01032, м. Київ, вул. Комінтерну, 16 тел. 235-24-26
"17" листопада 2009 р. Справа № 15/054-09
Господарський суд Київської області у складі судді Рябцевої О.О. розглянувши справу
за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київ-
ській області, м. Київ
до Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської обла-
сті, Київська область, Києво-Святошинський р-н, м.Вишневе
третя особа Державний український науково-дослідний інститут фарфоро-
фаянсової промисловості, Київська область, Києво-Святошинський р-
н, м.Вишневе
про звільнення та повернення займаних приміщень.
за участю представників:
від позивача: Осипенко О.М. (дов. № 31 від 16.07.2009р.);
від відповідача: Алєксєєв І.О.(дов. 1/08-114 від 02.11.2009р.);
від третьої особи: Сорокін А.І. (дов. № 100/175 від 03.08.2009р.);
Обставини справи:
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській області звернулося до господарського суду Київської області з позовом до Вишневої міської ради Києво-Святошинського району Київської області, третя особа Державний український науково-дослідний інститут фарфоро-фаянсової промисловості про звільнення та повернення займаних приміщень.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідно до умов договору оренди № 272 від 01.02.2006р. індивідуально визначеного (нерухомого або іншого майна), що належить до державної власності та договору оренди № 332 від 12.05.2006р. індивідуально визначеного майна, що належить до держаної власності було встановлено розмір орендної плати у сумі 1 гривня в рік без ПДВ. Така плата була встановлена, у зв'язку з тим, що орендар є бюджетною установою. Проте, станом на сьогодні відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою КМУ № 768 від 04.10.1995р. відповідач не має пільг по оплаті оренди і як орган місцевого самоврядування зобов'язаний платити орендну плату в розмірі 3% від вартості орендованих площ. У зв'язку з цим позивач неодноразово звертався до відповідача з проханням перерахувати розмір орендної плати та привести її у відповідність до вимог чинного законодавства України. Відповідачем не виконані вимоги позивача, орендна плата не перерахована, тому позивач вважає, що договори оренди № 272 та № 332 суперечать вимогам чинного законодавства, в частині розміру орендної плати і у позивача немає законних підстав для їх пролонгації, про що позивач в терміни передбачені законодавством повідомив відповідача. Позивач посилаючись на ст.ст. 781, 785 ЦК України просить суд зобов'язати відповідача звільнити та передати балансоутримувачу Державному українському науково-дослідному інституту фарфоро-фаянсової промисловості орендоване позивачем майно, передане відповідачу на підставі договорів оренди № 272 від 01.02.2006р. та № 332 від 12.05.2006р.
Представник позивача в судових засіданнях 15.09.2009р., 02.10.2009р., 17.11.2009р. позовні вимоги підтримав.
Представник відповідача в судовому засіданні 17.11.2009р. проти позовних вимог заперечував.
Представник третьої особи в судових засіданнях 15.09.2009р., 02.10.2009р., 17.11.2009р. позовні вимоги підтримував, з мотивів викладених у позовній заяві.
Розглянувши справу, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази та оцінивши їх у сукупності, судом встановлено наступне:
01.02.2006 р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області (Орендодавець) та Вишневою міською радою Києво-Святошинського району Київської області (Орендар) було укладено договір оренди № 272 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого майна), що належить до державної власності, відповідно до п. 1.1. якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: приміщення актового залу площею 282,8 кв.м., кімнатні приміщення площею 4,2 кв.м. та 18,0 кв.м. (разом з допоміжним приміщенням площею 1,3 кв.м.), 1/3 частину коридорних приміщень площею 24,9 кв.м., ? частину туалетного приміщення площею 5,7 кв.м., які розташовані на першому поверсі, а також приміщення загальною площею 540,9 кв.м., які розташовані на другому поверсі адміністративно-лабораторного корпусу Державного українського науково-дослідного інституту фарфоро-фаянсової промисловості (ДержУкрНДІФП) за адресою: м.Вишневе, вул. Святошинська, 29, Києво-Святошинського р-ну Київської області. Загальна площа всіх приміщень, які передаються в оренду, складає 877,8кв.м. Вказані приміщення перебувають на балансі ДержУкрНДІФП. Майно передається Вишневій раді в оренду з метою розміщення в ньому виконавчого комітету.
Відповідно до п.2.2. договору передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а Орендар користується ним протягом строку оренди.
Згідно з п.2.4. договору у разі припинення цього договору майно повертається Орендарем Балансоутримувачу -ДержУкрНДІФП. Орендар повертає майно Балансоутримувачу аналогічно порядку, встановленому при передачі майна Орендарю за цим договором. Майно вважається поверненим Балансоутримувачу з моменту підписання акта приймання-передачі.
