"26" січня 2021 р.
м. Київ
Справа № 911/2865/20
Суддя Черногуз А.Ф., за участю секретаря Парасочки Т.О., розглянув в порядку загального позовного провадження
позов Акціонерного Товариства "Вест Файненс Енд Кредит Банк" (01054, м. Київ, вул. Леонтовича, буд. 4, літера А, А1, код ЄДРПОУ 34575675),
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Білкові Інгредієнти та Технології" (08128, Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Мила, вул. Комарова, буд. 23К, код ЄДРПОУ 32295118);
Товариства з обмеженою відповідальністю "Міла Інвест" (08128, Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Мила, вул. Комарова, буд. 23К/1, код ЄДРПОУ 43347660);
Приватного нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу Тріфонової Тетяни Анатоліївни (08132, Київська обл., м. Вишневе, вул. Святошинська, 27Б/70, оф. 4),
за участю Дмитрівської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області (08112, Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Дмитрівка, вул. Садова, буд. 2, код ЄДРПОУ 04362125) в якості третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача
про визнання договору суборенди земельної ділянки недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію та припинення права суборенди земельної ділянки,
за участю представників:
позивача: Горбатюк. О. В. (дов. № 26 від 05.11.2018),
відповідача-1: Коренчук Т. О. (ордер КВ № 838319 від 24.09.2020);
відповідача-2: не з'явились;
відповідача-3: не з'явились;
третьої особи: Білінський О.М. (ордер КВ №404536 від 26.01.2021).
До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява №840 від 30.09.2020 Акціонерного Товариства "Вест Файненс Енд Кредит Банк" до ТОВ "Білкові Інгредієнти та Технології", ТОВ "Міла Інвест" та Приватного нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу Тріфонової Тетяни Анатоліївни про визнання договору суборенди земельної ділянки недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію та припинення права суборенди земельної ділянки.
В обґрунтування позовних вимог позивач, зокрема, зазначає, що Договір від 24.12.2019 суборенди земельної ділянки (кадастровий номер 3222484400:11:003:0004) укладений між ТОВ «Білкові інгредієнти та технології» і ТОВ «Міла Інвест», який зареєстровано приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А. за №4560 на підставі якого внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (право оренди земельної ділянки, суборенда частини земельної ділянки) №35273877 від 29.01.2020 підлягає визнанню недійсним, позаяк, на дату укладення вказаного Договору ТОВ «Білкові інгредієнти та технології» вже не мало права користування землею, а договір оренди припинився ще у 2018 році, у зв'язку з укладенням між АТ «Кредитвест Банк» та ТОВ «Білкові інгредієнти та технології» договору про задоволення вимог іпотекодержателя, за яким нерухоме майно, яке розташовано на вказаній орендованій земельній ділянці перейшло до позивача, а відтак і перейшло право користування земельною ділянкою.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 07.10.2020 відкрито провадження у справі, розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження, проведення підготовчого судового засідання призначено на 26.10.2020, встановлено відповідачу п'ятнадцятиденний строк для подання відзиву на позовну заяву.
26.10.2020 до суду від відповідача-1 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
Також 26.10.2020 на електронну адресу суду від Приватного нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу Тріфонової Тетяни Анатоліївни надійшла заява вх. №23186/20 від 26.10.2020 про заміну її правового статусу з відповідача на третю особу (документ не підписаний електронним цифровим підписом).
У підготовчому судовому засіданні 26.10.2020 судом задоволено клопотання позивача вих. № 836 від 30.09.2020 про витребування доказів та втитребувано у приватного нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфонової Тетяни Анатоліївни Договір суборенди частини земельної ділянки кадастровий номер 3222484400:11:003:0004 укладений 24.12.2019 між ТОВ «Білкові інгредієнти та технології» і ТОВ «Міла Інвест» та зареєстрований приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Тетяною Анатоліївною за №4560 з усіма змінами та доповненнями. Витребувані докази зобов'язано надати суду до наступного судового засідання.
