вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"24" березня 2021 р. Справа№ 925/889/20
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Тарасенко К.В.
суддів: Разіної Т.І.
Іоннікової І.А.
секретар судового засідання: Горда В.В.
за участі представників сторін: згідно з протоколом судового засідання від 24.03.2021
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Хлистуна Сергія Володимировича
на рішення Господарського суду Черкаської області
від 07.10.2020 (повний текст складено 21.10.2020)
у справі №925/889/20 (суддя - Дорошенко М.В.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Ресторан «Умань»
до Фізичної особи - підприємця Хлистуна Сергія Володимировича
про виселення
І. ІСТОРІЯ СПРАВИ
1.1. короткий зміст позовних вимог
Товариство з обмеженою відповідальністю «Ресторан «Умань» звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом до Фізичної особи - підприємця Хлистуна Сергія Володимировича про виселення останнього із належного позивачу на праві власності нежитлового приміщення, магазину загальною площею 88,9 кв. м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1.
В обґрунтування позову позивач зазначив, що за укладеним 30.04.2020 з Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» договором купівлі-продажу нерухомого майна він купив нежитлове приміщення, магазин загальною площею 88,9 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , яке належало ОСОБА_1 і ОСОБА_2. по Ѕ кожному і перебувало в іпотеці Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс». Того ж дня 30.04.2020 була проведена державна реєстрація права власності позивача на цей об'єкт нерухомого майна. Згодом позивачу стало відомо, що нежитлове приміщення, магазин загальною площею 88,9 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1, займає відповідач і здійснює у ньому підприємницьку діяльність з роздрібної торгівлі одягом на підставі договору оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019, укладеного ним з ОСОБА_1 і ОСОБА_2 . За повідомленням Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» воно як іпотекодержатель не надавало згоди іпотекодавцям ОСОБА_1 і ОСОБА_2. на передачу предмету іпотеки - нежитлового приміщення, магазину загальною площею 88,9 кв. м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , в оренду відповідачу і не погоджувало договору оренди цього об'єкту нерухомого майна. За таких обставин укладений відповідачем з ОСОБА_1 і ОСОБА_2 договір оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019 в силу ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» є недійсним, що означає про відсутність у відповідача права на користування цим об'єктом нерухомого майна.
1.2. короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 07.10.2020 у справі № 925/889/20 позов задоволено повністю.
Вирішено виселити фізичну особу - підприємця Хлистуна Сергія Володимировича із належного на праві власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Ресторан «Умань» нежитлового приміщення, магазину загальною площею 88,9 кв. м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
Присуджено до стягнення з Фізичної особи - підприємця Хлистуна Сергія Володимировича на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Ресторан «Умань» - 2102,00 грн судового збору і 15 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу.
Рішення мотивоване тим, що на день укладення договору оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019 №24-12/19 іпотека, яка виникла на підставі договору іпотеки від 29.05.2007, була дійсною, тому цей договір оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019 №24-12/19, як такий, що був укладений без згоди іпотекодержателя - товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс», в силу ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» є недійсним (нікчемним), а отже у відповідача відсутні правові підстави для перебування в належному позивачу приміщенню, що є підставою для задоволення позову.
1.3. короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Фізична особа - підприємець Хлистун Сергій Володимирович звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Черкаської області від 07.10.2020 у справі №925/889/20 та відмовити позивачу в задоволенні його позовної заяви в повному обсязі.
2. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ
2.1. визначення складу суду, заяви, клопотання
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.11.2020 для розгляду даної справи визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді: Разіна Т.І., Іоннікова І.А.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.11.2020 апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Хлистуна Сергія Володимировича на рішення Господарського суду Черкаської області від 07.10.2020 у справі №925/889/20 - залишено без руху з підстав несплати судового збору.
Ухвалою від 14.12.2020 звільнено Фізичну особу - підприємця Хлистуна Сергія Володимировича від сплати судового збору за подання апеляційної скарги на рішення Господарського суду Черкаської області від 07.10.2020 у справі №925/889/20. Поновлено строк на апеляційне оскарження. Відкрито апеляційне провадження у справі №925/889/20. Розгляд апеляційної скарги призначено на 27.01.2021.
