Новоархангельський районний суд Кіровоградської області
26100, смт. Новоархангельськ Кіровоградської області, вул. Слави, 26, тел. 2-10-45, E-mail: inbox@na.kr.court.gov.ua
08.07.2020 2/394/65/20
394/522/19
08 липня 2020 року Новоархангельський районний суд Кіровоградської області
в складі головуючого - судді: Запорожець О.М.
при секретарі: Лясковській О.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт Новоархангельськ справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Кам'янече» ОСОБА_3, державного реєстратора Онуфріївської селищної ради Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору поновленим та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки та зустрічною позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна», третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет позову - фермерське господарство «Кам'янече» ОСОБА_3 про визнання неукладеним договору оренди земельної ділянки,
ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» звернулося до суду з позовом до відповідачів про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди земельної ділянки та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що 05 червня 2008 року між приватно-орендним підприємством ім. Гагаріна (на даний час Товариство з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна»), яке утворене шляхом виділення з ПОП Імені Гагаріна та є правонаступником прав та зобов'язань останнього в обсязі відповідно до розподільчого балансу від 09.01.2013 року та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 3523685600:02:000:0123 площею 7,11 га, яка розташована на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, строком на 10 років. Державну реєстрацію Договору оренди проведено Новоархангельським відділенням Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10 грудня 2008 року № 040837600248.
У процесі формування Державного земельного кадастру уточнено площу земельної ділянки - 7,1064 га.
Позивач вважає, що договір оренди діяв до 10.12.2018 року.
З метою використання свого переважного права на поновлення договору оренди на новий строк позивач, у строки, встановлені ЗУ «Про оренду землі», а саме 02 листопада 2018 року, направив орендодавцю лист-повідомлення з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди. Орендодавець отримав лист-повідомлення, проте протягом місяця позивачем не було отримано від нього відповіді пропозиції щодо поновлення договору оренди на новий строк, чи умов (істотних умов договору оренди) за яких, орендодавець розгляне пропозицію позивача про поновлення договору оренди на новий строк.
В подальшому перевіряючи інформацію, яка міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позивач 26.04.2019 року отримав інформаційну довідку з ДДРП по зазначеній земельній ділянці.
Відповідно до інформаційної довідки, станом на 26.04.2019 року, у ДРРП міститься інформація про реєстрацію іншого речового права, права оренди земельної ділянки за фермерським господарством «Кам'янече» ОСОБА_3 .
Державну реєстрацію іншого речового права, права оренди земельної ділянки за ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 проведено державним реєстратором Онуфріївської селищної ради Кіровоградської області Момотом Михайлом Вікторовичем 01.02.2019 року за індексним номером 45328426.
За інформацією, яка міститься у ДРРП, підставою для виникнення у ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 права користування земельною ділянкою, є договір оренди землі від 25.01.2019 року, укладений між відповідачами зі строком дії до 28.01.2029 року.
Позивач вважає, що дії відповідачів є незаконними та такими, які порушують право позивача на першочергове поновлення договору оренди на новий строк, оскільки позивач, направивши орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди на новий строк, виразив свою волю та бажання продовжити з відповідачем орендні відносини. Орендодавець, протягом місяця з дня отримання листа-повідомлення не повідомив позивача про заперечення у поновленні договору оренди, уклавши при цьому договір оренди з ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 , не повідомивши позивачеві умови, за яких він прийме пропозицію позивача про поновлення договору оренди на новий строк.
У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір. Аналогічне право позивача щодо першочергового права на поновлення договору оренди визначена у п. 8 Договору оренди.
Враховуючи вищевикладене, позивач вважає, що переважне право позивача на поновлення договору оренди на новий строк порушене та підлягає захисту, оскільки орендодавець не заперечував проти поновлення договору оренди у встановлений законом строк, уклавши новий договір оренди земельної ділянки з ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 , не зважаючи на дотримання позивачем процедури та строків щодо реалізації свого переважного права на поновлення договору оренди на новий строк, а саме: позивач належно виконував свої обов'язки за договором оренди; позивач, у строки, встановлені умовами договору оренди та ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди на новий строк; до листа-повідомлення позивач додав проект додаткової угоди.
Позивач вважає, що орендодавцем порушено право позивача на поновлення договору оренди на новий строк, оскільки він не намагався узгодити з позивачем умови укладення додаткової угоди до договору оренди землі, оскільки не звертався до позивача, як орендаря, з пропозицією щодо істотних умов договору після отримання листа-повідомлення позивача про поновлення вказаного договору разом з проектом додаткової угоди, як і не вказав, які саме умови, укладеного між позивачем та ним договору оренди від 05.06.2008 року, не влаштовують його, як орендодавця, уклавши договір оренди земельної ділянки з ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 , що свідчить про порушення відповідачем-1, як власником землі вимог, встановлених ст.777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а його відносно попереднього орендаря - позивача є недобросовісною, оскільки останній був позбавлений в процесі виявлення наміру орендодавця на укладення нового договору оренди землі врахувати наміри орендодавця та запропонувати свої умови договору з урахуванням отриманих власником землі пропозицій від інших орендарів.
Враховуючи вищевикладене, договір оренди землі від 25.01.2019 року, укладений між відповідачами порушує законні права та охоронювані законом інтереси позивача, як особи, яка у порядку та строки встановлені чинним законодавством України реалізувала своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, а через недобросовісні дії відповідачів не має можливості скористатись наданим їй законодавством правом на поновлення договору оренди від 05.06.2008 року на новий строк, у зв'язку з чим договір оренди від 25.01.2019 року має бути визнаним недійсним.
