Справа №760/1119/19
Провадження №2/760/3818/19
18 жовтня 2019 року Солом'янський районний суд м. Києва в складі:
головуючого судді - Кушнір С.І.
за участю секретаря - Гаєвської С.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, -
Позивач ОСОБА_1 14.01.2019 р. звернулася до суду із зазначеним позовом до відповідача ОСОБА_2 , в якому просила:
визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 11 травня 2010 р. між нею та ОСОБА_2 .
Обґрунтовуючи підстави звернення до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, позивач ОСОБА_1 посилається на наступне.
Так, 11 травня 2010 р. між нею та відповідачем ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . При укладенні даного договору вони дійшли згоди по всіх суттєвих умовах договору.
Як вказує позивач, відповідач на той час ще не повністю погасила кредит, а тому вона не могла нотаріально оформити з нею договір купівлі-продажу, але пообіцяла, що зробить це негайно, після оформлення нею належним чином усіх документів на квартиру.
На підтвердження отримання від позивача грошових коштів в повному обсязі, вони вказали про ці обставини у договорі.
Так, у п. 7 Договору зазначено, що відповідач отримала від позивача кошти в сумі 450000 грн. в рахунок оплати за придбану у неї квартиру АДРЕСА_1 .
Позивач посилається на те, що в підтвердження виконання умов договору відповідач передала їй ключі від квартири та оригінали документів на квартиру, при цьому, зобов'язалася укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу квартири після оформлення документів на квартиру.
Після підписання договору та до цього часу, як вказує позивач, вона мешкає у вказаному приміщенні, зробила там капітальний ремонт за власні кошти, сплачує комунальні послуги за квартиру.
Разом з тим, з моменту підписання договору, відповідач не виконала свого зобов'язання щодо оформлення документів, виїхала з м. Києва на постійне місце проживання. Її місце проживання позивачу невідоме. При цьому, відповідач неодноразово приїжджала до м. Києва. В грудні 2018 р. відповідач надіслала на адресу позивача нотаріально посвідчену заяву про те, що підтверджує продаж позивачу квартири та отримання нею коштів і фактичне виконання сторонами своїх обов'язків за цією угодою, крім нотаріального посвідчення.
За таких обставин, враховуючи те, що позивач передала кошти за куплену квартиру, а відповідач передала їй у відповідь квартиру та правовстановлюючі документи, а позивач, відповідно, прийняла їх та розпочала користуватися вказаною квартирою, тому вона вважає, що відбулося повне виконання договору купівлі-продажу і право власності на куплене нерухоме майно підлягає захисту шляхом визнання правочину дійсним.
Таким чином, враховуючи викладене та неможливість укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири, позивач звернулася до суду із зазначеним позовом за захистом своїх прав та законних інтересів.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, 14.01.2019 р. зазначену цивільну справу передано в провадження судді Солом'янського районного суду м. Києва Кушнір С.І.
Ухвалою суду від 15.01.2019 р., відкрито загальне позовне провадження в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, та призначено підготовче судове засідання.
Ухвалою суду від 29.05.2019 р., закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.
Позивач ОСОБА_1 в судовому засіданні заявлені позовні вимоги підтримала в повному обсязі, просила позов задовольнити та визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 11 травня 2010 р. між нею та ОСОБА_2 , посилаючись на підстави та обставини, викладені у позовній заяві, та надані докази.
Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з'явилася, про день, час та місце розгляду справи повідомлялася належним чином. 29.05.2019 р. відповідачем надано заяву, відповідно до якої відповідач ОСОБА_2 повністю визнає заявлені позовні вимоги та не заперечує проти ухвалення судом рішення про задоволення позову.
Суд, заслухавши пояснення позивача, врахувавши її доводи, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного висновку.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ч. 3 ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно з вимогами п.п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 264 ЦПК України, під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин.
Частиною 1 ст. 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Судом встановлено, що 11.05.2010 р. між ОСОБА_2 (Продавець) з однієї сторони, та ОСОБА_1 (Покупець) з другої сторони, було укладено договір купівлі-продажу квартири, відповідно до п. 1 якого Продавець продав та передав Покупцю, а Покупець купив та прийняв від Продавця квартиру під АДРЕСА_1 .