Згідно з п.3.1. договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України і становить 1 гривню в рік без ПДВ.
Відповідно до п.3.3. договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї з сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках передбачених чинним законодавством.
Пунктом 5.6. договору визначено, що Орендар зобов'язаний у разі припинення або розірвання договору оренди повернути Балансоутримувачу орендоване майно у належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Балансоутримувачу збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини Орендаря.
Відповідно до п.10.1. договору цей договір укладено строком на 364 дні, що діє з 01.02.2006р. по 31.01.2007р.
Між Державним українським науково-дослідним інститутом фарфоро-фаянсової промисловості та Вишневою міською радою Києво-Святошинського району Київської області підписаний акт від 14.02.2006р. огляду та приймання-передачі приміщень 2-го поверху адмінлабораторного корпусу ДержУкрНДІФП, відповідно до якого ДержУкрНДІФП передав, а Вишнева міська рада прийняла приміщення за №№ 239-265 2-го поверху адміністративно-лабораторного корпусу ДержУкрНДІФП, розташованого за адресою м.Вишневе, вул. Святошинська,29.
12.05.2006 р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області (Орендодавець) та Вишневою міською радою Києво-Святошинського району Київської області (Орендар) було укладено договір оренди № 332 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого майна), що належить до державної власності, відповідно до п. 1.1. якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: приміщення загальною площею 496,6 кв.м., які розташовані на першому поверсі адміністративно-лабораторного корпусу Державного українського науково-дослідного інституту фарфоро-фаянсової промисловості (ДержУкрНДІФП) за адресою: м.Вишневе, вул.. Святошинська, 29, Києво-Святошинського р-ну Київської області. Вказані приміщення перебувають на балансі ДержУкрНДІФП. Майно передається Вишневій раді в оренду з метою розміщення в ньому виконавчого комітету.
Відповідно до п.2.2. договору передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а Орендар користується ним протягом строку оренди.
Згідно з п.2.4. договору у разі припинення цього договору майно повертається Орендарем Балансоутримувачу -ДержУкрНДІФП. Орендар повертає майно Балансоутримувачу аналогічно порядку, встановленому при передачі майна Орендарю за цим договором.
Згідно з п.3.1. договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України і становить 1 гривню в рік без ПДВ.
Відповідно до п.3.3. договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї з сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках передбачених чинним законодавством.
Пунктом 5.6. договору визначено, що у разі припинення або розірвання договору оренди повернути Балансоутримувачу орендоване майно у належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Балансоутримувачу збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини Орендаря.
Відповідно до п.10.1. договору цей договір укладено строком на 364 дні, що діє з 12.05.2006р. по 11.05.2007р.
Між Державним українським науково-дослідним інститутом фарфоро-фаянсової промисловості та Вишневою міською радою Києво-Святошинського району Київської області підписаний акт прийому-передачі нежилого приміщення площею 446,3 кв.м. розташованого на першому поверсі адміністративно-лабораторного корпусу ДержУкрНДІФП, відповідно до якого ДержУкрНДІФП передав, а Вишнева міська рада прийняла нежиле приміщення площею 446,3 кв.м. розташоване на першому поверсі адміністративно-лабораторного корпусу ДержУкрНДІФП.
07.11.2003р. між Державним українським науково-дослідним інститутом фарфоро-фаянсової промисловості та Вишневою міською радою Києво-Святошинського району Київської області підписаний акт прийому-передачі додаткових приміщень, відповідно до якого ДержУкрНДІФП передав, а Вишнева міська рада прийняла нежиле приміщення площею 33,4 кв.м. (кімната №118) розташована на першому поверсі адміністративно-лабораторного корпусу інституту та 1/3 частину коридору площею 42,8 кв.м., а всього передано додатково 47,67 кв.м.
Зазначені акти приймання-передачі приміщень укладені між Вишневою міською радою та Державним українським науково-дослідним інститутом фарфоро-фаянсової промисловості на виконання договору оренди від 01.07.2000р., укладеного між ними на той же об'єкт оренди, що і за договором оренди № 332 від 12.05.2006 р., проте Вишнева міська рада не повертала зазначені в актах приміщення Державному українському науково-дослідному інституту фарфоро-фаянсової промисловості, тому зазначені акти підтверджують передачу орендованих відповідно до договору оренди № 332 від 12.05.2006р. приміщень, що не заперечували представники сторін та третьої особи у судових засіданнях.
