проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058
"15" червня 2020 р. Справа № 905/1452/19
Колегія суддів у складі: головуючий суддя Пушай В.І., суддя Попков Д.О., суддя Стойка О.В.
секретар судового засідання Євтушенко Є.В.
за участю представників:
від позивача - не з'явився;
від відповідача - не з'явився;
розглянувши апеляційну скаргу Маріупольської міської ради, м. Маріуполь вх. 487 Д/З на рішення господарського суду Донецької області від 11.12.2019 р. у справі № 905/1452/19 (суддя - Говорун О.В., повний текст складено та підписано 23.12.2019 р.)
за позовом фізичної особи-підприємця Сирота Вікторії Анатоліївни, м. Маріуполь
до Маріупольської міської ради, м. Маріуполь
про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки
06.08.2019 р. фізична особа-підприємець Сирота Вікторія Анатоліївна (далі - ФОП Сирота В.А., позивач) звернулася до господарського суду Донецької області з позовом до Маріупольської міської ради (далі - відповідач) про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки б/н від 02.07.2013 р., зареєстрованого в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 09.07.2013 р. за № 1674835, згідно з якою Маріупольська міська рада надає ФОП Сирота В.А. в оренду земельну ділянку кадастровий номер 1412336900:01:009:0147 площею 0,0053 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (функціонування торгівельного павільйону) по АДРЕСА_1 з продовженням на той самий термін та на тих самих умовах, котрі передбачені договором оренди земельної ділянки б/н від 02.07.2013 р., редакція якої викладена у прохальній частині позову.
Позовні вимоги ФОП Сирота В.А. обґрунтовано переходом до неї права оренди земельної ділянки під придбаною за договором купівлі-продажу нерухомістю, яке було пролонговано у попереднього власника цієї нерухомості - ОСОБА_1 на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Рішенням господарського суду Донецької області від 11.12.2019 р. позов задоволено повністю, визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки б/н від 02.07.2013 р., укладеного між Маріупольською міською радою та ОСОБА_1 , редакцію якої викладено у резолютивній частині рішення, а також стягнуто з відповідача на користь позивача судовий збір в сумі 1921 грн.
Рішення суду мотивоване, зокрема, з тих підстав, що відповідачем не доведено набрання чинності його рішенням № 6/28-3210, яким затверджено План зонування території міста Маріуполя, а дія згаданої у зауваженнях Комплексної схеми розміщення тимчасових споруд не поширюється на спірні правовідносини, оскільки на земельній ділянці розташований належний позивачу на праві власності об'єкт нерухомого майна, а при прийнятті Плану зонування території міста Маріуполя відповідач не повідомляв ОСОБА_1 про розташування земельної ділянки в територіальній зоні ТР-2.
Таким чином, з огляду на відсутність заперечень відповідача щодо поновлення договору оренди землі протягом одного місяця після закінчення строку договору та продовження користування земельною ділянкою орендарем після закінчення строку договору оренди, а також враховуючи, що позивач набув право користування земельною ділянкою в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача, посилаючись на ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» суд першої інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог у повному обсязі, зазначивши, що оскільки додаткова угода укладається у судовому порядку, тому з редакції позивача слід виключити пункти 3-5.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Маріупольська міська рада звернулася до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову.
В обґрунтування апеляційної скарги скаржник посилається на порушення місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права.
Відповідач стверджує, що рішення відносно поновлення ОСОБА_1 строку договору оренди прийнято не було, оскільки, відповідно до зауважень Головного управління містобудування і архітектури ММР, спірна земельна ділянка розташована в зоні транспортної інфраструктури ТР-2, де розташування даного типу споруд не відноситься до допустимих видів використання земельних ділянок, про що на офіційному сайті ради розміщена відповідна інформація (статус «не прийнято»), що Маріупольська міська рада вважає відмовою у поновленні договору на той самий строк та на тих самих умовах.
Скаржник вважає, що на підставі ст. 31 Закону України «Про оренду землі» внаслідок спливу (16.04.2018 р.) строку договору оренди земельної ділянки 14.08.2019 р. речове право було припинено, тому договір поновлений не був та припинився.
