єдиний унікальний номер справи 546/523/18
номер провадження 2/546/1/21
02 березня 2021 року м. Решетилівка
Решетилівський районний суд Полтавської області у складі:
головуючого судді Романенко О.О.,
за участі секретаря судового засідання Захарченко Л.Я.,
позивачки ОСОБА_1 ,
представників позивачки адвоката Ткаченко А.В.,
адвоката Нестеренко Н.М.,
представника відповідача Дробот І.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Решетилівка в порядку загального позовного провадження цивільну справу №546/523/18 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро», за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - комунальне підприємство «Полтавське міське бюро технічної інвентаризації» Полтавської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації,-
25.05.2018 позивачка звернулась до суду із вищевказаним позовом до відповідача, у якому просить припинити дію договору оренди землі б/н від 01.11.2010, зареєстрованого 21.07.2016 за № БА/3-15546090 КП «Полтавське міське бюро технічної інвентаризації» Полтавської міської ради шляхом його розірвання та скасувати його державну реєстрацію, посилаючись на неналежне виконання відповідачем умов договору.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що вона є власником земельної ділянки кадастровий номер 5324280900:00:009:0046, площею 4,1093 га у тому числі сільськогосподарські угіддя: рілля - 4,1093 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходиться на території Жовтневої сільської ради Решетилівського району Полтавської області У листопаді 2010 року вона підписала договір оренди земельної ділянки з відповідачем строком на 15 років. Відповідач повідомив їй про те, що оскільки договір набирає чинності після його державної реєстрації зобов'язується негайно її здійснити та надати їй екземпляр договору з відміткою про його державну реєстрацію. Протягом 2010-2015 років орендар так і не надав їй екземпляру договору з відміткою про його державну реєстрацію. Наприкінці 2015 року вона разом із односельцями вирішила самостійно обробляти свою земельну ділянку, у зв'язку з чим вони звернулись до відповідача з вимогою повернути їм земельні ділянки, оскільки договірні відносини між ними та відповідачем не набули юридичного завершення.
Відповідач повернув належні їм земельні ділянки , та земельну ділянку позивачки у тому числі, єдиним масивом без визначення меж кожної з них.
01.03.2016 вона з односельцями уклала договір про співпрацю і почали обробляти цю землю спільно, засіяли її соняшником, зібрали урожай та на зиму цей масив не засівали.
Наприкінці 2016 року позивачці стало відомо, що земельний масив, який їм було повернуто, був засіяний ТОВ «Бурат-Агро». У травні 2017 року, після того, як вона звернулась за правовою допомогою, їй стало відомо, що державну реєстрацію договору оренди землі № БА/З15546090 було здійснено відповідачем 21.07.2016. Вважає, що відповідач здійснив такі дії вже після добровільної відмови від оренди землі, передачі її у складі єдиного масиву і під час самостійного обробітку нею та іншими власниками. Тобто належним чином завірену копію спірного договору вона отримала лише у травні 2017 року.
Позивачка вважає, що відповідач не виконав свого обов'язку за договором щодо його негайної реєстрації, що надало йому всупереч волі орендодавця можливість продовжити термін оренди майже на шість років.
Оскільки договір було зареєстровано лише 21.07.2016, а земельну ділянку передано у користування відповідача за актом приймання-передачі 01.11.2010, вважає, що відповідач порушив вимоги ч. 1 ст. 530 ЦК України та п. 1 ч. 2 ст. 25 Закону України «Про оренду землі».
Окрім того, посилається на те, що з 2016 року відповідач не сплачував державного мита за користування орендованою земельною ділянкою. Вказує, що відповідач сплачує їй орендну плату без індексації і не завжди в строк. Невиконання відповідачем цих обов'язків має постійний та систематичний характер.
Вважає що ТОВ «Бурат Агро» не виконується п. 13 договору оренди щодо перегляду розмір орендної плати один раз на три роки за певних умов.
