Справа № 638/3867/18
Провадження № 2/638/895/20
21 січня 2020 року Дзержинський районний суд міста Харкова у складі:
головуючого Аркатової К.В.
секретаря Бадран В.
Розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Трощій Ірина Вячеславівна, обслуговуючий кооператив «Житлово - будівельний кооператив «Ковчег» про визнання договору купівлі - продажу недійсним,
Установив:
ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, в якому з урахуванням уточнених вимог просила визнати недійсним договір купівлі - продажу від 28 серпня 2007 рку нежитлових приміщень технічного поверху №23,24, 29-43 площею 265,8 кв.м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , серії ВЕТ № 849987 , засвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Трощій Іриною Вячелавівною та скасувати його державну реєстрацію; стягнути з ОСОБА_2 на її користь понесені судові витрати.
Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що вона є власником квартири АДРЕСА_1 . Вказаний житловий будинок згідно відповіді Департаменту житлового господарства Харківської міської ради не є об'єктом комунальної власності територіальної громади та на балансі КП «Жилкомсервіс» не обліковується. Вважає, що питання правомірності використання, у тому числі набуття у власність спільного майна в багатоквартирному будинку особою може бути оскаржено будь - яким співвласником багатоквартирного будинку. Рішенням Господарського суду Харківської області від 12 липня 2007 року у справі № 40/356-07 позовні вимоги ФОП ОСОБА_3 до Харківської міської ради про визнання права власності задоволено, визнано право власності фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 на нежитлові приміщення підвалу в літ. «А-9-10» (нежитлові приміщення підвалу: №1-№ 29 , загальною площею 814,8 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 та на нежитлові приміщення технічного поверху в літ. «А-9-10» (нежитлові приміщення технічного поверху: № 23, № 24, № 29- №43), загальною площею 265,8 кв.м. за вказаною адресою. 28.08.2007 року ФОП ОСОБА_3 продала вказані нежитлові приміщення ОСОБА_2 згідно договору купівлі - продажу серії ВЕТ № 849987, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Трощій І.В. 05.12.2017 року Харківським апеляційним господарським судом винесено постанову по справі № 40/356-07, якою скасовано рішення суду першої інстанції від 12.07.2007 року та прийнято нове рішення про відмову у задоволенні позову ФОП ОСОБА_3 про визнання права власності на спірні нежитлові приміщення. Спірні приміщення технічного поверху є складовими частинами житлового будинку та за функціональним призначенням є допоміжними приміщеннями оскільки через технічний поверх - відділення ліфтів та вентиляційні камери прокладені мережі телекомунікацій. Перебування вказаних приміщень у власності ОСОБА_2 перешкоджає співвласникам житлового будинку належ ним чином володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном. Перебування допоміжних приміщень будинку у власності інших осіб значною мірою ускладнює процес здійснення управління та обслуговування будинком. Належність ОСОБА_2 права власності на нежитлові приміщення технічного поверху, які належать власникам квартир на праві спільної сумісної власності з січня 2007 року, свідчать про порушення прав власності осіб, котрі є власниками квартир та співвласниками нежитлових приміщень загального користування в будинку.
Представник позивача та позивач ОСОБА_1 надали заяву про розгляд справи за їх відсутності, позовні вимоги підтримали, просили їх задовольнити.
Відповідач ОСОБА_2 надіслав суду письмові пояснення, відповідно до яких просив відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 , вважаючи його безпідставним, необґрунтованим та таким, що суперечить вимогам чинного законодавства, зазначивши про відсутність підстав віднесення підвальних приміщень багатоквартирного будинку до спільної власності мешканців при наявності нежитлових приміщень.
Третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Трощій І.В. надала суду заяву про розгляд справи за її відсутності.
Відповідач ОСОБА_3 та представник третьої особи обслуговуючого кооперативу «Житлово - будівельний кооператив «Ковчег» в судове засідання не з'явились, причини неявки суду не повідомили, про день та час розгляду справи повідомлені належно, заяви про розгляд справи за їх відсутності не надали.
Дослідивши матеріали справи, суд прийшов до наступного.
Позивач ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 26.06.2007 року.
Житловий будинок АДРЕСА_1 не перебуває на балансі Харківської міської ради , не є об'єктом комунальної власності, на балансі КП «Жилкомсервіс» не обліковується згідно відповіді Департаменту житлового господарства Харківської міської ради на запит ОК «ЖБК «Ковчег».
Нежитлові приміщення технічного поверху № 23, 24, 29-43, площею 265,8 кв.м. у будинку літ. «А-9-10», що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , належали фізичній особі - підприємцю ОСОБА_3 на підставі рішення господарського суду Харківської області від 12.07.2007 року.
28.08.2007 року між ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі - продажу вказаних нежитлових приміщень, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Трощій І.В.
Позивач вважає, що спірні нежитлові приміщення належать власникам квартир цього багатоквартирного будинку, перебування спірних приміщень у власності іншої особи відповідача у справі перешкоджає співвласникам і їй зокрема володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном.
Статтею 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та іншими міжнародно-правовими документами про права людини закріплено право на житло.
Конституцією України також серед основних прав і свобод людини й громадянина проголошено право на житло.
У статті 47 Конституції України передбачено, що кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла, інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Згідно Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:
багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна;
допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);
нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна;
спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;
Згідно ст.4 вказаного Закону власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава.
Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов'язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.
Відповідно до ст.5 згаданого Закону спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Аналізуючи наведене суд приходить до висновку, що законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об'єкта нерухомості.
Такі висновки підтверджуються й у рішеннях Конституційного Суду України, а саме, у Рішенні від 02 березня 2004 року у справі № 4-рп/2004 про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), у якому зазначив, що, аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші і т.ін.), Конституційний Суд України виходить з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
У Рішенні від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб'єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об'єкт - допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.
Разом з тим нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
З наведених норм вбачається, що у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).
У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР).
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Сторонами у справі не наведено відомостей та не надано доказів про те, чи є спірне приміщення нежитловим, бо зі стадії проектування житлового будинку призначалося для торговельних потреб непромислового характеру, чи використовувалося воно як самостійний об'єкт нерухомості, а відтак чи є допоміжним.
Крім того, відповідно до ст..203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Згідно ст..204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Враховуючи вищенаведено, відсутність доказів, які б свідчили про порушення прав позивача як співвласника нерухомого майна, та про недійсність правочину, а саме договору купівлі - продажу від 28.08.2007 року нежитлових приміщень, укладеного між ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , суд прийшов до висновку про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 .
Керуючись ст.ст. 263,264,265 ЦПК України, ст.203,204,215 ЦК України, Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», суд
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Трощій Ірина Вячеславівна, обслуговуючий кооператив «Житлово - будівельний кооператив «Ковчег» про визнання договору купівлі - продажу недійсним, - відмовити.
Рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного суду через Дзержинський районний суд міста Харкова протягом тридцяти днів з дня проголошення.
Головуючий: