79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
12.03.2021 справа № 914/2857/20
Господарський суд Львівської області у складі головуючого судді Трускавецького В. П., секретаря судового засідання Полянського А. П., розглянув по суті у відкритому судовому засіданні справу
за позовом: фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Львів,
до відповідача:Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, м. Львів,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:Концерн «Військторгсервіс», м. Київ, в особі Відокремленого підрозділу Філії «Західна» Концерну «Військторгсервіс», м. Львів,
про: зобов'язання виконати умови договору, визнання відсутнім права нарахування орендної плати за відповідні періоди та зобов'язання здійснити перерахунок орендної плати з моменту надання реального доступу до приміщення.
За участю представників учасників:
позивача:ОСОБА_2
відповідача:Стефанишин О. Б. - представник,
третьої особи:Данилишина К. З. - представник.
1. Судові процедури.
1.1. На розгляд Господарського суду Львівської області подано позов Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях про: 1) зобов'язання виконати умови договору та додатково передати в оренду 158,8 кв.м. нежитлових приміщень; 2) визнання відсутнім права нарахування орендної плати за приміщення площею 515,6 кв.м. за період з 31.05.2018 по 20.06.2018 та за 158,8 кв.м. за період з 21.06.2018 по день ухвалення рішення у цій справі; 3) зобов'язання позивача зробити перерахунок орендної плати з моменту надання реального доступу до приміщення - з 21.06.2018 та відповідно до фактичної площі орендного приміщення 356,8 кв.м. за весь період такої оренди з 21.06.2018 по день ухвалення рішення у цій справі.
1.2. Ухвалою суду від 16.11.2020 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, розгляд справи постановлено здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 10.12.2020. Окрім того, вказаною ухвалою суду залучено до участі у справі Концерн «Військторгсервіс» в особі Відокремленого підрозділу Філії «Західна» Концерну «Військторгсервіс» третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.
1.3. 4 грудня 2020 року Концерн «Військторгсервіс» подав до суду письмові пояснення по суті справи, якими заперечив повністю заявлені вимоги.
РВ ФДМ України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях 7.12.2020 подало суду відзив на позов, у якому вказує про безпідставність заявлених вимог.
ФОП ОСОБА_2 10.12.2020 подав клопотання про поновлення процесуального строку для подання доказів та приєднання відповідних доказів до матеріалів справи. Окрім того, вказаним клопотанням просив зобов'язати відповідача надати оригінали відповідних доказів для огляду в судовому засіданні у зв'язку із поданням до матеріалів справи неякісних копій документів та відсутністю можливості надання належної.
Ухвалою суду (протокольною) від 10.12.2020 поновлено позивачу строк для подання доказів та зобов'язано відповідача надати відповідні оригінали документів для огляду у судовому засіданні.
Підготовче засідання було відкладено на 21.12.2020. У вказаному засіданні 21.12.2020, позивачем після ознайомлення із відзивом, повідомлено суд про те, що ФОП ОСОБА_2 не буде користуватись правом на подання письмової відповіді на відзив та надасть усні пояснення по суті поданого відзиву у цьому засіданні (21.12.2020).
1.4. Ухвалою суду від 21.12.2020 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 21.01.2021. У судових засіданнях з розгляду справи по суті оголошувались перерви на 01.02.2021, на 22.02.2021, на 04.03.2021 та на 12.03.2021.
18 лютого 2021 року Відповідачем подано пояснення по суті справи, а 04.03.2021 подано до суду копію Звіту про незалежну оцінку, копію поверхневого плану першого поверху будівлі та заяв ФОП ОСОБА_2 № 13/08-19 від 13.08.2019 на, яку є посилання у позові.
Ухвалою суду від 04.03.2021 постановлено здійснити огляд речового доказу (нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, приміщення НОМЕР_2) за місцем його знаходження. Огляд речового доказу призначено на 10.03.2021.
За результатами огляду речового доказу, судом складено протоколи огляду речового доказу та вчинення окремої процесуальної дії від 10.03.2021 в порядку статей 81 та 225 ГПК України.
Окрім того, 09.03.2021 адвокатом відповідача подано до суду клопотання про поновлення позивачу процесуального строку для подання клопотання про виклик свідка та виклик його у судове засідання і допит як свідка ОСОБА_1 .
Також, 09.03.2021 ФОП Коник М. В. подано до суду клопотання, в якому вказано про те, що заявник просить вважати недійсним Додаток 1 Висновку 14-20Д від 25.09.2020 у справі № 914/2857/20.
1.5. Суд розглянувши заявлене клопотання представника позивача про виклик свідка, заслухавши заперечення інших учасників процесу, дійшов висновку про необґрунтованість такого, адже таке подана без додержання вимог передбачених процесуальним законом, зокрема, ст. 74, 80 ГПК України.
Окрім того, суд відмовив у задоволенні клопотання ФОП Коник М. В. про визнання недійсним Додатку 1 Висновку 14-20Д від 25.09.2020, адже вказаної процесуальної дії такої не передбачено процесуальним законом.
1.6. Згідно з частинами першою та другою статті 216 Господарського процесуального кодексу України, суд відкладає розгляд справи у випадках, встановлених частиною другою статті 202 цього Кодексу. Якщо спір, розгляд якого по суті розпочато, не може бути вирішено в даному судовому засіданні, судом може бути оголошено перерву в межах встановлених цим Кодексом строків розгляду справи, тривалість якої визначається відповідно до обставин, що її викликали, з наступною вказівкою про це в рішенні або ухвалі.
Відповідно до частин першої та третьої статті 202 Господарського процесуального кодексу України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки; повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.
1.7. Водночас, суд враховує, що серед принципів господарського судочинства є, зокрема, верховенство права, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін, розумність строків розгляду справи судом.
Одночасно, застосовуючи відповідно до ч. 1 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України, ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» при розгляді справи ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суд зазначає, що право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується з обов'язком добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (п. 35 рішення від 07.07.1989 Європейського суду з прав людини у справі «Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії» (Alimentaria Sanders S.A. v. Spain).
Обов'язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (параграфи 66, 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 у справі «Смірнова проти України»).