11.01.2021 від представника позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу.
26.01.2021 від відповідача надійшла зава про зупинення провадження у справі до розгляду та набрання законної сили рішенням у справі № 705/1825/20.
27.01.2021 судове засідання не відбулось у зв'язку з перебуванням головуючої судді Тарасенко К.В. та судді Разіної Т.І. у відпустці.
Ухвалою від 08.02.2021 розгляд справи призначено на 24.02.2021.
24.02.2021 від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
Ухвалою від 24.02.2021 розгляд справи відкладено на 24.03.2021.
02.03.2021 до канцелярії Північного апеляційного господарського суду від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Ресторан «Умань» - адвоката Мельника Олександра Юрійовича надійшла заява (вх. № 09.1-21/593/21) про участь у судовому засіданні 24.03.2021 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів за допомогою програмного забезпечення «EasyCon».
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.03.2021 заяву представника позивача про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду задоволено, призначено судове засідання на 24.03.2021 в режимі відеоконференції.
24.03.2021 від відповідача на електронну пошту суду та до канцелярії суду надійшли заяви про залучення третіх осіб, а саме ОСОБА_1 , та ОСОБА_2 , оскільки спір стосується їх прав та обов'язків.
У судове засідання 24.03.2021 до Північного апеляційного господарського суду прибув відповідач, представник позивача прийняв участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
У судовому засіданні оголошено ухвали про відмову у зупиненні провадження у справі та про відмову у залученні до участі у справі третіх осіб.
2.2. узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення ухвалене з грубим порушенням норм матеріального та процесуального права, що є підставою для його скасування.
Відповідач зазначає, що договір купівлі-продажу, за яким позивач набув право власності на майно, яке є предметом договору оренди було укладено з низкою грубих порушень чинного законодавства та з порушенням прав осіб, які були його власниками та орендодавцями.
Крім того, відповідач зазначає, що позивач у справі не є іпотекодавцем, а тому безпідставним є його посилання на нікчемність договору оренди на підставі статей 9 та 12 Закону України «Про іпотеку».
Позивач також зазначає, що на момент укладення договору оренди ним було отримано інформаційну довідку з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта який передавався в оренду, і там не було відомостей які б свідчили про наявність перешкод для передачі спірного майна в оренду, а тому відповідач, як сумлінний орендар має право на продовження орендних відносин, зокрема, і з новим власником майна.
2.3. узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу позивач просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а оскаржуване рішення залишити без змін.
Позивач зазначає, що посилання відповідача на порушення прав попередніх власників не заслуговує на увагу, оскільки позов не містить жодних вимоги до них.
Позивач зазначає, що ним надано належні та допустимі докази на обґрунтування заявленого позову, докази подано у відповідності до норм процесуального законодавства, натомість відповідач неправомірно користується належним позивачу майном, а тому наявні підстави для задоволення позову.
2.4. інші процесуальні дії у справі
У судовому засіданні 24.03.2021 представники відповідача підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити, оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Представник позивача, який приймав участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив відмовити у її задоволенні, а оскаржуване рішення залишити без змін.
Мотивувальна частина.
3.ПОЗИЦІЯ СУДУ:
3.1. встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини
12 травня 2003 року до Державного реєстру прав власності на нерухоме майно був внесений запис про держану реєстрацію права власності на нежиле приміщення, магазин загальною площею 88,9 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 в розмірі Ѕ та за ОСОБА_1 в розмірі Ѕ, що підтверджується інформаційною довідкою з цього реєстру від 06.05.2019 №165540310.
29 травня 2007 року Акціонерний комерційний інноваційний банк «УкрСиббанк», яке в подальшому було перейменоване в Акціонерне товариство «УкрСиббанк», як іпотекодержатель та ОСОБА_2 і ОСОБА_1 як іпотекодавці уклали договір іпотеки, згідно з яким іподекодавці задля забезпечення виконання своїх зобов'язань перед іпотекодержателем за укладеним між ними кредитним договором від 29.05.2007 №14408909 передали в іпотеку належне іпотекодавцям на праві власності нерухоме майно - нежиле приміщення магазину загальною площею 88,9 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до п. 1.1 договору іпотеки від 29.05.2007 предмет іпотеки залишається у володінні та користуванні іпотекодавців.
