79014, м. Львів, вул. Личаківська, 128
09.11.2020 справа № 914/1562/20
За позовом: Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів
до відповідача: Приватного підприємства “Міська оренда”, м. Львів
про розірвання договору оренди та зобов'язання повернути об'єкт оренди шляхом виселення.
Суддя Манюк П. Т.
За участю секретаря Чорної І.Б.
Представники:
від позивача: Мартиняк Роксолана Михайлівна - представник;
від відповідача: Ларіонов Роман Олександрович - представник.
В провадженні Господарського суду Львівської області перебуває справа за позовом Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до Приватного підприємства “Міська оренда” про розірвання договору оренди та зобов'язання повернути об'єкт оренди шляхом виселення.
Ухвалою суду від 01.07.2020 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено засідання на 27.07.2020 року. Ухвалою суду від 27.07.2020 розгляд справи відкладено на 17.08.2020.
Ухвалою суду від 17.08.2020 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та підготовче засідання відкладено на 16.09.2020.
В підготовчих засіданнях 16.09.2020 та 05.10.2020 було оголошено перерви.
Ухвалою суду від 19.10.2020 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні на 09.11.2020.
В судовому засіданні, яке відбулося 09.11.2020, представники позивача позовні вимоги підтримав, просив їх задоволити з підстав викладених у позовній заяві та усних поясненнях.
Представник відповідача в судовому засіданні 09.11.2020 позовні вимоги заперечив, просив відмовити у їх задоволенні з підстав викладених у відзиві на позовну заяву та запереченнях на відповідь на відзив.
Враховуючи те, що зібраних в матеріалах справи доказів достатньо для з'ясування обставин справи і прийняття судового рішення, в судовому засіданні 09.11.2020 справу розглянуто по суті, оголошено вступну та резолютивну частину судового рішення у справі.
Позиція позивача.
Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (надалі позивач) звернулося в Господарський суд Львівської області з позовом до Приватного підприємства “Міська оренда” (надалі відповідач) про розірвання договору оренди нежитлових приміщень від 08.06.1994 № 5178 з врахуванням змін від 22.10.2010 № 5178 (Д-10) та зобов'язання відповідача повернути об'єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення загальною площею 53,3 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Новознесенська, буд. 32.
В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на те, що 08.06.1994 між Фондом комунального майна м. Львова, правонаступником якого є Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (орендодавець) та ЛОДП «Львівхліб-Хлібокомбінат» Фірмовий магазин «Хліб» № 11 Львівський хлібокомбінат (орендар), укладено договір на оренду нежитлових приміщень № 5178, згідно якого орендодавець здав, а орендар прийняв в користування нежитлові приміщення загальною площею 53,3 кв. м, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Новознесенська, буд. 32.
Договір укладено на термін 2 роки до 16.06.1997 ( п. 1 договору).
Відповідно до додатку № 1 до договору від 08.06.1994 № 5178 термін дії договору продовжено до 20.06.2022. Згідно рішення Виконавчого комітету Львівської міської Ради народних депутатів від 20.06.1997 № 381 орендар позбавлений права самостійно відчужувати, здавати в оренду або в суборенду, перепрофільовувати орендоване майно.
22.10.2010 договором № 5178 (Д-10) внесено зміни до договору від 08.06.1994 № 5178, а саме в преамбулі договору та реквізитах сторін змінено орендаря «Відкрите акціонерне товариство «Львівський хлібокомбінат» на «Приватне підприємство «Міська оренда».
З метою перевірки додержання умов договору, представниками орендодавця 03.06.2020 було проведено обстеження об'єкта нерухомого майна, що перебуває в оренді ПП «Міська оренда», розташованого за адресою: м. Львів, вул. Новознесенська, 32, загальною площею 53,3 кв. м., та складено акт від 03.06.2020 № 88-нп/20. В ході перевірки були встановлені грубі порушення вимог договору, а саме виявлено невідповідність приміщень технічній документації: приміщення під індексами « 1-1» та « 1-2» фактично об'єднане в одне (відсутні стінні перегородки); у приміщені під індексом « 1-1» відсутня пічка, у приміщенні під індексом « 1-3» відсутня пічка, у приміщенні під індексом « 1-4» відсутнє кухонне вогнище.
Також встановлено фактичне цільове використання об'єкта для продуктового магазину з реалізацією підакцизної групи товарів (пиво, горілка, вино та тютюнові вироби).
Таким чином, всупереч умовам укладеного договору та ст. 783 ЦК України відповідач не виконує взяті на себе зобов'язання належним чином, у зв'язку з чим позивач звернувся з позовними вимогами про розірвання договору та виселення відповідача з нежитлових приміщень, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Новознесенська, буд. 32, загальною площею 53.3 кв.м.
Позиція відповідача.
