проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058
"31" серпня 2020 р. Справа № 922/4047/19
Колегія суддів у складі: головуючий суддя Пушай В.І., суддя Попков Д.О., суддя Стойка О.В.
секретар судового засідання Євтушенко Є.В.
за участю представників:
прокурор - Ногіна О.М., за посвідченням;
від відповідача-1 - не з'явився;
від відповідача-2 - не з'явився;
від відповідача-3 - не з'явився;
розглянувши апеляційну скаргу заступника прокурора Харківської області, м. Харків вх. № 1570 Х/З на рішення господарського суду Харківської області від 27.05.2020 р. у справі № 922/4047/19 (суддя - Жельне С.Ч., повний текст складено та підписано 01.06.2020 р.)
за позовом заступника керівника Харківської місцевої прокуратури № 3, м. Харків
до
1. Харківської міської ради, м. Харків,
2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, м. Харків,
3. фізичної особи-підприємця Чайки Дмитра Володимировича, м. Харків
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору, повернення майна
09.12.2019 р. заступник керівника Харківської місцевої прокуратури № 3 звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради (далі - ХМР, відповідач-1), Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (далі - Управління ХМР, відповідач-2) та до фізичної особи-підприємця Чайки Дмитра Володимировича (далі - ФОП Чайка Д.В., відповідач-3) про:
- визнання незаконним та скасування п. 72 додатку до рішення 18 сесії ХМР 7 скликання «Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 21.02.2018 р. № 1008/18;
- визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 15.11.2018 р. № 5649-В-С, укладеного між Управлінням ХМР та ФОП Чайкою Д.В., посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Тихоновою І.В. і зареєстрованого в реєстрі за № 304, скасувавши запис про проведену державну реєстрацію права власності;
- зобов'язання ФОП Чайку Д.В. повернути територіальній громаді міста Харкова нежитлові приміщення цокольного поверху № 0-4-:-0-9, 0-27, загальною площею 89,6 кв.м., розташовані у житловому будинку літ. «А-16» за адресою: м. Харків, вул. Рибалка, 49-Г.
В обґрунтування позовних вимог прокурор посилається на те, що рішення міської ради від 21.02.2018 р. № 1008/18 в частині відчуження ФОП Чайці Д.В. шляхом викупу об'єкту комунальної власності територіальної громади м. Харкова (нежитлових приміщень) є незаконним та підлягає скасуванню у зв'язку з тим, що прийнято з порушенням вимог ст. 345 ЦК України, ст.ст. 1, 29 Закону України «Про приватизацію державного майна», ст.ст. 11, 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».
Прокурор стверджує, що порядок викупу таких об'єктів встановлений Фондом державного майна України, а на час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об'єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в т.ч. за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений ФДМУ від 02.04.2012 р. за № 439.
На думку прокурора, ХМР дійсно має право прийняти рішення про продаж об'єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації - Управління ХМР має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. Проте, такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу орендарем об'єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей цього майна.
Оскільки ФОП Чайкою Д.В. не здійснювалися поліпшення орендованого майна, а навпаки вартість майна зменшилася, тому, за доводами прокурора, ХМР незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, а рішення міської ради є незаконним та підлягає скасуванню, укладений на його підставі договір купівлі-продажу суперечить вимогам законодавства та може бути визнаний недійсним.
В обґрунтування наявності підстав для представництва інтересів в господарському суді прокурор посилається на ст. 131-1 Конституції України та ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», зазначаючи, що ХМР представляє інтереси громади міста Харкова, проте у даному випадку вона є відповідачем у справі і саме вона вчинила дії, які негативно впливають на інтереси громади, так само як і Управління ХМР, тому прокурором подано цей позов до суду самостійно.
Таке звернення прокурора (за його доводами) спрямоване на дотримання встановленого Конституцією України принципу верховенства права, задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні питання про передачу комунального майна у власність, оскільки недотримання під час проведення приватизації об'єктів нерухомості вимог законодавства, принципів відкритості, максимальної ефективності та економії, унеможливило раціональне використання комунального майна громади, що призвело до порушення економічних інтересів держави, а також прав та інтересів мешканців територіальної громади.
Ухвалою господарського суду Харківської області від 16.12.2019 р. прийнято позовну заяву прокурора до розгляду за правилами загального позовного провадження, тобто, дослідивши матеріали позовної заяви, місцевий господарський суд визнав їх такими, що подані з дотриманням вимог ГПК України, в т.ч. й ч. 4 ст. 53 ГПК України.
Рішенням господарського суду Харківської області від 27.05.2020 р. у задоволенні позову повністю відмовлено.