У тому ж судовому засіданні судом залучено Дмитрівську сільську раду Києво-Святошинського району Київської області в якості третьої особи без самостійних вимог на передмет спору на стороні позивача, задоволено клопотання ТОВ "Білкові Інгредієнти та Технології" б/н від 26.10.2020 про відкладення розгляду справи та відкладено розгляд справи у підготовчому засіданні на 09.11.2020.
05.11.2020 до суду від відповідача-1 надійшов відзив на позовну заяву б/н від 29.10.2020.
06.11.2020 на електронну адресу суду від відповідача-3 надійшла заява вх. №24421/20 від 06.11.2020 про заміну його правового статусу з відповідача-3 на третю особу (документ не підписаний електронним цифровим підписом).
Також, 06.11.2020 від відповідача-1 до суду надійшла заява б/н від 06.11.2020 про надсилання процесуальних документів на електронну адресу відповідача-1.
09.11.2020 через канцелярію суду від відповідача-3 надійшла заява вх. №24627/20 від 09.11.2020 про заміну його правового статусу з відповідача-3 на третю особу.
У підготовчому судовому засіданні 09.11.2020 судом відмовлено у задоволенні заяви Приватного нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу Тріфонової Тетяни Анатоліївни про зміну правового статусу учасника справи. Також, судом задоволено клопотання ТОВ "Білкові Інгредієнти та Технології" заявлене у відзиві б/н від 29.10.2020 про поновлення строку на подання відзиву та поновлено строк на подання відзиву та долучено відзив ТОВ "Білкові Інгредієнти та Технології" б/н від 29.10.2020 до матеріалів справи. Поряд з тим, встановлено позивачу строк на подання відповіді на відзив до наступного судового засідання та відкладено розгляд справи у підготовчому засіданні на 23.11.2020.
23.11.2020 до суду від відповідача-1 надійшло клопотання б/н про долучення документів до матеріалів справи.
23.11.2020 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив №1023 від 20.11.2020.
У підготовчому судовому засіданні 23.11.2020 судом становлено відповідачам строк для подання заперечень на відповідь на відзив до наступного судового засідання, продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено розгляд справи у підготовчому засіданні відкласти на 07.12.2020.
07.12.2020 до суду від відповідача-1 надійшло клопотання б/н від 07.12.2020 про витребування доказів.
08.12.2020 від відповідача-1 до суду надійшли заперечення на відповідь на відзив б/н від 04.12.2020.
21.12.2020 дна електронну адресу суду від відповідача-1 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.
У підготовчому судовому засіданні 07.12.2020 судом відмовлено у задоволенні клопотання про витребування доказів б/н від 07.12.2020 відповіадча-1, закрите підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 22.12.2020.
Ухвалою від 01.12.2020 судом виправлено описку в ухвалі від 07.12.2020.
22.12.2020 судом відкладено проведення судового засідання з розгляду справи по суті на 11.01.2021.
13.01.2020 до суду від позивача надійшла заява про ознайомлення з матеріалами справи.
У судовому засіданні 11.01.2021 судом вирішено оголосити перерву на стадій дослідження доказів до 26.01.2021.
У судовому засіданні з розгляду справи по суті 26.01.2021 позивачем підтримані позовні вимоги, відповідач проти позову заперечував, судом ухвалено рішення у справі.
Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Реалізація норми ст. 81 Господарського процесуального кодексу України щодо витребування господарським судом документів і матеріалів, необхідних для вирішення спору, безпосередньо залежить від суб'єктивної реалізації сторонами їх диспозитивного права витребовувати через суд докази.
Загальними вимогами процесуального права визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне та обґрунтоване рішення у справі неможливо.
Згідно з положеннями ст. 236 ГПК України законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права; обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Від повноти встановлення відповідних обставин справи та правильної оцінки доказів залежить обґрунтованість висновків суду при ухваленні судом рішення по суті спору. При цьому, суд в кожному випадку повинен навести мотиви через які він приймає одні докази та відхиляє інші.
