Дата документу 10.11.2020 Справа № 335/13167/18
Є.У.№ 335/13167/18 Головуючий у 1 інстанції: Рибалко Н.І.
№ 22-ц/807/3081/20 Суддя-доповідач: Крилова О.В.
10 листопада 2020 року м. Запоріжжя
Запорізький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого: Крилової О.В.
суддів: Бєлки В.Ю.
Полякова О.З.
секретар: Базикіна С.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» та Запорізької міської ради на рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 05 серпня 2020 року у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Запорізької міської ради, приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Павловської Ганни Олегівни, третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Товариство з обмеженою відповідальністю «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» про визнання протиправним, скасування рішення Запорізької міської ради № 59/121 від 29.08.2018 року «Про надання у користування на умовах оренди Товариству з обмеженою відповідальністю «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» земельної ділянки по АДРЕСА_1 для розташування кафе»,
В листопаді 2018 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 звернулися до суду із позовом до Запорізької міської ради, приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Павловської Ганни Олегівни, третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - ТОВ «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» про визнання протиправним, скасування рішення Запорізької міської ради № 59/121 від 29.08.2018 року «Про надання у користування на умовах оренди ТОВ «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» земельної ділянки по АДРЕСА_1 для розташування кафе».
В обґрунтування позову зазначали, що їм на праві спільної часткової власності належала будівля кафе-бару літ. А-2 (513,9 кв.м.), топочна літ. Б (6,4 кв.м.), шашлична літ В (9,6 кв.м.), розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . 30.06.2016 року на сесії сьомого скликання Запорізької міської ради прийнято Рішення № 68/8 «Про надання у користування на умовах оренди ОСОБА_1 та ОСОБА_2 земельної ділянки по АДРЕСА_1 для розташування кафе». Відповідно до зазначеного рішення, 29.12.2016 року між Запорізькою міською радою та ОСОБА_1 ; ОСОБА_2 укладено Договір оренди землі № 201605000100696. 29.08.2018 року Запорізькою міською радою прийнято Рішення № 59/121 від 29.08.2018 року «Про надання у користування на умовах оренди ТОВ «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» земельної ділянки по АДРЕСА_1 для розташування кафе». При прийнятті рішення відповідачем Запорізькою міською радою порушені вимоги ст.4 Регламенту Запорізької міської ради; Закону України «Про доступ до публічної інформації», п.п. 5, 6 ст. 2 Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності». Проект рішення «Про надання у користування на умовах оренди ТОВ «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» земельної ділянки по АДРЕСА_1 для розташування кафе» в порушення вимог Закону та Регламенту не оприлюднювався, чим порушені права та законні інтереси позивачів, а саме: право користування земельною ділянкою, на якій розташований належний позивачам об'єкт нерухомого майна. У рішенні відсутнє нормативне обґрунтування та правова підстава розірвання договору оренди землі від 29.12.2016 року з позивачами; нормативне обґрунтування та правова підстава надання земельної ділянки в оренду ТОВ «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ»; посилання щодо суб'єкта подання матеріалів для розірвання договору оренди землі від 29.12.2016 року та надання в оренду ТОВ «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ»; нормативне обґрунтування термінового розгляду питання розпорядження земельною ділянкою. Запорізькою міською радою порушено умови Договору оренди землі 201605000100696 від 29.12.2016 року, укладеного з позивачами та безпідставно розірвано Договір в односторонньому порядку. При вчиненні нотаріальної дії відповідачем приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г.О.порушено вимоги ст. 43 Закону України «Про нотаріат» та гл. 3 «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України»; нотаріальні дії вчинено без їх відома та у їх відсутність.
Посилаючись на зазначені обставини просили суд, визнати протиправним і скасувати рішення Запорізької міської ради № 59/121 від 29.08.2018 року «Про надання у користування на умовах оренди Товариству з обмеженою відповідальністю «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» земельної ділянки по АДРЕСА_1 для розташування кафе».
Рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 05 серпня 2020 року позовну заяву задоволено.
Визнано протиправним та скасовано рішення Запорізької міської ради № 59/121 від 29.08.2018 року «Про надання у користування на умовах оренди Товариству з обмеженою відповідальністю «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» земельної ділянки по АДРЕСА_1 для розташування кафе».
Стягнуто з Запорізької міської ради на користь ОСОБА_1 , ОСОБА_2 судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 704 грн.80 коп.
Не погоджуючись з рішенням суду, ТОВ «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити.
Не погоджуючись з рішенням суду, Запорізька міська рада подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити.
Заслухавши у засіданні апеляційного суду суддю-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Судом першої інстанції встановлено, що позивачам ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на праві спільної часткової власності належала будівля кафе-бару літ. А-2 (513,9 кв. м.), топочна літ. Б (6,4 кв. м.), шашлична літ В (9,6 кв. м.), розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
На підставі Договору дарування від 15.06.2010 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Енігма» та ОСОБА_2 16.06.2010 року зареєстровано право власності на 1/20 частку будівлі кафе-бару літ. А-2, топочної літ. Б, шашличної літ В (9,6 кв. м.), розташованих за адресою: АДРЕСА_1 (Витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 26434321 від 16.06.2010 року).