Суд першої інстанції виходив з того, що продаж об'єктів малої приватизації має бути здійснено виключно шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж); у виняткових випадках такий продаж може бути проведено шляхом викупу, а саме в цьому випадку продаж шляхом викупу орендарем об'єкта, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендар за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснив поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менше 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна. Суд зазначив про нездійснення ФОП Чайкою Д.В. поліпшень спірного нерухомого майна та дійшов висновку, що оскаржуване у частині рішення ХМР щодо проведення приватизації шляхом викупу не відповідає вимогам чинного законодавства, яке регулює порядок здійснення приватизації.
Водночас, надаючи юридичну оцінку необхідності позбавлення ФОП Чайки Д.В. права мирного володіння приватизованим майном, господарський суд Харківської області дійшов висновку, що у цьому спорі належить застосувати окремі рішення ЄСПЛ про неможливість витребування у добросовісного набувача майна, яке вибуло з володіння держави внаслідок порушень, допущених уповноваженими посадовими особами, які здійснюють функцію управління державним майном (спори щодо порушення положень частини 1 статті 14 Першого протоколу до Конвенції).
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, заступник прокурора Харківської області звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позов прокурора.
В обґрунтування апеляційної скарги скаржник посилається на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.
Прокурор вважає, що суд першої інстанції, встановивши відсутність здійснених орендарем поліпшень орендованого майна, фактично підтвердив порушення ХМР ст.ст. 1, 2, 4, 25, 29 Закону України «Про приватизацію державного майна», ст.ст. 11, 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств» (малу приватизацію), п. 8.1 Порядку продажу об'єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом заниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженим ФДМУ від 02.04.2012 р. № 439, п.п. 1.2, 2.2, 3.3, 3.4 Програми приватизації та відчуження об'єктів комунальної власності і територіальної громади м. Харкова на 2017-2020 роки, затвердженої рішенням ХМР від 21.06.2017 р. № 691/17.
За доводами апеляційної скарги, відмовляючи у задоволенні позову місцевий господарський суд встановив, що невірне обрання способу приватизації є порушенням, допущеним виключно відповідачем-1, а не набувачем майна -відповідач-3 жодним чином не міг вплинути на виконання ХМР своїх функцій, проте, на думку прокурора, таке рішення було прийнято внаслідок ініціативних дій орендаря як особи, зацікавленої у залученні матеріально-технічних ресурсів для покращення умов здійснення підприємницької діяльності, відтак недійсність спірного договору пов'язана з порушенням обома його сторонами спеціальних норм щодо приватизації згаданого нерухомого майна.
Прокурор в апеляційній скарзі не погоджується із застосуванням судом першої інстанції ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та практики ЄСПЛ щодо застосування ст. 1 Першого протоколу до Конвенції згідно зі ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», внаслідок чого суд дійшов висновку, що відповідач-3 законним шляхом й добросовісно набув майно у власність, оскільки Верховним Судом у постанові від 20.02.2020 р. у справі № 297/616/17 наголошено, що висновки ЄСПЛ потрібно застосовувати не безумовно, а з урахуванням фактичних обставин справи, оскільки цей суд рекомендував оцінювати дії не тільки органів держави-відповідача, але і самого скаржника; певні випадки порушень, на які особа посилається як на підставу для застосування ст.1 Першого протоколу, можуть бути пов'язані з протиправною поведінкою самого набувача майна.
У визначений ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 30.06.2020 р. строк, від ХМР та Управління ХМР надійшли відзиви на апеляційну скаргу.
Прокурор у судовому засіданні підтримав апеляційну скаргу у повному обсязі.
Представники відповідачів у судове засідання не з'явилися, про причини неявки суд не повідомили, про дату, час та місце розгляду справи сторони повідомлені належним чином.
Частинами 1-2 статті 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Дослідивши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази у справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія Східного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, з огляду на наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 23.01.2018 р. між Управлінням ХМР, як орендодавцем, та ФОП Чайкою Д.В., як орендарем, укладено договір оренди № 773, відповідно до умов п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення цокольного поверху № 0-4-:-0-9, 0-27 загальною площею 89,6 кв.м. у житловому будинку (технічний паспорт від 05.03.2011 р., інвентаризаційна справа № 68515), яке належить до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, розташоване за адресою: м. Харків, вул. Рибалка, б. 49-Г, літ «А-16» та знаходиться на балансі КП «Жилкомсервіс». Право на оренду цього майна отримано орендарем на підставі рішення виконавчого комітету ХМР від 17.01.2018 р. № 28 "Про передачу в оренду нежитлових приміщень".