Враховуючи вищенаведене, а також те, що положеннями п. 3 ч. 2 ст. 129 Конституції України однією з засад судочинства визначено змагальність сторін та свободу в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, господарський суд вважає, що судом, в межах наданих повноважень, створені належні умови для надання сторонами доказів та вважає за можливе розглядати справу за наявними у справі документами.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши докази та оцінивши їх в сукупності, суд
Акціонерне Товариства "Вест Файненс Енд Кредит Банк" звернулось до Господарського суду Київської області з позовною заявою до ТОВ "Білкові Інгредієнти та Технології", ТОВ "Міла Інвест" та Приватного нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу Тріфонової Тетяни Анатоліївни про визнання договору суборенди земельної ділянки недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію та припинення права суборенди земельної ділянки.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач зазначає, що 12.05.2005 між Дмитрівською сільською радою Києво-Святошинського райну Київської області та ТОВ "Білкові Інгредієнти та Технології" укладено договір оренди земельної ділянки державної власності (кадастровий номер 3222484400:11:003:0004), що посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Федотовою О.В. та зареєстровано в реєстрі за №2933. При цьому, нерухомість, що знаходилася на вказаній земельній ділянці була передана в іпотеку АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк", який згодом у 2018 році став власником цієї нерухомості.
Так, позивач стверджує, що 27.06.2018 між ним (АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк") та ТОВ "Білкові Інгредієнти та Технології" укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Голій Л.І. та зареєстрований в реєстрі за №2098, за яким в рахунок задоволення вимог за Договором іпотеки №162-5368/16-КЮ від 08.11.2016 прийняв у власність нерухоме майно, а саме нежитлову будівлю, загальною площею 1437,5 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський район, с. Мила, вул. Комарова, 23К.
У зв'язку з набуттям права власності на земельну ділянку, позивач зазначає, що відповідно до ст. 141 Земельного кодексу України, ст. 7 ЗУ «Про оренду землі», ч. 7 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» Договір оренди компанії ТОВ "Білкові Інгредієнти та Технології" припинив свою дію і право користування земельною ділянкою перейшло до Банку за дати, коли банк став власником нерухомості (з 27.06.2018).
Водночас, позивач наголошує, що 24.12.2019 між ТОВ "Білкові Інгредієнти та Технології" та ТОВ «Міла Інвест» укладено Договір суборенди частини земельної ділянки який зареєстровано приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А. за №4560 на підставі якого внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (право оренди земельної ділянки, суборенда частини земельної ділянки) №35273877 від 29.01.2020.
Між тим, укладення вказаного договору суборенди частини земельної ділянки є незаконним, оскільки на дату укладання договору суборенди ТОВ "Білкові Інгредієнти та Технології" вже не мало права користуватися землею, а Договір оренди землі припинився стверджує позивач.
У зв'язку з цим, позивач просить суд визнати недійсним Договір суборенди частини земельної ділянки (кадастровий номер 3222484400:11:003:0004) укладений 24.12.2020 між ТОВ "Білкові Інгредієнти та Технології" і ТОВ «Міла Інвест» та зареєстрований приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А. за №4560, припинити право суборенди частини земельної ділянки кадастровий номер 3222484400:11:003:0004 за ТОВ «Міла Інвест» та визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень індексний номер 50904544 від 31.01.2020 прийняте приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Тріфоновою Т.А., а також скасувати внесений на його підставі до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про інше речове право: №35273877 від 29.01.2020 про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, суборенда частини земельної ділянки кадастровий номер 3222484400:11:003:0004 за ТОВ «Міла Інвест».
Заперечуючи проти позову відповідач-1, зокрема, зазначає, що порядок передачі у власність юридичним особам земельних ділянок із земель державної або комунальної власності передбачений ст. 116 ЗК України, за якою набуття права на землю юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Водночас підставою набуття права на землі державної або комунальної власності є рішення відповідної ради, прийняте на пленарному засіданні ради - сесії. Таким чином у даному випадку виникнення права власності на об'єкти нерухомості не є безумовною підставою для автоматичного укладення угоди щодо земельної ділянки тоді як обов'язковою умовою передачі у власність земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, є наявність позитивного рішення сесії відповідної ради про передачу земельної ділянки у власність, якого позивач не отримував.