За доводами апеляційної скарги План зонування території міста Маріуполя не є регуляторним актом, належним й достатнім його оприлюдненням є оприлюднення на офіційному веб-сайті, в той час як рішення ММР № 6/28-3210 від 18.06.2013 р. не оскаржувалося, у судовому порядку не скасовувалося та є чинним.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 02.03.2020 апеляційне провадження у справі № 905/1452/19 зупинено на підставі п. 7 ч. 1 ст. 228 ГПК України до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 320/5724/17 та оприлюднення в ЄДРСР повного тексту судового рішення, прийнятого за результатами цього розгляду.
Ухвалою апеляційного господарського суду від 22.05.2020 р. апеляційне провадження у справі № 905/1452/19 поновлено у зв'язку з тим, що повний текст постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 р. у справі № 320/5724/17 оприлюднений у ЄДРСР 18.05.2020 р., проте питання застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі», як і питання відступу від висновку, викладеного у постанові Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.09.2018 р. у справі № 920/738/17, не вирішувалися в межах справи № 320/5724/17, оскільки провадження у цій справі закрито Великою Палатою Верховного Суду з підстав порушення правил юрисдикції.
У визначений ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 10.02.2020 р. строк, від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу.
10.06.2020 р. через канцелярію суду надійшло клопотання ФОП Сирота В.А. про розгляд справи без участі позивача та його представника, в обґрунтування якого позивач посилається на введення постановою КМУ № 392 від 20.05.2020 р. карантину та обмеження транспортного сполучення між містами.
Відповідно до ч.ч. 1-2 ст. 56 ГПК України, сторона, третя особа, а також особа, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи, може брати участь в судовому процесі особисто (самопредставництво) та (або) через представника.
Особиста участь у справі особи не позбавляє її права мати в цій справі представника.
Відповідно до ч. 1 ст. 58 ГПК України, представником у суді може бути адвокат або законний представник.
Ухвалами Східного апеляційного господарського суду від 10.02.2020 р., від 22.05.2020 р. не визнавалася обов'язковою явка представників сторін, тому клопотання позивача судовою колегією задоволено.
Представники сторін у судове засідання не з'явилися, представник відповідача про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце розгляду справи сторони повідомлені належним чином.
Частинами 1-2 статті 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Дослідивши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази у справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія Східного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, з огляду на наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 29.01.2013 ОСОБА_1 , на підставі договору дарування, набула у власність нежитлові приміщення № 1 та №2 в АДРЕСА_1 . Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна - 2949014123, номер запису про право власності: 54138.
Рішенням Маріупольської міської ради від 16.04.2013 №6/27-3170 "Про надання земельної ділянки по АДРЕСА_1 міста громадянці ОСОБА_1 ", вирішено затвердити технічну документацію з землеустрою із встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і надати в оренду строком на 5 років земельну ділянку (кадастровий номер 1412336900:01:009:0147) площею 0,0053 га з розміром орендної плати на рівні 5% від її грошової оцінки для обслуговування будівель торгівлі (функціонування торгового павільйону) без права ведення містобудівної діяльності до затвердження плану зонування в установленому законом порядку за АДРЕСА_1 в Орджонікідзевському районі міста громадянці ОСОБА_1
02.07.2013 між Маріупольською міською радою, як орендодавцем, та ОСОБА_1 , як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки за умовами якого орендодавець, згідно з рішенням Маріупольської міської ради від 16.04.2013 №6/27-3170, надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 1412336900:01:009:0147).
Відповідно до п.п.2.1, 2.2 договору, в оренду передається земельна ділянка площею 0,0053 га. На земельній ділянці знаходиться (буде знаходитись) об'єкт нерухомого майна: нежиле приміщення.
Договір укладено на 5 (п'ять) років (з 16.04.2013 до 16.04.2018). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 2 (два) місяця до закінчення строку дії договору оренди повідомити письмово орендодавця про намір поновлення терміну дії договору. В іншому випадку договір поновленню не підлягає (п.п.3.1, 3.2 договору).
Згідно з п.5.1 договору, земельна ділянка передається в оренду з метою та за цільовим призначенням - для обслуговування будівель торгівлі (функціонування торгівельного павільйону).
На виконання умов договору оренди земельної ділянки орендодавець передав, а орендар прийняв у користування земельну ділянку площею 0,0053 га, кадастровий номер: 1412336900:01:009:0147, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, що підтверджується актом приймання-передачі в оренду земельної ділянки.