Відповідно до п. 1.2. договору оренди, майно передається в оренду з метою використання: розміщення суб'єкта господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення.
За умовами п. 3.1 договору оренди, вартість об'єкту оренди визначається на підставі висновку про вартість майна і становить 273 420,00 грн., без ПДВ станом на 24.11.2017 р.
Згідно з п. 5.2 договору оренди, орендар має право здійснювати ремонт, реконструкцію орендованого майна у встановленому порядку за наявності письмової згоди орендодавця.
Відповідно до п. 5.3. договору оренди, орендар має право за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід'ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід'ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об'єкта у власність. Поліпшення, зроблені без згоди орендодавця, які неможливо відокремити без пошкодження орендованого майна, не породжують зобов'язання орендодавця відшкодувати їх вартість.
Умовами пункту 5.6. договору оренди передбачено переважне право орендаря, який належно виконує свої обов'язки, у разі продажу майна, що передане в оренду, перед іншими особами на його викуп.
Згідно з умовами п. 10.1 договору оренди, цей договір діє з 23.01.2018 р. до 23.12.2020 р.
В матеріалах справи відсутній акт-приймання передачі орендованого майна від Управління ХМР до ФОП Чайки Д.В., проте сторонами не заперечується, що на виконання договору оренди майно було передано в оренду відповідачем-2 відповідачу-3.
Листом від 02.02.2018 р. ФОП Чайка Д.В. звернувся до Управління ХМР з проханням дозволити приватизацію шляхом викупу нежитлових приміщень за адресою: м. Харків, вул. Рибалка, 49Г.
Рішенням 18 сесії ХМР 7 скликання від 21.02.2018 р. №1008/18 "Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" вирішено провести відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Харкова згідно з додатком (переліком об'єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу).
У п. 72 додатку до цього рішення ХМР зазначено, що приватизації (відчуженню) шляхом викупу орендарем - ФОП Чайкою Д.В. підлягають нежитлові приміщення цокольного поверху у житловому будинку загальною площею 89,6 кв.м. по вул. Рибалка, 49 Г, літ. А-16 у м. Харкові.
На виконання рішення ХМР № 1008/18 від 21.02.2018 р. ФОП Чайка Д.В. листом від 28.02.2018 р. звернувся до Управління ХМР із заявою про призначення ФОП Прокоп'євої І.Б. для проведення оцінки з метою приватизації спірного майна.
Листом № 2597 від 28.02.2018 р. Управлінням ХМР запропоновано ФОП СОД Прокоп'євій І.Б. провести оцінку згаданих нежитлових приміщень з метою визначення вартості об'єкта для приватизації шляхом викупу; дата оцінки - 28.02.2018 р.
28.02.2018 р. СОД ФОП Прокоп'євою І.Б. проведено оцінку нежитлових приміщень, які орендуються ФОП Чайкою Д.В., за результатами чого 03.03.2018 р. складено звіт про оцінку нежитлових приміщень загальною площею 89,6 кв.м., розташованих за адресою: м. Харків, вул. Рибалка, 49-Г.
Згідно з цим висновком, вартість об'єкта незалежної оцінки становить 231 798,00 грн., без ПДВ.
Відповідно до розділу 2 звіту, будинок, в якому є об'єкт оцінки знаходиться в спальному районі вулиці Рибалка, прилегла територія забудована багатоповерховими житловими будинками. Будинок знаходиться на «червоній лінії», але густота населення та ділова активність цього району низька. Об'єкт оцінки являє собою нежитлові приміщення цокольного поверху у житловому будинку літ «А-16». Вхід в приміщення здійснюється з окремого входу та через інші приміщення.
Згідно з п. 3.2 звіту на дату оцінки, завдяки візуальному огляду встановлено, що об'єкт оцінки перебуває в незадовільному технічному стані, оцінювані нежитлові приміщення довгий час не експлуатувалися, внутрішнє оздоблення потребує капремонту, спостерігаються масові сліди протікання, іржаві плями, відшарування, здуття і відпадання шару фарби зі шпаклівкою, на поверхні глибокі тріщини, подряпини, вибоїни; руйнування міжкімнатних дверей та покриття підлоги.
