вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"30" жовтня 2019 р. Справа№ 910/11665/18
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Мальченко А.О.
суддів: Жук Г.А.
Дикунської С.Я.
при секретарі судового засідання Найченко А.М.,
розглянувши матеріали апеляційних скарг Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКО» та Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк»
на рішення Господарського суду міста Києва від 21.03.2019
у справі №910/11665/18 (суддя Бондаренко Г. П.)
за первісним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКО»
до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк»
про визнання договору укладеним
та за зустрічним позовом Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк»
до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКО»
про витребування майна з чужого незаконного володіння та стягнення неустойки у розмірі 2 240 368, 00 грн
за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання,
У вересні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «ЕКО» (далі - ТОВ «ЕКО», позивач за первісним позовом) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» (далі - ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК», банк, відповідач за первісним позовом) про визнання укладеним договору оренди нерухомого майна за адресою м. Київ, просп. Повітрофлотський, 19-А/1, загальною площею 2 051,90 кв.м. у викладеній ним редакції (далі - договір оренди).
Водночас, ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» звернулось до Господарського суду міста Києва із зустрічним позовом до ТОВ «ЕКО» про витребування в останнього нежилого будинку, загальною площею 2 051, 9 кв. м., за адресою м. Київ, проспект Повітрофлотський, 19А/1, шляхом виселення, а також стягнення неустойки в розмірі 716 917,76 грн.
Під час розгляду справи судом першої інстанції позивач за зустрічним позовом подавав заяви про збільшення розміру позовних вимог. Так, згідно з останньою заявою, прийнятою судом до розгляду, позивач за зустрічним позовом просив витребувати у ТОВ «ЕКО» на користь ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» нежилий будинок загальною площею 2051,9 кв.м. за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, 19А/1, шляхом виселення, а також стягнути з ТОВ «ЕКО» на користь ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» неустойку в розмірі 2 240 368,00 грн.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 21.03.2019 у справі №910/11665/18 відмовлено в задоволенні позову ТОВ «ЕКО» про визнання договору укладеним, зустрічний позов ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» задоволено частково, стягнуто з ТОВ «ЕКО» на користь ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» 2 240 368,00 грн неустойки за несвоєчасне повернення об'єкту оренди та 33 605,52 грн судового збору, в іншій частині зустрічного позову, а саме, в частині витребування нежилого будинку - відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні первісного позову ТОВ «ЕКО», суд виходив з того, що законом встановлена нотаріальна форма договору найму будівлі строком на три роки і більше, та його державна реєстрація, а отже, до моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації такий правочин згідно чинного законодавства є неукладеним; положення ст. 638 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), на які посилається позивач, до правовідносин сторін не застосовуються; сторонами не було досягнуто згоди щодо істотних умов договору, оскільки, зокрема, питання щодо розміру орендної плати, строку виконання ремонтних робіт та їх вартості залишились неузгодженими, про що свідчать направлені позивачем за первісним позовом, як наймачем, відповідачеві за первісним позовом, як наймодавцеві, протоколи розбіжностей до такого договору оренди; враховуючи, що сторонами у визначеній законом формі не було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору оренди на новий строк, внаслідок чого, в силу положень ст. 777 ЦК України, припинилося переважне право позивача за первісним позовом, як наймача, на укладення договору на новий строк, у суду відсутні підстави для задоволення первісних позовних вимог.
Задовольняючи зустрічний позов ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» в частині стягнення з ТОВ «ЕКО» неустойки, суд виходив з того, що у строк для прийняття рішення, встановлений позивачем за зустрічним позовом в його листах, адресованих відповідачеві за зустрічним позовом, останній об'єкт оренди за актом прийому-передачі (повернення) не повернув, також у такий строк між сторонами не було досягнуто згоди щодо укладання договору оренди на новий строк, а відтак, відповідачем за зустрічним позовом порушено його зобов'язання за договором щодо повернення об'єкту оренди; у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, наслідки встановлені ч. 2 ст. 785 ЦК України щодо сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» в частині витребування у ТОВ «ЕКО» нежитлового будинку шляхом виселення, суд виходив з того, що витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником та володільцем майна відсутні договірні відносини і таке майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору; об'єкт оренди перебуває у володінні відповідача за зустрічним позовом на підставі укладеного між сторонами договору, однак, останній, в порушення своїх зобов'язань за договором, не повернув об'єкт оренди в строк визначений договором та листами позивача за зустрічним позовом; спір між сторонами щодо повернення об'єкта оренди підлягає вирішенню відповідно до законодавства, яке регулює орендні відносини; обраний позивачем спосіб захисту не відповідає способу захисту порушеного права в договірних зобов'язаннях встановленому законом та договором.
Не погодившись із вищезазначеним рішенням, ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення в частині відмови у задоволенні зустрічної позовної заяви щодо витребування нежитлового будинку шляхом виселення та постановити в цій частині нове рішення, яким вказану вимогу задовольнити.
Апеляційну скаргу мотивовано тим, що рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні зустрічного позову, прийняте з неповним з'ясуванням та недоведеністю обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, з неправильним застосуванням норм матеріального права, у зв'язку з чим висновки суду не відповідають дійсним обставинам справи.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, банк вказував на те, що розглядаючи зустрічні позовні вимоги, суд дійшов протилежних висновків стосовно дати припинення договору оренди № 3 від 08.08.2011, і встановивши, що у випадку зі стягненням неустойки договір оренди є припиненим 03.08.2018, а у випадку з виселенням - вказаний договір оренди діє, з огляду на непідписання сторонами акту приймання-передачі (повернення з оренди). Судом не враховано правової позиції Верховного Суду, викладеної у відповідних постановах, про обґрунтованість висновків судів про наявність підстав для виселення зі спірного приміщення за умови встановлення факту припинення дії договору оренди у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, а також відсутності правових підстав займати спірне приміщення з моменту припинення дії договору оренди та порушення орендарем зобов'язання щодо повернення об'єкта оренди у зв'язку із закінченням строку дії договору; оскільки після закінчення строку дії договору оренди 03.08.2018 між ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» та TOB «ЕКО» відсутні договірні відносини, банком було вірно обрано спосіб захисту своїх порушених прав згідно зі статтею 387 ЦК України, відповідно до якої власник має право вимагати повернення (віндикації) свого майна з чужого незаконного володіння, у даному випадку - шляхом виселення ТОВ «ЕКО» із будівлі, якою воно володіє та користується без належних правових підстав (договору оренди); такий спосіб захисту, на який звернув увагу суд в оскаржуваному рішенні, як на належний - примусове виконання обов'язку в натурі, не припинить порушення права банку, оскільки якщо не буде волі уповноважених осіб ТОВ «ЕКО» на підписання акту приймання-передачі та повернення будівлі - таке рішення не зможе бути виконаним шляхом державно-примусової діяльності.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.05.2019 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» на рішення Господарського суду міста Києва від 21.03.2019 у справі №910/11665/18, призначено до розгляду на 12.06.2019, встановлено ТОВ «ЕКО» строк для подання відзиву на апеляційну скаргу.