1.8. Таким чином, суд враховуючи відсутність підстав для відкладення розгляду справи, достатність доказів наявних у матеріалах справи для вирішення спору по суті, відсутність будь-яких клопотань від учасників процесу, беручи до уваги подання відповідачем відзиву на позов та неподання позивачем письмової відповіді на відзив, дійшов висновку розглянути спір по суті у даному судовому засіданні.
У судовому засіданні 12.03.2021 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
2. Аргументи сторін.
2.1. У позовній заяві ФОП ОСОБА_2 вказує про те, що 31.05.2018 між сторонами у справі було укладено Договір оренди нерухомого державного майна № 63, а 01.06.2018 між ним та балансоутримувачем (третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору) укладено договір відшкодування витрат Балансоутримувача № 14 2018.
При підписанні договору оренди позивач вказує, що не переміряв приміщення, яке приймав в оренду, довіряючи офіційним документам державного органу. Коли отримав безпосередній доступ до орендованого приміщення і розпочав його освоювання, було виявлено наявність прасувальних машин розмірами 1650*1450*5650 мм та вагою понад 5000 кг у кількості 4 шт., які займали орієнтовно 10 % площі переданої під оренду, і які балансоутримувач не прибрав, не забезпечивши вивільнення приміщення, що надається в оренду.
З огляду на те, що промислові прасувальні машини були вмонтовані в бетонні подушки, а з приміщення не було виходу через який таке обладнання могло бути демонтоване, це обладнання Балансоутримувач обіцяв вивезти після того, як позивач (орендар) у несучій стіні будівлі влаштує дверний отвір (в'їзні ворота) відповідних розмірів, а саме: 4 м 20 см висотою, 4 м 50 см шириною, без якого, з огляду на габарити обладнання, що перебувало на балансі ЛФ Концерну «Військторгсервіс», воно не могло бути вивезене з приміщення.
Домовленість щодо облаштування дверного отвору і вивозу обладнання була проведена в усній формі.
ЛФ Концерну «Військторгсервіс» 21.06.2018 надала письмовий дозвіл на виконання будівельних робіт по влаштуванню дверного отвору № 239.
Проте Балансоутримувач не виконав вищезгаданої домовленості та залишив прасувальні машини розмірами 1650*1450*5650 мм та вагою понад 5000 кг у кількості 4 шт. в орендованому приміщенні, а відтак позивач не мав змоги використовувати приміщення за призначенням для використання в своїй підприємницькій діяльності.
Провівши необхідні будівельні роботи та роботи по демонтажу обладнання, залучивши піднімальну техніку, ФОП ОСОБА_2 в двадцятих числах червня місяця 2018 року вивіз обладнання Балансоутримувача і передав його на склад ЛФ Концерну «Військторгсервіс».
Таким чином, лише з 21 червня 2018 року ФОП ОСОБА_2 приступив до використання приміщення за призначенням.
Лише в процесі підготовки до вивезення обладнання Балансоутримувача та встановлення власного обладнання, в результаті переобмірів виявивлено, що надане фактично приміщення має площу орієнтовно 361 кв.м., і в користування мала б бути передана ще частина приміщення, яка на той час вже була відгороджена від підлоги до стелі глухою стіною з сендвіч-панелей і вхід до відгородженої частини приміщення знаходився з іншої сторони будівлі.
Як позивач в подальшому довідався, площа відгородженого приміщення, з окремим входом, до яких останній не мав доступу, була передана в оренду іншому підприємцеві.
Точний розмір орендованого приміщення складає 356,8 кв.м., що підтверджується висновком експертного будівельно-технічного дослідження № 14-20Д від 25.09.2020.
Усні звернення Орендаря до відповідача та його працівників щодо внесення коректив у договір оренди результатів не дали, тому 13.08.2019, 24.10.2019 та 25.12.2019 Позивач письмово звертався до РВ ФДМ України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, однак такі звернення залишені без відповіді.
Таким чином, заявник вказує про необхідність розрахунку орендної плати за базовий місяць у квітні 2018 року беручи до уваги фактично орендовану площу приміщення - 356,8 кв.м., що повинно становити 7'836,74 грн без ПДВ.
Враховуючи наведене, позивач звернувся до суду із даним позовом про: 1) зобов'язання виконати умови договору та додатково передати в оренду 158,8 кв.м. нежитлових приміщень; 2) визнання відсутнім права нарахування орендної плати за приміщення площею 515,6 кв.м. за період з 31.05.2018 по 20.06.2018 та за 158,8 кв.м. за період з 21.06.2018 по день ухвалення рішення у цій справі; 3) зобов'язання позивача зробити перерахунок орендної плати з моменту надання реального доступу до до приміщення - з 21.06.2018 та відповідно до фактичної площі орендного приміщення 356,8 кв.м. за весь період такої оренди з 21.06.2018 по день ухвалення рішення у цій справі.
2.2. Відповідач - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях заперечивши проти позову повністю, вказує таке.
1) 06.02.2018 ФОП ОСОБА_2 звернувся до відповідача з проханням (заява № 05/02-18 від 05.02.2018) укласти договір оренди нерухомого майна - нежитлових вбудованих приміщень заг. площею 551,6 кв.м., які знаходяться на 1-му поверсі за адресою: АДРЕСА_1, та перебуває на балансі у Львівській філії Концерну «Військторгсервіс».
До заяви був доданий пакет документів, в тому числі витяг з поверхового плану об'єкта оренди і довідки балансоутримувача щодо об'єкта оренди із зазначенням, що такі довідки видані ФОП ОСОБА_2 У довідці № 30 від 30.01.2018 вказано, що згадане вище нерухоме майно є вільним для оренди.
Отже, ФОП ОСОБА_2 маючи намір взяти в оренду державне нерухоме майно володів інформацією про те, що це за майно, його фактичний стан, і стан згідно з документами.
2) Регіональне відділення, відповідно до Закону дотримуючись процедури укладення договору оренди, 31.05.2018 уклало з фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 (Орендар) договір оренди нерухомого державного майна № 63 - нежитлових вбудованих приміщень заг. площею 551,6 кв.м., які знаходяться на 1-му поверсі за адресою: АДРЕСА_1, та перебуває на балансі у Львівській філії Концерну «Військторгсервіс» (далі - Договір).
Акт приймання - передачі державного нерухомого майна Орендарем підписаний без жодних зауважень і повідомлень про наявність в об'єкті оренди прасувальних машин.