Речове право оренди земельної ділянки зареєстровано 09.07.2013 р., що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 112811957 від 05.02.2018 р.
09.02.2018 ОСОБА_1 звернулася до Маріупольської міської ради із заявою про продовження терміну оренди земельної ділянки.
Позивач стверджує, що дана заява ОСОБА_1 залишена відповідачем без відповіді та без виконання, у зв'язку з чим, за відсутності відповідного заперечення відповідача протягом місяця після закінчення строку договору, ОСОБА_1 продовжила користуватися наданою їй в оренду земельною ділянкою, сплачуючи при цьому обумовлену договором орендну плату.
17.04.2019 між ОСОБА_1 , як продавцем, та Сиротою Вікторією Анатоліївною , як покупцем, укладено договір купівлі-продажу за умовами якого продавець продав, а покупець купив розташоване у основній будівлі літ Д-1 нежитлове приміщення №1 та №2, що в будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 37,7 кв.м., що розташоване на земельній ділянці Маріупольської міської ради Донецької області, площею 0,0053 га, кадастровий номер 1412336900:01:009:0147.
Відповідно до нотаріально посвідченої заяви ОСОБА_1 від 17.04.2019, вона, як попередній власник нежитлового приміщення, у зв'язку з підписанням договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, відмовилася від земельної ділянки (кадастровий номер: 1412336900:01:009:0147; площею 0,0053 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на користь позивача.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, 17.04.2019 право власності на об'єкт нерухомого майна (нежитлові приміщення № 1 і № 2, розташовані в основній будівлі Д-1) за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за позивачем - Сирота В.А. на підставі договору купівлі-продажу від 17.04.2019.
Посилаючись на ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377, ст. 415 ЦК України позивач вважає, що внаслідок укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна право користування земельною ділянкою ОСОБА_1 (яке було пролонговано на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі») припинилося та починаючи з 17.04.2019 право користування земельною ділянкою, на якій розташований придбаний позивачем об'єкт нерухомого майна, в обсязі та на умовах встановлених для попереднього землекористувача, перейшло до позивача.
22.04.2019 позивач звернулася до Центру надання адміністративних послуг Маріупольської міської ради із заявою про переоформлення права оренди земельної ділянки при переході права власності на об'єкти нерухомого майна за наявності діючого договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого у встановленому законом порядку.
02.07.2019 позивач вдруге звернулася до відповідача із листом, в якому зазначила, що вважає договір оренди земельної ділянки від 02.07.2013 поновленим та, відповідно, доцільним є внесення змін до нього в частині заміни орендаря шляхом підписання додаткової угоди, проекти якої надані відповідачеві разом з цим листом.
30.07.2019 рішенням Маріупольської міської ради №7/43-4186 "Про надання в оренду земельної ділянки по АДРЕСА_1 міста фізичній особі-підприємцю Сирота В.А.", відмовлено у наданні в оренду спірної земельної ділянки позивачеві у зв'язку з наявністю зауважень Головного управління містобудування та архітектури Маріупольської міської ради від 01.07.2019 №30.5/26681.
Згідно з цими зауваженнями, на підставі Плану зонування території міста Маріуполя, затвердженого рішенням Маріупольської міської ради від 18.06.2013 №6/28-3210, земельна ділянка розташована в територіальній зоні ТР-2, до якої відносяться території вулиць, майданів (в межах червоних ліній), доріг, де розташування даного типу споруд не відноситься до допустимих видів використання земельних ділянок. Розміщення торгівельного павільйону також не відповідає Комплексній схемі розміщення тимчасових споруд та їх архітектурного типу для провадження підприємницької діяльності на території Лівобережного та Кальміуського районів міста, затвердженій рішенням Маріупольської міської ради від 23.12.2016 №7/14-1101.
Таким чином, вирішуючи спір по суті в першу чергу підлягає розгляду питання щодо пролонгації договору оренди від 02.07.2013 р. на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Статтею 6 Закону України "Про оренду землі", визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону (п. 5 ст. 126 Земельного кодексу України).
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Положеннями ст. 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них (ч. 1). Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ч. 2).
Згідно з частинами 1, 8 ст. 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Таким чином, спеціальним законом, який регулює відносини щодо найму (оренди) землі, є Закон України "Про оренду землі".