З огляду на зазначене, позивачка звернулась до суду з даним позовом за захистом своїх порушених прав.
30.05.2018 суддею Горульком О.М. вказану позовну заяву залишено буз руху та надано строк позивачу на усунення недоліків позовної заяви.
30.07.2018, після усунення позивачем недоліків позовної заяви, суддею Горульком О.М. відкрито спрощене позовне провадження у справі та призначено судовий розгляд.
Розгляд справи не було завершено, у зв'язку зі звільненням судді ОСОБА_2 у відставку 27.09.2018.
Через відсутність у Решетилівському районному суді Полтавської області суддів, які б мали повноваження на здійснення судочинства, проведення повторного автоматизованого розподілу справи не відбулося, що підтверджується протоколом від 18.10.2018.
За результатами повторного автоматизованого розподілу справ між суддями, 22.02.2019 справу передано на розгляд головуючому судді ОСОБА_3 (відряджена до Решетилівського районного суду Полтавської області на підставі рішення Вищої ради правосуддя від 22.01.2019 №175/о/15-19).
15.04.2019 справу прийнято до розгляду суддею Лизенко І.В., розгляд справи повторно розпочато у порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін та витребувано докази від ТОВ «Бурат-Агро».
Розгляд справи не було завершено у зв'язку із закінченням терміну відрядження судді Лизенко І.В. згідно рішення Вищої ради правосуддя від 22.01.2019 №175/о/15-19.
Через відсутність у Решетилівському районному суді Полтавської області суддів, які б мали повноваження на здійснення судочинства, проведення повторного автоматизованого розподілу справи не відбулося, що підтверджується протоколом від 07.02.2020.
За результатами повторного автоматизованого розподілу справ між суддями, 31.07.2020 справу передано на розгляд головуючому судді ОСОБА_4 , яку зараховано до штату суду наказом від 06.07.2020 № 27а-ОС та повноваження на здійснення правосуддя якої розпочалися із 28.07.2020.
05.08.2020 суддею Романенко О.О. справу прийнято до свого провадження, ухвалено розгляд справи проводити повторно за правилами загального позовного провадження зі стадії підготовчого судового розгляду та призначено підготовче судове засідання.
Ухвалою від 17.11.2020 закрито підготовче провадження у справі та призначено цивільну справу до судового розгляду по суті.
У судове засідання з'явились: позивачка ОСОБА_1 та її представники адвокат Ткаченко А.В. та адвокат Нестеренко Н.М., а також представник відповідача ОСОБА_5 .
Позивачка та її представники у судовому засіданні заявлені позовні вимоги підтримали та просили задовольнити, посилаючись на обставини, викладені у позові.
Представник позивачки адвокат Нестеренко Н.М. у судовому засіданні зазначила, що орендарем ТОВ «Бурат-Агро» порушено принципи добросовісності та розумності, оскільки державну реєстрацію оскаржуваного договору оренди землі проведено відповідачем через шість років після його укладення. Проведення реєстрації договору є обов'язком орендаря, оскільки він фактично використовував земельну ділянку з 2010 року, а за деякими документами - з 2007 року. У ОСОБА_1 був відсутній оскаржуваний договір оренди, тому вона не могла здійснити його державну реєстрацію. Орендарем п'ять разів було порушено строки виплати орендної плати: у 2012, 2013, 2014, 2016, 2017 роках. Вказала на систематичність порушення строків виплати орендної плату, у тому числі її частини.
Вважає, що орендар допустив недобросовісність виконання договору, чим порушив право позивачки на отримання орендної плати. Суттєве порушення прав позивачки також полягає у реєстрації укладеного між сторонами договору оренди через шість років після його укладення, що фактично створює умови для штучного збільшення строку дії договору без урахування волевиявлення орендодавця.
Адвокат Ткаченко А.В. також вказала що відповідачем порушено п.п.11,14,20 договору оренди землі. А також зазначила, що державну реєстрацію договору оренди було проведено відповідачем вже після того, як позивачка почала обробляти земельну ділянку самостійно, тобто реєстрація договору суперечила волі позивачки.