25.07.2006р. позивач направив відповідачу лист № 14-11-1128, в якому повідомляє відповідача про невиконання останнім умов договору оренди № 272 від 01.02.2006р. щодо страхування орендованого майна згідно ЗУ «Про оренду державного та комунального майна». Позивач повідомляє відповідача про те, що у разі ненадання в 3-денний термін інформацію стосовно страхування майна, вищезазначений договір оренди буде розірвано в зв'язку з невиконанням істотних умов договору оренди.
04.11.2008р. позивач направив виконавчому комітету Вишневої міської ради та третій особі лист № 14-11-3405 в якому повідомляє, що відповідно до п.8 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою КМУ № 786 від 04.10.1995р. (зі змінами) орендна плата визначається на підставі вартості орендованого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки. Відповідно до п.3.3. договору оренди від 12.05.2006р. та Методики позивач просить внести відповідні зміни в договір оренди, у іншому разі позивач буде звертатися з вимогою про розірвання договору оренди.
13.01.2009р. позивач направив виконавчому комітету Вишневої міської ради та третій особі лист № 14-13-11-43 в якому повідомляє, що термін дії договору № 272 від 01.02.2006р. закінчується 31.01.2009р. Тому позивач повідомив, що для вирішення питання його подовження орендарю необхідно надати позивачу договір страхування, звіт про незалежну оцінку орендованого майна та розрахунок орендної плати на затвердження, погодження балансоутримувача та органу управління на продовження терміну дії договору оренди та виконання пропозицій позивача щодо приведення вищезазначеного договору до вимог чинного законодавства в частині розміру орендної плати, у іншому разі позивач буде заперечувати щодо продовження терміну дії договору оренди.
09.04.2009р. позивач направив виконавчому комітету Вишневої міської ради та третій особі лист № 14-12-11-669, в якому повідомляє, що вимоги Регіонального відділення ФДМУ по Київській області виконані не були, тому позивач просить в черговий раз привести договори оренди № 272 від 01.02.2006р. та № 332 від 12.05.2006р. до вимог чинного законодавства в частині розміру орендної плати. У разі невиконання вимог Регіонального відділення ФДМУ по Київській області договір оренди № 332 від 12.05.2006р. подовжуватися не буде, договір № 272 від 01.02.2006р. буде розірвано в судовому порядку.
Виконавчий комітет Вишневої міської ради направив позивачу відповідь № 3/02-491 від 27.04.2009р. на лист від 09.04.2009р., в якому зазначає, що не заперечує проти укладення договору оренди з новими умовами, проте враховуючи відсутність експертного висновку про незалежну оцінку орендованого майна, виконком вважає за доцільне замовити оцінку майна у незалежного експерта. На сьогоднішній день ця робота практично виконана і визначаються умови оплати роботи експерта. Виконком також частково заперечує проти розміру оплати.
19.06.2009р. позивач направив виконавчому комітету Вишневої міської ради та третій особі лист № 14-13-11-1286, в якому повідомляє, що вимоги Регіонального відділення ФДМУ по Київській області виконані не були, на сьогоднішній день до позивача так і не надійшли документи, щодо перерахунку плати за оренду, тому позивач повідомляє, що договору оренди № 272 від 01.02.2006р. та № 332 від 12.05.2006р. припинили свою дію і орендарю необхідно звільнити приміщення та повернути орендоване майно Балансоутримувачу за актом прийому-передачі.
Позивачем надано реєстри відправлення кореспонденції за червень 2009р, якими підтверджується направлення виконавчому комітету Вишневої міської ради 14.01.2009р. листа № 14-13-11-43, 10.04.2009р. листа №14-13-11-669, 19.06.2009р. листа № 14-13-11-1286.
Позивач посилається на те, що договори оренди № 272 від 01.02.2006р. та № 332 від 12.05.2006р. припинили свою дію, оскільки Орендар неналежним чином виконував свої зобов'язання, у зв'язку з чим на підставі п. 5.6. договору оренди № 272 , п.5.6. договору оренди № 332 та ст. 785 ЦК України, відповідно до якої у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ, позивач просить суд зобов'язати відповідача звільнити орендовані приміщення та передати їх Балансоутримувачу -ДержУкрНДІФП. Проте, твердження позивача про те, що договори оренди № 272 від 01.02.2006р. та № 332 від 12.05.2006р. припинили свою дію є помилковим з огляду на наступне.
Відповідно до ст. 5 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» та ст. 287 Господарського суду України орендодавцем державного майна є Фонд державного майна України та його регіональні відділення.