Згідно з вимогами ст. 15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є строк дії договору оренди.
Статтею 31 Закону визначено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до вимог ст. 654 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору вчиняється у такій самій формі, що і договір, який змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Тобто, правочин, спрямований на зміну або розірвання договору, здійснюється у тій самій формі, що і сам договір. Здійснюється він у вигляді додаткової угоди до договору або угоди про розірвання договору.
Статтею 777 Цивільного кодексу України встановлені наступні переважні права наймача: 1. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк;
наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк;
умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
2. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 Цивільного кодексу України).
У відповідності до статті 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі може бути реалізоване шляхом двох окремих правових підстав: перша наведена у ч.1-ч.5 вказаної статті, друга - у ч. 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».
За змістом ч.1-ч.5 згаданої статті, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Правова конструкція, що передбачена ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» узгоджується з положеннями статті 777 Цивільного кодексу України.
Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено іншу правову підставу, яка полягає в наступному: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Позивачем та матеріалами справи доведено, що попередній власник об'єкту нерухомого майна ( ОСОБА_1 ) у визначений п. 3.2 договору оренди земельної ділянки від 02.07.2013 р. строк звернулася до Маріупольської міської ради з метою надання їй адміністративної послуги - рішення міської ради про продовження терміну оренди земельної ділянки за наявності діючого договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого у встановленому законом порядку, що свідчить про належне повідомлення орендарем орендодавця про свій намір поновлення строку дії договору. В апеляційному провадженні відповідач не заперечує і не спростовує того, що до цього звернення ОСОБА_1 надавався проект додаткової угоди на виконання приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Проте, відповідач залишив дане звернення ОСОБА_1 без відповіді та без виконання, відповідне рішення або заперечення Маріупольської міської ради в матеріалах справи відсутні.
Посилання скаржника в апеляційній скарзі на те, що розміщення на офіційному сайті ради інформації зі статусом «не прийнято» відносно звернення ОСОБА_1 є належною відмовою у поновленні договору на той самий строк та на тих самих умовах відхиляється, оскільки таке твердження не відповідає вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Так, за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Маріупольською міською радою не надано ані суду першої, ані суду апеляційної інстанції такого листа-повідомлення, складеного у відповідності до ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Так само матеріали справи не містять і листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, складеного та надісланого ОСОБА_1 протягом одного місяця після закінчення строку договору. Отже, додаткова угода до договору про його пролонгацію не була укладена внаслідок неправомірного зволікання й бездіяльності Маріупольської міської ради.
Оскарження до суду відмови або наявного зволікання в укладенні додаткової угоди орендодавця є правом орендаря, а не безпосереднім обов'язком, тому відсутні підстави стверджувати про необхідність звернення ОСОБА_1 до суду з метою укладання цієї додаткової угоди у судовому порядку.
Згідно з довідкою Департаменту фінансів Маріупольської міської ради № 282-21577-28 від 13.08.2019 станом на 01.08.2019 р. ОСОБА_1 не має заборгованості з орендної плати за землю.
Отже, за відсутності заперечень з боку орендодавця ОСОБА_1 продовжила користуватися земельною ділянкою під належною їй на праві власності нерухомістю, сплачуючи орендну плату в обумовленому договором розмірі. При цьому, істотні умови договору ОСОБА_1 та ММР не змінювалися, речове право оренди спірної земельної ділянки припинено лише 14.08.2019 р., що зазначено у Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 179016814 від 29.08.2019 р.
Зазначені обставини свідчать про те, що договір оренди земельної ділянки від 02.07.2013 р. був пролонгований на той же самий строк та на тих самих умовах у розумінні приписів ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Перехід прав на земельну ділянку, пов'язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду, регламентується ЗК України. Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (ч. 2 ст. 120 ЗК України). Набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставою припинення права користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача (п. "е" ч. 1 ст. 141 цього Кодексу).
Відповідно до приписів ст. 377 ЦК України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків та об'єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).
Відповідно до ч. 3 ст. 415 ЦК України, особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).
Отже, виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди (користування) земельної ділянки, на якій вони розміщені. Право оренди (користування) земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору (тощо) з моменту державної реєстрації цього права.