Разом з цим, визнання недійсним договору оренди землі від 25.01.2019 року не відновить в повній мірі порушені права позивача, оскільки, як уже зазначалось вище, на підставі договору оренди землі від 25.01.2019 року укладеного між ОСОБА_1 та фермерським господарством «Кам'янече» ОСОБА_3, реєстратором 01.02.2019 року винесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 45328426, згідно з яким за ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 зареєстровано право оренди на земельну ділянку площею 7,1064 (кадастровий номер 3523685600:02:000:0123), переважне право на поновлення якої позивач оспорює даним позовом.
Визнання вказаного рішення протиправним та скасування є похідним від визнання недійсним незаконного оспорюваного договору.
Враховуючи вищевикладене, позивач вважає, що ним вжито усіх заходів, щодо реалізації належного йому за законом та договором оренди права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, а саме: позивачем у строки, встановлені умовами договору та ЗУ «Про оренду землі», направлено орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди на новий строк, до листа додано проект додаткової угоди, позивач протягом всього терміну оренди належним чином виконував умови договору оренди у строки, встановлені ЗУ «Про оренду землі», орендодавець у свою чергу, грубо порушуючи законні права позивача, не заперечував про поновлення договору оренди, не повідомив про прийнятні для нього умови (істотні умови договору оренди), за наявності яких орендодавець розгляне можливість щодо поновлення договору оренди на новий строк, уклав договір оренди земельної ділянки з ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 , а тому дії останніх грубо порушують законні права та охоронювані законом інтереси позивача, як належного користувача земельної ділянки, право оренди якої належить позивачеві на підставі поновлення договору оренди на новий строк.
ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» просить суд визнати договір оренди землі від 25.01.2019 року, кадастровий номер 3523685600:02:000:0123 площею 7,1064 га, розміщеної на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, укладений між ОСОБА_1 та фермерським господарством «Кам'янече» ОСОБА_3, зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01.02.2019 року - недійсним. Визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 05.06.2008 року, кадастровий номер 3523685600:02:000:0123 площею 7,1064 га, розміщеної на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, укладеного між ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» та ОСОБА_1 , який було зареєстровано Новоархангельським відділенням Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.12.2008 року №040837600248; визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної року від 05 червня 2008 року.
Відповідач ОСОБА_1 у надісланому до суду відзиві на позовну заяву зокрема зазначив, що у провадженні Новоархангельського районного суду Кіровоградської області перебуває цивільна справа за позовом ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» (далі - Позивач) до ОСОБА_1 (далі - відповідач-1), ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 (далі - відповідач 2), державного реєстратора Онуфріївської селищної ради Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, визнання поновленим (укладеним на новий строк) договору оренди земельної ділянки, визнання укладеною додаткової угоди до договору.
Позовна заява є необґрунтованою, доводи позивача щодо наявності підстав для реалізації переважного права укладення договору оренди землі базуються на неправильному розумінні положень законодавства, а обраний позивачем спосіб захисту є неправильним та не призведе до відновлення будь-яких прав. У зв'язку з наведеним, він вважає за необхідне подати до Новоархангельського районного суду Кіровоградської області даний відзив, яким звернути увагу суду на наступне.
Між сторонами не було досягнуто згоди щодо умов договору оренди на новий строк.
У разі недосягнення домовленості щодо оренди плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Отже, для продовження договірних орендних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди на поновлення договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах, (частина перша - п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі) або пасивна згода сторін договору на продовження договору на тих самих умовах на той самий строк - пролонгація договору (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Крім того, за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.
У випадку, коли одна зі сторін договору не має наміру досягти домовленості щодо змін орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право припиняється, а відтак, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін.
Тобто, відмінностями у застосуванні положень частини 2-5 та положень ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» є те, що у першому випадку сторони повинні шляхом відповідного волевиявлення дійти згоди щодо умов договору оренди при укладенні його на новий строк, а другому випадку положення договору залишаються незмінними, а договір укладається на новий строк за мовчазною згодою сторін.
Разом з тим, як вбачається з позовної заяви, ТОВ «Імені Юрія Гагаріна», останній як на підставу своїх вимог посилається на положення саме ч. 1-5 Закону України «Про оренду землі».
Положеннями ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Як вбачається з обставин справи, додаткової угоди до договору оренди землі від 05.06.2008 року укладено не було, оскільки одна зі сторін не здійснила волевиявлення на відповідний правочин. Тобто, з урахуванням ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», враховуючи, що сторонами не було досягнуто домовленості щодо істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилось.
Аналогічної позиції дотримується ВСУ у Постанові від 23.01.2019 року у справі № 312/265/17.
Запропонована позивачем редакція договору оренди в додатковій угоди суттєво відрізняється від умов договору оренди в первісній редакції.
Зокрема за п. 1.1. проекту додаткової угоди, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
При цьому, положеннями п. 1 первісної редакції договору оренди передбачено передачу об'єкту оренди виключно в користування.
Разом з тим, враховуючи положення ч. 1 ст. 395 Цивільного кодексу України, право володіння та право користування є відмінними речовими правами на чуже майно. Титул володільця майна є значно ширшим від користувача майна, та не може ототожнюватись.
Також, відрізняється в договорі і розмір грошової оцінки земельної ділянки - за редакцією, запропонованою позивачем. Разом з тим, її розмір вказується як «узгоджений сторонами», водночас в первісній редакції грошова оцінка земельної ділянки є нормативною. Вбачається не зрозумілим, на основі чого позивач визначив саме такий розмір грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно п. 2.8 проекту додаткової угоди, інші особливості об'єкта оренди, як можуть вплинути на орендні відносини відсутні, а у випадку наявності, встановлюються сторонами в акті приймання-передачі земельної ділянки в оренду. Водночас, відповідно до первісної редакції договору оренди (п.7) земельна ділянка повинна використовуватись із дотриманням вимог контурно-меліоративної організації території.