Пунктом 1.6 договору іпотеки від 29.05.2007 передбачено, що наступні іпотеки майна, що є предметом іпотеки за договором, передача його в оренду, найм, позичку, лізинг інше користування тощо дозволяються лише за попереднім письмовим дозволом іпотекодержателя
Того ж дня - 29.05.2007 державний нотаріус Уманської міської державної нотаріальної контори Дашицька Л.Л. посвідчила договір іпотеки від 29.05.2007, зареєструвала його в реєстрі нотаріальних дій за №3-724, наклала заборону на відчуження предмету іпотеки до припинення договору іпотеки, яку (заборону) зареєструвала в реєстрі нотаріальних дій за №3-725 та несла запис про неї до Єдиного реєстру заборон та відчуження об'єктів нерухомого майна за реєстраційним номером 5034460, що підтверджується інформаційною довідкою з цього Реєстру від 06.05.2019 №165540310.
30 травня 2007 року Уманська міська державна нотаріальна контора як реєстратор відповідно до вимог Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 №410, провела державну реєстрацію іпотеки за вказаним вище договором іпотеки від 29.05.2007 шляхом внесення до Державного реєстру іпотек запису за реєстраційним номером 5035952 про обтяження нерухомого майна - нежилого приміщення, магазину загальною площею 88,9 кв. м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , іпотекою, що підтверджується інформаційною довідкою з цього Реєстру від 06.05.2019 №165540310.
26 липня 2019 року акціонерне товариство «УкрСиббанк» як цедент і Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» як цесіонарій уклали між собою договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідченим державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Дашицькою Л.Л. 29.05.2007 за реєстровим №3-724.
За цим договором відступлення права вимоги цедент у зв'язку з укладенням між ним і цесіонарієм договору факторингу від 26.07.2019 №26/07/2019 передав цесіонарію, а останній прийняв право вимоги за договором іпотеки, посвідченим державним нотаріусом Уманської міської державної нотаріальної контори Дашицькою Л.Л. 29.05.2007 за реєстровим №3-724.
26 липня 2019 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мурська Н.В. посвідчила вказаний договір відступлення права вимоги від 26.07.2019, зареєструвала його в реєстрі нотаріальних дій за №1178 і у зв'язку відсутністю в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відкритого розділу на об'єкт нерухомого майна - нежиле приміщення, магазин загальною площею 88,9 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , внесла до спеціального розділу цього Реєстру запис про іпотеку №32573200, зареєстровану 30.05.2007 в Державному реєстрі іпотек за реєстраційним номером 5035952 щодо обтяження іпотекою вказаного об'єкту нерухомого майна та відомості про іпотекодержателя - Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» та іпотекодавців ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , а також погасила вказаний запис про цю іпотеку в Державному реєстрі іпотек, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки від 26.07.2019 №175356564 та інформаційною довідкою з цього Реєстру від 06.05.2020 №208343576.
19 серпня 2019 року державний реєстратор виконавчого комітету Уманської міської ради Ковбасюк А. П. відкрила у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно розділ на об'єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, магазин загальною площею 88,9 кв. м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , присвоїла йому реєстраційний номер 1899391571108, внесла до цього розділу відомості про право спільної часткової власності на цей об'єкт нерухомого майна ОСОБА_2 , яка згідно із свідоцтвом про зміну імені від 23.04.2019 серія НОМЕР_1 змінила прізвище з ОСОБА_2 на ОСОБА_2 , з часткою в розмірі Ѕ і ОСОБА_1 , який згідно із свідоцтвом про зміну імені від 04.03.2017 серія НОМЕР_2 змінив прізвище із ОСОБА_1 на ОСОБА_1 , з часткою в розмірі 1/2. При цьому державний реєстратор виконавчого комітету Уманської міської ради Ковбасюк А. П. не перенесла до відкритого нею у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно розділу на об'єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, магазин загальною площею 88,9 кв. м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , із спеціального розділу цього Реєстру запис №32573200 з відомостями про обтяження вказаного об'єкту нерухомого майна іпотекою, але внесла до розділу Реєстру відомості про заборону відчуження вказаного об'єкту нерухомого майна згідно із записом із Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 29.05.2007 №5034460, що підтверджується інформаційними довідками із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.12.2019 №193897203.