Представник відповідача у судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову. Зазначила, що позивачкою не заперечується факт укладення договору оренди. Наголошувала на тому, що договір було укладено строком на 15 років, тобто до 2025 року, а тому вимога про повернення земельної ділянки у 2017 році не відповідає умовам укладеного договору.
Вказала, що законом орендодавець також наділений можливістю звернення до державного реєстратора для проведення державної реєстрації договору оренди. Посилалась на те, що ні законом, ні договором не передбачено строків проведення держаної реєстрації. Вказала, що у порядку черги на реєстрації перебувають 5000 договорів, однак доказів цьому вона надати не може. До проведення державної реєстрації договору, між сторонами тривали фактичні правовідносини. Тому порушення строків виплати орендної плати не відбувалось, виплата здійснювалась у строки на розсуд орендаря, оскільки договір не момент виплати не пройшов державної реєстрації, а відтак, не набув чинності.
Зазначила, що повернення земельної ділянки не відбувалося. Чи були наявні об'єктивні перешкоди у ТОВ «Бурат-Агро» у здійсненні реєстрації земельної ділянки повідомити не може, оскільки на той час не працювала у відповідача.
Повідомила також про те, що з 2012 року відповідачем вчинялись дії щодо проведення державної реєстрації оскаржуваного договору шляхом направлення договору державним реєстраторам. Однак державні реєстратори повертали його без реєстрації, та договір було зареєстровано лише у 2016 році КП «Полтавське міське бюро технічної інвентаризації» Полтавської міської ради. Пояснила, що доказів такого направлення та відмови у реєстрації надати не може.
Вказала, що зі сторони позивачки не було звернення щодо підвищення орендної плати.
Чи нараховувалась пеня за порушення термінів виплати орендної плати їй не відомо.
Зазначила також, що позивачка, як орендодавець, не направляла відповідачу заяв про повернення земельної ділянки у 2016 році та не повідомляла про наміри самостійно обробляти земельну ділянку. Не зверталась позивачка також із заявами про внесення змін до договору оренди.
Вважає, що відповідач належним чином виконував умови договору, тому просить відмовити у задоволенні позовних вимог.
Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - КП «Полтавське міське бюро технічної інвентаризації» Полтавської міської ради у судове засідання не з'явився, про дату, час та місце судового розгляду повідомлений належним чином. До суду надав клопотання про розгляд справи за його відсутності (т.2 а.с.21).
Заслухавши пояснення учасників справи, повно та всебічно дослідивши письмові докази, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі з наступних підстав.
Судом встановлено, що на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ № 231395, виданого Відділом Держкомзему у Решетилівському районі 20.09.2010 ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 4,1100 га на території Жовтневої сільської ради (за межами населеного пункту) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5324280900:00:009:0046 (т. 1 а.с.9-10).
01.11.2010 між ОСОБА_1 та ТОВ «Бурат-Агро» укладений договір оренди землі, за яким позивачка передала належну їй вищевказану земельну ділянку у оренду відповідачу (т. 1 а.с.11-12). Договір укладений терміном на 15 років.
Відповідно до пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 5% від грошової оцінки землі з врахуванням коефіцієнту індексації, що на момент укладення договору становить 2622,88 грн в рік (з врахуванням коефіцієнту індексації 3,200), за згодою сторін в будь-якій формі (грошовій, натуральній, відробітковій). Пунктом 10 договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексу інфляції.
Згідно з пунктом 11 договору орендна плата вноситься протягом року, але не пізніше 31 грудня.
Пунктом 43 договору визначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами з моменту державної реєстрації.
У відповідності до п. 20 вказаного договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.
На виконання умов договору, за актом прийому-передачі земельної ділянки від 01.11.2010 (т. 1 а.с.15) ОСОБА_1 передано в оренду ТОВ «Бурат-Агро» земельну ділянку загальною площею 4,11 га.