Відрізняються положення проекту додаткової угоди і на рівні строку дії договору. Зокрема запропонованими положеннями встановлено двадцятирічний строк дії договору. Також, проектом додаткової угоди пропонуються уточнюючі умови щодо строку дії договору, яких не містилось в первісній його редакції (п. 3.1.-3.5.). Зокрема, позивач намагається включити до умов договору оренди положення про те, що якщо до закінчення строку даного договору орендар встигне засіяти земельну ділянку, то термін дії даного договору автоматично продовжується на період, який необхідний буде орендарю для збору врожаю. Протягом зазначеного періоду орендодавець зобов'язується не передавати земельну ділянку в користування третім особам, а також зобов'язується не чинити ніяких перешкод орендарю та надам останньому можливість зібрати належний орендарю врожай.
Тобто, запропонована позивачем редакція договору оренди містить додаткові гарантії для орендодавця щодо продовження строку дії договору оренди.
Значно розширено умови договору щодо орендної плати - п. п. 4.1. - 4.16. проекту додаткової угоди. Перш за все, основою нарахування орендної плати визначається не нормативна грошова оцінка, а грошова оцінка, яка була запропонована позивачем (та джерело розрахунку якої є невідомим).
Згідно положень п. 32 договору оренди ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе орендар. Разом з тим, згідно запропонованої редакції такі ризики вже несе орендодавець (згідно п. 8.1. проекту додаткової угоди).
На рівні положень проекту додаткової угоди значно змінюється і ситуація по правам і обов'язкам сторін договору: 1) значно розширюються обов'язки орендодавця, зокрема в частині: попередження орендаря про всі права третіх осіб за земельну ділянку, дотримання переважного права на поновлення (продовження) строку дії договору, обов'язку переукласти договір оренди з правонаступником у ліквідації/реорганізації орендаря, дотримуватися переважного перед третіми особами права орендаря на викуп земельної ділянки, а також не вчиняти дій щодо обмеження та унеможливлення реалізації орендарем права оренди (вказаний обов'язок є не уточненим та може підлягати розширювальному тлумаченню). 2) значно розширюються права орендаря, зокрема в частині: права відмовитись від оренди земельної ділянки після попереднього повідомлення орендодавця за 30 днів, передавати земельну ділянку в суборенду без окремого погодження орендодавцем, право власності на врожай, що залишився не зібраним після закінчення строку дії договору та ін.
П. 10.4. проекту додаткової угоди також містить положення про право орендаря на одностороннє розірвання договору, разом з тим такого права не передбачено для орендодавця.
Положення п. 10.6. проекту додаткової угоди містять окрема гарантії для орендаря на переукладення договору оренди в разі реорганізації орендаря. При цьому, таких положень не містилось в первісній редакції договору оренди. Даними положеннями порушується принцип свободи договору, адже орендодавець може бути і не зацікавленим у вступі в правовідносини оренди з іншою особою, навіть якщо вона буде правонаступником попереднього орендаря.
Окрім наведеного, зміни, які містять проект додаткової угоди, стосуються і всіх інших умов договору оренди, в тому числі умов передачі та використання земельної ділянки, умов її повернення тощо.
З урахуванням наведеного, запропонованого позивачем редакцією договору оренди, суттєво змінено його істотні умови. Фактично, запропонована редакція направлена на збільшення гарантій орендаря та надання йому додаткових переваг, порівняно з первісною редакцією договору оренди. На жодну з таких змін орендодавець не був згідний та не погоджується по сьогоднішній день.
05.02.2018 року ОСОБА_1 звертався до ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» із заявою про небажання продовжувати з ними орендні відносини після закінчення терміну дії договору. Дану заяву було зареєстровано за вхідним № 204 від 05.02.2018 року.
За таких обставин права орендаря на користування земельною ділянкою, а так само право переважне право орендаря на укладення договору оренди на повий строк припинились у зв'язку зі спливом строку дії договору та відсутності домовленості про його продовження на змінених умовах (частина перша статті 31 Закону України «Про оренду землі»).
Неможливість реалізації переважного права в разі недосягнення сторонами домовленості щодо умов договору (в тому числі при їх зміні однією із сторін) підтримується позицією Верховного Суду, викладеною у Постанові від 30.01.2019 року у справі № 704/432/16-ц.
Позивач скористався не тим способом захисту, який передбачений законом.
У своїй позовній заяві ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди на умовах, запропонованих ним. При цьому, на думку відповідача-1, позивачем було обрано неправильний спосіб захисту.
Принцип свободи договору регламентує вільне волевиявлення сторін на вступ у правові відносини з контрагентами. Суд, як орган, що покликаний захищати права та свободи учасників цивільних правовідносин не вправі втручатись в свободу договору, тим більше, якщо законом передбачений визначений спосіб захисту відповідних прав.
Отже, якщо позивач вважає, що його право порушене саме зволіканням на укладення додаткової угоди до договору оренди, він може оскаржити дії орендодавця щодо такого зволікання, проте не може просити суд порушити принцип свободи договору та укласти відповідний договір без волевиявлення однієї із сторін.
Зауважив, що по закінченню строку користування земельною ділянкою за договором оренди, позивач припинив користування земельною ділянкою, вона була повернута орендодавцю. В подальшому орендодавець розпорядився нею на власний розсуд.
З позовних вимог ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» вбачається, що останній просить визнати недійсним договір оренди землі від 25.01.2019 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Кам'янече», зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01.02.2019 року.