3) 27 червня 2019 року регіональне відділення скерувало Орендарю претензію № 11-11-00933 щодо заборгованості з орендних платежів. 13 серпня 2019 року регіональне відділення отримало відповідь № 13/08-19 з проханням Орендаря надати час для погашення заборгованості до 01.12.2019 та інформацією про те, що погашати заборгованість буде поступово, за наявності обігових коштів вже з серпня 2019 року. Жодної інформації щодо відсутності в оренді частини майна така відповідь не містила.
Враховуючи те, що ні в серпні, ні в вересні від Орендаря жодні кошти на сплату орендної плати і погашення заборгованості не поступили, 19.09.2019 регіональне відділення скерувало Орендарю нову претензію № 11-11-02649 щодо заборгованості по орендних платежах, відповідь на яку, від Орендаря цього разу вже не отримало.
24 жовтня 2019 року Орендар звернувся в регіональне відділення з заявою - проханням зменшити площу оренди до 361,2 м.кв. мотивуючи це тим, що з всієї площі 515,6 м.кв. по факту ним використовується 361,2 кв.м. при цьому жодним чином не посилаючись на те, що частина площі незаконно використовується третьою особою. Регіональне відділення не заперечувало щодо повернення частини об'єкта оренди.
Станом на даний час, у Регіональному відділенні Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях відсутня інформація про те, що Орендар звертався за захистом свого права на орендоване майно.
4) 25 грудня 2019 року Орендар звернувся до Регіонального відділення з заявою в якій вказав наступне. Зважаючи на те, що Об'єкт оренди значиться на балансі ЛФ Концерну Військторгсервіс, та на момент передачі в оренду не підпадав під майно, яке планується під приватизацію, ФОП ОСОБА_2 документів не подавав, та зробив покращення за свій кошт, розраховуючи, що отримає в оренду приміщення на встановлений Договором термін, а саме на три роки.
Отже, як зазначено у листі, ремонт Об'єкта оренди Орендарем був зроблений ще до укладення Договору оренди.
Крім цього, відповідач звернув увагу суду на те, що в цьому ж листі Орендар вказує про те, що «фактично використовувалось 361,2 кв.м., бо решта площі були попросту непридатними для любого виду діяльності, так як протікання даху приміщення складає 90%». В Акті виконаних робіт вказано про перекриття покрівлі Об'єкта оренди єврорубероїдом. Виникає запитання який дах ремонтували? І якщо ремонтували, то чому на 90 % відбувається протікання даху? Достатньо тривалий час, починаючи з 31.05.18, Орендаря все влаштовувало і тільки після подачі регіональним відділенням позовної заяви про стягнення заборгованості та розірвання Договору з'явились «обставини», що стали причиною надсилання листа-заяви від 25.12.2019 про зарахування коштів, які були потрачені на здійснення невід'ємних поліпшень на погашення заборгованості зі сплати оренди за орендоване приміщення.
Згідно з п. 10.8 Договору, у разі припинення або розірвання Договору, поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю Орендаря, а невід'ємне поліпшення - власністю держави і компенсації не підлягає.
Враховуючи те, що Орендар не звертався до регіонального відділення за наданням згоди Орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень, він не мав права здійснювати невід'ємні поліпшення.
Відповідно до ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та Порядку надання Орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 11.06.2018 № 686 вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
Так, відповідач вказує проте, що заявлений позов є надуманим, безпідставним та таким, що не підлягає задоволенню.
2.3. Третя особа - Концерн «Війсьторгсервіс» у поданих письмових поясненнях повністю заперечив проти позову з наступних підстав.
1) Акт прийому - передачі спірного державного нерухомого майна Орендарем підписаний без жодних зауважень і без повідомлень про наявність в об'єкті оренди прасувальних машин, а також не містить зауважень щодо площі прийнятого приміщення.
В Акті прийому - передачі прямо зазначено, що «Претензій щодо стану та вартості орендованого майна зі сторони Орендаря не має».
2) Також, Концерн зазначив, що Позивач протягом тривалого часу не виконував взяті на себе зобов'язання за Договором у частині сплати орендної плати, відтак Відповідач звернувся до Господарського суду з позовом про розірвання договору оренди та стягнення 132'348,66 грн заборгованості.
Рішенням Господарського суду Львівської області від 29.09.2020 у справі № 914/2762/19 розірвано договір оренди нерухомого державного майна № 63 від 31.05.2018, укладений між позивачем та відповідачем, стягнуто з Позивача на користь Регіонального відділення 105'917,57 грн основного боргу, 1'672,98 грн, 13'999,05 грн пені та 10'591,76 грн штрафу та 3'903,72 грн судового збору.
У подальшому Позивачем подану апеляційну скаргу на вказане судове рішення.
3) Відповідач 28.05.2019 скерував Орендарю лист № 11-09-00234 щодо заборгованості з орендних платежів, проте відповіді на такий лист від Орендаря не отримано.
27 червня 2019 року Відповідач скерував орендарю претензію № 11-11-00933 щодо заборгованості з орендних платежів.
13 серпня 2019 року Відповідач отримав відповідь № 13/08-291 з проханням Орендаря надати час для погашення заборгованості до 01.12.2019 та інформацією про те, що погашати заборгованість буде поступово, за наявності обігових коштів вже з серпня 2019 року. Жодної інформації щодо відсутності в оренді частини майна така відповідь не містила.
Враховуючи те, що ні в серпні, ні в вересні від Орендаря жодні кошти на сплату орендної плати і погашення заборгованості не поступили, 19.09.2019 Відповідач скерував Орендарю нову Претензію № 11-11-02649 щодо заборгованості по орендних платежах, відповідь на яку від Орендаря цього разу вже отримано не було.
24 жовтня 2019 року Орендар звернуся до Відповідача з заявою - проханням зменшити площу оренди до 361,2 кв.м. мотивуючи це тим, що з всієї площі 515,6 кв.м. по факту ним використовується 361,2 кв.м. при цьому жодним чином не посилаючись на те, що частина площі незаконно використовується третьою стороною. Регіональне відділення не заперечувало щодо повернення частини об'єкта оренди.
Таким чином, тривалий час починаючи з 31.05.2018 Орендаря все влаштовувало і тільки після вжиття Відповідачем заходів по стягненню заборгованості, у тому числі і у судовому порядку, з'явились «обставини», що стали причиною надсилання листа - заяви про зарахування коштів на погашення заборгованості зі сплати оренди за орендоване приміщення. Зазначене підтверджує дійсні наміри Позивача, кінцева мета яких - уникнення необхідності виконання взятих на себе зобов'язань за Договором.
4) Незрозумілою є позиція позивача, адже незрозуміло, позивач спочатку стверджує, що почав використовувати приміщенні з кінця червня, а іншого разу - що з кінця вересня.
У позовній заяві та у показаннях свідків є відомості про нібито використання частини приміщення третьою особою, суб'єктом підприємницької діяльності. Однак, Позивачем не долучені показання свідка, який нібито використовує частину майна. Більше того, не вказано ні назви такого суб'єкта господарювання, ні його керівника, ні навіть контактної інформації, яка надала таку інформацію.
Понад те, Позивач не надав фотодоказів здійснення господарської діяльності третіми особами, в орендованому ним приміщенні. Крім того, Позивачем не було скеровано запитів до Фонду державного майна/балансоутримувача з даного приводу.
У заяві до Відповідача № 25/12-19 від 25.12.2019 Позивач вказує, що «За весь період оренди зі 515,6 кв.м. фактично використовувалось 361,2 кв.м. Решта площі були попросту неприданими для любого виду діяльності, так як протікання даху приміщення складає 90%, та використовувалось самим же Балансоутримувачем як склад всякого непотребу.»
Одразу виникає логічне питання - як Балансоутримувач міг використовувати вказані площі, якщо Орендар вказує, що вони нібито непридатні для любого виду використання. Крім того, неясно яким чином може використовувати вказану частину приміщення треті особи, які нібито провадять там свою господарську діяльність.
Незрозуміло, чому це питання не цікавило Позивача, і про це він вказав вперше лише у листі до Відповідача № 24/10-19 від 24 жовтня 2019 року, а у подальшому більш розгорнуто - у листах до Відповідача № 25/12-19 від 25.12.2019 та № 09/09-20 від 09.09.2020.
5) Положеннями п. 3.5. Договору встановлено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із Сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотної зміни її розрахунку, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від Сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Отже, Договором чітко передбачено підстави для зміни розміру орендної плати. Однак, вивчення фактичних обставин справи дає змоги дійти обґрунтованого висновку, що жодна із підстав, що зазначені у п. 3.5. Договору - відсутня.
Доводи Позивача про нібито використання ним меншої площі, аніж передбачено Договором не повинно братись до уваги. Так, підписаний ним Акт прийому - передачі є підтвердженням того, що приміщення передано відповідної площі та у належному стані. Відтак, відсутній факт істотної зміни стану об'єкта оренди, адже Позивач користується останнім у тих же площах, що і при підписанні Договору та Акту прийому - передачі.
3. Обставини справи.
3.1. 31 травня 2018 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області (правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 укладено Договір оренди нерухомого державного майна № 63 (надалі - Договір) (а.с. 12-14). За умовами цього Договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлове вбудоване приміщення (кімн. НОМЕР_2), загальною площею 515,6 кв.м., розміщене на першому поверсі будівлі адміністративного корпусу з виробництва за адресою: АДРЕСА_1, (реєстровий номер майна 33689922.15.АААААЕ969), що перебуває на балансі Львівської філії концерну «Військторгсервіс». Вартість зазначеного орендованого майна визначена згідно з висновком про вартість майна станом на 28.02.2018 і становить за незалежною оцінкою 1'270'000,00 грн без ПДВ (п. 1.1. Договору).
Відповідно до пунктів 1.2. та 1.3. Договору, майно передається в оренду з метою провадження виробничої діяльності фізичною особою, що є суб'єктом малого підприємництва, безпосередньо на орендованих площах (виробництво корпусних меблів) (інше використання). Стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря.
Згідно з пунктами 3.1., 3.2., 3.3. Договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (зі змінами), і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку квітень 2018 року - 16'178,00 грн. Орендна плата визначена на підставі Методики для суб'єктів малого підприємництва, що провадить виробничу діяльність безпосередньо на орендованих площах становить без ПДВ за базовий місяць квітень 2018 року 11'324,62 грн. Орендна плата за перший (повний) місяць оренди - червень 2018 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць оренди квітень 2018 року на індекс інфляції за травень, червень 2018 року. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Пунктом 3.5. Договору закріплено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики розрахунку, істотної зміни її розрахунку, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від Сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
За умовами п. 7.1 Договору, орендодавець зобов'язується передати орендарю в оренду майно за участю балансоутримувача, згідно з цим договором за актом приймання-передавання майна, який підписується одночасно з цим договором.
Договір укладено строком на 2 роки 364 дні, що діє з 31 травня 2018 року по 29 травня 2021 року включно (п. 10.1. Договору).
У пункті 10.7. Договору сторони погодили, що чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства орендаря; у разі смерті орендаря.
3.2. Згідно з Актом прийому-передачі державного нерухомого майна згідно договору від 31.05.2018 № 63 (а.с. 10), Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлове вбудоване приміщення (кімн. НОМЕР_2), загальною площею 515,6 кв.м., розміщене на першому поверсі будівлі адміністративного корпусу з виробництва за адресою: АДРЕСА_1, (реєстровий номер майна 33689922.15.АААААЕ969), що перебуває на балансі Львівської філії Концерну «Військторгсервіс». Вартість зазначеного орендованого майна визначена згідно з висновком про вартість майна станом на 28.02.2018 і становить за незалежною оцінкою 1'270'000,00 грн без ПДВ. Претензій щодо стану та вартості орендованого майна зі сторони Орендаря не має. Передача вищезгаданого майна проводиться на підставі Договору оренди від 31 травня 2018 року № 63.
3.3. Міністерство оборони України Концерн «Військторгсервіс» листом від 19.06.2018 № 02/1242 (а.с. 41) погодив Львівській філії Концерну «Військторгсервіс» пропозицію щодо проведення Орендарем реконструкції, розширенню, технічному переозброєнню орендованого Майна.
У свою чергу, Львівська філія Концерну «Військторгсервіс» листом № 239 від 21.06.2018 (а.с. 42) у відповідь на заяву ФОП ОСОБА_2 від 14.06.2018 про надання погодження на влаштування дверного отвору (замість віконного) на фасаді будівлі, що розташована за адресою: АДРЕСА_1, повідомила про погодження влаштування дверного отвору.