ТОВ «ЕКО», не погоджуючись з рішенням суду, також звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення в частині відмови в задоволенні первісного позову та постановити в цій частині нове рішення, яким позовні вимоги за первісним позовом задовольнити в повному обсязі.
Апеляційну скаргу мотивовано тим, що рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні первісного позову TOB «ЕКО» про визнання договору оренди укладеним є таким, що прийняте з неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи, з порушенням норм матеріального права, а висновки суду, викладені у мотивувальній частині оскаржуваного рішення, не відповідають обставинам справи.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, позивач за первісним позовом наголошував на тому, що з огляду на приписи ст. 777 ЦК України та ст. 179, 187, 285 Господарського кодексу України (далі - ГК України), у зв'язку з погодженням сторонами усіх істотних умов договору та наявністю у TOB «ЕКО» переважного права на укладення договору оренди на новий строк, наявні підстави для задоволення первісного позову; судом безпідставно ототожнено поняття «державної реєстрації правочину» та «державної реєстрації речового права», у зв'язку з чим суд дійшов помилкового висновку про те, що договір найму будівлі, укладений строком на три роки та більше, окрім нотаріального посвідчення підлягає державній реєстрації; судом при прийнятті оскаржуваного рішення не надано належної оцінки доказам, які підтверджують досягнення згоди щодо всіх істотних умов договору оренди та відповідно наявність у позивача переважного права на укладення договору оренди на новий строк; протоколом розбіжностей не змінено жодної істотної умови запропонованої банком для укладення договору оренди на новий строк в порядку переважного права позивача перед іншими особами; позивачем за первісним позовом повністю погоджені ті істотні умови, які були визначені банком, та підписано надану останнім редакцію договору.
20.05.2019 ухвалою Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Мальченко А.О., суддів Жук Г.А., Дикунської С.Я. відкрито спільне апеляційне провадження за апеляційними скаргами ТОВ «ЕКО» та ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» на рішення Господарського суду міста Києва від 21.03.2019 у справі №910/11665/18, спільний розгляд апеляційних скарг призначено на 12.06.2019, встановлено учасникам судового процесу строк для подання відзивів на апеляційні скарги.
Відповідач за первісним позовом скористався правом, наданим статтею 263 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), надав відзив на апеляційну скаргу TOB «ЕКО», в якому просив залишити вказану апеляційну скаргу без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва в частині відмови у задоволенні первісного позову про визнання договору укладеним - без змін.
Заперечуючи проти задоволення апеляційної скарги TOB «ЕКО», відповідач за первісним позовом наголошував на тому, що позивач за первісним позовом не спростував доводів банку про неналежне виконання договору оренди та не надав відповідних доказів на підтвердження належного виконання умов договору оренди № 3 від 08.08.2011; у TOB «ЕКО» відсутнє переважне право перед іншими особами на укладення з банком договору оренди на новий строк, оскільки мало місце неналежне та систематичне невиконання зобов'язань за договором оренди, зокрема, в частині сплати щомісячної орендної плати, інших платежів та усунення недоліків стану орендованого майна; ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» та TOB «ЕКО» в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору, оскільки умовами договору є не лише умови, які містилися в листах банку, на які посилається позивач за первісним позовом, але й інші умови та редакція проекту договору вцілому; умови договору оренди, запропоновані банком, не погоджувалися позивачем за первісним позовом та останній наполягав на розгляді протоколу розбіжностей, що свідчить про недосягнення між сторонами домовленості щодо інших умов договору, а відтак, переважне право TOB «ЕКО» на укладення договору, у разі його наявності, припинилося; обов'язковість укладення договору оренди нерухомого майна між сторонами не передбачена жодною зі статей, на які посилається позивач за первісним позовом.
Позивач за первісним позовом також скористався правом, наданим статтею 263 ГПК України, надав відзив на апеляційну скаргу ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК», в якому просив залишити вказану апеляційну скаргу без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва в частині відмови у задоволенні зустрічної позовної вимоги про витребування у ТОВ «ЕКО» на користь ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» з чужого незаконного володіння шляхом виселення нежилого будинку - без змін.
Заперечуючи проти задоволення апеляційної скарги ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК», відповідач за зустрічним позовом наголошував на тому, що орендні правовідносини за договором оренди № 3 від 08.08.2011 не є припиненими та продовжують діяти до моменту підписання Акту повернення з оренди об'єкту оренди; ТОВ «ЕКО» набуло право користування на об'єкт оренди на достатній правовій підставі - договір оренди № 3 від 08.08.2011, отже, об'єкт оренди вибув із користування банку з його волі; право володіння банку на об'єкт оренди не порушено, банк є власником об'єкту оренди та його право власності наразі ніким не оспорюється та не порушується; у всіх наведених позивачем за зустрічним позовом постановах Верховною Суду позивачами був обраний спосіб захисту - немайнова вимога про зобов'язання вчинити певні дії, а саме повернути майно шляхом виселення на підставі ст. 785 ЦК України, у свою чергу, ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» обрано зовсім інший спосіб захисту - майнова вимога про витребування майна з незаконного володіння на підставі ст. 387 ЦК України (віндикаційний позов); зазначені норми є взаємовиключними, застосовуються з різних підстав та відповідно мають різні правові наслідки.
07.06.2019 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від позивача за первісним позовом надійшла заява про відвід колегії суддів у складі: головуючого судді Мальченко А.О., суддів Жук Г.А., Дикунської С.Я.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.06.2019 заяву ТОВ «ЕКО» про відвід колегії суддів у складі: головуючого судді Мальченко А.О., суддів Жук Г.А., Дикунської С.Я. визнано необґрунтованою, апеляційне провадження у справі №910/11665/18 зупинено до розгляду заяви ТОВ «ЕКО» про відвід вищевказаної колегії суддів, матеріали справи №910/11665/18 передано для визначення складу суду для розгляду заяви про відвід.
Згідно з Витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.06.2019 заяву ТОВ «ЕКО» про відвід колегії суддів у складі: головуючого судді Мальченко А.О., суддів Жук Г.А., Дикунської С.Я. передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді Сотнікова С.В., суддів Отрюха Б.В., Остапенка О.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.06.2019 заяву ТОВ «ЕКО» про відвід суддів Мальченко А.О., Жук Г.А., Дикунської С.Я. у справі № 910/11665/18 залишено без задоволення.
13.06.2019 матеріали справи №910/11665/18 повернуто колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Мальченко А.О., суддів Жук Г.А., Дикунської С.Я.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.06.2019 поновлено апеляційне провадження у справі №910/11665/18 та призначено до розгляду на 28.08.2019.