Вищевказаний договір оренди землі від 01.11.2010 зареєстровано Комунальним підприємством «Полтавське міське бюро технічної інвентаризації» Полтавської міської ради Полтавської області 21.07.2016 за номером 15546090, що підтверджується Інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 23.07.2016 та від 31.03.2017 (т. 1 а.с.17-19), а також відповідною відміткою у самому договорі оренди землі.
З Інформаційних довідок також вбачається, що підставою внесення 21.07.2016 запису про державну реєстрацію договору є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 30602151 від 23.07.2016.
Тобто рішення про проведення реєстрації прийнято на два дні пізніше за проведену дію щодо реєстрації, хоча повинно передувати цьому.
У кадастровому плані земельної ділянки №5324280900:00:009:0046 (т. 1 а.с.14), інформаційних довідках (т. 1 а.с.17-19) та відомостях про земельну ділянку (т. 1 а.с.20) зазначено, що площа належної ОСОБА_1 земельної ділянки становить 4,1093 га, а не 4,1100 га, як це вказано у держаному акті на право приватної власності на земельну ділянку.
За заявою позивачки ПП «Алан-Зем» виготовлено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) на території Жовтневої сільської ради (т. 1 а.с.22-34).
Розпорядженням голови Решетилівської районної державної адміністрації від 07.03.2017 № 65 ОСОБА_1 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та виділено останній в натурі (на місцевості) земельну ділянку площею 4,1093 га у фізичних гектарах, кадастровий номер №5324280900:00:009:0046 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Жовтневої сільської ради Решетилівського району Полтавської області за межами населених пунктів (т. 1 а.с.36).
01.03.2016 ОСОБА_1 уклала договір про співпрацю із ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , ОСОБА_14 , за умовами якого сторони домовились про організацію та взаємне надання послуг у сфері обробітку земельних ділянок та вирощування на них сільськогосподарських культур (продукції) (т. 1 а.с.39-40).
Належних та допустимих доказів звернення позивачки до відповідача щодо повернення земельної ділянки та здійснення відповідачем дій щодо повернення земельної ділянки позивачці, суду не надано. За таких обставин, судом не беруться до уваги твердження позивачки про те, що відповідач повернув їй земельну ділянку та фактично відмовився від оренди.
За податковий період 2017 та 2019 роки ОСОБА_1 підлягає сплаті земельний податок у сумі 2142,50 грн та 1900,89 грн відповідно, що підтверджується копіями податкового повідомлення-рішення від 30.06.2017 № 8718912-1309 та від 27.05.2019 № 6105803-5676-1624 (т. 1 а.с.35, 161).
З податкової вимоги від 21.06.2019 вбачається, що станом на 20.06.2019 ОСОБА_1 має заборгованість зі сплати земельного податку у розмірі 4036,72 грн (т. 1 а.с.162).
У судовому засіданні позивачка пояснила суд, що має лише одну земельну ділянку, тому вказана заборгованість зі сплати земельного податку виникла саме за земельною ділянкою, яка перебуває у оренді відповідача.
Однак, оскільки податкове повідомлення-рішення та вимога не містять ідентифікаційних даних земельної ділянки щодо якої підлягає сплаті земельний податок, та позивачкою не надано суду жодних доказів того, що позивачка має лише одну земельну ділянку, суд не бере зазначені докази до уваги, як неналежні.
Згідно оборотно-сальдової накладної за рахунком № 6856 за період з січня 2010 по лютий 2018 з контрагентом ОСОБА_1 відповідачем проведено розрахунки на суму 40 861,45 грн (т. 1 а.с.38).