3.4. 20 червня 2018 року згідно з Актом виконаних монтажних робіт по пробиттю дверного отвору на фасаді будівлі на місці вікон за адресою: АДРЕСА_1, підписаним між виконавцем ФОП Бучківським Л. Є. та замовником ФОП ОСОБА_2, виконавцем надано замовнику послуги монтажних робіт по пробиттю дверного отвору на фасаді будівлі на місці вікон, в тому числі, п. 11 Акту - вивіз сушильних машин з приміщень (оренда погрузчика, маніпулятора).
3.5. 13 серпня 2019 року Позивач звертався до Відповідача із заявою № 13/08-19, якою просив надати час для погашення заборгованості терміном до 01.12.2019.
24 жовтня 2019 року ФОП ОСОБА_2 звернувся до Регіонального відділення про зменшення площі оренди до 361,2 кв.м. із заявою вих. № 24/10-19.
Листом від 25.12.2019 № 25/12-19 (а.с. 57) Позивач звертався до Відповідача про зарахування коштів, які були потрачені на здійснення невід'ємних покращень, на погашення заборгованості по сплаті орендної плати за приміщення.
09 вересня 2020 року ФОП ОСОБА_2 звернувся до РВ ДФМ України із заявою (а.с. 37), у якій окрім іншого просив зменшити нарахування, відкоригувавши їх розмір за весь період оренди, відповідно до акту обстеження фактичної площі оренди.
3.6. Згідно з висновком № 14-20Д експертного будівельно-технічного дослідження за договором з гр. ОСОБА_2 від 25.09.2020 (а.с. 59-64), експерт Качайло Б. В. ФОП Коник М. В. надав наступні відповіді:
1 питання: Меблевий цех займає частину загального приміщення НОМЕР_2, розмірами в плані 20,16 м. х 17,71 м. (Додаток 1, схематичний план розміщення орендованого приміщення). Площа приміщення, порахована у програмі АUТОСАD 2010 становить 356,8 кв.м. (Додаток 2).
2 питання: Конфігурація використовуваного під виробництво меблів приміщення не відповідає конфігурації приміщення НОМЕР_2 згідно поверхового плану (Додаток 1, сіре щтрихування). Площа використовуваного під виробництво меблів приміщення (356,8 кв.м.) не відповідає площі приміщення НОМЕР_2 згідно поверхового плану та Договору оренди № 63 (515,6 кв.м.) (Додаток 2).
3 питання: Згідно даного Договору, Балансоутримувач - Львівська філія Концерну «Військторгсервіс» надає майно, що є предметом Договору оренди (№ 63 від 31.05.2018) - нежитлове вбудоване приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 515,6 кв.м. В даному договорі не вказано, що це приміщення НОМЕР_2, проте є посилання на договір оренди, де вказано саме це приміщення. Відповідно, конфігурація використовуваного під виробництво меблів приміщення не відповідає конфігурації приміщення НОМЕР_2 згідно поверхового плану (Додаток 1, сіре штрихування) та Договору «Про відшкодування витрат Балансоутримувача». Площа використовуваного під виробництво меблів приміщення (356,8 кв.м.) не відповідає площі, вказаній у Договорі «Про відшкодування витрат Балансоутримувача» (515,6 кв.м.), (Додаток 2).
3.7. Рішенням Господарського суду Львівської області від 29.09.2020 у справі № 914/2762/19 розірвано договір оренди нерухомого державного майна № 63 від 31.05.2018, укладений між позивачем та відповідачем, стягнуто з Позивача на користь Регіонального відділення 105'917,57 грн основного боргу, 1'672,98 грн, 13'999,05 грн пені та 10'591,76 грн штрафу та 3'903,72 грн судового збору.
Вказане рішення оскаржено в апеляційному порядку та законної сили, станом на дату ухвалення рішення у даній справі, не набрало.
3.8. Згідно з заявою свідка ОСОБА_2 (а.с. 99) останній повідомив, що підписання договору оренди відбувалось одночасно з підписання Акту приймання-передачі нерухомого майна в оренду в приміщенні Регіонального відділення ФДМ по Львівській області за адресою: м. Львів, вул. Січових Стрільців 3. При цьому позивач вказує, що не переміряв приміщення, яке приймав в оренду, довіряючи офіційним документам державного органу.
Коли Орендар отримав безпосередній доступ до орендованого приміщення і розпочав його освоювати, Балансоутримувачем в особі Шакіна С. В. було задекларовано наявність прасувальних машин розмірами 1650*1450*5650 мм та вагою понад 5000 кг у кількості 4 шт, які займали орієнтовно 10% площі переданої під оренду. Це обладнання Балансоутримувач зобов'язувався вивезти після того, як Орендар у несучій стіні будівлі влаштує дверний отвір (в'їзні ворота) відповідних розмірів, а саме: 4 м 20 см висотою, 4 м 50 см шириною, без якого, з огляду на габарити обладнання, що перебувало на балансі ЛФ Концерну «Війсьторгсервіс», воно не могло бути вивезене з приміщення.
21 червня 2018 року Балансоутримувач надав дозвіл на виконання будівельних робіт, по влаштуванню дверного отвору. Провівши необхідні будівельні роботи та роботи по демонтажу обладнання, залучивши піднімальну техніку, Позивач в двадцятих числах цього ж місяця вивіз обладнання балансоутримувача і передав його на склад ЛФ Концерну «Військторгсервіс».
Загалом вартість витрат, пов'язаних із демонтажем та вивезенням обладнання балансоутримувача, яке перешкоджало використовувати орендоване приміщення за призначенням склала 24,600 грн.
Лише після вивезення обладнання балансоутримувача було встановлено, що фактично передане приміщення має площу 361,2 кв.м., і як вподальшому позивач дізнався площа відгородженого приміщення становить 154,4 кв.м.
3.9. У заявах свідків ОСОБА_4 та ОСОБА_5 повідомлено, що з червня 2018 року при перебуванні у виробничих приміщеннях за адресою: АДРЕСА_1 , Орендарем яких є ФОП ОСОБА_2, частина приміщення була відгороджена виготовленою із сендвіч-панелей стіною-перегородкою від підлоги - до дахового перекриття приміщення. У відмежувальній стіні були відсутні дверні та віконні отвори і відгороджений простір не використовувався позивачем для ведення господарської діяльності.