Через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду надійшли: 26.07.2019 від відповідача за первісним позовом - клопотання про повернення надміру сплаченого судового збору при поданні зустрічного позову, 23.08.2019 від позивача за первісним позовом - письмові пояснення.
Ухвалами Північного апеляційного господарського суду від 28.08.2019, 02.10.2019 та 09.10.2019, в порядку ч. 2 ст. 216 ГПК України, у розгляді справи №910/11665/18 були оголошені перерви на 02.10.2019, 09.10.2019 та 23.10.2019 відповідно.
У судовому засіданні 23.10.2019 представники сторін просили продовжити строк розгляду справи та оголосити у розгляді справи перерву, зазначивши про свій намір подати суду для затвердження мирову угоду.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.10.2019 продовжено строк розгляду апеляційних скарг ТОВ «ЕКО» та ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» на рішення Господарського суду міста Києва від 21.03.2019 у справі №910/11665/18, у розгляді справи оголошено перерву на 30.10.2019.
30.10.2019 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Північного апеляційного господарського суду від позивача за зустрічним позовом надійшла заява, в якій останній повідомив про те, що ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» не має наміру укладати мирову угоду у даній справі.
У судовому засіданні представник позивача за первісним позовом вимоги поданої ним апеляційної скарги підтримав, просив їх задовольнити, проти вимог апеляційної скарги відповідача за первісним позовом заперечив.
Представник відповідача за первісним позовом вимоги поданої ним апеляційної скарги підтримав та просив їх задовольнити, проти вимог апеляційної скарги позивача за первісним позовом заперечив.
30.10.2019 у судовому засіданні колегією суддів апеляційного господарського суду було оголошено вступну та резолютивну частини постанови господарського суду апеляційної інстанції.
Колегія суддів, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку, що апеляційна скарга ТОВ «ЕКО» задоволенню не підлягає, а апеляційна скарга ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Як встановлено місцевим господарським судом та вбачається з матеріалів справи, 08.08.2011 між ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» (у тексті договору - орендодавець) та ТОВ «ЕКО» (у тексті договору - орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна № 3 (далі - договір), відповідно до п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування окремо розташовану будівлю загальною площею 2 013 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, буд. 19 А (далі - об'єкт оренди).
Об'єкт оренди передається орендареві для використання з метою організації орендарем магазину роздрібної торгівлі продовольчими та непродовольчими товарами, виробництва напівфабрикатів продовольчих товарів, продукції кулінарії та готової продовольчої продукції, оптової торгівлі продовольчими та непродовольчими товарами, упаковки товарів, організації підприємств громадського харчування, а також під розміщення підсобних, офісних і складських приміщень, здавання в суборенду відповідно до п. 3.4.6. договору (п. 1.3. договору).
Згідно з п. 2.1. договору, договір набуває чинності з 02.07.2017 та діє до 03.08.2018, включно.
Строк оренди у відповідності до умов договору починається з дати підписання сторонами акта приймання-передачі об'єкта оренди і закінчується в момент підписання сторонами акта приймання-передачі (повернення) об'єкта оренди (п. 2.2. договору). При цьому, акт приймання-передачі (повернення) об'єкта оренди повинен бути підписаний сторонами не пізніше останнього дня строку дії договору. Обов'язок по підготовці акта приймання-передачі (повернення) об'єкта оренди покладається на орендаря (п. 2.2.2. договору).
В п. 2.7. договору сторони визначили, що орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди об'єкта оренди на новий строк.
Відповідно до п. 3.3.10 договору орендар зобов'язаний при припиненні договору повернути орендодавцю об'єкт оренди у відповідності з умовами договору та відповідно до плану БТІ.
Орендар повертає орендодавцю об'єкт оренди в останній день дії договору. Передача об'єкту оренди орендодавцю оформлюється актом приймання-передачі (повернення) об'єкта оренди, який складається в двох примірниках та підписується уповноваженими представниками сторін (п. 4.2. договору).
У п. 5.2. договору сторони погодили, що орендна плата сплачується орендарем в безготівковій формі на поточний рахунок орендодавця до 15-го числа поточного місяця, за поточний місяць, на підставі наданих орендодавцем рахунків.
Згідно з п. 11.6. договору, усі повідомлення за договором будуть вважатися зробленими належним чином, у разі якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим чи цінним листом, або вручені особисто із зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв'язку одержувача.
З матеріалів справи вбачається, що об'єкт оренди був переданий в оренду згідно з актом приймання-передачі об'єкту оренди від 02.07.2017.
У пункті 7 акту сторонами вказані такі особливі відмітки щодо стану об'єкту оренди: будівля зовні: вертикальна тріщина на зовнішній стіні фасаду будівлі, зі сторони зовнішнього входу в підвал; стан покрівлі будівлі задовільний; незадовільний стан плиточного покриття прилеглої території по фасаду будівлі, що межує із землями міської забудови (просп. Повітрофлотський); незадовільний стан сходів вхідної групи; частково відсутні облицювальні плити на фасаді будівлі в зоні розміщення основної вивіски. Орендар в п. 7 акту зобов'язався за свій рахунок, в строк до 01.11.2017, усунути вищезазначені недоліки.
Як встановлено судом першої інстанції, 24.11.2017 орендар звернувся до орендодавця з листом № 0383 про продовження строку дії договору оренди щонайменше на 1 рік - до 30.11.2019 включно.
Орендодавець листом № 55-8/387 від 08.12.2017 повідомив орендаря про необхідність надання пропозицій про продовження строку оренди завчасно, але не раніше ніж за 3 (три) місяці до дати закінчення дії договору оренди.
02.03.2018 орендар звернувся до орендодавця з листом № 03179, в якому повідомив про своє бажання скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк та готовність розглянути пропозицію щодо купівлі об'єкту оренди.
У відповідь на лист орендаря, орендодавець листом № 55/7-97 від 16.03.2018 повідомив орендаря про необхідність надання пропозицій щодо орендної плати та інших умов договору на новий строк завчасно але не раніше ніж за 3 (три) місяці до дати закінчення дії договору оренди, а також зазначив про необхідність орендарем направити пропозиції із зазначенням пропонованої вартості продажу об'єкту оренди та строку сплати коштів.
04.05.2018 орендар звернувся до орендодавця з листом № 03247, в якому повідомив останнього про своє бажання скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк.
У відповідь на лист орендаря № 03247, орендодавець надав лист № 21-1/1-25 від 23.05.2018, в якому повідомив, що наразі розглядає пріоритетні напрямки використання об'єкту оренди, тому не розглядає продовження строку оренди за договором. У вказаному листі орендодавець також зазначив, що акт приймання-передачі (повернення) повинен бути підписаний сторонами не пізніше останнього дня строку дії договору.