З довідки ТОВ «Бурат-Агро» від 08.07.2019 № 02/250 та корегуючої довідки від 15.11.2019 № БА 01-06-624, аналізів рахунку 6856 за період із січня 2010 по червень 2019, відомостей на надання послуг культивації в рахунок земельного паю населення, видаткових касових ордерів, платіжних відомостей, актів приймання-передачі виконаних робіт (надання послуг) для розрахунків по орендній платі. платіжних доручень, квитанцій та списків згрупованих поштових переказів електронних (т. 1 а.с.105-145, 185) вбачається, що за період з 2010 року по 2018 рік відповідачем орендну плату позивачці
за 2010 рік у розмірі 1301,03 грн виплачено 22.12.2010;
за 2011 рік у розмірі 2229,45 грн виплачено 13.05.2011, 30.05.2011, 27.07.2011;
за 2012 рік у розмірі 3914,90 грн виплачено 29.04.2012 та 15.01.2013;
за 2013 рік у розмірі 3914,91 грн виплачено 29.11.2013 та 22.01.2014;
за 2014 рік у розмірі 3914,92 грн виплачено 29.07.2014 та 23.01.2015;
за 2015 рік у розмірі 4803,64 грн виплачено 29.07.2015,15.12.2015, 29.12.201;
за 2016 рік у розмірі 5556,82 грн виплачено 15.02.2018 (кошти не отримано позивачкою та повернуто відповідачу);
за 2017 рік у розмірі 5556,82 грн виплачено 18.01.2018.
Зазначені виплати здійснені з урахуванням податку у розмірі 15%.
Орендну плату за 2016 рік позивачкою отримано 29.07.2019, що підтверджується платіжним дорученням, списком згрупованих поштових переказів електронних, актом звірки розрахунків за період з 01.07.2019 по 29.07.2019 (т. 1 а.с.156-158).
Суд не бере до уваги копію трудової книжки ОСОБА_1 серії НОМЕР_1 та копію довідки Покровської сільської ради від 26.03.2018 про те, що позивачка не працює з 19.09.2012 (т.1 а.с.42-52), як такі, що не мають доказового значення у даній справі та не є належними доказами, оскільки не містять інформацію щодо предмета доказування.
Спір у справі виник із земельних правовідносин та його вирішення регулюється нормами цивільного та земельного законодавства.
Відповідно до ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Згідно ст.5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (ч.1 ст.12 ЦПК України).
Відповідно до ч.3 ст.12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Частиною 1 статті 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною 2 ст. 409 ЦК України передбачено, що власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначено, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її виплати.
У відповідності до ст.ст. 21-23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється як правило у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральні формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати (стаття 24 цього Закону).
Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Частиною першою статті 32 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Статтею 525 ЦК України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інші обставини, які мають значення для вирішення справи (ст.76 ЦПК України).
Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч.2 ст.77 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмету доказування (ч.1 ст.80 ЦПК України).
Частиною 1 ст.81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до частин 5,6 ст.81 ЦПК України, докази подаються сторонами та іншими учасниками справи; доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно ч.1,2 ст.89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів; жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Як вже встановлено судом, пунктом 11 оскаржуваного договору оренди земельної ділянки від 01.11.2010 визначено, що орендна плата вноситься протягом року, але не пізніше 31 грудня.
Однак орендна плата за 2012 рік позивачці частково виплачена відповідачем 15.01.2013, за 2013 рік частково виплачена 22.01.2014, за 2014 рік частково 23.01.2015, за 2016 рік повністю перерахована 15.02.2018, за 2017 рік виплачена 18.01.2018. що підтверджується довідкою ТОВ «Бурат-Агро» від 08.07.2019 № 02-250 та видатковими касовими ордерами від 15.01.2013, від 22.01.2014, від 23.01.2015, від 22.03.2018, списками згрупованих поштових переказів електронних № 120 від 15.02.2018 та № 36 від 18.01.2018, (т. 1 а.с. 105, 114, 120, 127, 139, 144).
З наведеного вбачається систематичне порушення умов договору з боку відповідача щодо строків виплати орендної плати позивачці.
