вище обставин рішення суду не може вважатись законним та обґрунтованим, а тому, відповідно до вимог ст. 376 ЦПК України, підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 .
На підставі ст. 141 ЦПК України з позивачки ОСОБА_1 слід стягнути на користь відповідачки ОСОБА_2 витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 768,40 гривень.
Керуючись статтями 374, 376, 382, 384 ЦПК України, апеляційний суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якої діє адвокатеса Губарєва М. О., задовольнити.
Рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 30 жовтня 2019 року в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_1 скасувати.
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про розірвання договору оренди від 07.05.2016 та виселення ОСОБА_2 з квартири - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судові витрати в розмірі 768,40 грн за подачу апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду на протязі тридцяти днів з дня складання повного судового рушення.
Повне судове рішення виготовлено 26 квітня 2021 року.
Суддя-доповідачка Судді