Відповідно до ч. 2 ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Частиною 2 статті 9 ЦК України передбачено, що законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання.
Відповідно до ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Згідно з ч. 4 ст. 284 ГК України строк дії договору оренди визначається за погодженням сторін; у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором. Наведений припис міститься у п. 10.6. Договору оренди № 272 від 01.02.2006р. та п. 10.6. Договору оренди № 332 від 12.05.2006р.
Відповідно до ст. 26 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.
Відповідно до ч. 1 ст. 291 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається.
Згідно з ч.2 ст. 291 ГК України договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання - орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди.
Оскільки одностороння відмова від договору оренди не допускається, а Регіональне відділення ФДМУ по Київській області не направило відповідачу заяви про припинення договору оренди № 272 від 01.02.2006р. протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, тобто з 31.01.2009р. до 28.02.2009р., а направив лист № 14-13-11-1286, в якому повідомив про припинення дії договору оренди № 272 від 01.02.2006р. лише 19.06.2009 р., який відповідно до вимог ч. 1 ст. 291 ГК України не є підставою для припинення договору оренди, то зазначений договір є продовженим до 31.01.2010 р.
Оскільки Регіональне відділення ФДМУ по Київській області не направило відповідачу заяви про припинення договору оренди № 332 від 12.05.2006р. протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, тобто з 11.05.2009р. до 11.06.2009р., а направив лист № 14-13-11-1286, в якому повідомив про припинення дії договору оренди № 332 від 12.05.2006р. лише 19.06.2009 р., який відповідно до вимог ч. 1 ст. 291 ГК України не є підставою для припинення договору оренди, то зазначений договір є продовженим до 11.05.2010 р.
Крім того, лист № 14-13-11-1286 від 19.06.2009р. відправлений виконавчому комітету Вишневої міської ради.
Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Пунктом 8.2. № 272 від 01.02.2006р. орендодавцю надано право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору. Згідно з п. 10.3. Договору зміни та доповнення до цього договору допускаються за взаємною згодою сторін.
Пунктом 8.2. № 332 від 12.05.2006р. орендодавцю надано право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору. Згідно з п. 10.3. Договору зміни та доповнення до цього договору допускаються за взаємною згодою сторін.
Відповідно до ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Угоди про припинення дії або розірвання договору оренди № 272 від 01.02.2006р. та договору оренди № 332 від 12.05.2006р. за згодою сторін у письмовій формі відповідно до вимог ст. 654 ЦК України між сторонами у справі не укладено.
Позивач з заявою про припинення договору оренди № 272 від 01.02.2006р. в порядку, передбаченому ч. 4 ст. 284 ГК України з 31.01.2009 р. по 28.02.2009 р. до відповідача не звертався, отже станом на час розгляду справи договір від 01.02.2006р. не припинено відповідно до ч. 2 ст. 291 ГК України та не розірвано в установленому законом порядку. Позивач у справі на підставі ч. 3 ст. 291 ГК України з вимогою про розірвання договору оренди № 272 від 01.02.2006р. до суду не звертався.
Позивач з заявою про припинення договору оренди № 332 від 12.05.2006р. в порядку, передбаченому ч. 4 ст. 284 ГК України з 11.05.2009 р. по 11.06.2009 р. до відповідача не звертався, отже станом на час розгляду справи договір від 12.05.2006р. не припинено відповідно до ч. 2 ст. 291 ГК України та не розірвано в установленому законом порядку. Позивач у справі на підставі ч. 3 ст. 291 ГК України з вимогою про розірвання договору оренди № 332 від 12.05.2006р. до суду не звертався.
Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ.
Відповідно до п. 5.6. договору оренди № 272 від 01.02.2006р., п.5.6. договору оренди № 332 від 12.05.2006р. у разі припинення або розірвання договору оренди повернути Балансоутримувачу орендоване майно у належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Балансоутримувачу збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини Орендаря.
Оскільки договори оренди № 272 від 01.02.2006р., № 332 від 12.05.2006р. укладені між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області (Орендодавець) та Вишневою міською радою Києво-Святошинського району Київської області (Орендар) станом на час розгляду справи не припинено, вимоги позивача про зобов'язання звільнення та передачі орендованих приміщень Державному українському науково-дослідному інституту фарфоро-фаянсової промисловості (Балансоутримувач) задоволенню не підлягають.
Керуючись статтею 124 Конституції України, статтями 33, 34, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
У задоволенні позову відмовити.
Суддя Рябцева О.О.
Рішення підписано 30.11.2009 р.