"10" грудня 2009 р. Справа № 4/143/09
Позивач Фізична особа-підприємець ОСОБА_2,
АДРЕСА_2
Відповідачі 1. Березанська районна державна адміністрація Миколаївської області,
вул. Леніна, 33, смт. Березанка, Березанський р-н,
Миколаївська обл., 57400
2. Товариство з обмеженою відповідальністю “РВ “АГРО”,
вул. Потьомкінська, 116-а, м. Миколаїв, 54055
3. Товариство з обмеженою відповідальністю “Фенікс-Трейд”,
пр-т Миру, 42, кв. 34, м. Миколаїв, 54056
Суддя Дубова Т.М.
Від позивача - ОСОБА_3 довіреність № 4754 від 19.08.09р.
Від відповідача-1 - не з'явився
Від відповідача-2 - Басаргіна Г.С. довіреність від 25.09.09р.,
Бєлова Р.В. довіреність від 25.09.09р.
Від відповідача-3 - не з'явився
СУТЬ СПОРУ: про визнання незаконними розпоряджень Березанської РДА №№ 724, 725, від 20.07.07р., № 888 від 23.08.07р.; визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, площею 1,0 га із земель державної власності для комерційного призначення під розміщення готельного комплексу, від 04.10.07р.; зобов'язання 2-го відповідача не чинити перешкод в подальшому користуванні земельною ділянкою за цільовим призначенням.
Відповідач-1 позов не визнав з тих підстав, що 06.04.2007 року до нього звернувся директор ТОВ «Фенікс-Трейд»з клопотанням про розірвання договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що змінився власник об'єкта нерухомості, а саме власником майна став ТОВ «РВ АГРО». Відповідно до клопотання та ст. 31 Закону України «Про оренду землі»було прийнято розпорядження голови райдержадміністрації від 7 липня 2007 року № 724 «Про припинення права користування земельною ділянкою». Щодо договору суборенди, укладеного 20 січня 2006 року між ТОВ «Фенікс- Трейд»та позивачем, то відповідач-1 вважає, що дане питання повинні були вирішити між собою сторони договору суборенди земельної ділянки. Відповідно до ст.120 Земельного кодексу України та у зв'язку з тим, що ТОВ «РВ АГРО»є власником об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці площею 1 га , 4 жовтня 2007 року було укладено договір оренди земельної ділянки між Березанською райдержадміністрацією та ТОВ «РВ АГРО».
Відповідач-2 позов не визнав, посилаючись на те, що в порушення вимог п. 10 договору суборенди від 20.01.2006р., позивач не сплачував суборендної плати на рахунок Коблевської сільради з моменту укладання договору суборенди і до його припинення 20.07.2007р., за вказаний період, фактично, не приступив до цільового використання земельної ділянки в комерційних цілях. На його думку договір оренди між Березанською РДА та ТОВ «Фенікс-Трейд»було припинено у спосіб, передбачений п.7 ст.31 Закон України «Про оренду землі», в якому вказано, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін, тобто, без судового розгляду. В ч.5 ст.8 Закону України «Про оренду землі»зазначено, що у разі припинення договору оренди чинність договору суборенди припиняється. Таким чином, розпорядження Березанської РДА №№ 724, 735, 888 прийняті на законних підставах і є чинними.
Тлумачення позивача, про формальну підставу, а саме рішення господарського суду Миколаївської області, яка, начебто, використана для прийняття, вище вказаного, розпорядження Березанською РДА, є надуманою і не об'єктивною, бо в розпорядженні № 724 ця підстава не згадується, а як підстави, вказуються ст.ст. 31,32 Закону України «Про оренду землі».
Відповідач-3 про час судового засідання повідомлений належним чином відповідно до ст.64 ГПК України (арк.спр. 42, 43, 70, 96, 136), але вимог ухвал суду від 27.07, 30.09, 22.10, 23.11.09р. не виконав, відзив та витребувані документи не надав, представник в судові засідання без поважних причин не з'являвся.