В подальшому орендар неодноразово направляв на адресу орендодавця листи із пропозиціями щодо укладання договору на новий строк, зокрема, №03272 від 14.06.2018, №03277 від 26.06.2018, №03317 від 27.07.2018, №03322 від 01.08.2018.
У серпні 2018 року правлінням орендодавця, до компетенції якого віднесені питання вчинення правочинів стосовно об'єктів нерухомості, вартість яких перевищує 1,0 млн дол. США та площа яких перевищує 1 000,00 кв.м, було прийнято рішення продовжити здачу будівлі у м. Києві по проспекту Повітрофлотському, 19-А/1 в оренду.
Як вбачається із витягу з протоколу № 360 засідання Правління ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» від 02.08.2018 по питанню порядку «Щодо укладення договору оренди по об'єкту нерухомості ПАТ «Промінвестбанк», вартість якого перевищує 1 000 000 дол. США та площа якого перевищує 1 000,00 кв.м присутні члени правління вирішили: надати пропозицію діючому орендарю ТОВ «ЕКО» щодо укладання договору оренди на новий строк на умовах: Орендна плата: з першого по другий (включно) місяць оренди 218 574, 59 грн/міс., у т.ч. ПДВ; з третього місяця оренди 538 396, 00 грн/міс. (10 доларів США - 262, 40 грн/1 кв.м), у т.ч. ПДВ; орендна плата підлягає щомісячному коригуванню на курс долара США; орендна плата не індексується. Площа оренди: 2 051,90 кв.м; мета оренди: розміщення продуктового супермаркету. Строк оренди: 60 місяців. Відшкодування витрат, пов'язаних з утриманням об'єкта оренди: електропостачання, водопостачання, опалення, експлуатаційні - у повному обсязі, інші витрати входять до складу орендної плати. Витрати на ремонт (капітальні покращення): не менше 6,5 млн грн. Строк проведення ремонту - протягом 3 місяців з моменту укладення договору оренди на новий строк.
02.08.2018 орендодавець направив орендареві лист № 21-1/1-156 щодо повідомлення умов укладення договору оренди нерухомого майна на новий строк, в якому повідомив суттєві умови передачі об'єкта оренди у тимчасове платне користування затверджені правлінням орендодавця, та просив у строк до 17.08.2018 або повідомити орендодавця про надання згоди укласти договір оренди об'єкта оренди на новий строк на умовах, що запропоновані орендодавцем та викладені у цьому листі, або звільнити та повернути банку об'єкт оренди згідно умов договору оренди за актом приймання-передачі (повернення) об'єкта оренди.
У листі № 21-1/1-156 орендодавець також зосередив увагу орендаря на тому, що продовження строку користування об'єктом оренди до 17.08.2018 після закінчення строку договору не є поновленням договору оренди на новий строк, а лише є наданням орендодавцем додаткового часу для розгляду орендарем запропонованих умов укладення договору оренди на новий строк та прийняття рішення щодо його укладення на умовах, визначених орендодавцем, або повернення йому об'єкта оренди. Лист № 21-1/1-156 був отриманий орендарем 06.08.2018, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами.
Листом № 03335 від 09.08.2018 ТОВ «ЕКО» висловило свою незгоду із деякими запропонованими банком умовами договору оренди на новий строк. Банк надав відповідь на цей лист (№ 21-1/1-176 від 14.08.2018) та нагадав ТОВ «ЕКО» про необхідність у строк до 17.08.2018 визначитись з укладенням/неукладенням договору оренди на новий строк, або звільнити та повернути банку об'єкт оренди згідно умов договору оренди за актом приймання - передачі (повернення) об'єкта оренди. Крім того, банк наголосив, що продовження строку користування об'єктом оренди до 17.08.2018 після закінчення строку договору оренди не є поновленням договору оренди на новий строк, а є лише наданням банком додаткового часу для розгляду орендарем запропонованих умов укладення договору оренди на новий строк та прийняття рішення щодо укладання договору оренди на умовах, визначених орендодавцем, або повернення йому об'єкта оренди. Банк повідомив, що у випадку невиконання обов'язку щодо повернення об'єкту оренди до 17.08.2018 включно, орендар зобов'язаний сплачувати подвійну плату за користування об'єктом оренди за весь час прострочення повернення об'єкту оренди банку.
Позивач за первісним позовом стверджує, що листом № 03337 від 15.08.2018 ТОВ «ЕКО» повідомило ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» про надання згоди укласти договір оренди об'єкта на новий строк на умовах, викладених банком у листі № 21-1/1-156 від 02.08.2018 та запропонував укласти та нотаріально посвідчити договір на новий строк 17.08.2018 в офісі нотаріуса, проте, орендодавець для укладання договору не прибув.
Відповідач за первісним позовом зазначає, що не отримував такого листа від ТОВ «ЕКО» та стверджує, що 22.08.2018 на адресу банку надійшов конверт, відправником на якому значилося ТОВ «ЕКО», однак, при відкритті цього конверта було виявлено, що лист у ньому відсутній, про що було складено відповідний акт. У конверті був наявний лише опис вкладення із зазначенням в такому описі тексту листа без зазначення підписанта. Позивач за первісним позовом обставини неотримання відповідачем за первісним позовом листа №03337 від 15.08.2018 заперечував.
17.08.2018 ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» своїм листом № 21-1/1-181 повідомило ТОВ «ЕКО» про наявність заборгованості за договором оренди та вказало на той факт, що станом на 17.08.2018 банку не повернуто об'єкт оренди за актом приймання-передачі (повернення), а тому з 18.08.2018 вимагає від ТОВ «ЕКО» сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування об'єктом оренди за весь час прострочення повернення його банку. У вказаному листі банк також надав орендарю альтернативну пропозицію - підтвердити укладення договору оренди на новий строк на умовах запропонованих банком та надав проект договору (редакція якого, згідно викладеного в листі, є кінцевою, коригуванню не підлягає).
Лист № 21-1/1-181 від 17.08.2018 отримано позивачем за первісним позовом 20.08.2018, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами.
20.08.2018 банк отримав від ТОВ «ЕКО» листа № 03341 від 17.08.2018 зі змісту якого вбачалося, що ТОВ «ЕКО» підтвердило свою згоду укласти договір оренди на новий строк та запрошувало представника банку до нотаріуса. Також орендар, з огляду на його згоду укласти договір, не вбачав підстав для застосування неустойки.
Листом № 21-1/3-190 від 22.08.2018, який отримано TOB «ЕКО» 27.08.2018, банк повідомив позивача за первісним позовом щодо відсутності у нього переважного права на укладення договору оренди нерухомого майна на новий строк, у зв'язку з неналежним та систематичним невиконанням зобов'язань за договором оренди, та вимагав у строк до 03.09.2018 звільнити та повернути банку об'єкт оренди згідно мов договору оренди за актом приймання-передачі (повернення) об'єкта оренди.
28.08.2018 на адресу банку надійшов лист ТОВ «ЕКО» № 03349/1 від 21.08.2018, яким був наданий протокол розбіжностей до проекту договору оренди нерухомого майна.
Листом № 21-1/1-197 від 28.08.2018, який отримано ТОВ «ЕКО» 29.08.2018, та листом № 21-1/1-201 від 30.08.2018, який отримано ТОВ «ЕКО» 31.08.2018, банк повторно повідомив позивача за первісним позовом про відсутність у нього переважного права на укладення поговору оренди нерухомого майна на новий строк та наголосив на необхідності до 03.09.2018 звільнити та повернути банку об'єкт оренди згідно умов договору за актом приймання-передачі (повернення).
Оскільки ТОВ «ЕКО» у строк до 03.09.2018 не виконало обов'язок щодо повернення об'єкта оренди, 04.09.2018 представники банку, в присутності представників ТОВ «ЕКО», здійснили обстеження будівлі і встановили, що станом на 10:55 об'єкт оренди ТОВ «ЕКО» не звільнило, банку за актом приймання-передачі (повернення) не передало та фактично продовжує користуватися цією будівлею.
За результатами обстеження було складено Акт обстеження об'єкту нерухомості та фіксації знаходження ТОВ «ЕКО» у об'єкті нерухомості, що знаходиться за адресою: м. Київ, просп. Повітрофлотський, буд. 19 «А». Від підписання акту представники позивача за первісним позовом відмовилися.
04.09.2018 на адресу банку надійшов лист ТОВ «ЕКО» № 03355 від 28.08.2018, зі змісту якого вбачається, що позивач не погоджується з тим, що неналежним чином виконував умови договору оренди та просив банк розглянути протокол розбіжностей та призначити дату укладення договору.
Листом № 21-1/3-214 від 05.09.2018, який отримано ТОВ «ЕКО» 11.09.2018, банк повідомив позивача за первісним позовом про фіксацію користування ТОВ «ЕКО» об'єктом оренди та про наявність усіх підстав для сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування об'єктом оренди за весь час прострочення повернення об'єкту банку. Крім того, банк вимагав негайно звільнити та повернути банку об'єкт оренди.
11.09.2018 на адресу банку надійшов лист ТОВ «ЕКО» № 03369 від 07.09.2018, у якому позивач стверджував, що банк своїми діями підтвердив готовність укласти з TOB «ЕКО» договір оренди на новий строк, а тому вкотре просив банк розглянути протокол розбіжностей та призначити дату укладення договору.
Як вбачається з матеріалів справи, предметом первісного позову є матеріально-правові вимоги позивача за первісним позовом до відповідача за первісним позовом про визнання укладеним договору оренди нерухомого майна за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, буд. 19-А/1, загальною площею 2 051,90 кв.м в редакції, наведеній у первісній позовній заяві.
В обґрунтування своїх позовних вимог позивач за первісним позовом стверджує, що між сторонами було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору оренди на новий строк та що позивач за первісним позовом має переважне право на укладання договору оренди на новий строк, відповідно відповідач за первісним позовом зобов'язаний укласти з позивачем за первісним позовом договір оренди на новий строк.
Як під час розгляду справи місцевим господарським судом, так і під час апеляційного провадження у справі відповідач за первісним позовом досягнення між сторонами згоди що усіх істотних умов договору оренди на новий строк заперечує та зазначає про припинення переважного права позивача за первісним позовом на укладення договору оренди на новий строк, з огляду недосягнення згоди щодо умов договору на новий строк.
Дослідивши наявні матеріали справи, оцінюючи надані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з рішенням суду першої інстанції про відмову у задоволенні первісних позовних вимог, а доводи апеляційної скарги ТОВ «ЕКО» вважає безпідставними та необґрунтованими, виходячи з наступного.
Статтею 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно з ч. 1 ст. 174 ГК України господарські зобов'язання можуть виникати з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Надаючи оцінку правовідносинам, що склались між сторонами у даній справі, судом першої інстанції правильно встановлено, що укладений між ТОВ «ЕКО» та ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» правочин за своїм змістом та правовою природою є договором оренди (найму), за яким, відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України, одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
До відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 ГК України).
Згідно з ч. 1 ст. 761, ч. 1 ст. 762 ЦК України право передання майна у найм має власник речі, або особа, якій належать майнові права. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Договір найму укладається на строк, встановлений договором (ст. 763 ЦК України).
За приписами статей 509, 526 ЦК України, статей 173, 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Згідно з ч. 1 ст. 291 ГК України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Як правильно встановлено місцевим господарським судом, у договорі сторонами було погоджено (п. 2.1. договору), що договір набуває чинності з 01.07.2017 та діє до 03.08.2018 включно.
Отже, відповідно до положень ст. 763 ЦК України, ст. 291 ГК України, укладений між сторонами договір оренди № 3 від 08.08.2011, за умовами договору, припинився 03.08.2018.
Орендар, відповідно до ч. 1 ст. 285 ГК України, має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.
Статтею 777 ЦК України визначено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
Матеріалами справи підтверджено, що позивач за первісним позовом, як орендар (наймач) повідомив відповідача за первісним позовом, як орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк.
Разом з тим, як правильно зауважив суд першої інстанції, стаття 777 ЦК України не зобов'язує наймодавця укладати новий договір на тих самих умовах. Тому наймодавець при укладенні договору на новий строк з тим самим наймачем вправі змінювати його умови. Умови договору найму на новий строк узгоджуються сторонами та фіксуються у договорі. У разі недосягнення наймачем та наймодавцем згоди щодо плати за користування майном на новий строк або щодо інших умов договору найму на новий строк, переважне право наймача на укладення договору припиняється, і наймодавець вправі передати майно у користування третім особам.
З матеріалів справи вбачається, що відповідач за первісним позовом, як орендодавець запропонував позивачеві за первісним позовом, як орендарю такі умови договору оренди на новий строк: Орендна плата: з першого по другий (включно) місяць оренди 218 574, 59 грн/міс., у т.ч. ПДВ; з третього місяця оренди 538 396, 00 грн/міс. (10 доларів США - 262, 40 грн/1 кв. м.), у т.ч. ПДВ; орендна плата підлягає щомісячному коригуванню на курс долара США; орендна плата не індексується. Площа оренди: 2 051, 90 кв. м. Мета оренди: розміщення продуктового супермаркету. Строк оренди: 60 місяців. Відшкодування витрат, пов'язаних з утриманням об'єкта оренди: електропостачання, водопостачання, опалення, експлуатаційні - у повному обсязі. інші витрати входять до складу орендної плати. Витрати на ремонт (капітальні покращення): не менше 6,5 млн грн. Строк проведення ремонту - протягом 3 місяців з моменту укладення договору оренди на новий строк.