24 грудня 2019 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 як орендодавці та відповідач як орендар уклали між собою договір оренди нежитлового приміщення №24-12/19 та підписали акт приймання-передачі приміщення, за якими орендодавці передали відповідачу в оренду строком з 01.01.2020 до 30.11.2023 нежитлове приміщення загальною площею 88,9 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .
3.2. обставини встановлені судом апеляційної інстанції і визначення відповідно до них правовідносин та доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції
Як вказав суд першої інстанції, відомості про припинення іпотеки, яка виникла на підставі договору іпотеки від 29.05.2007, станом на день укладення договору оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019 №24-12/19 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не вносилися.
Водночас, відповідно до наданого відповідачем Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна сформованого 19.12.2019 о 13 год. 41 хв. 22 сек. Щодо нежитлового приміщення магазину, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 (спірне приміщення) (т. 1 а.с. 34): «Відомості про державну реєстрацію іпотеки відсутні».
А відповідно Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна сформованого 06.05.2020 о 15 год. 24 хв. 28 сек. «Запис про іпотеку в Державному реєстрі іпотек погашено 26.07.2019 16:18:24 на підставі відомості перенесено до спецрозділу.»
30 квітня 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» як продавець та/або іпотекодержатель за договором іпотеки від 29.05.2007 і позивач як покупець уклали між собою договір купівлі-продажу нерухомого майна, згідно з яким продавець продав покупцю, а останній купив нежитлове приміщення, магазин загальною площею 88,9 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , яке належало на праві власності ОСОБА_1 та ОСОБА_2 по Ѕ кожному і перебувало в іпотеці продавця.
30 квітня 2020 року на підставі цього договору купівлі-продажу нерухомого майна була проведена державна реєстрація права власності позивача на нежитлове приміщення, магазин загальною площею 88,9 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом внесення запису про це №36397389 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом із цього Реєстру від 04.05.2020 індексний номер 208086440.
За твердженням позивача, після набуття позивачем права власності на нежитлове приміщення, магазин загальною площею 88,9 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , він встановив, що це приміщення зайняте відповідачем, у якому він здійснює підприємницьку діяльність з роздрібної торгівлі одягом, на підставі укладеного ним з ОСОБА_1 і ОСОБА_2 договором оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019 №24-12/19.
Листом від 25.05.2020 №453 Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» у відповідь на запит позивача від 22.05.2020 повідомило останнього, що воно, як іпотекодержатель не надавало іпотекодавцям ОСОБА_1 та ОСОБА_2 згоди на передачу ними в оренду нежитлового приміщення, магазину загальною площею 88,9 кв. м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , відповідачу та жодним чином не погоджувало договір оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019 №24-12/19.
12 серпня 2020 року державний реєстратор виконавчого комітету Уманської міської ради Ковбасюк А. П. за заявою представника позивача перенесла до розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно , відкритому на об'єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення, магазин загальною площею 88,9 кв. м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , із спеціального розділу цього Реєстру запис №32573200 з відомостями про обтяження вказаного об'єкту нерухомого майна іпотекою, що виникла із договору іпотеки від 29.05.2007.
Позивач вважає укладений без згоди іпотекодавця - Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Централ Фінанс» договір оренди нежитлового приміщення від 24.12.2019 №24-12/19 недійсним в силу ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку», а зайняття відповідачем нежитлового приміщення, магазину загальною площею 88,9 кв. м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , безпідставним, що й спричинило даний спір.
Однак колегія суддів з відповідними твердженнями не погоджується, з огляду на наступне.
Відповідності до презумпції правомірності правочину, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Водночас, відповідно до практики Великої Палати Верховного Суду відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (пункт 6.30 постанови Великої Палати Верховного Суду від 2 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), пункт 4.17 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18).
Як вбачається з матеріалів справи, на момент укладення Договору оренди №24-12/19 від 24.12.2019 у відповідача були відсутні відомості про наявність підстав які б перешкоджали йому отримати в оренду спірне нерухоме майно, а у позивача на момент укладення казаного договору були відсутні права на спірне майно.
