ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.230-31-34
справа № 29/389
09.08.07
За позовом ЗАТ спільне країнсько-білоруське "Зв'язокінформсервіс"
до Спільне українсько-російськеі Товариство з обмеженою відповідальністю"Алків - Т"
про стягнення 1181085,81 грн.
Суддя
Представники :
Від позивача: Сабельніков Г.О.-предст. (довір. в справі)
Від відповідача: Лихвар В.А. -предст. (дов. у справі)
Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про стягнення з відповідача 1181085,81 грн. вартості поліпшень за Договором № 09/04-02 від 09.04.02.
В судовому засіданні 16.07.2007р., 31.07.2007р., 03.08.2007р. відповідно до ст. 77 ГПК України оголошувалась перерва, в зв»язку з чим рішення приймається зазначеною датою. За згодою сторін проголошено вступну та резолютивні частини рішення.
Позовні вимоги мотивовані тим, що між Позивачем та Відповідачем був укладений договір оренди № 8/04 від 08.04.02, згідно якого позивачеві була передана в оренду нежитлова будівля, що знаходиться по вул. Кудрявській, 23-А у м. Києві. В зв'язку з тим, що об'єкт оренди був не придатний для використання і знаходився у аварійному стані між Позивачем та ТОВ “Алків 2000» був укладений договір підряду № 09/04-02 від 09.04.02, відповідно до якого позивач доручив ТОВ “Алків 2000» власними та залученими силами, способами та матеріалами провести ремонтно-будівельні роботи адміністративної будівлі по вул. Кудрявській, 23-А у м. Києві. Відповідачем, як власником будівлі, було погоджено здійснення ремонту, про що свідчить підпис директора та печатка ТОВ “Алків-Т» на кошторисі на ремонтно-будівельні-роботи, що є додатком до договору підряду. Фактично позивач перерахував на рахунок ТОВ “Алків 2000», для здійснення ремонтно-будівельних робіт згідно договору № 09/04-02 від 09.04.02 суму 1081084,00 грн. Також позивачем були укладені договір № 194 від 02.07.02 з ПП “БеГ-ТЕРМ» та додаткова угода № 1 до нього від 03.02.03 на загальну суму 50062,21 грн. (поставка та монтаж обладнання топочної); договір № 9 від 29.07.02 з ТОВ “Альтаір» на обладнання металевої огорожі на суму 38699,60 грн.; договір № 02-55 від 02.12.02 з ТОВ Фірма “Термінал» на прокладення телефонного кабеля та телефонізацію приміщення по вул. Кудрявській, 23-А в м. Києві на суму 5850,00 грн.; контракт від 14.08.02 з СПДФО Івановим на виготовлення та монтаж дубових перил на суму 5390,00 грн.
Таким чином загальна сума витрат позивача на ремонтно-будівельні роботи нежитлового приміщення по вул. Кудрявській, 23-А в м. Києві склали 1181085,81 грн.
Після проведення ремонтних робіт був 01.04.04 складений акт приймання-передачі в оренду (фактичне користування) нежитлового приміщення по вул. Кудрявіській, 23-А в м. Києві.
В зв'язку з достроковим розірванням договору оренди нежитлового приміщення по вул. Кудрявській, 23-А у м. Києві № 08/04 від 08.04.02 з ініціативи орендодавця (відповідача) в односторонньому порядку. Так як поліпшення та ремонт, зроблені позивачем, не були зараховані в рахунок орендної плати, позивач звертається з вимогою про стягнення з відповідача витрат, понесених при здійсненні ремонтних робіт на об'єкті оренди, що складають 1181085,81 грн.
Відповідач надав відзив на позовну заяву, в якому проти позову заперечує та просить у задоволенні позовних вимог відмовити, з огляду на наступне. Між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди № 08/04 від 08.04.02 та підписаний акт приймання-передачі об'єкту оренди позивачу від 01.04.04, відповідно до якого будівля знаходилась у задовільному стані. Відповідач наголошує, що позивач не проводив ремонтних робіт на території будівлі, тому що відповідач, як власник, не надавав письмового дозволу, як цього вимагає договір, на ремонт чи вдосконалення об'єкта оренди. Крім того позивач здійснював поточний ремонт за власний кошт, і відповідач, згідно договору оренди, не мав зобов»язань щодо компенсації витрат на проведення поточного ремонту.