В цьому пункті оцінювачем наведено наступну характеристику об'єкту оцінки за результатами огляду:
- будівля, в якій перебувають приміщення, побудована з керамзитобетону, спостерігається відшарування та вивітрювання розчину зі швів, сліди протікання через стики всередині будівлі, тріщини. Фундамент - бетонний, який потребує шпарування тріщин, усунення пошкоджень опоряджувального шару цоколя;
- вхід до приміщення здійснюється з окремого входу, не має природного освітлення;
- вхідні двері в приміщення металеві; міжкімнатні двері в приміщеннях старі, дерев'яні; коробки місцями пошкоджені або уражені гнилизною, наличники місцями відсутні, обв'язка полотен пошкоджена, потребують заміни та ремонтних робіт;
- стіни приміщень пофарбовані, які мають сліди протікання, іржаві плями, відшарування, здуття і відпадання шару фарби зі шпаклівкою, на поверхні глибокі тріщини, подряпини, вибоїни та потребують повного перефарбування з підготовкою поверхні; стеля приміщення пофарбована, але має сліди масової течі, іржаві та чорні плями;
- підлога в приміщенні - бетон, лінолеум старого зразку, який потребує повної заміни покриття підлоги з капітальним ремонтом самої підлоги - основи під лінолеум чи інший матеріал для покриття у зв'язку з тим, що підлога у приміщенні від вологи відшарувалася;
- система комунікації знаходиться в неробочому стані; в будівлі відключено опалення; труби водопостачання та водовідведення іржаві, в деяких місцях зрізані; комунікації потребують ремонту.
У цьому звіті СОД ФОП Прокоп'євою І.Б. зазначено, що фізичний знос визначений завдяки натурного обстеження будівлі, де перебуває об'єкт оцінки, і становить приблизно 43 % «Незадовільний» - експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту.
Відомостей про те, що ФОП Чайкою Д.В. здійснювалися поліпшення орендованого ним майна, необхідних для використання цих приміщень у його господарській діяльності, звіт суб'єкта оціночної діяльності не містить.
15.11.2018 р. між Управлінням ХМР, як продавцем, та ФОП Чайкою Д.В., як покупцем, укладено договір № 5649-В-С купівлі - продажу нежитлових приміщень, орендованих ФОП Чайкою Д.В., відповідно до умов пункту 1 якого продавець зобов'язується передати у власність, а покупець зобов'язується прийняти нежитлові приміщення цокольного поверху № 0-4-:-0-9, 0-27 загальною площею 89,6 кв.м. у житловому будинку літ «А-16» за адресою: АДРЕСА_1 , орендовані ФОП Чайкою Д.В. згідно з договором оренди № 773 від 23.01.2018 р.
Об'єкт приватизації належить територіальній громаді м. Харкова в особі ХМР на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 26.06.2008 р. Виконавчим комітетом ХМР на підставі розпорядження Харківського міського голови від 10.04.2008 р. за № 667.
Право власності зареєстроване в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно 09.07.2008 р. Витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно виданий 09.07.2008 р. КП «Харківське міське БТІ», номер витягу 19470604, реєстраційний номер: 237 67 721, номер запису: 8290 в книзі: 1.
Державну реєстрацію права власності на об'єкт приватизації за продавцем проведено в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 05.04.2018 р., Державним реєстратором Департаменту реєстрації ХМР Гвоздович А.І., номер запису про право власності 25647375, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1527205563101.
Відповідно до розділу 2 договору купівлі-продажу, оціночна вартість об'єкта приватизації, що відчужується, складає 231 798,00 грн.; сума ПДВ складає 46 359,60 грн.; разом ціна продажу об'єкта приватизації становить 278 157,60 грн.
Умовами пункту 3.2 договору купівлі-продажу сторонами погоджено порядок перерахування ціни продажу об'єкта приватизації, а саме:
- сума застави у розмірі 7 070,64 грн., яка була перерахована покупцем на рахунок Управління у строк 10 робочих днів після прийняття ХМР рішення про приватизацію об'єкта шляхом викупу підлягає зарахуванню на рахунок Управління не пізніше ніж протягом 30 днів з моменту нотаріального посвідчення цього договору;
- покупець, який підписав договір купівлі-продажу, сплачує на рахунок Управління суму у розмірі 271 086,96 грн. не пізніше ніж протягом 30 днів з дня підписання цього договору.
Згідно з п. 4.1. договору купівлі-продажу, право власності на об'єкт приватизації переходить до покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об'єкта разом з неустойкою (у разі її нарахування).
Відповідно до п. 4.2. договору купівлі-продажу, передача об'єкта приватизації продавцем покупцю здійснюється за актом прийому-передачі.
Згідно з п. 6.2 договору купівлі-продажу, у разі несплати покупцем коштів за об'єкт приватизації згідно з договором купівлі-продажу протягом 30 днів з дня укладення договору та його нотаріального посвідчення покупець сплачує на користь продавця неустойку у розмірі 5 % ціни продажу об'єкта. У разі несплати коштів згідно з договором купівлі-продажу протягом наступних 30 днів цей договір підлягає розірванню.
Договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Тихоновою І.В. 15.11.2018 р. та зареєстрований в реєстрі за № 304.
10.12.2018 р. Управління ХМР за актом прийому-передачі № 5649-В-С передано, а ФОП Чайкою Д.В. прийнято продані 15.11.2018 р. шляхом викупу спірні нежитлові приміщення. В акті зазначено, що станом на 10.12.2018 р. загальна сума за об'єкт приватизації у розмірі 278 157,60 грн. сплачена у повному обсязі, проте відповідні докази здійснення відповідачем-3 такої оплати в матеріалах справи відсутні.
Держреєстрація права власності на спірний об'єкт приватизації за ФОП Чайкою Д.В. здійснена держреєстратором 17.12.2018 р. на підставі даного акту від 10.12.2018 р. та договору купівлі-продажу від 15.11.2018 р.
В оспорюваному рішенні Ради від 21.02.2018 р. № 1008/18 зазначено, що його прийнято на підставі Законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Програми приватизації та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 р.р., затвердженої рішенням Ради від 21.06.2017 р. № 691/17.
Відповідно до пункту 1.1 Програми приватизації та відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 рр., затвердженої рішенням Ради від 12.06.2017 № 691/17 (далі - Програма приватизації), її розроблено відповідно до Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та інших законодавчих актів, що регулюють питання власності.
Метою приватизації є підвищення ефективності використання майна, створення конкурентного середовища, залучення інвестицій з метою забезпечення соціально-економічного розвитку міста, а також забезпечення надходження коштів від приватизації до міського бюджету (пункт 1.2 Програми приватизації).
Відповідно до пунктів 3.3, 3.4 Програми приватизації, приватизація об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою. Викуп застосовується щодо об'єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.
Згідно з частиною 1 статті 5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна", з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об'єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А - окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано. Окремим індивідуально визначеним майном вважається рухоме та нерухоме майно.
Частиною 2 статті 5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна" встановлено, що об'єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об'єктами малої приватизації.
Згідно з частиною 2 статті 16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна", викуп об'єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Відповідно до статті 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу, продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону.
З моменту прийняття рішення про приватизацію об'єктів, які перебувають у комунальній власності, органами приватизації здійснюється підготовка до їх приватизації відповідно до статті 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", що полягає, зокрема, у встановлені ціни продажу об'єкта, що підлягає приватизації, зокрема, шляхом викупу з урахуванням результатів оцінки об'єкта, публікації інформації про об'єкти малої приватизації у відповідних інформаційних бюлетенях та місцевій пресі, а також вчинені інших дій, необхідних для підготовки об'єктів малої приватизації до продажу.
Викуп застосовується до об'єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об'єкта встановлюється Фондом державного майна України (частини 1, 3 статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.
Порядок викупу встановлений Фондом державного майна України. На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об'єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений Фондом державного майна України від 02.04.2012 № 439 (далі - Порядок № 439).
Згідно з пунктом 8.1 Порядку № 439, викуп об'єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об'єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено чинним законодавством України.
Відповідно до пункту 8.2 Порядку № 439, ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, установлюється на підставі результатів його оцінки.
Оцінка майна, яке підлягає приватизації, провадиться відповідно до Методики оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (далі - Методика № 1891).
Згідно з абзацом 6 пункту 73 Методики № 1891 (у редакції, чинній на час прийняття Радою оспорюваного рішення), порядок оцінки орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди (концесії), під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Порядком також визначається процедура ідентифікації невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (концесіонера).
Наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації (далі - Порядок № 377).
Пункт 2.2 Порядку № 377 визначає перелік підтверджувальних документів про здійснення орендарем поліпшень, що подаються ним до органу приватизації.
З наведеного слідує, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації - Управління ХМР, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому, такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом. У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об'єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.
Аналогічний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 08.07.2020 р. у справі № 922/1969/19, а також від 07.07.2020 у справі № 922/2932/19.
Посилання Управління ХМР у відзиві на позов та у відзиві на апеляційну скаргу на підтвердження своєї позиції про право ХМР самостійно обирати будь-який спосіб приватизації на рішення Конституційного Суду України від 13.12.2000 № 14-рп/2000 у справі № 1-16/2000 за конституційним зверненням товариства покупців членів трудового колективу перукарні № 163 "Черемшина" щодо офіційного тлумачення окремих положень статті 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (справа про визначення способу малої приватизації) не відповідає обставинам справи, оскільки Конституційний Суд України в цьому рішенні роз'яснив, що право органів, які здійснюють функції розпорядження державною власністю, самостійно визначати спосіб приватизації обмежується випадками, передбаченими законом.