Разом з тим, повідомив, що 25.01.2019 року між відповідачами було укладено договір оренди землі з орендною платою, визначеною додатковою угодою від 27.01.2019 року у розмірі 18% від грошової оцінки землі.
При цьому, угодою про дострокове розірвання договору від 01.02.2019 року було достроково припинено договір від 25.01.2019 року за згодою сторін. Орендодавець не бажав вступати у орендні правовідносини та виявив бажання самостійно здійснювати користування земельною ділянкою. Зазначене також підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.
Тобто, договір оренди землі від 25.01.2019 року станом на сьогоднішній день є розірваним. Сторони даного договору не мають будь-яких прав за даним договором та не несуть будь-яких обов'язків за ним.
Отже, вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
З позову ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» не вбачається, які саме положення законодавства було порушено сторонами при укладенні договору оренди землі 25.01.2019 року. Також в позовній заяві не зазначено, яким чином поновлюються його права за наслідками визнання недійсним договору оренди землі 25.01.2019 року.
При цьому, договір оренди землі 25.01.2019 року був укладений після припинення договору оренди від 05.06.2008 року. На момент укладення договору оренди землі 25.01.2019 року, домовленості щодо укладення договору оренди від 05.06.2008 року на новий строк між сторонами досягнуто не було. Так само не було укладено відповідної додаткової угоди до договору оренди від 05.06.2008 року, в якій би сторони визначили новий строк користування земельною ділянкою. У зв'язку з наведеним, сторонами договору оренди землі 25.01.2019 року не було порушено жодної норми законодавства при його укладенні, а також не було порушено будь-яких прав та законних інтересів ТОВ «Імені Юрія Гагаріна».
Правочин, який позивач хоче визнати недійсним є розірваним та не створює прав та обов'язків як для сторін цього правочину, так і для інших осіб. Відповідно, даний договір не може порушувати права третіх осіб, так як не має будь-яких юридичних наслідків взагалі. З огляду на що, в даному випадку, позовна заява ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» не містить чіткого обґрунтування, яким чином буде відновлено його право та до яких наслідків призведе визнання недійсним договору оренди землі 25.01.2019 року.
У зв'язку з наведеним, відповідач вважає, що у ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» відсутнє право на подачу позову про визнання недійсним договору оренди землі 25.01.2019 року.
З позову ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» вбачається, що останній вважає, що договір оренди діяв до 10.12.2018 року. На підтвердження вказаної позиції позивач посилається на положення ст. 18 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинною станом на дату укладення договору оренди), відповідно до яких договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.
Разом з тим, орендодавець не погоджується з такою позицією позивача з огляду на наступне.
По-перше, позивач не має однозначного підходу до застосування дії положень Закону України «Про оренду землі» в часі. Зокрема, положення ст. 18 Закону України «Про оренду землі» були виключені на підставі Закону №1878-VІ від 11.02.2010 року. Разом з тим, положення ст. 33 Закону України «Про оренду землі» застосовуються в редакції, чинній на сьогоднішній день, при тому, що сьогоднішня редакція цієї статті існує у зв'язку з внесенням відповідних змін Законами № 3038-VІ від 17.02.2011 року, № 1533-VІІ від 20.09.2016 року.
Тобто, сторони, укладаючи договір оренди виходили з інших законодавчих засад існування такого роду договірних відносин, ніж ті, які існують на сьогоднішній день.
Положеннями ст. 18 Закону України «Про оренду землі» вказується момент, коли договір набуває чинності, а не момент, коли договір було укладено. Так, моментом укладення договору є момент досягнення домовленості сторонами щодо всіх істотних та інших умов договору та його підписання.
Таким моментом у договорі оренди є 05 червня 2008 року. Сторони самі в положеннях договору оренди визначили дату його укладення, що підтверджується самим договором оренди.
Також, в п. 8 договору оренди сторони визначили, що його укладено на 10 років. Водночас, сторони не внесли будь-яких уточнень про те, що даний строк починає свій відлік з дати державної реєстрації договору або з будь-якого іншого моменту. Разом з тим, сторони визначили дату укладення - 05.06.2008 року та визначили строк, на який він укладений - 10 років.
З наведеного вбачається, що сторони в умовах договору визначили, що даний договір буде діяти 10 років після його укладення, тобто до 05.06.2018 року. Інше тлумачення даних положень договору буде невиправдано розширювальним та таким, що суперечить волі сторін при укладенні договору оренди.
Тобто, для виконання положень п. 8 договору оренди орендар повинен був звернутись із заявою про свій намір продовжити його дію не пізніше 05.05.2018 року. Разом з тим, як вбачається із позовної заяви ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» та, як вказує сам позивач, останнє звернулось із своїм повідомлення лише 02.11.2018 року. У зв'язку з чим, направлення ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» листа-повідомлення № 303 від 02.11.2018 року не може свідчити про виконання ним вимог п. 8 Договору оренди.
Окрім наведеного, як вбачається з доданих позивачем до позовної заяви документів, ним долучено наступні докази направлення листа від 02.11.2018 року: опис вкладення поштового відправлення та повідомлення про вручення. В контексті наведеного, відповідач вважає, що вказаний опис вкладення не може вважатись належним достатнім доказом вручення відповідачу-1 відповідного повідомлення, у зв'язку з наступним: в даному описі не вказано адресу та номер будинку Відповідача-1, за якими йому мало бути направлене дане повідомлення. Згідно опису, в переліку предметів, які містяться у поштовому відправленні містяться наступні: лист-повідомлення та проект додаткової угоди до договору оренди. Разом з тим, в такому описі не міститься жодних даних, які ідентифікують відповідних предмет, що доданий до поштового відправлення. Так, лист-повідомлення мав би мати чіткі реквізити: дату - «02» листопада 2019 року та номер - № 303. Додаткова угода повинна була також мати відповідні ідентифікаційні дані, зокрема про те, що це додаткова угода до договору оренди земельної ділянки, укладеного 05.06.2008 року, що був зареєстрований у Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії центру ДЗК 10.12.2008 року за №040837600248.