Також відповідач наголошує, що договір оренди № 08/04 від 08.04.02 був розірваний 18.11.05 в момент отримання позивачем повідомлення № 143 від 03.11.05 про розірвання договору оренди. До вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік, перебіг позовної давності щодо вимог наймача (позивача) починається з моменту припинення договору найму. Отже термін позовної давності стосовно вимог позивача по відшкодуванню вартості зроблених поліпшень збіг 19.11.06 р. За таких обставин відповідач просить застосувати строк позовної давності і з цієї підстави відмовити позивачеві у задоволенні позовних вимог.
Розглянувши подані документи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва , -
Між СУР ТОВ “Альків-Т» та СУБ ЗАТ “Зв'язокінформсервіс» укладено договір оренди № 08/04 від 08.04.02 відповідно до якого орендодавець (відповідач) передає, а орендар (позивач) приймає у тимчасове володіння, тобто у строкове користування наступні об'єкти: двоповерхову житлову будівлю загальною площею 397,2 кв. м та земельну ділянку загальною площею 1000 кв. м, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Кудрявська, 23-А.
01.02.02 представниками ЗАТ “Зв'язокінформсервіс» та ЗАТ “Барвінок» (попередній власник) було складено акт обстеження нежилого приміщення, за адресою: м. Київ, вул. Кудрявська, 23-А, яким встановлено, що на момент обстеження вказане вище нежиле приміщення знаходиться у руйнівному стані не придатному для експлуатації.
Таким чином без здійснення ремонтно-будівельних робіт, орендар на мав можливості використовувати об'єкт оренди за призначенням, відповідно до мети, вказаної в договорі оренди, зокрема: приміщення та земельна ділянка, що орендується, надається орендарю для розміщення ділового офісу, складів, магазину-складу, а також розміщення та обслуговування автомобілів та рухомого складу підприємства (п. 2.1 Договору оренди).
Відповідно до п. 4.1 Договору оренди строк оренди складає 10 років з моменту підписання Договору. Термін дії даного договору з моменту підписання до 08.04.2012 р. Тобто з моменту підписання договору позивач набув статусу орендаря.
П. 7.1 договору оренди вимагає від орендаря обов'язкову письмову згоду орендодавця на здійснення перебудови, добудови та перепланування об'єкта, що орендується. Однак договором не встановлено, яким саме чином має бути оформлена згода орендодавця.
Між ТОВ “Альків 2000» та СУБ ЗАТ “Зв'язокінформсервіс» укладено договір № 09/04-02 від 09.04.02 відповідно до умов якого замовник (позивач) доручає і оплачує, а виконавець приймає на себе обов'язок по виконанню власними чи залученими силами, способами і матеріалами, згідно з робочим проектом і кошторисами на об'єкті двоповерхова нежила будівля, розташована за адресою: м. Київ, вул. Кудрявська, 23-А, роботи відповідно до Додатку № 1. Договірна ціна за здійснені роботи і використані матеріали складає 1134376,00 грн. Договір № 09/04-02 від 09.04.02 та додаток № 1 до нього (кошторис на ремонтно-будівельні роботи адміністративної будівлі по вул.. Кудрявській, 23-А у м. Києві) підписані обома контрагентами та скріплені їх печатками. На кошторисі на ремонтно-будівельні роботи адміністративної будівлі по вул.. Кудрявській, 23-А у м. Києві, що є Додатком № 1 до Договору підряду надрукована відмітка “погоджено: від власника» та відповідно стоїть підпис директора та печатка СУР ТОВ “Алків-Т», який є власником майна. Погодження надане саме на виконання п.7.1. Договору.
За таких умов, з огляду на вільне волевиявлення сторін договору, виражене у письмовій формі, беручи до уваги дату укладання договору підряду та його предмет і об'єкт (ремонт адміністративної будівлі по вул.. Кудрявській, 23-А у м. Києві) суд приходить до висновку, що підпис директора СУР ТОВ “Алків-Т» та печатка товариства, поставлена на Додатку № 1 до договору № 09/04-02 від 09.04.02, є доказом того, що власник майна, розташованого по вул.. Кудрявській, 23-А у м. Києві, надав свою згоду на здійснення ремонтно-будівельних робіт об'єкта оренди за договором № 08/04 від 08.04.02.
На виконання умов договору підряду № 09/04-02 від 09.04.02 ТОВ “Алків 2000» виконав будівельно-ремонтні роботи, що підтверджується актами приймання передачі за серпень 2002 року на суму 756000,00 грн., за жовтень 2002 року на суму 165084,00 грн., за травень 2003 року на суму 50000,00 грн. та на суму 110000,00 грн., та довідками про вартість виконаних робіт за серпень 2002 року на суму 756000,00 грн., за жовтень 2002 року на суму 165084,00 грн., за травень 2003 року на суму 50000,00 грн. та на суму 110000,00 грн. Матеріалами справи підтверджено виконання ТОВ “Альків 2000» будівельно-ремонтних робіт на суму 1081084,00 грн.