Разом з тим, відповідач-1 зазначає, що позивачем до позовної заяви додано інформаційну довідку щодо об'єкту нерухомого майна №202538789 від 02.03.2020, яка підтверджує, що орендарем земельної ділянки кадастровий номер 3222484400:11:003:0004 являється ТОВ "Білкові Інгредієнти та Технології", а отже у позивача право оренди на земельну ділянку не виникало адже державна реєстрація не була проведена, тому Договір суборенди між ТОВ "Білкові Інгредієнти та Технології" та ТОВ «Міла Інвест» укладено без порушень діючого законодавства та відсутні підстави для визнання його недійсним.
Крім того відповідач-1 стверджує, що Дмитрівською сільською радою було прийнято рішення, яким погоджено укладення Договору суборенди земельної ділянки площею 0.2 га між ТОВ "Білкові Інгредієнти та Технології" та АТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк". У зв'язку з цим, відповідач-1 звернувся до позивача листом з метою погодження підписання з останнім договору суборенди земельної ділянки площею 0,2 га, на якій розміщена будівля, що належить позивачу та яка необхідна для технічного обслуговування даної будівлі, водночас, позивач на дане звернення жодним чином не відреагував.
Також, відповідач-1 звертає увагу суду на те, що на вказаній земельній ділянці розташовані також і інші приміщення, зокрема будівля, що належить юридичній особі - ТОВ «Асго Інтернешинал».
Судом встановлено, що як позивач так і відповідач-1 сплачують платежі за землю. Доказів повернення вказаних платежів будь-кому із сторін, як безпідставних, Дмитрівською сільською радою не надавалось та факт повернення не підтверджувався.
Правовідносини, що виникли між сторонами, зокрема, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», а також Законами України «Про іпотеку» та «Про місцеве самоврядування».
За приписами ч. 1-2 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Відповідно до п. «е» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Згідно ч. 1 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків та об'єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).
До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда (ч. 3 ст. 7 ЗУ «Про оренду землі»).
До особи, яка на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включеного до іпотечного договору, набула право власності на предмет іпотеки (об'єкт нерухомого майна, об'єкт незавершеного будівництва та майнові права на них), розміщений на земельній ділянці, яка перебуває в оренді іпотекодавця, переходить право оренди на таку земельну ділянку, а зазначений договір про задоволення вимог іпотекодержателя або застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, включене до іпотечного договору, є документом, що посвідчує перехід права оренди земельної ділянки до нового власника предмета іпотеки і заміну особи орендаря у договорі оренди землі та підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку (ч. 7 ст. 37 ЗУ «Про Іпотеку»).
Водночас, спеціальними в межах даних правовідносин щодо переходу прав на земельні ділянки є норми земельного законодавства Земельного Кодексу України та Закону України «Про оренду землі».
Суд дослідивши наявні в матеріалах справи докази та заслухавши пояснення сторін по суті спору, вважає за необхідне наголосити на наступному.
Відповідно до інформаційної довідки №202538789 від 02.03.2020 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна (далі - Реєстр) вбачається, на підставі Договору оренди (далі - Договір оренди) земельної ділянки №2933 від 12.05.2005 Дмитрівською сільською радою Києво-Святишинського району Київської області передано в оренду ТОВ «Білкові Інгредієнти та Технології» земельну ділянку з кадастровим номером 3222484400:11:003:0004 у строк на 49 років з правом пролонгації.
Судом також встановлено, що площа земельної ділянки з кадастровим номером 3222484400:11:003:0004 становить 2 гектари.
З тієї ж довідки, зокрема, вбачається, що суборендарем частини (0,8000 га) вказаної земельної ділянки (кадастровим номером 3222484400:11:003:0004) на підставі Договору суборенди №4560 від 24.12.2019 (далі - Договір суборенди) є ТОВ «Міла Інвест», що укладений між ТОВ «Білкові Інгредієнти та Технології» (орендар) та ТОВ «Міла Інвест» (орендодавець).