Проте, ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» не ідентифікував в описі належним чим предмети, які було додано до поштового повідомлення. У зв'язку з наведеним, за даним описом позивач міг направити поштові повідомлення зовсім з іншими документами ніж ті, про які він вказує.
Більше того, згідно форми опису вкладення у поштове відправлення, яка затверджена ПАТ «Укрпошта», окрім найменування предмету, що додається до поштового відправлення, відправник має вказати кількість предметів, які додаються до відправлення (зазвичай під такою кількістю розуміється кількість сторінок, на яких розміщені відповідні документи). Разом з тим, позивач не вказав навіть кількості сторінок документів, доданих до свого поштового відправлення.
Вказане свідчить про те, що позивачем не доведено в контексті положень ст. 76-80 Цивільного процесуального кодексу України, що відповідачу-1 було надіслано саме лист ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» №303 від 02.11.2018 року та проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки укладеного 05.06.2008 року, що був зареєстрований у Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії центру ДЗК 10.12.2008 р. за № 040837600248.
У зв'язку з наведеним, відповідач вважає, що опис поштового відправлення, доданий позивачем до позовної заяви не є належним, достовірним і достатнім доказом надсилання та вручення відповідачу-1 документів: листа ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» № 303 від 02.11.2018 року та проекту додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, укладеного 05.06.2008 року, що був зареєстрований у Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії центру ДЗК 10.12.2008 р. за № 040837600248 .
В будь-якому випадку, орендодавець вважає, що позивач позбавлений переважного права на укладення договору оренди на новий строк з підстав, вказаних у п. 2.1.1. даного відзиву.
Позивачем у даній справі не було належним чином доведено, що він набув прав за договором оренди, а також не доведено наявність порушеного права та право на звернення до суду з таким позовом.
Просив у задоволенні позовної заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна» відмовити у повному обсязі.
Представник ОСОБА_1 , в свою чергу, звернувся до суду із зустрічною позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна», третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет позову - фермерське господарство «Кам'янече» ОСОБА_3 про визнання неукладеним договору оренди земельної ділянки, в якій зазначив, що аналіз положень Закону України «Про оренду землі» та укладеного договору оренди землі від 05 червня 2008 року дає підстави стверджувати, що договір оренди не був укладений з наступних підстав.
Загальні норми визнання цивільно-правового договору укладеним наводяться в ч. 1 ст. 638 ЦК, відповідно до якої договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Аналіз змісту цієї норми дозволяє визначити ряд умов, за наявності яких цивільно-правовий договір можна вважати укладеним: 1) сторони повинні досягти згоди з усіх істотних умов договору; 2) сторони мають досягти такої згоди у передбаченій законом формі.
Крім вимог про узгодження сторонами істотних умов, висуваються вимоги до форми договорів або щодо виконання певних умов (дій), які становлять сам зміст цих договорів. У першому випадку йдеться про консенсуальні договори, у другому - про реальні.
В абзаці третьому п. 8 ППВСУ № 9 зазначено, що не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору, тощо).
Такої ж правової позиції щодо визначення моменту укладення договору дотримується ВСУ в постанові від 24 лютого 2016 року у справі №6-50цс16, яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК, має враховуватись судами загальної юрисдикції під час застосування норм права.
Таким чином, недодержання сторонами вимог щодо форми правочину чи порядку його укладення не може бути підставою для оспорювання такого правочину в судовому порядку, оскільки в силу закону такий правочин вважатиметься або неукладеним, або нікчемним.
Крім того, в абзаці третьому п. 8 ППВСУ № 9 зазначено, що не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення - відсутня згода за всіма істотними умовами договору.
Відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка була чинною до внесення змін Законом України від 12 лютого 2015 року № 191-У1П, відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
З метою уникнення неправильного застосування ст. 15 Закону України «Про оренду землі» судам під час розгляду справ цієї категорії необхідно керуватися правовими позиціями, викладеними у постановах ВСУ у справах № 6-78цс13 від 25 грудня 2013 року, № 6-215цс14 від 21 січня 2015 року, №6-233цс14 від 4 лютого 2015 року, згідно з якими відповідно до статті 3 ЦПК України та статті 15 ЦК у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити, чи дійсно порушує право орендодавця відсутність у договорі оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також з'ясувати, у чому саме полягає порушення законних прав орендодавця.
За вказаних обставин, коли ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» ставить питання про зобов'язання укладення додаткової угоди, позивач за зустрічним позовом вважає, що належним способом захисту стане саме позов про визнання договору оренди землі від 5 червня 2008 року (наявний в матеріалах справи) неукладеним.
Неукладеність договору оренди землі, на думку позивача, обумовлює неможливість укладення будь-яких додаткових угод до неукладеного договору. Позивач за зустрічним позовом просить суд визнати договір оренди земельної ділянки від 05 червня 2008 року, кадастровий номер 3523685600:02:000:0123 площею 7,1064 га, розміщеної на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, укладеного між ОСОБА_1 та ПОП ім. Гагаріна, правонаступником якого є товариство з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна», неукладеним.
22.10.2019 року ухвалою Новоархангельського районного суду Кіровоградської області зазначені позови об'єднані в одне провадження.