Відповідно до ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Як правильно зазначив суд першої інстанції, враховуючи положення ст. 793 ЦК України та запропоновані орендодавцем орендарю умови договору, договір оренди на новий строк підлягав нотаріальному посвідченню.
Згідно зі ст. 180 ГК України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.
Відповідно до ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Статтею 181 ГК України передбачено, зокрема, що господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.
Згідно з ч. 8 ст. 181 ГК України, у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся) .
Таким чином, ст. 181 ГК України встановлює загальні правила укладання господарських договорів.
За приписами ст. 640 ЦК договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису (ст. 209 ЦК України).
Крім того, відповідно до ст. 210 ЦК України правочин, що підлягає державній реєстрації є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Згідно приписів ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
В силу положень ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідні приписи частини другої статті 220 ЦК України не застосовуються щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.
Враховуючи наведені положення чинного законодавства, законом встановлена нотаріальна форма договору найму будівлі строком на три роки і більше, та його державна реєстрація, а отже, до моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації такий правочин згідно чинного законодавства є неукладеним. Відповідно положення ст. 638 ЦК України, на які посилається позивач, до правовідносин сторін не застосовуються.
Крім того, дослідивши питання досягнення між сторонами згоди щодо істотних умов договору, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що відповідної згоди між сторонами досягнуто не було, оскільки, зокрема, питання щодо розміру орендної плати, строку виконання ремонтних робіт та їх вартості залишились не узгодженими. Про відсутність згоди з боку позивача за первісним позовом, як наймача, щодо запропонованих відповідачем за первісним позовом, як наймодавцем, умов договору оренди на новий строк свідчать направлені останньому наймачем протоколи розбіжностей до такого договору оренди.
При цьому, місцевим господарським судом правомірно відхилені доводи позивача за первісним позовом щодо досягнення між сторонами згоди на укладання договору оренди на новий строк шляхом обміну електронними листами, оскільки за умовами п. 9.2. укладеного між сторонами договору повідомлення за договором вважаються зробленими належним чином, у разі якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим чи цінним листом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін.
Враховуючи, що між сторонами у визначеній законом формі не було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору оренди на новий строк, внаслідок чого, в силу положень ст. 777 ЦК України, припинилося переважне право позивача за первісним позовом, як наймача, на укладення договору на новий строк, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення первісних позовних вимог.
Предметом зустрічного позову є вимога ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» до ТОВ «ЕКО» про витребування в останнього на користь банку нежилого будинку загальною площею 2051, 9 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, буд. 19-А/1, шляхом виселення, а також вимога про стягнення з відповідача за зустрічним позовом неустойки в розмірі 2 240 368,00 грн, у відповідності до ч. 2 ст. 785 ЦК України, за період з 04.09.2018 по 14.12.2018.
Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані невиконанням відповідачем за зустрічним позовом обов'язку щодо повернення об'єкту оренди в строк, визначений договором та сторонами.
Як під час розгляду справи місцевим господарським судом, так і під час апеляційного провадження у справі відповідач за зустрічним позовом проти задоволення зустрічних позовних вимог заперечував з тих підстав, що строк оренди, визначений в договорі не закінчився, адже акт приймання-передачі (повернення) об'єкта оренди між сторонами не підписаний; відповідач за зустрічним позовом надав згоду на укладання договору оренди на новий строк на умовах позивача за зустрічним позовом, відповідно у нього не виникло обов'язку щодо повернення об'єкту оренди та сплати неустойки.
Дослідивши наявні матеріали справи, оцінюючи надані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, колегія суддів не може погодитися з рішенням суду першої інстанції про часткове задоволення зустрічних позовних вимог, а доводи апеляційної скарги ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» вважає обґрунтованими з наступних підстав.
Відповідно до частини першої статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Частиною другою вказаної статті встановлено, що у разі невиконання наймачем обов'язку щодо повернення речі наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Передбачені статтею 785 ЦК України наслідки пов'язані з моментом припинення договору оренди (найму). Підстави припинення даного виду договорів визначені в частині другій статті 291 ГК України, згідно з якою договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Водночас, у розгляді справ зі спорів, що виникають з договорів оренди будівель або інших капітальних споруд, господарські суди мають враховувати умови договору та спеціальні норми статті 795 ЦК України, в силу яких договір найму припиняється з моменту оформлення відповідних документів (актів), що підтверджують повернення наймачем предмета договору найму.
Неповернення майна з орендного користування у визначений договором оренди строк є підставою для застосування наслідків, передбачених частиною 2 статті 785 ЦК України.
Судом встановлено, що в договорі сторонами було погоджено (п. 2.1. договору), що договір набуває чинності з 01.07.2017 та діє до 03.08.2018 включно, відповідно договір оренди укладений між сторонами, за умовами договору, припинився 03.08.2018.
В п. 4.2. договору сторони погодили, що орендар повертає орендодавцю об'єкт оренди в останній день дії договору. Передача оренди орендодавцю оформлюється актом приймання-передачі (повернення) об'єкта оренди, який складається в двох примірниках та підписується уповноваженими представниками сторін.
В силу положень ст. 785 ЦК України та п. 4.2. договору відповідач за зустрічним позовом був зобов'язаний повернути позивачу за зустрічним позовом об'єкт оренди в останній день договору. Однак, оскільки між сторонами велися переговори щодо укладання договору оренди на новий строк, позивач за зустрічним позовом, як орендодавець, надав відповідачеві за зустрічним позовом, як орендарю, можливість у строк до 03.09.2018 визначитися зі своєю позицією щодо укладання договору на новий строк на умовах орендодавця або повернути об'єкт оренди останньому.
При цьому, в листах, адресованих відповідачеві за зустрічним позовом, позивач за зустрічним позовом неодноразово наголошував, що надання строку для прийняття відповідних рішень не є продовженням договору.
У строк для прийняття рішення, встановлений позивачем за зустрічним позовом в його листах, адресованих відповідачеві за зустрічним позовом, останній об'єкт оренди за актом прийому-передачі (повернення) не повернув, також у такий строк між сторонами не було досягнуто згоди щодо укладання договору оренди на новий строк. Доказів іншого матеріали справи не містять.
За вищенаведених обставин місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про порушення відповідачем за зустрічним позовом своїх зобов'язань за договором щодо повернення об'єкту оренди.
Статтею 610 ЦК України встановлено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, що передбачено ст. 611 ЦК України, зокрема наслідки встановлені ч. 2 ст. 785 ЦК України щодо сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
З огляду на зазначені законодавчі приписи та умови договору, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення зустрічних позовних вимог в частині стягнення з відповідача за зустрічним позовом неустойки в розмірі 2 240 368,00 грн, нарахованої за період з 04.09.2018 по 14.12.2018 (100 днів).