Згідно п. 2 Договору вбачається, що відчужувана квартира належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого Заєць О.А., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 16.03.2004 року, реєстровий номер 303.
Відповідно до п. 4 Договору вбачається, що Продавець засвідчив, що дійсно є власником квартири, але на момент укладення цього договору квартира надана в іпотеку.
Згідно п. 7 Договору, за домовленістю Сторін, продаж квартири вчинено за 450000 гривень 00 копійок, які Продавець одержав в повному обсязі від Покупця до моменту підписання цього договору. Фінансових або будь-яких інших претензій з приводу проведеного розрахунку Сторони одна до одної не мають.
Вбачається, що у квартирі, яка є предметом даного договору, зареєстровано місце проживання Продавця та квартира передана в іпотеку. Продавець зобов'язався після виплати кредиту та вилучення запису з реєстру іпотек, оформити цей договір купівлі-продажу нотаріально та зняти з реєстрації місце свого проживання в вищевказаній квартирі (п. 8 Договору).
Як вбачається з п. 10 та п. 11 Договору, Сторони домовилися, що право власності на вищевказану квартиру виникає у Покупця з моменту підписання цього договору. Продавець передав Покупцю ключі від квартири, технічний паспорт та усі інші документи, що стосуються квартири.
Як вбачається з заяви ОСОБА_2 від 17.12.2018 р., посвідченої нотаріусом Темрюкського нотаріального округу Краснодарського краю, відповідач підтверджує, що 11 травня 2010 р. вона продала належну їй на праві власності квартиру, що знаходиться за адресою : АДРЕСА_2 , яка належала їй на підставі договору купівлі-продажу від 16.03.2004 р., - гр. ОСОБА_1 .
Договір купівлі-продажу був укладений в простій письмовій формі. При укладенні даного договору вони погодили всі основні умови договору. Відповідач підтверджує факт повного розрахунку з нею за квартиру, згідно договору купівлі-продажу, а також отримання від ОСОБА_1 коштів в повному розмірі в момент підписання договору. Ключі та всі документи передані нею ОСОБА_1 в момент підписання договору купівлі-продажу.
Будь-які претензії фінансового та іншого характеру по даному правочину відсутні.
Відповідач також підтверджує, що право власності на квартиру, що знаходиться за адресою : АДРЕСА_2 , належить ОСОБА_1 .
При цьому, як вбачається з матеріалів справи, 12.05.2004 р. між ВАТ КБ «Надра» (Іпотекодержатель), з однієї сторони, та гр. ОСОБА_2 , з іншої сторони, було укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць О.А., зареєстрований в реєстрі за №631, згідно з п. 1 та п. 2 якого Іпотекодавець з метою забезпечення виконання основного зобов'язання, що витікає із Кредитного договору №435/П/2004-840 від 16 березня 2004 р., передав в іпотеку, а Іпотекодержатель прийняв у іпотеку Предмет іпотеки.
Предмет іпотеки - квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 46,50 кв.м., яка складається з 2 (двох) жилих кімнат, житловою площею 28,90 кв.м., яка належить Іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць О.А. від 16 березня 2004 року за реєстровим №303, зареєстрованого в Київському міському БТІ 25.03.2004 року в реєстрову книгу № 1547-84 за реєстровим №3441.
Згідно умов даного договору, після здійснення державної реєстрації вищевказаного Договору купівлі-продажу, квартири та переходу прав власності на цю квартиру, зазначена квартира залишається предметом іпотеки до повного виконання Іпотекодавцем зобов'язань по Кредитному договору.
Вбачається, що 12.05.2004 р., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць О.А., на підставі ст. 73 Закону України «Про нотаріат» та у зв'язку з посвідченням цього договору накладено заборону відчуження зазначеної в договорі квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , яка належить ОСОБА_2 , до припинення іпотечного договору.
Заборону зареєстровано в реєстрі для реєстрації заборон за № 16.
Як вбачається із Витягів про реєстрацію у Державному реєстрі іпотек №28367223 від 03.09.2010 р. здійснено реєстрацію вилучення запису з Державного реєстру іпотек № 1476134.