Відповідно до п. 1 Договору суборенди орендар передав у строкове платне користування суборендарю, а суборендар прийняв у строкове платне користування від орендаря частину земельної ділянки площею 0,8000 гектарів (частина земельної ділянки), яка входить до складу земельної ділянки загальною площею 2,0000 гектари, що розташована за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, село Мила, кадастровий номер 3222484400:11:003:0004, цільове призначення 11.02 Для розміщення та експлуатації основних, підсобних та допоміжних будівель та споруд підприємства переробної, машинобудівної та іншої промисловості.
Поряд з тим, відповідно п. 1.1. Договору про задоволення вимог іпотекодержателя №2098 від 27.06.2018, укладеного між ТОВ «Білкові Інгредієнти та Технології» (іпотекодавець) та ПАТ "Вест Файненс Енд Кредит Банк" (іпотекодержатель), у зв'язку з невиконанням боржником - ТОВ «Баукс Інжинірінг Ком» своїх зобов'язань щодо повернення кредиту за договором про відкриття кредитної лінії №162-5368/16-КЮ, укладеного між іпотекодержателем та боржником від 04.11.2016 року (основний договір), включаючи всі додаткові угоди до нього, сторони цього Договору вирішили здійснити, відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» та п. 6.2. Договору іпотеки №162-5368/16-ІЮ, укладеного 08 листопада 2016 між іпотекодержателем та іпотекодавцем, посвідченого Лахно Ю.В. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим №2200, позасудове врегулювання, згідно з окремим договором між іпотекодержателем та іпотекодавцем про задоволення вимог іпотекодержателя, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок повно виконання основного зобов'язання за основним договором.
Так, відповідно до того ж пункту Договору про задоволення вимог іпотекодержателя іпотекодержатель задовольняє забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, отже іпотекодавець передає, а іпотекодежатель приймає у власність належне іпотекодавцю нерухоме майно, а саме: нежитлову будівлю, загальною площею 1437,5 кв.м., що знаходиться за адресою: Київська область, село Мила, вул. Комарова, буд. 23К, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 38772332224.
Предмет іпотеки розташований на земельній ділянці, площею 2,0000 га, кадастровий номер 3222484400:11:003:0004, цільове призначення під розміщення виробничої бази, якою іпотекодавець користується на праві оренди, на підставі Договору оренди земельної ділянки посвідченого 12.05.2005 року Федотовою О.В. приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області №2933 (п. 1.2. Договору про задоволення вимог іпотеко держателя).
Відтак, з наведеного вбачається, що позивач відповідно до Договору про задоволення вимог іпотекодержателя набув прав власності на нерухоме майно (нежитлову будівлю), яка розташована, яка розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 3222484400:11:003:0004 яка перебуває в оренді у відповідача-1 та частково в суборенді у відповідача-2, що також додатково підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №129221126 від 27.06.2018.
Заявлені позовні вимоги позивач обґрунтовує порушенням відповідачем-1 його права користувача земельної ділянки з кадастровим номером 3222484400:11:003:0004, позаяк, на думку позивача, з моменту набуття позивачем права власності на предмет іпотеки (нежитлову будівлю, загальною площею 1437,5 кв.м.) до нього перейшли всі права орендаря, які належали відповідачу-1 щодо всієї земельної ділянки площею 2 гектари в межах якої знаходиться нежитлова будівля, загальною площею 1437,5 кв.м.
Згідно пункту "е" частини першої статті 141 ЗК України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" визначено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда (частина третя статті 7 Закону України "Про оренду землі").
Договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці (абзац восьмий частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі").
Згідно позиції, викладеної у постановах Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду 19 червня 2018 року у справі N 922/3655/17 та від 7 листопада 2018 року у справі N 910/20774/17 - після відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.
У пункті 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі N 713/1817/16-ц Верховний суд зазначає, що згідно з принципом єдності юридичної дол. земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.
До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (частина перша статті 377 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 120 ЗК України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Частина друга статті 120 ЗК України закріплює принцип цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За приписом цієї частини визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на відповідні житловий будинок, будівлю чи споруду.
Перехід права на земельну ділянку до нового набувача нерухомого майна відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою.
Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача, права й обов'язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна.
Суд акцентує увагу на тому, що перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об'єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Особа, яка набула право власності на об'єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім'я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача-власника об'єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об'єкта нерухомості розташованого на ній. (Аналогічна позиція викладена у пунктах 8.16 і 8.17 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 грудня 2018 року у справі N 910/18560/16).
Отже, після переходу до позивача права власності на нежитлову будівлю, загальною площею 1437,5 кв.м договір оренди земельної ділянки, на якій розташоване це майно, припинив дію щодо відповідача-1 в частині земельної ділянки, що знаходиться безпосередньо під цим об'єктом нерухомості та земельної ділянки необхідної в силу встановлених нормативів для обслуговування вказаної нежитлової будівлі.
Суд звертає увагу на те, що наведені положення чинного законодавства не врегульовують безпосередньо випадків юридичної долі земельної ділянки, що перебуває у користуванні (оренді) особи, що здійснила відчуження об'єкту нерухомості який знаходиться в межах даної ділянки та займає незначний відсоток площі останньої.
Натомість законодавець обмежується загальним підходом до регулювання питання переходу прав на землю в таких випадках.
З цих підстав суд вважає за необхідне керуватися принципом співмірності площі земельної ділянки належної попередньому власнику будівлі з площею зайнятою будівлею з урахуванням площі необхідної для її обслуговування, позаяк, в іншому випадку права первинного орендаря земельної ділянки будуть порушуватись.
Враховуючи викладене, позивач повинен довести перед судом ту обставину, що земельна ділянка, яка необхідна останньому для розміщення та обслуговування належної йому нежитлової будівлі, загальною площею 1437,5 кв.м. повністю відповідає площі та межам земельної ділянки з кадастровим номером 3222484400:11:003:0004, яка перебуває в оренді у відповідача-1 та в межах якої розміщена нежитлова будівля, загальною площею 1437,5 кв.м.
Водночас, позивачем до матеріалів справи жодних доказів на обґрунтування площі земельної ділянки, яка є необхідною для розміщення та обслуговування належної йому нежитлової будівлі, загальною площею 1437,5 кв.м. не надано.
Суд вважає за необхідне звернути увагу на фактичну не співмірність площі земельної ділянки кадастровим номером 3222484400:11:003:0004 - 2 гектари, про автоматичний перехід прав на яку стверджує позивач та загальною площею нежитлової будівлі належної позивачу - 1437,5 кв.м.
Вбачається, що доводячи наявність права за захистом якого звернувся позивач, останній обмежився лише посиланням на положення ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного Кодексу та ч.7 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», що, на думку суду, за відсутності доказів того, що для розміщення та обслуговування належної позивачу нежитлової будівлі, загальною площею 1437,5 кв.м необхідною є площа всієї земельної кадастровим номером 3222484400:11:003:0004 є недостатнім для підтвердження наявності права оскаржувати дії відповідача-1 спрямовані на передачу в суборенду частини земельної ділянки кадастровим номером 3222484400:11:003:0004., позаяк в такому випадку єдиною управленою особою на оскарження правочину вчиненого щодо земельної ділянки є власник цієї земельної ділянки - Дмитрівська сільська рада Києво-Святошинського району Київської області, оскільки позивач також не довів, що відповідач-1 укладаючи спірний договір розпорядився земельною ділянкою, що розташована під нежитловою будівлею, загальною площею 1437,5 кв.м. та необхідна для її обслуговування.
Разом з тим, суд хоче звернути увагу на те, що в матеріалах справи наявний лист №10 від 31.07.2020 відповідача-1 до позивача, яким повідомлено останнього про наявність факту погодження з Дмитрівською сільською радою Києво-Святошинського району Київської області (орендодавцем) щодо надання власнику будівлі (позивачу) в суборенду земельної ділянки 0.2 га, на якій розміщена будівля та яка необхідна для технічного обслуговування даної будівлі. Також відповідачем-1 запропоновано погодити терміни та умови підписання договору суборенди між відповідачем-1 та позивачем.