На виконання умов договору підряду № 09/04-02 від 09.04.02 позивач перерахував на рахунок ТОВ “Альків 2000» кошти, що підтверджується банківськими виписками з особового рахунку від 12.04.02 на суму 189000,00 грн., від 29.04.02 на суму 189000,00 грн., від 27.06.02 на суму 189000,00 грн., від 26.09.02 на суму 50000,00 грн., від 01.08.02 на суму 189000,00 грн., від 28.10.02 на суму 115084,00 грн. від 30.01.03 на суму 50000,00 грн., від 17.04.03 на суму 30000,00 грн., від 16.05.03 на суму 80000,00 грн. Матеріалами справи підтверджено, що позивач, СУБ ЗАТ “Зв'язокінформсервіс», оплатив виконані ТОВ “Алків 2000» будівельно-ремонтні роботи, чим підготував об'єкт оренди до цільового використання відповідно до умов договору оренди від 08.04.02 № 08/04.
Суд прийшов до висновку, що позивач надав належні докази того, що ним було здійснено поліпшення об'єкту оренди за згодою орендодавця (власника майна) на суму 1081084,00 грн. Вказана сума коштів не була відшкодована СУБ ЗАТ “Зв'язокінформсервіс» чи зарахована в рахунок плати за користування річчю.
Відповідач направив позивачеві повідомлення № 143 від 03.11.05 про розірвання договору оренди № 08/04 від 08.04.02 в зв'язку з тим, що СУБ ЗАТ “Зв'язокінформсервіс» не виконує свої зобов'язання по договору: не сплачує орендну плату більше 11 місяців. Вказане повідомлення було отримане СУБ ЗАТ “Зв'язокінформсервіс» 18.11.05 р. Таким чином договір оренди № 08/04 від 08.04.02 розірваний з 18.11.05 за односторонньою ініціативою відповідача.
Відповідно до ч. 1, 2,3 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
Відповідно до п. 5.5 договору оренди № 08/04 від 08.04.02 у випадку дострокового розірвання даного договору, і при здійсненні орендарем за згодою орендодавця перебудови, добудови та перепланування об'єкта, що орендується, орендодавець відшкодовує орендарю вартість здійснених перебудов, добудов та перепланувань у 20 денний термін з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.
Судом встановлено та підтверджено матеріалами справи, що позивачем, за наявності дозволу відповідача та відповідно до п.7.1. Договору було здійснено будівельно-ремонтні роботи на об'єкті, що орендується, на суму 108084,00 грн., які в зв'язку з достроковим розірванням договору оренду мають бути відшкодовані СУР ТОВ “Альків-Т» на користь СУБ ЗАТ “Зв'язокінформсервіс» на підставі п. 5.5 договору та ч. 3 ст. 778 ЦК України.
Посилання відповідача на ті обставини, що позивач здійснював поточний ремонт за власний кошт, і відповідач, згідно договору оренди, не мав зобов»язань щодо компенсації витрат на проведення поточного ремонту судом не приймаються оскільки відповідач не обґрунтував зазначені заперечення, як і не надав допустимих доказів в їх підтвердження.
Позивачем не надано суду доказів того, що на поліпшення, які були здійснені ним на підставі договору № 194 від 02.07.02 з ПП “БеГ-ТЕРМ» та додаткової угоди № 1 до нього від 03.02.03 на загальну суму 50062,21 грн. (поставка та монтаж обладнання топочної); договору № 9 від 29.07.02 з ТОВ “Альтаір» на обладнання металевої огорожі на суму 38699,60 грн.; договору № 02-55 від 02.12.02 з ТОВ Фірма “Термінал» на прокладення телефонного кабеля та телефонізацію приміщення по вул. Кудрявській, 23-А в м. Києві на суму 5850,00 грн.; контракту від 14.08.02 з СПДФО Івановим на виготовлення та монтаж дубових перил на суму 5390,00 грн. була надана згода наймодавця (відповідача). Загальна сума поліпшення, здійснених без згоди наймодавця та, які не можливо відокремити від об'єкту складає 100001,81 грн.
Відповідно до ч. 5 ст. 778 ЦК України якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
За таких умов позовні вимоги про стягнення 100001,81 грн. є не обґрунтованими і не підлягають задоволенню.
Вимоги відповідача про застосування строку позовної давності та відмову у позові з цієї підстави є необґрунтованими з огляду на наступне.
Відповідно до ст. 786 до ЦК України до вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача - з моменту припинення договору найму.