Звертаючись до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним, позивач ОСОБА_1 посилається на те, що нотаріально договір купівлі-продажу не посвідчувався через відмову відповідача. Оскільки остання не повністю погасила кредит. При цьому, відповідач зобов'язалася укласти нотаріально посвідчений договір після оформлення документів на квартиру. Разом з тим, відповідач не виконала свого зобов'язання. Позивач неодноразово зверталась до відповідача з метою подальшого нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири від 11.05.2010 р., однак відповідач так і не виконала свого зобов'язання.
Таким чином, позивач вважає, що Сторони виконали умови договору купівлі-продажу: продавець передав майно, зазначене в договорі, а покупець сплатив вартість майна в момент його придбання. Таким чином, вона стала власником квартири АДРЕСА_1 , однак колишня власник майна ОСОБА_2 ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.
У зв'язку з викладеним, позивач просить визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 11 травня 2010 р. між нею та ОСОБА_2 .
Відповідно до частин першої, четвертої статті 203 ЦК України у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Згідно із частинами першою та третьою статті 206 ЦК України визначено, що усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність. Правочини на виконання договору, укладеного в письмовій формі, можуть за домовленістю сторін вчинятися усно, якщо це не суперечить договору або закону.
Відповідно до частини першої статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Статтею 220 ЦК України визначено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Частиною 2 статті 220 ЦК України вказано, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата другою стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов'язується з їх державною реєстрацією, а тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.
Саме такого висновку дійшов Верховний Суд у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 березня 2019 року, справа № 665/2266/16-ц, провадження № 61-29416св18; Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 квітня 2019 року, справа № 2-4783/07, провадження № 61-14587св18.
Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.
При цьому, відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Відповідно до положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації.
В пункті 13 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06 листопада2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз'яснено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК (435-15) не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. При розгляді таких справ суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. У зв'язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК (435-15). Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.
Згідно даних інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №168376353 від 29.05.2019 р., вбачається, що квартира, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , належить на праві приватної власності ОСОБА_2 , на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць О.А. від 16 березня 2004 року за реєстровим №303.
При цьому, згідно даних інформаційної довідки, внесено запис про обтяження №22601168, накладено арешт на квартиру (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 37348048 від 29.09.2017 р., реєстратор Канівець Любов Миколаївна, Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської державної адміністрації).
Згідно вимог ст.ст. 76, 77, 79, 80 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч. 1 ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Згідно вимог ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Також, визнання правочину дійсним, як спосіб захисту, може застосовуватись до правочинів, які не були посвідчені нотаріально.
Згідно ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
На підтвердження своїх вимог, позивач наводить вимоги ч. 2 ст. 218 та ч. 2 ст. 220 ЦК України, відповідно до змісту яких вбачається, що якщо правочин, для якого законом встановлено його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна сторона вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального свідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
Як зазначалося судом, однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата другою стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин, проте будь-яких доказів ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину позивач суду не надав.
Суду також не доведено будь-якими доказами обставин ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору.
Жодних об'єктивних перешкод для нотаріального посвідчення договору (стан здоров'я, виїзд за кордон на постійне місце проживання, втрати будь-якого зв'язку позивача з відповідачем чи інше) судом не встановлено та з матеріалів справи не вбачається. Також не встановлено втрату можливості посвідчення договору купівлі-продажу саме на момент розгляду справи та ухвалення рішення.
З огляду на встановлені судом фактичні обставини, позивачем не доведено в чому саме полягає безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та з чого вбачається втрата можливості його посвідчити, що є обов'язковими умовами для визнання правочину дійсним згідно зі статтею 220 ЦК України.
Таким чином, на основі повно та всебічно з'ясованих обставин, на які посилаються сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень підтверджених доказами, перевірених в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв'язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, суд приходить до висновку про безпідставність та необґрунтованість вимог ОСОБА_1 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, а тому в задоволенні позову слід відмовити.
Керуючись п. 13 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06 листопада2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», ст.ст. 15, 16, 203, 204, 206, 210, 220, 640, 655, 657 ЦК України, ст.ст. 10, 12, 13, 76-81, 258, 263-265, 273, 354 ЦПК України, на підставі, суд, -
В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним - відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду через суд першої інстанції.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя: С.І. Кушнір