До того ж до відповідачем-1 до справи додано рішення Дмитрівської сільської ради (третя особа) від 23.07.2020 яким надано погодження відповідачу-1 та позивачу на укладання договору суборенди земельної ділянки площею 0,2 га, розташованої в с. Мила Києво-Святошинського району Київської області терміном на 10 років.
З огляду на наведене суд констатує, що вказані дії Дмитрівської сільської ради Києво-Святошинського району Київської області не кореспондуються з вимогами закону, позаяк земельна ділянка, на якій знаходиться нерухоме майно позивача та яка необхідна для його обслуговування підлягає передачі в оренду власником землі, а не в суборенду попереднім орендарем, оскільки права орендаря на вказану частину орендованої ним земельної ділянки припинились в момент переходу права власності на нерухоме майно до позивача, а відтак в цій частині земельна ділянка підлягає вилученню у попереднього землекористувача з передачею у користування позивача за розробленим та погодженим проектом відведення, позаяк таке вилучення земельної ділянки призведе до поділу існуючої земельної ділянки, за умови, що особливості земельної ділянки не унеможливлюють використання позивачем належного йому майна за умови користування не всією ділянкою кадастровим номером 3222484400:11:003:0004 в дійсних її межах.
Водночас суд зауважує на тому, що розпорядником земель в межах яких знаходиться належна позивачу нежиллова будівля є виключно Дмитрівська сільська рада Києво-Святошинського району Київської області, а отже всі питання, які виникають з використанням земельної ділянки розташованої в її межах позивачу необхідно вирішувати саме з Дмитрівською сільською радою, зокрема, щодо розмежування вказаної земельної ділянки та/або її виділення для подальшого надання позивачу у користування, а також щодо ініціювання питання припинення дії Договору оренди в частині земель, які знаходяться під будівлею та земель необхідних для обслуговування даної будівлі, водночас, позивачем не надано суду відповідних доказів вчинення відповідних дій з урахуванням того, що у останнього є право вимагати оформлення у встановленому порядку свого права користування відповідною земельною ділянкою незалежно від отримання відмови уповноваженої особи від вказаних земель.
З огляду на викладене суд не вбачає підстав для задоволення позову з тих підстав, що позивачем не доведено факту порушення свого права, позаяк не доведено переходу права користування всією земельною ділянкою з кадастровим номером 3222484400:11:003:0004, а не лише її частиною в межах нежитлової будівлі загальною площею 1437,5 кв.м та землями для її технічного обслуговування, позаяк доказів того, що для обслуговування вказаної нежитлової будівлі необхідна саме вся земельна ділянка площею 2 га позивачем не надано.
Принагідно суд звертає увагу сторін на те, що прийняття судом рішення про задоволення позовних вимог за відсутності вказаних доказів безпосередньо порушить право відповідача-1 на мирне володіння майном закріплене в ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Щодо інших аргументів учасників справи, суд зазначає, що вони були досліджені у судовому засіданні та не наводяться у рішенні, позаяк не покладаються судом в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди обгрнутовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа “Серявін проти України”, рішення від 10.02.2010). Крім того, аналогічна правова позиція викладена в Постанові Верховного Суду від 26.06.2018 у справі № 127/3429/16-ц.
Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи.
Відтак, сторони, звертаючись до суду повинні враховувати те, що визначення та наповнення доказової бази переданого на розгляд суду спору покладаються саме на сторони, а не на суд. Суд вирішує спір на підставі поданих та витребуваних в порядку ст. 81 Господарського процесуального кодексу України сторонами доказів.
Відповідно до ч. 4 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відтак, з підстав відмови у задоволенні позовних вимог витрати по сплаті судового збору, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються судом на позивача.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
В задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України.
Рішення господарського суду підлягає оскарженню в порядку та строки, визначені статтями 254-256 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст рішення складено та підписано 05.02.2021.
Cуддя А.Ф. Черногуз