Розглянувши матеріали справи, на підставі ст.75 ГПК України за наявними документами, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача-3, суд, -
Позивач звернувся до суду і просить визнати незаконними розпорядження Березанської РДА №№ 724, 725, від 20.07.07р., № 888 від 23.08.07р.; недійсним договір оренди земельної ділянки, площею 1,0 га із земель державної власності для комерційного призначення під розміщення готельного комплексу від 04.10.07р.та зобов'язати 2-го відповідача не чинити перешкод в подальшому користуванні земельною ділянкою за цільовим призначенням, посилаючись на те, що є суборендарем цієї земельної ділянки, права якого підлягають захисту відповідно до ст.27 ЗУ «Про оренду землі». На час прийняття спірних розпоряджень Березанською РДА ані договір оренди від 21.01.05, ні договір суборенди від 20.01.06 не припинили свою дію у спосіб, передбачений ст.ст. 8, 31, 32 Закону. Формальною підставою для видачі розпорядження № 724 стала заява директора ТОВ «Фенікс-Трейд»від 7 липня 2007 року щодо вилучення земельної ділянки площею 1,0 га з посиланням на рішення господарського суду Миколаївської області, яким за ТОВ «РВ АГРО»визнано право власності на самочинно збудоване нерухоме майно, що розташоване на спірній ділянці. Саме тому ТОВ «РВ АГРО»згодом дозволили розробку та затвердили технічну документацію та уклали з товариством договір оренди. Але, постановою Одеського апеляційного господарського суду від 8 грудня 2008 року рішення господарського суду Миколаївської області від 22 березня 2007 року скасовано, а у позові ТОВ «РВ АГРО»про визнання права власності на нерухоме майно, що розташоване на спірній ділянці, відмовлено. Крім того, за фактом шахрайських дій директора «РВ АГРО»щодо заволодіння земельною ділянкою площею 1,0 га порушено кримінальну справу.
Розглянувши матеріали справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані та підлягають задоволенню повністю, виходячи з наступного:
21.01.2005 року між Березанською районною державною адміністрацією (далі -відповідач-1) та ТОВ «Фенікс-Трейд»(далі -відповідач-3) був укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого відповідач-3 отримав строком на 49 років в платне володіння та користування земельні ділянки загальною площею 5,50 га для комерційного використання під розміщення готельного комплексу , який знаходиться в зоні відпочинку в межах території Коблівської сільської ради Березанського району Миколаївської області., у т.ч. земельну ділянку площею 1.0 га за кадастровим номером 4820982200:09:000:0287.
Розпорядженням № 821 від 23 грудня 2005 року відповідачу-3 було надано право на передачу в суборенду земельну ділянку площею 1,0 га строком на 48 років без зміни цільового призначення.
20 січня 2006 року на підставі цього розпорядження між відповідачем-3 та позивачем, укладено нотаріально посвідчений договір суборенди земельної ділянки площею 1,0 га, кадастровий номер 4820982200:09:000:0287, для ведення підприємницької діяльності - під розміщення готельного комплексу строком на 48 років та зареєстровано в Березанському районному секторі реєстрації Миколаївської регіональної філії ДП «Центр ДЗК»01.02.07р.
Згідно акту прийому-передачі від 20.01.06 ділянка площею 1,0 га, кадастровий номер 4820982200:09:000:0287 була передана відповідачем-3 позивачу.
20 липня 2007 року відповідач-1 розпорядженням № 724 припинив право відповідача-3 на користування земельною ділянкою площею 1,0 га під розміщення готельного комплексу, рекомендував розірвати договір оренди відповідно до діючого законодавства та перевів земельну ділянку до земель державної власності (запасу). Крім того, розпорядженням № 725 від 20.07.07 видано дозвіл ТОВ «РВ АГРО»(далі -відповідач-2) на виготовлення технічної документації по складанню кадастрового плану до договору оренди цієї земельної ділянки, а розпорядженням № 888 від 23 серпня 2007 року технічну документацію затверджено та вирішено питання про передачу ТОВ «РВ АГРО»землі з земель державної власності (запасу) під розміщення готельного комплексу в оренду строком на 49 років.
27 серпня 2007р. складено акт про передачу-приймання межових знаків під охорону та зберігання, 4 жовтня 2007 року між першим та другим відповідачами укладено договір оренди земельної ділянки площею 1,0 га, кадастровий номер 820982200:09:000:0287 для комерційного призначення під розміщення готелю, та за актом прийому-передачі від 4.10.07 ділянка була передана відповідачу-2.
За приписами статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенду). Відповідно до стаття 27 Закону «Про оренду землі»орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Отже, із приписів вказаних норм випливає, що права суборендаря на орендовану земельну ділянку захищені нарівні з правами орендаря.
Згідно до ч. 5 ст. 126 , ч. 5 ст. 116 ЗК України право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону . Надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після вилучення (викупу) її в порядку, передбаченому цим Кодексом.
Згідно ч. 5 ст. 8 Закону України "Про оренду землі" договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998р. № 2073 "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" затверджено Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, згідно п. п.3, 12 якого державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Таким чином, державна реєстрація договорів оренди землі проводиться відповідним виконавчим комітетом за місцем розташування земельної ділянки. Факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи. Печатка та підпис ставляться на всіх примірниках договору оренди (суборенди).
Проте, договори оренди від 21.01.2005р. та суборенди 20.01.2006р. не було розірвано у спосіб, передбачений статтею 654 ЦК України, згідно якої зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту, яка передбачає форму зміни або розірвання договору.