Отже, місцевий господарський суд дійшов правомірного висновку про те, що оскаржуване рішення ХМР щодо проведення приватизації шляхом викупу (у відповідній частині) не відповідає вимогам спеціального законодавства - ст.ст. 1, 2, 4, 25, 29 Закону України «Про приватизацію державного майна» та ст.ст. 11, 18-2 закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію).
Проте, судова колегія не погоджується із застосуванням судом першої інстанції рішень ЄСПЛ, викладених в мотивувальній частині оскаржуваного рішення, що стало підставою для відмови у позові, і вважає обґрунтованими посилання скаржника на правові висновки, наведені у постанові Верховного Суду від 20.02.2020 у справі № 297/616/17, де суд зазначив, що висновки ЄСПЛ потрібно застосовувати не безумовно, а з урахуванням фактичних обставин справи, оскільки цей суд рекомендував оцінювати дії не тільки органів держави-відповідача, але і самого скаржника. Адже певні випадки порушень, на які особа посилається як на підставу для застосування статті 1 Першого Протоколу, можуть бути пов'язані з протиправною поведінкою самого набувача майна.
Як зазначено вище, у звіті СОД ФОП Прокоп'євої І.Б. від 03.03.2018 р. відсутні відомості про здійснення орендарем будь-яких поліпшень орендованого майна. Фізичний знос цього майна становить приблизно 43 % і експлуатація елементів будинку можлива лише за умови проведення їх ремонту.
Наведені у цьому звіті про оцінку майна, яка проводилася 28.02.2018р., обставини свідчать про те, що з моменту передачі нежитлових приміщень в оренду на підставі договору оренди від 23.01.2018 р. до дня проведення оцінки нерухомого майна суб'єктом оціночної діяльності Прокоп'євою І.Б. орендарем - ФОП Чайкою Д.В. не було здійснено жодного (навіть незначного) поліпшення орендованого ним майна, що, в свою чергу, свідчить про невикористання орендарем майна відповідно до зазначеної у договорі оренди мети його використання.
При цьому, прокурор в апеляційній скарзі слушно наголошує, що вартість майна за договором оренди від 23.01.2018 р. становила 273 420,00 грн. (без ПДВ), проте при проведенні оцінки майна 28.02.2018 р. ця вартість зменшилася до 231 798,00 грн. (без ПДВ).
ФОП Чайкою Д.В. не надано до матеріалів справи доказів подання до Управління ХМР (як органу приватизації) документів, передбачених п. 2.2 Порядку № 377 щодо здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна.
Отже, висловлені відповідачами заперечення проти задоволення позову прокурора як під час розгляду справи судом першої інстанції, так і під час апеляційного провадження, не спростовують відсутності фактів здійснення орендарем будь-яких поліпшень орендованого майна з 23.01.2018 р. по 28.02.2018 р., тим більше відсутності здійснення орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів поліпшень орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна.
Таким чином, враховуючи правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 20.02.2020 у справі № 297/616/17, судом першої інстанції безпідставно застосовано до правовідносин у даній справі ряд рішень ЄСПЛ, внаслідок чого суд дійшов помилкових висновків про те, що позбавлення набувача його майна є непропорційним втручанням з боку держави у мирне володіння власника, позбавлення відповідача-3 права мирного володіння майном тільки за те, що останній не відмовився від участі у правочині, є безпідставним покладанням на приватного учасника обороту ризиків і відповідальності за порушення, які допущені виключно ХМР, не відповідають обставинам справи, оскільки саме у зв'язку з ініціативними діями відповідача-3, як зацікавленої особи у придбанні спірних нежитлових приміщень, ХМР і було прийнято вищезгадане рішення.
З огляду на наведене, доводи прокурора про те, що ХМР незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем є обґрунтованими, тому позовні вимоги про визнання незаконним та скасування п.72 додатку до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання “Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова” від 21.02.2018 р. № 1008/18 підлягають задоволенню стосовно відповідача-1 - ХМР.
Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього кодексу.
Частинами 1 - 3, 5 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Відповідно до ст. 228 ЦК України, правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.
Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
У разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.
Оскільки договір купівлі-продажу від 15.11.2018 р. укладений на виконання рішення ХМР №1008/18 від 21.02.2018 р., яке прийнято відповідачем-1 по відношенню до ФОП Чайки Д.В. з порушенням спеціального законодавства щодо приватизації нежитлових приміщень, тому зміст цього договору є таким, що суперечить ст.ст. 1, 29 Закону України «Про приватизацію державного майна», ст.ст. 11, 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», що, в свою чергу, свідчить по його недійсність.