3.10. У судовому засіданні 04.03.2021, при дослідження доказів, зокрема, висновку експерта № 14-20Д від 25.09.2020 (а.с. 59-64) експертом надано суду усні пояснення по суті виконаного дослідження.
Представник відповідача та позивач, за результатами наданих пояснень експерта, повідомили суду різні обставини, зокрема, що дійсні площі спірного приміщення різняться. Окрім того, як стверджує позивач, до частини спірного приміщення немає входу, адже такий відгороджений суцільною стінкою, та цю частину спірного приміщення використовує інший підприємець.
Суд заслухавши усні пояснення експерта, позивача та представників відповідача і третьої особи, враховуючи наявність різних позицій, зокрема, щодо технічного розміщення стін у спірному приміщення, дійшов висновку здійснити огляд речового доказу (нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, приміщення НОМЕР_2 ) за місцем його знаходження.
3.11. 10 березня 2021 року на виконання ухвали Господарського суду Львівської області від 04.03.2021 здійснено огляд речового доказу (нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, приміщення НОМЕР_2 ) за місцем його знаходження, що зафіксовано у протоколі огляду речового доказу та протоколі вчинення окремої процесуальної дії.
За результатами огляду з'ясовано:
1) Заступником директора балансоутримувача Праскевич М. І. повідомлено, що на момент укладення спірного договору стіна з сендвіч-панелей була; частина приміщення, (відгороджена сендвіч-панелями) розміром 9040 см - 17047 см з 2017 року перебуває у користуванні ОСОБА_1 , яка підтвердила вказане, надавши відповідні договори.
2) Судом накреслено схему приміщення НОМЕР_2 та експертом проведено її заміри (додаток до протоколу), визначені розміри ніхто з учасників не заперечив. Передана частина орендованого приміщення: 20001 см довжина х 17047 см ширина; відгороджена частина приміщення: 9040 см довжина х 17047 см ширина.
3.12. Для відновлення порушених прав та законних інтересів позивач звернувся до суду із даним позовом.
4. Позиція суду.
4.1. Між сторонами у справі виникли зобов'язання на підставі Договору в силу пункту 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України. Згідно зі статтею 174 Господарського кодексу України, однією з підстав виникнення господарського зобов'язання є господарський договір та інші угоди, передбачені законом, а також угоди не передбачені законом, але такі, які йому не суперечать.
Згідно з статтею 173 Господарського кодексу України господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.
Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов'язковим для виконання сторонами. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).
Статтею 526 Цивільного кодексу України закріплено, що зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
4.2. Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно з ч. 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Статтею 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Оскільки орендоване майно є державною власністю до спірних правовідносин застосовуються положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (надалі - Закон), який є спеціальним законодавчим актом у сфері регулювання відносин, пов'язаних з передачею державного та комунального майна в оренду.
За змістом частини першої статті 2 Закону, орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, яке необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону, орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Згідно з ч. 1 ст. 19 Закону, орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
За користування майном з наймодавця справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 ЦК України).
Статтею 286 Господарського кодексу України встановлено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
4.3. Як встановлено з матеріалів справи (п. 3.1. даного рішення) та не заперечується учасниками процесу, між позивачем та відповідачем укладено спірний Договір оренди нежитлового приміщення (кімн. НОМЕР_2), загальною площею 515,6 кв.м., розміщене на першому поверсі будівлі адміністративного корпусу з виробництва за адресою: АДРЕСА_1 .
Спірне приміщення передано позивачу за Актом приймання-передачі без зауважень (п. 3.2. даного рішення).
Згідно з пунктами 3.1., 3.2., 3.3. Договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (зі змінами), і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку квітень 2018 року - 16'178,00 грн. Орендна плата визначена на підставі Методики для суб'єктів малого підприємництва, що провадить виробничу діяльність безпосередньо на орендованих площах становить без ПДВ за базовий місяць квітень 2018 року 11'324,62 грн. Орендна плата за перший (повний) місяць оренди - червень 2018 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць оренди квітень 2018 року на індекс інфляції за травень, червень 2018 року.
4.4. Відповідно до ч. 1 ст. 773 ЦК України, наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наведеному кореспондується обов'язок наймодавця передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню (ч. 1 ст. 767 ЦК України).
Частиною 2 статтею 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.
Згідно з ч. 4 ст. 14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов'язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.
Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
4.5. Для застосування частини шостої статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) визначальною умовою є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за це, мають бути доведені.
Суд враховує, що при оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили чи у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди тощо. Якщо у погіршенні цього майна або у створенні гірших умов користування ним винні обидві сторони за договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише у частині, яка відповідає вині орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном.
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми Закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такими обставинами можуть бути, зокрема, здійснення капітального ремонту (якщо його повинен робити орендодавець), прострочення орендодавцем надання майна орендареві, наявність у майні недоліків, які виключали його використання за призначенням тощо. У разі коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення.
Причому, з наведених норм законодавства випливає, що для звільнення орендаря від внесення орендної плати або повернення сплаченої орендної плати через неможливість використання орендованого майна з незалежних від орендаря обставин, немає необхідності внесення відповідних змін до договору оренди.
Відсутність у частині шостій статті 762 Цивільного кодексу України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
При цьому, як вже зазначалось судом, обов'язок підтвердити належними та допустимими доказами неможливість використання об'єкту оренди за його цільовим призначенням через обставини за які він не відповідає лежить на орендареві.
4.6. Як встановлено судом та не заперечується сторонами, спірний Договір та акт приймання-передачі спірного приміщення підписано 31.05.2018 за місцем знаходження відповідача - без виходу на об'єкт. За результатами вказаного Орендодавець передав, а орендар прийняв спірне приміщення загальною площею 515,6 кв.м.
Також з'ясовано, що впродовж червня 2018 року між орендарем та балансоутримувачем велась переписка - погодження влаштування дверного отвору для вивезення прасувальних машин з приміщень, що було закінчено 20.06.2018, що підтверджується відповідним Актом виконаних монтажних робіт (встановлено у п. 3.3., 3.4. даного рішення).