Заперечуючи позовні вимоги відповідач посилається на те, що 03.06.2020 року комісією у складі представників Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку ЛМР Мельника Д.А - спеціаліста 1-ї категорії КІВ УКВ ДЕР ЛМР, Чуба І.С - майстра ЛКП «Господар» та Беднарської З.М - спеціаліста 1-ї категорії ВЖКГ ЛРА, проведено обстеження нежитлових приміщень загальною площею 53,3 кв. м, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Новознесенська, 32. За результатами перевірки складено акт № 88-нп/20 проведення перевірки приміщення.
Проте, позивач не надав до суду належних та допустимих доказів правомірності проведення такої перевірки, зокрема направлення, на підставі якого було проведено вказану перевірку. Більше того, відповідач не отримував повідомлення про проведення перевірки. В акті в графі «відповідно до повідомлень № __ від ___ » не вказані дані про повідомлення, що підтверджує факт неповідомлення відповідача про проведення перевірки. Таким чином, неповідомлення відповідача про проведення перевірки позбавило його права на представництво та захист своїх інтересів через уповноваженого представника при складенні акту, тому дану перевірку проведено без участі представника ПП «Міська оренда» (орендаря). В матеріалах справи відсутні також докази направлення поштою акту № 88-нп/20 проведення перевірки приміщень від 03.06.2020 року на адресу відповідача. Таким чином, акт проведення перевірки не можна вважати належним доказом, що підтверджує використання орендованих приміщень не за цільовим призначенням, оскільки такий акт складено в односторонньому порядку, а обстеження об'єкта оренди проведено без повідомлення та участі представників орендаря.
Крім цього, цільове призначення орендованого майна в договорі конкретно не визначено, а термін «під хлібний магазин» не може бути підставою для встановлення порушення цільового використання орендованого майна, оскільки відповідач здійснює торгівлю хлібом та хлібобулочними виробами, про що позивач в акті перевірки завідомо не вказав. Разом з тим, жодна умов договору не передбачає обов'язку відповідача здійснювати торгівлю в об'єкті оренди лише хлібобулочними виробами, аналогічно, як і немає обмежень чи прямої заборони реалізовувати будь-які інші групи товарів.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши докази по справі у їх сукупності, суд вважає, що в задоволенні позовних вимог слід відмовити, виходячи з таких мотивів.
Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Як встановлено судом, між Фондом комунального майна м. Львова, правонаступником якого є управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (орендодавець) та ЛОДП «Львівхліб-Хлібокомбінат» Фірмовий магазин «Хліб» № 11 Львівський хлібокомбінат (орендар), укладено договір на оренду нежитлових приміщень № 5178, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв в користування нежитлові приміщення загальною площею 53,3 кв. м, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Новознесенська, буд. 32.
Відповідно до додатку № 1 до договору від 08.06.1994 № 5178, термін дії договору продовжено до 20.06.2022. Рішенням Виконавчого комітету Львівської міської Ради народних депутатів від 20.06.1997 № 381, орендар позбавлений права самостійно відчужувати, здавати в оренду або в суборенду, перепрофільовувати орендоване майно.
В п. 1 договору передбачено використання об'єкту під хлібний магазин.
Пунктом 13 договору встановлено, що орендар зобов'язаний користуватися
приміщеннями відповідно до договору оренди і їх призначенням.
Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, що перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Львова, визначені в Положенні про оренду майна територіальної громади міста Львова, затвердженого ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 р. № 897 (далі - Положення).
Відповідно до п. 4.2.3. Положення, Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради здійснює контроль за використанням майна, переданого в оренду, через проведення планових та позапланових перевірок.
Згідно п. 6.2. Положення, Управління комунальної власності проводить облік орендних платежів та слідкує за використанням майна способом проведення планових перевірок, але не частіше одного разу на рік. Контроль за виконанням умов договору оренди комунального майна покладається на орендодавця та балансоутримувача (п. 6.3. Положення).
Пунктом 6.4. Положення передбачено, що у разі невиконання чи неналежного виконання орендарем зобов'язань за договорами оренди, що встановлюються за результатами планових перевірок, та/або якщо інформація отримана відповідно до пункту 4.2.2. Положення, орендодавець комунального майна зобов'язаний вживати заходи для дострокового розірвання договору оренди на підставах та у порядку, встановлених законодавством України. Заходи для дострокового розірвання договору вживаються у разі виявлення і належного підтвердження фактів нецільового використання об'єктів оренди, передання об'єкта оренди в суборенду без згоди орендодавця, наявності заборгованості зі сплати орендної плати протягом 3 місяців підряд і більше, невикористання об'єкта оренди, якщо таке невикористання створює загрозу його пошкодженню чи знищенню.
Відповідно до частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визначає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Враховуючи, що позивачем у позовній заяві підставою розірвання договору визначено нецільове використання об'єкта оренди, йому необхідно довести, у чому полягає шкода, завдана територіальній громаді, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак, чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що може потягнути його розірвання.