Тобто, в силу імперативних вимог статті 125 ЗК України від однієї особи до іншої особи за правилами статті 120 цього Кодексу та частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" не може перейти право оренди земельної ділянки, яке у попереднього землекористувача ще не виникло станом на час відчуження ним будівель, розташованих на цій земельній ділянці, незалежно від дати укладення договору оренди земельної ділянки, оскільки виникненням права оренди є момент державної реєстрації цього речового права, а не дата укладення договору оренди.
Право оренди спірної земельної ділянки зареєстровано за ОСОБА_1 у визначеному законом порядку 09.07.2013 р. та припинено лише 14.08.2019 р., відтак це право перейшло до позивача як до нового власника (набувача) нежитлових приміщень, тому позивач правомірно та на законних підставах звернулася до відповідача 22.04.2019 та 02.07.2019 з пропозиціями щодо внесення змін до діючого договору оренди земельної ділянки з метою впорядкування правовідносин щодо спірної земельної ділянки та, відповідно, державної реєстрації свого речового права в подальшому, оскільки сам по собі факт переходу права оренди не є автоматичним та безумовним виконанням вимог ст. 125 ЗК України та ст. 6 ЗУ «Про оренду землі».
При цьому, ФОП Сирота В.А. надано до матеріалів справи копії квитанцій від 18.04.2019 р., 22.04.2019 р., 24.06.2019 р., які підтверджують сплату позивачем орендної плати за користування спірною земельною ділянкою, чого відповідачем в апеляційному провадженні не спростовано.
Як зазначено вище, 30.07.2019 рішенням Маріупольської міської ради №7/43-4186 "Про надання в оренду земельної ділянки по АДРЕСА_1 міста фізичній особі-підприємцю Сирота В.А.", відмовлено у наданні в оренду спірної земельної ділянки позивачеві у зв'язку з наявністю зауважень Головного управління містобудування та архітектури Маріупольської міської ради від 01.07.2019 №30.5/26681.
Згідно з цими зауваженнями, на підставі Плану зонування території міста Маріуполя, затвердженого рішенням Маріупольської міської ради від 18.06.2013 №6/28-3210, земельна ділянка розташована в територіальній зоні ТР-2, до якої відносяться території вулиць, майданів (в межах червоних ліній), доріг, де розташування даного типу споруд не відноситься до допустимих видів використання земельних ділянок. Розміщення торгівельного павільйону також не відповідає Комплексній схемі розміщення тимчасових споруд та їх архітектурного типу для провадження підприємницької діяльності на території Лівобережного та Кальміуського районів міста, затвердженій рішенням Маріупольської міської ради від 23.12.2016 №7/14-1101.
Приймаючи оскаржуване рішення місцевим господарським судом обґрунтовано зазначено, що відповідачем не надано документів на підтвердження наявності таких зауважень.
Також суд першої інстанції, посилаючись на ч. 5 ст. 12 Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» та на ч. 5 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування», дійшов висновку, що відповідачем не доведено набрання чинності рішенням № 6/28-3210, оскільки ним не надано доказів його оприлюднення у друкованих засобах масової інформації.
Проте судом першої інстанції залишено поза увагою, що згідно з ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним і ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
29.01.2013 ОСОБА_1 набула права власності на підставі договору дарування на нежитлові приміщення №1 та АДРЕСА_1 . 16.04.2013 р. Маріупольською міською радою прийнято рішення №6/27-3170 про надання ОСОБА_1 в оренду строком на 5 років земельну ділянку (кадастровий номер 1412336900:01:009:0147) площею 0,0053 га під цією нерухомістю.
Таким чином, План зонування території міста Маріуполя затверджений рішенням Маріупольської міської ради від 18.06.2013 №6/28-3210 і складений хронологічно пізніше за факт набуття ОСОБА_1 права власності на зазначені об'єкти нерухомого майна і вже за наявності його затвердження відповідачем 02.07.2013 укладено з ОСОБА_1 згаданий договір оренди земельної ділянки.
Тобто, при складанні й затвердженні Плану зонування території міста Маріуполя відповідачеві було відомо про наявність в територіальній зоні ТР-2, до якої відносяться території вулиць, майданів (в межах червоних ліній), доріг об'єкту нерухомого майна, який був власністю ОСОБА_1 та не висунув жодних зауважень чи застережень при укладанні згаданого договору оренди.