У своїй відповіді на відзив представник ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» зазначив, що 05 червня 2008 року між позивачем та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 3523685600:02:000:0123, площею 7,11 га, яка розташована на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області строком на 10 років.
Державну реєстрацію договору оренди проведено Новоархангельським відділенням Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 10 грудня 2008 року № 040837600248.
Таким чином, відповідно до чинного законодавства України, зокрема ст. 640 ЦК України, Закону України «Про оренду землі» та умов договору оренди земельної ділянки, строк дії договору закінчується 10.12.2018 року.
Проте, представник орендодавця у відзиві на позов вказує на те, що строк дії договору оренди земельної ділянки від 05.06.2008 року, закінчився 05.06.2018 року, у зв'язку з цим, позивач мав би направити орендодавцю лист-повідомлення про поновлення, договору оренди землі до 05 травня 2018 року.
Тобто, представник орендодавця вважає, що позивач, своєчасно не скористався наданим йому ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», правом щодо поновлення договору оренди землі від 05.06.2008 року на новий строк.
Строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
Дана правова позиція підтверджена висновком Верховного суду України у справі 697/1767/17.
Крім цього, цим же рішенням, Верховний Суд в черговий раз підтвердив, що починаючи з 2017 року Верховний Суд змінив правову позицію щодо набрання договором оренди земельної ділянки чинності та вказав, що строк дії спірного договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
Таким чином, висновки представника орендодавця, про те, що строк дії договору оренди землі від 05.06.2008 року закінчився 05.06.2018 року, є незаконними та необґрунтованими.
В обґрунтування неправомірності позову, представник вказує на те, що позивачем пропущено строк на поновлення договору оренди, оскільки лист-повідомлення позивачем направлено 02.11.2018 року, хоча на думку представника, це мало б бути не пізніше як 05.05.2018 року.
Відповідно, на виконання умов, договору оренди та ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», 02 листопада 2018 року, позивач направив орендодавцеві лист-повідомлення №303 від 02.11.2018 року з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки з проектом додаткової угоди.
Орендодавець отримав лист-повідомлення, що підтверджується його підписом на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення.
Проте, позивач, не отримував від орендодавця відповіді на пропозицію щодо поновлення договору оренди на новий строк, чи умов (істотних умов Договору оренди), за яких орендодавець розгляне пропозицію позивача щодо поновлення договору оренди на новий строк.
Крім цього, в обґрунтування відзиву, представник вказує на те, що у описі вкладення у ц/л відсутня адреса, не вказано номер будинку, за яким орендодавцю мало бути направлено лист-повідомлення.
Однак звернув увагу суду на те, що у матеріалах справи містяться докази того, що відповідач отримав лист-повідомлення, що підтверджується підписом орендодавця на повідомленні про вручення поштового відправлення.
Також представник зазначає, що позивачем у описі вкладення не ідентифіковано, які саме предмети позивач направляв відповідачеві.
Про те, вважає, що дане твердження представника, є помилковим, абсурдним та направлене виключно на заведення в оману суд, оскільки опис вкладення у ц/л містить усі необхідні реквізити і є належним та допустимим доказом направлення позивачем орендодавцю листа-повідомлення про поновлення договору оренди від 05.06.2008 року на новий строк з проектом додаткової угоди.
В обґрунтування відзиву на позов, представник вказує на те, що позивач вибрав невірний спосіб захисту порушеного права, оскільки, між позивачем і орендодавцем не досягнуто згоди щодо істотних умов щодо поновлення договору оренди, а тому на думку орендодавця, позивач у судовому порядку намагається поновити договір оренди від 05.06.2008 року за вимогами ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». Далі, представник відповідача доходить до висновку, про те, що оскільки між сторонами не укладено додаткову угоду до договору оренди, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилось.
Про те, з даним висновком не можна погодитись, оскільки, позивач, з метою поновлення договору оренди на новий строк, керуючись умовами договору оренди від 05.06.2008 року та ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» звернувся до орендодавця з листом повідомленням про поновлення договору оренди на новий строк.
Орендодавець у свою чергу, відповідно до вимог ч. 5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» мав би: 1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; 2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; 3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); 4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Тобто, орендодавець, отримавши від позивача лист-повідомлення, зобов'язаний був вчинити певні дії, а саме: а) у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
При цьому, звернув увагу суду на те, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.
Також зауважив, що лист-заперечення у поновленні договору оренди чи пропозиції поновлення договору оренди від 05.06.2008 року на умовах, запропонованих орендодавцем, позивач не отримував. Таким чином, саме орендодавець порушив права позивача щодо неповідомлення останнього про відмову у поновленні договору оренди чи повідомлення, за наявності яких істотних умов договору оренди.
Далі в обґрунтування відзиву на позов, представник вказує на те, що умови додаткової угоди, на яких позивач має намір поновити договір оренди від 05.06.2008 року містять низку додаткових змінених умов договору оренди від 05.06.2008 року.
Істотні умови, які містяться у проекті додаткової угоди, змінені позивачем виключно для того, щоб позивач мав можливість на конкурентних умовах, які існували станом на дату звернення позивач до орендодавця з листом-повідомленням, поновити договір оренди.
Проектом додаткової угоди до договору оренди, позивачем внесено зміни до істотних умов договору оренди лише у частині збільшення розміру орендної плати, тобто позивачем збільшено розмір орендної плати, оскільки, у випадку, якби позивач запропонував би орендодавцеві поновити строк дії договору оренди від 05.06.2008 року з виплатою орендної плати у розмірі 3%, він втратив право на поновлення договору оренди на новий строк, оскільки орендодавець уклав договір оренди від 25.01.2019 року з ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 , з виплатою орендної плати у розмірі 4 % від НГО, оскільки, поновлення договору оренди відбувається у разі пропозиції поновлення на рівних умовах з іншими особами, які виявили намір отримати у користування земельну ділянку.