На підставі Договору купівлі-продажу від 24 вересня 2014 року, за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на Ѕ частку об'єкту нерухомого майна: будівлі кафе-бару літ. А-2, топочної літ. Б, шашличної літ В (9,6 кв. м.), розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .
30.06.2016 року Запорізькою міською радою прийнято Рішення № 68/8 «Про надання у користування на умовах оренди ОСОБА_1 , ОСОБА_2 земельної ділянки по АДРЕСА_1 для розташування кафе».
Відповідно до п. 3 зазначеного рішення вирішено: «Надати у користування на умовах оренди строком на 19 років ОСОБА_1 , ОСОБА_2 земельну ділянку (кадастровий номер 2310100000:05:009:0155) площею 0,1853 га (землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування) по АДРЕСА_1 для розташування кафе в межах, раніше затверджених рішенням виконавчого комітету міської ради від 04.09.2003 року № 292/9 за рахунок земель Запорізької міської ради.
Відповідно до зазначеного рішення, 29.12.2016 року між Запорізькою міською радою та ОСОБА_1 ; ОСОБА_2 укладено Договір оренди землі № 201605000100696, строком до 30.06.2035 року. В п.п. 37, 38 Договору сторони передбачили умови його припинення, якими є: закінчення строку, на який його було укладено; придбання Орендарями земельної ділянки у власність; розірвання договору оренди землі згідно п. 38, 39; ліквідації юридичної особи - Орендаря, смерті фізичних осіб - Орендарів; інші підстави визначені законодавством.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що на було порушення Регламенту Запорізької міської ради при прийнятті оскаржуваного рішення як про розірвання договору з позивачами так і при укладенні нового договору з новим власником.
Натомість п 38 Договору Оренди, укладеним між сторонами, сторони передбачили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; та за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Тобто перелік обставин, які зумовлюють припинення договірних відносин за умовами договору не є вичерпним.
За матеріалами справи 28 серпня 2018 року директор ТОВ «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» звернувся з листом № 73/23-18 до міського голови «Про оформлення земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:009:0155 в оренду, як власнику нерухомості, яка знаходиться на вищевказаній земельній ділянці». В листі зазначено, що ТОВ «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» є власником нерухомого майна: будівлі кафе-бару літ. А-2, топочної літ. Б, шашличної літ В (9,6 кв. м.), розташованих за адресою: АДРЕСА_1 . Вказана нерухомість розташована на земельній ділянці площею 0,1853 га, кадастровий номер 2310100000:05:009:0155 та придбана ТОВ «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» на підставі договору купівлі-продажу нерухомості від 23.08.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Хамулою Н.Г. за № 1451.
Зазначений лист зареєстровано в Управлінні з питань земельних відносин Запорізької міської ради 28.08.2018 року за № 3166; в Запорізькій міській раді 28.08.2018 року за № 13351/03-32/03. До зазначеного листа додані копії документів, а саме Виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань; Відомостей з Єдиного державного реєстру підприємств і організацій. Свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи. Протоколу загальних зборів учасників ТОВ «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» від 02.02.2016 року; Статуту ТОВ «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ»; Договору купівлі-продажу нерухомості від 23.08.2018 року, реєстраційний № 1451; Технічного паспорту на об'єкт нерухомості.
Відповідно до Договору купівлі-продажу нерухомості від 23.08.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Хамулою Н.Г., його сторонами є ТОВ «АГОФОГ» (продавець) та ТОВ «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» (покупець), згідно з яким «Продавець» продав та передав у власність, а «покупець» прийняв у власність будівлю кафе-бару літ. А-2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 513,9 кв.м., розташована на земельній ділянці площею 0,1853 га.
29.08.2018 року Запорізькою міською радою прийнято Рішення № 59/121 «Про надання у користування на умовах оренди ТОВ «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» земельної ділянки по АДРЕСА_1 для розташування кафе», згідно з яким, припинено ОСОБА_1 , ОСОБА_2 право оренди земельною ділянкою (кадастровий номер 2310100000:05:009:0155) площею 0,1853 га (землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування) по АДРЕСА_1 , раніше наданої рішенням міської ради від 30.06.2016 року № 68/8 «Про надання у користування на умовах оренди гр. ОСОБА_1 та гр. ОСОБА_2 земельної ділянки по АДРЕСА_1 для розташування кафе» та передано її до земель Запорізької міської ради; Договір оренди землі від 29.12.2016 року № 201605000100696 розірвано; Надано у користування на умовах оренди, строком на 19 років, товариству з обмеженою відповідальністю «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» земельну ділянку (кадастровий номер 2310100000:05:009:0155) площею 0,1853 га (землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування) по АДРЕСА_1 для розташування кафе в межах раніше затверджених рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради від 04.09.2003 року № 292/9 «Про продовження ТОВ «ЕНІГМА» права оренди земельної ділянки по АДРЕСА_2 для розташування кафе з комплексним благоустроєм» за рахунок земель Запорізької міської ради.