При цьому, матеріали справи не містять доказів наявності заперечень іпотекодержателя проти укладення договору оренди спірного майна.
З огляду на відсутність відомостей про іпотеку на момент укладення договору оренди в державному реєстрі, колегія суддів дійшла висновку, про відсутність підстав для визнання відповідного договору нікчемним на підставі ч. 3 ст. 12 Закону України «Про Іпотеку», водночас, зацікавлена сторона не позбавлена права звернутись до суду з відповідним позовом про визнання його недійсним в порядку передбаченому законом.
З огляду на те, що доводи позивача про нікчемність Договору оренди №24-12/19 від 24.12.2019 колегією суддів відхиляються, а матеріали справи не містять доказів, що вказаний договорі визнано недійсним чи припинено у інший спосіб, колегія суддів дійшла висновку, що відповідач перебуває у спірному приміщенні за наявності відповідної правової підстави, а тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог про виселення відповідача з приміщення магазину за адресою: АДРЕСА_1 .
3.3. чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси за захистом яких мало місце звернення до суду
Порушенням права є такий стан суб'єктивного права, при якому воно зазнавало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок якого суб'єктивне право уповноваженої особи зазнало зменшення або ліквідації як такого. Порушення права пов'язане з позбавленням його носія можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Враховуючи обставини справи та наявні в ній докази, колегія суддів дійшла висновку, що позивач не довів наявності порушення його прав відповідачем при користуванні приміщенням магазину.
4. ВИСНОВКИ СУДУ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА:
4.1. висновки за результатами розгляду матеріалів справи
Дослідивши обставини справи та наявні в ній докази, колегія суддів дійшла висновку, що позивач не довів наявності підстав для виселення відповідача.
4.2. посилання на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції
Частиною 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:
1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації.
Відповідно до п. 5 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, чинній в 2019 році, державний реєстратор відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу цього Реєстру відповідні відомості про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів таких прав.
Стаття 13 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, чинній в 2019 році, містила, зокрема, такі норми:
1. Державний реєстр прав складається з розділів, спеціального розділу, бази даних заяв та реєстраційних справ в електронній формі. Невід'ємною архівною складовою частиною Державного реєстру прав є Реєстр прав власності на нерухоме майно, Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державний реєстр іпотек.
2. На кожний об'єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна.
3. Розділ Державного реєстру прав складається з чотирьох частин, які містять відомості про:
1) нерухоме майно;
2) право власності та суб'єкта (суб'єктів) цього права;
3) інші речові права та суб'єкта (суб'єктів) цих прав;
4) обтяження прав на нерухоме майно та суб'єкта (суб'єктів) цих обтяжень.
У разі відсутності відкритого на об'єкт нерухомого майна розділу у Державному реєстрі прав відомості про інші речові права та суб'єкта (суб'єктів) цих прав, обтяження прав на нерухоме майно та суб'єкта (суб'єктів) цих прав вносяться до спеціального розділу Державного реєстру прав, крім випадків, коли така державна реєстрація проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.
Після відкриття на об'єкт нерухомого майна розділу у Державному реєстрі прав відомості про інші речові права та суб'єкта (суб'єктів) цих прав, обтяження прав на нерухоме майно та суб'єкта (суб'єктів) цих обтяжень переносяться до такого розділу.
Пунктами 20 та 21 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 в редакції, чинній в 2019 році, було передбачено, що у разі проведення державної реєстрації права власності на окремий індивідуально визначений об'єкт нерухомого майна, об'єкт незавершеного будівництва вперше, у тому числі у результаті поділу, виділу частки з об'єкта нерухомого майна або об'єднання об'єктів нерухомого майна, державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав відкриває новий розділ у цьому Реєстрі з присвоєнням реєстраційного номера об'єкту нерухомого майна, об'єкту незавершеного будівництва та формує реєстраційну справу відповідно до законодавства. За наявності зареєстрованих речових прав на такий об'єкт нерухомого майна, об'єкт незавершеного будівництва або обтяжень таких прав у спеціальному розділі Державного реєстру прав, Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек державний реєстратор одночасно з відкриттям розділу у Державному реєстрі прав переносить такі відомості про речові права на таке майно та їх обтяження, про суб'єктів цих прав до відповідного відкритого розділу. Порядок ведення Державного реєстру прав визначає Кабінет Міністрів України. У разі проведення державної реєстрації прав без відкриття розділу в Державному реєстрі прав державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення цього Реєстру до відкритого розділу або у випадках, передбачених законом, до спеціального розділу Державного реєстру прав вносить відповідні відомості про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав.