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 783 Цивільного кодексу України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.
Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Як вбачається з матеріалів позовної заяви, працівниками позивача та балансоутримувача проведено обстеження орендованих відповідачем нежитлових приміщень розташованих за адресою: м. Львів, вул. Новознесенська, 32, загальною площею 53,3 кв. м. За результатами перевірки складено Акт від 03.06.2020 № 88-нп/20. В ході перевірки були виявлено невідповідність технічній документації: приміщення під індексами « 1-1» та « 1-2» фактично об'єднане в одне (відсутні стінні перегородки); у приміщені під індексом « 1-1» відсутня пічка, у приміщенні під індексом « 1-3» відсутня пічка, у приміщенні під індексом « 1-4» відсутнє кухонне вогнище. Також встановлено фактичне цільове використання об'єкта - для продуктового магазину з реалізацією підакцизної групи товарів (алкогольні напої та тютюнові вироби).
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Суд звертає увагу на те, що незважаючи на те, що в даному акті зазначено, що перевірка проводилася на підставі Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ухвали Львівської міської ради від 19.10.2006 № 219 “Про розмежування повноважень між виконавчими органами Львівської міської ради”, ухвали Львівської міської ради від 07.06.2007 № 897 “Про врегулювання питань майна територіальної громади м. Львова”, сама перевірка була проведена без участі уповноваженого представника відповідача, оскільки продавець магазину не може вважатися посадовою особою ПП «Міська оренда» та не є уповноваженою особою на підписання акту. В акті в графі «відповідно до повідомлень № _ від » не вказані дані про повідомлення, що підтверджує факт неповідомлення відповідача про проведення перевірки, що позбавило його права на представлення та захист своїх інтересів.
Таким чином, вказаний акт не можна вважати належним доказом, що підтверджує використання орендованих приміщень не за цільовим призначенням, оскільки такий акт складено в односторонньому порядку, а обстеження об'єкта оренди проведено без повідомлення та участі представників орендаря.
Разом з тим, суд зауважує, що основною метою договору оренди та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.
Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, на дату звернення позивача до суду з даним позовом відповідач сплачував орендну плата в повному обсязі, заборгованості з орендної плати за орендарем не обліковувалось, що підтверджує дотримання відповідачем свого обов'язку за договором оренди та досягнення орендодавцем основної мети, з якою спірний договір укладався.
Варто зауважити, що відповідачем не спростовано зазначену в акті інформацію про об'єднання приміщень, відсутність пічки та кухонного вогнища, однак суд зазначає що приміщення відповідає технічним характеристикам, зазначеним в Технічному плані та Інвентаризаційній справі, що були складені станом на 23.04.2008. Відсутність пічки та кухонного вогнища не вважається переплануванням приміщення та не є порушенням умов договору, а тому доводи позивача про порушення умов договору в цій частині суд вважає безпідставними.
Щодо доводів позивача про використання відповідачем орендованого майна не за цільовим призначенням, то цільове призначення орендованого майна в договорі конкретно не визначено, а термін «під хлібний магазин» не може бути підставою для встановлення порушення цільового використання орендованого майна, оскільки відповідач одночасно із реалізацією інших продовольчих товарів здійснює торгівлю хлібом та хлібобулочними виробами, про що до матеріалів справи долучені відповідні докази. Разом з тим, жодна умов договору не передбачає обов'язку відповідача здійснювати торгівлю в об'єкті оренди лише хлібобулочними виробами, аналогічно, як і немає обмежень чи прямої заборони реалізовувати будь-які інші групи товарів, в тому числі підакцизні. Відтак, позивачем не доведено належними, допустимими та достатніми доказами наявність істотного порушення Відповідачем умов договору, зокрема, використання орендованих приміщень не за цільовим призначенням.
Отже, доводи позивача про істотне порушення відповідачем умов спірного договору не знайшли свого підтвердження під час розгляду даної справи, зокрема, не доведено, в чому саме полягає шкода, яка завдана органу місцевого самоврядування, а також яким чином порушуються права орендодавця/територіальної громади.
Відповідно до ст. 79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Зважаючи на викладене вище, суд прийшов до висновку що підстави для розірвання договору оренди від 08.06.1994 № 5178 відсутні, відтак і підстав для виселення відповідача з орендованих приміщень немає, тому позовні вимоги до задоволення не підлягають.
Відповідно до ст. 129 ГПК України, сплачений судовий збір у даній справі покладається на позивача.
Керуючись ст. ст. 2, 13, 74, 76, 77, 78, 86, 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
вирішив:
1. У задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Рішення набирає законної сили в порядку та строки, визначені статтею 241 ГПК України, та може бути оскаржено до Західного апеляційного господарського суду в порядку та строки, визначені статтями 256, 257 ГПК України.
Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень, розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reyestr.court.gov.ua/.
Повне рішення складено 16 листопада 2020 року.
Суддя П.Т. Манюк