Отже, відповідачем не доведено яким чином розташування згаданої нерухомості, право власності на яку зареєстровано за позивачем 17.04.2019 р. та якою позивач має право мирно володіти, порушує суспільні/публічні інтереси територіальної громади міста Маріуполя, враховуючи що на момент затвердження Плану зонування території міста Маріуполя право власності на ці об'єкти було зареєстровано за ОСОБА_1 і відповідач був достеменно обізнаний про цю обставину.
Підсумовуючи викладене, судова колегія зазначає, що посилання відповідача на зауваження ГУ містобудування і архітектури ММР, за якими розташування даного типу споруд не відноситься до допустимих видів використання земельних ділянок відповідно до Плану зонування території міста Маріуполя, не є належною підставою для відмови позивачеві у підписанні додаткової угоди за зверненнями ФОП Сирота В.А. 22.04.2019 р. та 02.07.2019 р.
З огляду на це, дослідження питання публікації рішення ММР № 6/28-3210 від 18.06.2013 р. у друкованих ЗМІ як регуляторного акту, прийнятого органом місцевого самоврядування, не має першочергового значення для вирішення спору по суті, тому заперечення відповідача, викладені в апеляційній скарзі, щодо безпідставності віднесення місцевим господарським судом цього рішення відповідача до категорії регуляторних актів органу місцевого самоврядування не підлягають дослідженню в апеляційному провадженні.
Водночас, судом першої інстанції надано належну правову оцінку посиланням відповідача у рішенні № 7/43-4186 від 30.07.2019 р. на невідповідність розміщення торгового павільйону (позивача) Комплексній схемі розміщення тимчасових споруд та їх архітектурного типу для провадження підприємницької діяльності на території Лівобережного та Кальміуського районів міста, затвердженій рішенням ММР від 23.12.2016 р. № 30.5/26681.
Судова колегія погоджується із судом першої інстанції, що дана Комплексна схема регулює правовідносини щодо розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм), натомість торговельний павільйон позивача віднесений до нежитлового об'єкту нерухомості, тому ця схема й не може бути застосована до правовідносин сторін.
Виходячи з того, що між власником об'єкта нерухомості, який розташовано на спірній земельній ділянці та власником зазначеної ділянки існували договірні правовідносини щодо її оренди та це право було відповідним чином зареєстровано, поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», відбувається навіть і в тому випадку, коли власник зазначеного об'єкта нерухомості змінився і до нового власника (з урахуванням приписів ст. 120 ЗК України) перейшло право користування попереднього землекористувача.
А отже, враховуючи наявність певних юридичних фактів: орендар (як попередній землекористувач, так і нинішній) належно виконує свої обов'язки за договором оренди, в установлені строки повідомив орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладання договору на новий строк, додав відповідний проект додаткової угоди та продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою, а орендодавець письмово не повідомив у відповідний час орендаря про відмову в поновленні договору оренди, місцевий господарський суд правомірно вважав всі вимоги закону та договору виконаними, та задовольнив позов щодо укладання зазначеної додаткової угоди без будь-яких зайвих умов.
До того ж, в оскаржуваному рішенні суду слушно наголошено, що на спірній земельній ділянці розташований об'єкт нерухомого майна, який на праві власності належить позивачеві, тому виключно позивачу належить право користування цією земельною ділянкою, а відмова відповідача у наданні її в оренду ФОП Сирота В.А. не може розцінюватися як ефективне розпорядження органом місцевого самоврядування земельною ділянкою комунальної власності, оскільки за відсутності договору оренди існує ризик неотримання орендної плати за користування земельною ділянкою до місцевого бюджету.
Враховуючи викладене, судова колегія дійшла висновку, що оскаржуване рішення суду підлягає залишенню без змін за мотивами, викладеними у постанові суду апеляційної інстанції, а апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 269, 270, 275, 276, 281, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -
Рішення господарського суду Донецької області від 11.12.2019 р. у справі № 905/1452/19 залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Судові витрати, понесені у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, віднести на скаржника.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом 20-ти днів.
Повний текст постанови складено 22.06.2020 р.
Головуючий суддя В.І. Пушай
Суддя Д.О. Попков
Суддя О.В. Стойка