Як вказано у заяві свідка ОСОБА_2 (п. 3.8. рішення), лише після вивезення обладнання балансоутримувача було встановлено, що фактично передане приміщення має площу 361,2 кв.м.
Згідно з висновком № 14-20Д експертного будівельно-технічного дослідження від 25.09.2020 (а.с. 59-64) експертом встановлено: 1) Меблевий цех займає частину загального приміщення НОМЕР_2, розмірами в плані 20,16 м. х 17,71 м.; 2) Конфігурація використовуваного під виробництво меблів приміщення не відповідає конфігурації приміщення НОМЕР_2 згідно поверхового плану. Площа використовуваного під виробництво меблів приміщення (356,8 кв.м.) не відповідає площі приміщення НОМЕР_2 згідно поверхового плану та Договору оренди № 63 (515,6 кв.м.).
Вказані вище обставини щодо переданої в натурі в оренду спірного приміщення площею 356,8 кв.м. підтвердились і за результатами вчинення судом 10.03.2021 окремої процесуальної дії - огляду речового доказу (спірного приміщення) за місцем його знаходження. Так, судом було з'ясовано із усних пояснень Заступника директора балансоутримувача Праскевич М. І. , що на момент укладення спірного договору стіна з сендвіч-панелей була; частина приміщення, (відгороджена сендвіч-панелями) розміром 9040 см - 17047 см з 2017 року перебуває у користуванні ФОП ОСОБА_1 (балансоутримувач надає ФОП ОСОБА_1 послуги зі зберігання у вказаній частині приміщення), яка підтвердила вказане, надавши відповідні договори, фотокопії яких здійснено при огляді та долучено до матеріалів справи. Також, судом накреслено схему приміщення НОМЕР_2 та експертом проведено її заміри (додаток до протоколу), визначені розміри ніхто з учасників не заперечив.
При розгляді справи по суті, зокрема, на стадії з'ясування обставин справи та дослідженні доказів, судом безпосередньо досліджено оригінал Звіту про незалежну оцінку нежитлового вбудованого приміщення (кімн. НОМЕР_2) загальною площею 515,6 кв.м. на першому поверсі будівлі, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , для розрахунку орендної плати, станом на 28.02.2018, замовник: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській області, мета оцінки - визначення ринкової вартості майна для укладення договору оренди, копію якого долучено до матеріалів справи. Даний звіт був використаний для визначення ринкової вартості майна для укладення договору оренди. З кольорових фото таблиць, доданих до звіту вбачається наявність стіни (перегородки) із сендвіч-панелей на момент складення цього звіту (28.02.2018 - 31.03.2018), тобто ще до укладення договору оренди спірного приміщення.
Окрім того, у матеріалах справи наявні листи позивача до відповідача про зменшення орендної площі у зв'язку з фактичним використанням меншої площі, ніж передано за договором; зменшення нарахування оренди та коригування її розміру за весь період оренди, відповідно до фактичної площі оренди (п. 3.5. даного рішення). Відповіді на вказані листи відповідачем не надано, доказів протилежного до матеріалів справи не долучено.
При цьому, заперечення РВ ФДМ України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях та Відокремленого підрозділу Філії «Західна» Концерну «Військторгсервіс» про те, що позивач - ФОП ОСОБА_2 підписав Акт приймання-передачі спірного приміщення без зауважень, є безпідставними, адже як з'ясовано, станом на момент укладення спірного Договору та приймання-передачі спірного приміщення - і відповідачу і балансоутримувачу повинно було бути відомо, що фактично в оренду передається площа менша, ніж зазначена у Договорі. Відтак, суд констатує, що відповідач не виконав свої договірні зобов'язання з належної передачі об'єкта оренди у передбаченій Договором площі та не зменшив нарахування орендної плати відповідно до фактично переданої площі.
Додатково, суд зазначає, що зважаючи на те, що норма ч. 6 ст. 762 ЦК України не містить договірних застережень, то її застосування в орендних правовідносинах сторін ніяким чином не залежить від таких обставин, як-от, визначеність в договорі умов щодо зміни Методики розрахунку, істотної зміни її розрахунку, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від Сторін причин, інших випадків передбачених законодавством, що п. п. 3.5. Договору.
4.7. При цьому суди, з'ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини (правова позиція Великої Палати Верховного Суду зазначена у постанові від 25 червня 2019 року у справі № 924/1473/15 (провадження № 12-15гс19)). Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору (аналогічну правову позицію викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 761/6144/15-ц (провадження № 61-18064св18)).
Саме на суд покладено обов'язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.
4.8. Як вже зазначалося вище, ч. 1 ст.762 ЦК України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Згідно з ч. 1 ст. 773 ЦК України, наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Частиною 4 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.
Таким чином, діючим законодавством передбачено, що наймодавець зобов'язаний передати майно наймачу у визначені строки та забезпечити можливість використання такого майна за призначенням для досягнення мети оренди.
Відповідно, правова природа орендних правовідносин полягає саме у передачі майна у користування іншої особи. Виключно на це направлені орендні правовідносини та без можливості використовувати об'єкт оренди орендні правовідносини втрачають будь-який сенс. І саме за користування майном з наймача справляється орендна плата.
Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦК України).
17.10.2019 року набув чинності Закон України від 20.09.2019 № 132-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні», яким було, зокрема внесено зміни до України змінено назву статті 79 ГПК з «Достатність доказів» на нову - «Вірогідність доказів» та викладено її у новій редакції, фактично впровадивши в господарський процес стандарт доказування «вірогідності доказів».
Стандарт доказування «вірогідності доказів», на відміну від «достатності доказів», підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.
Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.
Вказаної позиції дотримується Верховний Суд, зокрема у Постанові від 21 серпня 2020 року у справі № 904/2357/20.
Відповідно до ч. 4 ст. 238 ГПК України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, висновок суду про те, яка обставина, що є предметом доказування у справі, визнається судом встановленою або спростованою з огляду на більшу вірогідність відповідних доказів та мотиви визнання доказів більш вірогідними щодо кожної обставини, яка є предметом доказування у справі.