За наведених обставин, дослідження питання щодо порушення даним договором вимог ст. 228 ЦК України не мають вирішального значення при вирішенні спору по суті, оскільки договір купівлі-продажу укладений з порушенням ч. 1 ст. 203 ЦК України, чим і обумовлюється його недійсність.
На підставі викладених обставин, позовна вимога прокурора про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 15.11.2018 р. № 5649-В-С, укладеного між Управлінням ХМР та ФОП Чайкою Д.В., посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Тихоновою І.В. і зареєстрованого в реєстрі за № 304 є доведеною та обґрунтованою, тому задовольняється судом апеляційної інстанції стосовно відповідача-2 та відповідача-3.
Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, господарський суд може скасувати рішення державного реєстратора про проведення тих чи інших реєстраційних дій, проте не наділений повноваженнями скасовувати запис про проведену державну реєстрацію права власності, тому беручи до уваги відсутність зміни чи уточнень цієї позовної вимоги, у її задоволенні слід відмовити.
Щодо позовної вимоги про повернення спірного майна відповідачем-3 територіальній громаді м. Харкова враховується наступне.
Реституція як спосіб захисту цивільного права (ч. 1 ст. 216 ЦК України) застосовується лише у разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним або який визнано недійсним. У зв'язку з цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред'явлена лише стороні недійсного правочину, при цьому проведення реституції в односторонньому порядку законодавцем не передбачена.
Згідно з п. 3.2 договору купівлі-продажу, покупець сплачує продавцю переважну вартість спірних приміщень у розмірі 271 086,96 грн. не пізніше ніж протягом 30 днів з дня підписання договору.
Відповідно до п. 6.3 цього договору, несплата коштів за об'єкт приватизації згідно з цим договором протягом 60 днів з дня укладання договору є підставою для його розірвання.
Таким чином, ФОП Чайка Д.В. мав сплатити Управлінню ХМР вартість приватизованого ним майна у зазначеній сумі до 14.01.2019 р. включно, проте в матеріалах справи відсутні докази здійснення такої оплати, так само як і докази розірвання договору.
Судова колегія звертає увагу, що у своїх письмових поясненнях (т.1, а.с.196-198) відповідач-3 посилається на те, що приватизація шляхом викупу спірних приміщень відбулася на підставі та в порядку, визначеному чинним законодавством України та відповідала положенням ст.ст. 10, 25, 26, 29, 59, 60 ЗУ «Про місцеве самоврядування», ст. 4 ЗУ «Про приватизацію державного майна», ст.ст. 3, 4, 5, 7 ЗУ «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», ст. 345 ЦК України, проте посилання на дату здійснення оплати вартості майна та на реквізити платіжного документу відсутні, а копії самих платіжних документів, які б свідчили про виконання ним свого зобов'язання щодо внесення застави у сумі 7 070,64 грн. протягом 10 робочих днів після прийняття відповідачем-1 оспорюваного рішення, а також про сплату іншої переважної частини вартості об'єкту приватизації протягом 60 днів після підписання й нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу відповідачем-3 до матеріалів справи не надано.
Саме лише зазначення в акті прийому-передачі від 10.12.2018 р., складеного в простій письмовій формі Управлінням ХМР та ФОП Чайкою Д.В., про те, що станом на цю дату загальна сума за об'єкт приватизації у розмірі 278 157,60 грн. сплачена у повному обсязі за відсутності первинних доказів здійснення такої оплати не свідчить про дійсне виконання відповідачем-3 взятих на себе зобов'язань та не може бути підставою для зобов'язання відповідача-2 повернути в примусовому порядку грошові кошти, отримані за договором купівлі-продажу від 15.11.2018 р.
Оскільки умовами п. 4.1 договору купівлі-продажу передбачено, що право власності на об'єкт приватизації переходить до покупця після сплати ним в повному обсязі ціни продажу об'єкта разом з неустойкою (у разі її нарахування), доказів здійснення чого відповідачем-2 та відповідачем-3 суду апеляційної інстанції не надано, тому слід дійти висновку, що право власності за цим договором до відповідача-3 не перейшло, а його доводи про придбання нежитлових приміщень не підтверджені належними доказами.