Оскільки станом на дату направлення листа-повідомлення розмір орендної плати у розмірі 3% від НГО є неконкурентним, так як на сьогоднішній день орендна плата за користування земельними ділянками по сільській раді виплачується на рівні більше 10% відсотків від НГО, позивачем було змінено істотну умову договору оренди у частині виплати орендної плати на рівні 10 % від НГО.
На його думку, виплата орендної плати на рівні 10% НГО не порушує будь-яких прав позивача, а навпаки покращує матеріальний стан орендодавця.
Представником у відзиві на позов не вказано, які права та обов'язки орендодавця, порушують змінені умови договору оренди.
Аналізуючи договір оренди від 25.01.2019 року, укладений між відповідачами, орендна плата за даним договором встановлена на рівні 4% від НГО. Тобто договір оренди укладено навіть не на рівних умовах, а на умовах, які значно погіршують майновий стан орендодавця.
В обґрунтування відзиву на позов, представник вказує на те, що спірний договір оренди від 25.01.2019 року укладений між відповідачами з виплатою орендної плати на рівні 18% від нормативно грошової оцінки.
Звернув увагу суду на те, що відповідачами уже під час розгляду справи у суді вчинено ряд дій, які направлені на заведення позивача та суду в оману щодо розміру орендної плати, встановленого у договорі оренди від 25.01.2019 року та взагалі існування даного правочину, оскільки: позивач звернувся із позовом до суду 31.05.2019 року. Провадження по даній справі судом відкрито 22.08.2019 року. Станом на дату звернення (31.05.2019 року) та відкриття провадження у справі (22.08.2019 року) у ДРРП містилась інформація про реєстрацію іншого речового права, права оренди земельної ділянки площею 7,1064 га (кадастровий номер 3523685600:02:000:0123) за фермерським господарством «Кам'янече» ОСОБА_3 , саме на підставі договору оренди від 25.01.2019 року, тобто, у ДРРП була відсутня будь-яка інформація про існування додаткової угоди, яку відповідачі уклали нібито 27.01.2019 року та якою збільшили розмір орендної плати за договором оренди до 18% від НГО.
Звернув увагу суду на те, що станом на дату відкриття провадження по даній справі відповідачами були порушені права позивача, що підтверджується наявними у матеріалах справи доказами.
Вважає такі дії відповідачів, які грубо порушують права позивача, оскільки вони направлені виключно на заведення в оману суду, з метою приховування дійсних вчинків та намірів відповідачів.
Усі вищевикладені обставини вказують на те, що відповідачі, з метою приховування викладених у позовній заяві фактів та доданих до позовної заяви доказів порушення відповідачами прав позивача, додають до матеріалів справи докази, які взагалі не можуть братись судом до уваги, оскільки вони складені після звернення позивачем до суду, тобто після виявлення факту порушення права та відповідно звернення до суду за відновленням такого права.
Представник ТОВ «Імені Юрія Гагаріна», будучи повідомленим телефонограмою про день та час розгляду справи в судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.
Представник ОСОБА_1 в судове засідання не з'явився, але разом з тим надав суду заяву, в якій просив розгляд справи проводити за його відсутності.
Інші учасники в судове засідання не з'явились, про причини неявки суд не повідомили.
Суд вважає, що справу можливо розглянути у відсутність учасників, які не з'явились у судове засідання.
Дослідивши матеріали цивільної справи, суд приходить до наступного висновку.
Згідно частин 1 та 2 ст. 2 ЦПК України - завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов'язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Ч. 1 ст. 5 ЦПК України передбачає, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
У ч. 1 ст. 13 ЦПК України законодавець наголосив на тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод вказує на те, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. Судове рішення проголошується публічно, але преса і публіка можуть бути не допущені в зал засідань протягом усього судового розгляду або його частини в інтересах моралі, громадського порядку чи національної безпеки в демократичному суспільстві, якщо того вимагають інтереси неповнолітніх або захист приватного життя сторін, або - тією мірою, що визнана судом суворо необхідною, - коли за особливих обставин публічність розгляду може зашкодити інтересам правосуддя.
Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки розміром 7,11 га, як розташована на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, відповідно до державного акту на право приватної власності на землю серії І-КР № 039933, кадастровий номер 3523685600:02:000:0123.
05 червня 2008 року між ПОП ім. Гагаріна та ОСОБА_1 було укладено договір оренди вищезазначеної земельної ділянки терміном на 10 років, який зареєстрований у Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК 10 грудня 2008 року за № 040837600248.
Відповідно до Статуту ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» утворене шляхом виділення з ПОП ім. Гагаріна та є правонаступником прав та зобов'язань останнього в обсязі відповідно до розподільчого балансу від 09.01.2013 року, в якому зазначено про правонаступництво позивача по укладеному договору оренди.
05 лютого 2018 року відповідачем ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення орендарю про небажання продовжувати договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 3523685600:02:000:0123, так як має намір обробляти земельну ділянку самостійно.
Вказаний лист отримано позивачем 05 лютого 2018 року, про що свідчить вхідний номер на повідомленні.
02 листопада 2018 року ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» направило, а відповідач отримав лист-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди земельної ділянки шляхом підписання додаткової угоди та долучив її проект.
25.01.2019 року між ОСОБА_1 та ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 був укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки терміном на 10 років, який було в подальшому було припинено 01.02.2019 року за згодою сторін, що відповідає п. 38 даного договору та є волевиявленням учасників виниклих правовідносин.