Ч. 2. ст. 795 ЦК України пов'язує припинення договору оренди з підписанням акту: повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
Відповідно до ч.1 ст. 259 ЦК України позовна давність, встановлена законом, може бути збільшена за домовленістю сторін.
Відповідно до ч. 3 ст. 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
Відповідно до п. 5.5 договору оренди № 08/04 від 08.04.02 у випадку дострокового розірвання даного договору, і при здійсненні орендарем за згодою орендодавця перебудови, добудови та перепланування об'єкта, що орендується, орендодавець відшкодовує орендарю вартість здійснених перебудов, добудов та перепланувань у 20 денний термін з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.
Таким чином сторони дійшли згоди (домовились) про інший порядок і строки відшкодування здійснених поліпшень. В зв'язку з тим, що акт приймання-передачі між сторонами не був підписаний після розірвання договору оренди, то перебіг строку на відшкодування здійснених поліпшень не почався і позивач не втратив свого права на звернення до суду та захисту своїх інтересів у судовому порядку.
В матеріалах справи є Рішення Господарського суду міста Києва у справі №16/168-3/475 від 20.02.2007р. за позовом Спільного українського-російського Товариства з обмеженою відповідальністю «Алків-Т» до Закритого акціонерного товариства спільного українсько-білоруського «Зв»язокінформсервіс» про звільнення об»акта оренди Зазначеним рішенням встановлені наступні:
Порядок повернення об»акта оренди, передбачений розділом 8 Договору оренди №8/04 від 08.04.2002р. застосовується при добровільному виконанні сторонами за договором своїх обов»язків. Оскільки спір між сторонами був переданий на вирішення суду, звільнення приміщення відбувається в примусовому порядку, отже складання акту прийому-передачі приміщень між ЗАТ СУБ «Зв»язокінформсервіс» та Спільним українсько-російським Товариством з обмеженою відповідальністю «Алків-Т» в даному випадку не є умовою для припинення договору та виселення відповідача. Відсутність цього акта приймання-передачі компенсується документами виконавчого провадження, якщо рішення суду не виконується відповідачем добровільно. Отже відсутність акта приймання-передачі спірного приміщення від відповідача позивачу не перешкоджає дії інших умов договору оренди №8/04 від 08.04.2002р.
Відповідно до ст.. 35 ГПК України факти, встановлені рішенням господарського суду під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.
Суд прийшов до висновку про відсутність підстав для застосування строку позовної давності.
Враховуючи вищенаведене, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.
В зв'язку з частковим задоволенням позову, відповідно до ст. 49 ГПК України витрати по сплаті державного мита в розмірі 10810,84 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 108,00 грн. підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України господарський суд міста Києва, -
Позов задовольнити частково.
Стягнути з Спільного українсько-російського товариства з обмеженою відповідальністю “Алків-Т» (04053, м. Київ, вул. Саратовська, 53/31; 03164, м. Київ, вул. Генерала Наумова, 3, р/р № 26009601008201 в Ленінградській філії АКБ “Київ» м. Києва, МФО 320939, ідентифікаційний код 30971454), а у випадку відсутності коштів -з будь-якого іншого рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання судового рішення, - на користь Спільного українсько-білоруського Закритого акціонерного товариства “Зв'язокінформсервіс» (04053, м. Київ, вул. Гоголівська, 22/24; 04108, м. Київ, пр-т. Правди, 12-В, рахунок № 2600101014047 в КФ ВАТ “Кредо банк», МФО 321897, ідентифікаційний код 14351536) вартість поліпшень за Договором № 09/04-02 від 09.04.02 у сумі 1081084,00 грн.
Стягнути з Спільного українсько-російського товариства з обмеженою відповідальністю “Алків-Т» (04053, м. Київ, вул. Саратовська, 53/31; 03164, м. Київ, вул. Генерала Наумова, 3, р/р № 26009601008201 в Ленінградській філії АКБ “Київ» м. Києва, МФО 320939, ідентифікаційний код 30971454), а у випадку відсутності коштів -з будь-якого іншого рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання судового рішення, - на користь Спільного українсько-білоруського Закритого акціонерного товариства “Зв'язокінформсервіс» (04053, м. Київ, вул. Гоголівська, 22/24; 04108, м. Київ, пр-т. Правди, 12-В, рахунок № 2600101014047 в КФ ВАТ “Кредо банк», МФО 321897, ідентифікаційний код 14351536) 10810,84 грн. державного мита та 108,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання, оформленого відповідно до ст. 84 ГПК України.
Суддя І.В. Усатенко