Частиною 1 статті 530 ЦК України передбачено, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Як зазначає у своїй постанові від 06.03.2019 року у справі № 183/262/17 Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду «зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
В постанові Верховного Суду від 12 червня 2019 року по справі № 587/111/15-ц судом було зазначено про помилковість висновку апеляційного суду про те, що сам по собі лише факт несвоєчасної сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за 2011-2012 роки не може бути підставою для розірвання укладеного між сторонами договору оренди землі, який ґрунтується на неправильному застосуванні норм матеріального права.
Як встановлено судом, відповідач неналежно виконує свої обов'язки, передбачені договором оренди землі від 01.11.2010 а саме, систематично (більше двох разів) несвоєчасно та не у повному обсязі вносить орендну плату за користування земельною ділянкою, яка належить позивачці на праві приватної власності, чим допустив порушення умов договору оренди землі та цивільного законодавства, що регулює спірні правовідносини.
Неналежне виконання умов договорів, а саме часткове невиконання обов'язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договорів оренди, яке дає право орендодавцям вимагати розірвання таких договорів, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість.
Вищевказане відповідає правовій позиції, викладеній у постановах Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 10.10.2019 у справі № 293/1011/16-ц. від 04.12.2019 у справі № 318/433/18.
Відповідно до п. 38 договору оренди землі дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Таким чином, суд прийшов до висновку, що встановлені під час розгляду справи факти несвоєчасного систематичного внесення орендної плати за земельну ділянку свідчать про неналежне виконання відповідачем умов договору, що є підставою для розірвання договору оренди землі.
Окрім того, судом також встановлено, що оскаржуваний договір оренди землі укладено сторонами 01.11.2010 строком на 15 років, що передбачено п. 8 договору (т. 1 а.с.11).
Пунктом 20 договору оренди землі передбачено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. Однак земельну ділянку було передано за відповідним актом приймання-передачі 01.11.2010, тобто за шість років до її державної реєстрації.
У відповідності до вимог ст. 18 та ст. 20 Закону України «Про оренду землі», у редакції, чинній на час укладення оскаржуваного договору оренди землі, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України, у редакції, яка була чинною на час укладення договору оренди земельної ділянки, визначено момент, коли договір, який підлягав державній реєстрації, є укладеним, а саме: договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України.
У постановах від 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц (провадження № 6-872цс17), від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц (провадження № 6-2777цс16) та від 13 грудня 2013 року у справі № 1106/2791/2012 (провадження № 6-127цс13) Верховний Суд України звернув увагу на ситуацію, коли у договорах оренди сторони не вказали календарного терміну початку перебігу строку договору оренди, однак зауважили, що договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації. У цих постановах Верховний Суд України зробив висновок, що моментом початку строку дії договору є саме набрання ним чинності.
При цьому сторони у п. 43 оскаржуваного договору визначили, що цей договір набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації.
Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов'язали з моментом державної реєстрації договору
Інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить.
З договору оренди землі від 01.11.2010 вбачається, що він зареєстрований лише 21.07.2016 за номером 15546090.
Суд не бере до уваги твердження представника відповідача про те, що орендодавець міг самостійно здійснити державну реєстрацію договору оренди, оскільки обов'язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря.
Орендодавець є більш вразливою стороною у договорі, ніж орендар, та не має правового захисту своїх прав власності у разі неналежного виконання орендарем свого обов'язку з державної реєстрації договору оренди та, як наслідок, протиправного збільшення строку оренди.
Згідно із частиною другою статті 90 ЗК України порушені права власників земельних ділянок підлягають поновленню в порядку, встановленому законом.
У пункті «ї» частини першої статті 211 ЗК України передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.
Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства, зокрема, є справедливість, добросовісність та розумність.
Згідно із частиною другою статті 5 ЦПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Позивач не позбавлений можливості звернутися до суду з таким позовом у разі, якщо є об'єктивні обставини, що вказують на наявність значної міри позбавлення того, на що позивачка, як орендодавець, розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки.