Ухвалюючи таке рішення, Запорізька міська рада виходила з упорядкування відносин землекористування, зважаючи на те, що відбулася зміна власника об'єкту, який розташований на орендованій земельній ділянці.
Заперечуючи проти такого рішення. позивачі посилалися на порушення порядку його ухвалення, разом з тим не надали жодних відомостей про те, яким чином оскаржуване рішення Запорізької міськради та укладення договору оренди земельної ділянки з його новим власником порушує права позивачів.
Адже позивачі не заперечують проти того, що вони не здійснюють користування земельною ділянкою, об'єкт нерухомості який розташований на спірній земельній ділянці, наразі не належить їм на праві власності.
Та обставина, що позивачами оспорюється перехід від них права власності на об'єкт нерухомості, не може бути підставою для відмови новому власникові в укладенні договору оренди землі.
Відповідно до частини третьої статті 7 Закону «Про оренду землі», до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку.
Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташовано такий житловий будинок, будівлю або споруду.
Указана норма статті 7 Закону «Про оренду землі» узгоджується з положеннями статей 120 Земельного та 377 Цивільного кодексів України. Зазначені статті кодексів регулюють питання переходу прав на землі приватної власності, констатуючи, що в разі набуття права власності на об'єкти нерухомості переходить право власності на земельну ділянку без зміни її цільового призначення.
Право оренди згідно із частиною другою статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" виникає з моменту його державної реєстрації, тому після укладання такої угоди необхідно провести відповідні реєстраційні дії.
19.06.2018 Верховний Суд у постанові у справі № 922/3655/17 зазначив, що:
1) право попереднього власника або користувача припиняється на підставі прямої вказівки закону без припинення загалом договору оренди земельної ділянки;
2) новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не в порядку повторного надання земельної ділянки.
Крім того, суд у цій постанові системно тлумачачи Закон, роз'яснив вирішення ситуації, за якої відчужується частина об'єкта нерухомості, що розташований на орендованій земельній ділянці, а решта залишається у власності орендаря земельної ділянки, в такому випадку, зокрема : до нового власника відповідної частини об'єкта нерухомості пропорційно переходять обов'язки за договором оренди земельної ділянки; при цьому попередній власник будівлі не повинен сплачувати орендну плату за частину земельної ділянки, користувачем якої більше не є.
У постанові від 07.11.2018 р. у справі № 910/20774/17 Верховний Суд зазначив, що заміна орендаря, припинення й набуття відповідних обов'язків відбувається автоматично.
Отже, у разі відчуження об'єкта нерухомості, що розташований на орендованій земельній ділянці:
- відбувається заміна орендаря за договором оренди земельної ділянки з попереднього на нового власника об'єкта нерухомості з моменту набуття ним права власності на такий об'єкт;
- заміна відбувається автоматично на підставі закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом унесення змін до договору оренди;
- зобов'язання зі сплати орендної плати автоматично виникає в нового власника об'єкта нерухомості з моменту набуття ним права власності на такий об'єкт.
У разі відчуження частини об'єкта нерухомості, що розташований на орендованій земельній ділянці:
- відбувається заміна орендаря за договором оренди земельної ділянки з попереднього на нового власника об'єкта нерухомості щодо відповідної частини земельної ділянки;
- так само до нового власника об'єкта нерухомості переходить обов'язок сплачувати орендну плату за землю у відповідній пропорційній частині.
За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку.
У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 у справі №913/661/17.
При цьому Верховний Суд 04 липня 2019 року в рамках справи № 911/2244/18 (ЄДРСРУ № 82888001) вказав, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.
Посилання позивачів на порушення процедури укладення договору з новим власником, на безпідставність розірвання договору оренди зелі з позивачами тощо, ґрунтується лише на необхідності дотримання формальних приписів щодо упорядкування земельних орендних відносин та жодним чином не містить переконливих доказів на підтвердження порушення прав позивачів.
За таких обставин судова колегія вважає, що Запорізька міська рада, ухвалюючи рішення щодо упорядкування між сторонами орендних відносин стосовно належної їй земельної ділянки, як власник реалізувала свої права на свій розсуд в межах своїх повноважень без будь-якого порушення прав інших осіб.
Тому судова колегія вважає, що оскаржуване судове рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового про відмову у задоволенні позову.
Керуючись ст. ст. 374, 376, 382 ЦПК України, суд,-
Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» та Запорізької міської ради задовольнити.
Рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 05 серпня 2020 року по цій справі касувати.
Ухвалити нове рішення.
Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Запорізької міської ради, приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Павловської Ганни Олегівни про визнання протиправним, скасування рішення Запорізької міської ради № 59/121 від 29.08.2018 року «Про надання у користування на умовах оренди Товариству з обмеженою відповідальністю «ЛЕНД ДІВЕЛОПМЕНТ» земельної ділянки - залишити без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 17 листопада 2020 р.
Головуючий О.В. Крилова
Судді: В.Ю. Бєлка
О.З. Поляков