На час винесення відповідачем-1 розпоряджень №№ 724, 725, 888 та укладення договору оренди з відповідачем-2 ні договір оренди від 21 січня 2005 року, ні договір суборенди від 20 січня 2006 року не було розірвано відповідно до вимог т.11 ГПК України, ст.188 ГК України.
Ухвалами суду від 23.11.09р. першого та третього відповідачів неодноразово було зобов'язано надати докази розірвання договорів від 21.01.05р., від 20.01.06р. та відповідні акти повернення земельної ділянки, відповідачі вимоги суду не виконали, витребувані докази розірвання договорів відповідно до чинного законодавства не надали.
З огляду на те, що позивач є суборендарем земельної ділянки, договір на оренду якої припинено розпорядженням № 724 від 20.07.07, при цьому позивача про це майже не було повідомлено, договір суборенди з ТОВ «Фенікс-Трейд» від 20.01.2006р. ніким не було розірвано, розірвання договорів не зареєстровано в Березанському районному відділі земельних ресурсів , земельну ділянку як у відповідача-3 так і у позивача не вилучено, суд вважає, що права позивача було порушено, оскільки відповідно до ч. 4 статті 8 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
Таким чином, під час дії вищеназваних договорів не може вважатися законним і вирішення будь-яких питань, пов'язаних з виготовленням та затвердженням технічної документацію та передача орендованої ділянки в оренду іншим особам.
Крім того, розпорядження № 724 від 20.07.07 не містить підстав та мотивів припинення права користування земельною ділянкою відповідачу-3. Проте, згідно пояснень відповідача-1, розпорядження приймалось на підставі заяви відповідача-3, а саме: «06.04.2007 року до нього звернувся директор ТОВ «Фенікс-Трейд»з клопотанням про розірвання договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що змінився власник об'єкта нерухомості, а саме власником майна став ТОВ «РВ АГРО». Визначене підтверджується також заявою відповідача-3 від 06.04.07р. (а.с.22), в якій він, посилаючись на рішення господарського суду Миколаївської області від 22.03.07 по справі № 9/104/07, яким право власності на самочинно збудоване майно, що розташоване на спірній ділянці, перейшло до другого відповідача, просить вилучити в нього земельну ділянку на користь відповідача-2.
Між тим, постановою Одеського апеляційного господарського суду від 8 грудня 2008 року рішення господарського суду Миколаївської області від 22 березня 2007 року скасовано, а у позові ТОВ «РВ АГРО»про визнання права власності на нерухоме майно, що розташоване на спірній ділянці, відмовлено. В цій постанові судова колегія також зазначила, що: «ТОВ «Фенікс-Трейд», виступаючи в договорі купівлі-продажу від 21.02.07 продавцем спірних об'єктів нерухомого майна, не оформило у встановленому законом порядку своє право власності на самочинно збудовані об'єкти, а відтак, твердження позивача про набуття ним права власності правомірно виходячи з умов правочину від 21.02.07 є таким, що не відповідає нормам закону».
Отже, посилання відповідача-1 на те, що 4 жовтня 2007 року було укладено договір оренди земельної ділянки між Березанською райдержадміністрацією та ТОВ «РВ АГРО»відповідно до ст.120 ЗК України та у зв'язку з тим, що ТОВ «РВ АГРО» є власником об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці площею 1 га, а питання суборенди повинні були вирішити між собою сторони договору земельної ділянки, є не необґрунтованим та судом не приймається до уваги, оскільки за змістом ст.ст. 22,24,28,29 ЗУ “Про планування та забудову територій” саме на органи самоврядування, органи виконавчої влади покладено контроль за дотриманням норм та порядку будівництва, недопущенням самовільного будівництва на їх території.
Як зазначалось вище, розпорядження № 724 не містить підстав припинення права
користування земельною ділянкою відповідачем-3, а містить лише посилання на ст.ст. 31, 32 Закону “Про оренду землі”. Таким чином, твердження відповідача-2 про те, що договір оренди землі був розірваний за згодою сторін нічим не підтверджені, а спростовуються заявою відповідача-3 від 06.04.07р. та поясненнями Березанської РДА . Отже, відповідач-1 не тільки порушив порядок, передбачений діючим законодавством щодо питань передачі землі в оренду, але і не мав достатніх підстав для припинення права оренди відповідачу-3.
До того ж, відповідно до п. 3 цього розпорядження відповідну земельну ділянку було переведено до земель державної власності (запасу).
За таких обставин договір оренди з другим відповідачем повинен був укладатись відповідно до ст.16 ЗУ «Про оренду землі», тобто на конкурентних засадах , а підставою для укладення договору оренди повинні були бути результати аукціону чи конкурсу, а не вказівка попереднього орендаря.
Між тим, у той же день 20.07.07р. було прийнято розпорядження № 725, згідно якого надано дозвіл другому відповідачу на виготовлення технічної документації по складанню кадастрового плану до договору оренди земельної ділянки площею 1.0 га для комерційного призначення під розміщення готельного комплексу в довгострокову оренду терміном на 49 років; розпорядженням № 888 від 23.08.09 затверджено технічну документацію та надано в оренду спірну ділянку.