Дослідивши матеріали справи та докази, подані сторонами на підтвердження заявлених вимог та заперечень в їх сукупності, суд дійшов висновку, що незважаючи на підписання позивачем і відповідачем акту прийому-передачі нерухомого майна, орендар був позбавлений безпосередньої можливості користуватися орендованим майном з незалежних від нього обставин з моменту укладення договору. Оскільки, як вже зазначалося вище, з незалежних від позивача обставин останній не мав змоги використовувати орендоване майно загальною площею 515,6 кв.м. за цільовим призначенням - з метою провадження виробничої діяльності фізичною особою, що є суб'єктом малого підприємництва безпосередньо на орендованих площах (виробництва корпусних меблів), адже останньому передано у фактичне користування лише частину приміщення площею 356,8 кв.м. Проте, передавши лише частину приміщення у користування, нарахування орендної плати проводились відповідачем у повному обсязі.
Таким чином, суд розглянувши заявлені позовні вимоги дійшов висновку, що такі є частково обґрунтованими, що свідчить про наявність правових підстав для задоволення позову в частині: 1) зобов'язання відповідача виконати умови договору оренди нерухомого державного майна № 63 від 31.05.2018 та додатково до фактично переданих площ у розмірі 356,8 кв.м. передати в оренду позивачу 158,8 кв.м. вбудованого нежитлового приміщення (кімната НОМЕР_2) за адресою: АДРЕСА_1; 2) визнати відсутнім право РВ Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях нарахування орендної плати за частину вбудованого нежитлового приміщення (кімната НОМЕР_2) за адресою: АДРЕСА_1 площею 158,8 кв.м. за період з 31.05.2018 по 12.03.2021; 3) зобов'язати відповідача зробити перерахунок орендної плати з моменту укладення договору оренди державного нерухомого майна № 63 від 31.05.2018 та підписання акту прийому-передачі державного нерухомого майна від 31.05.2018 - з 31.05.2018 та відповідно до фактичної площі орендованого приміщення 356,8 кв.м. за весь період оренди з 31.05.2018 по 12.03.2021.
4.9. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77 ГПК України).
Статтею 79 ГПК України, закріплено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Відповідно до статей 73, 74, 81 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Учасник справи у разі неможливості самостійно надати докази вправі подати клопотання про витребування доказів судом. У разі задоволення клопотання суд своєю ухвалою витребовує відповідні докази.
Зазначені вище норми процесуального закону спрямовані на реалізацію статті 13 Господарського процесуального кодексу України. Згідно з положеннями цієї статті судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Згідно з ч. 2 ст. 87 ГПК України на підставі показань свідків не можуть встановлюватися обставини (факти), які відповідно до законодавства або звичаїв ділового обороту відображаються (обліковуються) у відповідних документах. Законом можуть бути визначені інші обставини, які не можуть встановлюватися на підставі показань свідків.
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі «Серявін та інші проти України» вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Трофимчук проти України»).
5. Судові витрати.
5.1. Пунктом 2 частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України встановлено, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відтак, з відповідача підлягає до стягнення 6'306 грн грн відшкодування витрат на оплату судового збору.
У випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору (ч. 9 ст. 129 ГПК України).
Відтак, враховуючи у вище зазначене, з відповідача підлягає до стягнення 6'306 грн грн відшкодування витрат на оплату судового збору.
5.2. Згідно з пунктом 2 частини третьої статті 123 Господарського процесуального кодексу України, до витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать витрати: пов'язані із залученням свідків, спеціалістів, перекладачів, експертів та проведенням експертизи.
22 вересня 2020 року між ФОП Коник М. В. та ОСОБА_2 (позивач у справі) укладено Договір № 14-20Д про проведення експертного будівельно-технічного дослідження орендованого нежитлового вбудованого приміщення по АДРЕСА_1. Згідно з Актом приймання-передачі ОСОБА_2 прийняв Висновок № 14-20Д експертного будівельно-технічного дослідження.
Відповідно до квитанції № 1846718288 1 від 23.09.2020 ОСОБА_2 оптатив ФОП Коник М. В. 4'000,00 грн, призначення платежу - експертне будівельно-технічне дослідження.
Вирішуючи питання відшкодування витрат позивача на проведення експертизи, суд дійшов висновку залишити заявлені витрати за позивачем, з наступних підстав. Як з'ясовано при розгляді справи по суті, наданий Висновок № 14-20Д експертного будівельно-технічного дослідження містить недостовірну інформацію, про що повідомлено самим експертом у судовому засіданні та у подальшому подано суду письмову клопотання про визнання додатку 1 до висновку недійсним, яке суд залишив без задоволення. Окрім того, враховуючи неточності висновку, при розгляді справи виникла необхідність вчинення додаткових процесуальних дій, зокрема, огляду орендованого приміщення за місцем його знаходження.
Керуючись ст.ст. 2, 4, 5, 10, 12, 13, 20, 45, 46, 73, 74, 75, 76, 79, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити частково.
2. Зобов'язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях виконати умови договору оренди нерухомого державного майна № 63 від 31.05.2018 та додатково до фактично переданих площ у розмірі 356.8 кв.м. передати в оренду фізичній особі - підприємцю ОСОБА_2 по вказаному договору 158,8 кв.м. вбудованого нежитлового приміщення (кімната НОМЕР_2) за адресою: АДРЕСА_1 .
3. Визнати відсутнім право Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях нарахування орендної плати за частину вбудованого нежитлового приміщення (кімната НОМЕР_2) за адресою: АДРЕСА_1 . площею 158,8 кв.м. за період з 31.05.2018 по 12.03.2021.
4. Зобов'язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях зробити перерахунок орендної плати з моменту укладення договору оренди державного нерухомого майна № 63 від 31.05.2018 та підписання акту прийому-передачі державного нерухомого майна від 31.05.2018 - з 31.05.2018 та відповідно до фактичної площі орендованого приміщення 356,8 кв. м. за весь період оренди з 31.05.2018 по 12.03.2021.
5. В решті позову відмовити.
6. Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях (79007, місто Львів, вулиця Січових Стрільців, будинок 3; ідентифікаційний код 42899921) на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_1 ) 6'306 грн - відшкодування витрат на оплату судового збору.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Рішення господарського суду може бути оскаржено в порядку, визначеному розділом IV Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення складено 25.03.2020 (відпустка з 17.03.-24.03.2021 у зв'язку з самоізоляцією).
Суддя В.П. Трускавецький