Разом з тим, суд апеляційної інстанції вважає помилковою позицію місцевого господарського суду про відсутність підстав для задоволення зустрічного позову в частині вимоги про витребування у ТОВ «ЕКО» на користь ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» нежилого будинку, шляхом виселення, виходячи з наступного.
Як встановлено судом першої інстанції та визнається сторонами у справі, ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» є власником об'єкта оренди, а саме, нежилого будинку загальною площею 2051,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, 19А/1.
Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Згідно зі ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Місцевий господарський суд правильно звернув увагу на те, що спір про повернення майна, що виникає з договірних відносин або відносин, пов'язаних із застосуванням наслідків недійсності правочину, підлягає вирішенню відповідно до законодавства, яке регулює ці відносини. У разі коли між особами відсутні договірні відносини або відносини, пов'язані із застосуванням наслідків недійсності правочину, спір про повернення майна власнику підлягає вирішенню за правилами статей 387, 388 ЦК України.
Тобто витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна відсутні договірні відносин і таке майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.
При цьому, відповідно до чинного законодавства власник має право вимагати повернення майна з чужого незаконного володіння, а особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи без достатньої правової підстави, зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала (статті 387, 1212 ЦК України).
Аналогічний правовий висновок викладено Верховним Судом у постанові від 05.06.2018 у справі №910/4105/17.
Як вбачається з матеріалів справи, зустрічна позовна вимога ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» про виселення ТОВ «ЕКО» з нежитлового будинку обґрунтована закінченням 03.08.2018 строку дії договору оренди, а отже, відсутністю між сторонами договірних відносин.
В оскаржуваному рішенні місцевим господарським судом правомірно встановлено, що з огляду на погоджені сторонами умови договору оренди нерухомого майна № 3 від 08.08.2011, останній припинив свою дію 03.08.2018.
Отже, правовою підставою користування відповідачем за зустрічним позовом об'єктом оренди були договірні відносини за вказаним договором оренди, які з 03.08.2018 є припиненими та продовжені не були.
Враховуючи вищенаведені правові висновки Верховного Суду, які, в силу приписів ч. 4 ст. 236 ГПК України, мають бути враховані при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин, з урахуванням наведених законодавчих приписів, встановивши факт припинення дії договору оренди у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, відсутність правових підстав займати спірне приміщення з моменту припинення дії договору оренди, порушення орендарем зобов'язання щодо повернення об'єкта оренди у зв'язку із закінченням строку дії договору, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення вимоги ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» про виселення ТОВ «ЕКО» з нежитлового будинку загальною площею 2051,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, 19А/1.
Доводи відповідача за зустрічним позовом, з якими помилково погодився суд першої інстанції, про те, що позивачем за зустрічним позовом обрано неналежний спосіб захисту його прав, що є підставою для відмови у зустрічному позові в частині витребування у ТОВ «ЕКО» на користь ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» нежилого будинку, шляхом виселення, колегія суддів відхиляє, виходячи з наступного.
За змістом ст. 4 ГПК України правом на звернення до суду за захистом наділена кожна особа в разі порушення, невизнання або оспорювання її прав чи інтересів.
Відповідно до ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Статтею 16 цього Кодексу передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Аналогічне положення закріплено у ст. 20 ГК України.
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
За змістом положень вказаних норм права суд шляхом вчинення провадження у справах здійснює захист осіб, права й охоронювані законом інтереси яких порушені або оспорюються. Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором.
Установивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, про захист яких подано позов, суд з'ясовує наявність чи відсутність факту їх порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу в захисті, встановивши безпідставність та (або) необґрунтованість заявлених вимог.
Відповідно до положень ст. 5 ГПК України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
При виборі способу захисту цивільного права необхідно врахувати специфіку права та характер його порушення. Захист права судом відбувається з урахуванням установлених законом меж здійснення суб'єктивного права на захист і компетенції суду.
У розумінні процесуального законодавства предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача. Предмет позову кореспондує зі способами захисту права - заходами, які прямо передбачені законом з метою припинення оспорювання або порушення суб'єктивних цивільних прав та (або) усунення наслідків такого порушення.
При цьому, як правильно зазначив суд першої інстанції, обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб'єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів.
Враховуючи, що після закінчення строку дії договору оренди нерухомого майна № 3 від 08.08.2011між ПАТ «Промінвестбанк» та TOB «ЕКО» відсутні договірні відносини, колегія суддів вважає, що позивачем за зустрічним позовом було правильно обрано спосіб захисту своїх порушених прав на підставі ст. 387 ЦК України, згідно з якою власник має право вимагати повернення (віндикації) свого майна з чужого незаконного володіння, тобто, у даному випадку - шляхом виселення ТОВ «ЕКО» із нежитлового будинку, яким воно володіє та користується без належних правових підстав (договору оренди).
Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
За приписами частин 1, 3 статті 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до ст.ст. 76-77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Обов'язок із доказування необхідно розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи.
Водночас, саме позивач повинен довести обставини, які входять до предмету доказування у справі та які підтверджують факт порушення його права відповідачем.
Як вбачається з матеріалів справи, позивачем за зустрічним позовом, на відміну від позивача за первісним позовом, належними та допустимими доказами доведено порушення відповідачем за зустрічним позовом його прав, за захистом яких він звернувся до суду.
З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з рішенням суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову ТОВ «ЕКО» до ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» про визнання договору укладеним, водночас, вважає, що зустрічний позов ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» до ТОВ «ЕКО» підлягає задоволенню повністю, а саме, з ТОВ «ЕКО» на користь ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» підлягає стягненню 2 240 368,00 грн неустойки за несвоєчасне повернення об'єкту оренди, а також у ТОВ «ЕКО» має бути витребувано на користь ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» нежилий будинок загальною площею 2051,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, 19А/1, шляхом виселення.
Відповідно до частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Частиною 1 ст. 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Колегія суддів зазначає, що враховуючи положення ч. 1 ст. 9 Конституції України та беручи до уваги ратифікацію Законом України від 17.07.1997 N475/97-ВР Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу та протоколів N 2,4,7,11 до Конвенції та прийняття Закону України від 23.02.2006 «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», суди також повинні застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 4 листопада 1950 року) та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права.
Зокрема, Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» у рішенні від 18.07.2006 та у справі «Трофимчук проти України» у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
З урахуванням усіх фактичних обставин справи, інші доводи сторін, викладені в апеляційних скаргах та відзивах на них, не заслуговують на увагу, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.
Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення, у відповідності до пунктів 1-4 частини 1 статті 277 ГПК України, є неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Колегія суддів, зважаючи на встановлене вище, дійшла висновку про порушення судом першої інстанції норм матеріального права та невідповідність висновків обставинам справи при вирішенні позовних вимог за зустрічним позовом, та одночасно обґрунтованість висновків щодо відмови у задоволенні первісного позову, у зв'язку з чим у задоволенні апеляційної скарги ТОВ «ЕКО» необхідно відмовити, а апеляційну скаргу ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» задовольнити, рішення Господарського суду міста Києва від 21.03.2019 у справі №910/11665/18 - скасувати в частині відмови у задоволенні зустрічної позовної заяви щодо витребування нежитлового будинку шляхом виселення, з постановленням в цій частині нового рішення про задоволення вказаної вимоги.
Відповідно до ч. 4, 14 ст.129 ГПК України, у разі задоволення позову судові витрати покладаються на відповідача, у разі відмови в позові - на позивача. Якщо суд апеляційної інстанції змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Враховуючи викладене, судові витрати по сплаті судового збору, сплаченого за подання первісної позовної заяви, зустрічної позовної заяви та за подання апеляційних скарг, на підставі ст. 129 ГПК України, покладаються на позивача за первісним позовом - ТОВ «ЕКО».
Крім того, як вбачається з матеріалів справи, 26.07.2019 від відповідача за первісним позовом надійшло клопотання про повернення надміру сплаченого судового збору при поданні зустрічного позову, яке підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Правові засади справляння судового збору, платників, об'єкти та розміри ставок судового збору, порядок сплати, звільнення від сплати та повернення судового збору визначено Законом України «Про судовий збір».
Пунктом 1 ч. 1, ч. 2 ст. 7 Закону України «Про судовий збір» передбачено, що сплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила за ухвалою суду в разі зменшення розміру позовних вимог або внесення судового збору в більшому розмірі, ніж встановлено законом. У вказаних випадках судовий збір повертається в розмірі переплаченої суми.
За приписами ч. 6 ст. 6 Закону України «Про судовий збір» за подання зустрічних позовних заяв, а також заяв про вступ у справу третіх осіб із самостійними позовними вимогами судовий збір справляється на загальних підставах.
Відповідно до ч. 3 вказаної статті за подання позовної заяви, що має одночасно майновий і немайновий характер, судовий збір сплачується за ставками, встановленими для позовних заяв майнового та немайнового характеру.
Як вбачається з матеріалів справи, при поданні зустрічного позову ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК», виходячи з положень п. 2 ч. 1 ст. 163 ГПК України, відповідно до яких у позовах про визнання права власності на майно або його витребування ціна позову визначається вартістю майна, банком було сплачено судовий збір у розмірі 616 700,00 грн, що підтверджується платіжним дорученням №161723 від 21.09.2018 (а.с. 14, т. 2).
Разом з тим, вимога ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» за зустрічним позовом щодо витребування у ТОВ «ЕКО» нежилого будинку, шляхом виселення є вимогою немайнового характеру, оскільки, як було зазначено вище, підставою зустрічного позову за цією вимогою визначено ст. 387 ЦК України.
За таких обставин, виходячи з позовних вимог ПАТ «ПРОМІНВЕСТБАНК» за зустрічним позовом, з урахуванням заяви про збільшення їх розміру, банк повинен був сплатити при поданні зустрічної позовної заяви судовий збір у розмірі 35 367,52 грн, з яких 33 605,52 грн за вимогою майнового характеру (сума неустойки 2 240 368,00 грн х 1,5%) та 1 762,00 грн за вимогою немайнового характеру про витребування нежилого будинку шляхом виселення.
З огляду на викладене, переплачена сума судового збору за подання зустрічної позовної заяви у розмірі 581 332,48 грн (616 700,00 грн - 35 367,52 грн), сплаченого платіжним дорученням №161723 від 21.09.2018 підлягає поверненню на підставі п. 1 ч.1 ст. 7 Закону України «Про судовий збір».
Керуючись ст. ст. 253-254, 269, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКО» на рішення Господарського суду міста Києва від 21.03.2019 у справі №910/11665/18 залишити без задоволення.
2. Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» на рішення Господарського суду міста Києва від 21.03.2019 у справі №910/11665/18 задовольнити.
3. Рішення Господарського суду міста Києва від 21.03.2019 у справі №910/11665/18 скасувати частково, виклавши його резолютивну частину в наступній редакції.
«У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКО» до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» про визнання договору укладеним відмовити повністю.
Судові витрати за розгляд первісного позову покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «ЕКО» (03039, м. Київ, пр-т Науки, 8; 03056, м. Київ, вул. Польова, 24; ідентифікаційний код 32104254).
Зустрічний позов Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» (01001, м. Київ, провулок Шевченка, 12; ідентифікаційний код 00039002) до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКО» (03039, м. Київ, пр-т Науки, 8; 03056, м. Київ, вул. Польова, 24; ідентифікаційний код 32104254) про витребування майна з чужого незаконного володіння та стягнення неустойки задовольнити повністю.
Витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКО» (03039, м. Київ, пр-т Науки, 8; 03056, м. Київ, вул. Польова, 24; ідентифікаційний код 32104254) на користь Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» (01001, м. Київ, провулок Шевченка, 12; ідентифікаційний код 00039002) нежилий будинок загальною площею 2051,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, 19А/1, шляхом виселення.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКО» (03039, м. Київ, пр-т Науки, 8; 03056, м. Київ, вул. Польова, 24; ідентифікаційний код 32104254) на користь Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» (01001, м. Київ, провулок Шевченка, 12; ідентифікаційний код 00039002) 2 240 368 (два мільйони двісті сорок тисяч триста шістдесят вісім) грн 00 коп. неустойки за несвоєчасне повернення об'єкту оренди та 35 367 (тридцять п'ять тисяч триста шістдесят сім) грн 52 коп. судового збору, сплаченого за подання позовної заяви.»
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЕКО» (03039, м. Київ, пр-т Науки, 8; 03056, м. Київ, вул. Польова, 24; ідентифікаційний код 32104254) на користь Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» (01001, м. Київ, провулок Шевченка, 12; ідентифікаційний код 00039002) 2 643 (дві тисячі шістсот сорок три) грн 00 коп. судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги.
5. Повернути з Державного бюджету України на користь Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» (01001, м. Київ, провулок Шевченка, 12; ідентифікаційний код 00039002) 581 332 (п'ятсот вісімдесят одну тисячу триста тридцять дві) грн 48 коп. надміру сплаченого судового збору за подання зустрічного позову згідно з платіжним дорученням №161723 від 21.09.2018, оригінал якого знаходиться в матеріалах справи.
6. Доручити Господарському суду міста Києва видати накази на виконання даної постанови.
7. Матеріали справи №910/11665/18 повернути до Господарського суду міста Києва.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20 днів, відповідно до ст. ст. 286-291 ГПК України.
Повний текст постанови складено 05.11.2019.
Головуючий суддя А.О. Мальченко
Судді Г.А. Жук
С.Я. Дикунська