Пунктом 45 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 №1141 в редакції, чинній в 2019 році, було встановлено, що у разі державної реєстрації прав, реєстрацію яких проведено до 1 січня 2013 р. в архівній складовій частині Державного реєстру прав, після внесення до Державного реєстру прав відомостей, передбачених пунктами 41, 42 та 44 цього Порядку, державний реєстратор проставляє у Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та/або Державному реєстрі іпотек відмітку про погашення такого запису.
Частина 1 ст. 4 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній у 2007 році, передбачала, що обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно.
Відповідно до ст. 3 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній у 2007 році, іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. Іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
Згідно з ч. 3 ст. 17 Закону України «Про іпотеку» відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Частиною 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.
Відповідно до ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України встановлено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Статтею 391 Цивільного кодексу України передбачене право власника майна вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.
5. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ:
5.1. мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу
Колегія суддів відхиляє посилання відповідача на порушення при укладенні договору купівлі-продажу на підставі якого позивач набув право власності на спірне майно, з огляду на те, що відповідно до презумпції правомірності правочину, вказаний договір є чинним, а розгляд питань щодо порушень при його укладенні чи виконанні виходить за межі предмету доказування у даній справі.
Колегія суддів враховує доводи відповідача, що позивач на момент укладення договору оренди не був іпотекодавцем і не мав жодних прав на спірне нерухоме майно, а також враховує, що договір оренди не було визнано недійсним чи припинено у інший спосіб, а у суду, з огляду на встановлені обставини, відсутні підстави для визнання його нікчемним у відповідності до положень статей 9 та 12 Закону України «Про іпотеку», а отже відповідач користується нерухомим майном за наявності відповідної правової підстави, що обумовлює відсутність підстав для його виселення.
Колегія суддів відхиляє доводи відповідача, з огляду на обставини справи та доводи позивача, щодо порушення прав осіб, які були власниками спірного магазину, оскільки відповідач не наділений повноваженнями діяти від імені та в інтересах вказаних осіб.
6. ВИСНОВКИ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ:
Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що оскаржуване рішення прийнято при недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, що є підставою для скасування оскаржуваного рішення.
Рішення Господарського суду Черкаської області від 07.10.2020 у справі №925/889/20 підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Апеляційна скарга Фізичної особи - підприємця Хлистуна Сергія Володимировича на рішення Господарського суду Черкаської області від 07.10.2020 у справі №925/889/20 підлягає задоволенню.
7. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ:
7.1. Судові витрати у вигляді судового збору за розгляд позовної заяви у зв'язку з відмовою у задоволенні позову, згідно ч. 1 ст. 129 ГПК України покласти на позивача, а також на підставі ч. 2 ст. 129 ГПК України стягнути з позивача на користь Державного бюджету України судовий збір за розгляд апеляційної скарги від сплати якого відповідач звільнений.
Керуючись ст. ст. 129, 269, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд-
1. Апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця Хлистуна Сергія Володимировича на рішення Господарського суду Черкаської області від 07.10.2020 у справі № 925/889/20 задовольнити.
2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 07.10.2020 у справі № 925/889/20 скасувати.
3. Прийняти нове рішення яким у задоволенні позову відмовити повністю.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Ресторан «Умань» (вул. Радянська, б. 7, м. Умань, Черкаська область, 20300, код ЄДРПОУ 14208974) на користь Державного бюджету України 3 153,00 грн (три тисячі сто п'ятдесят три грн 00 коп.) судового збору за подання апеляційної скарги.
5. Доручити Господарському суду Черкаської області видати наказ.
6. Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
Сторони мають право оскаржити постанову в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20 днів, відповідно до ст. ст. 286-291 ГПК України.
Повний текст рішення складено та підписано: 21.04.2021.
Головуючий суддя К.В. Тарасенко
Судді Т.І. Разіна
І.А. Іоннікова