Судом встановлено, що позивачка не мала можливості контролювати дії орендаря з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, оскільки передача земельної ділянки відбулася у день підписання договору оренди, тобто 01.11.2010, а державна реєстрація лише через шість років (21.07.2016).
За таких обставин, позивачка значною мірою була позбавлена права розраховувати, що строк дії договору оренди закінчиться саме у 2025 році.
Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 зазначила, що орендодавець є більш вразливою стороною у договорі, ніж орендар, та не має правового захисту своїх прав власності у разі неналежного виконання орендарем свого обов'язку з державної реєстрації договору оренди та, як наслідок, протиправного збільшення строку оренди. Обов'язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря.
Суд не бере до уваги твердження представника відповідача про відсутність з його боку порушень державної реєстрації договорів, так як позивач також могла самостійно здійснити цю реєстрацію, вважаючи такі твердження безпідставними, оскільки обов'язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено саме на орендаря. Також суд зважає на те, що примірник укладеного договору позивачем було отримано лише в лютому 2018 року після звернення її адвоката до відповідача (а.с.69-70). Зазначені твердження не спростовані належними і допустимими доказами відповідачем.
Також не заслуговує на увагу представника відповідача про те, що у 2012 році відповідач подавав договір оренди на реєстрацію, однак у 2013 його було повернуто без проведення державної реєстрації, оскільки до суду не надано жодних належних та допустимих доказів вчинення відповідачем таких дій. При цьому посилання представника відповідача про те, що одночасно здійснювалася реєстрація більше 5000 договір внаслідок чого вони перебували у черговості не впливає на поважність причин невиконання умов договору щодо проведення державної реєстрації договору у розумні строки.
Згідно ч. 6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Таким чином, суд приходить до висновку про те, що дії відповідача щодо тривалого (протягом шести років) непроведення державної реєстрації оскаржуваного договору оренди землі свідчать про істотне порушення умов договору, що призвело до фактичного продовження терміну оренди земельної ділянки, належної позивачці на праві власності, на шість років поза волею орендодавця, внаслідок чого позивачка значною мірою була позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Такі дії відповідача призвели до штучного збільшення строку дії договору без урахування волевиявлення орендодавця та фактично створили умови, за яких строк дії договору збільшився з 15 років, визначених умовами договору, до 21 року.
Враховуючи вищенаведене, суд приходить до висновку, що відповідач не виконував належним чином умови договору оренди землі від 01.11.2010, зокрема, у частині повної та своєчасної виплати орендної плати позивачці у визначені договором строки та ухилявся від державної реєстрації оскаржуваного договору протягом шести років, внаслідок чого позивачка значною мірою була позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору, у тому числі й щодо кінцевого строку договору.
За таких обставин, позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі, оскільки на переконання суду, позивачем доведено неналежне виконання та істотне порушення відповідачем умов договору.
Вирішуючи питання розподілу судових витрат суд приходить до наступного.
Згідно ч.1 ст.133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Відповідно до ч.1 та п. 1 ч. 2 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача .
Оскільки суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 у повному обсязі, судові витрати підлягають стягненню з відповідача на користь позивачки.
При звернені до суду із даним позовом позивачкою сплачено судовий збір у розмірі 704,80 грн, що підтверджується квитанцією № 3355 від 24.05.2018 (т. 1 а.с.1).
Згідно ч. 3 ст. 133 ЦПК України до витрат, пов'язаних з розглядом справи, належать, зокрема, витрати на професійну правничу допомогу.
Частинами 1-4 статті 137 ЦПК України встановлено, що витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із:
1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг);
2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг);
3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт;
4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Згідно ч. 5 ст. 137 ЦПК України разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами.
Згідно ч. 3 ст. 141 ЦПК України при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує:
1) чи пов'язані ці витрати з розглядом справи;
2) чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес;
3) поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо;
4) дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялися.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 червня 2018 року у справі № 826/1216/16 (провадження № 11-562ас18) зроблено висновок, що склад та розмір витрат, пов'язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі. На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг та ін.), документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов'язаних із наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження). Зазначені витрати мають бути документально підтверджені та доведені. Відсутність документального підтвердження витрат на правову допомогу, а також розрахунку таких витрат є підставою для відмови у задоволенні вимог про відшкодування таких витрат.