Тому розпорядження №№ 724, 725, 888 є незаконними, як такі, що суперечить вимогам цивільного та земельного законодавства, та порушують право позивача .
Відповідно до ч.1 ст.203, ст. 215 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Оскільки договір оренди земельної ділянки від 4 жовтня 2007 року між першим та другим відповідачами, укладався на підставі незаконних розпоряджень №№ 888, 724, 725, на час його укладення орендодавець не мав права розпоряджатися цією ділянкою та укладати будь-яких угоди з іншими особами, його слід визнати недійсним .
За таких обставин, відповідач-2 не має будь-яких підстав для подальшого користування земельною ділянкою.
Згідно до ч. 2 ст. 95 ЗК України, порушені права землекористувачів підлягають відновленню. Відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю. Захист прав на земельні ділянки здійснюється зокрема шляхом, визнання угоди недійсною та визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або місцевого самоврядування. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю.
Протокол про адмінпорушення від 20.08.08р., постанова № 482, протокол про правопорушення у сфері містобудування, постанова № 069, листи санепідемстанції та ГУ МВС в Миколаївській області від 01.07.08р., лист від 25.06.08р. та інші.(а.с.102-113), фото земельної ділянки (а.с.125-129) свідчать про самовільну забудову відповідачем-2 ресторану «Арарат»з літнім майданчиком, який огороджений по периметру ділянки, та створення перешкод в користуванні земельною ділянкою позивачем.
Згідно ч. 4 ст.11 ЦК України, у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.
Проте, на підставі ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, при цьому способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути у т.ч.: визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб, визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право.
Згідно ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Відповідно до ст.33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як підставу своїх вимог або заперечень.
Заперечення першого та другого відповідачів не можуть бути прийняті судом до уваги, як підстава у відмові в позові, з підстав викладених вище.
Посилання відповідача-2 на те, що в порушення вимог п. 10 договору суборенди від 20.01.2006р., позивач не сплачував суборендної плати не стосується предмету спору та не доведено відповідними доказами. Крім того, відповідач-2 не був стороною за цим договором. Відповідач-3 своїм правом на заперечення позову не скористався.
Виходячи з викладеного, позов підлягає задоволенню повністю, судові витрати слід віднести за рахунок відповідачів порівно.
Керуючись ст. ст. 49, 82-85 ГПК України, господарський суд, -
Позов задовольнити повністю.
Визнати незаконним розпорядження Березанської райдержадміністрації Миколаївської області № 724 від 20.07.07р. «Про припинення права користування земельною ділянкою».
Визнати незаконним розпорядження Березанської райдержадміністрації Миколаївської області № 725 від 20.07.07р. «Про дозвіл на виготовлення технічної документації по складанню кадастрового плану до договору оренди земельної ділянки».
Визнати незаконним розпорядження Березанської райдержадміністрації Миколаївської області № 888 від 23.08.07р. «Про затвердження технічної документації щодо складання документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою».
Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, площею 1,0 га із земель державної власності для комерційного призначення під розміщення готельного комплексу, укладений 04.10.2007р. між Березанською райдержадміністрацією Миколаївської області та ТОВ “РВ “АГРО” м. Миколаїв.
Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю “РВ “АГРО” (вул. Потьомкінська, 116-а, м. Миколаїв, код 34375802) не чинити перешкоди в подальшому користуванні земельною ділянкою за цільовим призначенням фізичній особі-підприємцю ОСОБА_2 (АДРЕСА_2, код НОМЕР_1).
Наказ видати позивачу.
Стягнути з Березанської районної державної адміністрації Миколаївської області (вул. Леніна, 33, смт. Березанка, Березанський р-н, код 04056693) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (АДРЕСА_2, код НОМЕР_1) суму 28,33 грн. держмита та 39,33 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю “РВ “АГРО” (вул. Потьомкінська, 116-а, м. Миколаїв, код 34375802) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (АДРЕСА_2, код НОМЕР_1) суму 28,33 грн. держмита та 39,33 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю “Фенікс-Трейд” (АДРЕСА_1, код 30396478) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (АДРЕСА_2, код НОМЕР_1) суму 28,33 грн. держмита та 39,33 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Накази видати позивачу.
Повернути з держбюджету України зайве перераховану суму витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 200,00 грн. (двісті грн. 00 коп.) фізичній особі-підприємцю ОСОБА_2 (АДРЕСА_2, код НОМЕР_1), сплачену за квитанцією № 2 від 23.07.09р.
Рішення може бути оскаржене у 10-денний строк.
Суддя
Рішення підписано та оформлено суддею згідно ст. 84 ГПК України 17.12.2009р.