З огляду на викладене, в даному випадку має місце не застосування реституції в односторонньому порядку (без одночасного стягнення з відповідача-2 на користь відповідача-3 сплачених останнім коштів), а відбувається повернення майна з незаконного володіння внаслідок того, що недійсний договір не створює юридичних наслідків, тому позов у наведеній частині слід задовольнити.
При цьому, оскільки саме ХМР представляє інтереси територіальної громади міста Харкова та має право розпоряджатися майном комунальної власності, тому спірні нежитлові приміщення слід повернути територіальній громаді м. Харкова в особі ХМР.
Внаслідок того, що дана позовна вимога є похідною від вимоги прокурора про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 15.11.2018 р., відтак позов у цій частині задовольняється судом апеляційної інстанції стосовно як відповідача-2, так і стосовно відповідача-3.
Враховуючи викладене, оскаржуване рішення суду підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про часткове задоволення позову прокурора відносно позовних вимог про визнання незаконним та скасування пункту додатку до оспорюваного рішення ХМР, про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 15.11.2018 р. та про повернення ФОП Чайкою Д.В. спірного майна на користь територіальної громади міста Харкова в особі ХМР зі здійсненням перерозподілу судових витрат за позовом, а в частині позовних вимог щодо скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності слід відмовити.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Отже, з відповідачів на користь прокуратури Харківської області підлягає стягненню судовий збір за позовом та за апеляційною скаргою у наступних розмірах:
- з ХМР на користь прокуратури Харківської області судовий збір за позовом стягується в сумі 1 921,00 грн., а за апеляційною скаргою - в сумі 2 881,50 грн. (оскільки по відношенню до ХМР прокурором заявлено 1 вимогу немайнового характеру);
- з Управління ХМР на користь прокуратури Харківської області судовий збір за позовом стягується в сумі 1 921,00 грн., а за апеляційною скаргою - в сумі 2 881,50 грн. (оскільки вимога прокурора про визнання недійсним договору має відношення до відповідача-2 і відповідача-3, а вимога про повернення майна є похідною від цієї вимоги);
- з ФОП Чайки Д.В. на користь прокуратури Харківської області судовий збір за позовом стягується в сумі 1 921,00 грн., а за апеляційною скаргою - в сумі 2 881,50 грн.
Керуючись статтями 269, 270, 275, 277, 281, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -
Апеляційну скаргу заступника прокурора Харківської області на рішення господарського суду Харківської області від 27.05.2020 р. у справі № 922/4047/19 задовольнити частково.
Рішення господарського суду Харківської області від 27.05.2020 р. у справі № 922/4047/19 скасувати.
Позов задовольнити частково:
- визнати незаконним та скасувати п. 72 додатку до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання «Про відчуження об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова» від 21.02.2018 р. № 1008/18;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 15.11.2018 р. № 5649-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та фізичною особою-підприємцем Чайкою Дмитром Володимировичем, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Тихоновою І.В. і зареєстрований в реєстрі за № 304;
- зобов'язати фізичну особу-підприємця Чайку Дмитра Володимировича повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення цокольного поверху № 0-4-:-0-9, 0-27, загальною площею 89,6 кв.м., розташовані у житловому будинку літ. «А-16» за адресою: м. Харків, вул. Рибалка, 49-Г.
Відмовити у позові в частині вимог про скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності, а також в решті вимог апеляційної скарги.
Стягнути з Харківської міської ради (61003, м-н Конституції, 7, м. Харків, код ЄДРПОУ 04059243) на користь прокуратури Харківської області (61050, вул. Б. Хмельницького, 4, м. Харків, код ЄДРПОУ 02910108) судовий збір за позовом в сумі 1 921,00 грн. та судовий збір за апеляційною скаргою в сумі 2 881,50 грн.
Стягнути з Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (61003, м-н Конституції, 16, м. Харків, код ЄДРПОУ 14095412) на користь прокуратури Харківської області (61050, вул. Б. Хмельницького, 4, м. Харків, код ЄДРПОУ 02910108) судовий збір за позовом в сумі 1 921,00 грн. та судовий збір за апеляційною скаргою в сумі 2 881,50 грн.
Стягнути з фізичної особи-підприємця Чайки Дмитра Володимировича ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь прокуратури Харківської області (61050, вул. Б. Хмельницького, 4, м. Харків, код ЄДРПОУ 02910108) судовий збір за позовом в сумі 1 921,00 грн. та судовий збір за апеляційною скаргою в сумі 2 881,50 грн.
Доручити господарському суду Харківської області видати відповідні накази.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом 20-ти днів.
Повний текст постанови складено 02.09.2020 р.
Головуючий суддя В.І. Пушай
Суддя Д.О. Попков
Суддя О.В. Стойка