Судом встановлено, що 02.02.2018 позивачкою укладено договір № 01/02/2018 про надання правової допомоги із ОСОБА_15 та ОСОБА_16 , що підтверджується договором про надання правової допомоги (т. 1 а.с.163-166).
На підставі вказаного договору, ОСОБА_15 видано орден на надання правової допомоги № 073626 від 24.05.2018 та 073676 від 24.05.2018, відповідно (т. 1 а.с.54,55).
Додатковою угодою до договору № 01/02/2018 про надання правової допомоги, від 06.02.2018, внесено зміни до п. 1 розділу 3 вказаного договору, а саме визначено розмір договору у сумі 10 000,00 грн та порядок його нарахування (т.1 а.с.167).
На підтвердження понесених позивачкою витрат до суду надано акт наданих послуг та виконаних робіт від 31.07.2019, який на виконання вимог ч. 3 ст. 137 ЦПК України міститьдетальний опис робіт та наданих послуг, виконаних адвокатами.
На виконання умов договору про надання правової допомоги, позивачкою сплачено адвокатам Ткаченко А.В. та ОСОБА_15 10 000,00 грн, а саме - по 5 000,00 кожній, що підтверджується копіями квитанцій № Т-1-01/02/2018 від 06.02.2018, № Т-201/02/2018 від 31.07.2019, №Н-1-01/02/2018 від 06.02.2018, № Н-2-01/02/2018 (т. 1 а.с.169-170).
Таким чином, позивачкою доведено належними та допустимими доказами понесені нею витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 10 000,00 грн.
З огляду на зазначене, з відповідача на користь позивачки підлягають стягненню понесені нею судові витрати зі сплати удового збору у розмірі 704,80 грн та витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 10 000,00 грн.
На підставі вищевикладеного та куруючись ст.ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 96, 125, 141, 158 ЗК України, ст.ст.11, 526, 530, 610, 611, 626, 629, 951 Цивільного кодексу України, ст.ст. 12, 13, 81, 133, 137, 141, 258, 259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд -
Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро», за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - комунальне підприємство «Полтавське міське бюро технічної інвентаризації» Полтавської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації - задовольнити у повному обсязі.
Припинити дію договору оренди землі між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро» №б/н від 01.11.2010, зареєстрованого 21.07.2016 за № 15546090 Комунальним підприємством «Полтавське міське бюро технічної інвентаризації» Полтавської міської ради шляхом його розірвання.
Скасувати державну реєстрацію договору оренди землі між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро» №б/н від 01.11.2010, проведену 21.07.2016 за № 15546090 Комунальним підприємством «Полтавське міське бюро технічної інвентаризації» Полтавської міської ради.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро» на користь ОСОБА_1 понесені нею судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 704,80 грн (сімсот чотири гривні 80 копійок).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро» на користь ОСОБА_1 понесені нею судові витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 10 000,00 грн (десять тисяч гривень).
Рішення суду може бути оскаржено протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Полтавського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги через Решетилівський районний суд Полтавської області.
Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому рішення суду не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення суду складено 12 березня 2021 року.
Учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , місце проживання: с. Голуби Полтавського (колишнього Решетилівського) району Полтавської області;
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Бурат-Агро», код ЄДРПОУ 30152327, місцезнаходження: с. Піщане Полтавського (колишнього Решетилівського) району Полтавської області;
третя особа, яка не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору - комунальне підприємство «Полтавське міське бюро технічної інвентаризації» Полтавської міської ради, код ЄДРПОУ 38071722, місцезнаходження: вул. Сапіго, буд. 6, м . Полтава Полтавської області.
Суддя О.О. Романенко