Але його припинення не є підставою для закриття провадження у справі, оскільки вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Статтею 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Спеціальним законом, що регулює орендні відносини щодо земельних ділянок є Закон України «Про оренду землі».
Згідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
За статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що за закінченням строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.
Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою-п'ятою статті 33 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Такий спосіб поновлення договору оренди може мати місце лише тоді, коли сторони до закінчення строку дії договору не вчиняли будь-яких значимих юридичних дій, передбачених частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду, а саме правові висновки, які викладені у постанові Верховного Суду від 17.10.2018 року (справа № 379/338/16-ц) та у постанові Верховного Суду від 18.12.2018 року (справа № 401/4572/15-ц), що відповідає вимогам ч. 4 ст. 263 ЦПК України.
Як встановлено при дослідженні матеріалів справи, 05 лютого 2018 року ОСОБА_1 у письмовій формі виявив власну волю не продовжувати з позивачем строк договору оренди, про його волевиявлення свідчить направлене позивачу повідомлення про припинення договірних відносин, що підтверджується відміткою та вхідним номером на повідомленні.
Крім того, судом встановлено, що позивачем разом із пропозицією поновлення договору оренди земельної ділянки орендодавцю було направлено проект додаткової угоди, в якому були змінені істотні умови договору - термін його дії збільшено з 10 до 20 років, орендна плата з 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінена до 10 %.
За змістом частини третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі» договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
У разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Оскільки між сторонами не досягнуто домовленості щодо істотних умов договору, орендодавець заперечив проти поновлення договору оренди, що випливає з повідомлення ОСОБА_1 , а тому ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» втратило своє право на поновлення договору оренди земельної ділянки.
Щодо вимоги ТОВ «Імені Юрія Гагаріна» про визнання недійсним договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису) від 25.01.2019 року, суд приходить до висновку про відсутність законних підстав для їх задоволення, виходячи із наступного.
Відповідно до частин 1, 6 статті 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.
Згідно частини 1 статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - землекористувач).
Згідно копії зазначеного договору емфітевзису, він був укладений 25.01.2019 року між ОСОБА_1 та ФГ «Кам'янече» ОСОБА_3 , тобто вже після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 05 червня 2008 року, який сплив 10 грудня 2018 року.
У зв'язку із втратою позивачем переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки, власник земельної ділянки ОСОБА_1 був вільним в укладенні договору та виборі контрагента.
Щодо зустрічної позовної вимоги суд зважує на наступне.
Так, відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Статтею 15 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції станом на момент укладення договору оренди) передбачено істотні умови договору оренди землі, якими є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачу земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
У зустрічному позові представник ОСОБА_1 не зазначає, яка саме з істотних умов договору не була дотримана при його укладенні, лише вважає визнання договору оренди землі неукладеним належним способом захисту інтересів відповідача по первісному позову.
Дослідивши договір оренди земельної ділянки від 05 червня 2008 року, суд дійшов висновку, що сторонами дійсно було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується підписами сторін у договорі оренди землі, актом приймання-передачі земельної ділянки, який підтверджує факт передачі орендодавцем у користування орендареві земельної ділянки та отриманням орендодавцем орендної плати.
Дані обставини повністю спростовують доводи, викладені у зустрічному позові щодо неукладеності договору оренди землі.
Відповідно до роз'яснень п. 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» вимога про визнання правочину (договору) неукладеним не відповідає можливим способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених законом. Суди мають відмовляти в позові з такою вимогою. У цьому разі можуть заявлятися лише вимоги, передбачені главою 83 книги п'ятої ЦК.
З урахуванням вмотивованого, на думку суду, відсутні правові підстави для задоволення первісних та зустрічних позовних вимог.
На підставі викладеного та керуючись Законом України «Про оренду землі», ст. ст. 93, 124, 102-1 ЗК України, ст. ст. 407, 626, 777 ЦК України, ст. ст. 2, 4, 5, 13, 263, 264, 265 ЦПК України, суд -
У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна» до ОСОБА_1 , фермерського господарства «Кам'янече» ОСОБА_3, державного реєстратора Онуфріївської селищної ради Кіровоградської області про визнання недійсним договору оренди землі, визнання договору поновленим та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки - відмовити в повному обсязі.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна», третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет позову фермерське господарство «Кам'янече» ОСОБА_3 про визнання неукладеним договору оренди земельної ділянки - відмовити в повному обсязі.
Судові витрати віднести за рахунок сторін.
Ідентифікаційні дані учасників:
Товариство з обмеженою відповідальністю «Імені Юрія Гагаріна», місце знаходження вул. Слави, 140 смт Новоархангельськ Кіровоградської області, код юридичної особи в єдиному державному реєстрі підприємств і організацій 38485266.
ОСОБА_1 , місце проживання с. Свердликове Новоархангельського району Кіровоградської області, паспорт громадянина України серії НОМЕР_2 , РНОКПП НОМЕР_3 .
Фермерське господарство «Кам'янече» ОСОБА_3, місце знаходження с. Кам'янече Новоархангельського району Кіровоградської області, код юридичної особи в єдиному державному реєстрі підприємств і організацій 31121064.
Державний реєстратор Онуфріївської селищної ради Кіровоградської області, місце знаходження вул. Центральна, 7 смт Онуфріївка Кіровоградської області.
Рішення може бути оскаржено через Новоархангельський районний суд до Кропивницького Апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду .
Копію даного учасникам не пізніше наступного дня після проголошення надіслати поштою.
Повний текст рішення виготовлено 14 липня 2020 року.
Суддя: